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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 15.2023.107
Data decisione, Autorità: 20.10.2023, CEF
Titolo: Contestazione della nuova stima peritale di un fondo
Incarto n. 15.2023.107
Lugano 27 febbraio 2024
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza
composta del giudice:
Jaques, presidente
cancelliere:
Cortese
statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48b LOG) sulle contestazioni relative alla nuova stima peritale del fondo n. __________ RFD __________ del 5 febbraio 2024 presentate da
RI 1 (patrocinato dall’ PA 1, )
nelle esecuzioni promosse nei suoi confronti formanti i gruppi da n. 10 a 12 dell’Ufficio d’esecuzione, sede di Mendrisio
ritenuto
in fatto: A. Il 18 settembre 2023 la sede di Mendrisio dell’Ufficio d’esecuzione (UE) ha comunicato all’escusso RI 1 l’avviso d’incanto del fondo n. __________ RFD __________, di sua proprietà, per l’11 gennaio 2024, indicando un valore di stima peritale di fr. 1'275'000.–.
B. Con ricorso del 29 settembre 2023 RI 1 ha chiesto in particolare di far allestire una nuova stima peritale del fondo, ciò che questa Camera ha accolto mediante decisione del 20 ottobre 2023, previo anticipo delle spese entro un termine di 10 giorni.
C. Preso atto dell’anticipo tempestivamente versato il 7 novembre 2023, tramite ordinanza del 9 novembre 2023 il presidente di questa Camera ha assegnato l’incarico peritale all’ing. PI 1.
D. Il 18 dicembre 2023 la nuova perita ha consegnato il proprio refer-to, stimando in fr. 1'260'000.– il presumibile valore di mercato dell’immobile in questione, con un margine di “+/- circa 10%”. Mediante ordinanza del 29 dicembre 2023 il presidente della Camera ne ha quindi trasmesso una copia a RI 1, assegnandogli un termine di 10 giorni per eventuali osservazioni.
E. Dopo aver chiesto e ottenuto una proroga del termine, con osservazioni del 5 febbraio 2024 RI 1 ha contestato la nuova stima, chiedendo a questa Camera di ordinare al perito di completare, o meglio di rivedere il referto peritale alla luce delle sue contestazioni.
Considerando
in diritto: 1. Il valore di stima di un fondo è l’importo che presumibilmente può essere ricavato in caso di realizzazione del fondo pignorato (DTF 99 III 52 consid. 4b) o costituito in pegno. Esso corrisponde al presumibile valore venale o commerciale (di mercato) del fondo e dei suoi accessori (art. 9 cpv. 1 RFF; DTF 134 III 42 consid. 4) al momento della realizzazione, tenuto conto dei vincoli propri alle aste coatte, in particolare il fatto ch’esse vanno fissate a relativamente breve termine, che non possono essere annullate nel caso in cui vi siano pochi interessati, che il piede d’asta è fissato dalla legge e che i beni sono venduti senza garanzia e in linea di massima nello stato in cui si trovavano al momento del pignoramento (sentenza della CEF 15.2017.56 del 19 febbraio 2018 consid. 4). La stima ha tuttavia carattere puramente indicativo e non pregiudica il ricavo che si potrà realizzare in occasione dell’incanto (DTF 143 III 532 consid. 2.2). Tutt’al più la stima può fornire un punto di riferimento quanto all’offerta ipotizzabile (DTF 134 III 42 consid. 4).
Né la legge né la giurisprudenza definiscono o impongono alcun metodo di stima (DTF 134 III 42 consid. 4; sentenza del Tribunale federale 5A_275/2013 del 12 giugno 2013 consid. 5.1). Non spetta ad ogni modo all’ufficio d’esecuzione o all’autorità di vigilanza disquisire su questioni di metodologia, lo scopo del ricorso a un perito essendo proprio quello di far capo a conoscenze specialistiche di cui non dispongono tali autorità (cfr. DTF 93 III 20 consid. 4). Esse devono solo verificare che il perito abbia la formazione e/o l’esperienza necessarie per assolvere il mandato che gli è affidato, appurare eventuali errori o sviste manifesti (sentenza della CEF 15.2017.56 già citata, consid. 4). Se ha ordinato una nuova perizia, l’autorità di vigilanza decide in modo definitivo su eventuali contestazioni (art. 9 cpv. 2 RFF, ultimo periodo).
Nel caso in rassegna RI 1 ha contestato anche la nuova stima. Egli censura il grado attribuito dalla perita allo stato di manutenzione dell’immobile, facendo valere che né il referto peritale né la documentazione fotografica sostanziano in alcun modo la presenza di limiti funzionali che giustificherebbero il riconoscimento di un grado di manutenzione “C”. L’escusso critica altresì lo stato di vetustà tecnica riportato al punto 11.3 del referto, sostenendo che il valore stimato di rinnovo dell’abitazione non può sfiorare il 25% dei costi di riproduzione a nuovo, giacché l’ultimo rinnovo della stessa risale a circa soli 20 anni orsono. Anche in tal caso, fa notare che la perita non ha giustificato per quali ragioni viene ritenuto un grado di vetustà così elevato. Alla luce di tali contestazioni, RI 1 pretende dunque che la perita debba completare, o meglio rivedere il referto.
3.1 Occorre rilevare anzitutto che l’escusso si limita a mettere a confronto il suo punto di vista con le valutazioni della perita, dimenticando però che lo scopo del ricorso a un esperto è quello di far capo a conoscenze specialistiche di cui non dispongono le autorità (consid. 2), sicché, in assenza di errori o sviste manifeste, che RI 1 non allega e che neppure risultano dagli atti, non v’è motivo di scostarsi dalle conclusioni della perita. A maggior ragione nel caso specifico, se si considera che anche il primo perito aveva accertato un grado di manutenzione “basso” e tenuto conto di un deprezzamento dovuto alla vetustà dell’immobile (v. referto dell’arch. PI 2 agli atti, pagg. 7 e 9), ciò che RI 1 non aveva espressamente contestato in sede di ricorso.
3.2 Ad ogni modo, se si tiene conto del margine del “+/- circa 10%” sul presumibile valore di mercato indicato nel secondo referto (a pag. 21), entrambi i periti sono giunti allo stesso risultato, le due stime differendo tra loro di soli fr. 15'000.–, ovvero di circa l’1.2%. Ne consegue che nel risultato la seconda perizia ha confermato la prima. A fronte di tale circostanza, non si giustifica di procedere alle delucidazioni chieste dall’escusso, siccome quest’ultimo non denota alcun interesse degno di protezione a procedere in tal senso né ha del resto diritto a una terza perizia, la stima – è bene ricordare – avendo carattere puramente indicativo e non pregiudicando in alcun modo il ricavo che si potrà realizzare in occasione dell’incanto (consid. 1 i.f.). Tutto considerato, va quindi confermata la stima di fr. 1'275'000.– stabilita dall’UE a mezzo di periti.
Le spese relative allo svolgimento della nuova perizia di complessivi fr. 1'800.–, già anticipate da RI 1, restano a suo carico (art. 9 cpv. 2 RFF).
È inoltre posta a carico di RI 1 una tassa di fr. 150.– in virtù dell’art. 1 cpv. 2 OTLEF, la decisione odierna costituendo un’operazione non espressamente prevista dalla OTLEF (DTF 131 III 136 consid. 3.2.1).
Per questi motivi,
pronuncia: 1. Le contestazioni di RI 1 relative al referto peritale del 18 dicembre 2023 sono respinte. Di conseguenza, è confermato il valore di stima del fondo n. __________ RFD di __________ stabilito dall’Ufficio d’esecuzione in fr. 1'275'000.–.
La tassa di giustizia di fr. 150.– è posta a carico di RI 1, come pure le spese di complessivi fr. 1'800.–, già anticipate da lui.
Notificazione all’avv. , e alle altre parti interessate a cura dell’Ufficio d’esecuzione.
Comunicazione all’Ufficio d’esecuzione, Mendrisio.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente Il cancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art. 46 cpv. 2 LTF.
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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