AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2020.12
Data decisione, Autorità: 13.01.2021, IICCA
Ricorso: TF4A_115/2021
Titolo: Mediazione immobiliare - nesso causale psicologico
Incarto n. 12.2020.12
Lugano 13 gennaio 2021/lk
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini, presidente, Bozzini e Stefani
vicecancelliera:
Ceschi Corecco
sedente per statuire nella causa - inc. n.OR.2016.82 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1 - promossa con petizione 11 aprile 2016 da
AO 1 patrocinata da: PA 2
contro
AP 1 patrocinata da: PA 1
con cui l’attrice ha chiesto la condanna in via principale di AP 1 e in via subordinata di S__________ , D , P __________ e A__________ __________ – __________ in solido al pagamento di fr. 145'800.- oltre accessori a titolo di provvigione di mediazione immobiliare nonché il rigetto in via definitiva delle opposizioni interposte ai PE n. __________ dell’UE di Mendrisio, n. __________ e n. __________ dell’UE di Lugano;
domande avversate dalle controparti, che hanno postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore aggiunto con sentenza 5 dicembre 2019 ha accolto, condannando AP 1 al pagamento di fr. 145'800.-, ponendo a suo carico gli oneri processuali di fr. 5'300.- e obbligandola altresì a rifondere alla controparte fr. 8'800.- a titolo di ripetibili;
appellante la convenuta AP 1 con appello 28 gennaio 2020 con cui chiede, previa assunzione di alcune prove offerte in prima sede ma rifiutate dal Pretore nonché assunzione di nuovi documenti, la riforma del giudizio impugnato, nel senso di respingere integralmente la petizione, il tutto con protesta delle spese giudiziarie di primo e secondo grado di giudizio;
mentre con risposta 9 marzo 2020 la convenuta postula la reiezione del gravame, protestando gli oneri processuali e le ripetibili di appello;
preso atto della replica spontanea 23 marzo 2020 e della duplica spontanea 6 aprile 2020;
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa,
ritenuto
in fatto: A. Con contratto 2 aprile 2015 i signori S__________ e D__________ __________ e la comunione ereditaria fu P__________ __________ __________ hanno conferito alla AO 1 un “mandato di vendita immobiliare senza esclusiva” avente per oggetto il fondo sito al mappale n. __________ RFD di __________, di loro proprietà (doc. 5). Le parti hanno stabilito in fr. 4'500'000.- il prezzo di vendita e pattuito una provvigione per la mediazione pari “al 3% (+8% IVA) del prezzo di vendita effettivamente concluso a rogito” (doc. B).
B. Il 17 aprile 2015 AP 1 ha contattato AO 1 mostrando interesse per l’acquisto del fondo menzionato, ciò di cui sono stati resi edotti i proprietari (doc. D, verbale audizione 30 maggio 2017, teste __________ T__________, pag. 6).
Il 23 aprile 2015 è stato eseguito un sopralluogo dell’immobile alla presenza di AP 1, dei suoi genitori, di AO 1, di S__________ __________ e di sua moglie e (almeno in parte) di __________ Me__________ (doc. 6, 7, risposta, pag. 12 e seg.).
Il 24 aprile 2015 AP 1 ha confermato al mediatore il suo interesse all’acquisto del bene menzionato offrendo un prezzo di fr. 4'000'000.- (doc. 8, 9.1) e il 27 aprile 2015 ha provveduto a versare una caparra di fr. 50'000.- sul conto del notaio da lei prescelto (doc. E, 11, 12). L’offerta non è stata accettata dai proprietari, i quali con scritto raccomandato del 6 maggio 2015 hanno ribadito al mediatore che il prezzo doveva essere quello previsto dal contratto di mediazione di fr. 4'500'000.-, sollecitando una conferma da parte di AP 1 entro l’8 maggio successivo con contestuale versamento di una caparra pari al 5%, in caso contrario non si sarebbero più ritenuti vincolati dal contratto doc. B (doc. 15). Con messaggio di posta elettronica 7 maggio 2015 ai proprietari, con copia a AP 1, AO 1 ha confermato loro l’accettazione da parte di quest’ultima del prezzo di compravendita di fr. 4'500’000.- e il versamento della caparra, specificando che “la compravendita dovrà concludersi con la signora AP 1” (doc. H). Quest’ultima, pochi minuti dopo, ha comunicato al mediatore, con copia ai proprietari, che “penseremo noi parti alla redazione e stesura degli accordi scritti e delle codifiche finali” ma che sarebbe stata sua premura sottoporgli “la bozza dell’atto di acquisto non appena predisposta” (doc. H, 16).
C. In data 11 maggio 2015 AO 1 ha inviato ai venditori la fattura per l’incasso della provvigione di fr. 145'800.- (doc. S). Con messaggio di posta elettronica 20 maggio 2015 la mediatrice ha comunicato loro di essere stata informata da AP 1 che la provvigione di mediazione di cui alla fattura 11 maggio 2015 sarebbe stata pagata da lei quale parte acquirente, chiedendo una conferma scritta, ciò che i proprietari hanno fatto con e-mail 21 maggio 2015 (doc. L).
D. Il 20 maggio 2015 AP 1, __________ De__________ e __________ Me__________ hanno costituito la società I__________ SA, avente per scopo, tra l’altro, l’amministrazione, la gestione e la locazione di stabili. Le azioni sono state assunte dalla prima in ragione del 34% e dagli altri due cofondatori in ragione del 33% ognuno. L’amministrazione è stata affidata a __________ De__________, quale presidente, e a __________ Me__________ quale membro, entrambi con diritto di firma individuale (doc. GG). La società è stata iscritta a RC il 22 maggio 2015 (doc. AA).
E. Con rogito 22 agosto 2015 i proprietari hanno concesso un diritto di compera e promessa di compravendita del fondo n. __________ RFD di __________ a I__________ SA, valido fino al 30 dicembre 2015, per un prezzo complessivo di fr. 4'350'000.-, di cui fr. 220'000.- erano già stati depositati presso il notaio rogante mentre la somma restante sarebbe stata versata in seguito. Le parti hanno altresì stipulato che “la provvigione di intermediazione è posta a carico della parte beneficiaria, che terrà indenne la parte concedente da ogni pretesa derivante dal contratto di intermediazione in essere tra quest’ultima e AO 1”(doc. N).
F. Con scritto raccomandato 24 settembre 2015 AO 1 ha chiesto chiarimenti ai proprietari in merito al perfezionamento della compravendita del fondo da parte di AP 1. Quest’ultima, a cui la missiva era stata inviata in copia, con lettera 28 settembre 2015 ha comunicato a AO 1 di avere dovuto rinunciare all’acquisto poiché la sua offerta di fr. 4'000'000.- non era stata accettata dai proprietari (doc. P). Per parte loro questi ultimi, con scritto 29 settembre 2015, hanno segnalato al mediatore di non ritenere la riservazione di AP 1 conforme alle condizioni richieste a causa del prezzo inferiore offerto da quest’ultima (doc. Q).
G. AO 1 ha fatto spiccare nei confronti di AP 1 e dei proprietari i precetti esecutivi di cui ai doc. T, U, V, a cui gli escussi hanno interposto opposizione, per l’incasso dell’importo di fr. 145'800.- oltre interessi.
H. Con petizione 11 aprile 2016 AO 1, al beneficio della necessaria autorizzazione ad agire (inc. CM.2015.781), ha convenuto in giudizio AP 1, S__________ , D , P __________ e A__________ __________ - __________ innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, per ottenere la condanna in via principale della prima e in via subordinata e in solido degli altri convenuti al pagamento di fr. 145'800.- oltre interessi a titolo di provvigione di mediazione immobiliare nonché il rigetto in via definitiva delle opposizioni interposte ai PE n. __________ dell’UE di Mendrisio, n. __________ e n. __________ dell’UE di Lugano. Tutti i convenuti si sono opposti alle domande dell’attrice con risposta 7 luglio 2016, eccependo in via preliminare la loro legittimazione passiva, cui hanno fatto seguito la replica e la duplica in cui le parti hanno ribadito le loro antitetiche domande e argomentazioni.
I. Esperita l’istruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il Pretore aggiunto, con decisione 5 dicembre 2019 qui impugnata, ha accolto la petizione e condannato AP 1 al pagamento di fr. 145'800.-, oltre interessi al 5% dall’ 11 maggio 2015, a favore di AO 1, ponendo la tassa di giustizia e le spese di fr. 5'300.- a carico della convenuta, con l’obbligo per la stessa di rifondere alla controparte fr. 8'800.- a titolo di ripetibili.
L. Con appello 28 gennaio 2020 AP 1 chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere la petizione, previa assunzione delle prove offerte in prima sede ma rifiutate dal Pretore aggiunto nonché dei nuovi documenti prodotti con l’appello, il tutto con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi. Con risposta 9 marzo 2020 l’attrice si è opposta integralmente al gravame, protestando spese e ripetibili di appello. Con la replica e la duplica spontanea le parti hanno confermato le loro antitetiche posizioni.
Considerato
in diritto: 1. Giusta l’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC sono impugnabili con appello le decisioni finali e incidentali di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). In concreto, la decisione impugnata è una decisione finale in una controversia dal valore superiore ai fr. 10'000.-. Pacifica è dunque l’appellabilità del giudizio impugnato entro il termine di 30 giorni (art. 311 CPC). Nella fattispecie, l’impugnata decisione 5 dicembre 2019 è stata ritirata dall’appellante il 13 dicembre 2019, per cui l’appello 28 gennaio 2020, tenuto conto delle ferie giudiziarie, è tempestivo, così come lo è la risposta inoltrata dall’attrice nel termine di 30 giorni ai sensi dell’art. 312 cpv. 2 CPC.
Nella decisione impugnata il Pretore aggiunto, riassunti dottrina e giurisprudenza in relazione al contratto di mediazione immobiliare, ha ritenuto che l’attività di mediazione prestata dall’attrice aveva favorito in modo determinante la conclusione del diritto di compera e questo nonostante il relativo atto notarile rispettivamente la successiva compravendita non fossero stati conclusi a favore di AP 1, segnalata dall’attrice ai proprietari quale potenziale acquirente, bensì dalla I__________ SA. Al riguardo il primo giudice ha evidenziato sia la vicinanza economica della convenuta con quest’ultima, di cui era azionista al 34% e cofondatrice, sia la relazione sentimentale intrattenuta con __________ M__________, il quale a sua volta era azionista al 33% e cofondatore della menzionata società. Il primo giudice ha negato l’esistenza delle asserite violazioni contrattuali rimproverate all’attrice e considerato la provvigione pattuita del 3% né eccesiva né sproporzionata. Egli, sulla base dei doc. I e L, ha infine ritenuto che AP 1 aveva validamente assunto il debito di pagare all’attrice la provvigione di mediazione di cui al doc. B, accogliendo la petizione.
Con il gravame l’appellante chiede l’assunzione in questa sede dei doc. da 23 a 33 già oggetto della sua istanza 7 giugno 2017 respinta dal Pretore aggiunto con disposizione ordinatoria 11 giugno 2018.
3.1. Giusta l’art. 316 cpv. 3 CPC in appello è data la possibilità di assumere prove respinte dal Pretore. È necessario che le prove richieste siano state offerte nelle forme e nei tempi previsti dal diritto procedurale, e siano supportate da sufficiente allegazione. La parte richiedente deve debitamente motivare la sua critica agli accertamenti di fatto, rispettivamente alle decisioni istruttorie prese dal primo giudice. Inoltre, i nuovi mezzi di prova devono essere considerati rilevanti. Sia il primo giudice, sia l’autorità di appello possono difatti rinunciare a esperire mezzi istruttori il cui presumibile risultato non porterebbe con ogni verosimiglianza elementi di rilievo, in funzione di un apprezzamento anticipato delle prove (Verda Chiocchetti in: Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, IIa ed., Vol. 2, n. 32 seg. ad art. 316 CPC; Reetz/Hilber, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3a ed., 2016, n. 47 ad art. 316 CPC).
3.2 In concreto, la circostanza che l’appellante vorrebbe dimostrare attraverso la produzione agli atti dei doc. 23 – 33, ovvero che nella trattativa intermediata dall’attrice vi sarebbe stato un unico e solo sopralluogo invece dei tre ritenuti dal Pretore aggiunto, è del tutto ininfluente ai fini del giudizio, determinante essendo se l’attrice abbia o no svolto con successo attività di mediazione, rispettivamente se la convenuta possa essere ritenuta responsabile del pagamento della provvigione malgrado il diritto di compera sia per finire stato costituito con una terza persona (sul carattere aleatorio dell’obbligo di remunerazione cfr. consid. 6, pag. 8). Sapere se per condurre positivamente in porto le trattative di compravendita dello stabile tra i venditori e l’acquirente vi siano stati uno o tre sopralluoghi non è in sé determinante, essendo in concreto pacifico che l’attrice ha svolto delle attività di mediazione relative alla prospettata compravendita del fondo n. __________ RFD __________ oggetto del contratto di mediazione seguendo, nella misura del possibile, le trattative tra i venditori e la convenuta (consid. B) e che lo stabile è per finire stato venduto (consid. E).
In questa sede l’appellante chiede inoltre di assumere in applicazione dell’art. 317 cpv. 1 CPC i documenti B - D, volti a dimostrare la composizione dell’azionariato della I__________ SA (doc. B e C) e il nome della banca finanziatrice dell’operazione immobiliare (doc. D). Tali documenti non possono essere considerati per il giudizio già solo per il fatto che, contrariamente a quanto pretende la convenuta, il Pretore aggiunto non ha mai accertato che la I__________ SA sarebbe “riconducibile esclusivamente all’appellante” né che la “banca finanziatrice dell’operazione di acquisto fosse la banca dell’appellante”. Tali asserzioni sono il frutto di una personale lettura nonché di una soggettiva e erronea interpretazione delle considerazioni e conclusioni del giudice di prime cure, che non trovano alcun riscontro nella decisione impugnata. A ciò aggiungasi che i doc. B e C sarebbero del tutto ininfluenti ai fini di causa, atteso che la composizione dell’azionariato di I__________ SA è già stata dimostrata in prima sede dall’attrice con la produzione del doc. GG, su cui il Pretore aggiunto ha fondato il relativo accertamento (decisione impugnata, consid. 6). Per quanto concerne il doc. D va rilevato che si tratta di un documento preesistente alla decisione impugnata (pseudo nova), che con la diligenza ragionevolmente esigibile, tenuto conto delle circostanze, avrebbe già potuto essere prodotto dall’appellante in prima sede (art. 317 cpv. 1 CPC), posto che del terzo sopralluogo, che sarebbe avvenuto alla presenza di un perito bancario, le parti avevano già lungamente dibattuto in sede di scambio degli allegati introduttivi. A ciò aggiungasi che la questione a sapere quanti sopralluoghi vi sono stati e alla presenza di chi, come già osservato, risulta a ben vedere irrilevante ai fini di causa, a fronte delle altre attività pacificamente svolte dall’attrice al fine di indurre AP 1 a concludere la trattativa con i venditori; circostanze accertate dal Pretore aggiunto su cui l’appellante non spende una parola.
Nel merito l’appellante lamenta un errato accertamento dei fatti e un’errata valutazione delle prove nonché una violazione del diritto, ribadendo in questa sede la sua tesi secondo cui vi sarebbero state due distinte trattative del tutto indipendenti fra di loro: una con lei intermediata da AO 1 che è fallita il 3 maggio 2015, la seconda tra __________ Me__________ e P__________ __________ che ha portato all’acquisto da parte di I__________ SA del fondo oggetto del contratto di mediazione immobiliare. Quest’ultima trattativa non sarebbe tuttavia stata raggiunta con l’interposizione dell’attrice. L’appellante osserva poi che la menzionata società non sarebbe riconducibile unicamente a lei in quanto “unica beneficiaria economica”, che la mediatrice avrebbe in ogni caso commesso gravi violazioni contrattuali e che la commissione riconosciuta dal Pretore aggiunto sarebbe del tutto sproporzionata ed eccessiva per l’attività svolta dalla mediatrice, per cui nulla le sarebbe dovuto. AP 1 contesta infine di avere validamente assunto il debito dei venditori di pagare la provvigione.
Giusta l’art. 412 CO con il contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare l'occasione per concludere un contratto o di interporsi per la conclusione di un contratto contro pagamento di una mercede. Nel primo caso, la prestazione del mediatore si esaurisce con l'indicazione o con la presentazione al mandante di un possibile contraente, nel secondo, il mediatore si interpone nelle trattative di compravendita e agisce fra il mandante e il terzo (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5ª edizione, pag. 719 n. 4936). Gli elementi essenziali del contratto di mediazione sono il servizio richiesto dal mandante e il principio della sua onerosità (II CCA sentenza inc. 12.2016.64 del 9 luglio 2018 consid. 1 con rinvii a Gautschi in: Berner Kommentar, n. 2a ad art. 412 CO e Ammann in: Basler Kommentar, OR II, 6ª edizione, n. 1 e segg. ad art. 412). Le disposizioni del mandato propriamente detto sono in genere applicabili al contratto di mediazione (art. 412 cpv. 2 CO).
Premessa necessaria per poter pretendere la mercede di mediazione è, di regola, la stipulazione del contratto a seguito dell'indicazione o dell'interposizione del mediatore (art. 413 cpv. 1 CO). L'obbligo di remunerare il mediatore, tuttavia, è aleatorio nel senso che la mercede è dovuta solo in caso di successo e non per l'estensione dell'attività di mediazione (DTF 138 III 669 consid. 3.1 con riferimenti; v. anche sentenza del Tribunale federale 4A_307/2018 del 10 ottobre 2018 consid. 4.1; Tercier/Bieri/ Carron, op. cit., pag. 718 n. 4934). Oltre alla stipulazione del contratto mediato, occorre che il mediatore dimostri che tra quest’ultima e l’attività da lui messa in atto vi sia un nesso causale psicologico, ravvisabile di per sé anche se l’attività del mediatore non è la causa esclusiva o diretta che ha portato alla conclusione del contratto, bastando anche una causa concorrente o indiretta (DTF 144 III 43 consid. 3.1 pag. 46; 131 III 268 consid. 5.1.2 e riferimenti). Il nesso causale psicologico è dato anche nel caso in cui le trattative vengano interrotte o il mediatore non sia stato coinvolto fino alla conclusione del contratto mediato oppure sia stato coinvolto anche un altro mediatore. In tal caso, non vi è un sufficiente nesso psicologico solo se l'attività del mediatore non ha portato ad alcun risultato, le trattative sono state definitivamente interrotte e la vendita è stata finalmente conclusa su una base completamente nuova (TF del 15 aprile 2020 4A_569/2019 consid. 6.3, del 20 marzo 2019 4A_334/2018 consid. 4.1.2). In linea di principio, l’esistenza di un nesso giuridicamente rilevante per l’applicazione dell’art. 413 cpv. 1 CO viene negata quando il contratto non viene concluso con la persona segnalata dal mediatore, bensì da un terzo; in una simile evenienza non si può infatti, di regola, sostenere che l’attività del mediatore abbia influito attivamente sulla formazione della volontà dell’acquirente finale. Ciò vale, di per sé, anche nel caso in cui sia stata la persona indicata dal mediatore a indurre il terzo a concludere il contratto. Possono tuttavia verificarsi delle situazioni in cui l’esistenza del nesso causale deve ciononostante venir ammessa, in particolare qualora fra il terzo e la persona indicata dal mediatore vi sia una relazione economica o personale così intensa da poterli considerare un tutt’uno (DTF 76 II 378 consid. 3; TF 24 aprile 2008 4A_155/2008 consid. 3.1, 26 luglio 2010 4A_200/2010 consid. 7.1; II CCA 14 luglio 2008 inc. n. 12.2007.160), ritenuto che, per quanto è qui di interesse, la prima eventualità si realizza per esempio laddove il contratto, invece che dalla persona indicata dal mediatore, è concluso da una società da lui partecipata (DTF 76 II 378 consid. 3).
L’onere di provare l’esistenza di un nesso causale psicologico incombe al mediatore. La giurisprudenza gli concede tuttavia un alleggerimento probatorio nel senso che, se dimostra di avere compiuto degli sforzi oggettivamente idonei a favorire la conclusione del contratto che è poi stato stipulato, il nesso causale viene presunto, fatto salvo il caso in cui dalle circostanze del caso concreto risulti il contrario (sentenza del TF 4C.259/2005 del 14 dicembre 2005 consid. 2).
7.1 In merito all’attività svolta dall’attrice, dall’istruttoria è emerso come quest’ultima si sia adoperata nella ricerca di clienti, promuovendo la vendita dell’immobile e segnalando diversi nominativi ai proprietari (doc. EE, interrogatorio S__________ __________ 26 settembre 2017, pag. 2). Dopo essere stata contattata da AP 1 (doc. DD), AO 1 ha prontamente indicato a S__________ __________ (che rappresentava i venditori, vedi verbale di interrogatorio 26 settembre 2017, pag. 2) l’interesse della prima per l’immobile oggetto del contratto di mediazione (doc. D) ed è proprio questa segnalazione che ha permesso l’insorgere della relazione contrattuale tra la qui appellante e i venditori e l’avvio della relativa negoziazione. I documenti prodotti in causa dall’attrice (ma anche dalla convenuta) e le ulteriori risultanze istruttorie attestano l’impegno di AO 1 nell’accompagnare AP 1 verso la conclusione dell’affare, in particolare procurandole la documentazione necessaria affinché potesse valutare la fattibilità da un profilo finanziario e reddituale dell’operazione (doc. D – H, L, R, 11 pag. 2 e 3), organizzando almeno un sopralluogo dello stabile, sollecitandole il versamento della caparra di fr. 50'000.-, che creava una priorità rispetto ad altri interessati (doc. 11), e occupandosi delle trattative in merito alla definizione del prezzo. Tali attività hanno portato alla conclusione della negoziazione tra AP 1 e i venditori con la comunicazione della mediatrice a questi ultimi dell’accettazione del prezzo di fr. 4'500'000.- da parte della prima (la quale aveva ricevuto in copia il messaggio di posta elettronica, doc. H). Poco importa al riguardo se l’attrice è in seguito stata estromessa dalla fase di formalizzazione e stesura degli accordi, per altro per iniziativa della stessa appellante (doc. I, doc. 16; vedi tra le tante TF 4A_75/2016 del 13 settembre 2016 consid. 4.1). In tali circostanze appare evidente che l’attrice ha svolto delle attività di mediazione in relazione all’oggetto del contratto di mediazione suscettibili di favorire la conclusione dell’operazione immobiliare.
7.2 Il fatto che per finire il contratto di compravendita sia stato concluso con la I__________ SA non è in concreto idoneo a interrompere il rapporto di causalità psicologica esistente tra l’attività svolta dall’attrice e la costituzione del diritto di compera a favore della menzionata società, stante lo stretto rapporto di vicinanza tra l’appellante e quest’ultima. Oltre a intrattenere una relazione sentimentale con __________ M__________ (verbale audizione 6 marzo 2018, pag. 1), con il quale ha costituito la I__________ SA unitamente a __________ D__________, l’appellante risulta essere azionista maggioritaria con il 34% delle azioni della menzionata società, mentre gli altri due cofondatori ne possiedono il 33% ognuno (doc. GG). Non si può nemmeno prescindere dal fatto che la predetta società è stata costituita a poche settimane di distanza dall’accettazione del prezzo da parte di AP 1 e dopo che essa ha esplicitamente chiesto all’attrice di non intromettersi nella formalizzazione e nella stesura del contratto di compravendita.
7.3 A nulla vale la tesi riproposta dall’appellante in questa sede, secondo cui la compravendita con la società I__________ SA costituirebbe l’esito di una nuova trattativa del tutto indipendente da quella da lei condotta con l’intermediazione dell’attrice, che si sarebbe conclusa il 3 maggio 2015 (appello, pag. 7 – 10). La circostanza, secondo cui il suo interesse all’acquisto sarebbe svanito con il rifiuto da parte dei venditori della sua offerta di fr. 4'000'000.-, non solo non è dimostrata ma è pure smentita dalle risultanze istruttorie. Se così fosse, non si capisce infatti il motivo per cui l’appellante, nella sua e-mail di risposta del 7 maggio 2015 alla mediatrice, si sia limitata a confermare di avere preso visione del contenuto del precedente messaggio di quest’ultima (in cui veniva confermata ai venditori l’accettazione del prezzo di fr. 4'500'000.- da parte di AP 1, doc. I e 16) senza sollevare alcuna contestazione e senza specificare che non era più interessata alla vendita stante il prezzo troppo elevato. A nulla vale al riguardo la giustificazione dell’appellante di avere agito in quell’occasione quale rappresentante della I__________ SA (peraltro a quel momento non ancora costituita), rispettivamente a nome del nuovo “pool di acquirenti”, non essendoci agli atti alcun riscontro oggettivo ed essendo peraltro poco plausibile, se così fosse stato, che ella, di professione avvocato e quindi ben conscia dei rischi, non si fosse premurata di specificare che in quel frangente non agiva a titolo personale. Ma a smentire la tesi della “seconda trattativa” vi è pure la dichiarazione di S__________ , il quale ha affermato che al 21 maggio 2015 (al momento dello scambio dei messaggi di posta elettronica aventi per oggetto la richiesta di assunzione del pagamento della provvigione) egli era convinto che “l’acquirente era AP 1” precisando che in tale data “i rapporti con l’attrice non erano ancora interrotti” (verbale 26 settembre 2017, pag. 7). Ciò è pure in contrasto con l’ulteriore asserita circostanza, secondo cui la seconda trattativa condotta indipendentemente da P __________ e __________ M__________ si sarebbe conclusa l’8 maggio 2015 con l’accordo di vendita dell’immobile per un prezzo di fr. 4'350'000.- (appello, pag. 10). Inoltre, se la “prima” trattativa condotta dall’attrice fosse davvero terminata il 3 maggio 2015, non si capisce il motivo per cui i venditori non abbiano contestato immediatamente la fattura 11 maggio 2015 con cui l’attrice ha chiesto loro il pagamento della provvigione, che a quel punto e in quell’ipotesi sarebbe stata totalmente ingiustificata. A ciò vada inoltre aggiunto che l’asserito “canale preferenziale di __________ Me__________ e P__________ ”, che avrebbe favorito e permesso la conclusione della compravendita del fondo a I SA, non è suffragata da alcun elemento oggettivo, non potendo riconoscere valore probatorio né all’audizione testimoniale di __________ Me__________, ritenuti il suo coinvolgimento nella vicenda e la sua vicinanza con AP 1, né alle dichiarazioni rese dai venditori nei loro interrogatori (convenuti in causa a titolo subordinato), ritenuto che essi si sono limitati a ripetere quanto contenuto negli allegati introduttivi. La tesi secondo cui la seconda trattativa sarebbe nata “spontaneamente”, oltre che non dimostrata, appare inoltre poco plausibile, atteso che __________ Me__________ fin da subito è stato sistematicamente messo in copia negli scambi di posta elettronica intercorsi tra la convenuta e la mediatrice (doc. 11, 16). Se, come sostenuto dall’appellante, il suo compagno e convivente non aveva alcun interesse all’acquisto dell’immobile prima del 3 maggio 2015, non si capisce la necessità di inviargli in copia le diverse comunicazioni successive a quell’incontro.
7.4 In tali circostanze se ne deve concludere che la I__________ SA è stata costituita ad hoc per finalizzare formalmente la trattativa avente per oggetto l’acquisto del fondo n. __________ RFD di __________ andata a buon fine grazie all’attività svolta dall’attrice. È pertanto a giusta ragione che il Pretore aggiunto ha ritenuto che la menzionata società non fosse altro che un semplice veicolo scelto dalla convenuta per concludere l’operazione immobiliare intermediata da AO 1, riconoscendo l’esistenza di un rapporto causale psicologico.
Le vaghe e soggettive censure esposte dall’appellante in merito all’asserita violazione contrattuale da parte di AO 1 rispettivamente all’entità della mercede riconosciuta, che sarebbe sproporzionata rispetto all’attività svolta (appello, pag. 27 e 28) sono inammissibili per carente motivazione. L’appellante non si confronta in alcun modo con le esaurienti argomentazioni esposte dal Pretore aggiunto al riguardo, limitandosi a contrapporre in modo succinto la propria personale versione dei fatti (art. 311 cpv. 1 CPC).
L’appellante contesta infine con una serie di censure l’esistenza di una valida assunzione di debito da parte sua.
9.1 A suo dire, l’eventuale assuntore di debito sarebbe semmai la I__________ SA, conformemente a quanto pattuito dai venditori e dall’acquirente con il rogito di cui al doc. N. La censura è irrilevante ai fini di causa, l’attrice avendo infatti fondato la sua richiesta sui doc. I e L di data 20 e 21 maggio 2015 e non sulla clausola contenuta nell’atto notarile. Si rileva di transenna che dai documenti I e L, sui quali l’attrice fonda l’assunzione di debito, non risulta che AP 1 agiva in rappresentanza della menzionata società (la cui iscrizione a RC è peraltro avvenuta solo il 22 maggio 2015) né agli atti vi è un qualsiasi riscontro oggettivo atto a confermare tale ipotesi.
9.2 La convenuta osserva in seguito come in ogni caso non vi sarebbe “una valida proposta da parte dell’appellante di assumersi il debito”, rispettivamente “un’autorizzazione alla parte venditrice di comunicare al creditore l’ipotetica assunzione di debito” ai sensi dell’art. 176 cpv. 2 CO (appello, pag. 30). La censura, oltre che inammissibile siccome basata su circostanze mai accennate in prima sede (art. 317 cpv. 1 CPC), è pure infondata e rasenta la malafede, ritenuto che AP 1 è sempre stata messa in copia nei messaggi di posta elettronica di cui è questione (doc. I e L), senza che essa abbia tuttavia sollevato alcuna contestazione in merito.
9.3 Da ultimo l’appellante sostiene che la creditrice, avendo inviato le fatture per il pagamento della provvigione a tre diversi debitori (l’11 maggio 2015 ai venditori e a lei e in seguito pure alla I__________ SA), avrebbe comunque manifestato per atti concludenti di non accettare la proposta di sostituzione del debitore. La censura è irricevibile poiché si fonda su circostanze mai addotte e mai contestate in prima sede (317 cpv. 1 CPC). Negli allegati preliminari la convenuta si è infatti limitata a contestare di avere assunto il debito poiché non vi sarebbe stata alcuna controprestazione, atteso che lo stabile era stato venduto a un terzo e non a lei personalmente. Essa ha invece omesso di contestare la circostanza addotta dall’attrice, secondo cui la fattura a suo nome era stata emessa dopo le comunicazioni del 20 e 21 maggio 2015 (doc. I e L), con cui è stata informata che la provvigione sarebbe stata pagata da lei (doc. S, petizione e duplica ad 11, ad 13, rispettivamente risposta e replica ad 11 e 13). La circostanza che la fattura 11 maggio 2015 a nome dell’appellante è stata inviata a quest’ultima dopo la comunicazione del 20/21 maggio 2015 è pure confermata dai documenti prodotti in causa. Nel messaggio di posta elettronica 20 maggio 2015 l’attrice ha infatti specificato che “per poter stornare la fattura suddetta (quella dell’11 maggio 2015 a nome dei venditori, N.d.R.) ed intestarla alla parte acquirente” necessitava l’accordo dei venditori, in caso contrario “la fattura che vi ho trasmesso come da mandato a suo tempo firmato, rimane per noi valida” (doc. L). Ne discende che con l’emissione di una nuova fattura a nome dell’appellante, successiva alla proposta di assunzione di debito del 20/21 maggio 2015, l’attrice l’ha accettata per atti concludenti (176 cpv. 3 CO). A fronte del successivo comportamento di AP 1 e dei venditori, che non hanno più dato seguito alle richieste di informazione dell’attrice, opponendosi al pagamento della provvigione, il fatto che successivamente essa abbia convenuto in giudizio anche i venditori (chiedendo la loro condanna in via subordinata) non costituisce un motivo per invalidare l’assunzione di debito, come sostenuto dall’appellante.
Le spese processuali e le ripetibili della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 145'800.-, seguono la soccombenza (art. 106 CPC).
Per questi motivi,
richiamati per le spese gli art. 95 e 106 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,
decide: 1. L’appello 28 gennaio 2020 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile. Di conseguenza la sentenza 5 dicembre 2019 della Pretura di Lugano, sezione 1, è confermata.
Gli oneri processuali di fr. 8’500.- sono a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte fr. 5’500.- per ripetibili d’appello.
Notificazione:
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è ammissibile il ricorso in materia civile al Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta a fr. 30'000.-; per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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