AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2023.20
Data decisione, Autorità: 16.06.2023, CDT
Titolo: Reddito dell’attività lucrativa indipendente: commercio professionale di immobili, venditore amministratore di società immobiliari e proprietario di immobili, società semplice con fratello e impresa di costruzioni di famiglia
Incarto n. 80.2023.20
Lugano 16 giugno 2023
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici
segretaria
Mara Regazzoni
parti
RI 1 RI 2
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 23 gennaio 2023 contro la decisione del 5 gennaio 2023 in materia di IFD 2015.
Fatti
A. Nel periodo fiscale 2015, RI 2 svolgeva l’attività di consulente immobiliare alle dipendenze della __________ SA, __________. Era inoltre amministratrice di diverse società e, in particolare, della __________ SA, __________ (impresa di costruzioni), della __________ SA, Succursale di __________, della stessa __________ SA, __________, della __________ SA, __________ e della __________ SA, Lugano. Dal 2016 è anche membra del consiglio di amministrazione della __________ SA, __________, a sua volta attiva nel settore immobiliare.
Nella dichiarazione d’imposta 2015, i coniugi RI 1 e RI 2 dichiaravano un reddito imponibile di fr. 237'280.- e una sostanza imponibile di fr. 857'696.-. Nella misura di fr. 150'217.– i redditi dichiarati provenivano dalla gestione di immobili.
Il 25 febbraio 2013 i coniugi avevano acquistato il foglio PPP n. __________, corrispondente a una quota di 26‰ del fondo base n. __________ RFD di __________, al prezzo di fr. 83'000.–. Il condominio è stato edificato negli anni dal 2013 al 2015. Il 2 novembre 2015 i contribuenti hanno venduto l’appartamento di loro proprietà ai coniugi __________ e __________, al prezzo di fr. 560'000.–.
B. Con decisione del 23 giugno 2021, l’Ufficio circondariale di tassazione di Lugano (di seguito UT) ha notificato ai contribuenti la tassazione IC 2015, commisurando il reddito imponibile in fr. 241'000.- per l’IC e in 361'000.- per l’IFD e la sostanza imponibile in fr. 875'000.-. Nel calcolo dell’IFD, l’UT aveva in particolar modo aggiunto ai proventi dichiarati il reddito dell’attività lucrativa indipendente corrispondente all’utile conseguito con la vendita della __________ del fondo base n. __________ __________ come “reddito derivante dal commercio professionale di immobili”. L’utile immobiliare era stato suddiviso fra la moglie (fr. 59'217.–) e il marito (fr. 59'216.–).
C. Con scritto 21 luglio 2021, i contribuenti interponevano reclamo contro la decisione di tassazione IFD 2015, contestando di aver conseguito un reddito da commercio di immobili a titolo professionale. A loro avviso, l’appartamento non era stato acquistato per un fine speculativo bensì per esigenze famigliari e cioè per essere utilizzato dalla madre di RI 1, che abitava in una casa su tre piani. In seguito all’aggravarsi del suo stato di salute, la stessa non era più in grado di vivere in autonomia e i reclamanti avrebbero pertanto deciso di venderlo su insistenza di una coppia anziana in cerca di un appartamento comodo.
D. Con decisione del 5 gennaio 2023, l’autorità di tassazione ha respinto il reclamo. Dopo aver ricordato i criteri in base ai quali la giurisprudenza del Tribunale federale distingue gli utili in capitale privati dai redditi dell’attività lucrativa indipendente, l’UT ha rilevato che vi erano i seguenti “fattori a favore della definizione dell’operazione come commercio professionale occasionale di immobili”:
la bassa durata della proprietà
l’attività svolta dalla contribuente (consulente immobiliare)
il fatto che la società presso cui la contribuente lavora e di cui è proprietaria si è occupata della vendita degli appartamenti costruiti sul mappale __________ __________”.
L’UT ha aggiunto che “la volontà dell’acquisto non può essere presa in considerazione, nella valutazione fa stato la vendita”.
E. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 e RI 2 hanno contestato la decisione su reclamo dell’UT, ribadendo e precisando che l’operazione non aveva alcuna natura commerciale, avendo gli stessi utilizzato per l’acquisto unicamente mezzi propri e non avendo fatto altre transazioni dello stesso genere. L’appartamento doveva infatti servire alla madre del marito, “che a causa della sua età e dei suoi problemi di salute incalzanti, avrebbe sicuramente necessitato una sistemazione più consona al suo stato di salute e alla sua età (1925)” ed era stato dato in locazione dell’attesa del trasferimento. La “richiesta insistente di una coppia di anziani (conoscenti)” li aveva poi fatti propendere per la vendita.
F. Con lettera 30 gennaio 2023 l’UT rinuncia ad eventuali osservazioni ribadendo che “il momento determinante per la qualifica del commercio professionale di immobili non è l’acquisto o la volontà iniziale ma il momento della vendita e la sua mobilità”.
G. In sede di udienza del 18 aprile 2023, la contribuente ha riaffermato che “si è trattato della prima e unica operazione immobiliare conclusa e che l’utile è stato conseguito limitandosi a cogliere un’occasione, dopo che la locazione alla suocera era divenuta impossibile”. Ha poi sottolineato che “l’investimento era avvenuto esclusivamente con mezzi propri” e che “l’acquisto è avvenuto prima dell’inizio dell’edificazione e l’abitabilità è stata concessa nel mese di luglio 2015”.
L’UT ha ritenuto invece che si tratti “di commercio professionale d’immobili di natura occasionale, in considerazione del fatto che è stata la società in cui opera la ricorrente a occuparsi della vendita di tutti gli appartamenti situati nello stesso condominio”. Ha tuttavia ammesso che l’utile sia ridotto a fr. 52'702.- per ogni quota, “in quanto è stata omessa la deduzione dei contributi AVS”.
Diritto
La determinazione del reddito imponibile delle persone fisiche ai fini dell’imposta federale diretta è disciplinata dagli articoli 16 e seguenti della LIFD. L’art. 16 LIFD stabilisce che sottostà all'imposta sul reddito la totalità dei proventi, periodici e unici. Tenuto conto anche dell’elenco esemplificativo degli artt. 17-23 LIFD, questa disposizione è espressione, nell’ambito dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, della teoria dell’incremento del patrimonio o dell’imposizione del reddito globale netto (“Reinvermögenszugangstheorie”), come pure della regola secondo cui tutti i redditi del contribuente sono in linea di principio imponibili, compresi gli utili in capitale conseguiti mediante alienazione, realizzazione o rivalutazione contabile di elementi della sostanza commerciale (art. 18 cpv. 2 LIFD). Secondo l'art. 16 cpv. 3 LIFD, gli utili in capitale conseguiti nella realizzazione di sostanza privata sono per contro esenti da imposta. Ciò significa che un utile in capitale è soggetto all’imposta federale diretta solo se il bene ceduto fa parte della sostanza commerciale del contribuente, non invece se rientra nella sua sostanza privata (sentenza del TF 2C_918/2021 consid. 3.1 e giurisprudenza citata).
1.2.
Per giurisprudenza costante, la distinzione tra utile in capitale conseguito nella realizzazione di sostanza privata (esente da imposta) e guadagno di carattere commerciale, frutto dell'esercizio di un'attività indipendente (imponibile come reddito), dipende dalle circostanze concrete. Va tuttavia tenuto conto del fatto che la nozione di attività lucrativa indipendente s’interpreta in modo ampio e che vanno considerati quali utili in capitale esenti da imposta sul reddito solo quegli utili ottenuti da un privato in maniera fortuita o nel quadro della semplice amministrazione della sua sostanza privata.
Quando l'attività del contribuente eccede questo quadro relativamente stretto ed è orientata nel suo insieme all'ottenimento di un reddito, occorre per contro considerare che il contribuente eserciti un'attività lucrativa indipendente i cui proventi in capitale sono imponibili. A seconda dei casi, una simile qualificazione può giustificarsi anche in assenza di un'attività riconoscibile da terzi e/o organizzata in forma d'impresa commerciale, e se essa non viene esercitata che in maniera accessoria, occasionale o temporanea.
È soprattutto in relazione alle transazioni di privati con riferimento a immobili o titoli che la giurisprudenza ha sviluppato criteri per tracciare la linea di demarcazione tra utili in capitale privati e commerciali. In particolare, i seguenti elementi sono stati considerati indizi di un'attività lucrativa indipendente che va oltre la mera amministrazione della sostanza privata:
· il carattere sistematico e/o pianificato delle operazioni,
· l’elevata frequenza delle transazioni,
· la breve durata di possesso dei beni prima della loro rivendita,
· la stretta relazione tra la presunta attività indipendente (accessoria) e la formazione e/o la professione (principale) del contribuente,
· l’utilizzo di conoscenze specialistiche,
· l’impiego di fondi di terzi di una certa importanza per finanziare le operazioni,
· il reinvestimento degli utili realizzati,
· la costituzione di una società semplice.
Ciascuno di questi indizi può portare, in combinazione con altri o anche - eccezionalmente - da solo, se assume un’intensità particolare, al riconoscimento di un’attività lucrativa indipendente. In ogni caso, sono determinanti le circostanze concrete del caso, così come si presentano al momento dell’alienazione (sentenza del TF 2C_918/2021 consid. 3.2 e giurisprudenza citata, in particolare DTF 125 II 113 consid. 5e e 6a).
Venendo al caso in esame, i ricorrenti contestano che l’operazione immobiliare possa essere qualificata come attività lucrativa indipendente di natura occasionale. L’acquisto sarebbe infatti avvenuto per esigenze famigliari e la vendita determinata dalla mutata situazione. L’acquisto della PPP __________ RFD di __________ avrebbe avuto quale unico scopo quello di fornire un adeguato alloggio alla madre ormai anziana di RI 1 e nulla avrebbe avuto a che vedere con la professione della moglie, mediatrice immobiliare.
Di parere contrario è l’autorità di tassazione, secondo cui sarebbero determinanti la breve durata del possesso e i legami con l’attività della venditrice e fra quest’ultima e la società che ha venduto gli altri appartamenti dello stesso condominio.
2.2.
Come ricordato in precedenza, due degli indizi stabiliti dalla giurisprudenza della Suprema Corte per qualificare gli utili immobiliari come redditi dell’attività lucrativa indipendente sono costituiti dalla stretta relazione tra la presunta attività indipendente (accessoria) e la formazione e/o la professione (principale) del contribuente e dall’utilizzo di conoscenze specialistiche.
Nel caso in discussione, è innegabile che gli stessi siano adempiuti.
Nel periodo fiscale litigioso, RI 2 era amministratrice di diverse società immobiliari, a cominciare dalla __________ SA, __________, della quale era amministratrice unica e da cui percepiva il suo stipendio. Amministrava inoltre la __________ SA, __________ e la __________ SA, __________, ed era membro del consiglio di amministrazione dell’impresa di costruzioni __________ SA, __________, come pure della __________ SA, Succursale di __________. L’impresa di costruzioni era stata fondata dal padre della ricorrente e, come si apprende dal sito internet della società, “si occupa anche di fare operazioni immobiliari in proprio, (vedi oggetti in vendita) gestiti e promossi nello spirito famigliare da RI 2, figlia di __________, tramite la propria ditta __________ SA” (https://www.__________ch/, sito consultato il 2.6.2023).
Gli insorgenti dichiarano poi sostanza immobiliare per un valore di stima ufficiale di fr. 1'559’619.– e redditi immobiliari per complessivi fr. 150'217.–.
In considerazione dell’attività professionale della moglie e del numero di immobili che appartenevano a lei e in parte anche al marito, la contribuente conosceva particolarmente bene l’economia fondiaria.
2.3.
Altro indizio ricavabile dalla giurisprudenza è la costituzione di una società semplice.
Nella fattispecie, l’operazione condominiale da cui è scaturita la vendita in discussione è stata promossa nell’ambito della già menzionata impresa di costruzioni di famiglia. Il terreno su cui è avvenuta l’edificazione era stato acquistato per la maggior parte da __________, fratello della ricorrente nonché direttore e presidente del consiglio di amministrazione della __________ SA. Un foglio di PPP, ancor prima dell’edificazione, è stato acquistato da RI 2 e dal marito. L’edificazione è stata eseguita dall’impresa di costruzioni di famiglia, che per l’appartamento degli insorgenti ha fatturato loro prestazioni per fr. 355'000.–. La vendita degli appartamenti è stata poi curata dalla __________ SA e dunque dalla ricorrente.
I contribuenti hanno dunque eseguito un’operazione nell’ambito immobiliare, costituendo una società semplice con il fratello della ricorrente, con l’impresa di costruzioni di famiglia e con la società che si occupa della promozione e della vendita.
2.4.
Ulteriore indizio della natura professionale dell’attività svolta dal venditore è la breve durata del possesso.
Come già ricordato, il 25 febbraio 2013 i contribuenti hanno acquistato in comproprietà la PPP __________ RFD di __________ prima dell’inizio dell’edificazione. Dopo aver ottenuto l’abitabilità il 2 giugno 2015 (cfr. rendiconto di costruzione inoltrato dai ricorrenti), l’immobile è stato venduto il 2 novembre 2015, dopo essere stato locato per un breve periodo.
In merito alla durata del possesso, di soli 2 anni e 8 mesi totali, non occorre disquisire a lungo per classificarlo come di breve durata, tanto più che la proprietà è stata venduta solo 5 mesi dopo l’ottenimento dell’abitabilità.
La tesi dei ricorrenti, secondo cui l’acquisto sarebbe stato deciso per mettere a disposizione della madre del marito un’abitazione adatta ad una persona anziana, non giustifica una diversa valutazione della fattispecie. Sta di fatto che la vendita è avvenuta solo cinque mesi dopo la fine dei lavori di edificazione. Neppure il fatto che siano stati gli stessi acquirenti a insistere per l’acquisto è determinante in questo contesto.
2.5.
Uno degli argomenti addotti dai ricorrenti per sostenere la natura privata dell’utile immobiliare conseguito consiste nel fare riferimento alle modalità del finanziamento, che sarebbe avvenuto facendo capo solo a mezzi propri.
Alla pagina 2 del “rendiconto di costruzione”, presentato all’autorità di tassazione il 18 ottobre 2016, la ricorrente ha indicato che il finanziamento era avvenuto con i seguenti mezzi:
· “capitale proprio (provenienza: conti bancari (2013-2015)” per fr. 86'566.65.–;
· “altri prestiti (precisare: da entrata vendita mappale 2015)” per fr. 355'000.–.
Nonostante la formulazione poco chiara, si deve ritenere che la maggior parte dei mezzi investiti provenga dal reinvestimento dei capitali ricavati con la vendita di un di un altro immobile, avvenuta nello stesso anno.
A parte il fatto che questa affermazione permette di concludere che l’operazione qui in discussione non sia l’unica del periodo fiscale, si può anche ricordare che uno degli indizi del commercio professionale di immobili consiste nel reinvestimento degli utili realizzati. Nel caso in esame, anche se non risulta che la prima transazione sia stata considerata di natura commerciale, vi è stato dunque un reinvestimento di un guadagno immobiliare per compiere un’altra operazione immobiliare.
2.6.
Alla luce delle considerazioni che precedono, la decisione dell’autorità di tassazione, di qualificare gli utili conseguiti dal ricorrente come reddito dell’attività indipendente accessoria, si rivela legittima. Nonostante le argomentazioni addotte dai ricorrenti, la considerazione complessiva dei fatti che hanno condotto al conseguimento degli utili litigiosi impone di escludere che quello da loro conseguito sia un utile ottenuto nel quadro della semplice amministrazione della loro sostanza privata.
Di conseguenza, l’utile è ridotto a fr. 52'702.– per ciascuna quota.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 144 LIFD
dichiara e pronuncia
§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 5 gennaio 2023 è riformata nel senso che il reddito dell’attività lucrativa indipendente accessoria di ciascun contribuente è ridotto a fr. 52'702.–
a. nella tassa di giustizia di fr. 900.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 100.–
per un totale di fr. 1’000.–
sono a carico dei ricorrenti nella misura di nove decimi
(fr. 900.–).
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: La segretaria:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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