AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 16.2021.28
Data decisione, Autorità: 12.04.2022, CCR
Titolo: Contestazione di delibera assembleare: legittimazione attiva di un comproprietario di un'unità
Incarto n. 16.2021.28
Lugano 12 aprile 2022/jh
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani, presidente, Fiscalini e Stefani
vicecancelliera:
F. Bernasconi
sedente per statuire sul reclamo dell'8 luglio 2021 presentato dalla
Comunione dei comproprietari del ‟RE 1ˮ, (patrocinata dall'avv. PA 1 )
contro la decisione emessa il 9 giugno 2021 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, nella causa SE.2021.34 (proprietà per piani: contestazione di risoluzioni assembleari) promossa con istanza del 23 gennaio 2021 da
CO 1 ,
Ritenuto
in fatto: A. Sulla particella n. 15 RFD di __________ sorge una proprietà per piani (“RE 1”) composta di 108 unità (dalla n. 3062 alla n. 3170). I coniugi CO 1 e S__________ __________, separati giudizialmente, sono titolari un mezzo ciascuno della proprietà per piani n. 3068 (8/1000), con diritto esclusivo sull'appartamento n. 7.
B. All'assemblea ordinaria del 19 giugno 2020, tenutasi alla presenza di 53 proprietari su 66 (corrispondenti a 96 unità pari a 887/1000), tra i quali CO 1, sono stati discussi, tra l'altro, i seguenti oggetti, così annunciati all'ordine del giorno:
5.2 Approvazione consuntivo 2019 e del bilancio al 31.12.2019.
6.1 Rinnovo del mandato d'amministrazione (scadenza 31.12.2022), alle stesse condizioni (maggioranza semplice).
6.2 Nomina di un comitato per gli esercizi 2020/21 art. 38 Regolamento Condominiale.
7.1.1 Ratifica della sostituzione delle cinghie portanti della cabina dell'ascensore.
7.1.3 Presentazione del piano di investimento per il risanamento dei balconi e delibera di un credito di CHF 150'000.- (IVA ed onorari inclusi) per la fase 1.
7.1.4 Approvazione per il controllo periodico quinquennale dell'impianto elettrico (RaSi), per le parti comuni, come da disposizione __________ per un importo di ca. CHF 39 000.– IVA incl. (scadenza 16.07.2020).
A maggioranza sono stati approvati l'oggetto n. 5.2 (72 favorevoli, 1 contrario e 23 astenuti), il n. 6.1 (67 favorevoli, 29 contrari e un astenuto), il n. 7.1.3 (55 favorevoli e 42 contrari) e il n. 7.1.4 (82 favorevoli, 14 contrari e un astenuto). Gli oggetti n. 6.2 e n. 7.1.1 sono stati dichiarati decaduti.
C. Il 15 luglio 2020 CO 1 ha convenuto la Comunione dei comproprietari del “RE 1” davanti al Segretario assessore del Distretto di Lugano, sezione 3, per un tentativo di conciliazione volto all'annullamento delle citate risoluzioni assembleari o la loro riforma ‟ai sensi dei considerandiˮ (inc. CM.2020.382). Decaduto infruttuoso il tentativo di conciliazione, il Segretario assessore ha rilasciato all'istante, il 22 ottobre 2020, l'autorizzazione ad agire.
D. Il 23 gennaio 2021 CO 1 ha convenuto così la Comunione dei comproprietari del “RE 1” davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, per ottenere quanto postulato in sede conciliativa. Nella sua risposta del 23 marzo 2021 la convenuta ha proposto di respingere la petizione sollevando preliminarmente la carenza di legittimazione attiva dell'attore, per difetto di litisconsorzio necessario. Alle prime arringhe del 10 maggio 2021, le parti hanno confermato le loro posizioni. Il Pretore ha poi deciso di limitare il procedimento alla questione della legittimazione attiva. In una presa di posizione spontanea dell'11 maggio 2021 l'attore ha riaffermato la sua facoltà di contestare le delibere assembleari alle quali non aveva acconsentito. Statuendo con sentenza del 9 giugno 2021, il Pretore ha respinto l'eccezione di carenza di legittimazione attiva. Le spese processuali di fr. 250.– sono state poste a carico della convenuta mentre non sono state assegnate indennità ripetibili.
E. Contro la sentenza appena citata la Comunione dei comproprietari “RE 1” è insorta a questa Camera con un reclamo dell'8 luglio 2021 nel quale chiede di annullare la sentenza impugnata e di riformarla nel senso di respingere la petizione per carenza di legittimazione attiva. Nelle sue osservazioni CO 1 si è rimesso al giudizio della Camera.
Considerando
in diritto: 1. Nella fattispecie il Pretore ha statuito sull'esigenza di un litisconsorzio necessario, presupposto la cui mancanza porrebbe fine senza indugio alla causa (art. 70 cpv. 1 CPC). Si tratta dunque di una decisione incidentale nel senso dell'art. 237 cpv. 1 CPC (analogamente: I CCA sentenza inc. 11.2013.44 del 24 giugno 2015 consid. 1 con rinvii). In concreto l'attore ha indicato il valore litigioso in fr. 5000.–, importo che è non contestato e non appare inverosimile. Donde la competenza di questa Camera. Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, che andava introdotto entro 30 giorni (art. 311 cpv. 1 CPC), la decisione impugnata è pervenuta alla patrocinatrice della convenuta il 10 giugno 2021 (tracciamento dell'invio n. 98.__________ agli atti). Introdotto l'8 luglio 2021 (timbro postale sulla busta d'invio), il reclamo in esame è dunque ricevibile.
Nella decisione impugnata il Pretore, ricordato che l'esame della capacità di essere parte e di quella processuale avviene d'ufficio, ha accertato che la lite verteva sulla questione di sapere se l'attore fosse legittimato a impugnare la delibera assembleare da solo o se dovesse procedere in litisconsorzio necessario con l'altra comproprietaria dell'unità condominiale. Premesso ciò, egli ha ritenuto che lo scopo degli art. 75 e 712m CC, ovvero di garantire a ogni proprietario il diritto di opporsi a una decisione assembleare lesive delle norme e regole della proprietà per piani a tutela di suoi diritti fondamentali, è un diritto di natura fondamentale e imperativa “che deve essere riconosciuto a ciascun comproprietario”. Per contro, a suo parere, il principio posto dall'art. 712o CC riguarda unicamente le regole di computo dei diritti di voto all'assemblea. Per il primo giudice, dandosi disaccordo tra due comproprietari di un'unità sull'inoltro di una contestazione giudiziaria “l'altro si ritroverebbe concretamente privato della possibilità di far valere i propri diritti”, ciò che non è ammissibile. In definitiva, egli ha riconosciuto il diritto di CO 1 di agire da solo donde la reiezione dell'eccezione di carenza di legittimazione attiva.
La reclamante ribadisce che i comproprietari ordinari di un'unità condominiale costituiscono, analogamente a quanto previsto dall'art. 712o cpv. 1 CC, un litisconsorzio necessario e che dunque l'azione doveva essere presentata da tutti i comproprietari ordinari della quota o, quanto meno, tramite un rappresentante. A suo dire, CO 1 “senza che sia fatta menzione di chi rappresenta e senza indicare che attrice è anche la moglie non è certo un rappresentante autorizzato”. Essa sostiene poi che la particolarità della comproprietà presuppone un agire congiunto in ogni ambito e dunque anche nelle contestazioni di delibere assembleari vista la natura indivisibile della pretesa connessa con la facoltà di esprimere il proprio voto in assemblea. Per determinare la facoltà di impugnare una delibera, soggiunge la reclamante, occorre pertanto fondarsi sul principio posto dall'art. 712o cpv. 1 CC. Fondandosi su un'opinione dottrinale, per la convenuta, la limitazione si riflette forzatamente sulla facoltà d'impugnare una delibera assembleare. Per di più, a suo parere, anche applicando il diritto societario, se la qualità di socio spetta a più persone queste possono agire solo congiuntamente in litisconsorzio necessario e ciò deve pertanto valere anche per i condomini. Né – essa epiloga – un'altra soluzione sarebbe convincente, poiché concedere al singolo comproprietario il diritto di impugnazione di una delibera significherebbe concedergli un diritto individuale prioritario rispetto al comproprietario contrario all'impugnazione. In definitiva, per la reclamante a CO 1 manca la legittimazione attiva sicché la petizione deve essere respinta.
Secondo l'art. 712m cpv. 2 CC, combinato con l'art. 75 CC, ogni comproprietario ha la facoltà di contestare davanti al giudice, entro un mese da quando ne ha avuto conoscenza, le risoluzioni assembleari cui egli non abbia consentito. Premesso che il diritto di contestare una risoluzione assembleare è strettamente legato al diritto di voto all'assemblea, per l'art. 712o cpv. 1 CC ove una quota di proprietà per piani appartiene a più condomini, essa ha diritto collettivamente a un voto “reso da un rappresentante”. Quanto alla legittimazione a impugnare la risoluzione di un'assemblea condominiale essa è data, oltre che ai comproprietari, anche al rappresentante di una sottocomunione (CCR sentenza inc. 16.2016.26 del 26 giugno 2018 consid. 3c con rinvio a: Meier-Hayoz in: Berner Kommentar, 1988, n. 137 ad art. 712m CC; Rey/Maetzke, Schweizerisches Stockwerkeigentum, 3ª edizione, pag. 91 n. 353; v. anche Martin, L'assemblée générale de la communauté des proprietaires d'étages: organisation, prise de décisions et contestations judiciaires, Ginevra/Zurigo/Basilea 2019, pag. 332 § 843; Mermoud, Le temps partagé dans la jouissance de la propriété par étages, Zurigo/Basilea/Ginevra 2008, pag. 172 n. 312; cfr. anche RtiD II-2010 pag. 646 n. 28c).
Dandosi proprietà collettiva di un'unità, i comproprietari devono promuovere l'azione congiuntamente, alla stregua di un litisconsorzio necessario, per quanto possano anche nominare un rappresentante che agisca in loro nome (Riemer, Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage im schweizerischen Gesellschaftsrecht, Berna 1998, pag. 72 n. 158; v. anche Handschin/Wyttenbach, Der Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung und seine Anfechtung, in: Luzerner tag des stockwerkeigentums 2011 pag. 81; Piccinin, La propriété par étages en procès, Ginevra/Zurigo/ Basilea 2015, pag. 225 n. 472; Wermelinger in: Zürcher Kommentar, 2ª edizione, n. 230 ad art. 712m CC con rinvio a Riemer).
a) Premesso che in applicazione dell'art. 712o cpv. 1 CC, non si può ritenere che ogni comproprietario rappresenti la comproprietà ordinaria (Wermelinger, La proprieté par étages, 3ª edizione, n. 18 ad art. 712o CC), se un singolo comproprietario della proprietà collettiva si presenta solo all'assemblea si deve presumere che rappresenti legittimamente gli altri comproprietari (Meier-Hayoz, op. cit., n. 6 ad art. 712m CC;
Manz, Unterhalt und Ersatzneubau im Stockwerkeigentum, Zurigo/Basilea/Ginevra 2021, pag. 70 n. 151; Thurnherr, Bauliche Massnahmen bei Mit- und Stockwerkeigentum, Zurigo/Basilea/Ginevra 2010, pag. 169 n. 322). Egli non deve di per sé giustificare il suo potere di rappresentanza, l'assenza degli altri comproprietari indicando il conferimento di tali poteri. Né il presidente dell'assemblea è tenuto a controllare se il rappresentante disponga di una valida risoluzione interna per ogni punto dell'ordine del giorno (Wermelinger in Zürcher Kommentar, op. cit., n. 14 ad art. 712o CC; Weber, Die Stockwerkeigentümergemeinschaft, Zurigo 1979, pag. 358). Per il resto si applicano le regole della rappresentanza (art. 32 segg. CO; Amoos Piguet in: Commentaire romand, CC II, Basilea 2016, n. 2 ad art. 721o CC).
b) Nella fattispecie, contrariamente a quanto figura sull'ordine del giorno, non consta, e nemmeno è preteso, che all'inizio dell'assemblea del 19 giugno 2020 CO 1 sia stato invitato a giustificare i propri poteri tramite “una procura dell'altro comproprietario” (doc A) o che siano stati sollevati dubbi in merito alla rappresentanza. In tali circostanze, la sola presenza di CO 1 alla seduta lasciava presumere che egli rappresentasse validamente anche l'altra comproprietaria. Egli ha quindi potuto votare sugli oggetti messi all'ordine del giorno e nessuno pretende che il suo voto non sia stato considerato ai fini della determinazione delle maggioranze richieste per ogni risoluzione. Eventuali divergenze tra comproprietari, per altro, non hanno alcuna ripercussione sulla validità del voto ma vanno tutt'al più trattate internamente alla proprietà collettiva (Wermelinger in Zürcher Kommentar, op. cit., n. 14 ad art. 712o CC).
c) Quanto alla legittimazione a impugnare le delibere assembleari, CO 1 e S__________ __________ avrebbero dovuto agire assieme, in litisconsorzio necessario, o per il tramite di un rappresentante che avrebbe agito in loro nome. CO 1 poteva agire da solo se munito di valido potere di rappresentanza dell'altro cotitolare dell'unità. Certo, all'assemblea del 19 giugno 2020 costui era presunto rappresentante della stessa. Se non che, in sede giudiziaria, la convenuta ha contestato la sua legittimazione attiva ragione per cui incombeva a CO 1 allegare e provare i fatti che la giustificavano (sentenza del Tribunale federale 4A_342/2020 del 29 giugno 2021 consid. 4.1.2). In concreto nulla di tutto ciò è avvenuto. Anzi, nella petizione egli ha fondato la sua legittimazione sulla sua qualità di “condomino del Condominio… che deriva dall'art. 648 cpv. 1 CC” (pag. 1 in fondo), mentre in una presa di posizione spontanea dell'11 maggio 2021, intesa alla rettifica del verbale d'udienza del giorno prima, ha precisato il suo pensiero affermando di essere partito dal “presupposto che ogni comproprietario di una proprietà per piani possa amministrate il suo bene e tutelarlo in giudizio, a maggior ragione avendo partecipato attivamente (e votato) in assemblea”. Mai, quindi, l'attore ha preteso di agire come rappresentante della comproprietà, né ciò si desume dagli atti. Nelle circostanze descritte, la conclusione del Pretore di ammettere la legittimazione attiva del solo CO 1 si rivela errata, donde la fondatezza del reclamo. Soccorrendo le premesse dell'art. 327 cpv. 3 lett. b CPC, questa Camera può statuire essa medesima sulla lite. La decisione impugnata va quindi riformata nel senso che la petizione dev'essere respinta per carenza di legittimazione attiva.
L'esito del presente giudizio impone altresì la conseguente riforma del dispositivo sulle giudiziarie di primo grado. Per quel che è delle spese processuali, occorre tenere conto di quelle della procedura conciliativa. Quanto all'indennità per ripetibili, non stabilite dal Pretore, la reclamante si limita a protestarle senza però cifrarle né altrimenti specificarle. Ciò rende la pretesa d'acchito inammissibile.
Per questi motivi,
decide: I. Il reclamo è accolto e la decisione impugnata è così riformata:
La petizione è respinta.
Le spese processuali di fr. 500.– (incluse quelle della procedura di conciliazione) sono poste a carico dell'attore. Non si assegnano ripetibili.
II. Le spese processuali del reclamo di fr. 500.–, da anticipare dalla reclamante, sono poste a carico di CO 1, che rifonderà alla controparte fr. 800.– per ripetibili.
III. Notificazione a:
– avv. ; – .
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.
Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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