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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2002.150
Data decisione, Autorità: 17.01.2003, IICCA
Incarto n. 12.2002.150
Lugano 17 gennaio 2003
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente, Chiesa e Epiney-Colombo
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nelle cause inc. no. DI 2002.147 e DI 2002.148 della Pretura del Distretto di Bellinzona promosse con istanze di sfratto 2 luglio 2002 da
rappr. dall'avv.
contro
rappr. dall'avv.
con le quali l'istante ha chiesto lo sfratto della convenuta dal negozio alimentari e dal locale, con terrazza, adibito ad uso bar, ristorante pizzeria, entrambi siti all'interno del __________ di __________ e che il Pretore, con unica decisione 9 agosto 2002, ha respinto.
Appellante l'istante la quale, con due distinti appelli 29 agosto 2002, chiede la riforma del primo giudizio nel senso di accogliere le sue domande di sfratto, mentre la controparte, con osservazioni 30 settembre 2002, ne postula la reiezione.
Dovendosi congiungere le due procedure d'appello per un'unica decisione ai sensi dell'art. 320 CPC.
Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di causa
Considerato
in fatto ed in diritto
La pigione per il negozio era stabilita in Fr. 10'000.- annui e quella del bar ristorante pizzeria in Fr. 37'500.- annui, da pagarsi in rate mensili predefinite nel periodo aprile-ottobre di ogni anno.
I contratti prevedevano inoltre che tutte le spese accessorie per la gestione erano a carico della locataria.
Il 21 maggio 2002, constatato il mancato pagamento dei chiesti arretrati, la locatrice ha disdetto i contratti con effetto a decorrere dal 30 giugno 2002.
La locataria ha contestato le disdette avanti al competente Ufficio di conciliazione e, nel frattempo, la locatrice ha chiesto lo sfratto al Pretore, il quale, per il principio d'attrazione dell'art. 274g CO, ha deciso su tutta la controversia respingendo, con la decisione impugnata, le domande di sfratto. Il primo giudice ha ritenuto che la locataria non fosse in arretrato con il pagamento delle pigioni poiché, in particolare, gli importi per spese accessorie computati dalla locatrice non potevano essere presi in considerazione perché non dovuti, la relativa clausola contrattuale essendo nulla.
La __________, con le osservazioni agli appelli, ripropone l'inefficacia della clausola contrattuale generica riferita alle spese accessorie con la conseguenza che, con riferimento al periodo di conteggio della controparte e per il quale vi è stata la messa in mora, non vi era alcuna pigione scoperta.
L'assunzione delle prove rifiutate dal Pretore è inutile poiché, se riferita al fatto a sapere quali spese accessorie erano dovute all'infuori della pigione, è sufficiente prendere atto che entrambi i contratti indicano "tutte le spese accessorie per la gestione.." e per stabilire, sempre che sia necessario, quali, partitamente, fossero basterebbe confrontare quelle esposte dalla locatrice con le definizioni ed i concetti di spese accessorie (Nebenkosten) o di spese di consumo (Verbraucherkosten) come le intende la dottrina e la giurisprudenza (Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 257a-257b CO, n. 7, 8 ,9 e 10). La prova invece della correttezza dei conteggi è indifferente all'esito delle cause per i motivi che seguono e che, come alla decisione del primo giudice, concludono per l'inefficacia delle clausole contrattuali che caricano alla locataria le spese accessorie.
Infatti, secondo l'art. 257a cpv. 2 CO il locatario deve pagare al locatore le spese accessorie solo quando queste sono state specialmente pattuite. Dottrina e giurisprudenza ne hanno dedotto che le diverse posizioni di spese accessorie devono essere indicate precisamente e singolarmente e che una clausola contrattuale per la quale il locatario deve assumersi e pagare "tutte le spese accessorie" non adempie queste condizioni e non è valida (SVIT-Kommentar, ad art. 257-257b CO n. 18f; Higi, op. cit., n. 13-16; DTF 121 III 460 consid. 2a/aa; decisione Tribunale federale 7.4.1999 in MRA 2000, pag. 242 e seg.). Le concrete clausole contenute nei contratti di locazione stipulati tra le parti che recitano "Tutte le spese accessorie per la gestione sono a carico del locatario…" (art. 4 doc. A e doc. B) rappresentano l'esempio scolastico dell'invalidità della pattuizione.
Ne discende che la locatrice non le può addebitare alla locataria e tenerne conto per eventualmente imputarle una mora nel pagamento del dovuto secondo il contratto di locazione; e nemmeno può imputare pagamenti, pretesi senza titolo, al soddisfacimento delle spese accessorie, primo perché non dovute e, secondariamente, perché ritenere senza causale dei versamenti di importi ricorrenti pari alle specifiche rate previste per la pigione, così come appaiono versati nella maggioranza dei casi dai conteggi dell'appellante, rasenta la temerarietà.
Le disdette, pronunciate per mora della locatrice senza che tale situazione fosse presente, sono così inefficaci ed i contratti continuano ad esplicare i loro effetti.
La decisione del Pretore è corretta e gli appelli vanno respinti con carico di spese e ripetibili.
Per i quali motivi
visti, per le spese, gli art. 147 e seg. CPC e la vigente TG
dichiara e pronuncia
Gli appelli 29 agosto 2002 di __________ sono respinti.
La tassa di giudizio di Fr. 350.- e le spese di Fr. 50.- (totale Fr. 400.-), già anticipate dall'appellante, rimangono a suo carico con l'obbligo di rifondere a controparte Fr. 500.- per ripetibili d'appello.
Intimazione:
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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