AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 11.2023.17
Data decisione, Autorità: 19.06.2024, ICCA
Titolo: Proprietà per piani: utilizzazione dell'unità di proprietà per piani
Incarto n. 11.2023.17
Lugano 19 giugno 2024
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente, Giani e Giamboni
cancelliera:
Ghirardelli
sedente per statuire nella causa SE.2021.31 (proprietà per piani: contestazione di risoluzione assembleare) della Pretura della giurisdizione di Mendrisio Nord promossa con petizione del 28 settembre 2021 da
AP1 e AP7, C____ AP6, C____ AP9 e AP2, C____ AP3, C____
AP8, C____, e
AP5, Ca______ (L______)
ai quali è subentrato in pendenza di procedura AP4, CA______ (L______) (patrocinati dall'avv. PA1, L______)
contro
Comunione dei comproprietari del ‟Condominio AO1ˮ, C____ (patrocinata dall'avv. PA2, L______),
giudicando sull'appello del 20 febbraio 2023 presentato da AP1 e AP7, AP6, AP9 e AP2, AP3, AP8 e AP5 contro la sentenza emessa dal Pretore il 18 gennaio 2023;
Ritenuto
in fatto: A. Sulla particella n. 417 RFD di M______, sezione di C____, sorge uno stabile costituito in proprietà per piani (Condominio “AO1”) composto di 47 unità suddivise in due blocchi (24 appartamenti nella “casa A A______” e 23 appartamenti nella “casa B S______”). AP3 è titolare della proprietà per piani n. 538 (appartamento n. 3 nella “casa A A______”), pari a 13/1000, AP1 e AP7 sono titolari in ragione di un mezzo ciascuno della proprietà per piani n. 559 (appartamento n. 24, nella “casa A A______”), pari a 28/1000, AP8 e AP5 erano contitolari della proprietà per piani n. 566 (appartamento n. 31 nella “casa B S______”), pari a 20/1000, AP6 è titolare della proprietà per piani n. 571 (appartamento n. 36 nella “casa A A______”), pari a 28/1000, AP9 e AP2 sono titolari un mezzo ciascuno della proprietà per piani n. 576 (appartamento n. 41 nella “casa A______”), pari a 28/1000. Il fondo costeggia il lago C______.
B. Il regolamento per l'uso e l'amministrazione della comproprietà depositato a registro fondiario prevede che le unità sono adibite ad abitazione (art. 6.1) e che l'uso di locali a scopi professionali è permesso qualora non si verifichino conseguenze negative per i vicini (art. 6.4). Taluni comproprietari propongono la locazione a breve termine delle loro unità tramite piattaforme online come “Airbnb”. All'assemblea generale ordinaria del 29 maggio 2021 i comproprietari hanno discusso una richiesta di AP1 e AP7 avente per oggetto il “divieto di affitti a breve termine” (oggetto n. 25). I comproprietari hanno respinto la richiesta a maggioranza con 21 voti contrari, 13 favorevoli e un astenuto. Il verbale assembleare prevede così che “gli affitti a breve sono permessi”.
C. Il 2 agosto 2021 AP1 e AP7, AP6, AP9, AP2, AP3, AP8 e AP5 si sono rivolti al Pretore della giurisdizione di Mendrisio Nord per un tentativo di conciliazione in vista di promuovere causa e far dichiarare nulla, o almeno far annullare, la risoluzione assembleare n. 25. Decaduto infruttuoso il tentativo di conciliazione, il Segretario assessore ha rilasciato il 17 settembre 2021 l'autorizzazione ad agire. Le spese di fr. 300.– sono state poste a carico degli istanti, riservato un diverso addebito in esito alla causa di merito (inc. CM.2021.51).
D. Il 28 settembre 2021 AP1 e AP7, AP6, AP9, AP2, AP3, AP8 e AP5 hanno adito il Pretore per ottenere quanto postulato in sede conciliativa. Nelle sue osservazioni del 3 dicembre 2021 la Comunione dei comproprietari del Condominio “C____” ha proposto di respingere la petizione. Gli attori hanno replicato il 31 gennaio 2022, ribadendo la loro domanda. Altrettando ha fatto la convenuta in una duplica del 14 febbraio 2022. Alle prime arringhe del 21 marzo 2022 le parti hanno notificato prove. L'istruttoria si è chiusa l'11 ottobre 2022 e alle arringhe finali le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte. Nei loro memoriali del 9 e 12 dicembre 2022 esse hanno poi mantenuto le rispettive posizioni. Statuendo con sentenza del 18 gennaio 2023, il Pretore ha respinto la petizione e ha posto le spese processuali di fr. 3300.– solidalmente a carico degli attori, tenuti a rifondere alla convenuta, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 4500.– per ripetibili.
E. Contro la decisione appena citata AP1 e AP7, AP6, AP9, AP2, AP3, AP8 e AP5 (questi ultimi sostituiti in pendenza di causa da AP4, nuovo comproprietario) sono insorti a questa Camera con un appello del 20 febbraio 2023 nel quale chiedono di riformare il giudizio impugnato annullando la risoluzione assembleare n. 25 e ordinando alla Comunione dei comproprietari del Condominio “AO1” – sotto comminatoria dell'art. 292 CP – di cessare immediatamente ogni locazione a breve termine. In via subordinata essi hanno proposto di annullare la risoluzione impugnata e di rinviare gli atti al Pretore per nuovo giudizio. Nelle sue osservazioni del 12 aprile 2023 la Comunione dei comproprietari del Condominio “AO1” conclude per la reiezione dell'appello. In replica e duplica spontanea del 28 aprile e 10 maggio 2023 le parti hanno reiterato le loro posizioni.
Considerando
in diritto: 1. Le sentenze emanate dai Pretori con la procedura semplificata (art. 243 segg. CPC) sono appellabili entro 30 giorni dalla notificazione (art. 311 cpv. 1 CPC), sempre che il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione impugnata raggiungesse almeno fr. 10 000.– (art. 308 cpv. 2 CPC). Una contestazione di risoluzione assembleare ha, per principio, carattere pecuniario e il suo valore è quello che l'annullamento della risoluzione comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, senza riguardo all'interesse del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a tutti (RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c). In concreto la soglia di fr. 10 000.– è raggiunta, il Pretore avendo fissato il valore litigioso in fr. 30 000.–, importo che non è contestato e che non appare d'acchito inverosimile. Quanto alla tempestività dell'appello, la decisione impugnata è stata notificata al patrocinatore degli attori il 19 gennaio 2023 (tracciamento dell'invio n. ..__.____, agli atti). Cominciato a decorrere l'indomani, il termine d'impugnazione sarebbe scaduto così sabato 18 febbraio 2023, salvo protrarsi al lunedì successivo in virtù dell'art. 142 cpv. 3 CPC. Depositato il 20 febbraio 2023 (timbro postale sulla busta d'invio), ultimo giorno utile, l'appello in esame è pertanto ricevibile.
Alla replica spontanea del 28 aprile 2023 gli appellanti accludono un annuncio relativo alla locazione di un appartamento sul portale online “A______” (‹www.______›) visitato il 26 aprile precedente (doc. C di appello). Ora, nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono proponibili in appello se vengono immediatamente addotti e se dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile farli valere nemmeno con la diligenza esigibile, tenuto conto delle circostanze (art. 317 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie ci si può domandare se tale documento sia ricevibile, gli interessati non fornendo alcuna indicazione sulla data della pubblicazione dell'annuncio, ma soltanto il giorno in cui è stata visitata la pagina internet. Sia come sia, e come si vedrà in seguito, il documento in questione non appare di rilievo ai fini del giudizio.
Nella fattispecie gli attori hanno chiesto l'annullamento di una risoluzione negativa, i comproprietari avendo rifiutato la proposta formulata all'assemblea di vietare “gli affitti a breve termine” (oggetto n. 25). Ora, un'azione di contestazione di delibere assembleari ha natura cassatoria (DTF 145 III 130 consid. 4.3.6). E siccome con un'azione negativa non possono essere imposti alla comunione dei comproprietari obblighi, per casi del genere sussistono specifiche azioni (DTF 145 III 130 consid. 4.3.6; si vedano gli art. 647 cpv. 2 n. 1, 712g cpv. 3, 712q cpv. 2 e 712r cpv. 2 CC). È possibile tuttavia che, nonostante tali casi specifici, il mero annullamento di una deliberazione assembleare sia insufficiente per garantire gli interessi di un comproprietario minoritario. In siffatte eventualità, dandosi una violazione del regolamento per l'amministrazione e l'uso, l'attore può ottenere dal giudice un'ingiunzione che sostituisca la mancata decisione dell'assemblea dei comproprietari, Ciò è possibile, segnatamente, qualora la comunione dei comproprietari tolleri – o rifiuti di vietare – un utilizzo lesivo del regolamento da parte di un comproprietario (Wermelinger in: Zürcher Kommentar, 2ª edizione, n. 248a e 250 ad art. 712m CC).
Premesso ciò, in concreto gli appellanti postulano l'annullamento della citata deliberazione assembleare e il divieto “di ogni attività di locazione a breve termine”. Alla luce di quanto precede una tale richiesta appare ammissibile. Rimane il fatto che il giudice può annullare una deliberazione solo ove questa violi prescrizioni di legge formali o sostanziali, disattenda principi giuridici generali (come il divieto dell'abuso di diritto o dell'eccesso di potere, il precetto della parità di trattamento o la protezione della personalità) oppure disposizioni convenzionali che disciplinano la proprietà per piani (l'atto costitutivo, il regolamento per l'amministrazione e l'uso, il regolamento della casa, il regolamento del fondo di rinnovazione ecc.). Che una risoluzione sia inadeguata, insoddisfacente, inopportuna o finanche iniqua non basta, invece, per giustificare un annullamento. Non tocca al giudice sostituirsi, in casi siffatti, alla volontà della comunione dei comproprietari (RtiD II-2015 pag. 810 consid. 5 con rinvii; più recente: I CCA, sentenza inc. 11.2020.153 del 26 agosto 2022 consid. 4).
Quanto alla domanda formulata in subordine volta a far annullare la decisione impugnata e rinviare gli atti al Pretore per nuovo giudizio, essa non può entrare in linea di conto. Una conclusione intesa al mero annullamento di una sentenza è ammissibile solo a titolo eccezionale, ove in caso di accoglimento dell'appello l'autorità di ricorso non possa statuire, o perché in primo grado non sia stata giudicata una parte essenziale dell'azione (art. 318 cpv. 1 lett. c n. 1 CPC) o perché i fatti debbano essere completati in punti essenziali (art. 318 cpv. 1 lett. c n. 2 CPC; RtiD I-2014 pag. 806 consid. 3a). A estremi in tal senso il memoriale degli appellanti nemmeno accenna.
Nella sentenza impugnata il Pretore, accertata la tempestività dell'azione e la legittimazione attiva degli attori, ha constatato che litigiosa nella fattispecie è la questione di sapere se la locazione di appartamenti per breve durata attuata tramite piattaforme internet sia compatibile con lo scopo e le norme per l'amministrazione e l'uso del Condominio “C____” oppure se ciò comporti un cambio d'utilizzo o di destinazione della comproprietà. Richiamati i principi enunciati in DTF 145 III 400, egli ha ritenuto – in sintesi – che simile tipologia di locazione rientri nel concetto di “abitazione” previsto dal regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani, onde la legittimità della risoluzione adottata all'assemblea generale ordinaria il 29 maggio 2021. Ha quindi respinto la petizione.
Nel caso specifico non è contestato che secondo il regolamento per l'uso e l'amministrazione la proprietà per piani ha scopo abi-tativo (doc. F, art. 6.1). Una locazione delle unità non è esclusa, fermo restando che l'uso di locali a scopi professionali è permesso solo ove non si verifichino conseguenze negative per i vicini (doc. F, art. 6.3 e 6.4). Non è controverso nemmeno che due o tre comproprietari propongano la locazione a breve termine delle loro unità d'abitazione tramite piattaforme internet come “Airbnb” (doc. C). Controversa è, nella fattispecie, la compatibilità di tale offerta con la destinazione della proprietà per piani “Prati di C_____”.
a) Secondo l'art. 712a cpv. 1 CC la quota di comproprietà di un fondo può essere costituita in proprietà per piani, di modo che ogni comproprietario ha il diritto esclusivo di godere e di sistemare internamente una parte determinata dell'edificio. Il comproprietario rimane libero di disporre, usare, amministrare e sistemare i suoi locali, sempre che ciò non comprometta
l'esercizio del diritto corrispondente degli altri comproprietari, non danneggi in alcun modo le parti edilizie, le opere o gli impianti comuni e non ne pregiudichi la funzione o l'aspetto esteriore (art. 712a cpv. 2 CC). In linea di principio il diritto di godimento conferito dall'art. 712a cpv. 2 CC permette così al comproprietario di usare a piacimento le proprie parti esclusive. Tale libertà è presunta, ma può essere limitata da restrizioni legali, regolamentari o convenzionali (DTF 145 III 402 consid, 4.1, 144 III 23 consid. 4.1). Lo scopo o la regolamentazione della tipologia d'uso dell'immobile spettano ai comproprietari, il che avviene – di regola – nell'atto costitutivo o nel regolamento per l'amministrazione e l'uso (art. 712g cpv. 3 CC). Elementi di riferimento possono emergere anche da circostanze concrete, in particolare dall'uso precedente (loc. cit.). Il regolamento per l'amministrazione e l'uso dev'essere interpretato poi secondo il principio dell'affidamento, ovvero determinando come la disposizione regolamentare debba essere intesa secondo buona fede, tenuto conto dell'insieme delle circostanze (DTF 144 III 23 consid. 4.1).
b) Come ha ricordato il Pretore, recentemente il Tribunale federale ha ritenuto che la possibilità, per un comproprietario, di offrire il proprio appartamento in locazione per brevi periodi, ad esempio su piattaforme online come “Airbnb”, dipende dalle circostanze concrete come l'utilizzazione tradizionale, il tipo di residenza (primaria o secondaria), l'intimità della casa (rapporti tra i comproprietari), la frequenza del cambiamento (delle locazioni) e il grado delle immissioni (DTF 145 III 404 consid. 4.2). Se le unità sono destinate a scopo abitativo e si tratta di una residenza primaria di standard elevato, vi è un cambiamento di utilizzazione inammissibile. Nel caso di simili unità il divieto previsto nel regolamento di locare giornalmente, settimanalmente o mensilmente un appartamento costituisce pertanto un ammissibile disciplinamento autonomo della comunione dei comproprietari per piani in relazione al modo di utilizzazione (DTF 145 III 407 consid. 4.3).
– la proprietà per piani è composta di 47 unità suddivise in due blocchi e confina a nord con il lago C______, mentre a est e a ovest con spazi accessibili al pubblico e che permettono la balneazione (lido di C____);
– dal giardino condominiale è possibile accedere direttamente al lago e la comunione dei comproprietari è al beneficio di un'autorizzazione per l'occupare di un'area di circa 330 m² di dominio pubblico (lago C______) “per la formazione di un porticciolo per l'attracco dei natanti”, oltre a 13 m² per erigere un muro e a 24 m² per formare una passarella;
– il condominio dispone di una piscina (16.60 × 6.6 m), di un locale sauna con zona di riposo e vasca di raffreddamento, come pure di un locale fitness con spogliatoi;
– secondo il regolamento per l'amministrazione “le unità sono adibite ad abitazione” (art. 6.1) e “l'uso dei locali a scopo professionale è permesso qualora non si verifichino conseguenze negative per i vicini” (art. 6.4), mentre nulla è dato di sapere circa l'ordinamento della casa o il regolamento per piscina, sauna e locale fitness menzionati nel medesimo regolamento (art. 6.2);
– il 70–80% degli appartamenti è usato quale residenza secondaria e di vacanza da parte di comproprietari di origine prevalentemente germanofona;
– l'utilizzazione del condominio è dettata dalla stagionalità (poco frequentato in inverno e massima occupazione durante il periodo estivo);
– da sempre i comproprietari che usano il loro appartamento come residenza secondaria, mettono l'appartamento a disposizione di amici o parenti per qualche settimana soprattutto nel periodo estivo, mentre tutto si ignora sulla frequenza di tale messa a disposizione, “sebbene sembrerebbe inferiore a quella della locazione a breve durata”;
– almeno due appartamenti sono da sempre offerti anche per locazioni di qualche settimana, soprattutto nei mesi estivi;
– negli ultimi quattro o cinque anni il numero di appartamenti offerti in locazione per brevi periodi non è aumentato in maniera rilevante, quantunque la frequenza di tali brevi locazioni “parrebbe essere aumentata notevolmente sebbene l'istruttoria non ha permesso di appurarne l'effettiva cadenza e intensità” e
– l'autorizzazione alla gerenza per esercizio con alloggio rilasciata a favore di un comproprietario non fornisce alcun indizio riguardo a frequenza e periodo di occupazione complessivo dell'appartamento sull'arco di un anno, essendo tale autorizzazione necessaria per qualsiasi locazione a più di quattro persone maggiorenni senza rapporti di parentela, se il soggiorno è inferiore ai tre mesi.
Sulla scorta di tali accertamenti il Pretore ha concluso che la proprietà per piani in esame è un condominio di grosse dimensioni, che sorge in una regione a vocazione turistica e in un comparto balneare. A suo avviso, le dimensioni del condominio e la preponderanza di appartamenti di vacanza che trovano il loro massimo sfruttamento nei mesi estivi inducono a ritenere che fra i comproprietari non vi siano rapporti caratterizzati da particolare intimità.
Appurato che la locazione di breve durata è sempre stata in uso nel condominio, al punto che in passato sono state introdotte limitazioni sull'uso degli spazi comuni da parte degli ospiti, per il primo giudice è comune in un condominio come quello in esame che i comproprietari soggiornino principalmente per brevi periodi ricorrendo a locazioni di corta durata (anche paralberghiere) per il finanziamento e un migliore utilizzo della propria residenza secondaria, tanto più che le spese condominiali sono rilevanti. Inoltre, a suo parere, è evidentemente impossibile per un comproprietario offrire il proprio appartamento per locazioni di lunga
durata e allo stesso tempo sfruttarlo saltuariamente quale residenza secondaria.
Il Pretore non ha trascurato che in un condominio di standard elevato la presenza di ospiti di breve durata può comportare un certo disturbo alla sfera privata dei comproprietari negli spazi comuni (sala fitness, piscina e sauna). A suo avviso, tuttavia, la notevole mole del condominio, comprese le dimensioni degli spazi comuni (con spogliatoio e zone di riposo dedicate), e la vocazione prevalentemente di residenza secondaria non permettono di concludere che la comproprietà sia caratterizzata da un ambiente intimo. Anche perché, egli ha soggiunto, nulla dimostra che gli ospiti paganti siano più rumorosi, disordinati e meno rispettosi, tanto meno ove si consideri che, contrariamente a parenti o amici, essi depositano una caparra e hanno tutto l'interesse che al termine della locazione nulla possa essere loro imputato. In definitiva, per il Pretore, nel caso in rassegna la locazione di breve durata rientra nello scopo di “abitazione” previsto dal regolamento per l'amministrazione e l'uso (doc. F). Nulla si può dunque rimproverare ai comproprietari che concedono similmente la loro unità abitativa, non essendo stato dimostrato per altro uno sfruttamento particolarmente intensivo di tale possibilità.
Gli appellanti reputano anzitutto inammissibili in una procedura retta dal principio dispositivo gli accertamenti sull'ubicazione e il contesto abitativo dell'immobile esperiti d'ufficio dal primo giudice. Essi chiedono così l'estromissione di tali accertamenti dagli atti. Senza ragione. Intanto per comune esperienza un immobile dotato di accesso diretto al lago e di attracco per barche può senz'altro presumersi situato in una zona balneare. E come tale la zona del basso C______ con il M______ G______ e il M______ S______ G______ può legittimamente considerarsi anche meta turistica. Gli interessati dimenticano inoltre che all'udienza del 6 settembre 2022 l'inc. SE. 2021.30, dal quale il Pretore ha estratto alcuni documenti, è stato richiamato agli atti con l'assenso delle parti (verbale, pag. 4 in alto). Infine i procedimenti svoltisi davanti a un determinato tribunale sono notori per il tribunale stesso (art. 151 CPC; I CCA, sentenza inc. 11.2022.10 del 18 novembre 2022 consid. 4) e il sistema d'informazione fondiaria del Cantone Ticino (‹www.s______›) è di pubblica notorietà (RtiD II-2011 pag. 760 n. 42c).
Gli appellanti contestano l'accertamento del Pretore secondo cui le locazioni a breve termine sono da sempre state in uso nel condominio. A loro avviso non è possibile assimilare la nozione di “locazioni a breve termine” cui accenna l'art. 6 del regolamento riguardante la superficie del lago con quella adoperata da portali internet. Scopo della disposizione regolamentare – essi continuano – era di vietare l'attracco di natanti intestati a inquilini con contratto di breve termine, inferiore a due mesi, e non poteva prevedere il fenomeno della locazione offerta tramite piattaforme del tipo “Airbnb” esploso negli ultimi anni. Ad ogni modo – essi soggiungono – tale disposizione non può essere interpretata come esplicita autorizzazione all'esercizio di una locazione a breve termine.
a) Nel caso precipuo si evince dall'istruttoria che, in origine, il promotore immobiliare aveva pubblicizzato le unità di proprietà per piani come appartamenti di vacanza (deposizione di T______ T______, del 6 settembre 2022: verbali, pag. 2), tant'è che nei primi anni tutte le unità erano, salvo una, residenze secondarie (deposizione di W______ B______, del 6 settembre 2022: verbali, pag. 3). Dagli anni novanta in poi vari appartamenti sono stati venduti a persone che ne hanno fatto la loro residenza primaria. Attualmente, su 47 unità appartenenti a 45 comproprietari, almeno 16 sono residenze primarie (deposizione di C______ O______, dell'11 ottobre 2022: verbali, pag. 7), quantunque per l'amministratore e altri comproprietari il loro numero sia inferiore (tra le 8 e le 12: deposizioni di D______ C______, del 25 aprile 2022: verbali, pag. 8; di T______ T______, del 6 settembre 2022: verbali, pag. 2, e di AP9, dell'11 ottobre 2022: verbali, pag. 5). Le residenze secondarie rimangono ad ogni modo preponderanti. Quanto allo standard dell'immobile, già il Pretore ha accertato, senza essere contraddetto, che esso è “elevato”.
b) Si conviene con gli appellanti che il fenomeno dell'economia condivisa (sharing economy), come la locazione a breve termine su piattaforme internet del tipo “Airbnb”, si è notevolmente espanso negli ultimi anni e che la locazione a giornata o a settimana tramite canali tradizionali (agenzie e inserzioni pubblicitarie) non era estranea al condominio “C____”. Dagli atti risulta che già dal 2000 un paio di comproprietari “affittavano per brevi periodi” (deposizioni di M______ B______, del 25 aprile 2022: verbali, pag. 5 e 6, di U______ W______, del 23 maggio 2022: verbali, pag. 2 e di AP7 del 23 maggio 2022: verbali, pag. 4). A un certo punto, preso atto che un comproprietario “faceva delle inserzioni per la ricerca di inquilini a breve termine per vacanze (…) indicando la possibilità di utilizzare il posto barca”, all'assemblea dei comproprietari del 21 aprile 2000 è stato adottato – tra l'altro – l'art. 6.3 del regolamento riguardante la superficie del lago, in virtù del quale “gli inquilini con un contratto di locazione a breve termine (meno di due mesi) non possono utilizzare i posti [barca] con natanti immatricolati” (doc. H nell'inc. SE.2021.30 richiamato). Che a quel tempo per “locazione a breve termine” si intendesse locazione “di una certa durata e stabilità” è nondimeno un'allegazione degli appellanti sprovvista di riscontri oggettivi.
Del resto, il regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani prevede che l'ordinamento della casa, il quale dovrebbe disciplinare l'uso della piscina, della sauna e del locale fitness, è vincolante non solo per gli inquilini, ma anche per altre persone alle quali il proprietario ha concesso l'uso di tali spazi (doc. F, art. 6.3). E se nella comune accezione del termine l'inquilino è la persona cui spetta il godimento della casa in forza di un contratto di locazione, le altre persone potevano essere solo quelle che occupano gli spazi per brevi periodi. Nel complesso, la conclusione del Pretore di non riconoscere la vocazione primaria del condominio, pur di standard elevato, e di considerare l'utilizzazione tradizionale dell'immobile volta alle vacanze va in definitiva esente da critiche.
Nella nota sentenza DTF 145 III 400 il Tribunale federale ha definito la proprietà per piani di 26 appartamenti come “relativamente grande” (relativ gross). Non appare dunque fuori luogo ritenere di grandi dimensioni un condominio con quasi il doppio delle unità. Posto ciò, quanto all'intimità della casa, nella fattispecie è verosimile che tra la ventina di comproprietari residenti sussistano rapporti di conoscenza più o meno stretti, com'è verosimile che durante la bassa stagione il clima nei due blocchi sia più tranquillo e riservato. Sta di fatto che durante l'alta stagione, dandosi piena occupazione, nell'immobile possono soggiornare almeno un centinaio di persone (deposizione di D______ C______, del 25 aprile 2022: verbali, pag. 8). E soltanto una comproprietaria ha dichiarato di conoscere tutti, compresi parenti e amici dei non residenti (deposizione di AP7, del 23 maggio 2022: verbali, pag. 4). Nel precedente giudicato dal Tribunale federale la dotazione dell'immobile (una piscina, una sauna e un locale fitness) compensava la “relativa grandezza” della proprietà per piani e garantiva un ambiente piuttosto intimo. Nel caso in esame invece, a parte la mole dell'immobile e l'elevato numero di fruitori, le infrastrutture sono già da tempo utilizzate da ospiti anche per locazioni a breve termine e ciò ne sminuisce l'intimità. Nel complesso, sotto questo profilo, l'opinione del Pretore, che reputa la comproprietà non caratterizzata da un ambiente particolarmente intimo, resiste di conseguenza alla critica.
Non si disconosce che i turisti facenti capo alla locazione a breve termine sono in generale meno rispettosi delle regole condominiali e della convivenza civile. È verosimile altresì che simili turisti possano essere fonte di problemi. Ma che parenti o amici dei residenti si distinguano da chi loca a breve termine per un comportamento sostanzialmente diverso è stato affermato dalla sola AP7 (deposizione del 23 maggio 2022: verbali, pag. 5). AP9 non ha potuto dire se “gli ospiti che vengono in locazione a breve termine siano più fastidiosi rispetto agli ospiti dei condomini” (deposizione dell'11 ottobre 2022: verbali, pag. 5), mentre T______ T______ non è disturbato dagli ospiti che fanno capo ad “appartamenti di breve durata” (deposizione del 6 settembre 2022: verbali, pag. 2).
Gli appellanti contestano inoltre di non avere dimostrato la frequenza delle locazioni a breve termine. Dagli atti si evince invero che, stando a AP7, in estate si verifica una rotazione pressoché settimanale (deposizione del 23 maggio 2022: verbali, pag. 4), mentre secondo AP8 il ricambio è continuo (deposizione dell'11 ottobre 2022: verbali, pag. 8). Si tratta però di dichiarazioni che emanano da attori. Altri testimoni hanno sì riscontrato un aumento, ma senza poterlo quantificare (deposizioni di AP3 e AP9, dell'11 ottobre 2022: verbali, pag. 2 e 4), mentre altri non hanno notato un particolare aumento (deposizioni di T______ T______ e di W______ B______, del 6 settembre 2022: verbali, pag. 2 e 3). Certo, come sottolineano gli appellanti, un comproprietario ha ottenuto l'autorizzazione di affittacamere prevista dalla legge sugli esercizi alberghieri e sulla ristorazione (v. anche doc. G), ma ciò si deve al fatto che un appartamento locato a più di due persone maggiorenni senza rapporti di parentela è soggetto, se il soggiorno è inferiore ai tre mesi, all'obbligo di autorizzazione per esercizi con alloggio (art. 6 n. 3 e 18 del regolamento della legge sugli esercizi alberghieri e sulla ristorazione del 16 marzo 2011 in vigore fino al 15 giugno 2023). Comunque sia, sul numero di ospiti e sulla frequenza delle locazioni tale atto indizia poco o punto. Né l'eventuale aumento dei comproprietari che offrono locazioni a breve termine comporta un aumento automatico del numero e delle frequenze. Nelle circostanze descritte la conclusione del Pretore, che ritiene “non appurata” la cadenza e l'intensità delle locazioni a breve termine, sfugge alla critica.
Per quel che è delle immissioni provocate da ospiti a breve termine, D______ C______ ha dichiarato di non ricordare lamentele di condomini riguardanti l'uso di spazi comuni da parte loro (deposizione del 25 aprile 2022: verbali, pag. 8). Le doglianze riguardano biciclette trasportate nell'ascensore, una tavola da surf lasciata in giardino o nel garage, uno stendibiancheria sistemato nel giardino comune, un portabagagli d'automobile depositato nel-l'atrio principale, una tenda e un gazebo montati in giardino, luci lasciate accese in cantina e in lavanderia, bucato lasciato nella lavatrice, parcheggio abusivo di veicoli e rumori vari. Tali fastidi, ancorché limitati a singoli episodi, denotano sicuramente scarsa attenzione per le regole condominiali. Nel complesso si tratta ad ogni modo di inconvenienti che possono ricorrere anche in una proprietà per piani adibita ad abitazioni primarie. D’altra parte sarebbe opportuno che in concreto i comproprietari adottassero, oltre al già esistente regolamento per l'amministrazione e l'uso del condominio, un regolamento della casa con apposite disposizioni specifiche sull'uso delle installazioni comuni (piscina e giardino) per evitare le molestie nel limite del possibile (disturbi e schiamazzi). Si ricordi inoltre che reiterate violazioni da parte di un comproprietario di obblighi previsti dal regolamento della casa possono condurre all'esclusione dalla comproprietà (Wermelinger, op. cit., n. 206 ad art. 712a CC).
È vero che l'offerta di appartamenti su piattaforme internet costituisce un uso della proprietà per piani a scopo paralberghiero e, quindi, di carattere commerciale. Nel caso in esame l'art. 6.4 del regolamento per l'uso e l'amministrazione della comproprietà permette del resto l'uso dei locali a scopo professionale se non si verificano conseguenze negative per i vicini. E in concreto, come si è visto, la locazione a breve termine è esercitata da anni senza che sia intervenuto un aumento significativo della frequenza e senza che gli inconvenienti lamentati dagli attori siano riconducibili solo a ospiti con tale tipologia di locazione. È comprensibile che gli attori paventino un deprezzamento delle loro proprietà per piani. C______ O______ ha riferito, per sentito dire, che un comproprietario ha visto sfumare una possibile vendita dell'appartamento proprio perché l'acquirente aveva saputo del tipo di attività svolta nel condominio (deposizione dell'11 ottobre 2022: verbali, pag. 6 e 7). Al riguardo manca tuttavia ogni elemento concreto, senza dimenticare che in pendenza di appello AP8 e AP5 hanno venduto la loro proprietà per piani, ciò che non indizia una perdita di valore delle unità.
In ultima analisi, dopo quanto si è visto l'appello vede la sua sorte segnata. Le spese del giudizio odierno seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Gli appellanti rifonderanno inoltre alla controparte, che ha presentato osservazioni e una duplica spontanea tramite un patrocinatore, un'adeguata indennità per ripetibili.
Quanto ai rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge anche la soglia di fr. 30 000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 1).
Per questi motivi,
decide: 1. L'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
Le spese processuali di fr. 1000.– sono poste solidalmente a carico degli appellanti, che rifonderanno alla controparte, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 3000.– complessivi per ripetibili.
Notificazione a:
– avv. PA1, L______; – avv. PA2, L______.
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio Nord.
Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello
Il presidente La cancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali, pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso in materia civile è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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