AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 16.2020.41
Data decisione, Autorità: 16.12.2021, CCR
Titolo: Contratto di locazione - risoluzione senza preavviso del contratto per difetti o restituzione anticipata dell'ente locato - interessi sull'importo della garanzia locativa prestata dalla conduttrice
Incarto n. 16.2020.41
Lugano 16 dicembre 2021/rg
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani, presidente, Fiscalini e Stefani
vicecancelliera:
Jurissevich
sedente per statuire sul reclamo del 21 settembre 2020 presentato da
RE 1 (patrocinata dall'avv. PA 1 )
contro la decisione emessa il 28 agosto 2020 dal Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna nella causa SE.2017.67 (locazione) promossa con petizione del 16 novembre 2017 nei confronti di
CO 1 (patrocinato dall'avv. PA 2 ),
Ritenuto
in fatto: A. Il 15 aprile 2016 CO 1, quale locatore, e RE 1, quale conduttrice, hanno stipulato un contratto di locazione avente per oggetto un locale a uso commerciale, adibito a salone di estetista, al pian terreno dello stabile “Casa CO 1” a __________, oltre a un posteggio scoperto “1 x la clientela (privato solo occasionale)”. Il contratto, di durata indeterminata, poteva essere disdetto con preavviso di 6 mesi la prima volta il 31 gennaio 2019 e prevedeva una pigione di fr. 600.– mensili, un acconto spese accessorie di fr. 75.– mensili e un deposito di garanzia di fr. 1800.–. Le parti hanno inoltre concordato che indicativamente dal 1° agosto 2016 la locazione avrebbe avuto quale oggetto anche un appartamento a uso abitativo al 1° piano dello stabile, per una pigione complessiva per l'appartamento e il “negozio” di fr. 1400.– mensili e un ulteriore deposito di garanzia di fr. 2400.–.
B. Il 9 agosto 2016 CO 1 e RE 1 hanno sottoscritto un nuovo contratto di locazione, che “annulla e sostituisce quello per il negozio”, per “negozio PT e app. 1 P” con un posteggio scoperto “1 x la clientela (privato solo occasionale)”, come “abitazione famigliare per 1-2 persone” e “studio estetista” con inizio della locazione il 1° agosto 2016 per durata indeterminata, disdicibile con preavviso di 6 mesi la prima volta il 1° febbraio 2019, per una pigione complessiva di fr. 1400.– mensili oltre un acconto spese di fr. 150.– mensili e un deposito di garanzia di fr. 4200.–. Il 1° settembre 2016 il locatore ha confermato per scritto che, a seguito del versamento il 28 aprile 2016 di fr. 1800.– e l'8 agosto 2016 di fr. 2400.–, aveva ricevuto integralmente il deposito di garanzia di fr. 4200.–.
C. Il 21 marzo 2017 il locatore ha rammentato alla conduttrice che i posteggi dovevano essere lasciati a disposizione della clientela e non utilizzati privatamente, revocando l'autorizzazione a posteggiare a uso privato “due vetture piccole (S__________) nei due posteggi demarcati appositamente” durante il giorno, poiché la conduttrice e un'altra inquilina vi posteggiavano vetture più grandi. Il 5 aprile 2017 la conduttrice ha contestato le rimostranze del locatore, rivendicando l'uso di due posteggi, uno per la clientela e uno privato. Il 19 aprile 2017 l'inquilina gli ha comunicato che non essendo stato ripristinato “l'uso dell'ente locato come pattuito (concessione posteggi […])”, “questo difetto (risp. inadempienza contrattuale) rendono impossibile la continuazione della locazione” e ha dichiarato di recedere con effetto immediato dal contratto (abitazione e negozio), sicché “nessuna pigione è più dovuta”, con l'impegno a depositare presso l'Ufficio di conciliazione “un adeguato importo a valere quale indennizzo per il periodo intercorso fra la scadenza dell'ultima pigione pagata (aprile 2016) e il trasloco”. Il 24 aprile 2017 il locatore ha contestato il recesso immediato del contratto e ricordato alla conduttrice il suo dovere di trovare un subentrante qualora avesse voluto restituire anticipatamente l'ente locato. Il 29 maggio 2017 la conduttrice ha comunicato al locatore che “i clienti non posteggeranno più in loco, ma altrove, per cui verrà occupato unicamente 1 posteggio”.
D. Il 18 agosto 2017 RE 1, preso atto che sotto il cartello “P Riservato ai clienti” posato nel piazzale dello stabile era stato coperto il nominativo del suo salone di estetista, ha rinnovato la “disdetta immediata” per gravi motivi con effetto il 31 agosto successivo preannunciando la riconsegna dell'ente locato al 29 agosto. Lo stesso giorno la conduttrice ha poi precisato che la disdetta con effetto immediato era quella del 19 aprile precedente e che dopo di allora sono stati “versati importi di indennizzo per la protrazione dell'occupazione, ma in assenza di contratto di locazione”. La consegna dell'ente locato è infine avvenuta il 14 settembre 2017.
E. Il 20 settembre 2017 RE 1 si è rivolta all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio per un tentativo di conciliazione nei confronti di CO 1 volto a ottenere “la restituzione del deposito di garanzia di fr. 4200.– non depositato a norma di legge nonché il pagamento da parte del convenuto di un indennizzo per danni finanziari”. L'autorità di conciliazione, constatata l'impossibilità di conciliare le parti, ha rilasciato il 24 ottobre 2017 l'autorizzazione ad agire all'istante (inc. 102/17).
F. Con petizione del 15 novembre 2017 RE 1 ha adito il Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna per ottenere la condanna di CO 1 al pagamento di fr. 4200.– oltre interessi al 5% dal 1° febbraio 2016 su fr. 1800.– e dal 9 agosto 2016 su fr. 2400.– “quale restituzione del deposito locativo” o quanto meno l'ordine al convenuto, sotto comminatoria delle sanzioni civili e penali (art. 292 CP), a depositare su un conto bancario vincolato fr. 4200.– oltre interessi al 5% dal 1° febbraio 2016 su fr. 1800.– e dal 9 agosto 2016 su fr. 2400.– fino alla data dell'apertura del conto. Nelle sue osservazioni del 24 gennaio 2018 il convenuto ha proposto di respingere la petizione e in via riconvenzionale ha chiesto di condannare l'attrice a versargli fr. 7750.– “a titolo di canoni locativi arretrati (acconto spese accessorie incluso) per i mesi da settembre 2017 a gennaio 2018 inclusi”, fr. 191.45 “a titolo di conguaglio delle spese accessorie per il periodo dal 1° agosto 2016 al 31 agosto 2017” e fr. 1775.50 quale risarcimento per la riparazione dei difetti “a lei imputabili” così come di liberare in suo favore il deposito di garanzia di fr. 4200.– a parziale compensazione del suo credito nei confronti dell'attrice. Con replica e risposta riconvenzionale dell'8 marzo 2018 RE 1 ha ribadito le sue domande e ha concluso per la reiezione della riconvenzione, ponendo in compensazione a eventuali pretese riconvenzionali riconosciute al convenuto fr. 567.95 per un lavandino, fr. 278.65 per una maniglia, fr. 167.40 per uno zerbino, fr. 700.– per una porta, fr. 6000.– per il mancato uso della lavanderia, fr. 2000.– per “l'inesistenza di una cantina-ripostiglio prevista contrattualmente” e per “oggetti e vestiario” deteriorati portati in discarica e almeno fr. 100 000.– per il “pregiudizio alla sua salute e capacità lavorativa causatole dal trattamento persecutorio del convenuto”. Alle prime arringhe del 22 maggio 2018 le parti hanno ribadito le loro posizioni, il convenuto contestando le pretese poste in compensazione dall'attrice. Entrambe hanno notificato prove. Esperita l'istruttoria, le parti hanno rinunciato alle arringhe finali, limitandosi a conclusioni scritte. Nei loro allegati del 9 giugno e del 10 luglio 2020 esse hanno riaffermato le loro domande, il convenuto quantificando inoltre in fr. 11 432.– l'indennità per ripetibili. In un memoriale spontaneo del 16 luglio 2020 l'attrice ha contestato l'indennità per ripetibili chiedendo di estromettere dagli atti la nota d'onorario del patrocinatore del convenuto. Il 21 luglio 2020 quest'ultimo ha avversato la richiesta avversaria.
G. Statuendo con decisione del 28 agosto 2020 il Pretore ha respinto la petizione e ha accolto parzialmente la domanda riconvenzionale nel senso che ha condannato l'attrice a versare fr. 3300.– al convenuto, il quale è stato autorizzato a tenere la garanzia di fr. 4200.–. Le spese processuali di complessivi fr. 870.– sono state poste per fr. 670.– a carico dell'attrice e per fr. 200.– a carico del convenuto, al quale l'attrice è stata tenuta a rifondere fr. 2500.– per ripetibili parziali.
H. Contro la decisione appena citata RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del 21 agosto (recte: settembre) 2020 in cui chiede l'annullamento del giudizio impugnato e la sua riforma nel senso di accogliere parzialmente la sua petizione obbligando CO 1 a versarle fr. 3700.– oltre interessi al 5% su fr. 4200.– dal 1° febbraio 2016 su fr. 1800.– e dal 9 agosto 2016 su fr. 2400.– e di respingere l'azione riconvenzionale. Nelle sue osservazioni del 28 ottobre 2020 CO 1 conclude per la reiezione del reclamo.
Considerando
in diritto: 1. Le decisioni emanate nella procedura semplificata sono impugnabili, trattandosi di controversie patrimoniali con un valore litigioso inferiore a fr. 10 000.–, con reclamo entro trenta giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC). In concreto, il Pretore ha fissato il valore litigioso in fr. 9716.95, donde la competenza di questa Camera. Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la decisione impugnata è pervenuta al patrocinatore dell'attrice il 31 agosto 2021. Introdotto il 21 settembre 2020, il reclamo in esame è pertanto tempestivo.
Secondo l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero – da parte della giurisdizione inferiore spetta al reclamante, pena l'irricevibilità del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 142 III 367 consid. 2.4 con rinvii). Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivederli soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata, accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizione di “manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento delle prove o nell'accertamento dei fatti. Per motivare l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la valutazione delle prove sarebbero manifestamente insostenibili, in aperto contrasto con la situazione reale, gravemente lesivi di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 144 III 146 consid. 2 con rinvii).
Nella decisione impugnata, il Pretore, riassunte le divergenti posizioni delle parti e constatato che il contratto di locazione prevedeva un posteggio scoperto “1 x la clientela (privato solo occasionale)”, ha ritenuto che con quest'ultima espressione il locatore si era obbligato a mettere a disposizione della conduttrice un posteggio per la clientela ma utilizzabile la sera e i festivi a scopo privato, e un altro a uso privato durante il giorno per il parcheggio di una S__________ ma non per un altro veicolo più grande come quello acquistato in corso di locazione dalla controparte. Per il primo giudice inoltre, il 29 maggio 2017 la conduttrice aveva rinunciato al posteggio per la clientela “sicché è lei la responsabile del difetto sul quale fonda il recesso senza preavviso”. Egli ha così stabilito che i difetti dell'ente locato fatti valere dall'attrice non giustificavano una rescissione senza preavviso del contratto, di modo che per non dover versare la pigione dall'agosto 2017 alla prima scadenza contrattuale del 1° febbraio 2019 la conduttrice avrebbe dovuto trovare un subentrante, ciò che però non ha ossequiato. Quanto al locatore, il primo giudice ha accertato che egli aveva esposto un cartello fuori dai locali per una rilocazione e aveva pubblicato annunci al più tardi da ottobre 2017 di modo che non era rimasto inattivo per troppo tempo. Per il Pretore, visto che il locatore rivendicava in via riconvenzionale la pigione fino a gennaio 2018 pur avendo rilocato l'ente dal 1° luglio 2018, ha obbligato la conduttrice a versargli la pigione da settembre 2017 a gennaio 2018 per complessivi fr. 7000.–. Relativamente alle altre pretese del locatore, il Pretore ha respinto quella di fr. 750.– per spese accessorie ma ha accolto limitatamente a fr. 500.– quella volta al rimborso delle riparazioni dei danni costatati alla riconsegna dell'ente locato. Per questi motivi, egli ha obbligato l'attrice a versare al convenuto fr. 7500.–, importo parzialmente compensabile con quello della garanzia di fr. 4200.– “mai depositata dal convenuto” donde un saldo in favore del locatore di fr. 3300.–.
RE 1, che non contesta di essere tenuta a versare al convenuto fr. 500.– a titolo di riparazione dei difetti dell'ente locato a lei imputabili, censura l'ammissione della pretesa riconvenzionale del convenuto di fr. 7000.– corrispondenti alla pigione da settembre 2017 a gennaio 2018, ritenendo di non doverla corrispondere perché il contratto di locazione è stato da lei validamente rescisso senza preavviso in virtù dell'art. 259b lett. a CO. Ella rimprovera al primo giudice di avere ritenuto nulla la sua disdetta con effetto immediato per avere considerato a torto che il 29 maggio 2017 il suo precedente patrocinatore avrebbe rinunciato per suo conto al posteggio per la clientela. A suo avviso, tale comunicazione non equivaleva a una rinuncia al posteggio fisso per la clientela, giacché nell'indicare che avrebbe occupato un solo posteggio non intendeva dire che avrebbe occupato unicamente il posteggio occasionale per uso privato (usato assieme a un'altra persona) ma quello fisso per la clientela. Inoltre, la reclamante soggiunge, si trattava solamente di una proposta, mai accettata, per attenuare l'ostilità del locatore. Rileva poi di avere dopo il 29 maggio 2017 “rinunciato ad usare il solo posteggio occasionale, limitandosi a utilizzare normalmente quello che le spettava di diritto e il cui uso era compreso, ovviamente, nel canone di locazione” e che qualora avesse rinunciato anche al posteggio per la clientela avrebbe chiesto una riduzione del canone di locazione. Per di più, nel mese di agosto 2017 il locatore le ha poi impedito l'uso anche del posteggio per la clientela, lasciandola senza alcun posteggio, ciò che le ha causato un “pregiudizio notevole nella fruizione dell'appartamento e del negozio” che a suo avviso rende legittima la sua rescissione dal contratto ai sensi dell'art. 259b lett. a CO.
In concreto, il Pretore ha sostanzialmente accertato, senza che la reclamante muova obiezioni, che oggetto della locazione era un solo posteggio garantito per la clientela, utilizzabile la sera e i festivi a scopo privato e che contrattualmente il locatore si era assunto l'obbligo di mettere a disposizione un secondo posteggio a uso privato per una S__________. Egli ha poi accertato che il 21 marzo 2017 il locatore ha revocato l'autorizzazione eccezionale a posteggiare la S__________ durante il giorno poiché l'inquilina possedeva una vettura più grande (doc. E). Il 5 aprile successivo la conduttrice ha contestato le rimostranze del locatore chiedendo “Preso atto della mancata volontà del locatore di ripristinare l'uso di mettere – nero su bianco – a disposizione un posteggio privato (oltre a quello per la clientela) scelto fra quelli attualmente in loco sul sedime [posteggio CO 1]” (doc. G). dell'ente locato come pattuito (concessione posteggi sul sedime), il 19 aprile 2017 l'inquilina ha rescisso il contratto, misura contestata dal locatore il 24 aprile successivo (doc. I e L). Con messaggio di posta elettronica del 29 maggio 2017 l'avv. __________ C__________, precedente patrocinatore dell'attrice, ha comunicato al legale del convenuto che “i clienti non posteggeranno più in loco, ma altrove, per cui verrà occupato unicamente 1 posteggio” (doc. 3). Il 18 agosto 2017, dopo che sotto il cartello “P Riservato ai clienti” nel piazzale della “Casa CO 1” è stato coperto il nominativo del negozio di estetista della conduttrice (doc. H), quest'ultima ha rinnovato la “disdetta immediata” dal contratto per gravi motivi con effetto il 31 agosto e preannunciato la consegna dell'ente il 29 agosto (doc. M).
Ora, per tacere del fatto che a ben vedere la reclamante nemmeno spiega come andasse intesa la dichiarazione del 29 maggio 2017, dal tenore della stessa il destinatario poteva ragionevolmente ritenere che la conduttrice avrebbe posteggiato il suo veicolo privato in uno degli stalli usufruibili dalla clientela e che i suoi clienti avrebbero parcheggiato altrove. Detto altrimenti, RE 1 aveva sostanzialmente proposto di modificare l'attribuzione contrattuale del posteggio non più in favore della clientela ma per sé privatamente. La reclamante parte dall'assunto che avesse diritto a due posteggi, di cui uno per sé privatamente, allorquando quest'ultima possibilità era “occasionale” nel senso che si trattava di un impegno del locatore a concederle un posteggio per un determinato veicolo, alla stregua di una mera autorizzazione. Cambiato veicolo e caduta l'autorizzazione, ella non aveva più alcun diritto di posteggiare la sua vettura durante gli orari di apertura dei negozi che si affacciano sul posteggio. Posto che non contesta che dopo di allora i suoi clienti hanno continuato a posteggiare nel piazzale della “Casa CO 1”, contrariamente a quanto dichiarato il 29 maggio 2027 all'atto pratico ella occupava per finire due stalli, di cui uno in modo continuo per sé, senza averne in realtà diritto. Il locatore, nel vietare ai clienti della conduttrice di occupare i posteggi ha di fatto seguito le indicazioni di quest'ultima. In circostanze siffatte, la conclusione del Pretore secondo cui l'attrice aveva delle responsabilità per il difetto invocato a sostegno della rescissione immediata dal contratto di locazione, ovvero la mancata messa a disposizione di parcheggi per la clientela, non può ritenersi manifestamente errata, ovvero insostenibile. Sulla base di tale accertamento, la conclusione del Pretore di applicare l'art. 264 CO non può dirsi errata. Su questo punto il reclamo vede la sua sorte segnata.
a) Ora, sulla base delle motivazioni da lei addotte, la conduttrice non ha diritto a interessi di mora virtù dell'art. 104 cpv. 1 CO, che sono dovuti sull'importo della garanzia prestata dal conduttore soltanto se il locatore si trova in mora, ciò che presuppone che l'obbligazione di restituire la garanzia sia esigibile, ossia che il contratto di locazione sia terminato, che il ritardo nell'esecuzione sia ingiustificato e che vi sia stata un'interpellazione. La conduttrice tutt'al più ha diritto agli interessi bancari che sarebbero maturati sull'importo prestato a titolo di garanzia. In effetti, secondo l'art. 257e cpv. 1 CO se il conduttore di locali d'abitazione o commerciali presta una garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore. L'art. 6 cpv. 1 della legge di applicazione delle norme federali in materia di locazione di locali d’abitazione e commerciali e di affitto del 24 giugno 2010 (RL 222.100) precisa che il locatore che riceve, a seguito del contratto di locazione, denaro contante a titolo di garanzia, deve depositarlo entro 10 giorni su un libretto di risparmio o di deposito intestato al conduttore presso una banca avente sede o agenzia nel Canton Ticino. Il locatore che omette di effettuare un tale deposito, oltre a essere suscettibile di incorrere in sanzioni previste dal Codice penale (art. 138 CP) o dalle diposizioni penali cantonali (art. 11 della legge cantonale; cfr. Marchand in: Bohnet/Carron/ Montini [curatori], Droit du bail à loyer et à ferme – Commentaire pratique, 2ª edizione, n. 23 ad art. 257e CO), è tenuto a pagare al conduttore a titolo di risarcimento danni la somma corrispondente agli interessi che sarebbero maturati sulla garanzia in denaro secondo il tasso usuale in vigore nel cantone dove si trova l'ente locato (Marchand, op. cit, n. 24 ad art. 257e CO).
b) In concreto, è indubbio che il locatore non ha depositato la garanzia prestata dalla locatrice su un conto bancario vincolato tant'è che egli non contesta di avere ricevuto una multa di fr. 200.–. Il problema è che tutto si ignora del tasso usuale in vigore nel Cantone Ticino nel 2016, al momento della consegna della garanzia. Né questo può dirsi notorio. In mancanza di dati che incombeva all'attrice addurre, la sua pretesa non può essere accolta. Ne segue che anche al riguardo il reclamo è destinato all'insuccesso.
Per questi motivi,
decide: 1. Il reclamo è respinto.
Le spese processuali di fr. 200.– sono poste a carico della reclamante che rifonderà alla controparte fr. 1000.– per ripetibili.
Notificazione a:
– avv. ; – avv. .
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno Campagna.
Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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