AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2020.59
Data decisione, Autorità: 15.05.2024, CDT
Titolo: Deduzioni: spese di manutenzione immobili, deduzione forfetaria, non uso commerciale, mancata produzione lista completa degli inquilini
Incarti n. 80.2020.59 80.2020.60 80.2020.61
Lugano 15 maggio 2024
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici
cancelliera
Sabrina Piemontesi - Gianola
parti
RI 1 rappr. da RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 14 aprile 2020 contro la decisione del 18 marzo 2020 in materia di IC e IFD 2014.
Fatti
A. Nella dichiarazione fiscale IC/IFD 2014, i coniugi __________ e __________ dichiaravano un reddito imponibile complessivo di fr. 271'144.- ed una sostanza imponibile di fr. 1'912'932.-.
B. Con decisione del 2.10.2019, l’Ufficio di tassazione di Bellinzona (di seguito UT) notificava ai contribuenti la tassazione IC/IFD 2014, nella quale commisurava il reddito imponibile in fr. 321'700.- per l’IC e in fr. 323'700.- per l’IFD e la sostanza imponibile in fr. 3'471'000.-.
In particolare, rispetto ai fr. 361'037.- dichiarati quali “valore locativo, affitti”, l’autorità fiscale accertava un importo di fr. 386'037.-, con l’indicazione “Valore locativo della propria abitazione o dei propri locali rettificato, tenuto conto del valore dell’immobile e dei canoni locatizi normali della zona”.
Nelle deduzioni, a titolo di “spese di gestione e manutenzione immobili”, rispetto ai fr. 78'793.- fatti valere, il fisco riconosceva unicamente l’importo di fr. 53'233.- spiegando “Deduzione per immobili commerciali ammesse solo se effettive e documentate; in sostituzione delle spese effettive è ammessa, secondo prassi d’ufficio, la deduzione forfetaria del 10%”,
Per quanto concerne la sostanza immobiliare, l’UT stabiliva il valore della stessa in fr. 8'038'780.- anziché i fr. 6'479'944.- dichiarati, e ciò in base “(…) alle risultanze del catasto”.
C. ll 25/28.10.2019, __________ presentava reclamo contro la decisione di tassazione IC/IFD 2014. In particolare, per quanto riguarda il valore locativo, sosteneva che “alcuni stabili si trovavano in stato di abbandono”. Contestava inoltre l’ammontare delle spese di gestione e manutenzione riconosciute in deduzione e il valore di stima delle proprietà immobiliari. Aggiungeva inoltre che “(…) a causa di una svista in sede di compilazione della dichiarazione fiscale 2014, gli interessi ipotecari passivi maturati nel corso del 2014 non sono stati inseriti nel modulo 5”, chiedendo che fossero considerati.
D. Con scritto 6.11.2019, l’UT di __________, ricevuto il reclamo, interpellava __________, rilevando che con il reclamo non era stata presentata la documentazione bancaria a dimostrazione del saldo dei debiti al 31.12.2014 e degli interessi passivi scaduti. Allo scritto, l’UT allegava una tabella con il dettaglio del reddito e delle spese per ciascun immobile di proprietà del contribuente. Affermava inoltre che la deduzione forfetaria del 20% per le spese di manutenzione degli immobili non poteva essere ammessa per gli stabili a destinazione “commerciale” preponderante. Per le proprietà di __________, __________ e __________ la deduzione delle spese era pertanto possibile unicamente nella misura dei costi effettivi. Motivo per il quale l’insorgente veniva invitato, entro il 15.12.2019 a voler presentare delle osservazioni relative allo scritto trasmesso, la documentazione a sostegno delle richieste esposte in sede di reclamo e, per ciascuna posizione debitoria dichiarata nell’elenco debiti, le attestazioni bancarie riportanti il saldo al 31.12.2014 e gli interessi giunti a scadenza nel 2014.
E. Con risposta del 13/16.12.2019, __________ passava in rassegna il valore di stima di alcune delle proprietà immobiliari e chiedeva un adeguamento del valore locativo “conformemente al valore di stima” delle PPP __________ e __________ fondo base __________ RFD __________.
In merito alle spese di gestione e di manutenzione, forniva le seguenti indicazioni:
· mapp. __________ RFD __________: trattandosi “di un immobile ad uso abitativo (e non commerciale)”, chiedeva la deduzione forfettaria pari a fr. 18'000.-;
· mapp. __________ RFD __________: produceva il conteggio delle spese accessorie relative al 2013, indicando che, non appena possibile, avrebbe trasmesso pure il conteggio per il 2014;
· mapp. __________ RFD __________: allegava copia della polizza assicurativa, chiedendo in deduzione la metà del premio (per un importo di fr. 2'666.30);
· mapp. __________ RFD __________: presentava i giustificativi delle spese sostenute (per un ammontare di fr. 2'700.-);
· mapp. __________ RFD __________: trattandosi di un immobile ad uso “abitativo”, chiedeva di voler riconoscere la deduzione forfettaria;
· mapp. __________ RFD __________: si trattava di un edificio “industriale ed artigianale” e allegava i giustificativi di spesa per un ammontare di fr. 2'500.-.
Produceva inoltre una tabella ricapitolativa degli interessi ipotecari passivi, maturati nel 2014.
Il reclamante concludeva indicando di avere “altri debiti” presunti di natura fiscale, vista l’esistenza della vertenza con il fisco per i periodi fiscali antecedenti.
F. Con scritto 18.12.2019, l’UT si rivolgeva nuovamente a __________, sottoponendogli alcune questioni inerenti il mapp. __________ RFD __________, nonché l’immobile di __________, non considerato quale abitazione primaria nel 2014, avendo i contribuenti il loro domicilio a __________ e all’estero. Per quanto riguarda la destinazione degli immobili di __________ e di __________, il fisco precisava che, non disponendo delle liste dettagliate degli affitti e delle generalità degli inquilini, non si poteva valutare l’accoglimento della deduzione forfettaria.
Motivo per il quale entro il termine del 30.1.2020 (poi prorogato sino al 15.2.2020) al contribuente veniva richiesto di determinarsi in merito alle osservazioni presentate e di voler trasmettere, per gli immobili di __________, __________ e __________, le liste dettagliate degli affitti “con l’indicazione delle generalità degli inquilini e i periodi di locazione, a cui sono da allegare i contratti d’affitto”. Per l’immobile di __________, veniva inoltre richiesta la produzione del conteggio delle spese condominiali e del conteggio del recupero delle spese accessorie inviato agli inquilini.
Venivano esplicitate le conseguenze in caso di mancata risposta e spiegato che la deduzione dalla sostanza dei debiti fiscali non conteggiati come esistenti al 31.12.2014 avrebbe potuto essere “oggetto di richiesta di revisione nei termini consentiti dalla legge nel caso in cui i tribunali di ricorso dovessero decidere le vertenze ancora aperte a sfavore del contribuente”.
G. Con decisione del 18.3.2020, l’UT accoglieva parzialmente il reclamo, commisurando il reddito imponibile in fr. 192'700.- per l’IC e in fr. 194'700.- per l’IFD e la sostanza imponibile in fr. 3'471'000.-.
A motivazione della decisione precisava che, a seguito del gravame, il contribuente aveva presentato la documentazione bancaria richiesta e che nulla si opponeva alla deduzione degli interessi passivi e dei debiti. Per quanto concerne i debiti fiscali ribadiva che la richiesta avrebbe potuto essere oggetto di domanda di revisione. Per il resto, l’UT confermava il contenuto della precedente corrispondenza intrattenuta con il contribuente e le richieste di presentazione di documentazione supplementare. In particolare, l’ultima missiva non aveva avuto alcun riscontro.
H. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________, rappresentato dall’avv. __________, insorge contro la decisione di tassazione su reclamo IC/IFD 2014. Contesta anzitutto il mancato riconoscimento della deduzione forfettaria del 30% per i costi di manutenzione relativa agli immobili di __________, __________ e __________ e ciò “(…) benché si tratti di stabili a destinazione abitativa prevalente”. Pure errati sarebbero i valori di stima degli immobili al 31.12.2014, in quanto non terrebbero in considerazione la “severa svalutazione dovuta all’inchiesta fiscale avviata nel 2013 ed ancora in corso”. Il contribuente chiede pertanto l’allestimento di una perizia per stabilire il valore effettivo degli immobili. Anche i valori locativi sarebbero “incorretti e abusivi”, non essendo stato considerato lo stato effettivo degli immobili né la situazione concreta del contribuente, che di fatto era “oggettivamente impossibilitato” ad usarli. Gli immobili sarebbero “sotto amministrazione coatta”, motivo per il quale non avrebbe percepito proventi da locazione. Non avrebbe neppure avuto a sua disposizione, “per uso proprio”, gli immobili o parti di essi, motivo per il quale si sarebbe trovato in una situazione analoga a quella del “nudo proprietario”.
Per quanto concerne le spese di manutenzione degli immobili di __________, __________ e __________, non avrebbe inoltrato la lista degli inquilini e i relativi contratti di locazione, in quanto tali stabili risultavano sottoposti ad amministrazione coatta. Avrebbe fatto richiesta agli uffici preposti di poter ottenere la documentazione, senza risultato. In ogni caso, dopo la riapertura delle amministrazioni legata al momento pandemico, avrebbe inviato alla CDT tutti i “documenti comprovanti la destinazione abitativa prevalente degli immobili sopra citati”, cosa che imporrebbe “l’annullamento della decisione e/o la sua rettifica, accordando la deduzione forfettaria del 30%”. Per le stime degli immobili, infine, sarebbe necessaria una perizia.
Da ultimo l’insorgente domanda l’assistenza giudiziaria, ritenuto che, essendo privo di redditi e di sostanza, non sarebbe in grado di sostenere le spese giudiziarie.
I. Con osservazioni del 19/20.5.2020, l’UT di Bellinzona indica che il valore degli immobili corrisponde al loro valore di stima al 31.12.2014, in applicazione dell’art. 42 LT.
In merito alla mancata fornitura delle liste dettagliate dei singoli affitti percepiti, secondo l’autorità fiscale permarrebbe il dubbio che “il totale degli affitti potrebbe anche non essere corretto”. Motivo per il quale, in assenza della documentazione giustificativa e non potendo concludere che la destinazione abitativa degli stessi fosse per alcuni di essi preponderante su quella commerciale, la detrazione complessiva del 20% non era stata ammessa.
Per quanto concerne l’abitazione di __________, sarebbe a disposizione del contribuente o perlomeno “(…) non è dimostrata la sua inagibilità o l’intenzione inequivocabile del contribuente di venderla o di affittarla, messa in atto professionalmente”. Inoltre, secondo l’UT “che l’abitazione non fosse a disposizione dei contribuenti a causa del sequestro degli immobili non è dimostrato dal momento che la moglie vi ha trasferito il domicilio, rientrando in __________ dalla __________ nel 2019”.
Diritto
L’UT chiede la conferma della decisione impugnata.
I. Valori di stima degli immobili
L’imposizione della sostanza immobiliare delle persone fisiche è disciplinata agli articoli 13 e 14 della Legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (di seguito LAID). L’articolo 13 capoverso 1 LAID stabilisce che l’imposta sulla sostanza ha per oggetto la sostanza netta totale, mentre le regole sulla stima della sostanza stessa si trovano all’articolo 14 capoverso 1 LAID, che prevede quanto segue: "La sostanza è stimata al suo valore venale. Il valore reddituale può essere preso in considerazione in modo appropriato".
A livello di legislazione tributaria cantonale, l’imposizione della sostanza immobiliare delle persone fisiche è disciplinata agli articoli 40 e 42 della Legge tributaria del Cantone Ticino (di seguito LT). L’articolo 40 capoverso 1 LT stabilisce che l’imposta sulla sostanza ha per oggetto la sostanza netta totale, mentre le regole sulla stima della sostanza stessa si trovano all’articolo 42 capoverso 1, prima frase LT, secondo cui: “gli immobili e i loro accessori sono imposti per il valore di stima ufficiale”.
2.2.
Nell’ordinamento ticinese, a differenza di quanto avviene in altri Cantoni, la procedura di valutazione della sostanza immobiliare è indipendente da quella di tassazione: essa è di esclusiva competenza dell’Ufficio cantonale di stima, che agisce sotto la vigilanza del Dipartimento delle finanze e dell’economia (articoli 26 della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare [Lst; RL 215.600] e 16 del Regolamento d’applicazione della legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare [Rst; RL 215.610]). Quanto al calcolo, la Lst stabilisce che i fondi siano valutati secondo il valore venale, che all’articolo 16 Lst viene così definito: “È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione. Circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate”.
I valori di stima immobiliari, come visto, sono accertati nell’ambito di una procedura autonoma, indipendente da quella di tassazione. La Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello non si è mai dovuta pronunciare direttamente sulla conformità degli attuali valori immobiliari con l’articolo 14 capoverso 1 LAID e con il principio dell’uguaglianza di trattamento sancito dall’articolo 8 Cost. Tale compito spetta semmai al Tribunale di espropriazione, quale autorità di ricorso nelle procedure di accertamento dei valori di stima ufficiali (art. 37 Lst) e, in ultima istanza cantonale, al Tribunale cantonale amministrativo (art. 38 Lst). Non invece al giudice tributario, che alla pari delle autorità di tassazione, non può far altro che applicare, a fini fiscali, i valori di stima accertati nell’ambito di una procedura separata, conclusasi con una decisione passata in giudicato. Ciò non ha tuttavia impedito alla Camera di diritto tributario di sottolineare, in più di un’occasione, le importanti discrepanze esistenti fra valori di stima e valori venali e di metterne perlomeno in discussione la loro conformità alle esigenze legali e costituzionali. In due sentenze, la Corte cantonale ha inoltre avuto modo di porre l’accento sulle incongruenze indotte da simili differenze, che possono addirittura limitare la portata di una disposizione legale o comunque produrre risultati inadeguati (Filippini, I valori di stima nella giurisprudenza federale e cantonale in NF 9/2014, p. 18-21; sentenza CDT 80.2020.159/160 del 9.2.2021 consid. 4.2.).
2.3.
2.3.1.
Ora, ritornando al caso che qui ci occupa, a fine 2014, il contribuente indicava, nella propria DF di essere proprietario, rispettivamente comproprietario dei seguenti beni immobiliari:
· __________ [via __________]: mapp. __________, __________, __________, __________;
· __________ [via __________]: mapp. __________, __________, __________, __________;
· __________ (1/2): mapp. __________, __________;
· __________: mapp. __________;
· __________: mapp. __________, __________;
· __________: mapp. __________;
· __________: mapp. __________;
· __________: mapp. __________;
· __________ (1/2): mapp. __________.
2.3.2.
Con scritto 6.11.2019, l’UT di Bellinzona si è rivolto al contribuente, sottoponendogli una tabella riassuntiva relativa agli immobili di sua proprietà al 31.12.2014, con l’indicazione del valore di stima complessivo:
Luogo
N. RF
Valore di stima complessivo
364'452
1'855'476
Div. PPP
490'303
__________ PPP /
286'073
__________ PPP Div.
1'854'786
__________ PPP__________//____________________/
149'425
232'936
/
368'549
373'134
2'063'646
Totale
8'038'780
2.3.3.
Come visto, il contribuente chiede di rivedere il valore di stima degli immobili facendo capo ad una perizia che tenga in considerazione “la severa svalutazione dovuta all’inchiesta fiscale” come pure lo stato “attuale” di abbandono degli immobili di __________, __________ e __________ (affittato solo per metà).
Ora, il valore che viene preso in considerazione a livello fiscale è quello ufficiale di stima, che viene stabilito – nel Canton Ticino – mediante una procedura separata per la quale è competente un altro ufficio. Laddove il contribuente avesse ritenuto che le cifre ufficiali fossero manifestamente infondate, per il 2014, avrebbe dovuto richiedere una revisione eccezionale della stessa, seguendo l’iter indicato dalla Legge sulle stime. Ad una simile iniziativa non viene fatto riferimento nel ricorso e non risulta che il contribuente l’abbia intrapresa.
A seguito della richiesta di documentazione, il contribuente ha sì prodotto delle schede di calcolo della stima, ma le stesse si riferiscono ad altri periodi fiscali. Ha pure prodotto i verbali di pignoramento.
Si ricorda ad ogni modo che, per gli immobili, è assoggettato all’imposta sulla sostanza chiunque è iscritto a Registro fondiario quale proprietario alla data di riferimento (König/Maduz, in: Zweifel/Beusch [a cura di], Kommentar StHG, Basilea 4a ed., n. 4 ad art. 17 LAID). Motivo per il quale, vanno presi in considerazione i valori di stima ufficiale al 31.12.2014, per ogni singolo fondo.
Su questo primo aspetto, il ricorso non merita tutela alcuna.
II. Spese di gestione e di manutenzione degli immobili
Il ricorrente aveva chiesto in deduzione, quali spese di gestione e di manutenzione dei suoi immobili, per il 2014, la somma complessiva di fr. 78'793.-. Nella prima decisione di tassazione era stato riconosciuto l’importo di 53'233.-, aumentato in seguito a reclamo a fr. 60'360.-. Con il ricorso per quanto concerne gli immobili di “__________”, __________ sostiene di aver diritto alla deduzione forfettaria delle spese, da lui indicata nella percentuale del 30%, poiché si tratterebbe di “stabili a destinazione abitativa prevalente”.
Di diversa opinione l’autorità fiscale, la quale, ancora in sede di osservazioni al ricorso, ribadisce che, in assenza delle liste dettagliate degli affitti percepiti, non si può concludere che la destinazione abitativa degli stessi fosse, per alcuni di essi, preponderante su quella commerciale, motivo per il quale, la deduzione del 20% non è stata ammessa.
3.2.
Secondo l’art. 31 cpv. 2 LT (di identico tenore dell’art. 32 cpv. 2 LIFD), il contribuente che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, i premi d’assicurazione e le altre spese d’amministrazione da parte di terzi.
Per facilitare il lavoro sia dell’amministrazione fiscale che dei contribuenti, invece della somma effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni immobili privati, il contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva, stabilita dal Consiglio di Stato (art. 31 cpv. 4 LT; art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994 [RLT]; un’analoga normativa è prevista, per l’imposta federale diretta, dagli articoli 32 cpv. 4 LIFD e 2 dell’Ordinanza del 24 agosto 1992 concernente la deduzione dei costi di immobili del patrimonio privato in materia di imposta federale diretta [Ordinanza sui costi di immobili; in vigore fino al 31.12.2019]).
La deduzione complessiva (nella versione in vigore nel periodo fiscale litigioso) ammonta:
· al 10% del reddito lordo dell’immobile (pigioni o valore locativo) se, alla fine del periodo fiscale, l’immobile risale al massimo a 10 anni prima;
· al 20% del reddito lordo dell’immobile (pigioni o valore locativo) se, alla fine del periodo fiscale, l’immobile ha più di 10 anni (cfr. art. 2 cpv. 1 RLT; art. 2 cpv. 2 Ordinanza sui costi di immobili).
3.3.
Non è possibile avvalersi della deduzione complessiva per beni immobili utilizzati da terzi principalmente a fini commerciali (art. 4 Ordinanza sui costi di immobili; art. 2 cpv. 3 RLT).
In effetti, la deduzione forfettaria delle spese non deve condurre a lungo termine ad un risultato manifestamente inesatto. In questo senso, se il proprietario fa sopportare ai conduttori i costi di manutenzione, non vi è ragione di consentirgli di beneficiare di una deduzione globale per spese che egli stesso finisce per non doversi assumere (ASA 63 p. 736 = StE 1995 B 25.6 n. 27; Locher, Kommentar zum DBG, Therwil/Basilea 2001, n. 63 ad art. 32 LIFD).
Sono considerati commerciali gli immobili destinati principalmente a tali scopi. Per la determinazione della parte commerciale od abitativa ci si basa sulla proporzione esistente fra le pigioni delle unità commerciali e quelle delle unità abitative. Quando quelle “commerciali” sono superiori al 50% del reddito totale si ritiene che l’immobile sia principalmente utilizzato a fini commerciali (cfr. Circolare n. 7/2023 del 1° aprile 2023, Deduzioni sui proventi della sostanza immobiliare privata, n. 12, p. 14).
3.4.
Come visto, nella dichiarazione d’imposta, il contribuente ha fatto valere, per gli immobili, i seguenti redditi e le__________
__________ PPP /
VL 0
6’586
__________ PPP Div.
82’355
16'471 (forfait)
(1/2)
0
0
(1/2)
/
7’400
1'480 (forfait)
(1/3)
0
0
67’392
13'478 (forfait)
Con la sola eccezione dell’immobile di __________, il contribuente ha chiesto l’applicazione del forfait.
L’UT di Bellinzona, dopo aver passato in rassegna i costi fatti valere per gli immobili, ha ritenuto che la deduzione forfettaria del 20% non potesse essere ammessa per gli stabili a destinazione “commerciale”, per i quali la deduzione delle spese è possibile unicamente nella misura dei costi effettivi. Ciò era il caso per gli immobili di __________, __________ e __________. Le spese effettive erano state schematicamente stabilite per apprezzamento al 10% __________
41’390
8'278 (forfait)
__________ Div. PPP
76’200
15'240 (forfait)
__________ PPP __________
VL 0
6’586
__________ PPP Div.
82’355
8'236 (10%forfait)
__________ (1/2)
0
0
__________ (1/2)
3’700
2’700
__________ (1/3)
0
2’500
67’392
6'739 (10% forfait)
__________ PPP __________
0
0
Al contribuente veniva pertanto richiesta la produzione della lista degli inquilini degli stabili ritenuti a preponderanza commerciale.
Ancora in sede ricorsuale il ricorrente ha indicato che avrebbe presentato in un secondo momento la documentazione relativa alla lista degli inquilini degli immobili di __________, __________ e __________. Le precisazioni richieste, a distanza di tempo, non sono mai state trasmesse.
3.5.
Ora, in applicazione analogica della regola generale prevista dall’art. 8 CC, l’onere della prova è ripartito nel senso che l’autorità fiscale è tenuta a dimostrare l’esistenza di elementi che fondano o aumentano il carico fiscale, mentre è a carico del contribuente la prova di quei fatti che concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso l’erario (DTF 133 II 153 e 121 II 257; ASA 64 p. 493). Secondo il Tribunale federale, il contribuente che vuole ottenere una deduzione non può accontentarsi di affermare genericamente che ha sostenuto delle spese, ma deve comprovare tale affermazione: se la legge impone al contribuente di documentare in determinati modi le sue allegazioni, egli non può sottrarsi a questo obbligo. In effetti, i fatti addotti dal contribuente ma non documentati non possono essere presi in considerazione dall’autorità di tassazione (Circolare 7/2023, p. 16).
Dal momento che il contribuente non ha prodotto la documentazione richiesta, non è stato possibile, da parte dell’autorità fiscale, determinare la percentuale della parte commerciale per rapporto a quella abitativa. Ad ogni modo, in assenza di giustificativi, per gli immobili di __________, __________ e __________, l’UT ha comunque accordato una deduzione forfettaria del 10% (in merito alla deduzione forfettaria anche Komor, Die Gewinnungskosten beim Einkommen aus unbeweglichem Privatvermögen, Berna 2020, p. 236).
Il ricorso non merita, neppure su quest’aspetto, tutela alcuna.
III. Valore locativo e redditi da locazione
Il contribuente contesta altresì la “fissazione dei valori locativi”, ritenuto come non siano stati considerati né lo “stato effettivo” degli immobili né “la situazione concreta del qui ricorrente che di fatto è oggettivamente impossibilitato ad usare gli immobili”. Nel 2014, gli immobili sarebbero stati “sotto amministrazione coatta”, motivo per il quale non avrebbe percepito proventi da locazione.
4.2.
Secondo gli articoli 21 cpv. 1 lett. b LIFD e 20 cpv. 1 lett. b LT, è imponibile quale reddito della sostanza immobiliare il valore locativo di immobili o di parti di essi che il contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo gratuito.
Per l’imposta federale diretta, l’art. 21 cpv. 2 LIFD precisa che il valore locativo viene stabilito tenendo conto delle condizioni locali usuali e dell’utilizzazione effettiva dell’abitazione al domicilio del contribuente.
Per l’imposta cantonale, secondo l’art. 20 cpv. 2 LT il valore locativo, tenuto conto della promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza personale, è stabilito al 60-70 per cento del valore di mercato delle pigioni e che per il suo calcolo è possibile considerare in modo adeguato il valore della stima ufficiale.
Dal 1° gennaio 2009 è entrato in vigore l’art. 20 cpv. 3 LT, secondo cui la riduzione di cui al capoverso 2 non è invece ammessa per gli immobili utilizzati prevalentemente a scopo di vacanza. La modifica è stata proposta dal Consiglio di Stato nel quadro delle misure di risanamento dei conti adottate con il preventivo 2009 ed è stata così motivata:
Nella misura in cui la residenza di vacanza resta a disposizione del titolare, il relativo vantaggio deve essere calcolato in forma piena. Secondo il Governo non vi sono motivi oggettivi tali da condurre all'adozione di misure che promuovano l'accesso della proprietà di residenze secondarie di vacanza. Di conseguenza, il valore locativo delle residenze di vacanza deve corrispondere ai valori di mercato senza riduzioni o provvedimenti nell’ottica di favorire l’accesso alla proprietà. Nemmeno deve essere dimenticata la ricaduta sui comuni di residenze di vacanza, i quali devono assumersi oneri di infrastrutture comunali senza importanti ricadute in termini di gettito fiscale. In sintesi, la misura che proponiamo, attuata tramite una modifica dell'art. 20 LT, comporta un onere fiscale supplementare a carico di soggetti fiscali titolari di una residenza secondaria e quindi, presumibilmente, contribuenti facenti parte della classe media superiore. Osserviamo inoltre che una parte importante di questi contribuenti (circa il 50%) sono residenti fuori cantone o all’estero
(cfr. Messaggio del Consiglio di Stato no. 6133 del 15 ottobre 2008 concernente il Preventivo 2009 e obiettivo di bilancio 2011, par. 6.5.3).
4.3.
4.3.1.
Ritornando al caso in esame, nella propria dichiarazione d’imposta il contribuente ha indicato un valore locativo, pari a fr. “0” per i seguenti immobili: PPP __________ fondo base __________ RFD __________ (con la dicitura “uso proprio”), mapp. __________ RFD __________ (__________; con la dicitura “uso di terzi”), mapp. __________ RFD __________ (con la dicitura “uso di terzi”)
Dalla descrizione al Modulo 7, l’unico immobile effettivamente a disposizione del contribuente, e non in uso a terzi, era pertanto la PPP __________ fondo base __________ RFD __________. Si tratta di un appartamento “duplex” in proprietà per piani [camera, sala, cucina, WC e due balconi al terzo piano; tre camere, bagno-WC, doccia-WC e terrazza solare al quarto piano], ubicato in una palazzina edificata nel 2005, sita in via san __________.
Ora, il contribuente ha risieduto a __________ dal 15.10.2013 al 16.3.2014 (cfr. banca dati sul movimento della popolazione residente nel Canton Ticino [MOVPOP]; sito visualizzato il 24.4.2024). La moglie, __________, ha risieduto a __________ dal 4.12.2013 al 20.3.2015, per poi ristabilirvisi dal 29.5.2019. Sicché, nel 2014, l’appartamento in questione era in uso ai contribuenti.
L’UT ha stabilito il valore locativo dell’abitazione in fr. 25'000.- ritenendolo quale abitazione “secondaria dei contribuenti”, siccome nel 2014 domiciliati a __________ e all’__________.
Tuttavia, come emerge dalla banca dati sul movimento della popolazione residente nel Canton Ticino (MOVPOP), entrambi i coniugi erano domiciliati nell’appartamento in questione. __________, per tutto l’anno 2014. Motivo per il quale non può essere considerato una abitazione secondaria.
4.3.2.
Ne consegue che l’imposizione del valore locativo è giustificata, ma che lo stesso deve essere stabilito al 60-70 per cento del valore di mercato delle pigioni.
L’insorgente contesta, inoltre che, nel 2014, gli immobili erano “sotto amministrazione coatta” motivo per il quale indicava di non aver percepito proventi da locazione.
5.2.
Secondo gli articoli 21 cpv. 1 lett. a LIFD e 20 cpv. 1 lett. a LT, è imponibile il reddito da sostanza immobiliare, segnatamente, i proventi dalla locazione, dall’affitto, dall’usufrutto o da altro godimento.
5.3.
Ora, come già più volte ricordato, è lo stesso contribuente ad aver indicato – nella dichiarazione d’imposta 2014 – di aver percepito dei redditi da locazione. Quanto da lui dichiarato è stato ripreso dall’autorità fiscale: basta raffrontare i Moduli 7, con la tabella accompagnatoria allo scritto del 6.11.2019. Il ricorrente ha prodotto dei verbali di pignoramento dai quali emerge che esiste un atto di cessione degli affitti a favore del creditore ipotecario Banca Stato (cfr. verbale di pignoramento del 29.1.2016, p. 13 in fine).
Si ricorda comunque che, per quanto concerne gli immobili oggetto di sequestro, non vi è motivo per ritenere l’inesistenza di un valore locativo o dei canoni di locazione incassati che devono essere imposti in capo al proprietario. Contribuente dell'imposta sui redditi da immobili è la persona che beneficia del reddito o dell'uso personale, ossia il proprietario, l’usufruttuario o un altro utilizzatore (Althaus-Houriet, in: Noël/Aubry Girardin [a cura di], Commentaire romand LIFD, Basilea 2017, n. 35 ad art. 21 LIFD; Corte di giustizia del Canton Ginevra, Camera amministrativa, sentenza del 5.3.2019, ATA/223/2019, https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-3739-2016_2019-03-05.html, consid. 15-17; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 3a ed., Zurigo 2016, n. 41 ad art. 21 LIFD).
Anche su questo aspetto, il ricorso non merita tutela alcuna.
IV. Assistenza giudiziaria
Giusta l'art. 29 cpv. 3 Cost., chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo; ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti. Per giurisprudenza, sono da ritenersi prive di probabilità di esito favorevole quelle conclusioni per le quali le probabilità di successo sono manifestamente inferiori a quelle di insuccesso (cfr. la sentenza del Tribunale federale 2C_849/2013 del 30 dicembre 2013 consid. 4.1 con riferimenti).
Secondo il diritto cantonale, l’assistenza giudiziaria è concessa se la persona richiedente comprova di essere indigente e se la procedura presenta possibilità di esito favorevole per l’istante (art. 2 e 3 cpv. 3 della Legge sull’assistenza giudiziaria e sul pa-trocinio d’ufficio del 15 marzo 2011 [LAG; RL 178.300]).
6.2.
Ora, nella concreta fattispecie, nel solco della presente procedura (ricorso risalente al 2020), il ricorrente non ha comprovato la sua indigenza, limitandosi a produrre i verbali di pignoramento, risalenti al 2016. Non ha, contestualmente al suo ricorso, presentato l’apposito modulo, compilato e vidimato dall’autorità comunale. Già solo per tale ragione, l’istanza andrebbe respinta.
Ad ogni modo, fatta eccezione per la questione del valore locativo del mapp. PPP __________ fondo base __________ RFD __________ (con la dicitura “uso proprio”), sulla quale il qui contribuente avrebbe potuto esprimersi già nella precedente fase procedurale dinanzi all’UT, per il resto il ricorso si rivelava, già dall’inizio privo di probabilità di successo.
La tassa di giustizia e le spese sono poste a carico del contribuente, nella misura della sua soccombenza. Vengono riconosciute adeguate ripetibili.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e pronuncia
§ Di conseguenza, la decisione del 18 marzo 2020 è riformata nel senso che il valore locativo del mapp. PPP __________ fondo base __________ RFD __________ e è ridotto al 60-70 per cento del valore di mercato delle pigioni.
L’istanza di assistenza giudiziaria è respinta.
Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 900.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 100.–
per un totale di fr. 1’000.–
sono poste a carico del ricorrente in ragione di 9/10 (fr. 900.–).
Si riconoscono fr. 150.- a titolo di ripetibili.
Contro il presen Copia per conoscenza:
municipio di __________.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: La cancelliera:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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