Locazione: liberazione del deposito di garanzia a favore del locatore a copertura di pretese risarcitorie e spese accessorie

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 16.2022.27

Data decisione, Autorità: 15.06.2023, CCR

Titolo: Locazione: liberazione del deposito di garanzia a favore del locatore a copertura di pretese risarcitorie e spese accessorie

Incarto n. 16.2022.27

Lugano 15 giugno 2023/bs

In nome della Repubblica e Cantone Ticino

La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Giani, presidente, Fiscalini e Stefani

vicecancelliera:

Jurissevich

sedente per statuire sul reclamo del 22 agosto 2022 presentato da

RE 1

contro la decisione emessa il 12 agosto 2022 dal Pretore aggiunto del Distretto di Bellinzona nella causa SE.2022.4 (contratto di locazione) da lei promossa unitamente a S__________ con petizione del 18 gennaio 2022 nei confronti di

CO 2 e CO 1, (rappresentati dall'RA 1, ),

Ritenuto

in fatto: A. Il 31 maggio 2015 RE 1, quale locatrice, e CO 2 e CO 1, quali conduttori, hanno concluso un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento a __________ per una pigione di fr. 1550.– mensili e un acconto per spese accessorie di fr. 200.– mensile con conguaglio al termine del relativo esercizio, così come una garanzia di fr. 3100.–. In aggiunta, le parti hanno stipulato un contratto di locazione per un posteggio coperto per un canone di fr. 100.– mensili. Il contratto è terminato con effetto al 31 marzo 2021 a seguito della disdetta dei conduttori. Il verbale di riconsegna dell'appartamento è stato allestito il 29 marzo 2021 e il successivo 31 marzo 2021 è stato trasmesso ai conduttori con ulteriori aggiunte “comunicate a voce”.

B. Il 12 aprile 2021 RE 1, con il marito S__________, ha trasmesso a CO 2 e a CO 1 un conteggio in cui ha indicato l'ammontare dei costi, o una loro stima, per il ripristino dei difetti riscontrati sia durante locazione dell'appartamento (fr. 4109.80) sia dopo la sua riconsegna (8742.35) per complessivi fr. 12 852.15. Deducendo una spesa di fr. 870.– a suo carico, ha notificato loro una pretesa di complessivi fr. 11 982.15. Il 23 aprile 2021 i conduttori hanno eccepito la tardività della pretesa, comunicando alla locatrice di avere comunque segnalato alla propria assicurazione i danni da loro riconosciuti ossia “scalfitture lavabo, facciata esterna veranda e sostituzione cilindro” e di assumersi anche i difetti già presenti nell'appartamento allorquando sono subentrati nel contratto di locazione, segnatamente fr. 130.– per “le riprese supplementari per copertura colore”, fr. 150.– per “la chiusura diversi buchi sul plafone terrazzo portico”, così come i costi, non ancora quantificati, per la rimozione di ganci dalla parete del bagno.

C. Il 23 luglio 2021 RE 1, sempre con il marito, ha trasmesso a CO 2 e a CO 1 un secondo conteggio di complessivi fr. 9881.15 più fr. 358.03 (stima conguaglio spese 2021) con deduzione di fr. 1790.– da loro assunti e fr. 4803.– già incassati dall'assicurazione e ha notificato loro una pretesa di fr. 3646.16 da corrispondere per fr. 3100.– mediante la liberazione della garanzia e per i restanti fr. 546.16 mediante accredito bancario. Il 29 luglio 2021 i conduttori hanno comunicato alla controparte di riconoscere, in aggiunta a quanto corrisposto dalla loro assicurazione (fr. 4803.–), complessivi fr. 390.– (fr. 130.– e fr. 150.– da loro già ammessi il 23 aprile 2021, fr. 30.– per rimozione di ganci dalla parete del bagno e fr. 80.– per la tassa rifiuti 2019), ma di opporre fr. 150.– in compensazione, per avere riconsegnato l'appartamento con tre giorni di anticipo, con “saldo di ogni pretesa” in favore della locatrice di fr. 240.– fatta eccezione per il conguaglio delle spese accessorie dell'anno 2021.

D. Il 9 agosto 2021 RE 1 e il marito hanno trasmesso a CO 2 e a CO 1 il conteggio seguente, nel quale hanno ribadito le loro richieste e, dedotti fr. 240.– nel frattempo incassati, hanno chiesto il pagamento di fr. 3406.16 mediante liberazione a loro favore della garanzia di fr. 3100.– e versamento di fr. 306.16.

non considerate

assicurazione

richiesto

CHF

1 1.1

1.2

Danno provocato da topo L__________ 31.12.2019 cattura topo e disinfezione

Buono 161-55-215.40 CHF -53.85 che potete recuperare direttamente, assieme alla partecipazione dal comune come mi avete comunicato

S__________ R__________ 3.11.2019 smontaggio lamella e rimontaggio e riparazione buco causato da topo

215.40

153.–

215.40

153.–

Pulizia scarico cucina comune con appa. G__________, art. 12.1g contratto F__________ 28.1.2019 50%

361.85

180.93

Riparazione facciata terrazza causa buco A__________ A__________ 27.11.2020

1250.–

Contatore riscaldamento chiuso, art. 14.5 contratto EN__________ 30.10.2020

356.50

Presa elettrica bagnata, art. 15.5 contratto e corrispondenza EL__________ 17.12.2020

264.40

Lavabo bagno fessurato R__________ T__________ 24.3.2021

2200.–

1273.–

927.–

Tazza wc scheggiata R__________ T__________ stima preventivo

450.–

Sostituzione cilindri e chiavi, art. 14.6 contratto T__________ 11.6.2021

1866.–

Sostituzione manovelle, ferma aste e argano rotti, art. 15.5 contratto S__________ R__________ 1.4.2021 S__________ R__________ 1.4.2021

97.– 161.–

Sostituzione presa elettrica bruciata e posa coperchio scatola elettrica, art. 15.5 contratto S__________ D__________ 7.4.2021 stima

50.–

Sostituzione lastre in granito rotte A__________ N__________ 12.4.2021 stima

250.–

Riprese supplementari pittura per copertura colore A__________ A__________ 30.3.2021 stima Riconosciuto Racc. Boisco 23.4.2021 e 29.7.2021

Imprevisto! Causa più riprese di bianco per coprire il colore stacco intonaco A__________ A__________ 20.5.2011 stima L__________ S__________ stima

130.–

150.– 300.–

150.– 300.-

130.–

Pulizia con prodotti appropriati facciata lato fiume A__________ A__________ 12.4.2021 stima

100.–

Sostituzione cerniera rotta armadio a muro, art. 15.5 contratto T__________ 5.5.2021

156.–

Fornitura teglia forno mancante M__________ 12.4.2021 stima

40.–

Sostituzione diverse piastrelle rotte nel terrazzo portico A__________ N__________ 12.4.2021 stima

350.–

Chiusura diversi buchi sul plafone terrazzo portico A__________ A__________ 12.4.2021 stima Riconosciuto Racc. CO 1 23.4.2021 e 29.7.2021

150.–

Ricerca gancio porta tenda smarrito, acquisto e sistemazione T__________. 12.4.2021 stima

100.–

Togliere neon sopra lavello cucina sotto il mobile pensile S__________ D__________ 12.4.2021 stima

50.–

Sistemazione cancello giardino rotto A__________ N__________

250.–

Sistemazione prato L__________ T__________

300.–

Conguaglio 2021 stima Racc. 21.5.2021

358.93

Togliere diversi ganci in bagno Racc. CO 1 23.4.2021

30.–

Stesura contratto e targhette nomi, art. 21 contratto

100.–

Tassa sui rifiuti comunale, dal 2019 a 1/2 proprietari Bellinzona 25.5.2021 2019 80.– 2020 80.– 2021 3/12 80.–

180.–

Acconto valuta 2.8.21, lettera 29.7.21

240.–

TOTALI

9881.15

1790.– non considerate

4803.– assicurazione

3406.16 richiesto

Deposito cauzione Saldo a nostro favore

3100.– 306.16

Non avendo ottenuto quanto chiesto, il 18 ottobre 2021 RE 1 e S__________ hanno fatto notificare a CO 2 e CO 1, in via solidale, i precetti esecutivi n. __________8 e n. __________1 dell'Ufficio esecuzione di Bellinzona per l'incasso di fr. 3406.16 oltre interessi al 5% dal 9 agosto 2021 a titolo di “spese danni appartamento, Via __________, __________, secondo raccomandata del 09.08.2021”, ai quali gli escussi hanno interposto opposizione.

E. Il 25 novembre 2022 RE 1 e S__________ si sono rivolti all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Bellinzona per un tentativo di conciliazione nei confronti di CO 2 e CO 1 volto a ottenere la liberazione a loro favore della garanzia di fr. 3100.– depositata presso la B__________, il pagamento di fr. 306.16, così come di fr. 146.60 per le spese dei due precetti esecutivi e degli interessi di mora al 5% dal 9 maggio 2021. Constatata all'udienza del 16 dicembre 2021 l'impossibilità di conciliare le parti, l'autorità di conciliazione ha rilasciato il 21 dicembre 2021 agli istanti l'autorizzazione ad agire (inc. 64-2021).

F. Con petizione del 18 gennaio 2022 RE 1 e S__________ hanno convenuto CO 2 e CO 1 davanti al Pretore aggiunto del Distretto di Bellinzona per ottenere quanto postulato in sede di conciliazione, salvo indicare l'importo della garanzia da liberare in loro favore in fr. 3000.–. Nelle loro osservazioni del 22 febbraio 2022 i convenuti hanno proposto di respingere la petizione e, in via riconvenzionale, hanno chiesto la liberazione in loro favore del deposito di garanzia di fr. 3100.–, così come la cancellazione dei due precetti. Al dibattimento del 3 maggio 2022 gli attori, invitati dal Pretore aggiunto a munirsi di un patrocinatore “considerando la procedura abbastanza tecnica”, hanno risposto “di essere in grado di difendersi da soli e di non aver bisogno di un legale”. Non essendoci altre prove da assumere oltre a quelle documentali, il Pretore aggiunto ha chiuso seduta stante l'istruttoria. Le parti hanno rinunciato al dibattimento finale limitandosi a conclusioni scritte. Nei loro allegati del 20 maggio e del 2 giugno 2022 esse hanno ribadito le rispettive domande, gli attori cifrando in fr. 3100.– l'importo della cauzione da liberare in loro favore. Il 6 luglio 2022 gli attori hanno trasmesso al Pretore aggiunto il “conguaglio spese 2021 definitivo con richiesta della differenza” inviato ai convenuti.

G. Statuendo con decisione del 12 agosto 2022 il Pretore aggiunto ha respinto la petizione promossa da S__________ per carenza della legittimazione attiva, senza riscuotere spese processuali e assegnare ripetibili. In parziale accoglimento della petizione introdotta da RE 1, il Pretore aggiunto ha ordinato la liberazione del deposito di garanzia in favore di lei in ragione di fr. 150.– oltre interessi al 5% dal 9 agosto 2021 e sino alla data della liberazione della garanzia e per il resto in favore dei convenuti. Le spese processuali di fr. 150.– sono state poste a carico dell'attrice per fr. 130.– e a carico dei convenuti per fr. 20.–. RE 1 è stata inoltre tenuta a rifondere ai convenuti fr. 500.– per ripetibili ridotte.

H. Contro la decisione appena citata RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del 22 agosto 2022 in cui chiede, in riforma del giudizio impugnato, di obbligare CO 2 e CO 1 a versarle fr. 2987.08 oltre interessi al 5% dal 9 maggio 2021 e liberare entro tali limiti la garanzia a suo favore, così come di condannarli a pagare fr. 146.– a titolo di rimborso delle spese per i precetti esecutivi. Nelle loro osservazioni del 22 settembre 2022 CO 2 e CO 1 hanno concluso per la reiezione del reclamo.

Considerando

in diritto: 1. Le decisioni emanate nella procedura semplificata in controversie patrimoniali con un valore litigioso inferiore a fr. 10 000.– sono impugnabili a questa Camera con reclamo entro trenta giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie, la decisione impugnata è pervenuta all'attrice il 16 agosto 2022 (tracciamento dell'invio n. 98.__________, agli atti). Introdotto il 22 agosto successivo il reclamo in esame è pertanto tempestivo.

Secondo l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero – da parte della giurisdizione inferiore; spetta al reclamante, pena l'irricevibilità del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 142 III 367 consid. 2.4 con rinvii). Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivederli soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata, accompagnandole con un'argomentazione esaustiva. La definizione di “manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento delle prove o nell'accertamento dei fatti. Per motivare l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la valutazione delle prove sarebbero manifestamente insostenibili, in aperto contrasto con la situazione reale, gravemente lesivi di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 145 II 41 consid. 5.1 con rinvii).
Nella decisione impugnata, il Pretore aggiunto dopo avere negato la legittimazione attiva di S__________, ha accertato che l'attrice, a fronte della contestazione dei convenuti riguardante la tardività della notifica dei difetti, non aveva fornito la prova della loro tempestività. Al riguardo egli ha ritenuto che “la sola stesura del verbale di consegna […] non assurge a valore di notifica dei difetti” ragione per cui “la prima valida notifica dei difetti è rappresentata dalla raccomandata ai convenuti del 12 aprile 2021” di modo che “la stessa essendo intervenuta ben 14 giorni dopo Ia consegna dell'immobile è da considerare certamente tardiva”. In siffatte circostanze, il primo giudice ha considerato unicamente i danni riconosciuti dai convenuti, segnatamente, oltre quelli già notificati e liquidati dall'assicurazione ammontanti a fr. 4803.–, quelli ammessi in un loro scritto del 29 luglio 2021 per complessivi fr. 390.–. Egli ha tuttavia stabilito che, relativamente a quest'ultimo importo, i convenuti effettivamente avevano versato fr. 240.– e che essi non potevano porre in compensazione fr. 150.– pari al vantaggio conseguito dalla locatrice per aver preso in consegna l'ente locato con alcuni giorni di anticipo “il conduttore che disdice il contratto restando obbligato al pagamento dell'intero canone dovuto nel rispetto del termine di preavviso”. Ciò posto il primo giudice gli ha riconosciuto la pretesa dell'attrice limitatamente a fr. 150.– oltre interessi al 5% dal 9 agosto 2021.

Quanto all'importo di fr. 358.93 corrispondenti alla “stima conguaglio per l'anno 2021”, il Pretore aggiunto ha ritenuto irricevibile il conteggio definitivo di fr. 515.03 poiché trasmessogli il 6 luglio 2022 “dopo la chiusura della fase dibattimentale”. Egli ha infine respinto la rifusione delle spese per i precetti esecutivi, così come la domanda riconvenzionale dei convenuti volta alla cancellazione dei due precetti esecutivi. In definitiva il Pretore aggiunto ha ordinato la liberazione del deposito di garanzia in favore dell'attrice per fr. 150.– oltre interessi al 5% dal 9 agosto 2021 e sino alla data della liberazione della garanzia e per il resto in favore dei convenuti.

La reclamante non censura la conclusione del Pretore aggiunto di ritenere tardiva la notifica dei difetti riscontrati alla consegna dell'appartamento, ma sostiene che con la petizione, oltre a tali danni, essa aveva richiesto “altri importi che sono dovuti poiché contemplati nel contratto di locazione del 31 maggio 2015” per complessivi fr. 2987.08. Essa rimprovera così al primo giudice di non avere esaminato queste pretese.

Nella fattispecie, il primo giudice, salvo la richiesta di pagamento del conguaglio 2021, ha ritenuto che l'attrice avesse fatto valere unicamente pretese concernenti difetti dell'ente locato riscontrati dopo la restituzione dello stesso. In realtà, come evidenzia la reclamante, con la petizione essa aveva rivendicato, tra gli altri, la somma di complessivi fr. 2987.08 corrispondenti ad “altri importi che sono dovuti poiché contemplati nel contratto di locazione del 31 maggio 2015” e segnatamente le seguenti poste (pag. 2 e 3):

“danno topo” (n. 1): fr. 215.40 e fr. 153.–;

“pulizia scarico cucina (n. 2): fr. 180.93;

“contatore riscaldamento” (n. 3): fr. 356.50;

“presa elettrica bagnata (n. 4): fr. 264.40;

“lavabo bagno fessurato” (n. 5): fr. 927.–;

“conguaglio 2021 stima (n. 27): fr. 359.93;

“stesura contratto e targhette nomi” (n. 24): fr. 100.–;

“tassa sui rifiuti comunali” (n. 25): fr. 180.–.

Tali pretese, salvo quella relativa al lavabo, non potevano d'acchito essere considerate dei difetti nel senso dell'art. 258 CO soggetti alla tempestiva notifica, tant'è che nemmeno figuravano nel verbale di riconsegna dell'appartamento. Non avendo esaminato le pretese avanzate dall'attrice regolarmente sottoposte al suo giudizio, il Pretore aggiunto ha commesso un diniego di giustizia. La decisione impugnata andrebbe pertanto annullata e la causa rinviata al primo giudice perché statuisca su tali pretese. Risultando la causa matura per il giudizio questa Camera può statuire essa medesima sulle pretese dell'attrice (art. 327 cpv. 3 lett. b CPC).

Relativamente al danno provocato da un topo, l'attrice rivendica fr. 215.40 corrispondenti alla fattura emessa il 31 dicembre 2019 dalla ditta L__________ per la disinfestazione da roditori effettuata il giorno prima (doc. 1.1) e fr. 153.– riferiti a una fattura, non datata, della ditta individuale S__________ R__________ per un intervento effettuato il 27 gennaio 2020 di “smontaggio di una lamella per accedere alla nicchia per sigillare foro provocato da ratto” (doc. 1.2). A suo dire tali costi devono essere assunti dai conduttori poiché il roditore, trovato vicino alla porta finestra dell'appartamento da loro locato, “è stato attirato da alimenti lasciati all'esterno sul portico o nel giardino”. Per di più, se gli inquilini si fossero rivolti alla loro assicurazione RC, questa avrebbe risposto del danno. Dal canto loro i convenuti hanno negato una loro responsabilità per la presenza del roditore “proveniente dall'esterno” e per i danni da questi cagionati.

Ora, il contratto di locazione tra le parti indica che tra le spese accessorie non comprese nella pigione vi sono quelle di disinfezione e disinfestazione (clausola n. 5, doc. B). Non si disconosce che la spesa sarebbe dovuta rientrare in precedenti conteggi annuali, ma ciò non impedisce al locatore di rivendicarla successivamente sempre che la faccia valere entro il termine di prescrizione di un anno (Lachat Le bail à loyer, edizione 2019, pag. 414 n. 6.3 e pag. 426 n. 9.8; Biber, Das Schweizerische Mietrecht, 4ª edizione, n. 19 ad art. 257c CO). In concreto, i conduttori non hanno eccepito la prescrizione di modo che la spesa di derattizzazione di fr. 215.40 va posta a loro carico. Agli stessi, per contro, non può essere invece imputata nessuna responsabilità per i danni causati dal topo, già solo perché la circostanza secondo cui l'animale sarebbe stato attirato da alimenti lasciati all'esterno dell'appartamento, controversa, non è stata provata dall'attrice (art. 150 CPC). Quanto al fatto che un assicuratore RC avrebbe coperto un danno causato da un animale selvatico, l'allegazione della reclamante si esaurisce in una mera supposizione senza riscontri. La spesa di fr. 153.– non può quindi essere addossata ai convenuti. In proposito il reclamo si rivela quindi solo parzialmente fondato.

In merito ai costi della pulizia del tubo di scarico della cucina, l'attrice ha fatto valere una pretesa di fr. 180.93 corrispondente alla metà dell'importo della fattura emessa il 28 gennaio 2019 della ditta F__________ per il suo intervento effettuato il 16 gennaio precedente per la “disostruzione canalizzazione orizzontale acque scure scarichi cucina con trivella elettromeccanica” (doc. 1N). A suo avviso, questo costo, causato dall'intasamento di residui di cucina e della lavatrice deve essere assunto dai convenuti in virtù della clausola 12.1 lett. g del contratto di locazione. Dal canto loro i convenuti hanno contestato la pretesa sostenendo che lo scarico in questione è in comune con l'appartamento adiacente ragione per cui “non è dato di sapere di chi sia la responsabilità del suo intasamento”.

Ora, la clausola 12.1 lett. g del contratto di locazione prevede che tra le spese accessorie non comprese nella pigione vi sono segnatamente quelle “per la pulizia delle canalizzazioni interne ed esterne”. La clausola 12.3 riguardante il riparto delle spese accessorie fra i conduttori dispone inoltre che “se non esiste un piano particolare di riparto degli oneri accessori, tutte le spese accessorie sono ripartite in proporzione alla superficie, al volume, ai millesimi, al numero dei vani locati o ad altra equa chiave di riparto prevista da questo contratto” (doc. B). Ciò detto, è vero che tutto si ignora su chi abbia causato l'intasamento della colonna di scarico in comune con altri inquilini, ma la spesa accessoria non dipende da eventuali colpe di uno di loro. Né i convenuti hanno contestato la scelta dell'attrice di ripartire a metà i costi tra loro e i vicini. Ne segue che il costo di fr. 180.93 va posto a carico dei convenuti. Su questo punto il reclamo risulta quindi fondato.

Relativamente alla spesa per la sostituzione di un contatore del riscaldamento, per l'attrice la pretesa di fr. 356.50 corrisponde alla quota a carico dei conduttori della fattura di fr. 3203.35 emessa il 30 ottobre 2020 dalla ditta En__________ (doc. 3). A suo dire, durante un controllo è stato trovato “il contatore del riscaldamento rotto a causa di un circuito completamente chiuso”, ciò che non è consentito dalla clausola 14.5 del contratto di locazione. Dal canto loro i convenuti hanno sostenuto che l'attrice non ha provato alcuna loro responsabilità per tale inconveniente.

Ora, se con i convenuti si può convenire che non vi è alcuna prova su chi abbia provocato il danno, essi misconoscono che ove l'autore di un danno a installazioni d'uso comune “non può essere scoperto”, l'importo della riparazione, salvo eccezioni che in concreto non sono state addotte, è suddiviso fra tutti i conduttori in parti uguali (clausola 15.8. del contratto di locazione). Nella fattispecie i costi dell'intervento sono stati suddivisi tra tutti gli inquilini, così come risulta dalla tabella allestita dalla locatrice il 30 ottobre 2020 (doc. 3.3), senza che i convenuti abbiano sollevato obbiezioni. Anche al riguardo il reclamo risulta provvisto di buon diritto.

Per quel che riguarda la sostituzione di una presa elettrica nel bagno, l'attrice ha avanzato una pretesa di fr. 264.40 corrispondente alla fattura emessa il 17 dicembre 2020 dalla El__________ per l'intervento effettuato il 1° dicembre precedente di “ricerca guasto, constatato presenza d'acqua all'interno della presa bagno” (doc. 4). A suo dire, si tratta “di un danno per uso improprio del locale, l'acqua nella presa è [stata] provocata da spruzzi dalla doccia o eccessiva umidità nel locale per uso prolungato della doccia e per mancanza di arieggiamento”. Tale costo deve pertanto essere posto a carico dai conduttori in virtù della clausola 15.5 del contratto di locazione. I convenuti obbiettano che “trattandosi di un bagno l'affermazione secondo cui ci sia stato un uso improprio del locale facendo la doccia sembra quanto meno azzardata” e che “all'interno di un bagno le prese debbano essere situate in una posizione tale da non incorrere nel rischio di bagnarsi facendo la doccia”.

Ora, sapere nel caso in esame se l'intervento dell'elettricista ricada sotto l'art. 259 CO e la clausola 15.5 del contratto di locazione può rimanere indeciso. Il conduttore, in effetti, è tenuto a assumersi i danni eccedenti la normale usura cagionati da lui (art. 257g CO e art. 259a cpv. 1 CO a contrario, in applicazione per estensione dell'art. 97 CO) o dai suoi ausiliari (art. 101 CO; Aubert in: Bohnet/Carron/Montini [curatori], Droit du bail à loyer et à ferme

Commentaire pratique, 2ª edizione, n. 19 ad art. 267 CO; Lachat, op. cit., pag. 291 n. 4.1 e pag. 1046 n. 5.9). In concreto, la sostituzione della presa elettrica del bagno dell'appartamento locato ai convenuti si è resa necessaria per la presenza di acqua all'interno della stessa (doc. 4). Unici usufruitori del locale, non è dato di vedere chi altri se non i convenuti avrebbero potuto causare l'inconveniente. Quanto alla collocazione della presa, nulla induce a ritenere che essa non fosse a norma. Ne segue che anche al proposito la pretesa si rivela fondata.

Per quanto concerne la sostituzione del lavabo bagno fessurato, per l'attrice il costo di fr. 2200.30 fatturato il 2 maggio 2021 dalla ditta R__________ T__________ per la sostituzione del “mobile da bagno completo (lavandini e mobile)” (doc.

è stato solo parzialmente pagato dall'assicurazione dei convenuti di modo che essa rivendica la differenza di fr. 927.–. A suo parere, visto che l'assicurazione non aveva coperto l'intero danno poiché i conduttori non erano assicurati per i danni ai vetri, essi non hanno concluso “un'adeguata assicurazione” così come previsto dalla clausola 18.4 del contratto di locazione. I convenuti hanno contestato questa pretesa sostenendo che “il fatto che non sia stato risarcito il valore a nuovo niente ha a che vedere con una eventuale polizza vetri […], ma bensì del deprezzamento normalmente applicato in base alla tabella di durata di vita delle installazioni” (osservazioni, pag. 2). Nella fattispecie, a prescindere dalla fondatezza o meno dell'obiezione sollevata dai convenuti, la richiesta dell'attrice dev'essere respinta poiché le scalfitture alla base della sostituzione del lavabo fanno parte dei difetti scoperti dopo la restituzione dell'appartamento. E siccome la reclamante non revoca in dubbio di non avere notificato il difetto tempestivamente nel senso dell'art. 267 cpv. 1 CO, la pretesa non può essere accolta. Al riguardo il reclamo è destinato all'insuccesso.

Circa il conguaglio delle spese accessorie del 2021, la reclamante rimprovera al primo giudice di avere considerato, a torto, che i convenuti le avevano già versato fr. 358.93. Essa rileva che il 21 maggio 2021 aveva chiesto ai conduttori tale importo quale “conteggio stimato” poiché quello definitivo “sarà elaborato entro fine estate 2022 e vi sarà trasmesso” (doc. 22). Nel giudizio impugnato il Pretore aggiunto ha ritenuto che in una lettera del 5 luglio 2022 dell'attrice ai convenuti “essa ha rivendicato un saldo di fr. 156.10 (fr. 515.03 ./. fr. 358.93)” ragione per cui RE 1 aveva ammesso l'avvenuto incasso di fr. 358.93” (decisione, pag. 5).

Ora, che la lettera della locatrice del 5 luglio 2022 non sia un esempio di chiarezza e potesse non essere intesa come interpretata dal Pretore aggiunto è possibile. Resta il fatto che il contratto di locazione concluso tra le parti prevede il pagamento delle spese accessorie secondo il sistema di computo per acconti periodici (di fr. 200.– mensili) con conguaglio al termine del relativo esercizio, il quale deve “essere corrisposti entro 30 giorni dalla data d'emissione del conteggio” (clausole 5 e 12.6, doc. B). Posto che la reclamante non contesta l'irricevibilità nel senso dell'art. 229 CPC delle allegazioni e della documentazione successive al termine fissato per la presentazione dei memoriali conclusivi (7 giugno 2022), la pretesa di pagamento di fr. 358.93 costituiva una semplice stima del conguaglio 2021. Tale modalità di calcolo non trova tuttavia riscontro nel contratto né nella legge, i quali prevedono l'allestimento di un conteggio “una volta l'anno”. La pretesa non può pertanto essere accolta, fermo restando che nulla impedisce alla locatrice di esigerne il pagamento in altra sede. Il reclamo su questo punto è di conseguenza infondato.

Relativamente alle spese per la stesura del contratto e la confezione delle “targhette nomi” l'attrice ha fatto valere una pretesa di fr. 100.– sulla base della clausola 21 del contratto di locazione.

I convenuti si sono opposti al pagamento di questa pretesa perché “mai chiesto in precedenza”. In realtà, per la stesura del contratto, la clausola invocata dalla locatrice permette la riscossione di un importo fino a fr. 50.– “se redatto dall'amministratore dello stabile o da un rappresentante del locatore”, ciò che non è il caso in concreto. Quanto alle spese per le targhette, esse sono bensì a carico del conduttore, ma nel caso in esame non sono per nulla documentate. Ne segue che la rivendicazione non può trovare ascolto.

In merito al pagamento della tassa sui rifiuti degli anni 2019-21, la pretesa fatta valere dall'attrice ammonta a complessivi fr. 180.– (fr. 80.– per il 2019 e per il 2020 e fr. 20.– quota per il 2021). I convenuti hanno unicamente obiettato che la tassa del 2021 “è stata da loro interamente pagata tramite l'amministrazione del nuovo appartamento ed è palese che trattandosi di una tassa comunale per economia domestica non può essere richiesta due volte”.

In concreto, che le spese di “spazzatura” le quali “comprendono le tasse risultanti dalle bollette ufficiali emesse dall'ente pubblico non siano comprese nella pigione è indubbio (clausola 12.1 lett. g del contratto di locazione: doc, B). Ciò posto, la tassa sui rifiuti del 2019 è già stata inclusa nella somma di fr. 390.– riconosciuta il 23 luglio 2021 dagli stessi convenuti (cfr. sopra consid. C; v. anche doc. 4), di cui essi hanno pagato fr. 240.– (cfr. sopra consid. D) e sono stati condannati a pagare dal Pretore aggiunto fr. 150.– (cfr. sopra consid. 3). Relativamente alla tassa del 2020 non è dato di vedere, né i convenuti spiegano, perché essa non dovrebbe essere posta a carico dei conduttori (doc. 25.3). Quanto alla quota del 2021, a prescindere dal fatto che agli atti non vi è la relativa bolletta, l'attrice nulla ha obiettato all'allegazione dei convenuti di averla pagata al nuovo proprietario. Il che non appare inverosimile ove si pensi che per l'art. 8 dell'ordinanza municipale d'applicazione del regolamento comunale sulla gestione dei rifiuti per l'assoggettamento alla tassa base fa stato la residenza delle persone fisiche (comprese le residenze secondarie) e/o l'operatività delle attività economiche al 30 settembre dell'anno civile a cui si riferisce la tassa ed è dovuta per l'intero anno. Ne segue che la pretesa va accolta limitatamente a fr. 80.–.

Per quel che riguarda infine la richiesta di vedersi rimborsare le spese dei precetti esecutivi, la reclamante non si confronta minimamente con la motivazione del primo giudice, per il quale l'esborso non può essere posto a carico dei convenuti poiché le esecuzioni indicavano quali creditori i coniugi RE
Non motivato, al proposito il reclamo si rivela irricevibile.
Visto quanto precede, oltre all'importo di fr. 150.– già ammesso dal Pretore aggiunto, i convenuti sono tenuti a rifondere all'attrice ulteriori fr. 1097.25 arrotondati, per complessivi fr. 1247.25. Il reclamo, che ha evidenziato un'errata applicazione del diritto da parte del primo giudice, dev'essere pertanto accolto in tale misura con conseguente riforma della decisione impugnata.
Le spese processuali del giudizio odierno seguono la reciproca soccombenza delle parti (art. 106 cpv. 2 CPC). La reclamante ottiene una rivalutazione della rivendicazione seppur non nella misura richiesta. Nel complesso si giustifica che essa sopporti due terzi degli oneri processuali mentre il resto va a carico dei convenuti. Assistiti da un rappresentante processuale professionale (art. 68 cpv. 2 lett. d CPC e 12 cpv. 1 lett. b LACPC) CO 2 e CO 1 hanno diritto a un'indennità per ripetibili ridotte. L'esito dell'attuale giudizio impone anche una riforma – secondo il medesimo criterio – del dispositivo sulle spese e le ripetibili di prima sede, non contestate quanto al loro ammontare.

Per questi motivi,

decide: I. Nella misura in cui è ricevibile, il reclamo è parzialmente accolto e la decisione impugnata è così riformata:

3.1 Il deposito di garanzia conto n. 319.029.202.-01, presso B__________, __________, è liberato come segue: fr. 1247.25 oltre interessi al 5% dal 9 agosto 2021 alla data della liberazione della garanzia a favore di RE 1 e per il resto a favore di CO 2 e CO 1.

Le spese processuali di complessivi fr. 150.–, da anticipare da RE 1, sono poste per due terzi a suo carico e per un terzo a carico dei convenuti. L'attrice rifonderà ai convenuti fr. 400.– per ripetibili ridotte.

II. Le spese del reclamo di fr. 200.– sono poste per due terzi a carico dalla reclamante e per il resto in solido a carico di CO 2 e CO 1, ai quali RE 1 rifonderà fr. 300.– per ripetibili ridotte.

III. Notificazione a:

– ; – .

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona.

Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 06.05.2026

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Locazione: liberazione del deposito di garanzia a favore del locatore a copertura di pretese risarcitorie e spese accessorie

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