Ricorso contro due precetti esecutivi. Capacità di escutere della comunione dei comproprietari di piani anche per spese di un garage di cui l’escusso è comproprietario semplice

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 15.2025.35

Data decisione, Autorità: 25.06.2025, CEF

Titolo: Ricorso contro due precetti esecutivi. Capacità di escutere della comunione dei comproprietari di piani anche per spese di un garage di cui l’escusso è comproprietario semplice

Incarto n. 15.2025.35

Lugano 25 giugno 2025

In nome della Repubblica e Cantone Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta del giudice:

Jaques, presidente

cancelliere:

Ferrari

statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48b LOG) sul ricorso 24 marzo 2025 di

RI 1, __________ (__________) (patrocinato dall’avv. PA 1, __________)

contro

l’operato dell’Ufficio d’esecuzione, sede di Lugano, o meglio contro i precetti esecutivi emessi l’11 maggio 2023 e il 12 marzo 2025 nelle esecuzioni n. __________ e __________ promosse nei confronti del ricorrente dalla

PI 1, __________ (__________) (patrocinata dall’avv. PA 2 e dalla MLaw PI 2 , __________)

ritenuto

in fatto: A. RI 1 è proprietario dell’unità di proprietà per piani (PPP) n. __________ del fondo n. 688 RFD __________ e ha un di­ritto d’uso esclusivo sul posteggio n. __________.

B. Con precetto esecutivo n. __________ emesso l’11 maggio 2023 dalla sede di Lugano dell’Ufficio d’esecuzione (UE), la PI 1 (in seguito: la Comunione) ha escusso RI 1 per l’incasso di:

– fr. 74.85 oltre agl’interessi del 5% dal 3 agosto 2022 (indicando quale causa del credito il “Mancato pagamento delle spese condominiali 2022 – saldo 2° acconto 2022”),

– fr. 4'322.25 oltre agl’interessi del 5% dal 16 agosto 2022 (“Mancato pagamento delle spese condominiali 2022 – 3° acconto 2022”),

– fr. 2'231.20 oltre agl’interessi del 5% dal 16 dicembre 2022 (“Mancato pagamento delle spese condominiali 2023 – 1° acconto 2023”) e

– fr. 2'165.45 oltre agl’interessi del 5% dal 1° aprile 2023 (“Mancato pagamento delle spese condominiali 2023 – 2° acconto 2023”).

C. Con precetto esecutivo n. __________ emesso il 12 marzo 2025 dal­l’UE, la Comunione ha nuovamente escusso RI 1 per l’incasso dei quattro crediti suindicati (salvo far decorrere gl’in­­teressi sui primi tre crediti dal 29 aprile, 15 agosto e 15 dicembre 2022, e sul quarto dal 31 marzo 2023), oltreché per l’incasso di:

– fr. 1'693.60 oltre agl’interessi del 5% dal 31 luglio 2023 (indicando quale causa del credito le “Spese condominiali – conguaglio a debito [dopo rettifica a consuntivo 2022]”),

– fr. 8'138.– oltre agl’interessi del 5% dal 31 agosto 2023 (“Spese condominiali – 3. acconto 2023”),

– fr. 2'962.85 oltre agl’interessi del 5% dal 15 dicembre 2023 (“Spese condominiali – 1. acconto 2024”) e

– fr. 2'875.60 oltre agl’interessi del 5% dal 31 marzo 2023 (“Spe­se condominiali – 2. acconto 2024”).

D. Mediante ricorso del 24 marzo 2025, RI 1 si è aggravato contro i precetti esecutivi, chiedendo in via principale di dichiararli nulli, in via subordinata di annullarli e in ogni caso di far ordine all’Ufficio di radiarli dal Registro delle esecuzioni, protesta­te tasse, spese e ripetibili. Il 26 marzo, il presidente della Camera ha respinto la richiesta di concessione dell’effetto sospensivo formulata con l’impugnativa.

E. Nelle sue osservazioni del 9 aprile 2025, la Comunione ha chiesto la reiezione del ricorso, protestate tasse, spese e ripetibili, reiezio­ne postulata anche dall’UE nelle sue dell’11 aprile. Mediante replica spontanea del 24 aprile, RI 1 si è riconfermato nelle sue argomentazioni.

Considerando

in diritto: 1. Giusta l’art. 17 LEF, salvo che la legge prescriva di adire il giudice, ogni provvedimento di un ufficio d’esecuzione o dei fallimenti è impugnabile mediante ricorso all’autorità di vigilanza (cpv. 1) – nel Canton Ticino la Camera esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 3 LPR [RL 280.200]) – entro il termine di dieci giorni dalla conoscenza del provvedimento (cpv. 2). Nella misura in cui tende all’annullamento del primo precetto esecutivo, notificato a RI 1 il 12 maggio 2023, il ricorso, interposto il 24 marzo 2025, è tardivo e, dunque, irricevibile, mentre la conclusione volta alla dichiarazione della nullità del provvedimento è ricevibile in ogni tempo (art. 22 cpv. 1, 2° periodo LEF). In quanto concerne il secondo precetto, notificato all’escusso il 13 marzo 2025, l’impugnativa, interposta entro il termine di dieci giorni dalla conoscenza del provvedimento, scaduto domenica 23 marzo e per­ciò prorogato a lunedì 24 marzo (art. 31 LEF cum 142 cpv. 3 CPC), è tempestiva e, dunque, in linea di principio ricevibile.

2. Nel ricorso, con riguardo a entrambi i precetti esecutivi, RI 1 rileva che, di ciascun credito posto in esecuzione, una parte concerne le spese della PPP di cui è titolare, la n. __________, mentre l’altra parte si riferisce alle spese del posteggio su cui ha un diritto d’uso esclusivo, il n. __________. Sostiene che le PPP e i posteggi attengono a due distinte comproprietà, con la loro relativa comunità (recte: comunione): la prima, per piani, e la seconda, sempli­ce. Giudica dunque inammissibile che la Comunione (dei proprietari per piani) ponga in esecuzione (anche) crediti vantati dalla comunione dei comproprietari semplici. Ricorda che la seconda non ha personalità giuridica né quindi la capacità di escutere, sicché a parer suo la domanda di esecuzione e, di conseguenza, il precetto esecutivo devono indicare tutti i comproprietari, non potendosi limitare a menzionare la comunione. Poiché la capacità di essere parte è un elemento essenziale, afferma che un’esecuzione promossa sotto una denominazione collettiva, ma in assenza di soggettività giuridica, è assolutamente nulla. Considera le esecuzioni nulle, anche perché la commistione di due entità distinte impedisce d’identificare con chiarezza il creditore. Chiede pertanto in via principale di dichiarare entrambi i precetti nulli, in via subordinata di annullarli e in ogni caso di far ordine all’Ufficio di radiarli dal Registro delle esecuzioni.

2.1 È indubbio, oltreché incontestato che la Comunione (dei proprietari per piani) ha la capacità di escutere in nome proprio (art. 712l cpv. 2 CC), ancorché per conto dei proprietari per piani, ad esempio per incassare da un proprietario il risarcimento del danno da lui provocato a una parte comune dell’immobile costituito in proprietà per piani (Amoos Piguet in: Commentaire romand, Code civil II, 2016, n. 13 e 14 ad art. 712l CC) oppure, come in concreto, per incassare da lui le spese derivanti dall’uso e dall’amministra­-zione delle parti comuni (sentenza della CEF 14.2000.00129 del 10 maggio 2001, consid. 1/c; Gäumann/Bösch in: Basler Kommen­tar, Zivilgesetzbuch II, 6ª ed. 2019, n. 14 ad art. 712l CC).

2.2 Nella fattispecie, su entrambi i precetti esecutivi, quale creditore figura per l’appunto la Comunione e non la comunione dei comproprietari (semplici). Poiché l’escutente è una sola entità, è chiaramen­te indicata e ha formalmente la facoltà di escutere il ricorrente, non difetta alcun elemento formale essenziale negli atti contestati, che sono dunque validi. Che poi la Comunione, per ipotesi, non potesse porre in esecuzione crediti vantati dalla comunione dei comproprietari (semplici), ovvero che le manchi la legittimazione attiva, è una questione di merito, che esula dalla competenza dell’UE e, di rifles­so, della Camera quale autorità di vigilanza, e che potrà essere discussa e decisa in un’altra procedura, ad esempio, di rigetto dell’opposizione (tra tante: sentenza della CEF 15.2024.102 del 10 gennaio 2025, pag. 4). Infondato, il ricorso va respinto.

3. Per legge non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).

Per questi motivi,

pronuncia: 1. Il ricorso è respinto.

2. Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

3. Notificazione a:

– avv. PA 1, /, CP __________, __________; – PA 2, __________, __________.

Comunicazione all’Ufficio d’esecuzione, Lugano.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente Il cancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art. 46 cpv. 2 LTF.

Ultimo aggiornamento: 06.05.2026

  |  Informazioni legali  |  Requisiti minimi  |  Contatta il webmaster