AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 16.2022.32
Data decisione, Autorità: 24.07.2023, CCR
Titolo: Locazione: disdetta straordinaria per motivi gravi - difetti dell'ente locato
Incarto n. 16.2022.32 16.2022.33
Lugano 24 luglio 2023/bs
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani, presidente, Fiscalini e Stefani
vicecancelliera:
Jurissevich
sedente per statuire sul reclamo del 7 settembre 2022 (inc. 16.2022.32) presentato da
RE 1 (già patrocinata dall'avv. R__________ __________ )
contro la decisione emessa l'11 luglio 2022 dal Pretore aggiunto del Distretto di Bellinzona nella causa SE.2020.63 (locazione) promossa nei suoi confronti con petizione del 26 ottobre 2020 da
e CO 2 (patrocinati dall'PA 1 ),
e sulla contestuale domanda di gratuito patrocinio (inc. 16.2022.33),
Ritenuto
in fatto: A. Il 22 febbraio 2019 CO 1 e CO 2 hanno concesso in locazione a RE 1 un appartamento, al primo piano, di uno stabile di loro proprietà a __________. Il contratto di locazione, con inizio il 1° marzo 2019 e di durata indeterminata, poteva essere disdetto con preavviso di tre mesi per la scadenza del 28 febbraio, la prima volta il 28 febbraio 2022 e prevedeva una pigione mensile di fr. 1100.– oltre a un acconto mensile per le spese accessorie di fr. 200.–. Il deposito di garanzia è stato fissato in fr. 2600.–.
B. In seguito agli effetti molesti generati dagli odori emanati da un take away di kebab situato al pianterreno dello stabile e dell'insufficienza delle misure adottate dai locatori per porre fine alle esalazioni, RE 1 ha comunicato loro, il 7 novembre 2019, che se il difetto non fosse stato eliminato entro la fine di dicembre 2019 avrebbe depositato la pigione e chiesto la riduzione del canone di locazione del 20% per i disagi subiti dalla data della prima segnalazione; alternativamente essa ha chiesto di poter rescindere il contratto in anticipo senza l'obbligo di trovare un subentrante. Nulla essendo a suo avviso intervenuto, la conduttrice ha depositato la pigione e le spese accessorie del mese di gennaio 2020 all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Bellinzona al quale ha poi chiesto, il 21 gennaio 2020, di convocare i locatori per un tentativo di conciliazione volto a ottenere l'eliminazione completa delle esalazioni provenienti dall'esercizio pubblico e la riduzione della pigione del 20% da aprile 2020 e fino all'eliminazione del difetto (inc. 11-2020). Constatata l'impossibilità di conciliare le parti, l'autorità di conciliazione ha rilasciato all'istante, il 19 maggio 2020, l'autorizzazione ad agire. Nel frattempo, il 1° aprile 2020, RE 1 ha lasciato l'ente locato depositando le chiavi alla Pretura di Bellinzona il 21 aprile successivo.
C. Il 27 maggio 2020 RE 1 ha notificato ad CO 1 e CO 2 una disdetta straordinaria del contratto di locazione per gravi motivi per la fine di agosto 2020, indicando di soffrire di gravi problemi di salute “dovuti alle esalazioni e agli odori che provengono dal sottostante esercizio pubblico che le impediscono di continuare a vivere nell'ente locato”. I locatori hanno contestato tale iniziativa davanti all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Bellinzona, il quale dopo avere constatato l'impossibilità di conciliare le parti ha rilasciato il 24 settembre 2020 agli istanti l'autorizzazione ad agire (inc. 47-2020).
D. Nel frattempo, con petizione del 24 giugno 2020 RE 1 ha convenuto CO 1 e CO 2 davanti al Pretore del Distretto di Bellinzona chiedendo, previa concessione del gratuito patrocinio, la riduzione della pigione del 70% dal 1° marzo 2019 fino all'eliminazione del difetto, rispettivamente fino alla scadenza del contratto e, a dipendenza dei rapporti di dare e avere fra le parti, la liberazione a suo favore per intero o in parte delle pigioni depositate pari a fr. 3900.– e del deposito di garanzia. Nelle loro osservazioni del 18 agosto 2020 i convenuti hanno chiesto di respingere la petizione (inc. SE.2020.32).
E. Il 26 ottobre 2020 anche CO 1 e CO 2 hanno adito a loro volta il medesimo Pretore chiedendo di accertare l'inefficacia della disdetta notificata loro il 27 maggio 2020 da RE 1 e di condannare la convenuta al pagamento delle pigioni e delle spese accessorie dei mesi da aprile a settembre 2020 liberando in loro favore le somme nel frattempo depositate all'Ufficio di conciliazione. Nelle sue osservazioni del 24 novembre 2020 RE 1 ha concluso per la reiezione della petizione, instando per il beneficio del gratuito patrocinio (inc. SE.2020.63).
F. Congiunte le due procedure, all'udienza del 19 maggio 2021, indetta per il dibattimento, le parti hanno confermato le loro posizioni e hanno notificato prove. Il 16 giugno 2021 il Pretore aggiunto ha ammesso RE 1 al benefico del gratuito patrocinio per entrambe le cause ponendo nel contempo a suo carico un obbligo di partecipazione ai costi legali da assolvere versando allo Stato rate mensili di fr. 50.– cadauna. L'istruttoria è terminata il 18 ottobre 2021 e al dibattimento finale le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte del 22 novembre 2021 nelle quali hanno riaffermato le loro domande.
G. Statuendo con decisione dell'11 luglio 2022 il Pretore aggiunto ha accolto la petizione introdotta da CO 1 e CO 2 (dispositivo n. 1), accertando l'inefficacia della disdetta notificata il 27 maggio 2020 da RE 1 per il 31 agosto 2020 (dispositivo n. 2), condannando la convenuta a versare agli attori fr. 7800.– a titolo di pigioni e spese accessorie da aprile a settembre 2020 compreso (dispositivo n. 3), indicando che la domanda relativa alla liberazione degli affitti depositati per i mesi di gennaio, febbraio e marzo 2020 è evasa nell'ambito della decisione di cui all'inc. SE.2020.32 (dispositivo n. 4) e ponendo le spese processuali di fr. 150.– a carico della convenuta, tenuta a rifondere agli attori fr. 1170.– per ripetibili (dispositivo n. 5).
H. Contro la sentenza appena citata RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del 7 settembre 2022 in cui chiede – previo conferimento del gratuito patrocinio – l'annullamento del giudizio impugnato e la sua riforma del senso di respingere la petizione o, in via subordinata, di condannarla a versare agli attori fr. 6600.– pari alle sole pigioni da aprile a settembre 2020. Chiede altresì di indicare che le spese processuali e le ripetibili poste a suo carico sono assunte per lei dallo Stato e di aggiungere nel dispositivo che il gratuito patrocinio concessole comprende l'esenzione dal versamento di anticipi e spese processuali. L'atto non è stato notificato agli attori.
I. Con decisione, anch'essa emessa l'11 luglio 2022, il Pretore aggiunto ha accolto parzialmente la petizione presentata da RE 1, riducendo la pigione del 20% dal 15 giugno al 15 dicembre 2019 per complessivi fr. 1378.05 (dispositivo n. 1) e ordinando all'Ufficio di conciliazione di Bellinzona di liberare le pigioni depositate per fr. 3900.– interamente a favore di CO 1 e CO 2 (dispositivo n. 2). Le spese processuali di fr. 200.– sono state poste per 1/10 a carico di convenuti e per i restanti 9/10 a carico dell'attrice, tenuta a rifondere ai convenuti fr. 1800.– per ripetibili ridotte (dispositivo n. 3). Un reclamo in materia di spese giudiziarie introdotto il 7 settembre 2022 da RE 1 è stato respinto da questa Camera nella misura in cui era ricevibile con sentenza del 10 luglio 2023 (inc. 16.2022.31).
Considerando
in diritto: 1. Le decisioni emanate nella procedura semplificata in controversie patrimoniali con un valore litigioso inferiore a fr. 10 000.– sono impugnabili a questa Camera con reclamo entro trenta giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie, la decisione impugnata è stata notificata alla precedente patrocinatrice della convenuta il 14 luglio 2022. Il termine di ricorso è rimasto sospeso dal 15 luglio al 15 agosto 2022 in virtù dell'art. 145 cpv. 1 lett. b CPC e sarebbe scaduto il 14 settembre 2022. Introdotto il 7 settembre 2022 (timbro postale sulla busta d'invio) il reclamo in esame è pertanto tempestivo.
Secondo l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero – da parte della giurisdizione inferiore; spetta al reclamante, pena l'irricevibilità del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 142 III 367 consid. 2.4 con rinvii). Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivederli soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata, accompagnandole con un'argomentazione esaustiva. La definizione di “manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento delle prove o nell'accertamento dei fatti. Per motivare l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la valutazione delle prove sarebbero manifestamente insostenibili, in aperto contrasto con la situazione reale, gravemente lesivi di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 144 III 146 consid. 2 con rinvii).
Nella decisione impugnata, il Pretore aggiunto dopo avere riassunti i presupposti della disdetta straordinaria per motivi gravi previsti dall'art. 266g CO, ha preso atto che per la conduttrice i gravi motivi alla base della disdetta del 27 maggio 2020 erano “i gravi problemi di salute dovuti alle esalazioni e agli odori che provengono dal sottostante esercizio pubblico __________ che le impediscono di continuare a vivere nell'ente locato”. Per il primo giudice, tuttavia, tale motivo non giustificava una rescissione immediata del contratto di locazione poiché il certificato medico da lei allegato quale prova dell'impossibilità di restare nell'appartamento risaliva al 24 gennaio 2020 mentre la disdetta è stata notificata solo il 27 maggio 2020. A suo parere “ciò significa che dalla conoscenza dei motivi per interrompere il rapporto di locazione alla comunicazione ai proprietari, RE 1 ha lasciato trascorrere più di quattro mesi, comportamento, questo, che lascia intendere che non le era impossibile rispettare il contratto sino alla scadenza ordinaria o per lo meno attendere di trovare un subentrante”. Egli ha inoltre appurato che il difetto all'origine degli odori sgradevoli a loro volta causa delle difficoltà di salute indicate nel certificato medico era stato eliminato il 19 dicembre 2019 ragione per cui già da questa data “sono venuti a cadere anche i motivi medici attestati nel certificato”.
Il Pretore aggiunto ha considerato inoltre, a titolo abbondanziale, che la conduttrice sapeva della presenza dei due esercizi pubblici situati al pianterreno dello stabile giacché aveva visitato l'appartamento prima di prenderlo in locazione e che quindi, avendo potuto rendersi conto della situazione dei luoghi, il rischio di sentire degli odori provenienti da tali attività non poteva essere ritenuto un aspetto imprevedibile ai sensi dell'art. 266g CO. Egli ha soggiunto altresì che la disdetta sarebbe stata infondata anche se basata sull'art. 259b CO, i locatori avendo provveduto all'eliminazione del difetto prima della scadenza del termine notificato dalla conduttrice per eliminarlo (fine dicembre 2019). In circostanze del genere, il primo giudice ha concluso che la conduttrice non aveva dimostrato l'esistenza di gravi motivi per una disdetta straordinaria del contratto di locazione, ciò che comporta che essa è priva di effetti e che permane il suo obbligo di pagare le pigioni e le spese accessorie dell'appartamento locato di principio sino al termine ordinario del contratto. La convenuta è stata nondimeno tenuta a versate le pigioni e spese accessorie da aprile a settembre 2020, il 1° ottobre 2020 i locatori avendo trovato un subentrante. Richiamata la parallela procedura nella quale le pigioni e le spese accessorie di gennaio, febbraio e marzo 2020 erano state liberate in favore dei locatori, il Pretore aggiunto ha in definitiva condannato la convenuta a versare agli attori fr. 7800.–.
a) Per l'art. 266g CO ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto di locazione, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi (cpv. 1). Il giudice determina le conseguenze patrimoniali della disdetta anticipata apprezzando tutte le circostanze (cpv. 2). Per “motivi gravi” si intendono circostanze eccezionali, di una certa gravità, sconosciute e imprevedibili al momento della conclusione del contratto, che rendono intollerabile la continuazione della locazione sia dal profilo oggettivo che da quello soggettivo (sentenza del Tribunale federale 4A_608/2020 del 26 febbraio 2021 consid. 3.3.1). La parte deve, dopo il sorgere del motivo grave, disdire immediatamente il contratto, in caso contrario essa dimostra, con il suo atteggiamento, che tali motivi non le rendono insopportabile la continuazione del rapporto contrattuale (sentenza del Tribunale federale 4A_16/2016 del 26 agosto 2016 consid. 2.5.1). Per stabilire l'esistenza di motivi gravi nel caso concreto il giudice è tenuto a decidere secondo il diritto e l'equità e deve prendere in considerazione tutti gli elementi del caso senza perdere di vista il principio della sicurezza del diritto e l'interesse dell'altra parte alla continuazione del contratto (sentenza del Tribunale federale 4A_608/2020 del 26 febbraio 2021 consid. 3.3.1).
b) Nella fattispecie, quand'anche si ammettesse, per avventura, che i difetti all'origine degli odori sgradevoli a loro volta causa dei problemi polmonari addotti dalla conduttrice quale giustificazione della disdetta straordinaria non erano prevedibili al momento della conclusione del contratto di locazione e non si volesse rimproverare all'interessata di avere tardato a informare i locatori dei suoi problemi di salute e a notificare loro la disdetta, l'esito del reclamo vedrebbe ad ogni modo la sua sorte segnata. Il Pretore aggiunto ha in effetti accertato che dal 19 dicembre 2019, grazie ai lavori effettuati alla canna fumaria, il difetto segnalato dall'inquilina era stato eliminato ragione per cui da questa data anche le presunte difficoltà di salute indicate nel certificato medico erano venute a cadere. La reclamante, come si è detto, si vale delle dichiarazioni di due testi (I__________ e M__________), i quali hanno confermato che le esalazioni maleodoranti non erano state eliminate.
In realtà, il primo teste si è limitato a confermare che durante un sopralluogo dell'agosto 2019 la situazione era uguale a quella di una precedente visita effettuata a inizio 2019 e di avere saputo, in seguito, che la situazione era “a posto” (deposizione di I__________ del 18 ottobre 2021, verbali pag. 10 e 11). Il secondo teste, pur confermando gli odori sgradevoli non ha tuttavia situato nel tempo le frequentazioni della casa della convenuta, o meglio non ha indicato se tale stato di cose fosse successivo al dicembre 2019 (deposizione di M__________ del 18 ottobre 2021, verbali pag. 12 e 13). In siffatte circostanze, la reclamante non riesce a dimostrare che l'accertamento del Pretore aggiunto, secondo cui al momento dell'inoltro della disdetta del contratto di locazione, avvenuto il 27 maggio 2020, il difetto era stato eliminato con conseguente fine dei problemi di salute, è arbitrario, ovvero insostenibile. Ne segue che, già solo per questo motivo, la conclusione del primo giudice secondo cui RE 1 non ha provato l'esistenza di gravi motivi giustificanti una disdetta straordinaria del contratto di locazione resiste alla critica. Su questo punto, il reclamo si rivela pertanto destituito di fondamento.
La reclamante rimprovera altresì al Pretore aggiunto di averla condannata “in maniera insostenibile e arbitraria” a versare ai locatori le pigioni da aprile a settembre 2020 per fr. 6600.– ma anche fr. 1200.– per le spese accessorie. A suo parere, avendo lasciato l'appartamento il 30 marzo 2020, a partire da questa data le spese accessorie non erano più dovute. L'argomentazione non può essere seguita già per il fatto che contrattualmente l'interessata era tenuta a corrispondere per le spese accessorie fr. 2400.– pagabili con acconti mensili di fr. 200.–, “con conguaglio al termine del relativo esercizio”. Il fatto che non abbia più abitato l'appartamento dal 1° aprile 2020 non la esonerava da questo impegno. Anche su questo punto il reclamo risulta sprovvisto di buon diritto.
RE 1 chiede infine di precisare il dispositivo sulle spese giudiziarie nel senso che esse siano assunte per lei dallo Stato. Al riguardo essa richiama la decisione del 16 giugno 2021 con la quale il Pretore aggiunto l'aveva ammessa al beneficio del gratuito patrocinio. La questione è già stata trattata nell'ambito del reclamo in materia di spese giudiziarie introdotto il 7 settembre 2022 da RE 1. Come già indicato da questa Camera, vista l'ammissione al gratuito patrocinio, le spese processuali poste a carico della convenuta, ma non le ripetibili (art. 118 cpv. 3 e 122 cpv. 1 lett. d CPC), sono “per il momento” provvisoriamente assunte dallo Stato in virtù dell'art. 122 cpv. 1 lett. b CPC indipendentemente dal fatto che il primo giudice le abbia o meno poste a carico del Cantone, fermo restando che l'interessata sarà soggetta all'obbligo decennale di rimborso nei confronti dello Stato (art. 123 cpv. 2 CPC; sentenza inc. 16.2022.31 del 10 luglio 2023 consid. 2 e 3). Sulla questione non occorre dilungarsi.
In ultima analisi il reclamo è destinato all'insuccesso. Le spese processuali seguirebbero la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC), ma le particolarità del caso specifico inducono a rinunciare a ogni riscossione, la reclamante essendo sprovvista di cognizioni giuridiche e avendo agito senza l'ausilio di un patrocinatore (art. 107 cpv. 1 lett. f CPC). Non si pone invece problema di ripetibili, il memoriale non essendo stato intimato ai convenuti per osservazioni. Il mancato addebito di oneri processuali rende la domanda di gratuito patrocinio senza oggetto (art. 118 cpv. 1 lett. b CPC).
Per questi motivi,
decide: 1. Il reclamo è respinto.
Non si riscuotono spese processuali.
La domanda di gratuito patrocinio è senza oggetto.
Notificazione a:
– ; – .
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
| Informazioni legali | Requisiti minimi | Contatta il webmaster