AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 15.2023.51
Data decisione, Autorità: 11.10.2023, CEF
Titolo: Ricorso contro le condizioni d’incanto. Esecuzione in via di realizzazione del pegno. Contestazione delle perizie di stima
Incarto n. 15.2023.51
Lugano 11 ottobre 2023
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza
composta del giudice:
Jaques, presidente
vicecancelliere:
Ferrari
statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48b LOG) sul ricorso 1° maggio 2023 di
RI 1, __________
contro
l’operato dell’Ufficio d’esecuzione, sede di Bellinzona, o meglio contro le condizioni d’incanto depositate il 21 aprile 2023 nell’esecuzione n. __________ in via di realizzazione del pegno immobiliare promossa nei confronti del ricorrente da
PI 1, __________ (patrocinato dall’avv. PA 1, __________)
ritenuto
in fatto: A. Nell’esecuzione n. __________ in via di realizzazione del pegno immobiliare gravante le particelle n. __________, __________ e __________ RFD __________, promossa il 20 febbraio 2020 contro il proprietario RI 1 per l’incasso di fr. 90'000.–, l’escutente PI 1 ha presentato la domanda di realizzazione il 25 febbraio 2021. Il 3 maggio, l’UE ha incaricato l’arch. PI 2 di esperire una perizia estimativa dei fondi, ch’egli ha consegnato il 19 maggio successivo. Ha stimato il valore commerciale dei fondi rispettivamente in fr. 510'055.–, fr. 453'965.– e fr. 317'900.–, ossia complessivamente in fr. 1'280'000.– arrotondati.
B. Il 24 febbraio 2023 l’UE ha pubblicato sul Foglio ufficiale svizzero di commercio (FUSC) e sul Foglio ufficiale del Canton Ticino (FUC) l’avviso d’incanto dei fondi, cui ha attribuito i valori di stima determinati dal perito; ha informato che gl’interessati avrebbero potuto insinuare crediti fino al 16 marzo 2023 e prendere visione delle condizioni d’incanto dal 21 aprile 2023.
C. Dando seguito alla richiesta di revisione della stima formulata dal creditore ipotecario PI 1 nell’insinuazione del suo credito del 15 marzo 2023, l’Ufficio ha incaricato l’arch. PI 2 di aggiornare la perizia. Egli ha consegnato il 19 aprile seguente il nuovo referto, in base a cui il loro valore di stima commerciale è stato ridotto di fr. 280'000.– (a fr. 1'000'000.–) in ragione di travasi d’indici di sfruttamento sconosciuti al perito nel 2021.
D. Il 21 aprile 2023, l’UE ha depositato le condizioni d’incanto indicando i valori di stima rettificati e allegando il nuovo referto.
E. Con ricorso del 1° maggio 2023, RI 1 ha chiesto l’annullamento dell’incanto facendo valere che i valori di stima indicati nelle condizioni d’asta non riflettono il reale valore dei fatti.
F. Il 2 maggio 2023, l’Ufficio ha richiesto dall’arch. PI 2 una presa di posizione sulle contestazioni del ricorrente, ch’egli ha prodotto il 9 maggio successivo. In essa, l’architetto ha confermato il valore di stima commerciale dei fondi revisionato.
G. Con osservazioni del 24 agosto 2023, PI 1 ha postulato la reiezione del ricorso, “con protesta se del caso di spese e indennità”.
H. Il 30 agosto 2023, RI 1 ha trasmesso alla Camera una lettera da lui scritta lo stesso giorno al Comune di __________.
I. Con osservazioni del 4 settembre 2023, cui è allegata la presa di posizione dell’arch. PI 2, l’Ufficio ha chiesto anch’esso la reiezione del ricorso.
Considerando
in diritto: 1. Interposto all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino la Camera esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 10 cpv. 4 LALEF [280.100] e 3 LPR [RL 280.200]) – entro dieci giorni dalla notifica delle condizioni d’asta emesse il 21 aprile 2023 dall’UE, il ricorso è in linea di principio ricevibile (art. 17 LEF). Non si trova infatti nell’incarto la prova che la perizia del 19 maggio 2021 sia stata comunicata al ricorrente prima della notifica delle condizioni d’asta.
2.1 Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 133 III 537, consid. 4.1 i.f.), il ricorso diretto contro la stima è da reputare come tale se verte sui criteri da considerare nella stima giusta l’art. 9 cpv. 1 RFF (ad esempio se l’ufficio si è erroneamente fondato sulla stima fiscale, cfr. Zopfi in: Kurzkommentar zum VZG, 2011, n. 9 ad art. 9 RFF) o sul principio stesso del ricorso a un perito in virtù dell’art. 97 cpv. 1 LEF (DTF 101 III 32, consid. 2b/c; sentenze della CEF 15.2016.110 dell’8 marzo 2017 consid. 4.2, 15.2005.47/ 57 del 2 giugno 2005, consid. 3), mentre contestazioni sullo stesso valore di stima vanno di regola assimilate a una richiesta di una nuova stima a mezzo di periti nel senso dell’art. 9 cpv. 2 RFF (sentenze della CEF 15.2021.62 del 31 gennaio 2022 consid. 3.1 e 15.2016.110 dell’8 marzo 2017 consid. 4.2 con i rinvii).
2.2 Nel caso specifico, RI 1 critica la perizia di stima per motivi formali facendo valere in particolare che il perito non ha visionato i fondi, che gli allegati (in particolare le foto) risalgono al 2017 e non sono stati aggiornati, che il nuovo valore di stima (di fr. 1'000'000.–) è diminuito di un terzo rispetto a quello risultante dalla perizia del 2017 (di fr. 1'541'400.–) e di fr. 280'000.– rispetto alla perizia del 2019, mentre a detta del ricorrente non è cambiato nulla a livello di pianificazione, che la metratura indicata dal perito (mq. 205 per il fondo n. __________ e mq. 215 per il n. __________) non corrisponde ai dati ufficiali (mq. 193 e 206) e che le cessioni d’indici annotate a mano sulla planimetria allegata alla perizia non corrispondono alla situazione attuale.
Il ricorrente contesta quindi alcuni criteri formali sui quali è fondata la stima contestata e non direttamente il valore stimato in sé, e ad ogni modo non chiede una nuova stima, bensì l’annullamento dell’incanto, sicché il ricorso va trattato come tale (sopra consid. 2.1).
Nel ricorso, RI 1 lamenta dapprima che l’UE non gli ha comunicato di aver incaricato un perito per eseguire la stima del 2021 e l’aggiornamento del 2023, come invece aveva fatto per la stima effettuata nel 2017. L’UE afferma da parte sua di aver mandato a tutti gl’interessati il mandato di perizia con invio semplice. Sia come sia, il ricorrente non deduce alcunché dalla sua censura né specifica quale influsso tale eventuale omissione abbia avuto sulla stima né sulla procedura in generale. Sul punto, il ricorso è pertanto irricevibile.
RI 1 afferma che l’architetto non ha visto direttamente i fondi e che gli allegati alle due perizie (in particolare le foto) non sono aggiornati, perché risalgono al 2017.
4.1 Nella sua presa di posizione, PI 2 spiega che nel 2017 ha scattato una trentina di fotografie ai fondi e che nel 2021, non avendo egli riscontrato differenze sostanziali, ha ritenuto superfluo aggiungere o sostituire le fotografie.
4.2 Orbene, ancora una volta il ricorrente non trae alcuna conseguenza dal suo rilievo e in particolare non allega che l’aspetto esterno dell’oggetto da realizzare sia cambiato in modo significativo. Non ha d’altronde replicato alla risposta del perito, secondo cui egli non ha riscontrato differenze sostanziali rispetto alla situazione del 2017. Priva d’interesse, la censura è irricevibile.
5.1 Nelle sue osservazioni del 9 maggio 2023, l’arch. PI 2 ha puntualizzato che il trasferimento degl’indici pianificatori non è mai stato “stornato”, come confermatogli da un funzionario comunale.
5.2 Ebbene, il ricorrente riconosce che alcuni indici di sfruttamento sono stati ceduti a favore del mappale n. __________ al momento dell’edificazione della casa che vi sorge. Allega sì ch’essi sarebbero stati “ritornati” con l’entrata in vigore del nuovo piano regolatore, ma senza addurre alcuna prova. Anzi, dal suo scritto 30 agosto 2023 al Municipio di __________ (a prescindere dalla sua intempestività dal profilo dell’art. 17 cpv. 2 LEF), si evince che la situazione degl’indici accertata dal perito corrisponde a quella risultante attualmente dal libro degl’indici. Che PI 1 la reputi errata e ne tenga responsabile l’Ufficio tecnico di __________ non è di rilievo per la questione del valore di stima, che deve corrispondere al presumibile valore venale o commerciale del fondo e dei suoi accessori, che probabilmente verrà raggiunto al momento della realizzazione, ovvero di regola nel breve termine di uno a tre mesi previsto dagli art. 133 cpv. 1 e 156 cpv. 1 LEF. Non si può quindi rinviare l’asta in attesa di chiarimenti pianificatori (cfr. sentenza della CEF 15.2017.89/98 del 21 agosto 2018, consid. 3.2 e 4.2), che il ricorrente avrebbe del resto potuto chiedere già anni fa. Non vi sono di conseguenza validi motivi per scostarsi dall’accertamento del perito.
6.1 A differenza di quanto vale nell’esecuzione in via di pignoramento, nell’esecuzione in via di realizzazione del pegno la stima di un bene riveste un ruolo solo secondario (citata 15.2017.89/98, consid. 2), perché non serve a limitare il pignoramento a quanto basta per soddisfare i creditori delle loro pretese, in capitale, interessi e spese esecutive (art. 97 cpv. 2 LEF) né, se non in minima parte, a orientare gl’interessati sul presumibile esito della realizzazione (art. 112 cpv. 1 LEF) (DTF 135 I 102 consid. 3.2.2, pag. 105; sentenza della CEF 15.2023.23 del 19 giugno 2023, consid. 3.1.1), ma solo a fornire loro un punto di riferimento per la formulazione di offerte sostenibili, senza dire nulla sul ricavato effettivamente ottenibile all’asta (DTF 140 III 12 consid. 3.3.2 e 129 III 595 consid. 1), il quale dipende in parte da fattori aleatori (come la frequentazione dell’asta).
6.2 Nel caso in esame, il ricorrente non contesta in sé il vuoto pianificatorio né le conseguenze sull’inedificabilità delle superficie interessate dedotte dal perito. Si limita a rilevare che la stima ufficiale non è cambiata, ma ciò non è determinante per la questione della stima, da un lato perché in tale contesto la stima ufficiale, che ha uno scopo fiscale, non è un criterio valido (sopra consid. 2.1), e dall’altro poiché il suo adattamento (in casu alla situazione pianificatoria per ora immutata) risponde a logiche diverse da quelle della stima dell’art. 155 cpv. 1 LEF. Per quanto riguarda il calcolo del minor valore, nelle sue osservazioni del 9 maggio 2023 l’arch. PI 2 ha precisato che nel 2021 aveva dovuto approssimare le superficie interessate dal vuoto pianificatorio poiché non era ancora accessibile il portale CadastaWebMap, con cui sono state elaborate le planimetrie esatte accluse all’aggiornamento del 2023. Tali approssimazioni non hanno però alcun rilievo concreto per la questione in discussione. Tenuto conto del valore di fr. 549.–/mq stabilito nella perizia del 2021, che il ricorrente non critica, il minor valore dei fondi si riduce di fr. 6'588.– (fr. 549.– x [mq 205./.193]) per il fondo n. __________ e di fr. 4'941.– (fr. 549.– x [mq 215./.206]) il fondo n. __________. Sono valori insignificanti a fronte dei valori di stima stabiliti dal perito nell’aggiornamento del 2023 (rispettivamente dell’80% di fr. 510'055.– e di fr. 453'965.–), tanto più che la stima riveste un ruolo solo marginale (sopra consid. 6.1). La censura non merita accoglimento.
Egli omette tuttavia di considerare che nella perizia del 2017 il perito non aveva tenuto conto del vuoto pianificatorio, poi computato in diminuzione per fr. 112'545.– (particella n. __________) e fr. 118'035.– (particella __________) (perizia del 2021, pag. 4 e 7), né del trasferimento degl’indici pianificatori, che giustificano un’ulteriore diminuzione di fr. 280'000.– (aggiornamento del 2023, pag. 2). La riduzione di cui si duole il ricorrente non è dunque affatto sorprendente. Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso va pertanto respinto.
Per questi motivi,
pronuncia: 1. Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.
Non si prelevano spese né si assegnano indennità.
Notificazione a:
– RI 1, via __________, __________; – avv. PA 1, Studio legale e notarile __________, via __________, __________.
Comunicazione all’Ufficio d’esecuzione, Bellinzona.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art. 46 cpv. 2 LTF.
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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