AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2023.62
Data decisione, Autorità: 06.12.2023, CDT
Titolo: Reddito dell’attività lucrativa indipendente: commercio professionale di immobili, breve durata del possesso, cessione diritto di compera dopo poco più di un mese
Incarto n. 80.2023.62
Lugano 6 dicembre 2023
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici
segretaria
Mara Regazzoni
parti
RI 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 25 marzo 2023 contro la decisione dell’8 marzo 2023 in materia di IFD 2021.
Fatti
A. RI 1, economista, lavora quale consulente bancario presso __________; la moglie __________, ingegnere civile, lavora in parte presso l’Ufficio tecnico di __________ e in parte quale assistente di direzione presso la __________ di __________.
Con atto pubblico del 4 giugno 2021, iscritto a Registro fondiario l’8 giugno 2021, __________ ha concesso a RI 1 un diritto di compera sull’unità di proprietà per piani (PPP) n. __________, corrispondente a una quota di 12‰ del fondo base n. __________ RFD di __________, oltre a una quota di comproprietà di 1/39 della PPP n. __________ dello stesso fondo base, al prezzo di fr. 365'000.–. Il diritto di compera, cedibile e trasmissibile, poteva essere esercitato fino al 30 settembre 2021.
Con atto pubblico del 29 luglio 2021, iscritto a RF il 30 luglio 2021, RI 1 ha ceduto a __________ il citato diritto di compera al prezzo di fr. 125'000.–.
B. Nella dichiarazione d’imposta per il periodo fiscale 2021, presentata il 3 aprile 2022, i contribuenti hanno dichiarato un reddito imponibile complessivo di fr. 107'464.–.
Con decisione del 5 ottobre 2022, l’RS 1 (in seguito: UT) ha notificato loro la tassazione IC/IFD 2021, commisurando il reddito imponibile IC in fr. 107'400.– per l’IC ed in fr. 216'000.– per l’IFD.
La discrepanza era riconducibile, in particolare, all’imposizione di un reddito dell’attività accessoria indipendente commisurato in fr. 96'120.–, con la seguente motivazione:
Si espone quale reddito da commercio professionale di immobili l’utile conseguito dalla cessione del diritto di compera sulla particella __________ (PPP __________ e PPP __________) RFD di __________. Malgrado possa considerarsi come attività occasionale non vi è dubbio che il contribuente abbia effettuato un’operazione immobiliare che supera la semplice amministrazione della propria sostanza personale. Inoltre vi sono altri elementi che concorrono alla conclusione che si tratta di un commercio di immobili (…): come la breve durata del possesso (1 mese e 22 giorni) e l’intenzione di aumentare i propri guadagni.
C. Con reclamo dell’8 ottobre 2022, il reclamante ha contestato l’assoggettamento del reddito in questione all’IFD, argomentando che lo stesso sarebbe “stato generato in modo assolutamente fortuito” a che l’operazione sarebbe stata “prevista quale semplice amministrazione della propria sostanza privata”.
Il reclamante sosteneva di aver deciso, “dopo attenta valutazione”, di acquistare l’immobile “da destinare in affitto per brevi periodi (locazione a turisti)”. L’appartamento, ubicato in un residence con specifiche caratteristiche, avrebbe permesso tale utilizzo, ovvero la destinazione alla locazione turistica.
“Dopo un’attenta ricerca di mercato” si sarebbe convinto “della bontà di tale investimento” stimando un provento da locazione “in CHF 4'000 di entrata mensile”.
Circa un paio di mesi dopo la prima visita in loco, avrebbe siglato il contratto di diritto di compera il 4 giugno 2021.
In prossimità della stagione turistica imminente, avrebbe incaricato la __________ “di preparare l’annuncio per l’affitto dell’appartamento” mentre da parte sua avrebbe proceduto “alla preparazione dell’alloggio andando alla ricerca di mobilio adatto allo scopo e verificando tutti i vari passaggi necessari alla corretta notifica dell’alloggio quale alloggio turistico”.
A fine giugno 2021 la __________ lo avrebbe contattato, informandolo di un interesse da parte di un loro cliente all’acquisto dell’immobile.
Avrebbe preso in considerazione l’offerta, “essendo a stagione turistica già avviata”, ma si sarebbe detto disposto a vendere solo “qualora la cliente [gli avesse offerto] CHF 495’000”.
Soddisfatta la richiesta avanzata, il reclamante avrebbe deciso di vendere “rinunciando all’attività nel turismo”.
D. Con decisione dell’8 marzo 2023, l’UT ha respinto il reclamo, confermando l’assoggettamento del reddito litigioso all’IFD. Secondo l’autorità di tassazione, si sarebbe stata “tutta una serie di indizi che conduce a ritenere che non ci si trovi dinnanzi ad una mera amministrazione del patrimonio privato, e che, al contrario l’operazione immobiliare vada qualificata come commercio professionale d’immobili”.
Indicava in particolare i seguenti indizi:
la brevità della durata del possesso del diritto di compera, 1 mese e 22 giorni (decisione di tassazione sugli utili immobiliari);
le conoscenze professionali proprie o di terzi: il contribuente lavora come consulente bancario presso la __________, mentre la moglie è ingegnere civile alle dipendenze prima del Comune di __________ ed in seguito presso lo __________ di __________.
E. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula l’esenzione dall’IFD dell’utile conseguito con la cessione del diritto di compera. Per quanto concerne gli indizi su cui si basa la decisione contestata, ribadisce che la breve durata del possesso si spiegherebbe con il passaggio dall’iniziale progetto di locazione turistica alla decisione di cedere il diritto di compera. Esclude poi che le conoscenze professionali sue e di sua moglie abbiano favorito il conseguimento dell’utile immobiliare. Lui stesso svolgerebbe l’attività di consulente bancario per la clientela individuale e si occuperebbe di finanziamenti ipotecari e di consulenze in ambito finanziario; inoltre, quella in discussione sarebbe la prima vendita immobiliare in tutta la sua carriera professionale. La moglie sarebbe stata dapprima attiva all’Ufficio tecnico del Comune di __________ e sarebbe poi passata ad uno studio di ingegneria, dove si occuperebbe di genio civile, ragione per cui non avrebbe “nessuna… conoscenza specifica relativa all’acquisto dell’appartamento turistico di __________”.
Diritto
La determinazione del reddito imponibile delle persone fisiche ai fini dell’imposta federale diretta è disciplinata dagli articoli 16 e seguenti della LIFD. L’art. 16 LIFD stabilisce che sottostà all'imposta sul reddito la totalità dei proventi, periodici e unici. Tenuto conto anche dell’elenco esemplificativo degli artt. 17-23 LIFD, questa disposizione è espressione, nell’ambito dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, della teoria dell’incremento del patrimonio o dell’imposizione del reddito globale netto (“Reinvermögenszugangstheorie”), come pure della regola secondo cui tutti i redditi del contribuente sono in linea di principio imponibili, compresi gli utili in capitale conseguiti mediante alienazione, realizzazione o rivalutazione contabile di elementi della sostanza commerciale (art. 18 cpv. 2 LIFD). Secondo l'art. 16 cpv. 3 LIFD, gli utili in capitale conseguiti nella realizzazione di sostanza privata sono per contro esenti da imposta. Ciò significa che un utile in capitale è soggetto all’imposta federale diretta solo se il bene ceduto fa parte della sostanza commerciale del contribuente, non invece se rientra nella sua sostanza privata (sentenza del TF 2C_918/2021 consid. 3.1 e giurisprudenza citata).
1.2.
Per giurisprudenza costante, la distinzione tra utile in capitale conseguito nella realizzazione di sostanza privata (esente da imposta) e guadagno di carattere commerciale, frutto dell'esercizio di un'attività indipendente (imponibile come reddito), dipende dalle circostanze concrete. Va tuttavia tenuto conto del fatto che la nozione di attività lucrativa indipendente s’interpreta in modo ampio e che vanno considerati quali utili in capitale esenti da imposta sul reddito solo quegli utili ottenuti da un privato in maniera fortuita o nel quadro della semplice amministrazione della sua sostanza privata.
Quando l'attività del contribuente eccede questo quadro relativamente stretto ed è orientata nel suo insieme all'ottenimento di un reddito, occorre per contro considerare che il contribuente eserciti un'attività lucrativa indipendente i cui proventi in capitale sono imponibili. A seconda dei casi, una simile qualificazione può giustificarsi anche in assenza di un'attività riconoscibile da terzi e/o organizzata in forma d’impresa commerciale, e se essa non viene esercitata che in maniera accessoria, occasionale o temporanea.
È soprattutto in relazione alle transazioni di privati con riferimento a immobili o titoli che la giurisprudenza ha sviluppato criteri per tracciare la linea di demarcazione tra utili in capitale privati e commerciali. In particolare, i seguenti elementi sono stati considerati indizi di un'attività lucrativa indipendente che va oltre la mera amministrazione della sostanza privata:
· il carattere sistematico e/o pianificato delle operazioni,
· l’elevata frequenza delle transazioni,
· la breve durata di possesso dei beni prima della loro rivendita,
· la stretta relazione tra la presunta attività indipendente (accessoria) e la formazione e/o la professione (principale) del contribuente,
· l’utilizzo di conoscenze specialistiche,
· l’impiego di fondi di terzi di una certa importanza per finanziare le operazioni,
· il reinvestimento degli utili realizzati,
· la costituzione di una società semplice.
Ciascuno di questi indizi può portare, in combinazione con altri o anche - eccezionalmente - da solo, se assume un’intensità particolare, al riconoscimento di un’attività lucrativa indipendente. In ogni caso, sono determinanti le circostanze concrete del caso, così come si presentano al momento dell’alienazione (sentenza del TF 2C_918/2021 consid. 3.2 e giurisprudenza citata, in particolare DTF 125 II 113 consid. 5e e 6a).
Nella fattispecie in esame, il ricorrente ritiene di aver conseguito un utile in capitale di natura privata e contesta che siano adempiuti gli indizi rilevati dall’autorità fiscale per ritenere l’operazione di natura commerciale. La breve durata del possesso dell’immobile sarebbe a suo avviso spiegabile con l’intervenuto cambiamento delle circostanze, che lo avrebbe indotto a riconsiderare il tipo di investimento e optare per la vendita dell’immobile anziché per la sua locazione a scopi turistici. Contesta poi che la sua professione e quella della moglie abbiano favorito l’acquisto dell’immobile.
2.2.
Aldilà dei singoli indizi ricavabili dalla giurisprudenza del Tribunale federale, lo svolgimento dei fatti che hanno condotto alla cessione del diritto di compera porta ad escludere che il ricorrentesi sia limitato ad amministrare la propria sostanza privata.
Nel giro di un mese e 22 giorni, senza praticamente investire un solo franco nell’operazione, ha conseguito un utile di ben 125'000 franchi. Nel momento in cui gli è stato concesso il diritto di compera, ha versato al notaio 40'000 franchi, a valere quale acconto sul prezzo di compravendita e quale pena di recesso in caso di mancato esercizio del diritto di compera, ma tale importo gli è stato poi rimborsato dalla cessionaria del diritto di compera, meno di due mesi dopo, oltre al prezzo per la cessione del diritto di compera in sé.
In queste circostanze, non si vede come si possa parlare di amministrazione della propria sostanza privata.
2.3.
È comunque innegabile che la durata del possesso, di un mese e 22 giorni, sia stata estremamente breve, come riconosciuto dallo stesso contribuente.
Il fatto che in questo breve lasso di tempo il ricorrente possa aver riconsiderato i propri progetti, inizialmente indirizzati verso la locazione dell’appartamento a turisti, non fa venir meno il giudizio in merito alla natura quasi professionale dell’operazione in discussione. È stato lo stesso insorgente a sottolineare, nel reclamo contro la decisione di tassazione, che, dopo che la __________ SA gli aveva segnalato l’interessamento di un potenziale acquirente, egli avrebbe risposto di essere disposto a vendere solo a condizione che il prezzo ascendesse a 495'000 franchi. Ha pertanto mostrato la preoccupazione di conseguire il massimo profitto possibile con la cessione del diritto di compera.
Ci si potrebbe anche domandare per quale ragione il contribuente abbia acquistato solo un diritto di compera, cedibile, invece di concludere subito un contratto di compravendita, se aveva già deciso di cedere in locazione l’appartamento a turisti. Tale opzione potrebbe anche rivelare la sua intenzione di valutare in ogni caso eventuali offerte di acquisto, in alternativa alla locazione. La questione non necessita tuttavia di essere ulteriormente approfondita.
2.4.
2.4.1.
Il Tribunale federale ha più volte ribadito l’importanza, a livello di indizi da considerare per valutare l’esistenza o meno di un commercio a titolo professionale d’immobili, della professione svolta dal contribuente. Risulta indiscutibile, ad esempio, che un intermediario immobiliare abbia quelle conoscenze professionali atte a sfruttare il mercato immobiliare alla stregua di un commerciante professionale (cfr. sentenza 2C_1007/2016 del 28.3.2017 consid. 5.3), ma non solo: il Tribunale federale ha rilevato come la professione d’ingegnere civile esercitata da uno dei contribuenti costituisca un indizio importante nel ritenere l’esistenza di un commercio professionale d’immobili (sentenza 2C_18/2018 del 16.6.2018 consid. 3.2).
2.4.2.
Come risulta pacificamente dagli atti, nel 2021, la moglie del contribuente ha lavorato dapprima presso l’ufficio tecnico di __________ nel campo dell’edilizia privata in funzione di capo servizio esami progetti, poi, a partire dall’ultimo trimestre dello stesso anno, quale ingegnere civile presso uno studio di ingegneria. Emerge, pertanto, una chiara conoscenza professionale dell’ambito immobiliare in ossequio alla giurisprudenza federale.
Nondimeno, anche la professione del marito gli ha sicuramente contribuito a consolidare le sue conoscenze del settore immobiliare, prova ne è che è lo stesso contribuente ad affermare di avere “discrete” conoscenze in ambito di mercato immobiliare e di aver proceduto all’acquisto del diritto di compera dopo “attenta valutazione” e “un’attenta ricerca di mercato”. Anche nel momento della cessione del diritto di compera, l’insorgente sostiene di aver stabilito il prezzo tenendo conto della capitalizzazione potenziale dell’affitto annuo. Ancora una volta, si rileva un approccio professionale nella formulazione della proposta di vendita. In questo contesto, non è determinante l’affermazione secondo cui le sue conoscenze si limiterebbero al solo mercato delle abitazioni primarie, escludendo gli oggetti turistici.
2.5.
Il ricorrente sostiene che, pur essendo attivo professionalmente da oltre dieci anni quale consulente bancario per la clientela individuale nell’ambito dei finanziamenti ipotecari e delle consulenze finanziarie, non ha mai proceduto a una compravendita immobiliare in quell’arco di tempo.
La Suprema Corte ha ricordato, a più riprese, che anche una sola operazione immobiliare può costituire un commercio professionale d’immobili se vi è chiara intenzione di realizzare un reddito (StE 2004 B 91.3 N. 4, RDAF 2005 II 37; DTF 125 II 113, ASA 67, 644, RDAF 1999 II 385).
Il fatto che la transazione litigiosa sia la prima da lui compiuta non basta pertanto ad escludere l’imposizione del relativo utile.
Nella misura in cui con questa frase contesta il calcolo del reddito dell’attività lucrativa indipendente, nel quale non è stata dedotta l’imposta sugli utili immobiliari pagata in seguito alla cessione del diritto di compera, si ricorda che l’art. 34 lett. e LIFD menziona, fra gli altri costi e spese che non possono essere dedotti, anche l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare.
Anche per quanto concerne il calcolo del reddito imponibile, la decisione impugnata non è pertanto censurabile.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 144 LIFD
dichiara e pronuncia
Il ricorso è respinto.
Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 1’000.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 100.–
per un totale di fr. 1’100.–
sono a carico del ricorrente.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: La segretaria:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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