AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 11.2024.9
Data decisione, Autorità: 28.04.2025, ICCA
Titolo: Proprietà per piani: provvedimenti supercautelari e cautelari
Art. 261 e 265 CPC
Incarto n. 11.2024.9
Lugano 28 aprile 2025
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente, Giani e Giamboni
cancelliere:
Güçlü
sedente per statuire nella causa CA.2023.245 (proprietà per piani: provvedimenti cautelari) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, promossa con istanza del 7 agosto 2023 dalla
Comunione dei comproprietari del “AO1”, L______ (patrocinata dall'avv. PA1, L______)
contro
AP1 e AP2, P______ (patrocinati dall'avv. PA2, L______),
giudicando sull'appello del 15 gennaio 2024 presentato da AP1 e AP2 contro il decreto cautelare emanato il 27 dicembre 2023 dal Pretore;
Ritenuto
in fatto: A. Sulla particella n. 640 RFD di L______, sezione di C______, sorge una proprietà per piani (“Condominio AO1”) composta di 56 unità (appartamenti, autorimesse e darsena) suddivise in quattro blocchi. AP1 e AP2 sono comproprietari, un mezzo ciascuno, dell'unità n. 843 (20/1000 del fondo base). A un'assemblea generale straordinaria del 24 marzo 2023 i comproprietari hanno accettato, con la doppia maggioranza, la seguente modifica del regolamento per l'uso e l'amministrazione:
Aggiunta al § 12
Le unità di proprietà possono essere utilizzate esclusivamente come appartamenti. È espressamente vietato l'uso alberghiero e/o l'affitto a breve termine (cioè per un periodo inferiore a sei mesi) delle unità di comproprietà.
B. Il 24 aprile 2023 AP1 e AP2, con altri comproprietari, hanno convenuto la Comunione dei comproprietari del “AO1 part. ___ RFD di Lu______” davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1, con un'istanza di conciliazione volta a ottenere l'annullamento della risoluzione assembleare appena citata. Una richiesta cautelare degli istanti perché fosse sospesa la risoluzione appena citata è stata respinta dal Pretore il 14 luglio 2023. Non è noto l'esito della procedura conciliativa.
C. Il 7 agosto 2023 la Comunione dei comproprietari del “AO1 part. ___ RFD di Lu______” si è nuovamente rivolta al Pretore perché ordinasse “in via cautelare e supercautelare” a AP1 e AP2 – sotto comminatoria dell'art. 292 CP – di “cessare di locare, direttamente e/o indirettamente tramite terzi, la loro unità (…) per periodi inferiori ai sei mesi”. Essa ha chiesto altresì che ai convenuti fossero comminate multe disciplinari di fr. 5000.– in caso di violazione del divieto e di fr. 1000.– per ogni giorno di inadempimento. Con decreto cautelare emesso l'indomani senza contraddittorio il Pretore ha nominato l'ing. L______ P______ “in qualità d'incaricato dell'esecuzione secondo l'art. 343 cpv. 3 CPC” con il compito di verificare “l'avvenuta eliminazione immediata, da parte dei convenuti, dell'appartamento qui in esame da tutti i siti internet sui quali è stato pubblicato nonché l'avvenuto annullamento dei contratti di locazione eventualmente già stipulati dai convenuti, che divengono ora contrari all'art. 20 CO e come tali nulli”. Il Pretore ha ingiunto altresì ai convenuti di “fornire immediato rendiconto all'incaricato dell'esecuzione di queste eliminazioni, risp. annullamenti immediati, pena l'applicazione delle sanzioni citate”. Invitati a presentare osservazioni scritte, in un memoriale del 18 agosto 2023 AP1 e AP2 hanno proposto di respingere
l'istanza. Non sono stati compiuti altri atti processuali.
D. Statuendo con decreto cautelare del 27 dicembre 2023, il Pretore ha confermato il decreto emesso senza contraddittorio l'8 agosto precedente. Le spese processuali di fr. 350.–, così come quelle peritali di fr. 915.–, sono state poste solidalmente a carico dei convenuti, tenuti a rifondere all'istante, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 2500.– per ripetibili.
E. Contro il decreto cautelare appena citato AP1 e AP2 sono insorti a questa Camera con un appello del 15 gennaio 2024 per ottenere la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere l'istanza avversaria. Nelle sue osservazioni del 7 ottobre 2023 la Comunione dei comproprietari del “AO1 part. ___ RFD di Lu______” conclude per la reiezione dell'appello.
Considerando
in diritto: 1. Le decisioni dei Pretori in materia di provvedimenti cautelari, emanate con la procedura sommaria (art. 248 lett. d CPC), sono impugnabili con appello entro 10 giorni dalla notificazione (art. 314 cpv. 1 CPC, sempre che, ove si tratti di controversie meramente patrimoniali, il valore litigioso raggiunga almeno fr. 10 000.– “secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). Invitato dal presidente di questa Camera a indicare il valore litigioso, il Pretore ha fatto seguire il 5 settembre 2024 una lettera in cui la patrocinatrice del-l'istante stima tale valore in “almeno fr. 30 000.–”, importo che i convenuti non discutono e che di per sé non appare inverosimile. Riguardo alla tempestività del rimedio giuridico, la decisione impugnata è giunta al legale dei convenuti il 3 gennaio 2024 (tracciamento dell'invio n. ..__.____, agli atti). Cominciato a decorrere l'indomani, il termine di ricorso sarebbe scaduto così sabato 13 gennaio 2024, salvo protrarsi al lunedì successivo in virtù dell'art. 142 cpv. 3 CPC. Inoltrato il 15 gennaio 2024 (timbro postale sulla busta d'invio), ultimo giorno utile, l'appello in esame è pertanto ricevibile.
Nel decreto cautelare impugnato il Pretore ha constatato anzitutto, sulla scorta degli accertamenti svolti dall'ing. L______ P______, che l'agire dei convenuti non era conforme alla decisione assembleare del 24 marzo 2023 e “alla logica insita nel provvedimento cautelare del 14 luglio 2023”, poiché l'appartamento in questione era ancora pubblicizzato su cinque piattaforme internet con possibilità di locarlo, “mentre è soltanto dopo l'emanazione del provvedimento 8 agosto che le cose sono (lentamente) rientrate nella norma”. Per il primo giudice la documentazione presentata dai convenuti, i quali sostenevano di avere interrotto ogni attività di locazione dopo l'assemblea del 24 marzo 2023, non ha “quell'ufficialità alla quale poteva legittimamente ambire l'istante dopo il provvedimento del 14 luglio 2023”. Secondo il Pretore, inoltre, le obiezioni di carattere procedurale sollevate dai convenuti sono prive d'interesse attuale degno di protezione, poiché per costoro non è in discussione l'erroneità del provvedimento cautelare in questione, ma piuttosto la sua inutilità “in quanto (a loro dire) loro stessi si erano già autonomamente attivati per giungere a questo medesimo risultato”. Onde, in definitiva, l'accoglimento dell'istanza cautelare.
AP1 e AP2 fanno valere che il regolamento per l'uso e l'amministrazione della proprietà per piani modificato all'assemblea straordinaria del 24 marzo 2023 non vieta la locazione delle unità per periodi superiori a sei mesi, né di promuovere una simile locazione a tramite portali internet, ciò che per altro è consentito agli altri comproprietari. Per gli appellanti, inoltre, la cancellazione dell'appartamento dai siti internet nemmeno sarebbe tecnicamente possibile, di modo che il decreto impugnato è finanche ineseguibile. Essi rilevano poi di non comprendere come possa essere ancora rispettato l'ordine cautelare se per il perito “non vi sono ulteriori verifiche a carattere digitale da poter effettuare”.
Secondo gli appellanti, fin dall'adozione della modifica regolamentare essi hanno spontaneamente interrotto ogni attività di locazione a breve durata, invitando l'agenzia da loro incaricata di bloccare ogni nuova prenotazione e rilevano che le prenotazioni individuate dalla controparte prima dell'avvio della procedura cautelare si riferivano a contratti antecedenti l'adozione della modifica regolamentare. I convenuti rimproverano così alla controparte (e al Pretore) di non avere tenuto conto che la loro volontà di interrompere ogni locazione a breve termine emergeva già dalla loro richiesta volta a ottenere l'effetto sospensivo alla delibera assembleare, ciò che rendeva superflua l'iniziativa cautelare della comunione dei comproprietari. Essi contestano altresì la mancanza di “ufficialità” della documentazione da loro presentata, la quale dimostra per contro “l'immediatezza” della loro volontà di non violare il regolamento. AP1 e AP2 affermano poi di non comprendere la necessità di incaricare un perito di consultare siti internet per appurare l'annullamento dei contratti, circostanza che oltre a essere già stata da loro documentata, incombeva se mai al giudice di verificare, “trattandosi di una questione giuridica”. In ultima analisi gli appellanti ritengono che l'ordine loro impartito sia divenuto privo d'oggetto già prima dell'emanazione del decreto cautelare, il che imponeva di respingere l'istanza.
A ragione gli appellanti fanno notare che il dispositivo del decreto cautelare impugnato non è un esempio di chiarezza. Non è dato di capire in effetti se l'incaricato dell'esecuzione debba continuare a verificare l'avvenuta eliminazione dell'appartamento da tutti i siti internet sui quali è apparsa la pubblicazione, come stabiliva il decreto supercautelare dell'8 agosto 2023, se invece con l'accoglimento dell'istanza si intendessero vietare solo le locazioni di durata inferiori a 60 giorni, come pretende l'istante, oppure se si trattasse di un divieto assoluto di locazione, come lascia trasparire il tenore dell'incarico conferito all'ing. L______ P______ con il decreto supercautelare (“verificare l'eliminazione dell'appartamento da tutti i siti sui quali è pubblicato”). Sta di fatto che il dispositivo di una decisione dev'essere chiaro ed eseguibile, poiché esso solo è suscettibile di passare in giudicato e di essere attuato (DTF 142 III 593 consid. 5.3). Trattandosi di divieti, la decisione deve specificare con sufficiente precisione l'obbligazione da eseguire sotto il profilo materiale, locale e temporale. Non compete infatti al giudice dell'esecuzione chiarire questioni siffatte (sentenza del Tribunale federale 5A_906/2023 del 15 maggio 2024 consid. 3.1; cfr. anche Trezzini, Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, 2ª edizione, n. 181 alle osservazioni preliminari agli art. 261–269; D. Staehelin in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Lötscher/Leuenberger/Seiler [curatori], Kommentar zur Schweizerischen ZPO, Art. 219-408 ZPO, 4ª edizione, n. 16 ad art. 238). Sia come sia, gli appellanti non chiedono di riformare il dispositivo del decreto impugnato, ma di respingere l'istanza. Se l'istanza fosse da respingere, la questione sarebbe risolta. Se per contro ciò non fosse il caso, occorrerà domandarsi se il dispositivo del decreto sia eseguibile.
a) la parvenza di buon diritto insita nella pretesa sostanziale,
b) la lesione o la minaccia di una lesione dei diritti dell'istante,
c) il rischio di un pregiudizio difficilmente riparabile,
d) l'urgenza e
e) il rispetto del principio della proporzionalità.
(I CCA, sentenza inc. 11.2022.46 del 21 marzo 2024, consid. 6 con rimandi; v. anche RtiD II-2022 pag. 692 consid. 6; II-2016 pag. 642 consid. 2; più di recente). Tali requisiti devono ancora essere dati al momento in cui il giudice statuisce sulla richiesta (Trezzini, op. cit. n. 2 ad art. 261 CPC). Misure provvisionali non vanno in effetti ordinate se la lesione invocata è cessata e non rischia di ripetersi (Bovey/Favrod-Coune in: Chabloz/Dietschy-Martenet/Heinzmann, CPC, Petit commentaire, Basilea 2021, n. 2 ad art. 261). Per altro verso, se la pretesa del richiedente è adempiuta, la relativa istanza diventa finanche priva d'oggetto (Sprecher in: Basler Kommentar, ZPO, 4ª edizione, n. 94 ad art. 261).
a) Nella fattispecie risulta dagli atti che dopo l'adozione (il 24 marzo 2023) della modifica del regolamento per l'uso e l'amministrazione che vietava la locazione delle proprietà per piani per periodi inferiori a sei mesi e la reiezione (il 14 luglio 2023) della richiesta di conferimento dell'effetto sospensivo alla risoluzione assembleare, l'appartamento dei convenuti era ancora pubblicizzato sui portali ‹airbnb.ch› (il 2 agosto 2023: doc. F), ‹B______.com› (il 2 e 3 agosto 2023: doc. G), ‹happy.rentals› (il 7 agosto 2023 doc. H). Tra i risultati di una ricerca generale tramite Google del 7 agosto 2023 figuravano inoltre vari portali di prenotazioni online (‹p______ c______ ‹›, ‹h›, ‹______…›: doc. I). Che, come sostengono gli appellanti, una locazione per periodi inferiori a sei mesi non fosse fattibile già a quel momento non è reso verosimile, l'appartamento dei convenuti figurando tra i risultati di una ricerca per la locazione di qualche giorno a inizio agosto del 2023 (doc. F). Sulla scorta di ciò non è quindi dato a divedere quali rimproveri possano essere mossi alla comunione dei comproprietari per essersi rivolta al Pretore, il 7 agosto 2023, con un'istanza di provvedimenti cautelari volta a ottenere il rispetto del regolamento condominiale. Poco importa che in un messaggio di posta elettronica del 18 aprile 2023 i convenuti abbiano espresso al loro patrocinatore la volontà di confermare le prenotazioni già effettuate, ma di non accettarne di nuove (doc. 3), tale intento non essendosi per finire concretato, giacché – come si è visto – a un esame di verosimiglianza prenotazioni erano ancora possibili nell'agosto del 2023 (doc. F).
b) Dopo avere ricevuto alle ore 16.04 dell'8 agosto 2023 il decreto cautelare inaudita parte (doc. 6), alle 17.53 di quello stesso giorno i convenuti hanno invitato la ‹happy.rentals› a cancellare immediatamente il loro appartamento dal quel sito internet e ad annullare tutte le prenotazioni già ricevute (doc. 4 e 10), come ha confermato la società (doc. 16). Dalle verifiche compiute dall'ing. L______ P______, incaricato dal Pretore, è emerso poi che il 10 agosto 2023 l'oggetto figurava su cinque piattaforme, ma che “non potendo probabilmente rimuovere le strutture in breve tempo, le strutture hanno applicato delle regole di affitto irrealizzabili in modo che non si possano fare dei booking nuovi” (e-mail del 10 agosto 2023 nell'inc. CA.2023.247). Tant'è che secondo l'esperto i convenuti si sono attivati per far togliere l'annuncio da ‹happy.rentals› e impedire che sugli annunci pubblicati potessero avvenire nuove prenotazioni (lettera dell'11 agosto 2023 nell'inc. CA.2023.247). Nell'ultimo rilevamento agli atti, svolto il 22 agosto 2023, l'ingegner L______ P______ ha constatato infine che l'oggetto era ancora pubblicizzato su tre piattaforme, ma che su nessuna di essa era possibile effettuare prenotazioni e che i contratti in essere (tre per soggiorni nell'estate del 2023) erano stati stipulati il 25 marzo 2023 (lettera del 1° settembre 2023 nell'inc. CA.2023.247).
c) Alla luce di quanto precede, a un esame di verosimiglianza i convenuti hanno effettivamente intrapreso i passi necessari per rispettare il regolamento per l'uso e l'amministrazione, una locazione del loro appartamento per periodi inferiori a sei mesi essendo divenuta impraticabile. Ne segue che la violazione loro imputata è ormai cessata. Che sussista un rischio di reiterazione da parte loro, al punto che sia necessario un divieto giudiziale, non è reso verosimile dall'istante né dagli atti si evincono indizi che suffraghino ulteriori trasgressioni del regolamento. L'appello, provvisto di buon diritto, merita così accoglimento. Contrariamente all'opinione degli appellanti, ad ogni modo, l'istanza non va respinta. Se la violazione viene meno dopo la litispendenza, cioè in corso di procedura come nel caso in esame, la causa diviene caduca e va stralciata dal ruolo (art. 242 CPC). La caducità dell'istanza cautelare rende senza oggetto anche le sanzioni comminate in caso di inosservanza.
Quanto all'ammontare dell'indennità per ripetibili stabilita dal Pretore in fr. 2500.– in base al dispendio orario (14 ore a fr. 280.– l'una), nei considerandi dell'appello i convenuti sostengono che tale importo è eccessivo e chiedono di ridurlo della metà. In realtà, trattandosi di una controversia di natura patrimoniale l'art. 11 cpv. 1 del regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d'ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili (RL 178.310) prevede ripetibili calcolate in base ad aliquote secondo il valore litigioso. Se poi il caso è disciplinato dalla procedura sommaria (“procedura speciale civile”), come in concreto (art. 248 lett. d CPC), le ripetibili sono fissate fra il 20 e il 70% delle ripetibili dovute in una procedura ordinaria di identico valore (art. 11 cpv. 2 lett. b del regolamento. Posto ciò, dandosi un valore litigioso di “almeno” fr. 30 000.– e trattandosi nel complesso di una causa di media difficoltà, le ripetibili spettanti alla parte vittoriosa potevano essere definite applicando un'aliquota media del 15% (valore litigioso compreso tra fr. 20 000.– e fr. 50 000.–, 45% per la natura cautelare del procedimento). Al risultato di fr. 2025.– vanno poi aggiunte le spese (10%: art. 6 cpv. 1 del regolamento) e l'IVA, per un totale di fr. 2410.– (arrotondati). Nel complesso, pertanto, l'indennità fissata dal primo giudice non può dirsi frutto di un eccesso o di un abuso del potere di apprezzamento.
Le spese del giudizio odierno seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). La comunione dei comproprietari, che ha proposto a torto di respingere l'appello, rifonderà agli appellanti un'equa indennità per ripetibili.
Quanto ai rimedi giuridici esperibili contro la presente decisione sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge la soglia di fr. 30 000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF per un ricorso in materia civile.
Per questi motivi,
decide: I. L'appello è parzialmente accolto, nel senso che il decreto cautelare impugnato è così riformato:
L'istanza è dichiarata senza oggetto e la causa è stralciata dal ruolo.
Le spese processuali di fr. 350.–, così come quelle peritali di fr. 915.–, sono poste in solido a carico dei convenuti, che rifonderanno all'istante, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 2500.– per ripetibili.
II. Le spese processuali di appello, di fr. 2000.–, anticipate dagli appellanti, sono poste a carico della Comunione dei comproprietari del “AO1 part. ___ RFD di Lu______”, che rifonderà alla controparte fr. 2000.– per ripetibili.
III. Notificazione a:
– avv. PA2, L______; – avv. PA1, L______.
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1.
Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello
Il presidente Il cancelliere
Rimedi giuridici
Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali, pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso in materia civile è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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