AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2023.20
Data decisione, Autorità: 03.05.2023, IICCA
Titolo: Locazione - disdetta per motivi gravi - disdetta per violazione del dovere di diligenza e riguardo per i vicini - espulsione - tutela giurisdizionale nei casi manifesti
Incarto n. 12.2023.20
Lugano 3 maggio 2023/bs
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini, presidente, Stefani e Grisanti
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa a procedura sommaria (tutela giurisdizionale nei casi manifesti) - inc. n. SO.2023.9 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
AP 1 rappr. da PA 1
contro
AO 1
con cui l’istante ha chiesto di ordinare, con la comminatoria dell’esecuzione effettiva e dell’art. 292 CP, lo sfratto immediato della convenuta dall’appartamento di 4 e 1/2 locali, compreso un box auto, sito al piano terra dello stabile in Via __________ a __________;
domanda su cui la convenuta, preclusa, non si è espressa, e che il Pretore con decisione 24 gennaio 2023 ha dichiarato irricevibile;
appellante l’istante con appello 6 febbraio 2023, con cui ha chiesto la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere l’istanza nonché di porre a carico dello Stato del Cantone Ticino le spese processuali di primo e secondo grado e le ripetibili della seconda sede;
mentre la convenuta con risposta all’appello 18 marzo 2023 ha postulato la reiezione del gravame protestando spese e ripetibili;
preso atto della replica spontanea 20 aprile 2023 dell’istante;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in diritto:
Con contratto di locazione 18 dicembre 2014 (doc. B) AP 1 ha concesso in locazione a AO 1 l’appartamento di 4 e 1/2 locali, comprensivo di un box auto, sito al piano terra dello stabile in Via __________ a __________. Il contratto, disdicibile con un preavviso di 3 mesi alle scadenze del 31 marzo, del 30 giugno e del 30 settembre, prevedeva il pagamento, in via anticipata, di una pigione mensile di fr. 2'200.- e di un acconto mensile per spese accessorie di fr. 300.-.
Con istanza 2 gennaio 2023, promossa nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC), AP 1 ha convenuto in giudizio AO 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, per ottenere, con la comminatoria dell’esecuzione effettiva e dell’art. 292 CP, il suo sfratto immediato dall’ente locato. Essa, dopo aver premesso che la controparte le aveva sin dall’inizio creato non pochi problemi, sia comportamentali, sia per il fatto di aver voluto a tutti i costi pretendere una riduzione della pigione per motivi diversi, e che il suo comportamento aveva dato adito a non pochi malumori da parte degli altri inquilini, ha sostenuto di averla diffidata, il 20 maggio 2022 prima (doc. D) e il 29 luglio 2022 poi (doc. E), a tenere un comportamento più rispettoso, prospettandole, qualora questo non fosse migliorato, la disdetta ai sensi dell’art. 266g CO, e, rilevato come a due mesi di distanza nulla fosse cambiato, di averle significato, il 27 settembre 2022 (doc. F), la disdetta straordinaria del contratto per motivi gravi con effetto dal 31 dicembre 2022. Ha inoltre sostenuto, dopo aver ribadito che gli altri inquilini si erano lamentati del comportamento della controparte tanto che alcuni avevano minacciato la disdetta e altri già se n’erano andati, di averle inviato, quello stesso giorno (doc. F), anche una diffida motivata di disdetta anticipata ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO, e, rilevato come neanche questa volta il suo atteggiamento fosse cambiato, di averle significato, il 27 ottobre 2022 (doc. G), una nuova disdetta straordinaria del contratto, con effetto dal 30 novembre 2022. Ha infine aggiunto che a fronte di questi fatti la controparte, sollecitata con e-mail 6 dicembre 2022 (doc. H), si era limitata, con e-mail 10 dicembre 2022 (doc. H), a chiederle copia delle disdette, non ritirate in precedenza, preannunciando che si sarebbe manifestata per comunicare la data di uscita nel minor tempo possibile.
La convenuta, preclusa, non si è espressa sull’istanza.
Con decisione 24 gennaio 2023 il Pretore ha dichiarato irricevibile l’istanza, ponendo la tassa di giustizia e le spese di fr. 200.- a carico dell’istante, senza assegnare indennità.
Con l’appello 6 febbraio 2023 che qui ci occupa, inoltrato tempestivamente entro i 10 giorni dalla notificazione della decisione pretorile 24 gennaio 2023 (art. 314 cpv. 1 CPC in combinazione con l’art. 142 cpv. 1 e 3 CPC), avversato dalla convenuta con risposta 18 marzo 2023, invece intempestiva siccome non inoltrata entro i 10 giorni dalla notificazione dell’ordinanza di assegnazione di termine 7 febbraio 2023 (art. 314 cpv. 1 CPC; in effetti, in virtù dell'art. 138 cpv. 3 lett. a CPC la notificazione mediante un invio postale raccomandato, come quella in esame, è considerata avvenuta, in caso di suo mancato ritiro, il settimo giorno dal tentativo di consegna infruttuoso, sempre che il destinatario dovesse aspettarsi una notificazione, e in base alla giurisprudenza [cfr. DTF 127 I 31 consid. 2b, 141 II 429 consid. 3.3] la data determinante per la finzione di notifica non viene modificata dalla sua scadenza in un giorno festivo o dalla concessione da parte della posta di un termine di ritiro più lungo), l’istante ha chiesto di riformare il querelato giudizio nel senso di accogliere l’istanza nonché di porre a carico dello Stato del Cantone Ticino le spese processuali di entrambe le sedi e le ripetibili di secondo grado.
Il 20 aprile 2023 essa ha poi inoltrato una replica spontanea, con cui si è confermata nelle sue precedenti richieste di giudizio.
In questa sede l’istante ha sostenuto che, nell’ambito del giudizio sommario che reggeva la procedura di tutela giurisdizionale nei casi manifesti ex art. 257 CPC, il Pretore, specialmente a fronte della preclusione della convenuta, avrebbe senz’altro dovuto accogliere, anziché dichiarare irricevibile, la sua istanza di espulsione, fondata su due disdette significate in applicazione dell’art. 266g CO, rispettivamente dell’art. 257f cpv. 3 CO.
Giusta l’art. 257 CPC il giudice, salvo casi che qui non ricorrono (cpv. 2), accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo restando che se queste condizioni non sono date non entra nel merito (cpv. 3).
I fatti sono incontestati, se non sono stati contestati dal convenuto, e sono immediatamente comprovabili, se possono essere accertati senza indugio e senza troppe spese. Di regola la prova è addotta mediante la produzione di documenti conformemente all'art. 254 cpv. 1 CPC. Se il convenuto fa valere delle obiezioni o eccezioni motivate e concludenti, che non possono essere subito scartate e che sono di natura tale da far vacillare il convincimento del giudice, la procedura dei casi manifesti è inammissibile (cfr. DTF 144 III 462 consid. 3.1; TF 4A_347/2022 del 27 ottobre 2022 consid. 3).
La situazione giuridica è chiara se l'applicazione della norma al caso concreto si impone in modo evidente con riguardo al testo legale o in base a una dottrina e una giurisprudenza invalse. Per contro la situazione giuridica non è di regola chiara se la parte convenuta oppone delle obiezioni o eccezioni motivate su cui il giudice non può statuire immediatamente o se l'applicazione di una norma richiede l'emanazione di una decisione di apprezzamento o in equità con una valutazione di tutte le circostanze del caso (cfr. DTF 144 III 462 consid. 3.1; TF 4A_347/2022 del 27 ottobre 2022 consid. 3).
Alla luce di questi principi si deve ritenere, sempre che i fatti posti alla base della domanda siano incontestati o immediatamente comprovati, che in presenza di una disdetta straordinaria basata sull’art. 266g CO, rispettivamente sull’art. 257f cpv. 3 CO, la tutela giurisdizionale nei casi manifesti può essere concessa solo laddove, in modo evidente e inequivocabile, i motivi gravi concretamente posti alla base della disdetta rendano insopportabile al locatore l’adempimento del contratto, rispettivamente laddove, sempre in modo evidente e inequivocabile, a seguito della grave violazione da parte del conduttore dell’obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini concretamente posta alla base della disdetta, la continuazione del rapporto di locazione non possa più essere ragionevolmente tollerata dal locatore o dagli abitanti della casa (cfr. Tanner, op. cit., p. 311; Bachofner, op. cit., ibidem), il che per esempio si verifica in presenza di atti penalmente reprensibili del conduttore nei confronti del locatore o dei vicini (reati contro la vita e l’integrità della persona, danneggiamento dell’ente locato, incendio intenzionale, ecc., cfr. Bachofner, op. cit., p. 259). Il locatore è pertanto tenuto ad allegare in modo sostanziato (e se del caso a dimostrare) le circostanze poste alla base della disdetta, per permettere al giudice di valutare se la continuazione del rapporto di locazione sia effettivamente “insopportabile”, rispettivamente “intollerabile” (cfr. Bachofner, op. cit., p. 258 seg.). E ciò anche laddove, per ipotesi, il conduttore sia rimasto precluso nella causa (cfr. Bohnet, Code de procédure civile commenté, n. 7 ad art. 257; Bachofner, op. cit., ibidem; RJN 2015 p. 122 seg.).
Nel caso di specie, l’appello dell’istante dev’essere disatteso già per il fatto che quest’ultima, in violazione del suo obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), non si è confrontata criticamente con l’assunto pretorile secondo cui dalla (scarna) documentazione versata agli atti, segnatamente dalle fotografie annesse allo scritto 20 maggio 2022 (doc. D), non era possibile ritenere che la convenuta, il cui comportamento a detta dell’istante avrebbe dato adito a non pochi malumori da parte degli inquilini tanto che alcuni avrebbero minacciato di disdire i contratti e altri se ne sarebbero già andati, circostanze queste di cui invero non vi era traccia agli atti, avesse effettivamente avuto un comportamento, oltretutto reiterato dopo la diffida da lei ricevuta, tale da giustificare una disdetta straordinaria ex art. 257f cpv. 3 CO, rispettivamente una disdetta straordinaria ex art. 266g CO, disdetta questa che per altro non poteva entrare in considerazione laddove, come nel caso di specie, i motivi alla base della stessa erano sempre quelli dell’art. 257f cpv. 3 CO.
L’appello dell’istante sarebbe stato in ogni caso destinato all’insuccesso, anche se fosse stato motivato sufficientemente.
Innanzitutto l’istante, nella sua istanza, si era limitata ad evidenziare le circostanze fattuali che sono state riassunte nel considerando 2, sennonché dalle stesse, del tutto silenti sui comportamenti della convenuta che avevano dato adito ai malumori da parte degli altri inquilini, non è possibile stabilire se effettivamente la continuazione del rapporto di locazione fosse “insopportabile” ai sensi dell’art. 266g CO, rispettivamente “intollerabile” ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO. Contrariamente a quanto ribadito in questa sede dall’istante, il fatto che la convenuta sia rimasta preclusa nella causa e non abbia così contestato quelle circostanze fattuali, come detto insufficienti per valutare la situazione, non migliora la sua posizione (cfr. supra consid. 7). A questo proposito si osserva in particolare che nell’istanza, diversamente da quanto fatto, irritualmente (art. 317 cpv. 1 CPC), in questa sede, l’istante non aveva sostenuto che con l’e-mail 10 dicembre 2022 (doc. H) la convenuta avesse “ammesso” indirettamente le disdette, il che per altro, si aggiunga qui, nemmeno era evincibile da quel documento (con cui essa aveva sì preannunciato che si sarebbe manifestata per comunicare la data di uscita nel minor tempo possibile, ma lo aveva fatto dopo aver rilevato che nell’ambito dell’udienza in Pretura del 3 ottobre 2022 le era stata riconosciuta la facoltà di disdire il rapporto di locazione senza tener conto dei termini contrattuali [cfr. doc. C] e che dunque già in tale occasione aveva manifestato la sua intenzione di lasciare l’ente locato).
L’istante, in questa sede, ha inoltre evidenziato che i comportamenti problematici della convenuta, alla base delle due disdette, erano stati dettagliatamente descritti nelle lettere di avvertimento e di diffida menzionate nell’istanza (doc. D, E, F, G, dai quali si evinceva: che essa lasciava di continuo i suoi due cani soli nel giardino della palazzina, i quali con fare aggressivo e abbaiando in continuazione spaventavano e disturbavano gli altri inquilini, non permettendo loro di usufruire del giardino; che essa nemmeno si degnava di raccogliere gli escrementi lasciati dai cani; che essa non rispettava i turni di utilizzo della lavanderia, lasciando moniti all’attenzione degli altri inquilini e molestandoli verbalmente; e che essa e le badanti di suo figlio posteggiavano le automobili davanti al garage, intralciando e addirittura impedendo la mobilità degli altri inquilini), sennonché i dettagli risultanti da quei documenti, in assenza di un rinvio agli stessi nell’istanza, che non era implicito e nemmeno è stato esplicitato in quel memoriale, non costituivano una valida allegazione di causa (cfr. TF 4A_161/2021 del 27 settembre 2022 consid. 3.1, 4A_237/2021 del 1° dicembre 2022 consid. 4.3), per cui tutte quelle circostanze, addotte per la prima volta solo in questa sede, risultano in realtà nuove e con ciò irricevibili (art. 317 cpv. 1 CPC). Quei presunti comportamenti problematici della convenuta, evocati perlopiù senza i necessari dettagli (non risultando in particolare quando, quante volte e con quale frequenza si sarebbero verificati prima, rispettivamente dopo la diffida, ecc.), sarebbero comunque stati insufficienti per stabilire o meno la fondatezza delle due disdette ex art. 266g CO, rispettivamente ex art. 257f cpv. 3 CO (cfr., per analogia, II CCA 31 luglio 2014 inc. n. 12.2014.90, relativa a un caso in cui il locatore aveva disdetto il contratto rimproverando al conduttore la presenza di uno o più cani nell’appartamento e nel giardino), e in ogni caso, per la loro relativa gravità, nemmeno parrebbero rientrare tra le circostanze a fronte delle quali si doveva concludere in modo evidente e inequivocabile che la continuazione del rapporto di locazione sarebbe stata “insopportabile”, rispettivamente “intollerabile”.
In definitiva, il giudizio con cui il Pretore ha ritenuto che nel caso concreto non fossero date le condizioni per ottenere l’espulsione della convenuta nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti non può essere censurato.
Ne discende che l’appello dell’istante dev’essere respinto nella misura in cui è ricevibile.
Le spese processuali della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 90'000.-, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC), ritenuto che non si assegnano ripetibili alla convenuta, la quale, oltre ad essersi determinata con un allegato intempestivo e con ciò irrito (cfr. supra consid. 4), nemmeno era stata patrocinata da un avvocato (art. 95 cpv. 3 lett. b CPC) e neppure aveva richiesto, con una motivazione sufficiente, un’adeguata indennità di inconvenienza (art. 95 cpv. 3 lett. c CPC).
Per questi motivi,
richiamati l’art. 106 CPC e la LTG
decide:
I. L’appello 6 febbraio 2023 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.
II. Le spese processuali di fr. 200.- sono a carico dell’appellante. Non si attribuiscono ripetibili o indennità di inconvenienza.
III. Notificazione:
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d'appello
Il presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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