Affitto di vigneti, provvedimenti cautelari: eliminazione del difetto, ripristino dell'accesso ai fondi affittati e all'acqua

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.2022.161

Data decisione, Autorità: 27.03.2023, IICCA

Titolo: Affitto di vigneti, provvedimenti cautelari: eliminazione del difetto, ripristino dell'accesso ai fondi affittati e all'acqua

Incarto n. 12.2022.161

Lugano 27 marzo 2023/jh

In nome della Repubblica e Cantone Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini, presidente, Stefani e Grisanti

vicecancelliera:

Bellotti

sedente per statuire nelle cause - inc. n. CA.2022.12/14/23 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord - promosse con istanza 22 marzo (inc. CA.2022.12) e 10 maggio 2022 (inc. CA.2022.23) da

AO 1 patrocinata dall’ PA 2

contro

AP 1 patrocinato dall’ PA 1

e con istanza 28 marzo 2022 (inc. CA.2022.14) da

AP 1 patrocinato dall’avv. PA 1

contro

AO 1 patrocinata dall’avv. PA 2

con cui AO 1 ha dapprima chiesto (inc. CA.2022.12) di fare ordine a AP 1

, in via supercautelare e cautelare, di permettere a lei e ai suoi ausiliari/visitatori

con effetto immediato l’accesso ai fondi affittati n. __________ RFD di __________ e

__________ RFD di __________, coltivati a vigna, attraverso il cancello elettrico sito vicino

alla “casa del contadino” (doc. P) mediante consegna dei codici per aprirlo (richiesta

accolta dal Pretore aggiunto in via supercautelare il 23/25 marzo 2022), e nel seguito

(inc. CA.2022.23) anche di fargli ordine di garantire a lei e ai suoi ausiliari e visitatori

l’accesso all’acqua necessaria alle vigne (in particolare al __________, e se necessario

mediante installazione di un contatore separato), con la comminatoria dell'azione

penale ai sensi dell'art. 292 CPS, della multa disciplinare e della possibilità di ricorrere

alla forza pubblica per dare seguito all’ordine (richiesta pure parzialmente accolta in via

supercautelare il 12 maggio 2022);

mentre con la sua istanza (inc. CA.2022.14) AP 1 ha postulato di annullare la

decisione supercautelare 23 marzo 2022 e di revocare il suo obbligo di garantire

l’accesso ai fondi;

ritenuto che ciascuna parte si è opposta alle richieste di quella avversa e che il

Pretore aggiunto, con decisione 3 novembre 2022, ha accolto la prima istanza di

AO 1 (inc. CA.2022.12), respingendo conseguentemente quella di segno

contrario di AP 1 (inc. CA.2022.14), mentre ha stralciato la seconda istanza di

AO 1 (inc. CA.2022.23);

appellante AP 1, che con appello 14 novembre 2022 ha chiesto in via

principale la riforma del querelato giudizio nel senso di stralciare anche la causa di cui

all'inc. CA.2022.12 o subordinatamente di respingere la relativa istanza 22 marzo 2022

della controparte, e in via ancora più subordinata di annullare il giudizio e di rinviare gli

atti al Pretore aggiunto per un nuovo giudizio, il tutto con protesta di spese e ripetibili di

entrambe le sedi;

mentre AO 1 con risposta 14 dicembre 2022 ha postulato di dichiarare il

gravame inammissibile o subordinatamente di respingerlo nel merito, pure con protesta

di spese e ripetibili di secondo grado;

viste anche la replica spontanea 28 dicembre 2022 dell’appellante, la duplica spontanea

5 gennaio 2023 dell’appellata e la triplica spontanea 23 gennaio 2023 dell’appellante;

letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto:

A. Con due successivi contratti 30 dicembre 2015 e 27 gennaio 2017 (doc. A e 2 di cui all’inc. CA.2022.12) AP 1 ha concesso in affitto alla figlia AO 1 alcuni fondi contigui di sua proprietà situati fra __________ e , coltivati a vigna e componenti la tenuta vitivinicola denominata “”, e meglio il n. __________ RFD di __________ (nel seguito frazionato e quindi composto dei fondi n. __________, __________, __________ e __________) e il n. __________ RFD di __________. Il fondo n. __________ confina in particolare con la part. n. __________ RFD , di proprietà dapprima di AP 1 e successivamente di suo figlio E.

B. Il 10 gennaio 2020 AP 1 ha indicato a AO 1 di accedere alle vigne per il tramite del cancello sito accanto alla discarica di cui alla part. n. __________ RFD di __________ (doc. 9, inc. CA.2022.12). Il 15 dicembre 2021 (doc. C, inc. CA.2022.12), il medesimo ha ingiunto alla fittavola di utilizzare tale accesso (mediante il percorso segnalato sulla mappa allegata, transitante dai fondi n. __________ e __________, v. anche il percorso “a sud” evidenziato nell’immagine sottostante), rispettivamente di non più usare l’accesso a nord, costituito da un cancello elettrico situato davanti alla “casa di abitazione” (edificio situato sulla part. n. __________). Onde attuare il divieto, egli ha modificato i codici di accesso di tale cancello.

C. Con istanza supercautelare e cautelare 22 marzo 2022 AO 1 ha convenuto AP 1 innanzi alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord, chiedendo di fargli ordine, in via supercautelare e cautelare, di permettere a lei e ai suoi ausiliari/visitatori, con effetto immediato, l’accesso ai suddetti fondi affittati attraverso il cancello elettrico sito vicino alla “casa del contadino” mediante consegna dei codici per aprirlo (inc. CA.2022.12).

D. La richiesta è stata accolta dal Pretore aggiunto inaudita altera parte con decisione supercautelare 23 marzo 2022. Su istanza di AO 1, che in data 24 marzo 2022 ha segnalato il rifiuto di AP 1 di adempiere all’ordine a lui impartito, in data 25 marzo 2022 il Pretore aggiunto ha corredato la sua decisione supercautelare di misure d’esecuzione, ovvero impartendo l’ordine con le comminatorie dell’art. 292 CPS e del possibile intervento degli organi di polizia preposti.

E. Con istanza 28 marzo 2022 (inc. CA.2022.14) AP 1 ha postulato di revocare il suddetto provvedimento supercautelare.

F. Con istanza 10 maggio 2022 (inc. CA.2022.23) AO 1 ha chiesto al Pretore aggiunto di emettere un ulteriore provvedimento supercautelare e cautelare, ovvero di fare altresì ordine a AP 1 di garantire a lei e ai suoi ausiliari/visitatori l’accesso all’acqua necessaria alle vigne (in particolare al __________, e se necessario mediante installazione di un contatore separato), con le comminatorie dell’art. 292 CPS, della multa disciplinare e della possibilità di ricorrere alla forza pubblica per l’imposizione dell’obbligo. Contestualmente, ella ha inoltrato la propria azione di merito (rubricata all’inc. SE.2022.13), volta essenzialmente a ridurre il fitto per difetti/danni, a ottenere la liberazione in suo favore del fitto depositato presso la competente autorità a causa dei difetti, nonché a garantire la possibilità di accesso, l’utilizzo corretto e imperturbato dei fondi, la loro manutenzione e l’utilizzo dell’acqua necessaria.

G. Con decisione supercautelare 12 maggio 2022, il Pretore aggiunto ha parzialmente e provvisoriamente accolto l’istanza (inaudita altera parte), ordinando a AP 1 di garantire a AO 1 e ai suoi ausiliari l’approvvigionamento idrico per l’irrigazione dei fondi affittati.

H. Durante l’udienza del 2 giugno 2022 le tre procedure sono state congiunte ed è stato esperito un sopralluogo sui fondi interessati. Alle parti è stata inoltre sottoposta una proposta di accordo transattivo, mai perfezionatosi. In occasione della successiva udienza dell’8 settembre 2022, le parti hanno prodotto delle rispettive osservazioni, ribadendo le proprie posizioni e contestando quelle avverse. Il Pretore aggiunto ha in tale occasione respinto tutte le prove non già agli atti, dichiarando de facto chiusa l’istruttoria.

I. In sintesi, AO 1 ha evidenziato che l’affitto comprendeva, oltre a due rimesse per macchinari site sul fondo n. __________, anche due locali nella casa di abitazione (“casa del contadino”) sita sulla part. n. __________ (in realtà mai messi a disposizione), che la controparte, da contratto, doveva garantirle un accesso carrabile ai fondi, e in particolare ai vigneti di cui alla part. n. , e che sin dall’inizio del contratto tale accesso era costituito dal cancello elettrico sito in prossimità della suddetta abitazione di cui alla part. n. , raggiungibile transitando dapprima sui mappali n. __________ e __________ (di proprietà di terzi e meglio, rispettivamente, di D e di C SA) mediante una strada asfaltata e agibile. La parte avversa tuttavia le avrebbe abusivamente impedito di usufruire di tale accesso, costringendola a utilizzare un diverso percorso, difficoltoso e inadatto al transito di veicoli e macchinari. La medesima le avrebbe pure illecitamente impedito l’accesso all’acqua mediante apposizione di lucchetti. Tutto ciò le avrebbe impedito di eseguire i necessari lavori all’interno dei vigneti.

AP 1 ha invece rilevato che il contratto del 30 dicembre 2015 regolava in maniera completa i rapporti fra le parti e gli consentiva di modificare in ogni tempo gli accessi messi a disposizione, che la “casa del contadino” si trova in realtà sulla part. n. __________ RFD di __________, che i locali ivi situati sono sempre stati a disposizione della controparte e che non aveva mai garantito a quest’ultima né un allacciamento all’acqua (neppure indispensabile) né tantomeno l’accesso alla vigna tramite i fondi n. __________ e __________ (non disponendo egli peraltro di un diritto di passo carrabile sulle part. n. __________ e __________). AP 1 ha altresì aggiunto che le aveva interdetto tale transito già nel 2020, che l’accesso alternativo da lui indicato era percorribile con ogni mezzo, che AO 1 non aveva contestato (se non tardivamente) questa soluzione e che il contratto di affitto era stato nel frattempo regolarmente disdetto a fine agosto 2022 (v. anche doc. 9 e 15 di cui all’inc. CA.2022.12).

J. Con decisione 3 novembre 2022 il Pretore aggiunto ha parzialmente accolto l’istanza 22 marzo 2022 di AO 1 (inc. CA.2022.12), ordinando a AP 1 di permettere con effetto immediato a AO 1 e a ogni suo ausiliario l’accesso a tutti i fondi affittati dal cancello elettrico sito sul mappale n. __________ RFD di __________, vicino alla “casa del contadino”, con le comminatorie dell'art. 292 CPS e del possibile intervento dei preposti organi di polizia e seguito di spese processuali (complessivi fr. 300.-) e ripetibili (fr. 1'000.-) a carico del medesimo. Conseguentemente, il Pretore aggiunto ha respinto l’istanza 28 marzo 2022 di AP 1 (inc. CA.2022.14), ponendo a suo carico le spese processuali (fr. 300.- complessivi) e le ripetibili in favore della controparte (fr. 1'000.-). Il medesimo giudice ha invece stralciato dai ruoli la causa di cui all’inc. CA.2022.23 ex art. 242 CPC in quanto priva d’oggetto (per avvenuto adempimento volontario dell’obbligo di approvvigionamento idrico), con ripartizione delle spese processuali a carico delle parti (di complessivi fr. 300.-) in ragione di metà ciascuna e compensazione delle ripetibili.

K. Con appello 14 novembre 2022 AP 1 è insorto contro tale giudizio, postulandone la riforma nel senso di stralciare anche la causa di cui all'inc. CA.2022.12 o subordinatamente di respingere la relativa istanza 22 marzo 2022 della controparte, e in via ancora più subordinata di annullare il giudizio e di rinviare gli atti al Pretore aggiunto per un nuovo giudizio, il tutto con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi.

L. Con risposta 14 dicembre 2022 AO 1 ha postulato di dichiarare il gravame irricevibile o in subordine di respingerlo nel merito, pure con protesta delle spese e delle ripetibili di secondo grado.

M. Con replica spontanea 28 dicembre 2022, duplica spontanea 5 gennaio 2023 e triplica spontanea 23 gennaio 2023 le parti hanno ulteriormente approfondito le proprie antitetiche posizioni.

N. Delle argomentazioni delle parti e dei nuovi mezzi di prova prodotti in questa sede si dirà, per quanto necessario, nei considerandi di diritto.

E considerato

in diritto:

L’art. 308 cpv. 1 lett. b CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni di prima istanza in materia di provvedimenti cautelari, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). Le controversie non patrimoniali sono invece sempre appellabili.

In questo stadio della procedura, tenuto conto degli interessi economici in gioco e in assenza di diverse indicazioni delle parti, la decisione impugnata deve ritenersi appellabile (né l’appellata lo mette in discussione).

I termini di impugnazione e risposta sono di 10 giorni, essendo la procedura di adozione di provvedimenti cautelari di natura sommaria (art. 314 cpv. 1 CPC). Per quanto concerne la produzione di successivi allegati spontanei, non previsti dalla legge, secondo costante giurisprudenza il tribunale può rinunciare ad assegnare dei relativi termini (qualora reputi la causa matura per il giudizio), ma deve comunque attendere perlomeno 10 giorni (a partire dalla notifica dell’ultimo atto) prima di emanare un giudizio, onde garantire alle parti il diritto di essere sentite. Ciò non significa tuttavia che gli allegati spontanei giunti dopo detto termine, ma entro tempi ragionevoli prima dell’emanazione della decisione, debbano essere esclusi dall’incarto (STF 4A_170/2015 del 28 ottobre 2015 consid. 1).

Nella fattispecie sia l’appello sia la relativa risposta sono tempestivi, così come sono tempestivi gli ulteriori allegati spontanei delle parti.

Con l’impugnata decisione, il Pretore aggiunto ha dapprima esposto i presupposti che reggono l’adozione di un provvedimento cautelare ai sensi dell’art. 261 CPC (parvenza di buon fondamento della richiesta di tutela giurisdizionale di merito, esistenza di una lesione o di una minaccia di lesione del diritto dell’istante, rischio di un pregiudizio difficilmente riparabile, urgenza e proporzionalità). Nel seguito, in relazione alla richiesta cautelare qui in discussione (accesso ai vigneti), pur non pronunciandosi sulla validità o meno del contratto del 30 dicembre 2015 e dunque della clausola ivi contenuta ove il locatore si era riservato la facoltà di modificare l’accesso messo a disposizione, il Pretore aggiunto ha rilevato che tale clausola ad ogni modo non gli concedeva il diritto di impedire (e di fatto eliminare) l’accesso dal cancello elettrico sito nelle adiacenze della “casa del contadino”, fino a quel momento sempre garantito e regolarmente utilizzato da AO 1, e di costringerla a utilizzare il percorso alternativo su una strada ripida e meno agevole. Per il primo giudice, tale impedimento turba l’affittuaria nell’utilizzo e nello sfruttamento del vigneto affittato creandole delle maggiori difficoltà, soprattutto al momento della vendemmia e dei trattamenti, sicché quest’ultima ha il diritto di pretendere l’eliminazione del difetto, ovvero il ripristino dello status quo ante (cfr. art. 278 cpv. 1 e 288 cpv. 1 lett. b CO in combinazione con l’art. 259a cpv. 1 lett. a CO). In assenza di tale provvedimento, AO 1 rischierebbe di subire un pregiudizio difficilmente riparabile, ovvero un aumento dei tempi e delle spese per vendemmiare, danni al raccolto e derivanti perdite finanziarie, ritenuto oltretutto che i terzi proprietari dei fondi attraversati dall’accesso in esame non sembrano essersi mai opposti a tale transito, che anzi D__________ l’aveva espressamente autorizzato (doc. 2 inc. CA.2022.14) e che AP 1 non risulta pertanto subire un relativo pregiudizio. Quanto all’urgenza, secondo gli accertamenti del Pretore aggiunto non risulta che in occasione della prima ingiunzione del 10 gennaio 2020 (doc. 9), AP 1 avesse già bloccato il cancello elettrico, ciò che è piuttosto avvenuto dopo la comunicazione del 15 dicembre 2021 (doc. C). Ne deriva che la causa introdotta il 22 marzo 2022 (ovvero a distanza di tre mesi) non può ritenersi a tal punto tardiva da escludere l’urgenza del provvedimento o porsi in contrasto con il precetto della buona fede. Il primo giudice ha infine ritenuto il provvedimento proporzionato, in quanto limitato a conservare lo status quo.

Con l’impugnativa in esame l’appellante lamenta innanzitutto una carente motivazione della decisione di primo grado, non avendo il Pretore aggiunto spiegato quali siano gli elementi alla base dell'accertamento dei fatti e della derivante sussunzione giuridica (art. 29 cpv. 2 Cost.), e in particolare non avendo indicato quali prove agli atti dimostrerebbero che l’accesso ai fondi vignati era stato sempre garantito per il tramite del cancello elettrico (status quo ante).

L’appellante precisa nel seguito che la congiunzione degli incarti non comporta comunanza dei mezzi probatori e che nel giudicare l’istanza della controparte possono essere considerati solamente i doc. A-G prodotti da AO 1 nell’ambito dell’inc. CA.2022.12, e non anche i doc. 1-11 da lei prodotti nell’inc. CA.2022.14.

L’appellante rileva altresì alcune scorrettezze fattuali della decisione impugnata: non vi sarebbe stato alcun frazionamento dei vigneti dei fondi part. __________ RFD di __________ e __________ RFD di __________, i “locali del contadino” non si troverebbero sulla part. n. __________, bensì sulla part. n. __________ RFD di __________ (accanto al cancello adibito all'accesso regolare al vigneto), e la decisione farebbe confusione fra i proprietari dei fondi n. __________, __________ e __________.

L’appellante sostiene inoltre che l’istanza della controparte non disporrebbe più di un interesse degno di protezione, dal momento che la medesima era fondata su una necessità di accesso urgente al fine di eseguire lavori di potatura e sistemazione e in generale tutte le necessarie lavorazioni fra la primavera e l’estate del 2022, che questo periodo è tuttavia trascorso e che durante i mesi invernali la vigna è dormiente, come confermato dalla stessa AO 1. Oltretutto, i contestati diritti della medesima sarebbero in ogni caso decaduti, dal momento che AP 1 a fine agosto/inizio settembre 2022 ha disdetto il contratto con effetto immediato per gravi violazioni contrattuali (segnatamente: mora nel pagamento del fitto). La causa sarebbe pertanto da stralciare.

Nel merito, l’appellante critica il Pretore aggiunto per avere affermato, in assenza di riscontri istruttori e malgrado le sue contestazioni, che la fittavola aveva sempre potuto usufruire dell’accesso alla vigna per il tramite del cancello elettrico e che la strada alternativa era disagevole. In particolare, per l’appellante gli scritti doc. C e 9 non rendono verosimili l’esistenza di un transito regolare né tantomeno una garanzia di accesso. Egli aggiunge che il non aver menzionato, nella sua comunicazione doc. 9, la chiusura del cancello non implicava certamente l’accettazione del transito da quell’accesso (contrariamente a quanto affermato dal Pretore aggiunto), che come già evidenziato in prima sede gli era stato concesso solo a titolo personale in virtù dei suoi rapporti di buon vicinato e delle sue necessità. Tale uso sarebbe del resto smentito dallo scritto della controparte del 29 marzo 2022 (inc. CA.2022.12). L’appellante sostiene anche che alla luce delle sue contestazioni relative al consenso dei terzi proprietari dei fondi attraversati dalla via d’accesso rivendicata da AO 1, quest’ultima avrebbe dovuto proporre delle prove al riguardo, ciò che avrebbe omesso di fare. Il verbale di sopralluogo del 2 giugno 2022 dimostrerebbe inoltre che la strada alternativa (peraltro successivamente appianata e allargata, cfr. comunicazione dell’appellante del 3 giugno 2022 nell’inc. CA.2022.12) poteva essere percorsa da un’autovettura senza difficoltà.

Infine l’appellante ribadisce che, a suo modo di vedere, la controparte avrebbe inammissibilmente atteso oltre due anni prima di agire in giudizio, temporeggiando oltretutto senza ragione e per un mese (durante il periodo di lavorazione della vigna) prima di esprimersi sulla proposta di accordo transattivo e mostrando in tal modo la sua volontà di strumentalizzare la controversia.

Il diritto di essere sentito garantito dall'art. 29 cpv. 2 Cost. impone all'autorità giudicante di motivare la sua decisione. Secondo la costante giurisprudenza, essa non è tenuta a pronunciarsi su ogni singolo fatto, mezzo di prova o censura; è piuttosto sufficiente che menzioni, almeno brevemente, quelli che ritiene rilevanti, ovvero le ragioni che l’hanno guidata e sulle quali ha basato la sua decisione, affinché l'interessato possa apprezzarne la portata e contestarla con piena cognizione di causa (STF 4A_145/2021 del 27 ottobre 2021 consid. 4.1).

Nella fattispecie, il Pretore aggiunto non ha corredato tutte le sue considerazioni con riferimenti agli atti, ma ha comunque esposto i fatti che ha ritenuto determinanti e le relative conclusioni giuridiche, sicché l’appellante era perfettamente in grado di formulare delle relative censure. La motivazione della decisione di primo grado non può in altre parole essere considerata insufficiente.

Per quanto riguarda i riscontri documentali agli atti, è pur vero che la congiunzione di più cause (art. 125 lett. c CPC) non genera automaticamente comunanza dei mezzi di prova, ritenuto che le parti devono di principio notificare, per ciascuna procedura, tutte le prove ritenute rilevanti e inserirle nei rispettivi fascicoli processuali, perlomeno mediante richiamo. Nondimeno, le considerazioni dell’appellante in relazione a questo tema non possono trovare accoglimento, dal momento che in occasione dell’udienza dell’8 settembre 2022 AO 1 ha notificato, per tutti gli incarti, le prove indicate nell’elenco di cui alla sua risposta 7/8 settembre 2022 (che elenca/richiama tutti i documenti prodotti agli atti nelle tre diverse procedure) e che in realtà lo stesso AP 1, nelle sue osservazioni 8 settembre 2022 relative all’inc. CA.2022.12, ha richiamato quali prove gli inc. CA.2022.14 e CA.2022.23. Sicché per la valutazione della controversia in esame tutti i documenti che l’appellante vorrebbe (pretestuosamente) escludere possono invece essere presi in considerazione.

Con riferimento alle asserite inesattezze fattuali della decisione impugnata, il fatto che il fondo n. __________ RFD di __________ (e non tanto “i vigneti”) sia stato frazionato emerge dal relativo estratto del Registro fondiario ed è comunque ininfluente ai fini del giudizio. Poco importa poi, a questo stadio della procedura, quale edificio porti la denominazione “casa del contadino” o quali locali siano compresi nell’affitto agricolo: non vi è dubbio alcuno su quale sia l’accesso rivendicato dall’istante e dove si trovi il cancello elettrico. Infine, solo in un passaggio della decisione impugnata (p. 8 in fine) il primo giudice ha confuso i proprietari dei fondi n. __________ (E__________), __________ (D__________) e __________ (C__________ SA, ora J __________ SA), ciò che non ha in ogni caso comportato alcun errore nel ragionamento pretorile e nelle relative conclusioni.

Quanto alla presunta perdita d’interesse della causa, l’appellata osserva con pertinenza nella sua risposta che la necessità di effettuare lavorazioni varie all’interno della vigna si ripropone ciclicamente e regolarmente. Pertanto, il semplice fatto che in alcuni mesi dell’anno tale necessità viene meno o si affievolisce non giustifica l’abolizione di un provvedimento che poco tempo dopo (in particolare a inizio primavera) tornerebbe di attualità, soprattutto se dall’istante non si può pretendere l’attesa di una decisione di merito. Inoltre, pur attestando già il doc. 15 di cui all’inc. CA.2022.12 la pronuncia di una disdetta immediata del contratto da parte di AP 1 in data 31 agosto/1° settembre 2022 per mora nel pagamento del fitto (sicché il doc. D prodotto con l’appello è superfluo oltre che tardivo, mentre il doc. E, pure annesso al gravame e risalente al marzo 2022, è in ogni caso irricevibile ai sensi dell’art. 317 cpv. 1 CPC), la questione non può essere determinante, dal momento che la fittavola, oltre a promuovere nel maggio 2022 un’azione volta a ridurre il fitto a causa di difetti e a ottenere la liberazione in suo favore del fitto nel frattempo depositato (v. sopra, consid. F), ha anche avviato, a fine settembre/fine ottobre 2022, delle procedure mirate a contestare le disdette notificatele dalla controparte (v. anche doc. 2 e 3 annessi alla risposta all’appello). Ne deriva che un giudizio sulla validità della disdetta era e rimane prematuro e che la tematica non può essere considerata in questa sede.

Per quanto concerne lo status quo ante, nelle sue osservazioni dell’8 settembre 2022 relative all’inc. CA.2022.12 (v. p. 5-7) AP 1 non aveva né seriamente negato che la strada transitante dal cancello elettrico fosse in passato regolarmente percorsa dalla controparte, né affermato che i terzi proprietari dei fondi interessati dal transito vi fossero contrari, limitandosi a osservare che tale accesso non era sempre stato utilizzato o garantito, come pure che i suoi fondi non beneficiavano di diritti di passo gravanti quelli contigui di proprietà di terze persone. Ad ogni modo, i doc. C e 9 nell’inc. CA.2022.12 e il doc. 2 nell’inc. CA.2022.14 (ove __________ __________ ha confermato tale transito regolare e il suo relativo consenso) supportano e rendono perlomeno verosimili le tesi dell’istante cautelare, mentre il convenuto non ha proposto prove di segno opposto. In particolare, nello scritto 29 marzo 2022 da lui menzionato AO 1 non si è contraddetta in alcun modo, bensì ha rimarcato che le proibizioni di AP 1 (che hanno originato la presente procedura) creano un notevole impedimento alla cura del vigneto, poiché l’accesso rivendicato è essenziale per raggiungere tutte le sue parti e per il passaggio dei mezzi di lavorazione.

Invero, non si vede quale pregiudizio concreto AP 1 subisca dall’utilizzo del cancello elettrico, rispettivamente dal transito di AO 1 su fondi di terzi, laddove eventuali (e mai sostanziati) problemi derivanti da tale passaggio riguardano casomai il rapporto fra questi ultimi e la fittavola. In altre parole, non si comprende quale sia l’interesse degno di protezione dell’appellante a opporsi attualmente al provvedimento impugnato.

Comunque sia, il gravame non riesce nemmeno a smentire gli accertamenti del Pretore aggiunto (che ha eseguito personalmente un sopralluogo sul posto) relativi al concreto interesse di AO 1 alla sua azione giudiziaria, rispettivamente alle condizioni del percorso alternativo (più ripido e disagevole rispetto a quello attraverso il cancello elettrico) mostrate dalle fotografie di cui al verbale di sopralluogo 2 giugno 2022, dal doc. F nell’inc. CA.2022.12 e dal doc. 10 nell’inc. CA.2022.14, mediante la semplice riproposizione di una sua tesi soggettiva contrapposta, rispettivamente il rinvio alla sua comunicazione 3 giugno 2022 (che informava il giudice di un’avvenuta sistemazione della strada) e alle 5 foto ivi annesse. Tali documenti non permettono un giudizio sullo stato attuale del percorso nel suo complesso e di costatare la sua completa agibilità (per tutti i macchinari necessari alle lavorazioni) dopo un solo giorno dall’esperimento del sopralluogo, ritenuto altresì che con scritto 24 giugno 2022 e con successive osservazioni 7 settembre 2022 nell’inc. CA.2022.14 (con annesse le dichiarazioni e le fotografie di cui ai doc. 2 e 10) AO 1 lo contestava, segnalando che vari tratti non erano transitabili mediante “pick up e rimorchio”. Con la risposta all’appello e nei successivi allegati spontanei, le parti hanno ulteriormente approfondito la questione e prodotto nuove fotografie: AO 1 per evidenziare che le condizioni dell’accesso alternativo a sud sarebbero addirittura peggiorate, AP 1 per smentirlo. Anche queste immagini, tuttavia, non permettono di valutare compiutamente la situazione, né di togliere verosimiglianza alle tesi dell’istante cautelare, secondo cui l’utilizzo del solo accesso a sud crea importanti limitazioni allo sfruttamento dei fondi affittati.

10. Infine, con riferimento al requisito dell’urgenza, l’eventuale ritardo di AO 1 nel valutare la proposta transattiva del primo giudice (in un periodo in cui l’accesso alle vigne tramite il cancello elettrico era garantito dal provvedimento supercautelare 23/25 marzo 2022) è ininfluente ai fini della causa. L’appellante poi non si confronta debitamente con l’accertamento pretorile secondo cui dal contenuto dei doc. 9 e C si può dedurre che dopo la prima ingiunzione del 10 gennaio 2020 (doc. 9) AO 1 aveva comunque continuato a transitare attraverso il cancello elettrico e che ciò è stato definitivamente impossibilitato solo dopo il 15 dicembre 2021 (doc. C) mediante la modifica dei codici di accesso da parte di AP 1. Di conseguenza, un’attesa nell’agire di soli 3 mesi (peraltro durante il periodo invernale di “riposo” della vigna) non appare eccessiva o abusiva.

11. In conclusione, non riuscendo l’appellante a sovvertire la conclusione pretorile secondo cui il percorso attraverso il cancello elettrico è più agevole per la fittavola e permette una maggiore facilità nell’espletamento dei necessari lavori alla vigna, come pure non crea attualmente alcun pregiudizio concreto al locatore, la soluzione provvisoria adottata dal primo giudice può essere confermata. Non compete invece alla presente procedura giudicare se AP 1 abbia contravvenuto all’ordine (super)cautelare pretorile impedendo ai collaboratori di AO 1 l’accesso al cancello elettrico (come sostenuto da quest’ultima nella sua duplica spontanea 5 gennaio 2023 e contestato da AP 1 con la triplica spontanea 23 gennaio 2023), dovendo la questione essere piuttosto trattata nell’ambito di una procedura di esecuzione.

12. In definitiva, per tutti i summenzionati motivi, l’appello dev’essere respinto, con conseguente conferma della decisione impugnata.

13. Le spese processuali e le ripetibili della procedura di secondo grado seguono la soccombenza dell’appellante (art. 106 cpv. 1 CPC), e sono calcolate sulla base degli art. 2, 10 e 13 LTG e 12 RTar.

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar,

decide:

1. L’appello 14 novembre 2022 di AP 1 è respinto.

2. Le spese processuali della procedura d’appello, pari a fr. 1’300.-, sono poste a carico dell’appellante, che rifonderà all’appellata fr. 2’500.- per ripetibili di seconda sede.

3. Notificazione:

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Contro la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Il ricorso è ammissibile contro le decisioni che pongono fine al procedimento (art. 90 LTF). Esso è pure ammissibile contro una decisione che concerne soltanto talune conclusioni, se queste possono essere giudicate indipendentemente dalle altre, o che pone fine al procedimento soltanto per una parte dei litisconsorti (art. 91 LTF), oppure ancora contro decisioni pregiudiziali e incidentali notificate separatamente e concernenti la competenza o domande di ricusazione (art. 92 cpv. 1 LTF). In presenza di altre decisioni pregiudiziali o incidentali, il ricorso è ammissibile solo se le stesse possono causare un pregiudizio irreparabile o se l’accoglimento del ricorso comporterebbe immediatamente una decisione finale consentendo di evitare una procedura probatoria defatigante o dispendiosa (art. 93 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF). Contro le decisioni in materia di misure cautelari il ricorrente può far valere soltanto la violazione di diritti costituzionali (art. 98 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).

Ultimo aggiornamento: 06.05.2026

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