AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 14.2021.96
Data decisione, Autorità: 03.01.2022, CEF
Titolo: Rigetto provvisorio dell’opposizione. Contratto di locazione. Preteso inadempimento dei locatori. Perizia. Principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato
Incarto n. 14.2021.96
Lugano 3 gennaio 2022
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
composta del giudice:
Jaques, presidente
vicecancelliere:
Ferrari
statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48b LOG) nella causa SO.2020.5614 (rigetto provvisorio dell’opposizione) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5, promossa con istanza 11 dicembre 2020 da
CO 1, __________ CO 2, __________ CO 3, __________ (rappresentati dalla RA 2, __________)
contro
RE 1 __________ (rappresentata dal socio e gerente, __________ RA 1, __________)
giudicando sul reclamo del 15 luglio 2021 presentato dalla RE 1 contro la decisione emessa il 14 luglio 2021 dal Pretore;
ritenuto
in fatto: A. Il 28 settembre 2018, in veste di locatori CO 1, CO 2 e CO 3 hanno concluso con la RE 1 un contratto di locazione di un ente di 2½ locali a uso commerciale (ufficio) con terrazza e wc per una pigione mensile di fr. 2'500.– e un acconto per le spese accessorie di fr. 150.– mensili, da pagarsi anticipatamente.
B. Il 31 marzo 2020 CO 1, CO 2 e CO 3 hanno costituito in mora la RE 1, fissandole un termine di trenta giorni per pagare le pigioni e gli acconti per le spese accessorie di febbraio e marzo 2020, nonché il conguaglio dei costi di riscaldamento del 2019.
C. Il 22 aprile 2020, nel pieno della prima ondata di coronavirus, la RE 1 ha chiesto ai locatori di essere autorizzata a mettere in sicurezza i locali appigionati a tutela della salute dei propri lavoratori e a ottenere una riduzione delle pigioni. Il 4 maggio 2020, la conduttrice ha poi promosso un’istanza di conciliazione vertente sulle sue richieste di messa in sicurezza dei locali e di riduzione delle pigioni, a decorrere dal mese di febbraio 2020; ha inoltre contestato la messa in mora.
D. L’11 maggio 2020 i locatori hanno disdetto il contratto di locazione per mora della conduttrice, la quale ha contestato la disdetta mediante istanza del 16 maggio 2020. All’udienza di conciliazione, tenutasi il 18 giugno 2020, le parti non sono giunte a una transazione, sicché è stata rilasciata alla conduttrice un’autorizzazione ad agire. Non risulta però dagli atti che la conduttrice abbia poi intentato causa.
E. In data imprecisata, ma comunque dopo il 27 giugno 2020 (come si evince da un’e-mail della conduttrice di stessa data), le parti hanno stipulato un’”aggiunta” al contratto di locazione, mediante la quale si sono accordate “a partire dal 1 luglio 2020, [sul] ripristino di suddetto contratto di locazione, alle medesime condizioni contrattuali di cui al contratto menzionato”.
F. Il 20 luglio 2020 la RE 1 ha disdetto a sua volta il contratto di locazione, riservandosi però di continuare la locazione se i locatori avessero acconsentito a una riduzione del canone del 30%. I locali sono poi stati riconsegnati il 2 novembre 2020.
G. Con precetto esecutivo n. __________ emesso il 3 novembre 2020 dall’Ufficio d’esecuzione di Lugano, CO 1, CO 2 e CO 3 hanno escusso la RE 1 per l’incasso di fr. 13'465.50 oltre agli interessi del 7% dal 1° aprile 2020 (indicando quale causa del credito gli “Affitti arretrati Aprile 2020 – Maggio 2020 – Giugno 2020 – Luglio 2020 – Agosto 2020 – Settembre 2020 – Ottobre 2020 […] Contratto di locazione Ufficio sito in Via __________ __________ __________ __________ […] + Conguaglio riscaldamento 2019 CHF 215.50”) e di fr. 53.35 (per: “Fatt. __________ NR. __________ __________”).
H. Avendo la RE 1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza dell’11 dicembre 2020 CO 1, CO 2 e CO 3 ne hanno chiesto il rigetto provvisorio alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5, limitatamente a fr. 13'250.– (anziché fr. 13'465.50). Nel termine impartito, la convenuta si è opposta all’istanza con osservazioni scritte del 18 gennaio 2021, formulando al contempo una domanda riconvenzionale. Con replica e duplica spontanee, rispettivamente del 28 gennaio e dell’8 febbraio 2021, le parti si sono riconfermate nelle rispettive tesi.
I. Statuendo con decisione del 14 luglio 2021, il Pretore ha accolto l’istanza e rigettato in via provvisoria, a concorrenza di fr. 13'250.–, l’opposizione interposta dalla convenuta, ponendo a suo carico le spese processuali di fr. 200.– e un’indennità di fr. 800.– a favore degl’istanti.
L. Contro la sentenza appena citata la RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del 15 luglio 2021 per ottenerne l’annullamento nel senso della reiezione dell’istanza, oltre a “ogni altro provvedimento ritenuto di diritto”, protestate spese e ripetibili. Visto il prevedibile esito dell’odierno giudizio, il reclamo non è stato notificato alla controparte per osservazioni.
Considerando
in diritto: 1. La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’opposizione – è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n. 3 CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 48 lett. e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso.
1.1 Pronunciata in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile entro dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). Visto che la notifica è avvenuta in concreto al patrocinatore della RE 1 il 15 luglio 2021 durante le ferie esecutive estive (art. 56 n. 2 LEF; DTF 143 III 149 consid. 2.4.1.1), il termine d’impugnazione, iniziato a decorrere il primo giorno utile dopo le ferie (DTF 121 III 285 consid. 2/b e 49 III 76), ossia il 2 agosto 2021, è scaduto giovedì 12 agosto. Presentato il 16 luglio 2021 (data del timbro postale), il reclamo è dunque senz’altro tempestivo.
1.2 La Camera decide in linea di principio in base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2 CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate (art. 321 cpv. 1 CPC) contenute nel reclamo (DTF 142 III 417 con-sid. 2.2.4). Secondo l’art. 320 CPC con il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del diritto sia l’accertamento manifestamente errato dei fatti, fermo restando che sono inammissibili conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi (art. 326 cpv. 1 CPC). Di conseguenza, il rimprovero della reclamante al Pretore di non essersi pronunciato su “tutte le altre osservazioni e contestazioni in atti qua da intendersi riprese integralmente” (reclamo, ad n. 21) è inammissibile, perché è generico e sprovvisto di motivazione.
In virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il riconoscimento di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura documentale (Aktenprozess), il cui scopo non è di accertare l’esistenza del credito posto in esecuzione bensì l’esistenza di un titolo esecutivo. Il giudice verifica solo la forza probante del titolo prodotto dal creditore – la sua natura formale – e vi conferisce forza esecutiva ove l’escusso non renda immediatamente verosimili eccezioni liberatorie (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1). La decisione di rigetto provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo, senza regiudicata quanto all’esistenza del credito (DTF 136 III 587 consid. 2.3). Il pronunciato, quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente il litigio al giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 136 III 530 consid. 3.2).
Nella decisione impugnata, il Pretore ha dapprima ritenuto che il contratto di locazione e la successiva aggiunta, allegati all’istanza, costituissero validi titoli di rigetto dell’opposizione per le pigioni e gli acconti per le spese accessorie, perlomeno fino al 30 ottobre 2020. Il primo giudice ha considerato inutile esaminare le argomentazioni della convenuta in merito al conguaglio per i costi di riscaldamento del 2019 e alla fattura __________, indicati nel precetto esecutivo ma non nell’istanza. Ha reputato non convincente, e comunque non verosimile, la tesi della convenuta secondo cui la pandemia avrebbe cagionato un inadempimento contrattuale riconducibile agl’istanti e avrebbe modificato il contratto di locazione, rescindendolo ipso iure, rifiutando la perizia chiesta al proposito dalla convenuta stante il carattere documentale della procedura di rigetto. Quanto agli argomenti formulati dalla convenuta già nelle precedenti istanze di conciliazione, il Pretore li ha tenuti per superati dalla successiva stipulazione dell’aggiunta al contrat-to di locazione, che ne ha determinato il ripristino alle condizioni iniziali.
Il primo giudice ha d’altronde ritenuto indimostrato il preteso condono di due delle pigioni mensili poste in esecuzione, siccome da-gli atti risultava piuttosto che gl’istanti le avessero concesso una proroga di pagamento. Il Pretore ha quindi dichiarato irricevibile la domanda riconvenzionale della convenuta, perché improponibile in procedura sommaria, rilevando ad ogni modo che il credito da essa vantato non era stato reso minimamente verosimile, sicché non poteva entrare in linea di conto neppure un’eventuale compensazione con pigioni e acconti per le spese accessorie.
La reclamante si duole in particolare che il Pretore avrebbe potuto senz’altro accogliere la sua richiesta di perizia, visto che tra l’inoltro della duplica e l’emanazione della decisione impugnata sono passati più di sei mesi (reclamo, ad n. 22). Misconosce, tuttavia, che il procedimento di rigetto dell’opposizione è una procedura documentale (Aktenprozess), limitata alla verifica dell’esistenza di un titolo esecutivo e alla verosimiglianza di eventuali eccezioni dell’escusso (sopra consid. 2). Giurisprudenza e dottrina ammettono quindi praticamente solo le prove documentali (art. 254 cpv. 1 CPC; sentenze del Tribunale federale 5A_467/2015 del 25 agosto 2016 consid. 4.5.3 e 5A_179/2012 dell’11 ottobre 2012, consid. 3.4, e della CEF 14.2018.172 del 14 marzo 2019 consid. 6.2, con i rinvii). Ne segue che la sentenza impugnata non presta il fianco alla critica sotto questo profilo, tanto più che una perizia, volta a stabilire un’eventuale inadempienza degl’istanti, sarebbe stata inutile nella fattispecie dopo il ripristino del contratto originario pattuito dalle parti (v. sotto consid. 6.3.1).
Sempre sul piano processuale, la reclamante si duole dell’assenza nella decisione impugnata di alcun “cenno” sul mandato di gestione affidato alla RA 2, “tra l’altro [con] firme illeggibili”. Non trae però alcuna conclusione da tale rilievo né spiega perché il Pretore avrebbe dovuto determinarsi in merito, dal momento che nella sua riposta all’istanza (ad esempio a pag. 6) essa aveva chiaramente indicato la fiduciaria come la rappresentante degl’istanti. La doglianza è pertanto irricevibile, per tacere del fatto che in virtù degli art. 27 LEF e 68 cpv. 2 lett. c CPC, chiunque ha l’esercizio dei diritti civili, compresa una persona giuridica, può rappresentare, anche professionalmente, altre persone nel procedimento esecutivo (sentenza della CEF 14.2018.15 del 15 marzo 2018) e che sul contratto di amministrazione immobiliare agli atti (doc. E) le firme apposte dai mandanti, sotto il proprio nome, non sono affatto illeggibili.
Costituisce un riconoscimento di debito nel senso dell’art. 82 cpv. 1 LEF l’atto pubblico o la scrittura privata, firmata dall’escusso o dal suo rappresentante, da cui si evince la sua volontà di pagare (o perlomeno di riconoscere) all’escutente, senza riserve né condizioni, una somma di denaro determinata, o facilmente determinabile, ed esigibile (DTF 139 III 301 consid. 2.3.1 con rimandi). Il contratto di locazione firmato dal conduttore costituisce un riconoscimento di debito per il canone scaduto e per gli acconti – fissi – delle spese accessorie (sentenza della CEF 14.2020.75 del 19 novembre 2020, consid. 5.5), a patto che il locatore abbia effettivamente consegnato la cosa nel momento pattuito, in stato idoneo all’uso cui è destinata e mantenuta tale per la durata della locazione (art. 256 cpv. 1 CO). Il contratto vale titolo di rigetto fino al termine della durata pattuita dalle parti. Se il contratto è di durata indeterminata, conserva la sua qualità di titolo di rigetto fintanto che il conduttore non renda verosimile che il contratto sia stato disdetto (sentenza della CEF 14.2001.114 dell’8 febbraio 2002, consid. 3.1; Staehelin in: Basler Kommentar, SchKG I, 2a ed. 2010, n. 116 ad art. 82 LEF).
6.1 Nella fattispecie, è pacifico che il contratto di locazione (doc. B1), dopo la disdetta dei locatori per mora (sopra ad D), è stato “ripristinato […] alle medesime condizioni contrattuali” con la successiva “aggiunta” (doc. B3) concordata dalle parti, per poi essere disdetto dalla RE 1 il 20 luglio 2020 (sopra ad F), con effetto per il 31 ottobre 2020 tenuto conto del preavviso trimestrale pattuito (doc. B1). Il contratto vale pertanto titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione (perlomeno) per le pigioni e gli acconti di spese accessorie da aprile, maggio e agosto a ottobre 2020 indicati nell’istanza, pari a fr. 13'250.– (5 mesi a fr. 2'500.– + fr. 150.–, v. doc. B1).
6.2 Nel reclamo, la RE 1 lamenta invero l’assenza di un titolo di rigetto dell’opposizione per la somma posta in esecuzione (di fr. 13'446.50), che “non pare fondata nel suo complesso e con precisione ad alcun riconoscimento di debito”. Secondo la reclamante il Pretore avrebbe quindi violato il principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato (art. 58 CPC), in particolare perché gl’istanti non hanno chiesto espressamente di rigettare l’opposizione limitatamente a fr. 13'250.– e nella loro seconda richiesta (per fr. 13'250.–) non menzionano la condanna al pagamento delle ripetibili.
6.2.1 La reclamante misconosce tuttavia che il primo giudice ha assegnato agli istanti esattamente quanto da loro chiesto con l’istanza (e meno di quanto posto in esecuzione), ovvero il rigetto provvisorio dell’opposizione per fr. 13'250.–, sicché non sussiste alcuna violazione dell’art. 58 CPC. La somma corrisponde d’altronde precisamente a quella risultante dal contratto di locazione per le cinque mensilità reclamate con l’istanza (sopra consid. 6.1), senza contare che il diritto esecutivo non obbliga il creditore a escutere il debitore per l’intero importo riconosciuto né a giustificare la sua (libera) scelta di procedere per una frazione di esso (sentenza della CEF 14.2020.71 dell’11 dicembre 2020 consid. 5.4).
6.2.2 Nulla cambia il fatto che gl’istanti abbiano indicato alla voce “DOMANDA” dell’istanza la somma di fr. 13'446.50 oltre agli interessi, alla voce “MOTIVAZIONE” solo fr. 13'250.– e infine, nella replica, fr. 13'465.50 (v. reclamo, ad 1-3), a detta della reclamante con la volontà d’ingenerare confusione nel Pretore, allo scopo di ottenere più di quanto avessero diritto (n. 7). La loro intenzione di limitare la propria pretesa a fr. 13'250.–, pari alle cinque mensilità esplicitamente indicate in grassetto nell’istanza, era infatti chiara a ogni lettore di buona fede e così è stata compresa dal primo giudice, nell’interesse del resto della stessa reclamante. Anche su questo punto il reclamo risulta privo di ogni pregio.
6.2.3 Sempre secondo il principio dell’affidamento (sentenza del Tribunale federale 5A_564/2016 del 15 maggio 2017 consid. 4.2), il Pretore non poteva, in buona fede, ignorare la richiesta degl’istanti volta all’assegnazione di ripetibili, anche dopo la (tenue) limitazione dell’importo richiesto a fr. 13'250.– (anziché fr. 13'446.50). Il Pretore non ha perciò violato l’art. 58 CPC neppure su questo punto.
6.3 La RE 1 pretende anche che il riconoscimento di debito non è esigibile, perché gl’istanti non hanno adempiuto il contratto, omettendo di mantenere i locali locati – un open space in cui i dipendenti lavoravano nello stesso ambiente – in stato idoneo all’uso cui erano destinati (art. 256 cpv. 1 CO), ossia, concretamente, non adeguandoli alla situazione creatasi a causa della pandemia da coronavirus (ad esempio ponendo separatori in plexiglass per dividere l’ambiente), a tutela dei lavoratori e dei clienti. Nega inoltre di aver accettato la situazione (ossia l’inadempimento), ricordando di aver contestato lo stato dell’immobile già prima del procedimento, esigendone l’adeguamento o una riduzione della pigione. Stante l’inadempimento degl’istanti, a suo dire il primo giudice avrebbe dovuto respingere l’istanza sulla base della cosiddetta Basler Praxis, che pone a carico del creditore l’onere di dimostrare la corretta esecuzione delle proprie prestazioni.
6.3.1 Ora, che la reclamante avesse in precedenza chiesto la messa in sicurezza dei locali affittati e in subordine la riduzione della pigione non ha più rilevanza dopo che la stessa ha convenuto con la parte locatrice il ripristino del contratto di locazione, nel frattempo disdetto, “alle medesime condizioni contrattuali” (doc. B3), ovvero nello stato esistente e al prezzo stabilito in origine, rinunciando così di fatto alle precedenti esigenze. La sentenza impugnata resiste pertanto alla critica.
6.3.2 Per abbondanza va d’altronde ricordato che l’eccezione d’inadempimento giusta l’art. 82 CO non trova applicazione al contratto di locazione immobiliare ove il conduttore invochi difetti dell’ente locato, stanti i rimedi giuridici specifici del diritto della locazione (art. 259a CO), in particolare la riduzione del corrispettivo (art. 259d CO) e il deposito della pigione (art. 259g CO), i quali hanno carattere di lex specialis rispetto all’art. 82 CO (sentenza della CEF 14.2021.55 del 7 ottobre 2021 consid. 5.3).
Al limite del temerario, il reclamo, compresa l’accusa di parzialità avventatamente rivolta al Pretore (reclamo, ad n. 23), va quindi respinto.
La tassa del presente giudizio, stabilita in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35), per il rinvio dell’art. 96 CPC, segue la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone invece problema di ripetibili, la controparte, cui il reclamo non è stato notificato per osservazioni, non essendo incorsa in spese in questa sede.
Circa i rimedi esperibili sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 13'518.85, non raggiunge la soglia di fr. 30'000.– ai fini dell’art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.
Per questi motivi,
pronuncia: 1. Nella misura in cui è ricevibile, il reclamo è respinto.
Le spese processuali di complessivi fr. 600.– relative al presente giudizio, già anticipate dalla reclamante, sono poste a suo carico.
Notificazione a:
– , , ; – , , .
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF) solo se la controversia concerne “una questione di diritto di importanza fondamentale” (art. 74 cpv. 2 LTF). Laddove tale presupposto non sia adempiuto è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall’art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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