AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 15.2024.99
Data decisione, Autorità: 05.03.2025, CEF
Titolo: Ricorso contro il diniego di una (seconda) proroga del termine per pagare il prezzo di aggiudicazione
Incarto n. 15.2024.99
Lugano 5 marzo 2025
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza
composta del giudice:
Jaques, presidente
cancelliere:
Ferrari
statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48b LOG) sul ricorso 25 settembre 2024 della
RI 1, __________ (patrocinata dall’avv. PA 1, __________)
contro
l’operato dell’Ufficio d’esecuzione, sede di Mendrisio, o meglio contro il diniego di una proroga del termine per il pagare il prezzo di aggiudicazione nell’esecuzione n. __________ in via di realizzazione del pegno promossa nei confronti di
PI 1, __________
dalla PI 2, __________
procedimento che interessa anche i creditori pignoratizi
Stato del Cantone Ticino, Bellinzona (rappresentato dall’Ufficio esazione e condoni, Bellinzona) PI 3, __________ (patrocinata dall’avv. PA 2, __________)
e i terzi comproprietari dei pegni
PI 4, IT – __________ () PI 5, __________ ()
ritenuto
in fatto: A. Dal 17 novembre 2014, a garanzia di crediti per fr. 3'200'000.– complessivi oltre agl’interessi del 10%, la PI 2 (in seguito: __________) è iscritta come titolare di cinque cartelle ipotecarie registrali gravanti le unità di proprietà per piani (PPP) n. __________1, __________2, __________3, __________4 e __________5 del fondo n. __________ RFD -, di cui sono comproprietari PI 4 (quota “A”), PI 5 (quota “B”) e PI 1 (quota “C”) ognuno per un terzo. Sulle medesime cinque PPP, nonché sulla n. __________0 (anch’essa appartenente ai medesimi comproprietari), sono iscritte sei ipoteche legali a favore della PI 3 a garanzia di crediti per complessivi fr. 75'000.– oltre agl’interessi del 5%.
B. Nel procedimento penale avviato nei confronti d’__________, PI 4, PI 5, __________, __________, __________ e __________, il 9 ottobre 2015 il Tribunale penale cantonale (TPC) ha fatto menzionare un blocco del Registro fondiario sulle quote “A” e “B” di tutte e sei le PPP.
promossa nei confronti di PI 1 dalla PI 2, il 7 marzo 2024 la sede di Mendrisio
dell’Ufficio d’esecuzione (UE) ha
aggiudicato alla RI 1 le cinque PPP n. __________1-__________5 al prezzo
di 2'402'000.–. L’aggiudicatario ha
versato seduta stante fr. 185'000.– complessivi quale acconto sul
prezzo e garanzia delle tasse e delle spese d’iscrizione nel Registro
fondiario. Il 12 marzo 2024, l’UE ha assegnato all’aggiudicataria un termine di
trenta giorni per versare il saldo del prezzo di aggiudicazione (fr. 2'232'000.–),
nonché uno di dieci per adire l’autorità di prima istanza LAFE (Legge federale sull’acquisto
di fondi da parte di persone all’estero), onde accertare se la società fosse
soggetta alla relativa autorizzazione.
D. Il 15 marzo 2024, la RI 1 ha chiesto una proroga del termine per versare il saldo, motivandolo con il fatto che la Banca __________ non le avrebbe concesso il finanziamento necessario finché l’autorità di prima istanza LAFE non si fosse pronunciata. Con provvedimento del 22 marzo, l’UE ha assegnato a tutti gl’interessati un termine di dieci giorni per acconsentire od opporsi a una proroga di “30 giorni dall’ottenimento dell’autorizzazione LAFE, ma non oltre il 30.09.2024”, precisando che il “termine è inderogabile”, che il silenzio sarebbe valso consenso e che in ogni caso l’aggiudicataria, oltreché il saldo, su di esso avrebbe dovuto pagare anche un interesse di mora del 5% dal 7 marzo 2024. Tutti sono rimasti silenti.
E. Il 29 marzo 2024, il TPC ha autorizzato la radiazione del blocco a Registro fondiario sulla quota “A” della PPP n. __________0 e, “qualora necessario” anche sulla quota “C” diPI 1 delle altre cinque PPP, come pure ordinato all’Ufficio di versare, su un conto del Tribunale d’appello, l’eventuale eccedenza derivante dalla realizzazione della quota “A” dopo il pagamento dei crediti da essa garantiti e delle spese di procedura.
confronti di PI 4 dallo Stato del Cantone Ticino, il 4 aprile 2024 l’Ufficio ha
aggiudicato alla RI 1 la quota “A” della PPP n. __________0. Né il trapasso, né la cancellazione del blocco RF sono ancora
stati iscritti nel libro mastro.
G. Su istanza della RI 1 volta alla radiazione del blocco a Registro fondiario sulla quota “B” della PPP n. __________0 in vista del suo acquisto, il 22 aprile 2024 il TPC ha statuito che la radiazione era subordinata 1) al consenso di tutti gl’interessati, compreso l’Ufficio, 2) al pagamento dei crediti da essa garantiti e alla radiazione delle relative ipoteche, 3) al pagamento, da parte dell’acquirente, di tutte le spese del notaio e dell’Ufficio del Registro fondiario e 4) al versamento, su un conto del Tribunale d’appello, dell’eventuale eccedenza dopo il pagamento delle spese di procedura.
H. Il 9 settembre 2024, la RI 1 ha informato l’UE che la procedura LAFE era sospesa, giacché non aveva potuto fornire la documentazione relativa al finanziamento, che la Banca __________ non le avrebbe concesso finché non avesse acquistato la quota “B” della PPP n. __________0. Ha pure informato di aver intavolato trattative per l’acquisto della stessa per fr. 17'500.–. Ha pertanto chiesto il consenso all’acquisto e una proroga del termine per pagare il saldo fino al 31 dicembre 2024 “con la possibilità di un’ulteriore proroga fino all’incanto o fino all’autorizzazione alla vendita per trattative private”. Con provvedimento del 12 settembre, l’Ufficio ha respinto la richiesta, spiegando che la (prima) proroga era inderogabile, e, circa il consenso all’acquisto, ha rinviato l’aggiudicataria alla sede di Bellinzona dell’Ufficio, competente per territorio.
I. Con ricorso del 25 settembre 2024, la RI 1 si aggrava contro il provvedimento, chiedendone in via principale la riforma, nel senso della concessione di una proroga fino all’incanto e/o all’acquisto a trattative private della quota “B” della PPP n. __________0 e, in via subordinata, la concessione di una proroga fino al 31 dicembre 2024, in entrambi i casi protestate spese, tasse e ripetibili.
L. Con osservazioni del 30 ottobre 2024, l’UE si è rimesso al giudizio della Camera, pur ritenendo corretto il provvedimento impugnato. Nessuno degl’interessati ha presentato osservazioni.
M. Quello stesso giorno, la RI 1 ha trasmesso all’Ufficio una bozza di rogito per l’acquisto della quota “B”, redatto dalla propria patrocinatrice, informandolo che l’avrebbe firmato “idealmente la settimana prossima”.
N. Il 28 novembre 2024, il TPC ha comunicato alle parti al procedimento penale e alla RI 1 che non avrebbe potuto acconsentire alla compravendita alle condizioni indicate nella bozza notarile della patrocinatrice della società, visto il dissenso della PI 2.
Considerando
in diritto: 1. Interposto all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino la Camera esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 3 LPR [RL 280.200]) – entro dieci giorni dalla notifica dell’atto impugnato emesso il 12 settembre 2024 dall’UE, il ricorso è in linea di principio ricevibile (art. 17 LEF).
Nelle sue osservazioni l’UE rileva che i blocchi penali erano noti alla ricorrente, che avrebbe dovuto discutere la questione dell’acquisto della quota “B” già durante la fase di finanziamento dell’aggiudicazione delle altre cinque PPP. Sottolinea che l’attesa di un eventuale incanto della quota “B” prolungherebbe la procedura di oltre un anno e che anche una vendita a trattative private potrebbe richiedere parecchio tempo, motivo per cui reputa corretta la decisione impugnata, pur rimettendosi al prudente giudizio della Camera.
3.1 Secondo l’art. 63 cpv. 1, 1° periodo del Regolamento del Tribunale federale concernente la realizzazione forzata di fondi (RFF, RS 281.42), applicabile anche all’esecuzione in via di realizzazione del pegno per il rinvio dell’art. 102 RFF, l’ufficio d’esecuzione si astiene dal revocare l’aggiudicazione e dall’ordinare un nuovo incanto se tutti gl’interessati (escusso, escutente e creditori pignoratizi, che non sono stati completamente soddisfatti o che in base all’elenco oneri devono essere pagati in contanti: DTF 75 III 11 consid. 3) acconsentono a una proroga. Il consenso può essere anche tacito (Häusermann/Ingold-Berger, op. cit., n. 11 ad art. 143; Bernheim/Känzig, op. cit., n. 8 ad art. 143). In un caso in cui l’aggiudicatario aveva pagato solo nove minuti dopo l’aggiudicazione l’acconto che secondo le condizioni d’asta avrebbe dovuto essere pagato immediatamente, il Tribunale federale ha statuito che l’autorità cantonale di vigilanza aveva giustamente revocato l’aggiudicazione, ritenendo che, stante l’art. 61 cpv. 1 RFF, un’interruzione dell’asta era esclusa e che non entrava i considerazione la concessione di una proroga del termine di pagamento neppure con il consenso di tutti gl’interessati in virtù dell’art. 63 cpv. 1 RFF (DTF 130 III 133, consid. 2.3). Per la parte del prezzo per cui è stato concesso un termine, invece, l’art. 63 cpv. 1 RFF ne autorizza la proroga con il consenso di tutti gl’interessati (cfr. sentenza della CEF 15.2024.114 del 21 febbraio 2025 consid. 2.1.2), che contrariamente a quanto potrebbe essere dedotto dalla DTF 130 III 133 non comprendono gli altri oblatori.
3.2 Nella fattispecie, le condizioni d’incanto stabiliscono che l’aggiudicatario deve pagare entro trenta giorni dall’aggiudicazione la differenza tra il prezzo di aggiudicazione e l’acconto di fr. 185'000.– da pagare immediatamente e precisano che al saldo si aggiunge un interesse del 5% (pag. 4, al centro). Il 22 marzo 2024, l’UE ha prorogato il termine fino al massimo al 30 settembre 2024 con la condizione, risolutiva, che nessun interessato si fosse opposto alla proroga. Nel provvedimento impugnato, invece, l’UE ha respinto la nuova domanda di proroga riferendosi solo al carattere inderogabile della prima proroga senza dare l’occasione agl’interessati di esprimersi al riguardo. Ora, l’art. 63 cpv. 1 RFF non esclude una seconda proroga con l’accordo di tutti gl’interessati, ma, di principio, non obbliga l’ufficio d’esecuzione a consultarli per verificare un loro assenso alla proroga del termine. A ben vedere, la ragione di essere della norma risulta essere una questione di opportunità. Nella fattispecie, siccome la prima proroga è stata accettata, tacitamente, dagl’interessati, motivi appunto di opportunità avrebbero consigliato all’UE di verificare se tale consenso sarebbe stato confermato anche per un’ulteriore proroga. Non si può tuttavia, come sostenuto dalla ricorrente, reputare che gl’interessati abbiano accettato la sua richiesta di proroga non opponendosi al ricorso. Il loro silenzio può infatti anche essere interpretato come un consenso a favore del provvedimento impugnato.
3.3 Ciò posto, anche se la scadenza della proroga chiesta dalla ricorrente in via principale appare al momento alquanto incerta in seguito al rifiuto del TPC, il 28 novembre 2024, di acconsentire alla vendita della quota “B” “alle condizioni indicate nella bozza notarile”, incombe anzitutto agl’interessati, e non alla Camera, decidere se è nel loro interesse accettare tale richiesta (la conclusione subordinata essendo ormai superata). Il ricorso va pertanto accolto parzialmente nel senso di ordinare all’UE di consultare gl’interessati sulla richiesta di proroga del termine di pagamento fino all’incanto e/o all’acquisto a trattative private della quota “B”, prima di decidere se ammettere la richiesta o invece revocare l’aggiudicazione e ordinare immediatamente un nuovo incanto.
Per questi motivi,
pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto nel senso di ordinare all’Ufficio d’esecuzione di procedere come indicato nel considerando 3.3.
Non si prelevano spese né si assegnano indennità.
Notificazione a:
– avv. PA 1, __________, __________, __________; – PI 1, __________, __________; – PI 2, __________, __________; – Ufficio esazione e condoni, viale Stefano Franscini 6, Bellinzona; – avv. PA 2, __________, __________; – PI 4, , __________ (); – PI 5, , IT – __________ () (per raccomandata internazionale)
Comunicazione all’Ufficio d’esecuzione, Mendrisio.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente Il cancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art. 46 cpv. 2 LTF.
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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