AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2021.79
Data decisione, Autorità: 15.11.2021, IICCA
Titolo: Locazione - disdetta straordinaria - mancato versamento della garanzia d'affitto
Incarto n. 12.2021.79
Lugano 15 novembre 2021/rg
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini, presidente, Bozzini e Stefani
vicecancelliera:
Ceschi Corecco
sedente per statuire nella causa - inc. n. SE.2017.104 della Pretura del Distretto di Bellinzona - promossa con petizione 21 novembre 2017 da
AO 1 patrocinata dall’avv. PA 2
contro
AP 1 patrocinato dall’avv. PA 1
con cui l’attrice ha chiesto l’annullamento della disdetta straordinaria 21 agosto 2017 e l’autorizzazione “a validamente versare il deposito cauzionale di CHF 15'000.- previsto dal contratto di locazione…presso un istituto bancario designato dal Giudice”;
domanda avversata dal convenuto con osservazioni 24 gennaio 2018, con le quali ha postulato la reiezione della petizione con la conseguente conferma della validità della disdetta;
richieste sulle quali il Pretore aggiunto ha statuito con sentenza 26 aprile 2021, con la quale ha parzialmente accolto la petizione, annullando la disdetta straordinaria 21 agosto 2017 del locatore e dichiarando irricevibile la domanda della conduttrice di essere autorizzata a versare il deposito cauzionale presso un istituto bancario designato dal Giudice, con accollo delle spese giudiziarie al convenuto;
appellante il convenuto con appello 26 maggio 2021, con cui chiede la riforma del giudizio impugnato, nel senso di respingere integralmente la petizione, con protesta di tasse, spese e ripetibili di primo e secondo grado di giudizio;
mentre l’attrice con risposta 20 agosto 2021 postula l’inammissibilità del gravame e, in via subordinata, la sua reiezione, pure con protesta di spese e ripetibili di secondo grado;
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa,
ritenuto
in fatto: A. Con contratto 18 marzo 2016 AP 1 ha concesso in locazione a AO 1, società rappresentata da __________ B__________, lo spazio commerciale a uso ristorante denominato “Ristorante M__________” sito sulla part. n. __________ RFD di __________ per una pigione mensile di fr. 5’000.- da pagare entro il 10 di ogni mese. Il contratto, di durata indeterminata e pattuito con decorrenza dal 1° aprile 2016, era disdicibile con preavviso di tre mesi per le scadenze 31 marzo, 30 giugno, 30 settembre e 31 dicembre, la prima volta per il 31 marzo 2026 (art. 1-4, doc. H) e prevedeva, quale garanzia d’affitto, il versamento di fr. 15’000.-, o in sostituzione l’emissione di una polizza assicurativa di pari valore, entro la data di inizio della locazione (art. 5, doc. H). Per quanto in questa sede ancora di interesse, le parti hanno altresì pattuito che la conduttrice avrebbe ripreso i contratti di fornitura stipulati dal locatore fino alla loro scadenza e che il ricavo derivante dalla vendita della birra sarebbe stato utilizzato “per il pagamento parziale del prestito concesso al locatore per il nuovo bancone fino al termine del contratto” (art. 7, doc. H). La conduttrice si è inoltre impegnata a stipulare le assicurazioni di responsabilità civile e a ritirare le scorte merci (alimentari e bibite) e il materiale di consumo (nafta, gas, legna, prodotti pulizia e altro) “anticipando fr. 30'000.- entro l’inizio della locazione direttamente alla Ristorante M__________ Sagl”, con pagamento dell’eventuale saldo “dopo l’allestimento del bilancio definitivo al 31 marzo 2016” da parte di quest’ultima (art. 9. Doc. H). In merito ai due tavoli di biliardo presenti nella sala sita al piano terreno e oggetto di una domanda di ampliamento, le parti hanno precisato che “si dovrà stipulare un separato accordo in quanto il proprietario intende, se del caso (a compenso delle spese di ampliamento) mantenere l’uso in proprio” (art. 2.1, doc. H).
B. Con scritto 12 giugno 2017 AP 1 ha diffidato AO 1 a versare la garanzia d’affitto entro 30 giorni, con la comminatoria che trascorso infruttuoso il termine, il contratto di locazione sarebbe stato disdetto ai sensi dell’art. 257d CO, subordinatamente con la comminatoria “di recesso dal contratto ai sensi dell’art. 107 CO”. Con il medesimo scritto il locatore ha diffidato la conduttrice con la “comminatoria della disdetta straordinaria ex art. 266g CO”, rimproverandole tutta una serie di violazioni contrattuali (doc. A). Con missiva 10 luglio 2017 la conduttrice ha integralmente contestato il contenuto dello scritto del locatore (doc. B).
C. Con invio raccomandato 21 agosto 2017 il locatore ha notificato alla conduttrice mediante modulo ufficiale la disdetta straordinaria del contratto di locazione con effetto al 30 settembre 2017, comunicandole “parallelamente, per quanto attiene al mancato pagamento nonostante diffida della garanzia contrattuale” il formale recesso dal contratto ai sensi dell’art. 107 cpv. 2 CO (doc. C).
D. Previo ottenimento della necessaria autorizzazione ad agire (inc. richiamato UC 60/2017), con petizione 21 novembre 2017 la conduttrice, contestando qualsiasi violazione contrattuale, ha convenuto in giudizio AP 1 innanzi alla Pretura di Bellinzona, chiedendo l’annullamento della disdetta straordinaria 21 agosto 2017 e di essere autorizzata “a validamente versare il deposito cauzionale di CHF 15'000.- previsto dal contratto di locazione 18 marzo 2016 presso un istituto bancario designato dal Giudice”.
Con osservazioni 24 gennaio 2018 il locatore ha contestato le pretese avverse e chiesto di confermare “la disdetta (recesso)” del contratto di locazione.
E. Esperita l’istruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, in cui l’attrice ha cifrato la pretesa per ripetibili in fr. 23'308.95 (IVA inclusa), il Pretore aggiunto, con sentenza 26 aprile 2021 qui impugnata, ha parzialmente accolto la petizione, annullando la disdetta straordinaria 21 agosto 2017 del locatore e dichiarando irricevibile la domanda della conduttrice di essere autorizzata a versare il deposito cauzionale presso un istituto bancario. Egli ha altresì condannato il convenuto al pagamento degli oneri processuali di complessivi fr. 6'400.-, obbligandolo a rifondere alla conduttrice fr. 23'308.95 a titolo di ripetibili.
H. Con appello 26 maggio 2021 il convenuto ha chiesto la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere la petizione, con conseguente conferma della disdetta del contratto di locazione 21 agosto 2017, protestando le spese giudiziarie di entrambi i gradi di giudizio. Con risposta 20 agosto 2021 l’attrice si è opposta integralmente al gravame, chiedendo di dichiararlo irricevibile e, in subordine, di respingerlo, pure con protesta di spese e ripetibili di secondo grado.
Considerato
in diritto: 1. L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). In concreto, la decisione impugnata è una decisione finale in una controversia dal valore ampiamente superiore ai fr. 10'000.-. Pacifica è dunque l’appellabilità del giudizio impugnato entro il termine di 30 giorni (art. 311 CPC). Nella fattispecie, l’impugnata decisione 26 aprile 2021 è stata ritirata dall’appellante il giorno seguente (v. tracciamento dell’invio agli atti), per cui l’appello 26 maggio 2021 è tempestivo, così come lo è la risposta inoltrata dall’attrice nel termine di 30 giorni ai sensi dell’art. 312 cpv. 2 CPC.
Nell’impugnata decisione il Pretore aggiunto ha innanzitutto stabilito in fr. 510'000.- il valore di causa (oltre fr. 15'000.- della domanda di autorizzazione al deposito), pari a 102 mensilità (dal 1° ottobre 2017 al 31 marzo 2026), ritenuto che nel caso in cui la disdetta straordinaria non fosse valida, il contratto di locazione avrebbe potuto essere disdetto per la prima volta con effetto al 31 marzo 2026. In merito al mancato versamento della garanzia d’affitto da parte della conduttrice, il primo giudice ha concluso che tale manchevolezza non legittimava in concreto la disdetta straordinaria del contratto di locazione ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO, dall’istruttoria non essendo emerso che la continuazione del contratto di locazione fosse divenuta insostenibile per il locatore. Sulla base delle risultanze istruttorie il primo giudice ha altresì accertato che la conduttrice aveva più volte offerto il pagamento della garanzia di affitto senza che il locatore mostrasse il benché minimo interesse a che il versamento venisse effettivamente eseguito, manifestando per atti concludenti di avere rinunciato al deposito di garanzia. Il locatore, inoltre, malgrado la conduttrice non avesse provveduto al pagamento dell’importo di fr. 15'000.- entro l’inizio della locazione come previsto dal contratto, le aveva comunque consegnato l’ente locato. Il Pretore aggiunto ha inoltre ritenuto inefficace la disdetta straordinaria per gravi motivi ai sensi dell’art. 266g CO, posto che le asserite inadempienze rimproverate alla conduttrice erano di molto antecedenti la disdetta, di modo che esse non potevano essere considerate per il locatore di una gravità tale da rendergli insopportabile la continuazione della locazione. A prescindere da ciò, le pretese inadempienze non erano state dimostrate dall’istruttoria.
Preliminarmente l’appellante contesta il valore di causa accertato dal Pretore aggiunto. Stante la durata minima del contratto di locazione (di 10 anni), a suo dire in concreto occorre ex aequo et bono ritenere quale durata determinante il periodo di protezione di tre anni di cui all’art. 271a cpv. 1 lett. e CO, per un valore litigioso complessivo di fr. 395'000.- (79 mensilità dal 1° ottobre 2017 al 30 aprile 2024).
3.1 Al riguardo occorre preliminarmente osservare che l’appellante non trae alcuna conclusione né formula una sufficiente domanda d’appello ai sensi dell’art. 311 cpv. 1 CPC, di modo che la censura si rivela irricevibile (DTF 137 III 617 consid. 4.2, 4.3 e 6.3).
cfr. consid. 3.2).
3.2 Per completezza si osserva che il valore di causa accertato dal Pretore aggiunto è errato, seppur per motivi diversi da quelli esposti dall’appellante. In una causa di accertamento della validità di un contratto di locazione di durata indeterminata a seguito della contestazione della disdetta/dichiarazione di recesso dello stesso, il valore litigioso corrisponde alla pigione, comprensiva delle spese accessorie, per il periodo minimo durante il quale il contratto sussisterebbe se quella disdetta/dichiarazione di recesso del contratto non fosse valida, periodo che si estende fino alla data per la quale può essere significata una nuova disdetta ordinaria. Se tale periodo è inferiore al termine di protezione di tre anni fissato all’art. 271a cpv. 1 lett. e CO, allora nel computo del valore di causa occorre considerare tale periodo di protezione. Il dies a quo di questo termine - nell'ottica del calcolo del valore litigioso - è la data della decisione cantonale impugnata (DTF 137 III 389, consid. 1.1, pag. 390-391). In concreto, dunque, il periodo determinante per il calcolo del valore litigioso decorre dalla data della decisione impugnata e non dalla data di scadenza del contratto nel caso in cui la disdetta fosse valida (1° ottobre 2017) come erroneamente considerato dal Pretore aggiunto e dall’appellante. Ritenuto che il contratto di locazione sarebbe stato disdicibile la prima volta per il 31 marzo 2026 (doc. H) il valore litigioso ammonta a fr. 295'000.- (pigione mensile di fr. 5'000.- dovuta durante 59 mesi, dal 1° maggio 2021 al 31 marzo 2026) e non a fr. 510'000.- come ritenuto dal Pretore aggiunto. Ciò non ha comunque alcun influsso sulla determinazione delle spese giudiziarie di prima sede, le stesse essendo inferiori, rispettivamente rientrando nei parametri della LTG e del Rtar.
4.1. La garanzia d’affitto prestata dal conduttore mira a una protezione del locatore per il rischio che corre nel concedere in uso il bene locato. La garanzia può essere richiesta soltanto se è prevista nel contratto di locazione o in un accordo separato. Nel caso in cui viene chiesto al conduttore di prestare una garanzia in denaro o cartevalori, il locatore deve attenersi alle disposizioni legali che regolano la materia (Wyttenbach in: Lachat et al., Das Mietrecht für die Praxis, 8a ed., 2012, n. 15/2.11, pag. 261; Higi/Bühlmann, Zürcher Kommentar, Die Miete, Vorbemerkungen zum 8. Titel, Art. 253 – 265 OR, 5aed., 2019, n. 5 segg. ad art. 257e CO; Svit - Kommentar, 4aed., 2018, n. 1 segg. ad art. 257e CO). Giusta l'art. 257e CO, se il conduttore di locali d'abitazione o commerciali presta una garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore (cpv. 1). Il conduttore è obbligato a pagare il deposito mentre il locatore è obbligato ad aprire un conto a nome dell’inquilino e a versarvi il deposito. Salvo patto contrario, il locatore ha il diritto di scegliere l’istituto bancario ove depositare la garanzia (Higi/Bühlmann, op. cit., n. 26 ad art. 257e CO; Svit
Nel caso in cui il conduttore non provveda a fornire la garanzia convenuta contrattualmente, una parte della dottrina e (apparentemente) anche il Tribunale federale (decisione del TF del 9 febbraio 2021 4A_468/2020 consid. 4.1.1 con riferimento alla dottrina) permette al locatore, nel caso in cui la consegna dell’ente locato fosse già intervenuta, di disdire anticipatamente il contratto di locazione ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO, se, tra altro, la sua continuazione è divenuta insostenibile per il locatore (decisione del TF 4A_468/2020 del 9 febbraio 2021, consid. 4.1.1 con riferimenti). Il quesito di sapere se il mantenimento del contratto è diventato intollerabile si determina in base alle circostanze concrete del caso antecedenti la disdetta straordinaria e rientra nel potere di apprezzamento del giudice (art. 4 CC; decisione del TF 4A_468/2020 del 9 febbraio 2021, consid. 4.1.2).
4.2 In concreto l’appellante non critica il Pretore aggiunto per avere esaminato la questione della validità della disdetta straordinaria in applicazione dell’art. 257f cpv. 3 CO, che può venire qui confermata avuto riguardo dell’opinione della dottrina maggioritaria e della decisione del Tribunale federale menzionata. Il locatore rimprovera in sostanza al primo giudice di avere negato la violazione dell’obbligo di prestare la garanzia d’affitto da parte della conduttrice poiché egli vi avrebbe rinunciato per atti concludenti. A suo dire, l’istruttoria non avrebbe permesso di dimostrare l’esistenza di una convenzione di estinzione del debito, le testimonianze dando atto tutt’al più di una deroga del termine di adempimento.
4.2.1 L’appellante si limita a proporre una propria lettura dei fatti sulla base di una soggettiva valutazione delle prove, senza spiegare i motivi di fatto e di diritto per cui la conclusione del Pretore aggiunto sarebbe errata, ciò rende la critica irricevibile per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC).
4.2.2 La stessa è ad ogni modo infondata anche nel merito. In concreto il contratto di locazione prevedeva il versamento di una garanzia di fr. 15'000.- o l’emissione di una polizza assicurativa di pari valore, entro il 1°aprile 2016, giorno d’inizio della locazione (art. 5, doc. H). Malgrado la conduttrice non abbia adempiuto a tale obbligo, la consegna dell’ente locato è avvenuta nei termini contrattuali e il locatore non ha mai sollecitato il versamento della garanzia d’affitto né ha intrapreso alcunché per ottenerne il pagamento. Egli ne ha reclamato il versamento per la prima volta solo con lettera 12 giugno 2017 (doc. A), ossia oltre 14 mesi dall’inizio della locazione, quando i rapporti tra le parti si erano oramai incrinati. Dall’istruttoria è inoltre emerso che la conduttrice, dopo l’inizio della locazione e almeno fino a dicembre 2016, ha a più riprese sollecitato il locatore affinché potesse procedere con il pagamento dell’importo di fr. 15'000.- a titolo di garanzia d’affitto, richieste a cui quest’ultimo non ha mai dato seguito (testi __________ S__________, verbale 30 novembre 2018, pag. 6, __________ G__________, verbale 12 marzo 2019, pag. 11). Dagli atti non risulta che il locatore abbia autorizzato la conduttrice ad aprire un conto in suo nome, rispettivamente a scegliere un istituto bancario, né che abbia intrapreso alcunché per permettere alla conduttrice di adempiere al suo obbligo. A fronte dello scopo della garanzia d’affitto, che mira alla tutela del locatore dai rischi inerenti l’uso del bene locato, ci si può in buona fede aspettare che quest’ultimo comunichi al conduttore, in assenza di pattuizioni contrarie, le indicazioni necessarie affinché possa adempiere al suo obbligo di versare la garanzia e, nel caso di mancato pagamento, che faccia valere senza indugio la sua pretesa. Tenuto conto delle circostanze del caso concreto, a fronte dell’atteggiamento di totale disinteresse manifestato dal locatore, la conduttrice poteva in buona fede ritenere che egli avesse rinunciato al versamento della garanzia di affitto conformemente all’art. 115 CO. Ne discende che alla conduttrice non può essere imputata alcuna violazione del contratto di locazione.
4.2.3 Per abbondanza si rileva che anche nell’ipotesi in cui non si volesse ammettere una rinuncia per atti concludenti, a fronte dell’atteggiamento disinteressato e della mancata collaborazione del locatore nell’indicare alla conduttrice le modalità e gli estremi per potere procedere con il pagamento dell’importo, a quest’ultima non può essere rimproverato alcunché. In concreto, in assenza di pattuizioni contrarie, spettava al locatore fornire alla conduttrice gli estremi utili al versamento della garanzia d’affitto. Non avendolo fatto è l’appellante che a seguito del suo inagire è venuto a trovarsi in una situazione di mora (art. 91 CO).
4.3 In merito all’ulteriore presupposto cumulativo dell’art. 257f cpv. 3 CO, l’appellante sostiene che il mancato versamento della garanzia d’affitto e la mancata trasmissione della polizza assicurativa prevista al punto 6.1 del contratto di locazione, costituirebbero delle gravi violazioni degli obblighi contrattuali e, in quanto tali, renderebbero insostenibile la continuazione del rapporto di locazione. In assenza di una violazione del contratto di locazione imputabile alla conduttrice si potrebbe in concreto prescindere dalla disamina di tale censura. Le seguenti considerazioni sono pertanto esposte solo per ragioni di completezza.
4.3.1 Preliminarmente si rileva che l’appellante non ha mai sostenuto in causa che la disdetta straordinaria notificata alla conduttrice si sarebbe imposta anche a fronte della mancata trasmissione delle polizze assicurative, essendosi egli limitato a rimproverare alla conduttrice di non averle stipulate in violazione a quanto previsto dal contratto di locazione, ciò che avrebbe giustificato la disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 266g CO. La circostanza, allegata per la prima volta, e con ciò in modo irrito, solo in questa sede, non può essere ritenuta ammissibile (art. 317 CPC). Contrariamente a quanto pretende l’appellante, poi, si osserva che dagli atti non risulta che egli abbia richiesto alla conduttrice la trasmissione delle menzionate polizze, di modo che la circostanza non è nemmeno dimostrata.
4.3.2 Come illustrato al considerando 4.2.2 dall’istruttoria è emerso che malgrado la conduttrice non avesse versato la garanzia d’affitto contestualmente all’inizio della locazione, il locatore le ha consegnato l’ente locato, senza mai sollecitarla formalmente e senza intraprendere alcunché per ottenerne il pagamento. È solo a giugno 2017, quando i rapporti tra le parti si erano incrinati (per altri motivi), che egli l’ha diffidata per la prima volta dal volere versare la garanzia, ovvero oltre un anno e due mesi dopo l’inizio della locazione. In queste circostanze, tenuto altresì conto che la conduttrice ha regolarmente versato la pigione dovuta e che non risulta che abbia arrecato danni all’ente locato, il solo fatto che il contratto di locazione possa essere disdetto la prima volta per il 31 marzo 2026 non è sufficiente per ritenere insostenibile la continuazione del rapporto di locazione fino a tale data. Ne discende che anche per questo motivo il mancato pagamento della garanzia d’affitto non legittimava la disdetta straordinaria del contratto di locazione ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO.
5.1 In merito agli introiti dei tavoli da biliardo asseritamente incassati indebitamente dalla conduttrice, l’appellante ribadisce la tesi secondo cui la volontà delle parti in merito alla clausola contrattuale n. 2.1 era quella di lasciare alla conduttrice gli incassi dei biliardi solo fino a concorrenza delle spese di ampliamento da lei sostenute, il rimanente restando di pertinenza del locatore. La censura è irricevibile per carente motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), l’appellante limitandosi a ripetere quanto già sostenuto in prima sede, senza confrontarsi compiutamente con le argomentazioni pretorili, spiegando i motivi di fatto e di diritto per cui la sua conclusione sarebbe errata. La censura è in ogni caso destinata all’insuccesso, ritenuto che, contrariamente a quanto preteso nello scritto 12 giugno 2017 (doc. A), l’istruttoria ha permesso di accertare che il contratto di noleggio concernente i due biliardi è stato stipulato con la ditta R__________ Sagl (proprietaria dei biliardi) dalla conduttrice in qualità di gerente del ristorante M__________ già il 4 aprile 2016 e prevedeva che gli introiti sarebbero stati suddivisi tra il noleggiatore e quest’ultima (doc. L), senza che l’appellante potesse vantare qualsivoglia pretesa (teste B__________ __________, verbale 9 luglio 2019, pag. 18). A ciò si aggiunga che secondo il chiaro tenore della clausola, un’ eventuale altra ripartizione degli incassi necessitava di uno specifico accordo, di cui non vi è traccia agli atti.
5.2 In merito alle cantine, contrariamente a quanto pretende l’appellante, dalla testimonianza di __________ L__________ non si può concludere che la conduttrice abbia indebitamente chiuso delle cantine non oggetto del contratto di locazione (doc. H), ritenuto che la stessa ha specificato di non conoscere “gli accordi intervenuti tra le parti sull’utilizzo o meno delle cantine” (verbale 12 marzo 2019, pag. 13).
5.3 L’appellante critica poi il primo giudice per avere negato l’esistenza di un accordo tra le parti, secondo cui la conduttrice avrebbe dovuto liberare il locatore dal pagamento dell’intero prestito a lui erogato dalla B__________ __________ AG con il ricavo della vendita della birra di questa medesima società. A suo dire, la conduttrice, vendendo anche birra di altri produttori, avrebbe violato la clausola n. 7 del contratto di locazione, causandogli un danno economico di almeno fr. 3'000.- pari alla mancata riduzione del suo mutuo con la società menzionata. La censura è irricevibile poiché si fonda su una circostanza mai addotta negli allegati preliminari: il fatto che la conduttrice avrebbe venduto birra anche di altri fornitori è stato infatti allegato dall’appellante solo in sede di conclusioni, e con ciò tardivamente (art. 229 cpv. 1 e 2 CPC e contrario e art. 232 CPC; II CCA 31 marzo 2021 inc. n. 12.2020.56 con riferimenti, 15 novembre 2018 inc. n. 12.2017.94, 14 maggio 2020 inc. n. 12.2018.151), ritenuto che negli allegati preliminari egli si è limitato a sostenere che la conduttrice si sarebbe assunta l’obbligo di liberarlo integralmente dal contratto di mutuo che egli aveva stipulato con la B__________ __________ AG. La stessa sarebbe comunque infondata anche nel merito. Secondo il chiaro testo della clausola contrattuale (art. 7, doc. H) la conduttrice si è infatti impegnata a liberare parzialmente il locatore dal prestito a lui erogato dalla B__________ __________ AG con la vendita della birra A__________, restando tuttavia libera di vendere birra anche di altri fornitori, come confermato dal consulente di vendita della stessa B__________ __________ AG (teste __________ F__________, verbale 9 luglio 2019, pag. 21). A ciò si aggiunga che il ristorno annuo sul consumo della birra A__________ per gli anni 2017 e 2018 è risultato di entità maggiore rispetto a quello del 2016 quando la gerenza del ristorante M__________ era ancora del locatore ed è sempre stato correttamente destinato dalla conduttrice all’ammortamento del debito esistente tra AP 1 e la ditta menzionata (teste __________ F__________, verbale 9 luglio 2019, pag. 20).
5.4 In merito all’asserito mancato versamento del saldo per “scorte merci e materiale di consumo” l’appellante si limita in sostanza a trascrivere parola per parola quanto già esposto con le conclusioni (conclusioni pag. 6 e 7), di modo che su questo punto l’appello si rivela nuovamente irricevibile per carente motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC, DTF 138 III 374 consid. 4.3.1). La censura sarebbe comunque destinata all’insuccesso, ritenuto che secondo il chiaro testo della clausola (doc. H, art. 9) il saldo sarebbe stato “eventualmente da saldare dopo l’allestimento del bilancio definitivo al 31 marzo 2016 della Ristorante __________ Sagl”, bilancio che non risulta essere stato allestito e in ogni caso mai prodotto in causa.
Le spese processuali e le ripetibili della procedura d’appello, calcolate sulla base di un valore litigioso complessivo di fr. 295'000.- (cfr. consid. 3.2), seguono la soccombenza dell’appellante (art. 106 cpv. 1 CPC).
Per questi motivi,
richiamati per le spese gli art. 95 e 106 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,
decide: 1. L’appello 26 maggio 2021 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile. Di conseguenza la sentenza 26 aprile 2021 della Pretura del Distretto di Bellinzona, è confermata.
Gli oneri processuali di fr. 8'000.- sono a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte identico importo per ripetibili d’appello.
Notificazione:
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Contro la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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