AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2022.126
Data decisione, Autorità: 30.06.2022, CDT
Titolo: Reddito della sostanza immobiliare: valore locativo, mancata considerazione della piscina, rinvio degli atti, determinazione della deducibilità delle spese per la riparazione della piscina
Incarti n. 80.2022.126 80.2022.127
Lugano 30 giugno 2022
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici
segretaria
Sabrina Piemontesi - Gianola, vicecancelliera
parti
RI 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 6 maggio 2022 contro la decisione dell’11 maggio 2022 in materia di IC/IFD 2021.
Fatti
A. RI 1, coniugati, rispettivamente impiegato di banca e casalinga, vivono al mapp. __________ RFD __________ di proprietà del marito, sul quale, oltre alla casa è altresì edificata una piscina.
Nella dichiarazione fiscale IC/IFD 2021, i contribuenti hanno fatto valere un importo di fr. 41'004.- quale spesa effettiva di manutenzione. Tra i costi fatti valere figura anche l’acquisto e la posa di una “nuova copertura mobile Polyfaser” per la piscina, per un importo di fr. 20'209.25.
Dichiaravano pertanto un reddito imponibile di fr. 70'526.- ed una sostanza di fr. 0.-.
B. Con decisione di tassazione del 22.4.2022 l’Ufficio di tassazione di __________ (di seguito UT) commisurava per l’IC il reddito imponibile complessivo in fr. 92'100.- e la sostanza in fr. 0.-. Per l’IFD il reddito imponibile veniva quantificato in fr. 101'600.-.
Rispetto ai dati dichiarati dai coniugi __________, il fisco aumentava il valore locativo dell’abitazione da fr. 13'694.- a fr. 14'357.- e riconosceva la deduzione per le spese di manutenzione limitatamente all’importo di fr. 20'954.- con la seguente spiegazione:
“Spese di manutenzione fondo __________ di __________.
La spesa per la copertura della piscina non è deducibile (la piscina non ha un valore di reddito);
l’assicurazione RC privata e la mobilia domestica non sono deducibili;
la tassa immobiliare deducibile riguarda esclusivamente il fondo per cui è richiesta la deduzione delle spese effettive. (…)”.
C. Con reclamo 21/22.4.2022 i coniugi __________ impugnano la decisione di tassazione IC/IFD 2021 censurando la mancata deduzione del costo relativo alla sostituzione della copertura della piscina. In particolare, appellandosi alla Circolare n. 7 relativa alle Deduzioni sui proventi della sostanza immobiliare privata, rilevano che per le piscine, i costi di manutenzione straordinaria, come quello da loro sostenuto, sono integralmente deducibili.
D. Con decisione di tassazione dopo reclamo dell’11.5.2022 l’autorità fiscale riconfermava gli elementi imponibili IC/IFD 2021 accertati in precedenza con la seguente motivazione:
“(…). Le spese di manutenzione (…) rientrano pacificamente nella prima categoria di deduzioni possibili, ossia quelle organiche, che devono essere direttamente legate all’acquisizione del reddito. Trattandosi di spese per il conseguimento del reddito, la deduzione di costi degli immobili può pertanto entrare in considerazione solo se l’immobile di cui si tratta è produttivo di reddito (valore locativo o affitti). Nel caso di immobili improduttivi di reddito, non sono da dedurre costi, siccome manca il nesso causale fra reddito imponibile e spesa di manutenzione. Le Istruzioni per la compilazione della dichiarazione delle imposte (…) allestite dall’Amministrazione federale delle contribuzioni non ammettevano dubbi al riguardo e così si esprimevano: “se gli ampliamenti complementari come le piscine non sono comprese nel valore locativo, non sono parimenti deducibili le spese di manutenzione e d’esercizio. Tale principio è applicato analogicamente anche all’imposta cantonale (IC). Questo è il caso del fondo __________ (…) __________ (…), presso cui vi è la loro abitazione primaria, per la quale il valore locativo è imposto è riferito unicamente all’edificio abitativo di cui al subalterno A. La piscina (sub. Z) non è pertanto oggetto d’imposizione di un valore locativo aggiuntivo. In simili condizioni la deduzione di spese della piscina è da rifiutare (…)”.
E. Con ricorso 11.5.2022 RI 1 impugnano la decisione su reclamo IC/IFD 2021 chiedendo la deduzione del costo relativo alla copertura della piscina.
Gli insorgenti rilevano, preliminarmente, di non essere al corrente del fatto se nell’importo di fr. 14'357.- stabilito quale valore locativo per il mapp. __________ RFD __________ sia o meno compresa la piscina. Tuttavia trovano alquanto difficile comprendere come un edificio accessorio, come la piscina, che “(…) si trova praticamente ad 1 metro di distanza dall’edificio abitativo (…) non venga preso in considerazione per il calcolo del valore locativo” e ciò anche perché la particella è relativamente piccola.
I contribuenti sollevano anche delle perplessità in relazione al calcolo della stima ufficiale degli immobili eseguite nel Canton Ticino, dove i valori locativi non sono accertati individualmente come in altri Cantoni. In particolare secondo l’art. 15 cpv. 2 della Legge sulla stima immobiliare della sostanza immobiliare, i fondi edificati devono essere valutati come un’unità economica comprendente fabbricati e relativo terreno annesso. Gli insorgenti rilevano che il valore locativo è stato stabilito in periodi fiscali precedenti ma ciò non impedirebbe di rimettere in discussione il calcolo di quest’ultimo.
Da ultimo asseriscono che la spesa legata alla copertura del manufatto, permette, oltre a mantenere la piscina pulita, a risparmiare dell’acqua, ritenuto come vi sia una drastica diminuzione delle perdite di calore accumulato. Si tratterebbe pertanto di costi destinati al risparmio di energia e alla protezione dell’ambiente e come tali perfettamente deducibili.
F. L’UT si è limitato a trasmettere l’incarto IC/IFD 2021 e rinviare a quanto già indicato nella decisione impugnata.
Diritto
In questa sede, deve pertanto essere esaminato il reddito della sostanza dei ricorrenti, per stabilire se lo stesso comprenda anche il valore locativo della piscina e se, in caso contrario, si imponga la sua aggiunta al reddito imponibile. A tal proposito si rileva che la Camera di diritto tributario si è già confrontata con tale quesito nella sentenza CDT 80.2019.118/119 del 17.7.2020 (RtiD I-2021 n. 67).
Secondo gli articoli 20 cpv. 1 lett. b LT e 21 cpv. 1 lett. b LIFD, è imponibile quale reddito della sostanza immobiliare il valore locativo di immobili o di parti di essi che il contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo gratuito. L’art. 21 cpv. 2 LIFD precisa, infatti, che il valore locativo viene stabilito tenendo conto delle condizioni locali usuali e dell’utilizzazione effettiva dell’abitazione al domicilio del contribuente.
Il riferimento alle condizioni locali usuali sta a significare che determinante per l’IFD rimane il valore di mercato reperibile, che deve essere stabilito in via comparativa tenendo conto anche delle vecchie abitazioni e quindi non necessariamente il canone di locazione massimo conseguibile (Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, p. 92; v. anche DTF 124 I 152 = ASA 68 p. 773 = StE 1998 A 23.1 n. 1; DTF 123 II 15 = ASA 66 p. 563 = RF 52/1998 p. 190 = StE 1997 A 21.11 n. 41).
2.2.
La legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni obbliga i cantoni ad assoggettare all’imposta sul reddito il valore locativo (in virtù del combinato disposto dell’art. 2 cpv. 1 lett. a e dell’art. 7 cpv. 1 LAID), ma non contiene ulteriori disposizioni relative alle sue modalità di accertamento, lasciando in tal modo ai cantoni un certo margine. In relazione alla questione in che misura il valore locativo possa scendere rispetto al valore di mercato, l’art. 7 cpv. 1 LAID non pone pertanto alcun altro limite se non quelli che derivano dagli articoli 8 cpv. 1 e 127 cpv. 2 Cost. fed. (DTF 125 I 65 consid. 2b p. 67; DTF 124 I 145 consid. 3 p. 152 ss.). L’Alta Corte ha stabilito che il valore locativo può essere inferiore al valore di mercato (DTF 124 I 145, consid. 4d p. 156; cfr. sentenza TF 2C_757/2015 dell’8.12.2016, consid. 2), precisando poi che il 60% del valore di mercato rappresenta il limite inferiore che è ancora conforme al principio costituzionale dell’uguaglianza (art. 8 cpv. 1 Cost. fed.).
2.3.
Per quanto qui di interesse, l’art. 20 cpv. 2 LT precisa che il valore locativo, tenuto conto della promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza personale, è stabilito al 60 - 70 per cento del valore di mercato delle pigioni e che per il suo calcolo è possibile considerare in modo adeguato il valore della stima ufficiale.
Un primo punto controverso è se il valore locativo della casa d’abitazione dei ricorrenti prenda in considerazione anche la piscina.
3.2.
Per quanto riguarda le modalità di determinazione del valore locativo, secondo l’art. 1 del decreto esecutivo del 2 dicembre 2020 concernente l’imposizione delle persone fisiche valido per il periodo fiscale 2021, esso corrisponde al valore di mercato della pigione per immobili dello stesso genere nella medesima posizione (cpv. 1). Il valore locativo delle abitazioni primarie corrisponde mediamente al 60-70% del valore di mercato della pigione; in mancanza di altri elementi utili al suo calcolo, esso corrisponde, di regola, al 90% del valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima nella decisione di stima (cpv. 2).
3.3.
In una sentenza di principio risalente al 9 maggio 2008 (CDT n. 80.2007.173, in: RtiD II-2008 n. 3t), questa Camera ha esaminato nel dettaglio la nuova prassi, già applicata a partire dal periodo fiscale 2006, sulla base di una circolare della Divisione delle contribuzioni, concludendo per la sua illegalità.
In primo luogo, il Canton Ticino non rientra nel novero dei cantoni in cui i valori locativi sono “accertati individualmente” nella procedura di stima ufficiale degli immobili. Ciò presupporrebbe infatti che la legge sulla stima ufficiale prevedesse espressamente l’accertamento individuale non solo del valore di stima in sé ma anche del valore locativo dell’immobile, come avviene, per esempio, nel Canton Argovia oppure Svitto. La sola circostanza che dalla decisione dell’Ufficio stima si possa ricavare anche il valore di reddito non significa invece che essa accerti anche il valore locativo dell’immobile, ove si pensi appena che l’autorità di cosa giudicata non si estende in linea di principio ai motivi di una decisione ma solo al dispositivo.
D’altra parte, anche volendo sostenere che la decisione dell’Ufficio stima, nella misura in cui accerta il valore di reddito, non passa in giudicato scaduto il termine per impugnarla dinanzi allo stesso Ufficio, ugualmente non vi sarebbero le condizioni perché tale valore possa essere riesaminato nell’ambito di una procedura di reclamo prima, e di ricorso poi, contro la decisione di tassazione dell’imposta sul reddito. In primo luogo, nel rispetto delle regole sull’onere probatorio, non si può pretendere che sia il contribuente a portare la prova dell’inesattezza del valore locativo indicato nella decisione in questione. Quindi, si dovrebbe stabilire a chi competa l’eventuale esame dei reclami e dei ricorsi contro il valore locativo. Contrariamente alla soluzione adottata nel Canton Berna, in cui l’autorità competente per l’accertamento della stima ufficiale, da una parte, e per la tassazione dell’imposta sul reddito, dall’altra, è sempre l’autorità di tassazione, in Ticino le competenti autorità ed i successivi rimedi giuridici non si identificano: la stima ufficiale è di pertinenza dell’Ufficio stima, mentre l’accertamento dell’imposta sul reddito è attribuito agli uffici circondariali di tassazione, così come la decisione sulla stima è impugnabile dapprima dinanzi allo stesso Ufficio stima e poi al Tribunale di espropriazione, mentre la decisione di tassazione dell’imposta sul reddito è suscettibile di reclamo all’Ufficio di tassazione e di ricorso alla Camera di diritto tributario. Inoltre, perché si possa entrare nel merito di un reclamo o di un ricorso, dovrebbe essere disponibile una decisione motivata, cioè una decisione in cui l’autorità di stima indichi in quale modo ha intrapreso l’accertamento del valore locativo, in modo da consentire al contribuente di valutare se contestarlo o meno. Le decisioni dell’Ufficio stima si limitano invece ad indicare il reddito (presunto o dichiarato), il tasso di capitalizzazione ed il valore di reddito che ne deriva, senza aggiungere ulteriori precisazioni.
A titolo abbondanziale, questa Camera ha infine sollevato i propri dubbi in merito alla circostanza che il valore di reddito – ma anche il 90% del valore di reddito – accertato nel quadro della procedura di stima ufficiale corrisponda effettivamente al 60-70% del valore medio delle pigioni di mercato (cfr. anche CDT n. 80.2006.173 del 21 dicembre 2006; 80.2007.18 del 9 marzo 2007).
3.4.
Tornando alla fattispecie in esame, il valore locativo della proprietà immobiliare dei ricorrenti, che funge da loro abitazione primaria, è stato determinato proprio in applicazione della prassi illegale appena ricordata, che l’autorità resistente si ostina ad applicare.
Il valore di reddito dell’edificio principale (subalterno A), secondo la scheda di calcolo della stima ufficiale (superficie abitabile mq 160), ammonta infatti a fr. 15'952,83. Il valore locativo, stabilito dall’Ufficio di tassazione ai fini del calcolo dell’imposta sul reddito corrisponde al 90% di quest’ultimo importo, cioè a fr. 14'357.70.–.
Sebbene gli insorgenti non contestino il valore locativo della loro abitazione in quanto tale, si deve constatare che è stato determinato applicando una prassi che l’autorità di tassazione sa da ormai oltre dieci anni essere illegale.
La ricostruzione del calcolo del valore locativo effettuato dall’Ufficio di tassazione consente anche di concludere che lo stesso non tiene conto della piscina. Come già rilevato, infatti, l’Ufficio cantonale di stima ha attribuito un valore di reddito solo all’edificio principale e non anche alla piscina, che costituisce un subalterno a sé stante.
Nella decisione impugnata, l’autorità resistente ha concluso che, per il fatto che la piscina non produce alcun reddito imponibile, è esclusa la deduzione delle relative spese di manutenzione.
Occorre pertanto stabilire se nel calcolo del valore locativo debba effettivamente essere presa in considerazione anche una piscina.
4.2.
La base legale, da cui dipende l’assoggettamento del valore locativo all’imposta sul reddito, delimita il proprio campo d’applicazione parlando del “valore locativo di immobili o di parti di essi che il contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo gratuito” (articoli 20 cpv. 1 lett. b LT e 21 cpv. 1 lett. b LIFD).
I beni immobili sono la categoria più importante dei fondi secondo l’art. 655 cpv. 1 CC, tanto è vero che spesso i due termini vengono usati come sinonimi (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 3a ediz., Zurigo 2016, n. 7 ad art. 21 LIFD, p. 424). Per immobile si intende qualunque superficie di terreno che abbia confini sufficientemente determinati (art. 2 lett. a dell’Ordinanza del 23 settembre 2011 sul registro fondiario [ORF; RS 211.432.1]).
La proprietà del fondo si estende superiormente nello spazio ed inferiormente nella terra fin dove esiste per il proprietario un interesse ad esercitarla (art. 667 cpv. 1 CC). Essa comprende, salvo le restrizioni legali, tutto ciò che è piantato o costrutto sul terreno ed anche le sorgenti (art. 667 cpv. 2 CC). Fra le costruzioni, che si considerano parti costitutive del fondo, rientra tutto ciò che è unito al fondo mediante la tecnica, sia al di sotto sia al di sopra del suolo. Si tratta non solo degli edifici e dei muri, ma anche di ponti, condotte, cantine, parcheggi sotterranei ecc. Non vi rientrano per contro le “costruzioni mobiliari” menzionate dall’art. 677 CC. Queste ultime sono capanne, baracche, tettoie e simili, costruite sul terreno altrui senza intenzione di incorporarvele durevolmente. Esse rimangono del loro speciale proprietario (art. 677 cpv. 1 CC) e non sono iscritte nel registro fondiario (art. 677 cpv. 2 CC). Per determinare se si tratti di una costruzione mobiliare, si deve tener conto sia dell’intensità oggettiva del legame che unisce la cosa al suolo sia dell’intenzione soggettiva del proprietario dell’immobile. In una recente sentenza, il Tribunale federale ha riconosciuto che non costituisce una costruzione mobiliare bensì una parte costitutiva del fondo una piscina, che non è semplicemente adagiata sul suolo ma poggia su un basamento in cemento armato, è interrata fino a tre quarti della sua profondità ed è circondata da uno strato di calcestruzzo colato (sentenza 5D_77/2017 del 25 ottobre 2017, in SJ 2018 I p. 229 = RNRF 99/2018 p. 255).
È indubbio che la piscina, che sorge sul fondo di proprietà dei ricorrenti, sia una parte costitutiva dell’immobile.
4.3.
4.3.1.
L’imposizione del valore locativo concerne d’altronde tutti i beni immobili, a differenza di quelli mobili.
4.3.2.
Il Tribunale federale ha
già più volte stabilito che il valore locativo dell’immobile destinato all’uso
personale non rappresenta un introito fittizio, bensì un reddito reale in
natura (decisione TF n. 2C_5/2007 del 21 giugno 2007 consid. 2.3; decisione TF
riferimenti). In dottrina, viene sottolineato il fatto che l’imposizione del
valore locativo consente di sottoporre allo stesso trattamento tutti i
contribuenti che investono il loro capitale proprio in un bene patrimoniale,
realizzando o potendo realizzare in tal modo un reddito, tanto è vero che
l’imposizione concerne anche le case di vacanza e le abitazioni secondarie (Gurtner/Locher, Theoretische Aspekte der
Eigenmietwertbesteuerung, in ASA 69, p. 603).
La circostanza che la legge non preveda l’assoggettamento all’imposta sul reddito anche del valore di godimento dei beni mobili non è costitutiva di una disparità di trattamento, ma dipende essenzialmente dal fatto che il capitale investito da un privato in beni di consumo durevoli (arredamento, automobili, yacht, cavalli da corsa, quadri, opere d’arte ecc.), in caso di locazione, non consente di trarne un’eccedenza di ricavi e quindi un reddito imponibile. Nel compenso ricevuto per la concessione dell’uso di questi beni, infatti, vi è un’importante componente che si riferisce al deprezzamento del bene e che come tale non rientra nel canone pagato per il suo uso. Ne consegue che il valore d’uso dei propri beni mobili sarebbe praticamente neutralizzato da questa componente, che indennizza la perdita di valore dei beni (Gurtner/Locher, op. cit., p. 604 ss.; inoltre Locher, Eigenmietwertbesteuerung in der Schweiz, in: Behnisch/Marantelli [a cura di], Beiträge zur Methodik und zum System des schweizerischen Steuerrechts, Berna 2014, p. 338 s.).
In questo contesto, viene menzionata la particolarità delle case signorili e delle ville lussuose, cioè di beni che sono caratterizzati dal fatto di essere concepiti in funzione delle esigenze personali di proprietari particolarmente abbienti. Eventuali strutture straordinarie, finalizzate solo all’appagamento di un capriccio personale del proprietario, che non offrirebbero alcun vantaggio ad un terzo, dovrebbero essere escluse dal valore locativo ed essere assimilate a beni di consumo. Infatti, può rientrare nella nozione di reddito solo quella parte di valore locativo che sarebbe conseguibile sul mercato come canone di locazione; coerentemente, dovrebbe essere esclusa la deduzione delle spese di manutenzione che si riferiscono a questa componente (Gurtner/Locher, op. cit., p. 606).
4.3.3.
Anche la giurisprudenza afferma che ville e case signorili richiedono un trattamento particolare.
Già in una sentenza del 1956 (ASA 25 p. 308), su ricorso di un contribuente ticinese, il Tribunale federale aveva avuto modo di affermare che ville e case signorili presentano la particolarità di essere costruite “con larghezza di mezzi, con gusti tutt’affatto personali e con particolari attrezzature ed installazioni interne ed esterne”, sicché “non sono fatte per essere locate e non esiste per loro un prezzo corrente sul mercato”. La Corte aggiungeva che:
Il proprietario che, per necessità, è obbligato di locarle lo fa in generale ad un canone insolito, molto basso, che non può fornire una base oggettiva per l’imposizione. Il giusto prezzo, che nei casi normali si determina nel libero gioco fra domanda ed offerta, nel caso del tutto particolare di queste case deve essere forzatamente calcolato in via di presunzione tenendo conto, da una parte, del costo o del valore venale e soprattutto del valore che rappresenta per il proprietario l’abitazione, con la sua area, i giardini, le installazioni ed il confort in genere, e, dall’altra parte, della pigione massima che potrebbe presumibilmente essere offerta, da un terzo, in condizioni economiche e sociali analoghe, desideroso d’affittare una siffatta proprietà.
In una sentenza del 7 aprile 2010 (n. 80.2009.41/42), la Camera di diritto tributario ha rilevato che, nel caso di abitazioni di lusso, bisogna anche tener conto del fatto che la domanda è inferiore rispetto alle abitazioni di standard inferiore. Allora, il valore locativo di una casa di lusso può sì essere commisurato a ciò che il proprietario potrebbe esigere quale canone di locazione secondo i parametri locali, ma solo nella misura in cui tali redditi sarebbero conseguibili di fatto sul mercato. Neppure si può prendere in considerazione la somma necessaria a garantire un rendimento appropriato dell'insieme del capitale investito, proprio perché una parte dell’investimento dovrebbe essere abbandonata, in caso di locazione, non essendo l’inquilino interessato a quelle installazioni straordinarie che soddisfano solo esigenze strettamente personali del proprietario (sentenza citata, consid. 2.3, con riferimento alla sentenza del Tribunale amministrativo del Canton San Gallo del 27 giugno 1996, in RF 51/1996 p. 395 = StE 1996 B 25.3 n. 17; come pure a Gurtner/Locher, op. cit., p. 606).
Nella medesima pronuncia, questa Corte ha anche ricordato che, nella circolare n. 15 (per quanto noto, non più in vigore), la stessa Divisione delle contribuzioni prevedeva un’eccezione per le ville e case signorili. Per simili immobili, il valore locativo deve infatti essere definito in modo più preciso ed individualizzato di quanto non consentano di fare i diversi metodi schematici previsti per le case unifamiliari e per i condomini. Occorre pertanto procedere ad una valutazione caso per caso tenendo conto delle particolarità della costruzione e delle sue istallazioni (Circolare cit., par. 2.2., p. 2).
4.4.
Riassumendo, il valore locativo che deve essere assoggettato alle imposte concerne tutti i beni immobili e tutte le parti costitutive degli stessi, ad eccezione di eventuali installazioni o strutture particolarmente lussuose, che devono essere assimilate a beni di consumo e come tali non considerate nel calcolo del valore locativo. In tal caso, deve anche essere esclusa la deduzione delle relative spese di manutenzione (Locher, Kommentar zum DBG, vol. I, 2a ediz., Basilea 2019, n. 67 ad art. 21 LIFD, p. 679, con riferimento anche alle Direttive dell’Amministrazione federale delle contribuzioni del 25.3.1969 per determinare il valore locativo delle case d’abitazione occupate dal loro proprietario, in ASA 38 p. 126; v. anche AFC, L'imposition de la valeur locative, in Informations fiscales, a cura della Conferenza svizzera delle imposte, marzo 2015, cap. 4.3.3, p. 11).
Da quanto precede non è lecito concludere che ogni piscina in quanto tale debba essere esclusa dal calcolo del valore locativo. Al contrario, a meno che non si tratti di una componente particolarmente lussuosa e addirittura stravagante, tale da non presentare alcun interesse per un eventuale locatario, si deve ritenere che anche la piscina debba essere considerata. Non mancano del resto sentenze del Tribunale federale (sentenza n. 2C_1003/2017 del 21.6.2018, in RDAF 2018 II p. 478) o di corti cantonali (p. es.: sentenza del Tribunale amministrativo del Canton Zurigo SB.2009.00033 del 18.11.2009, in StE 2010 B 25.6 n. 58; sentenza della Commissione di ricorso amministrativa del Canton San Gallo I/1-2015/80 del 15.8.2015), che si sono confrontate con la pretesa dei proprietari di dedurre dal valore locativo le spese per la manutenzione di piscine.
4.5.
La piscina dei ricorrenti non rientra manifestamente fra quelle installazioni particolarmente lussuose, per le quali si giustifica l’eccezione ammessa dalla giurisprudenza e dalla dottrina menzionate. Neppure l’autorità di tassazione pretende infatti che presenti delle finiture stravaganti o che abbia comunque caratteristiche tali da renderla assimilabile a un bene di consumo piuttosto che a un bene redditizio.
In queste circostanze, non è giustificabile la decisione dell’Ufficio di tassazione di negare la deduzione delle spese litigiose solo per il fatto che la piscina non è stata considerata nel calcolo del valore locativo. Ancor meno comprensibile è la motivazione adottata dall’autorità fiscale, se si considera che il valore locativo è stato determinato applicando una prassi che sapeva essere illegale. Invece di preoccuparsi di stabilire un valore locativo che tenesse conto dell’intero immobile con tutte le sue parti costitutive, il fisco cantonale si è limitato a prendere atto che il valore di reddito, accertato dall’Ufficio cantonale di stima nell’ambito del calcolo della stima ufficiale dell’immobile, non aveva considerato l’esistenza della piscina.
Constatata la mancata considerazione della piscina nel calcolo del valore locativo dell’immobile degli insorgenti, l’autorità di tassazione avrebbe dovuto rettificare tale valore, anziché negare per questa ragione la deduzione delle spese. Come ha sottolineato in un caso analogo il Tribunale amministrativo del Canton Zurigo, altrimenti verrebbero violati il principio per cui il valore locativo deve conformarsi al valore di mercato come pure i precetti costituzionali (StE 2010 B 25.6 n. 58 consid. 3.2; inoltre la sentenza della Commissione di ricorso amministrativa del Canton San Gallo I/1-2015/80 del 15.8.2015, consid. 3d; v. anche Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3a ediz., Zurigo 2013, n. 37 ad § 30, p. 550).
4.6.
In questo contesto, si può accennare a quanto stabilito dal Tribunale federale, in una sentenza del 31 marzo 1982, che concerne una controversia sorta fra due vicini di casa in merito all’uso di una piscina, che sorgeva sul fondo di uno dei due e concessa in uso all’altro, senza tuttavia definire l’ammontare del compenso. Il tribunale cantonale aveva incaricato un perito di determinare il “valore locativo” della piscina, per il periodo di quasi sei anni durante il quale aveva avuto vigore il contratto. L’indennità di fr. 65’758,20, stabilita dal perito in base ai principi applicabili in caso di calcolo di una pigione, e fatta propria dalla corte cantonale, è stata ritenuta adeguata anche dal Tribunale federale, che non ha mancato di sottolineare il carattere lussuoso di una piscina privata per solo due partner, che siano legati da comproprietà o da un rapporto di locazione (DTF 108 II 112 consid. 5).
Non si conoscono evidentemente né il luogo in cui sorgeva la piscina in questione né le sue dimensioni, infrastrutture e finiture. La sentenza citata ha tuttavia messo in rilievo il fatto che una piscina privata rappresenta pur sempre un oggetto di un certo pregio, che ha indubbie ripercussioni sul valore locativo di un immobile. In mancanza di criteri generali, che consentano di determinare tale valore, può essere commissionata una perizia, come avvenuto nel caso in questione.
4.7.
Gli atti devono pertanto essere rinviati all’Ufficio di tassazione, affinché determini il valore locativo dell’immobile di proprietà dei ricorrenti, compresa la piscina, nel rispetto del diritto in vigore. Il “valore di mercato delle pigioni”, cui deve riferirsi l’autorità nel calcolo del valore locativo, impone di valutare la casa tenendo conto del reddito che potrebbe essere conseguito, anche grazie all’esistenza della piscina esterna.
Per quanto attiene ai costi chiesti in deduzione dagli insorgenti, l’autorità di tassazione non si è pronunciata sul loro carattere di spese di manutenzione o di miglioria. Come visto, infatti, ne ha negato la deduzione solo perché la piscina non era stata considerata nel calcolo del valore locativo.
Spetterà di conseguenza all’Ufficio di tassazione pronunciarsi sulla deducibilità delle spese fatte valere.
5.2.
Per il fatto che l’autorità inferiore non è entrata nel merito della natura delle opere intraprese dai ricorrenti, non è possibile esaminare in modo esauriente la questione. D’altronde, non sarebbe giustificato anticipare il giudizio dell’Ufficio di tassazione, contro cui sarà poi ammesso un ulteriore diritto di ricorso.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e pronuncia
La decisione su reclamo IC/IFD 2021 dell’11 maggio 2022 è annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione per una nuova decisione.
Non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.
Contro il prese Copia per conoscenza:
municipio di __________.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: La segretaria:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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