AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 11.2020.128
Data decisione, Autorità: 30.08.2022, ICCA
Titolo: Accesso necessario: presupposti perché vi sia rinuncia all'accesso necessario
Incarto n. 11.2020.128
Lugano 30 agosto 2022/jh
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente, Giani e Giamboni
vicecancelliera:
F. Bernasconi
sedente per statuire nella causa OR.2018.193 (accesso necessario) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2, promossa con petizione del 1° ottobre 2018 da
AP 1 (patrocinata dall'avv. PA 1 )
contro
AO 1 e AO 2 (patrocinati dall'avv. dott. PA 2 ),
giudicando sull'appello del 17 settembre 2020 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa dal Pretore aggiunto il 5 agosto 2020;
Ritenuto
in fatto: A. AP 1 è proprietaria della particella n. 1175 RFD di __________ (1111 m²), composta di una porzione pianeggiante e di un pendio adibito a orti e vigna. Da tale fondo il 9 novembre 2006 è stata scorporata a sud la confinante particella n. 889 (277 m²), anch'essa appartenente a AP 1, sulla quale si trova una casa d'abitazione. Più a sud sono situate le limitrofe particelle n. 1019 (139 m²), n. 1020 (137 m²) e n. 1021 (250 m²), appartenenti a terzi, su ognuna delle quali vi è un'abitazione. Ancora più a sud, a confine con la strada pubblica (via C__________: particella n. 188), si situa la particella n. 1022 (317 m²), proprietà coattiva dei cinque fondi appena citati, tutti in
ragione di due ottavi, salvo le particelle n. 889 e n. 1175 (un ottavo ciascuna). Sulla coattiva si trova un piazzale provvisto di tettoia con quattro posteggi interni e quattro esterni, come pure un sentiero pedonale a fondo cieco, pavimentato con sagomati di cemento, che costeggia il confine est delle particelle n. 1021, 1020 e 1019 fino al confine con la particella n. 889.
Il sentiero pedonale continua poi sulla particella n. 889 per raggiungere il confine con la particella n. 1175, la quale beneficia di un diritto di passo pedonale sulla particella n. 889. La particella n. 1022 è gravata da una servitù di passo pedonale e di posteggio in favore delle particelle n. 889, 1019, 1020, 1021 e 1175. Parallela al sentiero pedonale appena citato, a una quota inferiore, si snoda una strada veicolare privata pavimentata in ghiaietto rosa, larga circa 2.80 m, che corre dal confine della particella n. 1046, sulla quale vi è una tettoia con un posteggio, attraverso la particella n. 1047 (317 m²), sulla quale sorge un'abitazione (fondi che appartengono entrambi a AO 2), lungo la particella n. 790 (317 m²), proprietà di AO 1, per raccordarsi infine alla via C__________.
B. Originariamente la particella n. 889 apparteneva a AP 1 era molto vasta, tant'è che comprendeva le odierne particelle n. 889, 1019, 1020, 1021, 1022 e 1175. Nel 1985 o 1986, prevedendo la realizzazione di un progetto edilizio, la proprietaria l'ha frazionata, creando le particelle n. 889, 1019, 1020 e 1021, sulle quali ha edificato case contigue, conservando la proprietà della particella n. 889 e vendendo le altre. Sulla particella n. 1022, costituita in comproprietà coattiva, essa ha creato posteggi e un sentiero pedonale per le citate case. Il 9 novembre 2006, come detto, dalla particella n. 889 è stata scorporata la porzione a nord, che ha formato la particella n. 1175. In vista dell'edificazione di tale particella, passata da zona agricola a zona edificabile nell'agosto del 2007, AP 1 ha chiesto a AO 1 e AO 2 di poter raccordare il proprio fondo con un passo veicolare alla via C__________ tramite la strada già esistente sulle loro proprietà. AO 1 e AO 2 hanno rifiutato.
C. Il 13 luglio 2017 AP 1 ha convenuto AO 1 e AO 2 per un tentativo di conciliazione davanti al Segretario assessore del Distretto di Lugano, sezione 2, formulando le seguenti richieste di giudizio:
Il signor AO 1 è condannato a far iscrivere al registro fondiario di __________ una servitù di passaggio pedonale e veicolare in favore della particella n. 1175 RFD di __________ e a carico della particella n. 790 RFD di __________ (sulla porzione indicata in rosa nella planimetria doc. D), dietro versamento di un'indennità di CHF 24 000.-- (riservata un'eventuale perizia giudiziaria) ex art. 694 CC.
La signora AO 2 è condannata a far iscrivere al registro fondiario di __________ una servitù di passaggio pedonale e veicolare in favore della particella n. 1175 RFD di __________ e a carico della particella n. 1047 RFD di __________ (sulla porzione indicata in blu nella planimetria doc. D), dietro versamento di un'indennità di CHF 13 200.-- (riservata un'eventuale perizia giudiziaria) ex art. 694 CC.
È fatto ordine all'ufficiale del registro fondiario di __________ di procedere con l'iscrizione delle servitù di passo sopra citate qualora i signori AO 1 e AO 2 non procedessero alle iscrizioni entro 10 giorni dal pagamento dell'indennità.
Il 26 settembre 2018, dopo una sospensione della procedura per trattative, il tentativo di conciliazione è decaduto infruttuoso e il Segretario assessore ha rilasciato all'istante l'autorizzazione ad agire. Le spese di fr. 700.– sono state poste a carico dell'istante, con possibilità di addebitarle ai soccombenti nel caso in cui fosse stata promossa la causa di merito (inc. CM.2017.505).
D. Con petizione del 1° ottobre 2018 AP 1 ha convenuto AO 1 e AO 2 davanti al Pretore aggiunto del Distretto di Lugano, sezione 2, per ottenere quanto chiesto in sede conciliativa. Nella loro risposta del 28 febbraio 2019 i convenuti hanno proposto di respingere l'azione. In una replica del 16 maggio 2019 l'attrice ha ribadito le sue richieste. Altrettanto hanno fatto i convenuti in una duplica del 17 giugno 2019. Alle prime arringhe dell'11 settembre 2019 le parti hanno confermato i loro punti di vista e notificato prove. L'istruttoria è iniziata il 25 settembre 2019. Invitato a disporre una perizia sull'ammontare delle indennità dovute per l'ottenimento degli accessi necessari, il Pretore aggiunto ha deciso che il referto sarebbe stato assunto solo qualora la petizione fosse stata da accogliere. L'istruttoria è così stata chiusa il 9 dicembre successivo. Alle arringhe finali le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte. Nel proprio allegato del 23 gennaio 2020 l'attrice ha riaffermato le sue richieste. Nel loro memoriale del 13 febbraio 2020 i convenuti hanno proposto una volta ancora di respingere l'azione. Statuendo con sentenza del 5 agosto 2020, il Pretore aggiunto ha respinto la petizione e ha posto le spese processuali di fr. 2900.– a carico dell'attrice, tenuta a rifondere ai convenuti fr. 1800.– ciascuno per ripetibili.
E. Contro la sentenza appena citata AP 1 è insorta a questa Camera con un appello del 17 settembre 2020 in cui chiede di annullare il giudizio impugnato e di rinviare gli atti al Pretore aggiunto perché gravi le particelle n. 790 e 1047 RFD delle servitù di accesso necessario, previo accertamento delle indennità dovute ai convenuti per l'ottenimento di tali servitù, e ordini l'iscrizione delle stesse nel registro fondiario. Nelle loro osservazioni del 4 novembre 2020 AO 1 e AO 2 propongono di respingere l'appello.
Considerato
in diritto: 1. Le decisioni finali emanate dai Pretori o dai Pretori aggiunti con la procedura ordinaria sono impugnabili mediante appello entro 30 giorni dalla notificazione (art. 311 cpv. 1 CPC), sempre che il valore litigioso raggiungesse almeno fr. 10 000.– secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). Nella fattispecie il Pretore aggiunto non ha fissato il valore litigioso. Ora, nelle controversie che vertono sulla concessione di un accesso necessario il valore litigioso è determinato da quello che tale diritto ha per il fondo dominante o dalla svalutazione causata al fondo serviente, se questa è maggiore (DTF 136 III 63 consid. 1.1.1; più di recente: sentenza 5A_670/2019 del 10 febbraio 2020 consid, 1.2; analogamente: I CCA, sentenza inc. 11.2018.12 del 28 dicembre 2018, consid. 2). In concreto risulta che l'attrice ha proposto ai convenuti indennizzi per la servitù di passo di fr. 24 000.– e di fr. 13 200.–, di modo che il valore litigioso di fr. 10 000.– può reputarsi raggiunto, ciò che del resto i convenuti non revocano in dubbio. Sotto questo profilo l'appello in esame è pertanto ricevibile.
La sentenza impugnata, del 5 agosto 2020, è stata intimata alle parti l'11 agosto
L'avviso di ricevimento è stato depositato nella casella postale dell'appellante l'indomani e la sentenza impugnata è stata ritirata dal patrocinatore dell'attrice il 24 agosto 2020 (tracciamenti degli invii n. 98.__________, agli atti). Ciò non toglie che il termine d'impugnazione fosse già cominciato a decorrere il 20 agosto 2020, il giorno dopo la scadenza del termine di giacenza dell'invio (sette giorni) presso l'ufficio postale (art. 138 cpv. 3 lett. a CPC; DTF 143 III 18 consid. 4.1; da ultimo: I CCA, sentenza inc. 11.2019.76 del 12 agosto 20,9 consid. 3). Inoltrato il 17 settembre 2020 (timbro postale sulla busta d'invio), entro 30 giorni dalla scadenza di quel termine, l'appello in esame è in ogni modo tempestivo e come tale ammissibile.
Nella sentenza impugnata il Pretore aggiunto ha riepilogato anzitutto i criteri che disciplinano l'ottenimento di un accesso necessario (pag. 3, seconda metà). Ciò premesso, egli ha accertato che la particella n. 1175 è divenuta edificabile nel 2007, che tale fondo non dispone di un accesso sufficiente alla strada pubblica e che la soluzione meno pregiudizievole per un collegamento sarebbe quella di passare lungo la strada esistente sulle particelle n. 1047 e 790, proprietà dei convenuti (pag. 4 in alto). Se non che, egli ha soggiunto, l'attrice non può rivendicare simile diritto, poiché si è preclusa essa medesima il collegamento veicolare della particella n. 1175 alla pubblica via. Proprietaria dell'originaria particella n. 889, nel 1985/86 essa ha avviato un progetto immobiliare per l'edificazione di quattro case contigue, scorporando da tale fondo le particelle n. 1019, 1020, 1021 e 1022. Sulla residua particella n. 889, come pure sulle particelle n. 1019, 1020 e 1021 essa ha poi costruito quattro stabili. Quelli eretti sulle particelle n. 1091, 1020 e 1021 sono stati venduti a terzi. La particella n. 1022 invece è stata costituita in comproprietà coattiva e su di essa l'attrice ha formato due posteggi per ogni particella con un passaggio pedonale che permette alla nuova particella n. 889, così come alle particelle n. 1019, 1020 e 1021, di raggiungere la via C__________. Per il Pretore aggiunto dunque l'attrice, compiendo nel 1985 una scelta di massimo sfruttamento edilizio, si è preclusa definitivamente il collegamento veicolare della particella n. 1175 alla pubblica via (sentenza impugnata, pag. 4, quarto paragrafo).
Quanto alla particella n. 1075, ha continuato il Pretore aggiunto, essa è stata ricavata dall'attrice nel novembre del 2006 dalla residua particella n. 889, profittando della circostanza che grazie alla revisione del piano regolatore comunale, discussa già nel 2002 ed entrata in vigore nel 2007, anche la porzione più a nord della particella n. 889 sarebbe divenuta edificabile. Sulla particella n. 1175 l'attrice ha poi riportato una quota di comproprietà coattiva della particella n. 1022 corrispondente a un posteggio e alla possibilità di usare il passaggio pedonale (sentenza impugnata, pag. 5 seg.). A mente del Pretore aggiunto, in definitiva, se la prima scelta edificatoria dell'attrice compiuta contando sul fatto che la parte settentrionale della particella n. 889 sarebbe rimasta inedificabile denota una ‟grossolana assenza di lungimiranzaˮ, il successivo frazionamento con conseguente riporto delle servitù di passo e di posteggio sul nuovo fondo dimostrano la ‟volontà coscienteˮ di servire la particella n. 1175 del solo accesso pedonale, onde la reiezione della petizione per difetto di uno stato di necessità ‟giuridicamente tutelabileˮ.
L'attrice contesta altresì l'opinione del Pretore, secondo cui essa si è accomodata consapevolmente, in concomitanza con il frazionamento della particella n. 889 prima del cambio di zona, di un diritto di passo pedonale e di un posteggio, giacché anche senza il frazionamento quella particella non aveva un accesso alla pubblica via. E assegnare un parcheggio alla nuova particella era l'unica possibilità in quel momento per assicurare al fondo un accesso indiretto – ancorché insufficiente – alla via pubblica. Da ultimo l'appellante afferma che il suo interesse all'accesso veicolare prevale sullo stato di fatto attuale, che le arreca un importante danno economico per l'impossibilità di sfruttare debitamente un terreno edificabile in una zona pregiata. In funzione di ciò essa chiede pertanto di annullare il giudizio impugnato e di rinviare gli atti al Pretore aggiunto perché gravi le particelle n. 790 e 1047 RFD delle servitù di accesso necessario, previo accertamento delle indennità dovute ai convenuti per l'ottenimento di tali servitù, e ordini l'iscrizione di quei diritti nel registro fondiario.
Nella sentenza apparsa in DTF 134 III 51 consid. 4 il richiedente aveva determinato mediante divisioni, riunioni e alienazioni i confini della propria particella, riservandosi un accesso alla pubblica via risultato poi insufficiente. In quel caso il Tribunale federale ha ritenuto che l'interessato fosse cosciente delle difficoltà d'accesso al suo fondo e che si accontentasse della via da lui creata, di modo che non poteva pretendere un accesso necessario su terreni altrui. Altrettanto vale per un proprietario che rinunci ad adattare i suoi progetti edilizi alle condizioni topografiche dei luoghi e rifiuti di scegliere soluzioni ragionevolmente esigibili per evitare di ledere i diritti dei vicini (DTF 136 III 130 consid. 5.4). Se invece la destinazione dei luoghi si è modificata per ragioni oggettive (ad esempio in seguito allo sviluppo di un agglomerato che trasforma fondi agricoli in aree edificabili) non si può rimproverare all'acquirente di terreni agricoli di avere creato egli stesso la necessità di un accesso necessario per avere costruito una casa dopo avere ricevuto l'autorizzazione necessaria. Se la situazione dei luoghi si è modificata, è possibile che l'accesso del quale una persona si sia accomodata non sia più sufficiente (DTF 93 II 167 consid. 3, 85 II 392 consid. 1b, ripresi in: Piotet in Commentaire romand, CC I, Basilea 2010, n. 22 ad art. 694; Pradervand-Kernen, Obtention d’un accès suffisant en vue de la construction d’un immeuble: moyens de droit public et de droit privé, en particulier la constitution d’une servitude de passage nécessaire in: ZBGR/RNRF 97/2016 pag. 392).
La situazione è mutata nel 2006, quando la porzione nord della particella n. 889, a uso agricolo, è divenuta la nuova particella n. 1175, la quale dal 2007 si trova in zona edificabile. A quel momento l'accesso pedonale alla particella n. 1175 non risultava più sufficiente ed è venuto a crearsi uno stato di necessità. Non a torto l'appellante fa valere di conseguenza che non può esserle rimproverato un comportamento lesivo della buona fede per avere scelto, nel 1985, una soluzione edilizia che lasciasse l'allora particella n. 889 senza possibilità di accesso veicolare. Costei non poteva prevedere infatti che a distanza di vent'anni gran parte della particella n. 889 sarebbe divenuta edificabile (1111 m² per rapporto ai 1388 m² della superficie originaria), né il Pretore aggiunto accenna indizi concreti che avrebbero dovuto indurre concretamente a fare assegnamento su un'urbanizzazione a lungo termine. Quanto al fatto che l'attrice si sarebbe accomodata nel 2006 del passo pedonale, iscrivendo anche in favore della particella n. 1175 (contestualmente alla creazione di tale fondo) un diritto di passo pedonale e assicurandosi la contitolarità coattiva della particella n. 1022, come pure un parcheggio e il passo pedonale sulla particella n. 889, vale quanto si è già spiegato, ovvero che si preclude il diritto a un accesso necessario solo chi si accomoda di uno stato di necessità da lui medesimo determinato, non chi viene a trovarsi in uno stato di necessità per intervenute mutazioni oggettive nello statuto giuridico dei fondi.
Se ne conclude che il Pretore aggiunto, limitando il suo esame alla questione di sapere se l'attrice si sia preclusa il diritto a un accesso necessario, risolvendolo per altro in un modo che non può essere condiviso, non ha applicato correttamente l'art. 694 cpv. 1 CC. Egli non poteva concludere in effetti che il passaggio di minor danno è quello attraverso le particelle n. 790 e 1047 RFD senza ponderare d'ufficio anche la ragionevole possibilità di eseguire un accesso necessario lungo le particelle n. 889, 1019, 1020, 1021 e 1022, come fanno notare i convenuti (osservazioni all'appello, pag. 6). Nelle condizioni descritte non rimane che annullare la sentenza impugnata e rinviargli gli atti per nuovo giudizio. A tal fine egli terrà conto del fatto che una richiesta di accesso necessario va diretta “in primo luogo contro il vicino dal quale, a causa dello stato preesistente della proprietà e della viabilità, si può più ragionevolmente esigere la concessione del passo” e “in secondo luogo contro coloro per i quali il passaggio è di minor danno” (art. 694 cpv. 2 CC). Dovesse giungere alla conclusione che l'azione di AP 1 merita accoglimento, egli ordinerà una perizia sull'ammontare delle indennità litigiose.
Le spese del giudizio odierno seguirebbero il principio della soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). In concreto l'appello va accolto nella misura in cui tende all'annullamento della sentenza impugnata, mentre per quanto riguarda il merito il caso rimane aperto, non potendosi prevedere come statuirà il Pretore aggiunto in esito al rinvio degli atti da parte di questa Camera. In circostanze simili conviene suddividere le spese processuali a metà e compensare le ripetibili (v. DTF 139 III 351 consid. 6). Sulle spese di primo grado il Pretore aggiunto deciderà nuovamente nell'ambito del nuovo giudizio.
Quanto ai rimedi giuridici esperibili contro la presente decisione sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge anche la soglia di fr. 30 000.– nella prospettiva dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 1).
Per questi motivi,
decide: 1. L'appello è accolto, la sentenza impugnata è annullata e gli atti sono rinviati al Pretore aggiunto per nuovo giudizio nel senso dei considerandi.
Le spese processuali di fr. 2900.–, da anticipare dall'appellante, sono poste a carico delle parti in ragione di metà ciascuno, compensate le ripetibili.
Notificazione:
– avv. ; – avv. dott. .
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2.
Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali, pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso in materia civile è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma
non nei procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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