AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2023.197
Data decisione, Autorità: 24.09.2024, CDT
Titolo: Reddito della sostanza immobiliare: valore locativo, pessime condizioni di manutenzione, mancata prova dell’inabitabilità
Incarti n. 80.2023.197 80.2023.198
Lugano 24 settembre 2024
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici
cancelliera
Sabrina Piemontesi – Gianola
parti
RI 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 1° settembre 2023 contro la decisione del 3 agosto 2023 in materia di IC e IFD 2020.
Fatti
A. a.
__________ (__________), di professione “Direttore delle case anziani di __________, __________ e __________”, è coniugato dal 10.4.2021 con , e dal 1.9.2021 è domiciliato, unitamente alla moglie ed alla figlia __________ (), a __________ in via __________.
Nel periodo fiscale 2020 il contribuente, divorziato dalla precedente moglie, era domiciliato a __________, in via __________ 1 e si era annunciato quale soggiornante a __________, in via __________ (movimento della popolazione, www.movpop.ti.ch, sito consultato il 12.9.2024).
b.
Con decisione del 14.12.2021, RS 1 (UT), dopo aver diffidato il contribuente il 16.11.2021 a presentare la propria dichiarazione d’imposta, gli ha inflitto una multa per violazione degli obblighi procedurali e lo ha nuovamente invitato, entro il termine di 20 giorni a presentare la dichiarazione fiscale, avvertendolo che altrimenti lo avrebbe sottoposto a tassazione d’ufficio.
B. Con decisione del 2.3.2022, l’UT ha notificato al contribuente la tassazione d’ufficio IC/IFD 2020, commisurando il reddito imponibile, per l’IC in fr. 100'000.- e per l’IFD in fr. 102'000.-. La sostanza, ai soli fini IC, veniva accertata in fr. 251'000.-.
Con la decisione, il contribuente veniva avvertito che la tassazione d’ufficio poteva essere impugnata unicamente con il motivo della manifesta inesattezza. Il reclamo doveva essere motivato e corredato dai necessari giustificativi (la dichiarazione d’imposta debitamente compilata). Il contribuente veniva reso attento che, un eventuale reclamo con modalità e contenuti che non soddisfano i requisiti di legge, sarebbe stato dichiarato irricevibile.
C. Con reclamo del 4.3.2022, il contribuente ha impugnato la tassazione d’ufficio IC/IFD 2020, dichiarando un reddito imponibile pari a fr. 50'390.- ed una sostanza imponibile di fr. 196'115.-. Nella propria dichiarazione fiscale, al Modulo 7, indicava di essere proprietario di una casa a __________ (“abitazione primaria”), per la quale tuttavia non dichiarava alcun valore locativo. Chiedeva tuttavia in deduzione l’importo di fr. 26'154.- a titolo di spese di manutenzione legate alla sostituzione e all’allacciamento della termopompa. Nelle note e comunicazioni all’UT, il contribuente specificava: “L’immobile, a seguito del divorzio è stato trasferito a mio nome dopo la sentenza di divorzio. Le condizioni in cui è stato lasciato hanno impedito un suo utilizzo. L’impossibilità di pianificare i lavori a causa del COVID hanno fatto sì che non potesse venir utilizzato”.
D. Con decisione del 3.8.2023, l’UT ha accolto il reclamo del contribuente, riducendo il reddito imponibile a fr. 73'800.- per l’IC a a fr. 75'400.- per l’IFD e la sostanza imponibile a fr. 196'000.-. Rispetto a quanto dichiarato dal contribuente, l’autorità fiscale aveva determinato in fr. 19'690.- il valore locativo dell’abitazione primaria. Aveva poi riconosciuto integralmente le spese di manutenzione fatte valere (per fr. 26'154.-), determinando così un reddito immobiliare netto di – fr. 6'464.-.
A motivazione della decisione, ed in particolare della “ripresa del valore locativo” della casa di __________, così si esprimeva:
Ai sensi degli art. 20 L. tributaria ticinese, art. 21 L. federale diretta per i quali il reddito d’immobili è imposto in ragione del valore locativo al proprietario che ha a disposizione per uso proprio il bene in forza del suo diritto di proprietà considerata non sufficiente l’allegazione di inutilizzo per mancati lavori nell’appartamento considerato che i costi di immobili rivendicati riguardano la sostituzione dell’impianto di riscaldamento centrale della proprietà per piani, ammettendo le rivendicate deduzioni ad eccezione dei costi di trasporto con veicolo privato per il tragitto domicilio luogo di lavoro corretto in base al tragitto chilometrico da __________ a __________ (…).
E. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 impugna la decisione di tassazione dopo reclamo IC/IFD 2020, contestando il valore locativo dell’abitazione di __________. Come si evincerebbe dalle spese professionali fatte valere (tragitto domicilio / luogo di lavoro), nel 2020 avrebbe risieduto a __________. L’immobile di __________ era ritornato di sua proprietà nel 2019, dopo la risoluzione del precedente matrimonio, ma si presentava in pessime condizioni. Nel 2020, complice la difficile situazione pandemica, non sarebbe stato possibile avviare i lavori di ristrutturazione. Inoltre la professione svolta dall’insorgente – direttore di 3 case anziani in Ticino – avrebbe avuto un notevole impatto sulla sua vita privata e professionale sino al primo trimestre del 2022, “quando la situazione pandemica è andata vieppiù migliorando”. Anche lo scioglimento del regime matrimoniale, con i relativi “costi accessori”, quali gli alimenti ed il nuovo affitto, non gli avrebbe permesso di far fronte alle “spese di ristrutturazione”.
I lavori all’abitazione di __________, per i quali sarebbe stato necessario un aumento dell’ipoteca di fr. 100'000.-, avrebbero preso avvio nel 2022 e sarebbero tuttora in corso.
Il ricorrente chiede pertanto di voler “esentare” il valore locativo dell’immobile, inutilizzabile, a causa dello stato in cui si trovava nel 2020.
F. Nelle sue osservazioni al ricorso del 13.10.2023, l’UT rileva che l’immobile di __________ risulta corrispondere con il domicilio del contribuente nel 2020, ma anche nei periodi fiscali antecedenti. Dal registro del Movimento della popolazione risulta l’arrivo a Lugano, da __________, il 1.9.2021, mentre non risulta esserci alcun cambio di domicilio verso il Comune di __________. Inoltre, non risulterebbe all’autorità fiscale alcuna inabitabilità dell’immobile, “fatto che porterebbe alla non deducibilità dei costi di manutenzione presenti (concessi) e futuri (già quantificati dal contribuente in CHF 100'000)”.
L’UT rileva anche che il contribuente, nel 2020, aveva chiesto in deduzione le spese di trasporto, per il tragitto domicilio – luogo di lavoro, da __________ a __________.
G. Con replica del 22.9.2023, __________ allega uno scritto dell’Ufficio controllo abitanti del Comune di __________, nel quale si attesta che __________ (attuale moglie del contribuente) aveva vissuto, dal 22.01.2019 al 31.08.2021, nella stessa economia domestica unitamente a __________ ed __________ __________.
Diritto
Di parere avverso l’autorità fiscale, secondo cui il contribuente non avrebbe, per il 2020, dimostrato alcuna inabitabilità dell’immobile di sua proprietà, con la conseguenza che l’imposizione del valore locativo sarebbe più che legittima.
Quali redditi della sostanza immobiliare sono segnatamente imponibili
a) i proventi dalla locazione, dall’affitto, dall’usufrutto o da altro godimento risp.
b) il valore locativo di immobili o di parti di essi che il contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo gratuito (art. 20 cpv. 1 lett. a e b LT risp. art. 21 cpv. 1 lett. a e b LIFD).
Per il diritto tributario cantonale, il valore locativo è stabilito al 60-70 per cento del valore di mercato delle pigioni, tenuto conto della promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza personale (art. 20 cpv. 2 LT). Questa riduzione non vale per gli immobili utilizzati prevalentemente a scopo di vacanza (art. 20 cpv. 3 LT). Per l’imposta federale diretta, il valore locativo viene stabilito tenendo conto delle condizioni locali usuali e dell’utilizzazione effettiva dell’abitazione al domicilio del contribuente (art. 21 cpv. 2 LIFD).
2.2.
Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale l’uso proprio (“Eigengebrauch”) non è fiscalmente rilevante, se un immobile non può essere utilizzato a causa di circostanze esterne oggettive, come ad esempio se una casa di vacanza, priva di riscaldamento, sia abitabile soltanto durante un certo periodo dell’anno (sentenza TF n. 2C_1039/2015 del 28 aprile 2016, consid. 3.3 e rif.). Non è neppure imponibile il valore locativo, nell’ipotesi in cui l’oggetto resta vuoto, poiché – nonostante seri sforzi intrapresi – non può essere affittato oppure venduto (sentenza TF n. 2C_1039/2015 del 28 aprile 2016, consid. 3.3 e rif.; sentenza TF n. 2C_182/2015 del 3 novembre 2015, consid. 4.2; sentenza TF n. 2C_773/2009 del 23 aprile 2010, consid. 2.2.1; DTF 72 I 223 consid. 3).
Lo stesso vale nel caso in cui l’immobile è oggettivamente utilizzabile solo in parte (ad esempio poiché è in corso una ristrutturazione, si è verificata un’infiltrazione d’acqua), tuttavia non tutti i difetti sono sufficienti per poter rendere un’abitazione inutilizzabile (sentenza TF 2C_509/2020 del 7.10.2020, consid. 4.5.2.; sentenza TF 2C_830/2019 del 27.4.2020, consid. 9.2.1.; Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, Handkommentar zum DBG, 4a ed., n. 78 ad art. 21 LIFD). È necessario che l’immobile non possa più essere utilizzato per la sua destinazione in modo dimostrabile e permanente. Un rubinetto dell’acqua difettoso non soddisfa tali requisiti, anche se per ripararlo sarebbe stato necessario aprire una parete (sentenza 2C_197/2017 del 15.6.2018, consid. 2.2.2.)
L’uso proprio assume invece rilevanza fiscale, se il proprietario non abita, di fatto, nell’immobile, ma si riserva tale diritto, senza però esercitarlo; in tal modo, egli detiene comunque l’immobile, giacché potrebbe occuparlo in qualsiasi momento (sentenza TF n. 2C_1039/2015 del 28 aprile 2016, consid. 3.3 e rif.; sentenza TF n. 2C_773/2009 del 23 aprile 2010, consid. 2.2.1). Per l’imposizione del valore locativo non è decisivo domandarsi se l’immobile è effettivamente utilizzato; è invece necessario chiedersi se lo stesso è a disposizione per l’uso proprio e se sussiste dunque la facoltà di godimento (sentenza TF n. 2C_182/2015 del 3 novembre 2015, consid. 4.2).
2.3.
In una sentenza del 28 aprile 2016, infine, la Suprema Corte ha concluso, esaminando il ricorso dei due proprietari di una casa bifamiliare, per la quale avevano dichiarato il valore locativo del solo appartamento più piccolo, argomentando che l’altro era rimasto vuoto dopo la morte, alla fine dell’anno precedente, di colei che lo aveva abitato, cioè la madre dell’uno e suocera dell’altro proprietario. L’autorità di tassazione aveva escluso che l’appartamento fosse inabitabile e i ricorrenti non avevano provato di aver fatto seri sforzi in vista di una sua locazione. In tal modo, si erano riservati il diritto di utilizzare l’immobile essi stessi in ogni momento, pur non abitandolo effettivamente. Essi avevano inoltre tenuto aperte tutte le opzioni (risanamento, ricostruzione o nuova edificazione), senza dover rispettare un eventuale contratto di locazione (sentenza TF n. 2C_1039/2015 del 28 aprile 2016, consid. 3.6).
Nella procedura fiscale l’onere della prova è ripartito nel senso che l’autorità fiscale è tenuta a dimostrare l’esistenza di elementi che fondano o aumentano l’onere fiscale, mentre è a carico del contribuente la prova di quei fatti che concorrono a escludere o a ridurre il debito verso l’erario (DTF 133 II 153 e 121 II 257; ASA 64 p. 493; StE 1990 B 13.1 n. 8). Per quanto concerne le spese deducibili dal reddito imponibile, l’onere della prova è pertanto a carico del contribuente (cfr. p. es. la sentenza del TF 2C_112/2014 del 15.9.2014 consid. 4.1 in fine; inc. CDT 80.2014.36 del 29.7.2014 consid. 3.2.). Per quanto concerne i fatti che concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso l’erario il contribuente non li deve unicamente affermare, bensì pure documentare (DTF 140 II 248 consid. 3.5.; sentenza TF 2C_871/2016 dell’11.7.2016).
3.2.
Nel caso di specie è indubbio che l’insorgente, nel periodo fiscale 2020, era proprietario della PPP __________ fondo base __________ RFD __________ e che, dal momento che non ha dichiarato di aver percepito canoni di locazione, è soggetto all’imposta sul reddito costituito dal valore locativo dello stesso. Chiedendo che il valore locativo dell’immobile venga stabilito in fr. 0.-, egli fa valere circostanze che mirano ad una riduzione dell’imposta, delle quali deve sopportare l’onere della prova (sentenza TF 2C_1039/2015 del 28.4.2016, consid. 3.4.).
Tuttavia agli atti, non vi è alcun documento attestante lo stato dell’immobile e non vi è alcuna traccia dell’avvio di importanti lavori di ristrutturazione, tali da rendere, nel 2020, inabitabile l’immobile.
Secondo il contribuente. i lavori di ristrutturazione, a causa della situazione pandemica, avrebbero potuto essere avviati unicamente nei periodi fiscali successivi. Tuttavia, non spiega, né tantomeno documenta quali interventi sarebbero stati svolti. Ad ogni buon conto, gli stessi non sono relativi al periodo fiscale sub judice.
Per quanto riguarda il periodo fiscale 2020, è stata accertata unicamente la sostituzione della termopompa. Peraltro, tale spesa di manutenzione è stata defalcata integralmente, portando così il reddito immobiliare imponibile ad un valore negativo. La sola sostituzione della termopompa non rende del resto inagibile/inabitabile l’immobile. In ogni caso, non viene comprovata una simile evenienza.
Si aggiunga che, fino al 30.4.2019, l’immobile (la cui data di costruzione, per inciso, risale al 1991) era abitato comunque dalla ex moglie e dalle due figlie del primo matrimonio.
Infine si rileva, come del resto ha indicato anche l’UT nelle osservazioni al ricorso, che il ricorrente, nel Modulo 4 (Spese professionali del contribuente) allegato alla dichiarazione d’imposta 2020, ha calcolato le spese di trasporto dal domicilio al luogo di lavoro __________. Ora, dai dati del sito del movimento della popolazione emerge che __________ aveva quale luogo di soggiorno __________ nel 2020 (come attestato dalla dichiarazione del Comune), ma domicilio era sempre rimasto a __________.
Appare pertanto chiaro che, nel periodo fiscale litigioso, il contribuente si era riservato l’uso l’immobile. L’imposizione del valore locativo è pertanto legittima.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e pronuncia
Il ricorso è respinto.
Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 400.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 100.–
per un totale di fr. 500.–
sono a carico del ricorrente.
municipio di __________.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: La cancelliera:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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