AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2023.253
Data decisione, Autorità: 25.06.2024, CDT
Titolo: Tariffa per le operazioni a registro fondiario: tassa ridotta per determinati trasferimenti fra coniugi, liquidazione del regime matrimoniale, successiva vendita di una quota di comproprietà fra ex coniugi, valore della contrattazione
Incarto n. 80.2023.253
Lugano 25 giugno 2024
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici
segretaria
Mara Regazzoni
parti
RI 1 rappr. da RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 17 novembre 2023 contro la decisione del 19 ottobre 2023 in materia di tassa di iscrizione a registro fondiario.
Fatti
A. Con decisione del 28 agosto 2020, la Pretura di Lugano, Sezione 6, pronunciava il divorzio tra RI 1 e __________.
Nella convenzione di divorzio veniva previsto al punto “3. Scioglimento e liquidazione della comproprietà e del regime dei beni” che “la comproprietà delle parti relativa al fondo part. n. __________ RFD __________ [venisse] sciolta e liquidata ponendo in vendita il fondo al prezzo di fr. 1'200'000.00 (di comune accordo le parti [avrebbero potuto] ridurre questo prezzo)”. Al punto 3.2. era previsto che “fatta eccezione di cifra 3.1. il regime dei beni è sciolto e liquidato senza pretese. Ognuna delle parti resta proprietaria di ciò che detiene e/o è iscritto a proprio nome”.
In seguito alla mancata vendita dell’immobile, in data 23 febbraio 2023, dinanzi al notaio __________, RI 1 concludeva con la ex moglie __________ un contratto di compravendita con il quale acquistava la proprietà della quota parte B, pari a un mezzo del fondo part. __________ RFD __________, dietro versamento dell’importo di fr. 50’000.‑ ed assunzione degli oneri connessi all’immobile.
B. In data 3 maggio 2023, l’Ufficio dei registri del Distretto di __________ intimava a RI 1 la decisione di calcolo della tassa per l’operazione a registro fondiario inerente l’iscrizione del trapasso di proprietà sulla quota parte del fondo __________ RFD __________.
La tassa veniva commisurata in fr. 6'600.‑. Quale valore di trasferimento della quota veniva preso in considerazione l’importo di fr. 600'000.‑, corrispondente alla metà del valore dell’immobile indicato dai coniugi nella convenzione di divorzio. La tassa era calcolata applicando l’aliquota dell’11‰.
C. Con reclamo del 31 maggio 2023, RI 1 insorgeva all’Ufficio dei registri del Distretto di __________ contro la tassa per l’operazione nel registro fondiario emessa a suo carico di fr. 6'600.‑. Il reclamante contestava in particolare la base di calcolo presa in considerazione dall’Ufficio dei registri per determinare la tassa. A suo avviso, la base di calcolo avrebbe dovuto corrispondere all’importo di fr. 50'000.‑ da lui pagato alla ex moglie secondo il rogito di compravendita e non alla “cifra puramente ipotetica” di fr. 600’000.‑, corrispondente al valore di stima risultante dalla convenzione di divorzio. Argomentava inoltre che il trasferimento della quota parte del fondo era da iscriversi nella liquidazione del regime matrimoniale con la moglie e che, come tale, la tassa di iscrizione sarebbe stata da ridurre ad un ottavo giusta l’art. 12 LTORF. Di conseguenza, egli sosteneva che la tassa sarebbe dovuta ammontare a fr. 68.75.
In via subordinata, riteneva che il valore dell’atto avrebbe potuto essere calcolato come pari alla metà del valore di stima ufficiale, con la conseguenza che la tassa sarebbe dovuta ammontare a fr. 238.30.
In via ancor più subordinata, il reclamante sosteneva che il valore avrebbe potuto scaturire dalla somma dei valori economici emergenti dall’atto, e meglio dalle ipoteche da lui assunte, e che di conseguenza la tassa sarebbe dovuta ammontare a fr. 563.75.
D. Con decisione del 15 giugno 2023, l’Ufficio dei registri del Distretto di __________ respingeva il reclamo. In primo luogo, rilevava che il prezzo della cessione della quota di comproprietà non sarebbe stato menzionato nell’atto pubblico di compravendita, in quanto l’importo di fr. 50'000.‑ di cui al punto 3.2 dell’istrumento non avrebbe rappresentato il valore dell’operazione, bensì unicamente una parziale modalità di pagamento del prezzo di compravendita. Il reclamante si era infatti assunto per intero tutti i debiti ipotecari connessi con l’immobile nonché “ogni altro onere, tassa e imposta che dovesse risultare pendente o dovuta a seguito della proprietà immobiliare”. In merito all’aliquota, l’Ufficio dei registri ricordava che per l’art. 12 LTORF la tassa è ridotta a un ottavo rispetto a quella calcolata secondo l’art. 11 LTORF nel caso in cui si tratti di un “trasferimento di immobili tra coniugi per pretese riferite al regime matrimoniale o a indennità per contributi straordinari di un coniuge al mantenimento della famiglia, oppure a pretese fondate sul diritto del divorzio”. Considerando che il matrimonio tra RI 1 e __________ era stato sciolto per divorzio con sentenza del 28 agosto 2020, nella quale era previsto che la “comproprietà delle parti relativa al fondo part. n. __________ RFD __________ [venisse] sciolta e liquidata ponendo in vendita il fondo al prezzo di CHF 1'200'000.00”, l’Ufficio dei registri riteneva che gli ex coniugi avessero in tale sede provveduto a sciogliere integralmente il regime matrimoniale, mantenendo invece intatta la comproprietà sull’immobile. In tal modo, l’operazione immobiliare in esame sarebbe stata da qualificare quale semplice trapasso immobiliare pattuito tra ex coniugi a titolo oneroso. Di conseguenza, l’Ufficio dei registri riteneva applicabile l’aliquota dell’11‰ prevista dall’art. 11 cpv. 1 lett. a LTORF e confermava la bolletta impugnata per complessivi fr. 6'950.‑.
E. Con ricorso del 12 luglio 2023 alla RS 1, RI 1 contestava la decisione su reclamo dell’Ufficio dei registri, censurando innanzitutto il valore della quota di proprietà da esso ritenuto. In particolare, il prezzo indicato nella sentenza di divorzio di fr. 1'200’000.‑ sarebbe stato unicamente una valutazione iniziale inerente ad un primo tentativo di vendita a terzi, vendita che poi non si sarebbe concretizzata, né a tale importo né in seguito ad una riduzione del medesimo. Non sarebbero inoltre state effettuate valutazioni o perizie che permettessero di stabilire il valore della quota parte in fr. 600’000.‑. Quale base di calcolo sarebbe dunque stato determinante l’importo di fr. 50'000.‑ da lui corrisposto alla ex moglie.
Secondo il ricorrente, la sentenza di divorzio del 28 agosto 2020 avrebbe dovuto essere considerata un “parziale scioglimento del divorzio” e la liquidazione definitiva sarebbe intervenuta unicamente con il trasferimento della quota di proprietà dell’immobile. A sostegno della sua tesi, il ricorrente adduceva che l’Ufficio di tassazione avrebbe preavvisato positivamente il differimento dell’imposta sull’utile immobiliare sulla base dell’art. 125 lett. b LT. Lo stesso Ufficio dei registri avrebbe correttamente indicato quale causale della tassa “convenzione matrimoniale”, ma avrebbe applicato erroneamente gli articoli della LTORF, in particolare non ammettendo la riduzione della tassa ad un ottavo come previsto dall’art. 12 LTORF.
L’Ufficio dei registri non sarebbe poi entrato nel merito delle sue censure relative al calcolo del valore dell’immobile. In particolare, avrebbe dovuto prendere in considerazione il valore di stima ufficiale dell’immobile di fr. 346’590.‑, corrispondente a fr. 173’295.‑ per la singola quota.
In via ancor più subordinata, il ricorrente chiedeva che il valore dell’immobile fosse calcolato sommando i valori economici che emergevano dall’atto e meglio le ipoteche da lui assunte con il trasferimento di metà comproprietà, che avrebbero portato il valore dell’atto a fr. 410’000.‑. In ogni caso, chiedeva fosse applicata la riduzione della tassa di iscrizione di cui all’art. 12 LTORF.
F. Con decisione del 19 ottobre 2023, la RS 1 respingeva il gravame. Rilevava innanzitutto come la tassa di iscrizione a registro fondiario e l’imposta sugli utili immobiliari siano di competenza di autorità distinte e siano fondate su una peculiare normativa. Ragione per cui, ritenuto pure come in ambito fiscale il principio della buona fede debba essere riconosciuto solo con riserbo, ai fini dell’applicazione della LTORF, il parere preliminare dell’autorità competente per la riscossione dell’imposta sugli utili immobiliari non sarebbe vincolante.
In merito alla sentenza di divorzio del 28 agosto 2020, la medesima non avrebbe previsto alcun rinvio della liquidazione del regime matrimoniale a una procedura giudiziaria separata, bensì al punto 3.2 indicava esplicitamente che il regime dei beni era sciolto senza pretese. Le parti avrebbero dunque scelto di rimanere comproprietarie dell’immobile anche dopo il divorzio e di sciogliere in seguito la comproprietà sul medesimo. Ritenuto come una liquidazione parziale del regime matrimoniale non sia ammessa dal diritto civile in sede di divorzio e che la liquidazione ‑ qualora occorresse completarla in quanto oggetto di rinvio a procedura separata o perché lacunosa ‑ sia in ogni caso subordinata all’omologazione da parte del giudice del divorzio, la RS 1 riteneva che “il trasferimento dell’immobile tra i signori __________ dopo il divorzio non può essere considerato come un’attribuzione in connessione con la liquidazione del regime matrimoniale, bensì una compravendita immobiliare con conseguente scioglimento della proprietà ordinaria”.
Per quanto concerne la qualifica giuridica del contratto effettuata dall’Ufficio dei registri quale “convenzione matrimoniale”, la RS 1, dopo aver rilevato come la richiesta di iscrizione sarebbe risultata generica, osservava che, essendo peraltro le parti già divorziate, esse non avrebbero inteso sottoscrivere una convenzione matrimoniale con l’atto in parola, ritenuto pure come l’atto stesso non ne facesse menzione. Si sarebbe trattato dunque di una compravendita immobiliare, ragione per cui la dicitura “convenzione matrimoniale” risulterebbe errata, oltre che nemmeno conforme alla richiesta di iscrizione e al relativo documento giustificativo.
Relativamente al valore attribuito all’immobile, la RS 1 escludeva potesse essere determinato in soli fr. 50’000.‑, nella misura in cui detto importo “corrisponde solo alla controprestazione in denaro versata a favore dell’alienante, la quale tuttavia ha beneficiato pure di altre controprestazioni quali per esempio la completa liberazione dal pagamento del debito ipotecario”. Il valore della contrattazione risulterebbe inequivocabilmente dall’atto pubblico, il quale farebbe riferimento alla sentenza di divorzio. Considerato che nell’ambito del divorzio le parti avevano convenzionalmente stabilito un valore complessivo del fondo di fr. 1'200’000.‑, la RS 1 riteneva corretta la decisione dell’Ufficio dei registri di riprendere tale valore quale base di calcolo per la determinazione del conguaglio in denaro da versare alla ex moglie per la ripresa della quota di comproprietà da parte del ricorrente.
G. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1, per il tramite del suo rappresentante, insorge contro la decisione della RS 1, sostanzialmente censurando l’importo ritenuto quale base di calcolo della tassa, e l’applicabilità dell’art. 11 LTORF, argomentando che l’operazione configurerebbe un trasferimento tra coniugi conseguente alla definitiva liquidazione del regime matrimoniale, ritenuta l’impossibilità di vendere l’immobile a terzi, come inizialmente previsto della convenzione di divorzio.
In particolare, in merito alla differenza tra quanto deciso nell’ambito della tassazione dell’imposta sull’utile immobiliare e della tassa di iscrizione al registro fondiario, il ricorrente sostiene che un medesimo atto giuridico non possa “essere letto in modo completamente divergente da due Uffici del medesimo Stato”. A suo avviso, occorrerebbe “stabilire qual era il vero intendimento delle parti, così da statuire esattamente quale tipo di prestazione sia stata scambiata”. Ritenuto che al momento del divorzio le parti avrebbero stabilito che non intendevano più essere comproprietarie dell’immobile, lo scioglimento di questo bene sarebbe stato chiaramente regolato. In seguito, “rassegnate al fatto che una vendita a terzi non permetteva loro di conseguire alcun utile, avrebbero deciso di dare compimento alla liquidazione del loro regime matrimoniale, così come stabilito nella loro convenzione”, e ciò tramite l’atto di trasferimento della quota di comproprietà. La liquidazione del regime matrimoniale non sarebbe infatti stata perfezionata, mancando “il trasferimento e il recupero di tutta una serie di somme precisamente stabilite nella sentenza di divorzio”. Sarebbe stato dunque impossibile tornare di fronte al giudice del divorzio, anche perché, a mente del ricorrente, “la sentenza dava chiaramente tutti gli elementi necessari per procedere anche a liquidare l’ultimo bene ancora sospeso e meglio l’immobile mappale no. __________ RFD __________”. In sostanza, l’atto di compravendita dovrebbe essere riconosciuto come l’adempimento e la concretizzazione di pretese fondate sul diritto del divorzio e come tale dovrebbe essere posto a beneficio della tassazione speciale ex art. 12 LTORF.
Per quanto concerne la qualifica giuridica del contratto, la dicitura “convenzione matrimoniale” utilizzata dall’Ufficio dei registri non sarebbe stata utilizzata nell’atto e sarebbe frutto della libera cognizione dell’ufficiale del registro fondiario, che avrebbe “ritenuto che il rogito fosse di fatto un accordo fra ex coniugi relativo alla regolamentazione del loro regime matrimoniale”. A suo dire, l’Ufficio dei registri avrebbe dunque definito l’atto come una convenzione matrimoniale, ma erroneamente lo avrebbe tassato come una compravendita.
In merito al valore dell’atto, il ricorrente contesta l’importo di fr. 1'200’000.‑ stabilito dalla RS 1. Non risulterebbe né dalla sentenza di divorzio né dal rogito, “l’assunto per il quale le parti siano partite dall’importo di CHF 1'200’000.‑ per determinare le prestazioni da scambiarsi per il trasferimento delle quote”. Tale importo non corrisponderebbe inoltre al reale valore di mercato dell’immobile. Il solo valore di contrattazione corrisponderebbe all’importo di fr. 50’000.‑ versato dal ricorrente alla ex moglie, poiché si tratterebbe della prestazione derivante dal diritto del divorzio. Questa cifra sarebbe stata stabilita dagli ex coniugi tenendo in considerazione i seguenti importi: il versamento di fr. 10’900.‑ a favore del conto di previdenza professionale di __________, il versamento dell’importo di fr. 31’250.‑ a valere quale corrispettivo della rinuncia alla divisione del valore di riscatto della polizza e il versamento di fr. 7’850.‑ alla ex moglie a tacitazione di piccole pretese connesse con spese per la gestione dell’immobile da ella assunte in seguito al divorzio.
Il ricorrente chiede dunque, in via principale, che il valore dell’atto sia determinato in fr. 50’000.‑. In via subordinata, chiede che per il valore dell’atto sia preso in considerazione il valore di stima della quota di proprietà, corrispondente a fr. 173’295.‑. In via ancor più subordinata, il ricorrente chiede che il valore dell’immobile sia calcolato sommando i valori economici che emergono dall’atto, che corrisponderebbero a fr. 410’000.‑.
Diritto
Per l’art. 954 cpv. 1 CC, i Cantoni hanno il diritto di prelevare tasse per le iscrizioni a registro fondiario e per le relative operazioni geometriche. In questo ambito, essi godono di un'ampia libertà e possono prevedere il prelievo di semplici tasse di cancelleria, volte a permettere il recupero dei costi che derivano all'ente pubblico dall'esecuzione dell'operazione catastale richiesta, oppure di tasse amministrative, così da coprire i costi complessivi cagionati dalla gestione del registro fondiario.
Tale norma non limita nel contempo la sovranità fiscale dei Cantoni, i quali sono liberi di prevedere in questo ambito anche il prelievo di tributi misti, risultanti dalla combinazione di una tassa in senso proprio con un'imposta (sentenza TF 2C_1060/2012 del 30 gennaio 2013 consid. 3.1 con rinvii).
1.2.
1.2.1.
L’art. 11 cpv. 1 della Legge del 16 ottobre 2006 sulle tariffe per le operazioni nel Registro fondiario (LTORF; RL 216.200) prevede che, per l’iscrizione di un trapasso di immobili a titolo oneroso, fatte salve le eccezioni previste dalla stessa legge, siano applicate le seguenti aliquote:
a) per le operazioni dal valore imponibile inferiore a fr. 2’000’000.‑ viene applicata una tassa pari all’11‰;
b) per le operazioni dal valore imponibile superiore a fr. 2’000’000.‑ viene applicata una tassa pari al 13‰.
1.2.2.
Come riconosciuto dalla Suprema Corte, siccome gli introiti complessivi provenienti da un tributo quale quello previsto dall’art. 11 LTORF superano notevolmente i costi generati dalla tenuta del registro fondiario, la contribuzione in questione è un tributo misto, che ha dunque contemporaneamente il carattere di una tassa e di un’imposta (sentenza TF 2C_1060/2012 del 30.1.2013 consid. 3.3).
In base alla giurisprudenza, per la parte che eccede la tassa, un tributo quale quello in discussione dev'essere dunque considerato un'imposta sui trasferimenti immobiliari (Handänderungssteuer), il cui oggetto va di principio individuato nel trasferimento civilistico di diritti su di un fondo o su di una parte di esso, non per contro dalle conseguenze economiche che derivano da tale operazione, come ad esempio è il caso per l'imposta sugli utili immobiliari, la quale colpisce l'aumento del valore del fondo realizzato al momento della sua alienazione. Il tributo in questione non costituisce in altre parole un'imposta speciale sul reddito, quanto piuttosto un'imposta indiretta sul traffico giuridico (Rechtsverkehrssteuer) intesa a colpire il trasferimento della proprietà immobiliare in quanto tale, senza riguardo alle cause giuridiche che lo hanno determinato (sentenza TF 2C_1060/2012 del 30.1.2013 consid. 3.4, con riferimenti a giurisprudenza e dottrina).
1.3.
Secondo l’art. 12 LTORF la tassa prevista dall’art. 11 LTORF è ridotta a un ottavo, fra l’altro, in caso di trasferimento di immobili tra coniugi per pretese riferite al regime matrimoniale o a indennità per contributi straordinari di un coniuge al mantenimento della famiglia, oppure a pretese fondate sul diritto del divorzio.
Il tributo previsto dall’art. 12 LTORF, corrispondente ad un ottavo di quello dell’art. 11 LTORF, è costituito dalla sola tassa causale, ad esclusione dell’imposta.
L’agevolazione fiscale per trapassi immobiliari tra coniugi prevista dall’art. 12 LTORF è stata introdotta il 1° gennaio 2012, in analogia all’imposta sugli utili immobiliari (cfr. Messaggio del Consiglio di Stato n. 6547 del 12 ottobre 2011, p. 18), e meglio riprendendo la formulazione dell’art. 125 lett. b Legge tributaria del 21 giugno 1994 (LT; RL 640.100), norma a sua volta fondata sull’art. 12 cpv. 3 lett. b della Legge federale del 14 dicembre 1990 sull’armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID; RS 642.14). Per tale ragione, come giustamente rilevato dalla RS 1, per l’interpretazione dell’art. 12 LTORF, si giustifica di tener conto della dottrina e della giurisprudenza in materia di imposta sugli utili immobiliari.
1.4
Per quanto concerne la determinazione della base imponibile del tributo, l’art. 4 LTORF stabilisce che, nella determinazione della tassa proporzionale, si calcoli la somma capitale per la quale l’operazione è compiuta. Per l’art. 5 cpv. 1 LTORF la tassa proporzionale è calcolata in base al valore della contrattazione di cui è chiesta l’iscrizione. L’art. 5 cpv. 2 LTORF dispone che, nel caso di iscrizioni di trapasso a titolo oneroso, di successione, di legato o di donazione, il valore tassabile non sia mai inferiore al valore ufficiale di stima degli immobili trasferiti.
Per quanto concerne l’aliquota, l’autorità di tassazione ha applicato quella prevista dall’art. 11 LTORF, che comprende sia il tributo causale sia quello fiscale, mentre il ricorrente ritiene applicabile l’aliquota ridotta dell’art. 12 LTORF, che tiene conto solo della componente causale. A tale riguardo, si tratta di stabilire se la transazione immobiliare intervenuta fra l’insorgente e la ex moglie rientri nel campo d’applicazione dell’art. 12 LTORF.
In relazione alla determinazione della base di calcolo, l’autorità di tassazione ha stabilito il valore della contrattazione in base al prezzo di vendita che gli ex coniugi avevano indicato nella convenzione stipulata nell’ambito della procedura di divorzio, quando ancora intendevano alienare l’immobile a terzi. Secondo l’insorgente, il valore della contrattazione corrisponderebbe invece a quanto pattuito con il contratto di compravendita successivamente stipulato fra gli ex coniugi o tutt’al più al valore di stima ufficiale dell’immobile.
In merito all’interpretazione dell’art. 12 LTORF, che prevede l’applicazione della tassa ridotta per determinati trasferimenti di immobili tra coniugi, si è già detto che ci si fonda sulla legislazione e sulla giurisprudenza in materia di imposta sugli utili immobiliari.
3.2.
L’art. 12 cpv. 3 lett. b LAID prevede che l’imposizione dell’utile immobiliare sia differita in caso di trapasso della proprietà tra coniugi in connessione con il regime matrimoniale, nonché d’indennità dovuta per i contributi straordinari di un coniuge al mantenimento della famiglia (art. 165 CC) e per le pretese fondate sul diritto del divorzio, nella misura in cui i coniugi sono d’accordo.
Il legislatore cantonale ha ripreso la stessa disposizione all’art. 125 lett. b LT.
3.3.
3.3.1.
Ci si domanda dapprima se il trasferimento immobiliare in questione sia intervenuto tra coniugi, come esatto dalla legge.
3.3.2.
Secondo la dottrina e la prassi delle autorità fiscali, il differimento dell’imposizione previsto dall’art. 12 cpv. 3 lett. b LAID è concesso solo se il trapasso di proprietà avviene direttamente tra i coniugi. I partner coniugati o registrati sono considerati coniugi, anche se sono separati di fatto o giudizialmente. I partner divorziati possono invocare questa disposizione anche se una sentenza di divorzio rinvia alla liquidazione del regime matrimoniale ad separatum e la sentenza di divorzio è già passata in giudicato in merito al divorzio in quanto tale, a condizione che con il trapasso di proprietà vengano liquidate pretese derivanti dal regime matrimoniale. Lo stesso trattamento è previsto per le alienazioni che intervengono nell'ambito dell'esecuzione di sentenze di divorzio, separazione o nullità. Tuttavia, il differimento dell'imposizione non è più possibile se la sentenza di divorzio, compresa la liquidazione del regime matrimoniale, è passata in giudicato e i coniugi sciolgono in un secondo momento la loro proprietà collettiva di immobili, che hanno mantenuto per qualsiasi motivo (Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zurigo 2021, n. § 7, n. 50, p. 192 s., con riferimento alla prassi delle autorità fiscali cantonali, in particolare dei Cantoni Zurigo, Berna, San Gallo e Soletta).
Proprio perché gli ex coniugi, dopo che la liquidazione del regime è passata in giudicato, si considerano terzi ai fini fiscali, vale la pena valutare attentamente durante il divorzio cosa fare degli immobili e adottare una soluzione sostenibile. Successive “correzioni”, con trasferimenti di proprietà tra gli ex coniugi comportano generalmente conseguenze fiscali, sia per quanto riguarda l'imposta sugli utili immobiliari, nel caso di vendite a titolo oneroso, sia per quanto concerne l'imposta di donazione con l’aliquota prevista per i terzi, nel caso di trasferimenti a titolo gratuito (Brozzo/Bader, Grundstückgewinnsteuer bei Liegenschaften im Privatvermögen - Besteuerung und Steueraufschub in familienrechtlichen Konstellationen, in: FamPra.ch 2022, p. 889 ss, p. 906).
3.3.3.
Come visto, la prassi delle autorità cantonali ammette che i coniugi divorziati possano invocare il regime fiscale più favorevole previsto dalla legislazione fiscale, nel caso in cui la sentenza di divorzio rinvia alla liquidazione del regime matrimoniale ad separatum. Questa deroga fa chiaro riferimento al principio dell’unità della decisione di divorzio e alle sue eccezioni, secondo l’art. 283 del Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (CPC; RS 272). Per l’art. 283 cpv. 1 CPC, nella decisione di divorzio il giudice pronuncia anche sulle conseguenze del divorzio. L’art. 283 cpv. 2 CPC ammette tuttavia che, per motivi gravi, la liquidazione del regime dei beni possa essere rinviata a un apposito procedimento.
Un rinvio ad separatum, ammesso unicamente in casi eccezionali, deve nondimeno concernere la totalità della liquidazione e non unicamente determinati aspetti: un rinvio parziale è inammissibile (Fankhauser/Bleichenbacher, in: Schwenzer/Fankhauser [a cura di], FamKomm ‑ Scheidung, vol. II, 4a ediz., Berna 2022, n. 10 ad art. 283 CPC, p. 221; Fountoulakis/D’Andrès, in: Chabloz/Dietschy-Martenet/Heinzmann [a cura di], Petit commentaire CPC, Code de procédure civile, Basilea 2020, n. 11 ad art. 283 CPC, p. 1304, con riferimenti a giurisprudenza).
3.3.4.
Ora, tornando al caso in esame, nell’ambito della convenzione omologata dal giudice con la sentenza di divorzio del 28 agosto 2020, è stata disciplinata anche la liquidazione del regime matrimoniale. In merito all’abitazione, i coniugi si sono accordati per porre in vendita il fondo. Non vi era dunque alcun rinvio ad una procedura giudiziaria separata per la liquidazione, e, anzi, veniva esplicitato che “il regime dei beni è sciolto e liquidato senza pretese”. L’immobile di cui si tratta è pertanto rimasto in regime di comproprietà fra i coniugi anche dopo che la liquidazione del regime matrimoniale è passata in giudicato.
In ogni caso, l’art. 283 cpv. 2 CPC ammette che la liquidazione possa essere rinviata unicamente a un “procedimento” separato, il quale presuppone una decisione del giudice competente, e non è pertanto sufficiente un semplice accordo fra (ex) coniugi.
Ne consegue che il trapasso immobiliare avvenuto sulla base del rogito del 23 febbraio 2023 non può essere considerato tra coniugi.
3.4.
3.4.1
D’altra parte, non risulta neppure che il trasferimento immobiliare in discussione sia avvenuto in relazione a pretese riferite al regime matrimoniale o a indennità per contributi straordinari di un coniuge al mantenimento della famiglia, oppure a pretese fondate sul diritto del divorzio.
3.4.2.
Per quanto riguarda in particolar modo la nozione di “trapasso della proprietà in connessione con il regime matrimoniale”, utilizzata all’art. 12 cpv. 3 lett. b LAID, vi rientrano in primo luogo le pretese fondate sul regime matrimoniale che sorgono nell’ambito della liquidazione del regime, ossia quando il regime matrimoniale tra i coniugi viene modificato o sciolto a seguito di morte, divorzio, separazione, annullamento del matrimonio, mediante adozione di un diverso regime tra i coniugi o per effetto della separazione dei beni disposta dalla legge o dal giudice. Le pretese fondate sul regime matrimoniale comprendono anche la pretesa alla compensazione di quote di plusvalore (art. 206 CC), anche se diventa esigibile durante il matrimonio e senza una modifica del regime matrimoniale. Il Tribunale federale ha ritenuto troppo restrittivo includere nel campo di applicazione dell'art. 12 cpv. 3 lett. b LAID solo pretese fondate sul regime matrimoniale. Pertanto, secondo la Suprema Corte, un “trapasso della proprietà in connessione con il regime matrimoniale” sussiste anche se la moglie, che ha ricevuto dal marito un sostegno finanziario gratuito per l'acquisto e la costruzione del suo immobile, trasferisce al marito la metà della quota di comproprietà in cambio del suo contributo. Un simile trapasso rientra nel campo d’applicazione dell’art. 12 cpv. 3 lett. b LAID anche se questo indennizzo non si fonda sull’art. 206 CC. Non importa nemmeno che non vi sia né uno scioglimento del matrimonio né una modifica del regime matrimoniale. Il fattore decisivo è la ratio legis, secondo cui una “ragionevole sistemazione dei rapporti economici” (dei coniugi) non deve essere intralciata dal fisco (Zweifel/Hunziker/Margraf/ Oesterhelt, op. cit., n. § 7, n. 47, p. 191, con riferimento in particolare alla sentenza TF 2C_695/2010 del 4 aprile 2011).
3.4.3.
Anche interpretando estensivamente la nozione di “trasferimento di immobili tra coniugi per pretese riferite al regime matrimoniale”, come auspicato dall’Alta Corte, nel caso in esame la cessione della quota di comproprietà fra ex coniugi non vi rientra.
Dal tenore del contratto si evince infatti la volontà delle parti di sciogliere la comproprietà ancora esistente sull’immobile, mediante cessione della quota della ex moglie all’ex marito. D’altra parte, i contraenti affermano espressamente che “la cessione avviene a titolo oneroso”. La controprestazione del ricorrente nei confronti della ex moglie per la cessione della sua quota di comproprietà non consiste nell’estinzione di crediti legati al regime matrimoniale, bensì nell’assunzione dei debiti ipotecari esistenti e nel versamento dell’importo di fr. 50'000.‑.
La cessione della quota di comproprietà è avvenuta pertanto nell’ambito di uno scioglimento di comproprietà fra ex coniugi.
3.5.
Contrariamente a quanto sostenuto dal ricorrente, il trasferimento immobiliare non è neppure connesso con pretese fondate sul diritto del divorzio.
Le pretese fondate sul diritto del divorzio sorgono al momento dello scioglimento del matrimonio mediante divorzio. Fra le pretese fondate sul diritto del divorzio secondo l’art. 12 cpv. 3 lett. b LAID rientrano, oltre alle pretese derivanti dalla liquidazione del regime matrimoniale, in particolare il versamento di contributi di mantenimento dopo il divorzio (art. 125 cpv. 1 CC) o la perdita di pretese previdenziali (Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, op. cit., n. § 7, n. 49, p. 192; Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari - Complemento al commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 2003, p. 82).
È evidente che la cessione della quota di comproprietà in discussione non si riferisce a pretese sorte al momento del divorzio. Il trapasso litigioso è infatti avvenuto oltre due anni dopo il divorzio.
3.6.
Ne consegue che il trasferimento immobiliare in discussione non può essere posto a beneficio della riduzione della tassa prevista dall’art. 12 LTORF.
Si tratta a questo punto di stabilire la base imponibile. L’autorità di tassazione si è fondata sul prezzo di vendita che gli ex coniugi avevano indicato nella convenzione stipulata nell’ambito della procedura di divorzio (fr. 600'000.‑). Secondo l’insorgente, il valore della contrattazione corrisponderebbe invece a quanto pattuito con il contratto di compravendita successivamente stipulato fra gli ex coniugi o tutt’al più al valore di stima ufficiale dell’immobile (fr. 173'295.‑).
4.2.
Come già ricordato, l’art. 5 cpv. 1 LTORF prevede che la tassa proporzionale sia calcolata in base al valore della contrattazione di cui è chiesta l’iscrizione. Per le iscrizioni di trapasso a titolo oneroso, di successione, di legato o di donazione, l’art. 5 cpv. 2 LTORF dispone poi che il valore tassabile non sia mai inferiore al valore ufficiale di stima degli immobili trasferiti.
Circa la determinazione del valore, l’art. 7 cpv. 1 LTORF dispone che l’Ufficio del registro fondiario proceda alla determinazione del valore dell'operazione e della tassa imponibile subito dopo aver accertato l'ammissibilità dell'iscrizione e ne dia immediata comunicazione agli interessati. Per l’art. 7 cpv. 2 LTORF il valore dell'operazione è di regola quello risultante dall'atto notarile o dal documento giustificativo per il trasferimento della proprietà. L'Ufficio dei registri può chiedere documenti comprovanti il valore e fare allestire perizie di stima (art. 7 cpv. 3 LTORF).
L’art. 7 cpv. 4 LTORF consente all'Ufficio dei registri di stabilire d'ufficio il valore dell'operazione quando il valore indicato dalle parti sia inferiore al valore reale; il valore reale corrisponde al valore commerciale del fondo sul mercato immobiliare.
4.3.
Il capoverso 4 dell’art. 7 LTORF, come il cpv. 2, è stato introdotto con legge del 17 dicembre 2008, in vigore dal 1° gennaio 2009. Secondo il messaggio governativo, con tale adeguamento si intendeva “confermare la giurisprudenza e rendere più chiara la base legale che consente all’ufficio dei registri di stabilire d’ufficio il valore dell’operazione quando quello indicato dalle parti è inferiore al valore reale (sentenza del Tribunale federale pubblicata in DTF 89 I 525; sentenza della Camera di diritto tributario n. 80.2005.33)”. La norma mira inoltre “a fungere da deterrente per scoraggiare le parti a indicare valori divergenti dal valore commerciale dell’alienazione” (cfr. Messaggio n. 6133 del 15 ottobre 2008 del Consiglio di Stato concernente il Preventivo 2009 e l’obiettivo di bilancio 2011, p. 69).
Effettivamente, già prima della modifica legislativa in questione, il Tribunale federale aveva precisato che il fatto che il previgente art. 5 cpv. 1 dell’abrogato Decreto legislativo che stabiliva la tariffa per le operazioni nel RF (del 9 settembre 1941 e successive modificazioni) facesse riferimento al “valore della contrattazione” non implicava che determinante fosse il prezzo indicato nel contratto, giacché “valore di contrattazione” non significa “prezzo di vendita”, ma attiene al valore dell’oggetto del contratto. Inoltre aveva espressamente escluso che il calcolo della tassa secondo il valore commerciale fosse arbitrario (sentenza TF del 18 ottobre 1963, in: DTF 89 I 527 = ASA 33 p. 294; v. anche la sentenza del 18 novembre 1996, in: Rep. 1996 p. 55). Non occorreva pertanto provare l’esistenza di una simulazione di prezzo, per potersi fondare sul valore di stima ufficiale superiore (Ruf, op. cit., p. 183 s.).
4.4.
Il calcolo delle imposte cantonali e comunali sui trasferimenti deve basarsi su un valore sostitutivo in caso di trapassi per donazione o permuta o quando la controprestazione non si presenta in forma monetaria. Anche nei casi in cui le parti hanno intenzionalmente stabilito un valore di trasferimento che non corrisponde al valore venale degli immobili, la maggior parte dei Cantoni utilizza un valore sostitutivo per calcolare l’imposta sui trasferimenti. Ciò può accadere, ad esempio, se il prezzo risultante dall’atto pubblico è intenzionalmente inferiore al prezzo di trasferimento effettivamente concordato e la differenza viene saldata con un pagamento in nero. In tal caso, l’autorità di tassazione può discostarsi dal prezzo concordato, se prova che quest’ultimo non corrisponde all’effettiva volontà delle parti. L’autorità di tassazione può anche basarsi sul valore sostitutivo se le parti contraenti si discostano intenzionalmente dal valore venale. Ciò può verificarsi in particolare in caso di donazione mista, anticipo ereditario o trasferimento di beni all'interno di un gruppo di società al valore contabile. Se tali trapassi sottostanno all’imposta sui trasferimenti, le autorità competenti si baseranno generalmente su un valore sostitutivo (Dolder/Frey, in: Zweifel/Beusch/Oesterhelt [a cura di], Immobiliensteuern, Basilea 2021, § 6, n. 24, p. 194).
Il valore sostitutivo corrisponde perlopiù al valore venale (Dolder/Frey, op. cit., § 6, n. 26 ss, p. 195 ss).
4.5.
Tornando alla fattispecie in esame, occorre innanzitutto rilevare che, come rettamente osservato dalla RS 1, l’importo di fr. 50'000.‑, corrispondente alla mera prestazione in denaro del ricorrente per l’acquisto della quota parte del fondo dalla ex moglie, non può essere preso in considerazione quale valore della contrattazione. La venditrice non ha infatti beneficiato di tale importo, bensì pure della ripresa, da parte dell’acquirente, dell’intero debito ipotecario gravante il fondo.
Ora, anche nei Cantoni in cui il prezzo di acquisto costituisce la base di calcolo dell’imposta sui trasferimenti, al valore rogato vengono aggiunte le prestazioni aggiuntive fornite dall’acquirente (Dolder/Frey, op. cit., § 6, n. 9, p. 189). In questo contesto, è irrilevante quale sia la natura delle prestazioni e chi ne abbia beneficiato, purché le stesse presentino un nesso causale con il trapasso immobiliare imponibile (Dolder/Frey, op. cit., § 6, n. 14, p. 190 s.). In particolare, se l’acquirente assume debiti dell’alienante nei confronti di terzi (ad esempio, debiti ipotecari) e se tali debiti sono presi in considerazione nell’atto pubblico, essi devono essere inclusi nella base di calcolo, aumentando di conseguenza il valore della contrattazione (Dolder/Frey, op. cit., § 6, n. 17, p. 191).
Ne consegue che il valore dell'operazione risultante dall'atto notarile per il trasferimento della proprietà, secondo l’art. 7 cpv. 2 LTORF, corrisponde non a fr. 50'000.‑ bensì a fr. 410’000.‑. Il debito ipotecario gravante il fondo ammontava infatti, alla data dell’atto, a fr. 720’000.‑. All’importo di fr. 50'000.‑ deve pertanto essere aggiunta la metà del debito in questione, cioè fr. 360'000.‑.
4.6.
Non può tuttavia nemmeno essere seguita la posizione della RS 1, secondo cui occorrerebbe tenere in considerazione il valore dell’immobile indicato dai coniugi nella convenzione di divorzio, e meglio di fr. 600'000.‑ per la quota parte di un mezzo. Tale valore, per quanto risulta dagli atti, non è stato stabilito tramite una perizia ordinata dall’autorità. Appare invece piuttosto un semplice prezzo auspicato, stabilito dagli ex coniugi in vista della futura vendita dell’immobile e, come tale, non può essere ritenuto quale valore della contrattazione.
L’importo di fr. 600'000.‑ non può neppure essere considerato quale valore dell’operazione secondo l’art. 7 cpv. 4 LTORF, disposizione che presuppone che il valore indicato dalle parti sia inferiore al valore reale. Come ricordato, l’autorità di tassazione può discostarsi dal valore rogato e basarsi sul valore sostitutivo se le parti contraenti si sono discostate intenzionalmente dal valore venale. L’onere della prova è a carico della stessa autorità. D’altra parte, l’art. 7 cpv. 4 LTORF ha carattere eccezionale e deve conseguentemente essere applicato in modo restrittivo (cfr. per analogia la sentenza TF 2C_753/2010 del 23 marzo 2011 consid. 2.2, relativa a una simile disposizione in vigore nel Canton Vaud). Nel caso in esame, l’autorità di tassazione non ha in alcun modo dimostrato che le parti contraenti si siano intenzionalmente discostate dal valore venale della quota di comproprietà. Meno ancora ha comprovato che il valore venale dell’immobile corrispondesse a fr. 1'200'000.‑.
4.7.
In queste circostanze, il valore dell’operazione deve essere ridotto a quello risultante dall’atto pubblico, cioè a fr. 410'000.‑.
La tassa di giustizia e le spese processuali sono poste a carico del ricorrente in misura proporzionale alla sua soccombenza.
Al ricorrente, patrocinato da una legale, è inoltre riconosciuta una congrua indennità per ripetibili.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 40 cpv. 3 LTORF e 231 LT
dichiara e pronuncia
§ La decisione del 19 ottobre 2023 è riformata nel senso che il valore dell’operazione è ridotto a fr. 410'000.‑ e la tassa d’iscrizione a fr. 4'510.‑.
a. nella tassa di giustizia di fr. 800.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 100.–
per un totale di fr. 900.–
sono a carico del ricorrente nella misura di due terzi (fr. 600.–).
Al ricorrente è riconosciuta un’indennità di fr. 500.– per ripetibili.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: La segretaria:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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