AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2023.112
Data decisione, Autorità: 23.11.2023, IICCA
Titolo: Contratto di mediazione per presentazione - mercede
Incarto n. 12.2023.112
Lugano 23 novembre 2023
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini, presidente, Stefani e Grisanti
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa - inc. n. OR.2021.184 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1 - promossa con petizione 9 novembre 2021 da
AP 1 rappr. da PA 1
contro
AO 1 AO 2 tutti rappr. dall’ PA 2
con cui l’attrice ha chiesto la condanna dei convenuti in solido al pagamento di fr. 164’781.- oltre interessi al 5% dal 1° febbraio 2021, domanda avversata dalle controparti, che hanno postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con decisione 5 luglio 2023 ha respinto;
appellante l’attrice, con appello 4 settembre 2023, con cui ha chiesto la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere la petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre i convenuti, con risposta 2 novembre 2023, hanno postulato la reiezione del gravame, pure con protesta di spese e di ripetibili;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in diritto:
Il 4 luglio 2018 (doc. B) AO 1 e AO 2, in qualità di “mandante”, hanno conferito a AP 1, in qualità di “mandatario”, un “mandato di vendita immobiliare non esclusivo” ai sensi degli art. 412 segg. CO, avente per oggetto la villa sita sul fondo n. __________ RFD di __________. Le parti, oltre ad aver a quel momento stabilito che il prezzo di vendita (provvigione inclusa) avrebbe dovuto essere di fr. 5'900'000.- e che al mandatario sarebbe stata riconosciuta una provvigione pari al 3% del prezzo di compravendita effettivamente realizzato oltre all’IVA, hanno tra le altre cose pattuito una clausola denominata “protezione cliente”, in base alla quale “il mandatario s’impegna a notificare per iscritto al mandante unicamente i nominativi dei clienti che effettuano un sopralluogo della proprietà. La protezione cliente verrà riconosciuta dal mandante unicamente per le visite effettuate”, ritenuto che “se entro un anno dal termine o dalla risoluzione di questo mandato, venisse perfezionata una vendita con un interessato che ha visitato la proprietà, il mandante è obbligato a corrispondere al mandatario l’intera provvigione”.
Il 21 settembre 2020 3__________ __________ (in seguito denominata semplicemente 3__________), che dal 17 marzo 2020 era stata posta al beneficio di un diritto di compera sul fondo n. __________ RFD di __________ per un prezzo di fr. 5'100'000.-, ha regolarmente provveduto a esercitare quel diritto.
I convenuti si sono opposti alla petizione, rilevando tra le altre cose che la vendita era stata mediata da S__________ __________, alla quale era stata pagata una provvigione di fr. 100'000.-.
Esperita l’istruttoria di causa - nell’ambito della quale sono stati sentiti, in qualità di testimoni, alcuni membri della famiglia F__________ (il padre G__________ e i figli M__________ e Ma__________, ritenuto che questi ultimi due hanno ammesso in causa di essere pure azionisti di 3__________), l’amministratore unico di 3__________ (N__________ Fr__________, cfr. doc. H), il titolare di S__________ __________ (Fa__________ Fe__________) e l’assistente dei convenuti nell’affare (C__________ Sg__________), rispettivamente, in qualità di parti, uno dei convenuti (AO 1) e due organi dell’attrice (Gi__________ R__________ e D__________ Fo__________, cfr. doc. A) - e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il Pretore, con decisione 5 luglio 2023, ha respinto la petizione, ponendo la tassa di giustizia e le spese di fr. 2’800.- a carico dell’attrice, obbligata altresì a rifondere alle controparti fr. 5’000.- a titolo di ripetibili.
Con l’appello 4 settembre 2023 che qui ci occupa, avversato dai convenuti con la risposta 2 novembre 2023, l’attrice ha chiesto di riformare il querelato giudizio nel senso di accogliere la petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.
L’art. 308 CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali e incidentali di prima istanza (cpv. 1 lett. a), posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). Nel caso concreto, nei confronti della pronuncia pretorile in esame, che è una decisione finale di prima istanza resa in una controversia patrimoniale dal valore superiore a fr. 10'000.-, è così esperibile il rimedio dell’appello, che, essendo stato in concreto inoltrato entro il termine di 30 giorni, sospeso dal 15 luglio al 15 agosto incluso (art. 145 cpv. 1 lett. b CPC), dalla notificazione del giudizio (art. 311 cpv. 1 CPC), avvenuta il 6 luglio 2023, è senz’altro tempestivo.
Nel caso di specie il Pretore, da p. 4 a p. 7 della sua decisione, ha accertato, in fatto, quanto segue: che il 5 dicembre 2019 M__________ F__________ aveva visitato lo showroom dell’attrice e si era poi fatta inviare della documentazione relativa ad alcune proprietà in vendita, tra le quali quella dei convenuti; che a seguito di questo interessamento, l’attrice aveva notificato ai convenuti la protezione clienti in favore di “M__________ F__________ e il marito”, che per il giudice sarebbe però stata in favore di Gl__________ F__________ e del marito (G__________ F__________); che l’11 dicembre 2019, su iniziativa dell’attrice, era stato effettuato un primo sopralluogo dell’immobile, al quale avevano partecipato C__________ Sg__________, D__________ Fo__________, G__________ F__________ e Gl__________ F__________; che il 5 febbraio 2020 era stato effettuato un secondo sopralluogo dell’immobile, al quale avevano partecipato C__________ Sg__________, D__________ Fo__________, Gl__________ F__________, Ma__________ F__________ e, pur non essendo chiaro su richiesta di chi, N__________ Fr__________; che a seguito di questo incontro Ma__________ F__________, che era intervenuto nella sua qualità di architetto per fornire un consulto tecnico, aveva ricevuto dall’attrice i piani dell’edificio; che il 13 febbraio 2020, su mandato di N__________ Fr__________, il quale aveva comunicato a M__________ F__________ che l’investimento era interessante, l’immobile era stato visitato dal compagno di quest’ultima (T__________ R__________) e da Fa__________ Fe__________, il quale, già contattato ad inizio 2020 da N__________ Fr__________ allo scopo di ricercare un immobile in cui investire, aveva proposto a 3__________ in rappresentanza di S__________ __________ l’immobile in questione e aveva poi notificato ai convenuti la protezione clienti in favore di quella società; che il 25 febbraio 2020 Fa__________ Fe__________, a nome di 3__________, aveva formulato un’offerta di fr. 5'100'000.-, che era stata accettata; e che il 26 febbraio 2020 l’attrice, a nome di Gl__________ e G__________ F__________, aveva inoltrato un’offerta di fr. 4’700'000.-, non accettata.
Alla luce di questi accertamenti, il Pretore ha ritenuto, in diritto, che un’attività mediatoria dell’attrice in relazione alla sottoscrizione del contratto tra i convenuti e 3__________, che pure era una società riconducibile a M__________ e Ma__________ F__________, non fosse stata sufficientemente provata. Se, infatti, una tale attività era riscontrabile con riferimento a Gl__________ e G__________ F__________, per la quale l’attrice aveva notificato una protezione clienti, lo stesso non poteva essere detto per N__________ Fr__________, che aveva poi concretamente deciso di acquistare l’immobile a nome e per conto di 3__________, il cui interesse per l’affare non sembrava essere sorto grazie all’attività dell’attrice, con la quale per altro neppure interagiva, ma piuttosto a seguito della partecipazione di T__________ R__________ e Fa__________ Fe__________ al sopralluogo del 13 febbraio 2020, che era stato il frutto dell’attività mediatoria svolta da S__________ . Gl e G__________ F__________, presentati dall’attrice, avevano oltretutto agito per un interesse proprio e non nell’interesse di 3__________, con cui in definitiva nulla avevano a che vedere, presentata da S__________ __________.
7.1. L’attrice ha fatto notare che la protezione clienti, da lei notificata con e-mail 10 dicembre 2019 ai convenuti, era in realtà riferita a “F__________ M__________ e il marito”. A ragione (doc. C; cfr. interrogatorio di D__________ Fo__________, la quale ha dichiarato a p. 3 che “dunque ho notificato chi mi aveva chiesto di fare il sopralluogo, ossia M__________ F__________ e marito. Ho notificato M__________ F__________ perché era lei ad aver chiesto il sopralluogo in data 10 dicembre 2019”; teste C__________ Sg__________, la quale ha dichiarato a p. 4 che “il giorno prima di questo incontro [N.d.R.: quello dell’11 dicembre 2019] avevo ricevuto uno scritto di “protezione clienti” da parte della AP 1 e quali clienti erano indicati la signora M__________ F__________ e il marito (di cui non so il nome)”). Anche se, per il giudice di prime cure, C__________ Sg__________, nella sua deposizione, aveva confuso i nomi delle persone che avevano partecipato ai sopralluoghi (ritenendo tra l’altro, a p. 4, che Gl__________ F__________ fosse M__________ F__________), è escluso che la protezione clienti di cui al doc. C possa essere intesa diversamente dal suo tenore letterale.
Con e-mail 4 febbraio 2020 (doc. E) l’attrice ha in seguito informato i convenuti che avrebbe organizzato un “secondo” sopralluogo con i “signori F__________”, lasciando con ciò intendere, con una comunicazione che andava pure considerata come una protezione clienti, che la stessa era riferita alle persone che avevano effettuato il “primo” sopralluogo dell’11 dicembre 2019.
7.2. L’attrice ha ragione anche laddove ha sostenuto che al primo sopralluogo, quello dell’11 dicembre 2019, oltre a C__________ Sg__________, D__________ Fo__________, Gl__________ F__________ e G__________ F__________, aveva partecipato anche Ma__________ F__________. La circostanza, nemmeno oggetto di contestazione nella fase preprocessuale (cfr. doc. I e N), era in effetti stata da lei allegata nella petizione (ad 3 p. 2) e nella replica (ad 3 p. 2), senza essere poi stata contestata dai convenuti, che nella risposta (ad 3 p. 3), nella duplica (ad 3 p. 2) e nelle conclusioni (ad I.2 p. 3) si erano limitati a considerare quella visita “irrilevante” o “priva di rilevanza”. La stessa ha oltretutto trovato conferma nell’istruttoria (cfr. interrogatorio di D__________ Fo__________, la quale ha dichiarato a p. 3 che “vi era stato un sopralluogo l’11.12.2019 dove ero presente io, i signori F__________ G__________ e la moglie Gl__________ e il figlio Ma__________ F__________, che mi era stato presentato come figlio e loro architetto … sono comparsi G__________ F__________, sua moglie Gl__________ e il figlio Ma__________ F__________ ” e a p. 4 che “durante questo primo sopralluogo dell’11 dicembre 2019 si sono presentati come F__________ e mi hanno presentato Ma__________ come il loro figlio architetto”; teste Ma__________ F__________, il quale ha dichiarato a p. 7 che “ho però partecipato come architetto a due sopralluoghi riferiti a questa particella: uno dei due sopralluoghi è avvenuto nel febbraio 2020. Nel primo incontro c’ero io e mio padre [N.d.R.: ed è dunque quello dell’11 dicembre 2019]. L’appuntamento l’aveva organizzato mio padre e io presenziavo come architetto. Nel secondo incontro ero presente io, sempre come architetto ed era presente anche Fr__________ [N.d.R.: ed è dunque quello del 5 febbraio 2020]”; teste G__________ F__________, il quale ha dichiarato a p. 11 che “al sopralluogo [N.d.R.: che, essendo l’unico da lui svolto, non può che essere quello dell’11 dicembre 2019] eravamo presenti io, mia moglie e mio figlio Ma__________”; teste N__________ Fr__________, il quale ha dichiarato a p. 2 che in precedenza “il signor F__________ [N.d.R.: Ma__________ F__________] accompagnò in veste di figlio e fratello anche gli altri membri della famiglia”).
7.3. L’attrice può essere seguita anche laddove ha censurato l’accertamento dei fatti effettuato dal giudice di prime cure con riferimento al secondo sopralluogo, quello del 5 febbraio 2020.
7.3.1. Innanzitutto, effettivamente, non è stato provato che a quel sopralluogo, oltre a C__________ Sg__________, D__________ Fo__________, Ma__________ F__________ e N__________ Fr__________, avesse partecipato anche Gl__________ F__________. La sua partecipazione, attestata da C__________ Sg__________ (che a p. 5 della sua testimonianza ha dichiarato che al sopralluogo aveva partecipato “la signora F__________”, aggiungendo poi che “non ricordo se c’era una persona in più rispetto alla signora F__________”), è in effetti stata smentita da D__________ Fo__________ (che a p. 2 del suo interrogatorio ha dichiarato che al sopralluogo avevano partecipato solo le altre tre persone) e da N__________ Fr__________ (che a p. 1 della sua testimonianza ha dichiarato che al sopralluogo “c’era la signora C__________ (assistente del signor AO 1) e un'altra persona di cui non ricordo il nome [N.d.R.: che però non può che essere D__________ Fo__________]. Assieme a me era presente l’arch. Ma__________ F__________”). L’altro partecipante all’incontro (Ma__________ F__________) ha dichiarato di non ricordare se fossero state presenti anche altre persone (cfr. teste Ma__________ F__________ p. 7).
7.3.2. Che poi quel sopralluogo fosse stato organizzato dall’attrice, e non da altri, è già dimostrato dal fatto che allo stesso aveva pacificamente partecipato anche D__________ Fo__________. La circostanza, nemmeno oggetto di contestazione nella fase preprocessuale (cfr. doc. I e N), era inoltre stata da lei allegata nella petizione (ad 3 p. 2) e nella replica (ad 3 p. 2, ad 6 e 7 p. 3), senza essere stata contestata dai convenuti nella risposta (ad 3 p. 3) o nella duplica (ad 3 p. 2). La stessa ha oltretutto trovato puntuale conferma nell’istruttoria (cfr. interrogatorio di D__________ Fo__________, la quale ha dichiarato a p. 3 che “in merito al sopralluogo del 5 febbraio 2020 mi è stato chiesto di organizzarlo da parte del signor G__________ F__________” e a p. 4 che “di seguito G__________ mi ha chiamato dicendomi che avrebbe voluto fare un secondo sopralluogo. Io ho scritto il 4 febbraio alla signora Sg__________ informandola che sarebbe avvenuto un secondo sopralluogo .... Il sopralluogo è appunto avvenuto il 5 febbraio 2020”; teste C__________ Sg__________, la quale ha dichiarato a p. 5 che “il 4 febbraio 2020 la signora D__________ mi dice che i signori F__________ erano forse ancora interessati … Dunque è stato organizzato su richiesta dei signori F__________ un secondo sopralluogo il 5 febbraio 2020”). Poco importa invece se N__________ Fr__________ non fosse consapevole della circostanza, tanto da aver persino dichiarato, contro ogni evidenza, che “io non interagivo con la AP 1 bensì con la S__________ ”, che la sua presenza al sopralluogo era stata richiesta da Ma F__________ “che immagino fosse d’intesa con Fe__________” (p. 2) e che “io con la AP 1 non ho mai avuto contatti per questa mediazione, lo ripeto” (p. 3).
7.3.3. Che inoltre il sopralluogo potesse essere avvenuto anche nell’interesse di 3__________
7.3.4. È infine vero che è stato Ma__________ F__________ ad aver convocato N__________ Fr__________ al sopralluogo (teste N__________ Fr__________ p. 2).
7.3.5. Si aggiunga che è solo in occasione di quel sopralluogo che l’attrice era venuta a conoscenza che Ma__________ F__________, che nel precedente sopralluogo gli era stato presentato come il figlio architetto di Gl__________ e G__________ F__________, era anche dipendente di 3__________ (cfr. doc. F; cfr. pure interrogatorio di D__________ Fo__________, la quale ha dichiarato a p. 2 che “il nome della società 3__________ è uscito in occasione di quel sopralluogo del 5 febbraio 2020 perché il signor Ma__________ F__________ mi ha dato il suo biglietto da visita dove figurava il nome della società e la sua funzione di architetto”, aggiungendo poi a p. 4 che “loro [N.d.R.: Gl__________, G__________ e Ma__________ ] durante la prima visita dell’11.12.2019 mi avevano detto che avevano una società che si occupava di costruzioni e rinnovi di immobili e mi avevano detto che il figlio vi lavorava e il 5 febbraio 2020 Ma F__________ mi ha dato il suo biglietto da visita dove era indicato il nome di questa 3__________ . Le e-mail a Ma F__________ dove ho inviato le planimetrie e lo studio della piscina le ho sempre inviate a ma__________.f__________@3______________________________.ch”), e che è solo da quel momento che essa aveva pensato che quella società si indentificasse con la famiglia F__________ (cfr. interrogatorio di D__________ Fo__________, la quale ha dichiarato a p. 5 che “per me la 3__________ __________ era la famiglia F__________ come ho già detto: ripeto che vi lavorava il figlio Ma__________ e il padre G__________ mi aveva detto che era la loro società attiva nel settore immobiliare e delle costruzioni”), anche se allora non sapeva quale fosse il ruolo effettivo svolto nella società dai vari membri della famiglia.
7.4. Con riferimento al terzo sopralluogo, quello del 13 febbraio 2020, organizzato da S__________ __________ d’intesa con N__________ Fr__________ e a cui avevano partecipato C__________ Sg__________, Fa__________ Fe__________ e T__________ R__________, si osserva che la partecipazione di T__________ R__________ era in realtà dovuta al fatto che M__________ F__________, richiesta di parteciparvi da N__________ Fr__________, aveva delegato l’incombenza a quest’ultimo (cfr. teste M__________ F__________, la quale a p. 9 ha dichiarato che “ho mandato il mio compagno a visitarla, in inverno dell’anno 2020 (penso), perché N__________ Fr__________ mi aveva detto che poteva essere un investimento interessante … ho mandato il mio compagno a questo sopralluogo”), rispettivamente al fatto che N__________ Fr__________ non aveva potuto partecipare in quanto già occupato (cfr. teste Fa__________ Fe__________, il quale a p. 2 ha dichiarato che “io ho cercato di fare l’appuntamento con lui per svolgere un sopralluogo ma Fr__________ era occupato e la visita l’ho fatta con il signor R__________ che è una persona molto vicina al signor Fr__________”).
7.5. L’accertamento pretorile secondo cui la decisione di acquistare l’immobile a nome e per conto di 3__________ sarebbe stata presa solo da N__________ Fr__________ e non anche dagli azionisti M__________ e Ma__________ F__________ non può essere condiviso, anche se è vero che Ma__________ F__________ a p. 8 della sua testimonianza aveva dichiarato che “è stato l’amministratore Fr__________ ad aver deciso l’acquisto della part. __________ RFD. Lui gestisce la società e ha ritenuto che l’acquisto in questione fosse valido a livello societario”. L’istruttoria ha in effetti confermato che quella decisione, che da un punto di vista formale spettava beninteso a N__________ Fr__________ nella sua qualità di amministratore unico (doc. H), era in realtà stata quanto meno approvata da M__________ F__________ (cfr. teste M__________ F__________, la quale a p. 9 ha dichiarato che “il mio compagno mi ha detto che per noi l’oggetto non andava bene ma che poteva essere interessante come investimento. Di conseguenza ho chiamato il signor Fr__________ e gli ho detto di proseguire come volesse, ossia di acquistare questo bene”) e da Ma__________ F__________ (cfr. teste Ma__________ F__________, il quale a p. 9 ha dichiarato che “io ho ritenuto questo acquisto interessante dal punto di vista architettonico e lui (Fr__________) ha preso questa decisione”). Come rilevato con una certa pertinenza dall’attrice, è del resto alquanto inverosimile, in base alla comune esperienza e al normale andamento delle cose, che la decisione di acquistare un immobile, oltretutto per un prezzo ingente di ben fr. 5'100'000.-, possa essere stata presa dall’amministratore unico della società, solo di sua iniziativa e senza il consenso almeno implicito degli azionisti, che erano in sostanza i tre fratelli M__________, Mar__________ e Ma__________ F__________ (cfr. testi Ma__________ F__________ p. 7, M__________ F__________ p. 9, G__________ F__________ p. 11), fermo restando però che Ma__________ F__________ era l’azionista di maggioranza (cfr. teste Ma__________ F__________ p. 7) e il direttore (cfr. teste N__________ Fr__________ p. 1).
7.6. Ma, soprattutto, neanche l’accertamento pretorile secondo cui l’interesse di N__________ Fr__________ per l’immobile sembrava essere sorto a seguito della partecipazione di T__________ R__________ e Fa__________ Fe__________ al sopralluogo del 13 febbraio 2020, che sarebbe stato poi il frutto dell’attività mediatoria precedentemente svolta da S__________ __________, può essere confermato.
7.6.1. Sul tema del momento in cui l’interesse di N__________ Fr__________ per l’immobile sarebbe sorto, si osserva che il Pretore stesso aveva accertato che quest’ultimo aveva già partecipato personalmente al sopralluogo del 5 febbraio 2020 e in seguito aveva chiesto a M__________ F__________, dopo averle segnalato che l’investimento era interessante, di partecipare all’ulteriore sopralluogo del 13 febbraio 2020. In tali circostanze non si vede proprio come il giudice di prime cure possa concludere che il suo interesse fosse invece sorto solo a seguito della partecipazione di T__________ R__________ e Fa__________ Fe__________ a quest’ultimo sopralluogo.
7.6.2. Sul tema dell’attività mediatoria svolta da S__________ , si osserva che l’istruttoria non ha permesso di stabilire quando, verso l’inizio dell’anno 2020 (come del resto sostenuto dai convenuti, cfr. conclusioni ad 3.1 p. 3, risposta all’appello p. 8), Fa Fe__________ avesse proposto l’immobile in questione a 3__________, i testimoni essendosi espressi al proposito solo in modo vago (cfr. teste Fa__________ Fe__________, il quale a p. 2 ha dichiarato che “io ero stato contattato dal signor N__________ Fr__________ il quale mi aveva spiegato che per la società 3__________ __________ stava cercando una operazione immobiliare a carattere speculativo per realizzare un profitto. Ciò è avvenuto più o meno ad inizio 2020. Di conseguenza io gli ho proposto diverse opzioni tra cui la villa del signor AO 1, che ha attirato la sua attenzione: io ho spinto molto perché ero convinto che a un determinato prezzo potesse essere un buon affare. Io ho cercato di fare l’appuntamento con lui per svolgere un sopralluogo ma Fr__________ era occupato e la visita [N.d.R.: che è quella del 13 febbraio 2020] l’ho fatta con il signor R__________ che è una persona molto vicina al signor Fr__________”; teste N__________ Fr__________, il quale a p. 9 ha dapprima dichiarato che “noi avevamo infatti organizzato un sopralluogo [N.d.R.: che è quello del 13 febbraio 2020] attraverso la 3__________ per visitare la casa prima o dopo il 5 febbraio 2020, non mi ricordo, e in ogni caso gli appuntamenti li faceva il Fe__________ e non il sottoscritto” e ha poi aggiunto che “il 5 febbraio 2020 sono stato convocato a questo sopralluogo dal signor F__________ che immagino fosse d’intesa con Fe__________” quando in realtà è stato dimostrato che quel sopralluogo era stato organizzato dall’attrice; teste Ma__________ F__________, il quale ha dichiarato a p. 7 che “mi viene chiesto se conoscevo il nome della S__________ __________ e Fe__________ Fa__________: rispondo che io personalmente ho conosciuto questi nomi successivamente [N.d.R.: ossia successivamente al sopralluogo del 5 febbraio 2020]”; teste G__________ F__________, il quale ha dichiarato a p. 11 che “mio figlio mi ha detto che Fr__________ aveva attivato a questo scopo un agente immobiliare di nome Fe__________ (della S__________)”). La prima attività svolta da S__________ __________ in relazione all’immobile in questione, sicuramente successiva al 5 febbraio 2020, risulta in definitiva essere la presentazione di T__________ R__________ ai convenuti, con la relativa notifica di una prima protezione clienti, avvenuta il 12 febbraio 2020 (cfr. teste C__________ Sg__________, la quale a p. 5 ha dichiarato che S__________ __________ “ci aveva presentato il cliente T__________ R__________ il 12.2.2020. Ho ricevuto una protezione clienti con questo nome … Questo T__________ R__________ non lo conoscevo e mi è stato presentato dalla S__________, che fa capo al signor Fe__________”), a seguito della quale è poi stato effettuato il sopralluogo del 13 febbraio 2020 (cfr. teste C__________ Sg__________, la quale a p. 5 ha dichiarato che “Io ho chiesto un sopralluogo che è avvenuto il giorno seguente, ossia il 13.2”); la notifica ai convenuti di una seconda protezione clienti, questa volta in favore di 3__________, è invece avvenuta solo in un momento successivo, il 25 febbraio 2020 (cfr. teste C__________ Sg__________ p. 6).
Ricapitolando, per quanto qui interessa, è in definitiva stato accertato quanto segue: che tra il marzo e il settembre 2020 i convenuti avevano provveduto a vendere il fondo n. __________ RFD di __________ a 3__________, società di cui M__________, Mar__________ e Ma__________ F__________ erano gli azionisti e di cui N__________ Fr__________ era l’amministratore unico; che, in precedenza, il 5 dicembre 2019 M__________ F__________ aveva visitato lo showroom dell’attrice e si era poi fatta inviare la documentazione relativa all’immobile in questione; che il 10 dicembre 2019, a seguito di questo suo interessamento, l’attrice aveva notificato ai convenuti la protezione clienti in favore di “__________ F__________ e il marito”; che l’11 dicembre 2019 Gl__________, G__________ e Ma__________ F__________ avevano partecipato a un primo sopralluogo in loco, organizzato dall’attrice, e a seguito di questa visita Ma__________ F__________ aveva ricevuto da lei i piani dell’edificio; che il 4 febbraio 2020 l’attrice aveva notificato ai convenuti la protezione clienti a favore dei “signori F__________”, a favore cioè delle persone che avevano partecipato al sopralluogo dell’11 dicembre 2019; che il 5 febbraio 2020 Ma__________ F__________ e, da lui invitato, N__________ Fr__________ avevano partecipato a un secondo sopralluogo in loco, sempre organizzato dall’attrice; che a quel momento l’attrice, diversamente dai convenuti, era consapevole che 3__________ si identificasse con la famiglia F__________; e che la prima attività svolta da S__________ __________ a favore di 3__________ in relazione all’immobile, sicuramente successiva al 5 febbraio 2020, era stata la presentazione di T__________ R__________, con la relativa notificazione della protezione clienti in suo favore, avvenuta il 12 febbraio 2020.
Si tratta ora di stabilire, in diritto, se alla luce degli accertamenti così rettificati l’attrice, per l’attività mediatoria da lei svolta in relazione alla sottoscrizione del contratto tra i convenuti e 3__________, possa effettivamente pretendere la provvigione prevista nell'accordo del 4 luglio 2018 (doc. B), pertinentemente fatturata in ragione di fr. 164’781.- (3% di fr. 5'100'000.- + IVA al 7.7%).
9.1. A tale proposito va innanzitutto premesso che tra le parti, contrariamente a quanto preteso in prima sede dai convenuti (i quali in seconda istanza non si sono invece più espressi sulla questione, lasciata indecisa dal primo giudice), non è venuto in essere un contratto di mediazione per interposizione, bensì un contratto di mediazione per indicazione o presentazione. Nell'accordo di cui al doc. B era in effetti stato stabilito che i convenuti avrebbero corrisposto all’attrice la provvigione già in caso di una vendita conclusa con un interessato da lei presentato che aveva visitato l’immobile (“se entro un anno dal termine o dalla risoluzione di questo mandato, venisse perfezionata una vendita con un interessato che ha visitato la proprietà, il mandante è obbligato a corrispondere al mandatario l’intera provvigione”), e non risultava, né dall’accordo né dalle altre prove assunte, che l’attrice avrebbe dovuto svolgere anche un ruolo attivo nelle trattative. Si aggiunga che, in caso di dubbio sulla natura del contratto di mediazione, si sarebbe in ogni caso dovuto concludere a favore della forma di mediazione meno estesa, ossia per l’appunto quella per indicazione o presentazione (TF 4C.322/2003 del 5 aprile 2004 consid. 2.4.1).
9.2. Ai sensi dell’art. 413 cpv. 1 CO la mercede del mediatore per indicazione o presentazione è dovuta tosto che il contratto sia concluso a seguito della sua indicazione o presentazione.
Per far sì che la mercede sia dovuta occorre che il contratto che il mandante cercava di ottenere sia stato concluso e che esista un nesso di causalità tra l’attività del mediatore e la conclusione di quel contratto. A tale proposito è sufficiente che il mediatore per indicazione o presentazione abbia comunicato al suo mandante un’occasione di concludere che fino a quel momento gli era sconosciuta (TF 4A_461/2020 del 16 febbraio 2021 consid. 5.1.3), ritenuto che è al mediatore che incombe l’onere di provare di essere stato il primo a designare, come interessato all’affare, colui che ha in seguito concluso il contratto, e che è precisamente sulla base di quella sua indicazione o presentazione che le parti sono entrate in relazione ed hanno concluso il contratto (TF 4A_153/2017 del 29 novembre 2017 consid. 2.3.2, 4A_334/2018 del 20 marzo 2019 consid. 4.1.3).
Il mediatore può nondimeno avere diritto alla mercede anche quando il contratto non è stato concluso con l’interessato all’affare da lui originariamente indicato o presentato. Un tale caso si verifica quando fra il terzo acquirente e l'interessato originario sussiste un rapporto economico o socio-personale talmente stretto che in un certo senso essi costituiscono un'unità. Questo presupposto è soddisfatto quando, invece dell'interessato originario, una società da questo partecipata conclude il contratto oppure se costui e il terzo acquirente appartengono alla medesima economia domestica o famiglia. In tali circostanze si può partire dall'idea che, in base alla generale esperienza di vita, in ragione del legame economico o personale esistente fra l'interessato originario e il terzo acquirente, l'attività del mediatore abbia influenzato anche quest'ultimo. Una limitazione rigorosa del legame al solo interessato originario pare iniqua e aprirebbe la porta ad abusi nei confronti del mediatore (DTF 76 II 378 consid. 3; TF 4A_213/2017 del 27 ottobre 2017 consid. 4, 4A_115/2021 del 22 novembre 2022 consid. 3).
Il mediatore ha diritto alla provvigione anche se il mandante conclude il contratto ignorando che la sua conclusione è il risultato dell’attività del mediatore (DTF 84 II 521 consid. 2c).
9.3. Ciò premesso, nel caso di specie è indubbio, sulla base della giurisprudenza menzionata, che l’attrice possa effettivamente pretendere il pagamento della provvigione prevista nel contratto.
Essa ha in effetti dimostrato di aver suscitato negli azionisti del terzo acquirente (M__________ e Ma__________ F__________) e nell’amministratore unico del terzo acquirente (N__________ Fr__________), rispettivamente nei genitori degli azionisti del terzo acquirente (Gl__________ e G__________ F__________), un interesse all’acquisto dell’immobile in questione già a far tempo dal 5 dicembre 2019 (per quanto riguardava M__________ F__________), dall’11 dicembre 2019 (per quanto riguardava Gl__________, G__________ e Ma__________ F__________) e comunque dal 5 febbraio 2020 (per quanto riguardava N__________ Fr__________), ben prima cioè che l’avesse fatto S__________ , il 12 febbraio 2020, e comunque dopo il 5 febbraio 2020. Essa ha inoltre dimostrato di aver notificato ai convenuti il 10 dicembre 2019 una protezione clienti in favore dell’azionista del terzo acquirente (M F__________) e il 4 febbraio 2020 in favore dei “signori F__________”. Ed ha infine provato che 3__________, l’acquirente dell’immobile, era una società in cui M__________ F__________, Ma__________ F__________ e N__________ Fr__________ rivestivano un ruolo di rilievo. Poco importa invece se i convenuti avessero a suo tempo ignorato che M__________ F__________, Ma__________ F__________ e N__________ Fr__________, presentati dall’attrice, avevano un tale ruolo nella 3__________.
9.4. I convenuti hanno obiettato che l’attrice non avrebbe tuttavia avuto diritto alla provvigione per il fatto di non aver mai notificato a loro né 3__________ né N__________ Fr__________ quali potenziali acquirenti o quali persone che avrebbero partecipato a un sopralluogo, ossia, in altre parole, per il fatto che la persona in favore della quale essa aveva notificato a loro una protezione cliente (M__________ F__________, che poi a loro dire s’identificava con i “signori F__________”) non aveva però poi partecipato ad alcuna visita in loco.
Il rilievo, nella misura in cui non è già da respingere per le considerazioni esposte nel considerando precedente, è privo di fondamento. È ben vero che nella clausola denominata “protezione cliente” era stato tra l’altro concordato che “il mandatario s’impegna a notificare per iscritto al mandante unicamente i nominativi dei clienti che effettuano un sopralluogo della proprietà” e che “la protezione cliente verrà riconosciuta dal mandante unicamente per le visite effettuate”. È però altrettanto vero che lo scopo della clausola, formulata in quei termini pensando al caso (tipico) in cui la persona notificata dal mandatario siccome interessata ad effettuare il sopralluogo avrebbe poi anche effettuato la visita in loco, era palesemente quello di riconoscere la protezione cliente nel caso in cui una visita in loco fosse stata effettuata a seguito dell’interessamento di una persona notificata dal mandatario (cfr. pure interrogatorio di D__________ Fo__________, la quale ha dichiarato a p. 3 che “la protezione clienti funziona così: nel caso specifico abbiamo il mandato con la protezione clienti sulla visita”) e non era certamente quello di escludere invece la protezione cliente nel caso (del tutto straordinario), come quello in esame, in cui la persona notificata dal mandatario siccome interessata al sopralluogo (M__________ F__________) avesse poi fatto effettuare la visita in loco da altri (Gl__________, G__________ e Ma__________ F__________), specialmente poi se, come in concreto, questi altri erano i suoi familiari.
Ma a prescindere da quanto precede, resterebbe comunque il fatto che la protezione clienti del 4 febbraio 2020 in favore dei “signori F__________” era effettivamente riferita a persone che avevano partecipato a un sopralluogo organizzato dall’attrice.
10.1. Per i convenuti, l’attrice non avrebbe potuto pretendere alcuna provvigione in quanto l’unica offerta di prezzo da lei formulata per l’immobile (quella a nome di Gl__________ e G__________ F__________), diversamente da quella formulata da S__________ __________ (a nome di 3__________), non era stata da loro accettata.
L’assunto era infondato. Nei precedenti considerandi (consid. 9.1) è in effetti già stato accertato che tra le parti non era venuto in essere un contratto di mediazione per interposizione bensì un contratto di mediazione per indicazione o presentazione, sicché l’attrice, per ottenere la provvigione, non era tenuta a intervenire nelle trattative per la conclusione della compravendita tra i convenuti e l’interessato da lei segnalato (o il terzo acquirente).
10.2. Secondo i convenuti, l’eventuale provvigione a favore dell’attrice avrebbe in ogni caso dovuto essere ridotta del 95%, siccome la vendita dell’immobile era stata possibile anche e soprattutto grazie alla mediazione di S__________ __________, che aveva svolto il “grosso del lavoro” e in particolare si era occupata delle trattative e delle pratiche LAFE, tutte andate a buon fine.
L’argomento doveva essere anche in questo caso disatteso. Il Tribunale federale ha in effetti già avuto modo di precisare che la provvigione dovuta dal mandante deve essere ripartita tra più mediatori, a dipendenza dell’importanza delle rispettive attività, solo nel caso in cui essi siano intervenuti in virtù di contratti di mediazione per interposizione paralleli e indipendenti (DTF 72 II 421 consid. 3; TF 2C_638/2020 del 25 febbraio 2021 consid. 3.3.3). Sennonché, come si è detto, nel caso in esame tra le parti era stato concluso un contratto di mediazione per indicazione o presentazione, e un identico contratto, visto che S__________ __________ aveva a sua volta provveduto a notificare ai convenuti una protezione clienti, era stato concluso anche tra i convenuti e quest’ultima. In tali circostanze, la provvigione doveva essere riconosciuta solo al mediatore che per primo aveva designato, come interessato all’affare, la persona che aveva poi concluso il contratto.
10.3. I convenuti avevano infine opposto in compensazione all’eventuale pretesa dell’attrice la provvigione di fr. 100'000.- da loro nel frattempo pagata a S__________ . Essi avevano rimproverato all’attrice di non averli a suo tempo resi attenti che le persone che avevano partecipato a diversi sopralluoghi da lei organizzati (Ma F__________ e N__________ Fr__________), da loro nemmeno conosciuti per nome, erano gli azionisti e l’amministratore unico di 3__________, società che era poi stata oggetto di una protezione cliente da parte di S__________ , a seguito della quale avevano ritenuto di doverle corrispondere una provvigione (in tal senso il loro scritto 21 dicembre 2020 alla controparte di cui al doc. M, in cui hanno dato atto che “3 __________ ci è stata presentata dal signor Fa__________ Fe__________, con il quale pur sussisteva un mandato di vendita non esclusivo, Né al momento della stipula del diritto di compera né successivamente siamo stati a conoscenza di informazioni che ci avrebbero dovuto indurre a ritenere che dietro 3__________ __________ ci fossero delle persone già precedentemente presentateci da AP 1”).
La richiesta doveva essere respinta. Per far sì che il mediatore possa essere tenuto a risarcire al mandante il danno causatogli da una violazione del suo obbligo di informazione è in effetti necessario, a meno che le parti abbiano pattuito un obbligo di informazione più esteso, che egli abbia omesso almeno colposamente di segnalare alla controparte un interessato da lui reperito che ha poi concluso il contratto con quest’ultima, ritenuto che una tale omissione può in particolare essergli rimproverata se egli aveva seri motivi per ritenere che quell’interessato, dopo aver in un primo tempo declinato ogni interesse, avrebbe poi contattato direttamente il mandante, oppure se in precedenza gli aveva sempre segnalato spontaneamente tutte le persone che si erano interessate (DTF 84 II 521 consid. 2d). Sennonché nel caso concreto tali condizioni non risultavano essere adempiute. L’attrice aveva in effetti notificato ai convenuti, già il 10 dicembre 2019, una protezione clienti in favore di M__________ F__________ e, il 4 febbraio 2020, una protezione clienti in favore dei “signori F__________” (ossia dei partecipanti al sopralluogo dell’11 dicembre 2019), che, come detto, valeva di fatto anche per i familiari e per le società a lei / a loro riconducibili, e dunque non aveva violato il contratto, che le faceva obbligo di “notificare per iscritto al mandante unicamente i nominativi dei clienti che effettuano un sopralluogo della proprietà”, ovvero che intendevano farlo o l’avrebbero poi fatto fare da altri. Ammesso - ma non concesso - che una violazione contrattuale potesse essere intravista nel fatto che l’attrice non aveva provveduto a notificare ai convenuti, per iscritto, il nominativo di Ma__________ F__________ e N__________ Fr__________, si osserva che nelle particolari circostanze evocate nei consid. 7.2 e 7.3.5, e in particolare alla luce di quanto riferito da D__________ Fo__________ (che aveva dichiarato a p. 4 del suo interrogatorio che “durante questo primo sopralluogo dell’11 dicembre 2019 si sono presentati come F__________”, aggiungendo poi a p. 3 che “a quel sopralluogo [N.d.R.: ed è dunque quello del 5 febbraio 2020] si sono presentati Ma__________ F__________ e N__________ Fr__________”), l’attrice poteva comunque ritenere in buona fede che (anche) i convenuti, e per essi C__________ Sg__________, avessero capito con quali persone, per altro riconoscibili, avevano avuto a che fare in occasione del sopralluogo dell’11 dicembre 2019 (a cui avevano partecipato Gl__________, G__________ e Ma__________ F__________) e poi in occasione del sopralluogo del 5 febbraio 2020 (a cui avevano partecipato solo Ma__________ F__________ e N__________ Fr__________, e nessun altro !), entrambi da lei organizzati, sicché il loro rimprovero appare pretestuoso. Avendo poi appreso solo nel novembre 2020 (cfr. doc. I) che l’acquirente sarebbe stata 3__________, l’attrice non aveva inoltre alcun motivo di rendere attenti i convenuti, prima del pagamento della provvigione a S__________ , avvenuto al momento dell’esercizio del diritto di compera, ossia il 15 settembre 2020, che M F__________, M__________ F__________ e N__________ Fr__________ rivestivano in realtà funzioni di rilievo all’interno di quella società. Ma, a prescindere da quanto precede, i convenuti, che dal 10 dicembre 2019 erano stati informati che M__________ F__________ aveva visitato lo showroom dell’attrice e che almeno la stessa era stata oggetto di una protezione clienti da parte di quest’ultima, avrebbero senz’altro potuto e dovuto controllare se essa fosse eventualmente stata un’azionista di 3__________, ciò che avrebbe escluso il pagamento della provvigione a S__________ . E in ogni caso, visto che il termine triennale di prescrizione per un’azione di ripetizione dell’indebito nei confronti di S __________ non era attualmente ancora scaduto, nemmeno risultava che la somma di fr. 100'000.- fosse stata da loro definitivamente persa e che dunque essi avessero effettivamente subito un danno di quell’entità, da opporre in compensazione alla pretesa dell’attrice.
Le spese giudiziarie di entrambe le sedi, calcolate sulla base del valore litigioso di fr. 164’781.-, seguono la rispettiva soccombenza delle parti (art. 106 cpv. 1 CPC).
Per questi motivi,
richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar
decide:
I. L’appello 4 settembre 2023 di AP 1 è accolto. Di conseguenza la decisione 5 luglio 2023 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, è così riformata:
La petizione è accolta.
Di conseguenza AO 1 e AO 2 sono condannati in solido a pagare a AP 1 l’importo di fr. 164'781.- oltre interessi al 5% dal 1° febbraio 2021.
II. Le spese processuali di fr. 8'000.- sono poste a carico degli appellati in solido, che rifonderanno in solido all’appellante fr. 6’000.- a titolo di ripetibili.
III. Notificazione:
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1
Per la seconda Camera civile del Tribunale d'appello
Il presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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