AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2021.146
Data decisione, Autorità: 16.12.2021, IICCA
Titolo: Proposta d'acquisto immobiliare - caparra - indebito arricchimento - casi manifesti
Incarto n. 12.2021.146
Lugano 16 dicembre 2021/jh
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini, presidente, Bozzini e Stefani
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa a procedura sommaria - inc. n. SO.2021.3097 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1 - promossa con istanza 9 luglio 2021 da
AO 1 rappr. dall’avv. dr. PA 1
contro
AP 1 rappr. dallo Studio legale e notarile PA 2
con cui l’istante ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 10'000.- oltre spese esecutive di fr. 73.30 e interessi al 5% dal 23 novembre 2020, nonché il rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UE di Lugano;
domanda avversata dalla controparte, che ha postulato la reiezione dell’istanza, e che il Pretore con decisione 16 settembre 2021 ha parzialmente accolto, condannando la convenuta al pagamento di fr. 10'000.- oltre interessi al 5% dal 23 novembre 2020;
appellante la convenuta con appello 27 settembre 2021, con cui ha chiesto la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre l'istante con osservazioni (recte: risposta) 22 ottobre 2021 ha postulato la reiezione del gravame, pure con protesta di spese e ripetibili;
preso atto della replica spontanea 5 novembre 2021 della convenuta e della duplica spontanea 11 novembre 2021 dell’istante;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in diritto:
A fine novembre 2020 (cfr. doc. 7 e 12), non essendo stato ottenuto il finanziamento bancario necessario alla conclusione dell’atto di compravendita immobiliare (cfr. doc. C), AO 1 ha sollecitato AP 1 a restituirgli la caparra confirmatoria di fr. 20'000.-, che gli è poi stata ritornata solo in ragione di fr. 10'000.- (doc. 8).
La convenuta si è integralmente opposta all’istanza.
Con decisione 16 settembre 2021 il Pretore, in parziale accoglimento dell’istanza, ha condannato la convenuta al pagamento di fr. 10'000.- oltre interessi al 5% dal 23 novembre 2020, ponendo la tassa di giustizia e le spese, di complessivi fr. 300.-, a carico delle parti in ragione di metà ciascuna e compensando le ripetibili.
Con l’appello 27 settembre 2021 che qui ci occupa, avversato dall’istante con risposta 22 ottobre 2021 (a cui hanno fatto seguito la replica spontanea 5 novembre 2021 e la duplica spontanea 11 novembre 2021), la convenuta ha chiesto di riformare il querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza (in via principale in ordine e in via subordinata nel merito), protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.
Giusta l’art. 257 CPC il giudice, salvo casi che qui non ricorrono (cpv. 2), accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo restando che se queste condizioni non sono date non entra nel merito (cpv. 3).
I fatti sono “incontestati” se non sono contestati dal convenuto, mentre i fatti sono “immediatamente comprovabili” quando il loro accertamento non causa ritardo e non richiede oneri eccessivi, posto che comunque in procedura sommaria le prove vanno di principio addotte mediante documenti (art. 254 cpv. 1 CPC) e il grado di prova resta quello della prova piena e non della verosimiglianza. Se la parte convenuta solleva obiezioni e eccezioni motivate e stringenti, che non possono essere immediatamente smentite e che per loro natura sono suscettibili di far vacillare il convincimento del giudice, la procedura di tutela giurisdizionale nei casi manifesti è inapplicabile e la relativa richiesta, inammissibile (DTF 144 III 462 consid. 3.1; TF 5A_166/2020 del 13 luglio 2021 consid. 2.1).
La situazione giuridica è “chiara” quando l'applicazione della norma al caso di specie si impone con evidenza in considerazione del testo legale o sulla base di comprovate dottrina e giurisprudenza. Ciò non è di regola il caso se l'applicazione di una norma comporta l'esercizio del potere di apprezzamento da parte del giudice o se il medesimo è chiamato a decidere in equità, tenendo conto delle circostanze del caso di specie (DTF 144 III 462 consid. 3.1; TF 5A_166/2020 del 13 luglio 2021 consid. 2.1).
6.1. Il diritto di ottenere una decisione motivata, che deriva dal diritto di essere sentito sancito dall’art. 29 cpv. 2 Cost., offre una garanzia minima e sussidiaria rispetto al diritto processuale di cui all’art. 238 lett. g CPC. Esso impone in particolare all’autorità giudicante di indicare in maniera chiara le ragioni che l’hanno portata a decidere in un senso piuttosto che in un altro, in modo tale da permettere al destinatario di capire la portata della decisione e di proporre i rimedi giuridici adeguati con cognizione di causa (DTF 139 IV 179 consid. 2.2, 143 IV 40 consid. 3.4.3). Esso non obbliga però l’autorità giudicante a pronunciarsi necessariamente su tutte le questioni e le prove proposte dalle parti, bastando che esamini i temi rilevanti per il giudizio (DTF 142 II 49 consid. 9.2, 143 III 65 consid. 5.2).
6.2. Nel caso concreto la doglianza ricorsuale dev’essere respinta.
È in effetti incontestabile che la motivazione della decisione del Pretore di cui meglio si dirà al consid. 8 (giusta o sbagliata che sia) era chiara e precisa e in tal modo permetteva alla convenuta di comprendere perché le sue obiezioni erano state respinte e con ciò di presentare, come ha poi fatto, il rimedio giuridico appropriato con cognizione di causa.
In tal modo essa ha rilevato che l’istante, avendo agito in causa da solo, non disporrebbe della necessaria legittimazione attiva.
7.1. La legittimazione delle parti - attiva dell'attore, passiva del convenuto - è una premessa sostanziale dell'esistenza della pretesa dedotta in giudizio. Si tratta di una questione di diritto materiale che deve essere esaminata d'ufficio dal giudice in qualsiasi stadio del procedimento. Laddove la procedura sia retta dalla massima dispositiva, il giudice deve tuttavia basare il proprio esame sui fatti allegati dalle parti e accertati, senza andare d'ufficio alla ricerca di fatti atti a mettere in dubbio la legittimazione di una parte, che controparte ha omesso di allegare. Incombe alle parti indicare al giudice i fatti sui quali esse fondano le loro pretese, rispettivamente le loro eccezioni. Dottrina e giurisprudenza ammettono nondimeno l'esistenza di fatti impliciti, che si possono dare per scontati fino al momento in cui non venga affermato il contrario. Fra questi vi è, proprio, la legittimazione attiva. L'onere della parte attrice di allegazione e di prova della propria legittimazione attiva sorge pertanto solo con la sua contestazione da parte del convenuto (cfr. TF 4A_165/2008 dell’11 novembre 2008 consid. 7.3.1 e 7.3.2).
7.2. La censura è irricevibile in ordine, visto e considerato che l’eccezione di carenza di legittimazione attiva è stata sollevata dalla convenuta per la prima volta solo in questa sede.
Essa sarebbe comunque stata da respingere anche nel merito. Dal tenore del doc. B, segnatamente dal fatto la “PROPOSTA D’ACQUISTO - CH” dell’appartamento sia stata formulata proprio dal “sottoscritto … AO 1”, il quale si è proposto “con la presente” di acquistare l’appartamento, risulta in effetti inequivocabilmente che ad essersi impegnato quale “il proponente” era stato solo lui e che la sottoscrizione del documento anche da parte della moglie andava intesa come mero consenso giusta l’art. 169 CC.
8.1. La censura è manifestamente infondata. Contrariamente a quanto preteso, oltretutto per la prima volta solo in questa sede e con ciò in modo irrito (art. 317 cpv. 1 CPC), dalla convenuta, nel caso si specie non si può in effetti ritenere che l’istante, apponendo la sua firma sui due fogli di cui al doc. B riportanti sul bordo sinistro il nome della convenuta e in alto a destra il suo logo, avesse accettato le condizioni proposte da quest’ultima e tra le parti fosse validamente venuto in essere il contratto di riservazione da lei preteso. Questa tesi non tiene in effetti conto del chiarissimo tenore del doc. B, da cui si evince che quel documento costituiva né più né meno la proposta d’acquisto dell’istante (si veda la sua intitolazione “PROPOSTA D’ACQUISTO” nonché il fatto che nella stessa egli, agente in qualità di “proponente”, abbia dichiarato che “con la presente … si propone … di acquistare” e l’abbia a più riprese denominata “la presente proposta”), tant’è che lo stesso si concludeva con una richiesta di firma “per accettazione” da parte del “venditore”.
8.2. Nelle particolari circostanze, è pertanto a ragione che il giudice di prime cure ha ritenuto che la “PROPOSTA D’ACQUISTO” di cui al doc. B non fosse obbligatoria: e ciò non solo per il fatto, da lui addotto con pertinenza, che la proposta dell’istante non era stata oggetto di accettazione da parte dello sconosciuto venditore, ma, si aggiunga qui, anche per il fatto che la “proposta” era “vincolata” ossia condizionata “all’ottenimento del finanziamento bancario”, che nel caso concreto non era però stato concesso (essendo evidente che il finanziamento bancario in questione avrebbe dovuto riferirsi a un importo sufficiente a permettere l’acquisto, ciò che non era qui il caso, il credito bancario ottenibile dall’istante, da lui comunque non ottenuto, raggiugendo solo fr. 590'000.-, cfr. doc. C e 6); si aggiunga che il contratto che sarebbe venuto in essere in caso di accettazione della proposta da parte del venditore - che in nessun caso, per il suo contenuto, poteva essere considerato un contratto di riservazione - sarebbe stato in ogni caso nullo siccome non concluso con atto pubblico (art. 216 cpv. 2 CO).
Stando così le cose, la caparra confirmatoria di fr. 20'000.-, versata alla convenuta sulla base di una causa, ovvero la proposta dell’istante (doc. B), risultata poi non obbligatoria, deve essergli restituita integralmente (art. 62 CO), la convenuta non potendo pretendere di trattenerla in ragione di fr. 10'000.- in virtù della clausola a pagina 2 secondo cui “in caso di annullamento della presente da parte dell’acquirente” dopo “7 … giorni dalla sottoscrizione della presente, in caso di mancata stipulazione per motivi non imputabili alla parte venditrice, alla parte proponente sarà restituita la caparra previa deduzione di fr. 10'000.- a titolo di pena di recesso”. A ben vedere la trattenuta in questione, di cui per altro avrebbe dovuto semmai beneficiare il venditore e non certo la convenuta (non risulta infatti che nel doc. B essa, che aveva svolto il ruolo di mera “Zahlungsstelle” della caparra confirmatoria, avesse assunto altri obblighi o diritti per sé), poteva in effetti entrare in linea di conto unicamente “in caso di annullamento” della proposta d’acquisto “da parte dell’acquirente” e, cumulativamente, “in caso di mancata stipulazione” dell’atto di compravendita immobiliare “per motivi non imputabili alla parte venditrice”. Sennonché, ammesso ma non concesso che quella clausola (non sottoscritta né dalla convenuta né dal venditore) fosse vincolante, si osserva che nel caso di specie la proposta d’acquisto non risultava essere stata annullata dall’istante, essendo invece già decaduta a seguito del mancato ottenimento del finanziamento bancario. E in ogni caso nemmeno si era in presenza di un caso di mancata stipulazione dell’atto di compravendita immobiliare riconducibile a motivi non imputabili alla parte venditrice, una tale situazione presupponendo pure che quest’ultima parte avesse dapprima accettato la proposta d’acquisto dell’istante, ciò che nella presente fattispecie, come detto, non era però avvenuto.
Le spese giudiziarie della procedura di secondo grado, calcolate sulla base del valore litigioso di fr. 10'000.-, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).
Per questi motivi,
richiamati gli art. 106 CPC, la LTG e il RTar
decide:
I. L’appello 27 settembre 2021 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.
II. Le spese processuali di fr. 800.- sono a carico dell’appellante, che rifonderà all’appellato fr. 800.- per ripetibili.
III. Notificazione:
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso inferiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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