AIUTO RICERCA
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Numero d'incarto: 52.2019.631
Data decisione, Autorità: 04.11.2021, TRAM
Titolo: Contributo sostitutivo per la mancata realizzazione di aree di svago
Incarto n. 52.2019.631
Lugano 4 novembre 2021
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Giovan Maria Tattarletti, vicepresidente, Matea Pessina, Sarah Socchi
vicecancelliere:
Federico Lantin
statuendo sul ricorso del 10 dicembre 2019 della
RI 1 patrocinata da: PA 1
contro
la risoluzione del 6 novembre 2019 (n. 5528) del Consiglio di Stato che accoglie parzialmente l'impugnativa inoltrata dalla ricorrente avverso la decisione del 14 febbraio 2017 con la quale il Municipio di Melide le ha ingiunto la riscossione del contributo compensativo, fissato al momento del rilascio delle licenze edilizie dell'11 e 23 febbraio 2011, per la mancata realizzazione di piazzali da gioco/aree di svago ai mapp. __________, __________ e __________ e intimato, conformemente alla licenza edilizia del 23 dicembre 2016, la realizzazione di un piazzale da gioco/area di svago al mapp. __________ di quel Comune;
ritenuto, in fatto
A. a. Il mapp. __________ di Melide e i mapp. __________ e __________ con cui confina verso nord rispettivamente verso est, sono intavolati a registro fondiario come proprietà per piani (PPP). Il mapp. __________ confina inoltre verso ovest con il mapp. , di proprietà di M e M__________. Tutti questi sedimi sono assegnati dal vigente piano regolatore alla zona residenziale semi-estensiva (R3). I mapp. __________ e __________ confinano verso ovest con la part. , di proprietà di E, situata in misura preponderante in zona forestale, salvo una porzione a nord-est pure ubicata in zona residenziale semi-intensiva (R3).
b. Il 3 dicembre 2007, il Municipio ha rilasciato alla RI 1 la licenza edilizia per l'edificazione di uno stabile residenziale al mapp. __________, in seguito frazionato nelle part. __________, __________ e __________.
In data 20 maggio 2009, l'Esecutivo comunale ha rilasciato all'istante una licenza in variante per lo stabile residenziale previsto sui mapp. __________ e __________.
c. Il 27 gennaio 2011, la RI 1 ha inoltrato al Municipio una planimetria dei fondi con l'indicazione delle superfici destinate allo svago che avrebbero dovuto essere messe a disposizione degli edifici denominati blocco A (mapp. __________), B (mapp. __________) e C (previsto al mapp. __________) e più precisamente:
Blocco A: 110 m2
Blocco B: 77 m2
Blocco C: 151 m2
d. L'11 febbraio 2011, il Municipio ha rilasciato alla RI 1 un'ulteriore licenza edilizia in variante per l'edificazione dello stabile residenziale ai mapp. __________ (blocco A) e mapp. __________ (blocco B). Il permesso, regolarmente cresciuto in giudicato, era sottoposto, tra le altre, alla seguente condizione:
(…)
g) l'art. 30 NAPR piazzali da gioco, aree di svago prescrive la formazione di un'area da riservare al gioco dei bambini ed allo svago pari ad almeno il 20% della superficie edificabile del fondo, calcolata come segue:
i fondi __________ e __________ hanno beneficiato di un travaso di SUL dal fondo __________, il progetto approvato con questa variante sfrutta una SUL di 1'135 mq; la superficie edificabile di riferimento ammonta a 1'892.15 mq (1'135/0.6); di conseguenza, la superficie di svago e di gioco deve essere pari a 378 mq.
In caso di mancata realizzazione, il Municipio preleva un contributo compensativo pari al 25% del costo dell'opera che si dovrebbe realizzare, incluso il costo del terreno, conformemente al citato art. 30 NAPR.
Il contributo viene stabilito secondo i seguenti parametri: il costo dell'opera, incluso il costo del terreno, tenuto conto del coefficiente di ponderazione del 25%, è valutato in Fr. 200.-/mq (costo del terreno Fr. 700.-/mq, costo sistemazione Fr. 100.-/mq). Il contributo compensativo ammonta a Fr. 75'600.- (378 x 200).
L'allestimento dell'area di svago e di gioco o il versamento del contributo compensativo devono avvenire prima del rilascio del certificato di abitabilità.
(…)
e. Il 23 febbraio 2011, il Municipio ha rilasciato alla RI 1 la licenza edilizia per l'ampliamento dell'edificio residenziale collocato ai mapp. __________ e __________, mediante l'edificazione del blocco C al mapp. __________. Il permesso, regolarmente cresciuto in giudicato, era sottoposto, tra le altre, alla seguente condizione:
(…)
l) l'art. 30 NAPR piazzali di gioco, aree di svago prescrive la formazione di un'area da riservare al gioco dei bambini ed allo svago pari ad almeno il 20% della superficie edificabile del fondo, in caso di stabili residenziali con 4 o più appartamenti. Lo stabile in oggetto è l'ampliamento di un edificio al beneficio di una precedente licenza con istante RI 1, il numero complessivo di appartamenti ammonta pertanto a 12 unità.
In caso di mancata realizzazione dell'area verde, il Municipio preleva un contributo compensativo pari al 25% del costo dell'opera che si dovrebbe realizzare, incluso il costo del terreno, conformemente al citato art. 30 NAPR.
Il contributo viene stabilito secondo i seguenti parametri: il costo dell'opera, incluso il costo del terreno, tenuto conto del coefficiente di ponderazione del 25%, è valutato in Fr. 200.-/mq (costo del terreno Fr. 700.-/mq, costo sistemazione Fr. 100.-/mq).
Invece di considerare la superficie edificabile del fondo, si concede limitatamente al mapp. __________ un abbuono a causa della natura impervia del terreno, e si ritiene la superficie edificabile sfruttata di 790 mq (474/06), che ridotta al 20% equivale a 158 mq. Il contributo compensativo ammonta a Fr. 31'600.- (158 x 200).
L'allestimento dell'area di svago e di gioco o il versamento del contributo compensativo devono avvenire prima del rilascio del certificato di abitabilità.
(…)
f. Il 18 novembre 2011, il Municipio ha rilasciato alla RI 1 il permesso per l'ampliamento dell'edificio residenziale, mediante l'edificazione del blocco D sul mapp. __________, in seguito frazionato nelle part. __________ e __________. La part. __________ è stata poi a sua volta frazionata nei mapp. __________ e __________.
g. Il 23 dicembre 2016, il Municipio ha rilasciato alla RI 1 una licenza in variante in relazione al blocco D ubicato, a seguito dei vari frazionamenti, al mapp. __________. Il permesso era sottoposto, tra le altre, alla seguente condizione:
(…)
b) la sistemazione, prima del rilascio dell'Attestato di abitabilità, di una superficie di giardino, a monte dell'edificio, convenientemente allestita da adibirsi ad area di svago comune e accessibile da parte di tutti i condomini residenti nel Condominio __________ A, B, C e D.
(…)
Adito dalla RI 1, il Consiglio di Stato, dopo averle prospettato una possibile reformatio in peius (cfr. decreto n. 5564 del 6 novembre 2019), ha annullato integralmente la licenza edilizia, rinviando gli atti all'Esecutivo comunale affinché, esperiti i necessari accertamenti, statuisca di nuovo sulla domanda di variante (cfr. ris. gov. n. 6434 dell'11 dicembre 2019). La decisione governativa è cresciuta in giudicato.
h. Nel frattempo, richiamate le licenze edilizie dell'11 febbraio 2011, del 23 febbraio 2011 e del 23 dicembre 2016, con decisione del 14 febbraio 2017 il Municipio ha ingiunto alla RI 1 quanto segue:
Blocchi A e B CHF 75'600.-
Blocco C CHF 31'600.-
-Totale CHF 107'200.-
È intimata la realizzazione di un piazzale da gioco/area di svago convenientemente sistemata, presso il blocco D, con una superficie praticabile minima pari a 52 m2.
Il pagamento del contributo complessivo richiesto dovrà avvenire entro 30 giorni dall'emissione della relativa fattura, allegata alla presente.
L'eventuale rimborso del contributo richiesto, o parte di esso, potrà avvenire solo dopo la comprovata realizzazione di ulteriori possibili superfici verdi adibite ad aree di svago comuni e convenientemente sistemate.
L'eventuale realizzazione di ulteriori aree di svago di cui al p.to 4), potrà essere eseguita solo dopo la presentazione di un'istanza di Notifica lavori di secondaria importanza (art. 6 RLE) e il rilascio del relativo permesso di costruzione.
Il rilascio dei certificati di abitabilità tuttora mancanti è subordinato al pagamento del tributo di cui al p.to 1) e alla realizzazione dell'area di cui al p.to 2).
B. Con giudizio del 6 novembre 2019, il Consiglio di Stato ha parzialmente accolto il ricorso presentato dalla RI 1 avverso la decisione municipale, annullandola limitatamente al pto. 6 e confermandola per il resto.
Rilevato preliminarmente che il contributo sostitutivo previsto dall'art. 30 delle norme di attuazione del piano regolatore (NAPR) è una prestazione pecuniaria che sostituisce l'obbligo di realizzare l'area di svago allorquando ciò risulta oggettivamente impossibile, il Governo ha anzitutto ritenuto che il fatto di subordinare i permessi rilasciati alla condizione di formare un'area di svago e, in caso di mancata realizzazione, di prelevare un contributo sostitutivo fosse inammissibile, siccome contrario al diritto. Considerato tuttavia che le licenze in questione erano cresciute in giudicato e che non potevano quindi essere rimesse in discussione né tantomeno revocate, essendo state nel frattempo utilizzate, l'Esecutivo cantonale ha considerato esigibile la richiesta del versamento del contributo sostitutivo, posto che la condizione dell'esistenza di 4 e più appartamenti prevista dall'art. 30 NAPR sarebbe soddisfatta, dovendo il Condominio __________ essere considerato un'unica entità. Di seguito, ha disatteso la richiesta della RI 1 di mettere a disposizione il mapp. __________ quale luogo idoneo per la creazione dell'area di svago, in quanto tale uso presupporrebbe l'inoltro di un'apposita domanda di costruzione. Infine, il Consiglio di Stato ha ritenuto che non fosse possibile subordinare il rilascio del certificato di abilità al pagamento del contributo sostitutivo rispettivamente alla realizzazione dell'area di svago presso il blocco D, annullando di conseguenza il pto. 6 della decisione municipale.
C. Contro il predetto giudizio governativo, la RI 1 si aggrava dinanzi al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che sia annullato unitamente alla decisione municipale e postulando che gli atti siano rinviati al Municipio affinché proceda nel senso dei considerandi ed emetta una nuova decisione.
La ricorrente si duole sostanzialmente di un'applicazione errata del diritto e di un accertamento inesatto e incompleto dei fatti da parte delle Autorità inferiori. Anzitutto, lamenta che il Consiglio di Stato avrebbe a torto confermato la richiesta di pagamento del contributo compensativo nonostante che l'art. 30 NAPR prescriverebbe il pagamento del contributo soltanto in caso di oggettiva impossibilità alla realizzazione delle superfici di svago. Di seguito, contesta l'applicazione, al caso di specie, dell'art. 30 NAPR, ritenuto che i blocchi A, B, C e D dovrebbero essere considerati quali stabili indipendenti tra loro e non quale unica entità abitativa (condominio), motivo per cui non sarebbe adempiuta la condizione dei 4 e più appartamenti prevista dalla norma comunale succitata. Proseguendo, la ricorrente censura il metodo di calcolo utilizzato dal Municipio per la fissazione del contributo compensativo. A suo dire, l'unico valore utilizzabile sarebbe quello di stima e non quello commerciale o quello accertabile raffrontando i terreni vicini, motivo per cui l'importo di fr. 700.- utilizzato dal Municipio sarebbe eccessivo. Di seguito, lamenta una disparità di trattamento per rapporto allo stabile residenziale denominato residenza __________ ubicato ai mapp. __________ e __________, in relazione al quale il Municipio, nella fissazione e imposizione del contributo compensativo, avrebbe considerato i fondi disgiunti, pur trattandosi di volumi adiacenti con autorimessa comune. Proseguendo, richiamato il proprio scritto del 27 gennaio 2011 con relativa planimetria, l'insorgente argomenta che i fondi in questione disporrebbero già delle aree di svago richieste. A comprova di ciò, produce un ulteriore piano datato 17 marzo 2017. Inoltre, ripropone il mapp. __________ quale spazio idoneo per la creazione di un'area di svago. Oltre a ciò, argomenta che il Municipio, prima di ordinare il pagamento del contributo compensativo, avrebbe dovuto fissare un termine perentorio per la realizzazione delle aree di svago. Infine, lamenta che il rimborso del contributo sarebbe stato erroneamente subordinato alla realizzazione di aree di svago comuni e accessibili a tutti i condomini dei blocchi A, B, C e D, condizione che non sarebbe prevista dalle precedenti licenze edilizie né dall'art. 30 NAPR.
D. a. All'accoglimento dell'impugnativa si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni.
A identica conclusione perviene il Municipio, richiamando le sue precedenti prese di posizione dinanzi al Governo e producendo in questa sede copia i certificati di abitabilità delle unità abitative presenti nei blocchi A, B, C e D.
b. In replica l'insorgente si riconferma nelle proprie tesi e domande. Il Consiglio di Stato e il Municipio non hanno duplicato.
E. In sede di istruttoria, il Tribunale ha richiamato dal Consiglio di Stato il decreto del 6 novembre 2019 (ris. n. 5564) e la decisione dell'11 dicembre 2019 (ris. n. 6434) di cui all'incarto EDI.2017.48. Trattandosi di documenti noti alle parti, non sono state chieste osservazioni.
Considerato, in diritto
1.2. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti (art. 25 cpv. 1 LPAmm), completati con le due citate decisioni richiamate dal Governo. La situazione dei luoghi e dell'oggetto della controversia emerge con sufficiente chiarezza dalle fotografie agli atti e dalle immagini visibili su Google Map e Street View (cfr. a quest'ultimo riguardo, STF 1C_382/2015 del 22 aprile 2016 consid. 6.5, 1C_138/2014 del 3 ottobre 2014 consid. 2.3, 1C_326/2011 del 22 marzo 2012 consid. 2.1). A una valutazione anticipata (cfr. DTF 141 I 60 consid. 3.3 e rimandi), le prove sollecitate dalla ricorrente (sopralluogo, perizia, richiamo dal Municipio degli incarti relativi alle procedure di assoggettamento dei mapp. __________ e __________, richiamo dal Consiglio di Stato dell'incarto integrale EDI.2017.48 ecc.) non appaiono idonee ad apportare al Tribunale la conoscenza di ulteriori elementi rilevanti ai fini del giudizio.
2.2. L'art. 30 NAPR, recante il titolo Piazzali da gioco, aree di svago, recita:
Nelle zone destinate alla residenza con case di 4 e più appartamenti, deve essere prevista una superficie di terreno, convenientemente sistemata, da riservare al gioco dei bambini od area di svago pari ad almeno il 20% della superficie edificabile del fondo.
Nel caso in cui la formazione di aree di svago è oggettivamente impossibile il Municipio preleva un contributo compensativo pari al 25% del costo dell'opera che si dovrebbe realizzare incluso il costo del terreno.
Deroghe alle precedenti disposizioni sono ammesse in particolare nella zona R5.
2.3. L'obbligazione di formare aree di svago e di ricreazione annesse agli edifici è di natura analoga a quella che impone di realizzare i posteggi necessari. Si tratta di una restrizione della proprietà consistente in un'obbligazione di fare (cfr. Adelio Scolari, Commentario, Cadenazzo 1996, ad art. 29 LALPT n. 267, n. 287 segg.).
L'area di svago deve essere idonea allo scopo. Quest'esigenza non è soddisfatta se la superficie è troppo esigua e presenta una configurazione inadeguata. L'area di svago deve essere effettivamente a disposizione per il gioco dei bambini; l'esistenza di un prato verde in cui non si può giocare non adempie lo scopo della legge (cfr. Scolari, op. cit., ad art. 27 LE n. 1066-1067 e rimandi). Le case costruite in contiguità, come le case a schiera, non possono essere assimilate a edifici di appartamenti; non può quindi essere imposta né la formazione di aree di svago e di ricreazione, né il contributo sostitutivo (cfr. Scolari, op. cit., ad art. 29 LALPT n. 289).
2.4. Il contributo sostitutivo è dovuto quando l'adempimento dell'obbligazione reale risulta oggettivamente impossibile o sproporzionato. Se la formazione di aree di svago è possibile senza difficoltà e spese sproporzionate, l'autorità non può dispensare il proprietario mediante pagamento del contributo (cfr. Scolari, op. cit., ad art. 27 LE n. 1069).
Il contributo sostitutivo è commisurato al vantaggio risentito dall'esenzione dell'obbligazione primaria. L'indennità viene dunque fissata tenendo conto, da una parte, dei costi che il proprietario esonerato dall'obbligo risparmia dalla costruzione delle aree di svago e di ricreazione; dall'altra, dal miglior uso che può fare del fondo privo dell'area di svago (cfr. decisione della Verwaltungsrekurskommission St. Gallen del 12 dicembre 2006, in: GVP 2006 n. 36 pag. 157 segg. consid. 6c; sentenza del Verwaltungsgericht St. Gallen del 16 ottobre 1999, in: GVP 1999 n. 20 pag. 51 segg.).
Il contributo sostitutivo può essere chiesto anche dopo la concessione della licenza edilizia allorché l'impossibilità di realizzare le aree di svago si manifesta nel corso dell'esecuzione dei lavori. Il proprietario può comunque sempre realizzare l'area di svago richiesta e chiedere poi la restituzione del contributo versato (cfr. Scolari, op. cit., ad art. 29 LALPT n. 291).
2.5. Contributi compensativi (blocchi A, B e C)
2.5.1. Nel caso concreto, con le licenze edilizie dell'11 e 23 febbraio 2011 il Municipio ha imposto una condizione di licenza che in sostanza stabiliva che, in caso di mancata realizzazione dell'area verde, sarebbe stato riscosso dalla ricorrente un contributo compensativo giusta l'art. 30 NAPR. Il contributo è stato fissato per i blocchi A e B a fr. 75'600.- {378 m2 x [25% (fr. 700.-/m2 + fr. 100.-/m2]} e per il blocco C a fr. 31'600.- {158 m2 x [25% (fr. 700.-/m2 + fr. 100.-/m2]). Tali licenze sono passate in giudicato incontestate e sono state utilizzate dall'insorgente per l'edificazione dei blocchi A, B e C. Ne deriva che, nella misura in cui l'insorgente, per contestare la riscossione del contributo sostitutivo di cui al pto. 1 della decisione municipale del 14 febbraio 2017, censura ora l'ammissibilità della citata condizione, la sussistenza dei requisiti (in particolare di quello che esige la presenza di una casa d'abitazione con più di 4 appartamenti) per l'applicazione dell'art. 30 NAPR e l'ammontare del contributo, le sue critiche vanno considerate, oltre che tardive, abusive, in quanto configurano un venire contra factum proprium inconciliabile con il principio costituzionale della buona fede (cfr. sentenza del Verwaltungsgericht Luzern del 30 settembre 2016, in: LGVE 2017 IV n. 6 consid. 3.4 e 5.2, confermata da: STF 1C_525/2016 del 9 febbraio 2017; cfr. pure, sul tema, STF 2C_334/2014 del 9 luglio 2015 consid. 2.5.1; STA 52.2013.405 del 18 settembre 2013 confermata da STF 2C_1037/2013 del 3 aprile 2014; STA 90.2009.29 del 23 maggio 2011 consid. 3, 52.2007.3 del 5 febbraio 2008 consid. 2). Le obiezioni sollevate vanno dunque disattese siccome irricevibili.
Esse sarebbero comunque da respingere in quanto manifestamente infondate. Lo stabile residenziale __________, composto dai blocchi A (mapp. __________), B (mapp. __________), C (mapp. __________) e D (mapp. ), è infatti con ogni evidenza paragonabile ad una residenza plurifamiliare (cfr. immagini visibili su Google Map e Street View). Le licenze edilizie rilasciate nel corso degli anni facevano chiaro riferimento a un unico stabile residenziale, indicando l'edificazione dei nuovi blocchi quale ampliamento dello stabile esistente (cfr. documenti agli atti). I diversi stabili presentano inoltre un accesso comune su/da Via __________ (part.) e risultano interconnessi tra loro, visto che alcuni posti auto dell'autorimessa n. 2 al blocco C sono a disposizione degli inquilini del blocco B e 3 posti auto dell'autorimessa al blocco B sono a disposizione degli inquilini del blocco D (cfr. licenze edilizie agli atti, cfr. estratto del registro fondiario SIFTI). Complessivamente, i diversi blocchi presentano - salvo errore - 14 appartamenti [blocco A (2 appartamenti); blocco B (8 appartamenti); blocco C (3 appartamenti); blocco D (1 appartamento)]. Ne deriva che la condizione dei 4 e più appartamenti prevista dall'art. 30 NAPR risulta(va) senz'altro adempiuta. Non porta ad altra conclusione il principio della parità di trattamento (nell'illegalità), invocato dall'insorgente in relazione allo stabile denominato Residenza __________, ubicato ai mapp. __________ e __________, ove il Municipio avrebbe considerato i fondi disgiunti, pur trattandosi di volumi adiacenti con autorimessa comune. A prescindere dalla circostanza che non è dimostrato che la situazione evocata sia paragonabile dal profilo fattuale e giuridico al caso di specie, in concreto non sarebbero comunque integrati i presupposti per appellarsi con successo a tale principio, poiché dall'unico caso menzionato dall'insorgente non sono certo ravvisabili gli estremi di una prassi lesiva del diritto dalla quale l'autorità comunale non intende scostarsi, che permetta di privilegiare il principio della parità di trattamento rispetto a quello della legalità (cfr. DTF 139 II 49 consid. 7.1, 136 I 65 consid. 5.6, 134 V 34 consid. 9; STA 52.2015.81 del 18 maggio 2016 consid. 6). Chiaramente infondata è pure la pretesa di far capo al valore di stima ufficiale per la fissazione del contributo sostitutivo. Scopo precipuo di quest'ultimo è difatti quello di ristabilire una certa parità di trattamento fra i proprietari che devono soddisfare in forma reale l'obbligo di dotare le costruzioni di adeguate superficie di svago e per il gioco e i proprietari che invece sfuggono a tale obbligo perché il loro fondo non permette di realizzare effettivamente le aree di svago prescritte. Da questa finalità discende direttamente che il contributo compensativo, analogamente a quanto avviene per il contributo per posteggi mancanti, deve essere calcolato in base al valore commerciale dei terreni della zona in cui è ubicata l'opera edilizia che lo determina. Determinante per il calcolo non è dunque il valore commerciale del terreno dedotto in edificazione, né tantomeno il suo valore di stima ufficiale, bensì il valore medio dei terreni degli altri proprietari tenuti a soddisfare l'obbligo primario di costruire le aree di svago. Tale valore deve per principio essere stabilito secondo gli stessi criteri applicabili in ambito espropriativo (cfr. per analogia, STA 52.1997.7 del 4 aprile 1997 consid. 5, 52.1996.259 del 3 marzo 1997 consid. 4). Quanto al valore di fr. 700.-/m2 considerato dal Municipio di Melide, non vi sono motivi per ritenere che lo stesso risulti superiore rispetto ai valori medi attribuibili ai terreni inseriti in zona residenziale semi-intensiva (R3) del medesimo comparto. Nemmeno l'insorgente sostiene il contrario.
Resta dunque unicamente da vedere se gli importi allora fissati ed ora richiesti dal Municipio siano esigibili, poiché la ricorrente non ha ottemperato all'obbligo di realizzare le aree di svago. Ora, la risposta al quesito non può che essere positiva. Intanto, lo scritto del 27 gennaio 2011, con cui l'insorgente proponeva alcune aree per lo svago ai mapp. __________, __________ e __________ è superato dalle successive licenze dell'11 e 23 febbraio 2011, che la ricorrente non ha impugnato. Spettava semmai a quest'ultima contestare le condizioni dei permessi e chiedere che le aree indicate nei relativi piani, che presentano peraltro una superficie complessiva [338 m2 (110 m2 + 77 m2 + 151 m2)] nettamente inferiore a quella minima richiesta [536 m2 (378 m2
Da respingere è infine anche la pretesa che, prima di imporre il pagamento del contributo sostitutivo, sia necessario fissare un termine perentorio per soddisfare l'obbligazione primaria. A prescindere dal fatto che alla ricorrente sono da tempo note le conseguenze del mancato adempimento, essendo stabilite nelle licenze ricevute a da lei accettate, anche la facoltà prevista al pto. 4 della decisione del 14 febbraio 2017 di ottenere la restituzione del contributo in caso di realizzazione successiva osta alla fissazione di un tale termine.
Tutto considerato, ne consegue che la decisione dell'Esecutivo comunale di imporre la riscossione di un contributo compensativo di fr. 107'200.- (75'600.- + 31'600.-; pto. 1), confermata dal Governo, merita di essere tutelata.
2.5.2. Con decisione del 14 febbraio 2017, il Municipio ha stabilito che il rimborso del contributo richiesto, o parte di esso, potrà avvenire solo dopo la comprovata realizzazione di ulteriori possibili superfici verdi adibite ad aree di svago comuni e convenientemente sistemate (pto. 4).
L'insorgente censura la risoluzione municipale, lamentando che né l'art. 30 NAPR, né le precedenti licenze edilizie, prescriverebbero la comunanza delle aree di svago e la loro accessibilità a tutti i condomini/residenti quale condizione per il rimborso del contributo.
Il Municipio argomenta che, essendo i 4 blocchi un'unica entità, l'accessibilità alle aree di svago/gioco deve essere garantita e a disposizione di tutti i condomini, indipendentemente dall'edificio (blocco) ove risiedono (cfr. risposta del 18 aprile 2017 del Municipio al Governo, pag. 3).
Al riguardo il Tribunale osserva quanto segue.
La controversa condizione si limita a prevedere che il rimborso totale o parziale del contributo presuppone la creazione di aree di svago comuni e convenientemente sistemate. In quanto tale è conforme all'art. 27 cpv. 1 LE e all'art. 30 NAPR, che ne costituisce una norma comunale d'applicazione. In effetti, rientra anzitutto nella loro natura, essendo al servizio di edifici plurifamiliari, che queste aree siano comuni. Esse devono essere inoltre adeguate allo scopo, per cui, oltre ad avere una superficie sufficientemente unitaria, ossia non spezzetta in scampoli praticamente inutilizzabili, devono essere convenientemente sistemate e/o attrezzate (cfr. supra, consid. 2.3). Di per sé, la contestata condizione per il rimborso del contributo non presta dunque il fianco a critiche e può pertanto essere confermata. Non porta ad altro risultato il fatto che il Municipio, nella sua citata risposta, sembrerebbe affermare che tutte le (eventuali) aree dovranno essere accessibili da tutti i condomini/residenti dei vari blocchi. La tesi sarebbe invero discutibile, poiché lo scopo perseguito dalle citate norme può essere raggiunto sia con la creazione di un'area comune, il cui utilizzo venga assicurato ai singoli fondi mediante servitù (o in altro modo), sia con la creazione di più aree assegnate ad uso esclusivo di singoli blocchi, purché queste raggiungano la superficie minima richiesta per il singolo fondo e adempiano le ulteriori condizioni previste dagli art. 27 LE e 30 NAPR (cfr. sentenza del Baurekursgericht Zürich Nr. 0169/2018 dell'8 novembre 2018, in: BEZ 2019 Nr. 6 pag. 27 segg. consid. 2.2). Determinante, in concreto, non è tuttavia la tesi municipale formulata in sede di risposta davanti al Governo, ma la condizione per il rimborso del contributo così come contemplata al pto. 4 della decisione del 14 febbraio 2017, che non prevede affatto che tutte le (eventuali) aree di svago dovranno essere accessibili a tutti i condomini/residenti dei quattro blocchi. Non vi è quindi alcun motivo di annullare il suddetto pto. 4 della decisione municipale.
2.6. Realizzazione area di svago (blocco D)
Con la licenza edilizia in variante del 23 dicembre 2016 il Municipio ha imposto alla ricorrente la sistemazione, prima del rilascio dell'Attestato di abitabilità, di una superficie di giardino, a monte dell'edificio, convenientemente allestita da adibirsi ad area di svago comune e accessibile da parte di tutti i condomini residenti nel Condominio __________ A, B, C e D.
Richiamata la succitata licenza, con la decisione del 14 febbraio 2017 il Municipio ha intimato alla ricorrente la realizzazione di un piazzale da gioco/area di svago convenientemente sistemata, presso il blocco D, con una superficie praticabile minima pari a 52 m2 (pto. 2).
L'ingiunzione non sembra riprendere/contemplare la condizione dell'accessibilità da parte di tutti i condomini/residenti. Ciononostante, la ricorrente sembra criticarla con i medesimi argomenti sollevati avverso il pto. 4 (cfr. consid. 2.5.2). La questione non merita approfondimento, poiché con risoluzione del 6 novembre 2019 (n. 5564), passata in giudicato, il Consiglio di Stato ha annullato la licenza edilizia del 23 dicembre 2016, cui l'ingiunzione in discussione evidentemente si ricollega. Il Governo ha in sostanza ritenuto che la documentazione presentata dalla ricorrente fosse incompleta e che il Municipio avrebbe dovuto statuire circa la conformità dell'intervento di sistemazione esterna prima del rilascio del permesso, non essendo possibile differire la realizzazione della area di svago al momento del rilascio del certificato di abilità. Da qui il rinvio per una nuova decisione, dopo esperiti i necessari accertamenti.
Ciò detto, dato l'annullamento del permesso su cui si fonda, si giustifica di annullare anche il pto. 2 della decisione del 14 febbraio 2017. Va da sé che il Municipio, statuendo nuovamente sulla domanda di variante relativa al blocco D, imporrà la formazione della necessaria area di svago oppure, qualora ciò dovesse risultare impossibile, il pagamento di un ulteriore contributo sostitutivo, in conformità a quanto disposto dall'art. 30 NAPR.
3.1. Sulla scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso è parzialmente accolto. Di conseguenza, il dispositivo n. 1. della decisione governativa è riformato come segue:
Il ricorso è parzialmente accolto.
Di conseguenza:
1.1. la decisione del 14 febbraio 2017 del Municipio di Melide (ris. mun. n. 143 del 6 febbraio 2017) inerente la richiesta di un contributo compensativo per la mancata realizzazione di piazzali da gioco/aree di svago ai mapp. __________, __________ e __________ e l'ingiunzione alla realizzazione di un piazzale da gioco/area di svago al mapp. __________ di Melide è confermata limitatamente ai pti. 1 e 3-5.
1.2. i pti. 2 e 6 della predetta risoluzione municipale sono annullati.
3.2. Per semplicità ed economia processuale, è annullato pure il dispositivo n. 2 del giudizio governativo relativo alla tassa di giustizia, che verrà fissata in questa sede per entrambe le istanze.
3.3. Dato l'esito, la tassa di giustizia è posta a carico della ricorrente in proporzione al suo grado di soccombenza (art. 47 cpv. 1 LPAmm). Il Comune di Melide ne va invece esente, essendo comparso in lite per esigenze di funzione e non per tutelare suoi interessi pecuniari (art. 47 cpv. 6 LPAmm). Esso rifonderà tuttavia all'insorgente, assistita da un legale, un'indennità ridotta a titolo di ripetibili per entrambe le sedi ricorsuali (art. 49 cpv. 1 LPAmm).
Per questi motivi,
decide:
Di conseguenza:
1.1. il dispositivo n. 1 della decisione del 6 novembre 2019 (n. 5528) del Consiglio di Stato è annullato e riformato come indicato al consid. 3.1;
1.2. il dispositivo n. 2 della decisione del 6 novembre 2019 (n. 5528) del Consiglio di Stato è annullato.
La tassa di giustizia di fr. 1'600.- è posta a carico della RI 1. All'insorgente va pertanto retrocesso l'importo (fr. 200.-) versato in eccesso a titolo di anticipo delle spese processuali. Il Comune di Melide verserà inoltre alla RI 1 complessivi fr. 800.- a titolo di ripetibili, per entrambe le istanze.
Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).
Intimazione a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il vicepresidente Il vicecancelliere
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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