AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2021.53
Data decisione, Autorità: 15.11.2021, IICCA
Titolo: Compravendita immobiliare - garanzia per difetti - compensazione - notifica del difetto - prescrizione
Incarto n. 12.2021.53
Lugano 15 novembre 2021/rg
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini, presidente, Bozzini e Stefani
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa a procedura semplificata - inc. n. SE.2019.9 della Pretura del Distretto di Blenio - promossa con petizione 15 ottobre 2019 da
CO 1 rappr. dall’avv. PA 2
contro
RE 1 rappr. dall’avv. PA 1
con cui l’attore ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 25'000.- oltre interessi al 5% dal 1° novembre 2014;
domanda avversata dalla controparte, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con decisione 1° marzo 2021 ha parzialmente accolto, condannando il convenuto al pagamento di fr. 25'000.- oltre interessi al 5% dal 2 settembre 2017;
appellante il convenuto con reclamo (recte: appello) 31 marzo 2021, con cui ha chiesto la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere la petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre l'attore con risposta 18 maggio 2021 ha postulato la reiezione del gravame, pure con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in diritto:
Nel novembre 2014 CO 1 ha venduto a RE 1 dei bovini per un prezzo di fr. 45'000.-, a fronte del quale il 3 novembre 2014 ha ricevuto un acconto di fr. 20'000.- (doc. B).
Il convenuto si è opposto alla petizione, osservando in particolare che quell’importo era compensato dal minor valore, pari a fr. 46'947.70 (doc. 2), di 4 dei 13 fondi vendutigli in precedenza, e meglio delle part. n. __________, __________ e __________ RFD di __________ nonché della part. n. __________ RFD di __________, la cui superficie agricola utile ai sensi dell’art.14 OTerm sarebbe risultata inferiore di 14’810 mq a quanto presunto (si veda il raffronto tra il doc. H p. 11 e il doc. 1), rispettivamente dai minori pagamenti diretti in tal modo ricevuti negli anni 2015-2017, pari ad altri fr. 9'434.60 (doc. 2), poi aumentati con le conclusioni, in considerazione dei minori pagamenti diretti ricevuti negli anni 2018 e 2019, a fr. 15'721.-.
Esperita l’istruttoria e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il Pretore, con decisione 1° marzo 2021, in parziale accoglimento della petizione, ha condannato il convenuto al pagamento di fr. 25'000.- oltre interessi al 5% dal 2 settembre 2017, ponendo le spese processuali di complessivi fr. 2’200.- (fr. 700.- per la procedura di conciliazione e fr. 1'500.- per quella decisionale) in ragione di fr. 300.- a carico dell’attore e in ragione di fr. 1'900.- a carico del convenuto, tenuto altresì a rifondere alla controparte fr. 3’200.- per ripetibili parziali. Respinta la compensazione fatta valere dal convenuto, egli ha in sostanza ammesso la petizione, modificando però la data di decorrenza degli interessi.
Con l’appello 31 marzo 2021 che qui ci occupa, avversato dall’attore con risposta 18 maggio 2021, il convenuto, ribadendo la fondatezza della compensazione da lui formulata, ha chiesto di riformare il querelato giudizio nel senso di respingere la petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.
Il Pretore ha innanzitutto dato atto che il prezzo di compravendita dei bovini, fissato a suo tempo dalle parti in fr. 45'000.-, era stato corrisposto dal convenuto solo in ragione di fr. 20'000.-, per cui rimaneva insoluto, a favore dell’attore, un saldo di fr. 25'000.-.
Tale assunto, non oggetto di censure, va considerato assodato.
6.1. A tale proposito va immediatamente disattesa la censura del convenuto, per altro mai formulata nella sede pretorile, secondo cui la questione della prescrizione delle sue contropretese, che a suo dire l’attore avrebbe solo “accennato” in modo generico (ma non eccepito) all’udienza di discussione del 27 gennaio 2020, nemmeno avrebbe dovuto essere esaminata dal primo giudice.
A parte il fatto che la prescrizione era in realtà già stata eccepita validamente (cfr. Däppen, Basler Kommentar, 7ª ed., n. 3 ad art. 142 CO; II CCA 10 febbraio 2014 inc. n. 12.2012.162) con la petizione laddove l’attore aveva affermato che “in ogni caso, le contestazioni sollevate [N.d.R.: dal convenuto] sul prezzo sarebbero tardive” (p. 4), è in effetti incontestabile che la stessa sia poi stata validamente ribadita con la replica (che è parimenti sede idonea per sollevare una tale eccezione, cfr. II CCA 7 gennaio 2020 inc. n. 12.2018.122-123, in cui quell’eccezione era stata analogamente sollevata con la duplica), laddove l’attore aveva sostenuto che “ad ogni modo le contestazioni sono tardive … l’incombenza dell’immediato avvertimento del difetto non è stata rispettata e nemmeno il termine di prescrizione, quindi la pretesa sarebbe tardiva” (verbale 27 gennaio 2020 p. 1).
7.1. Il convenuto ha in primo luogo sostenuto che la prima valida notifica del difetto doveva essere fatta risalire già al 2014 o al 2015, per cui le sue contropretese non erano prescritte. L’attore, nel suo scritto 16 marzo 2017 (nel plico doc. F), non aveva in effetti contestato l’affermazione da lui resa il 7 marzo 2017 secondo cui la “contestazione” sarebbe già avvenuta “nel 2015” (nel plico doc. F) rispettivamente “nel 2014” (doc. 2) e neppure lo aveva in seguito fatto il suo patrocinatore, con lo scritto 21 maggio 2019 (doc. G) rispettivamente con la petizione.
La censura, per altro fondata su risultanze probatorie mai menzionate nella sede pretorile e con ciò irrite (art. 317 CPC), deve senz’altro essere disattesa. Pur essendo vero che il fatto che nei suoi due scritti del 7 marzo 2017 il convenuto avesse fatto riferimento a una “contestazione che peraltro le avevo già motivato nel 2015” (nel plico doc. F) rispettivamente “nel 2014” (doc. 2) costituisce un indizio a favore della correttezza di quella circostanza, è però altrettanto vero che dall’atteggiamento tenuto dall’attore non si può ritenere che la stessa sia stata ammessa, da lui o dal suo patrocinatore, almeno per atti concludenti.
A parte il fatto che nessuna disposizione di legge impone a una parte, che, come l’attore, oltretutto nemmeno era rappresentato da un patrocinatore, di contestare tutti i singoli elementi fattuali addotti dalla controparte in precedenti missive, in concreto quelle del 7 marzo 2017 (doc. F e 2), da lui per altro integralmente avversate con la sua presa di posizione del 16 marzo 2017 (nel plico doc. F), si osserva che in ogni caso egli, con i suoi successivi scritti del 17 novembre 2017, in cui aveva affermato “un’altra domanda che mi viene spontanea, perché non ha mai reclamato i primi tempi o l’anno successivo?” (nel plico doc. F), rispettivamente del 9 aprile 2018, in cui aveva sostenuto “ripeto, perché non ha mai reclamato prima? … faccio notare che il rogito è stato stipulato nell’anno ottobre 2011 e dopo anni mi viene a contestare e pretendere; come si può definire questo atteggiamento?” (nel plico doc. F), aveva chiaramente lasciato intendere al convenuto che prima del 7 marzo 2017 non vi era stata alcuna notifica del difetto. Analoghe considerazioni possono essere fatte per quanto riguarda il suo patrocinatore, il quale, con la lettera 21 maggio 2019 aveva anzi avuto modo di rilevare che “in ogni caso, le contestazioni sollevate sul prezzo risultano tardive” (doc. G), rispettivamente si era espresso in quegli identici termini con la petizione (p. 4; cfr. consid. 6.1).
In definitiva, il convenuto non è stato in grado di provare la veridicità della circostanza indiziaria da lui addotta nei doc. F e 2.
7.2. Il convenuto ha quindi rimproverato al giudice di prime cure di non aver sanzionato l’abuso di diritto commesso dall’attore, che da una parte aveva atteso fino al 1° marzo 2017 (doc. E) per far valere la sua pretesa residua e dall’altro lo aveva dissuaso dal rispettare il termine di prescrizione per la notifica del difetto.
La censura è ampiamente infondata. Il Tribunale federale ha in effetti già avuto modo di stabilire, aggiungendo che una tale giurisprudenza valeva anche per un caso analogo a quello in esame in cui l'appaltatore aveva eccepito l'intempestività della segnalazione dei difetti da parte del committente, che l'invocazione della prescrizione poteva costituire un abuso di diritto qualora il debitore avesse indotto con astuzia il creditore a non agire in tempo utile, oppure avesse assunto, anche senza cattive intenzioni, un comportamento tale da indurlo a rinunciare a intraprendere passi giuridici prima dell'intervento della prescrizione, a condizione che il ritardo apparisse comprensibile sulla base di un apprezzamento ragionevole fondato su criteri oggettivi; ha inoltre rammentato che il solo trascorrere del tempo non era sufficiente, essendo necessario che vi fosse un rapporto di causalità tra il comportamento del debitore e il ritardo ad agire del creditore (TF 4A_609/2018 del 29 aprile 2019 consid. 7.1). Sennonché, nel caso di specie il convenuto non ha spiegato perché il fatto che l’attore avesse atteso un certo tempo, e meglio fino al 1° marzo 2017, prima di far valere la sua pretesa residua, ciò che di per sé non configura un abuso di diritto (TF 4A_178/2007 del 29 novembre 2007 consid. 5.3), ora sarebbe invece divenuto abusivo, né ha spiegato da quali altre particolari circostanze intervenute in precedenza, comunque non provate, si sarebbe dovuto concludere che egli fosse stato abusivamente dissuaso dal rispettare il termine per la notifica del difetto.
8.1. Il convenuto ha obiettato che le due circostanze menzionate dal primo giudice, alla cui base vi sarebbero degli accertamenti arbitrari e finanche contradditori, erano in realtà tali da confermare l’esistenza di un inganno intenzionale da parte dell’attore.
La censura deve anche in questo caso essere disattesa.
8.1.1. Contrariamente a quanto preteso dal convenuto, il fatto che l’attore negli anni precedenti al 2012, quando aveva provveduto a notificare alla Sezione dell’agricoltura la superficie agricola utile, si fosse basato su quanto riportato nel registro fondiario e meglio sull’estensione degli spazi prativi dei sedimi, che tuttavia non corrispondeva necessariamente alla stessa, non prova ancora che allora, e dunque al momento della sottoscrizione del rogito di cui al doc. D, fosse cosciente dell’erroneità del dato da lui notificato. Non è in effetti stato provato che a quel momento egli sapesse o comunque avesse ragionevolmente motivo di supporre che l’estensione degli spazi prativi dei sedimi risultante dal registro fondiario non corrispondeva necessariamente alla superficie agricola utile - ciò che invece è divenuto chiaro a tutti solo in epoca successiva, e meglio a seguito della correzione operata il 9 novembre 2015 dalla Sezione dell’agricoltura (doc. 1) -, tanto più che il convenuto stesso aveva ammesso che “considerata anche l’estensione dei mappali, … non è possibile … verificarne l’intera superficie” (risposta p. 4). Del resto nemmeno la Sezione dell’agricoltura gli aveva in precedenza mai contestato l’erroneità del dato da lui così notificato.
8.1.2. Il convenuto non può essere seguito nemmeno laddove ha censurato l’accertamento pretorile secondo cui la discrepanza tra la superficie agricola utile notificata alla Sezione dell’agricoltura e quella effettiva, venuta alla luce solo a seguito dell’accertamento di cui al doc. 1, non sarebbe stata facilmente riconoscibile dall’attore, tant’è che nemmeno era stata percepita dallo specialista dell’Unione dei contadini ticinesi che, dopo aver esperito un sopralluogo sui fondi, aveva allestito la perizia di cui al doc. H, e dal convenuto stesso, che pure aveva utilizzato quei terreni per oltre tre anni e mezzo. Nessuna prova è in effetti stata versata agli atti a sostegno del fatto, per altro mai preteso in precedenza e con ciò irrito (art. 317 CPC), che quella discrepanza, prima ancora di essere accertata dalla Sezione dell’agricoltura con lo scritto di cui al doc. 1, le fosse già stata segnalata “tempo prima” (senza però un’indicazione precisa di quando sarebbe avvenuto) dallo stesso convenuto, che al contrario negli allegati preliminari, ribadendo quanto sostenuto a suo tempo dal suo legale nella lettera 25 ottobre 2017 (nel plico doc. F), si era limitato a sostenere che l’intervento della Sezione dell’agricoltura era stato da lui chiesto solo per sapere se fossero dati i presupposti per l’ampiamento della propria superficie agricola utile (risposta p. 2 e 5, conclusioni p. 2 seg.). E nessuna prova è pure stata versata agli atti a sostegno del fatto che lo specialista dell’Unione dei contadini ticinesi non avesse in realtà esperito il sopralluogo su tutti i fondi, circostanza che per altro era stata inequivocabilmente smentita dalla perizia stessa (doc. H p. 3, da cui si evince che l’esperto “in data 19 aprile 2011 ha esperito il sopralluogo necessario per raccogliere le informazioni necessarie allo svolgimento” del suo compito).
8.2. In definitiva, il convenuto, gravato dell’onere della prova, non ha dimostrato che l’attore l’avesse ingannato intenzionalmente in merito alla superficie agricola utile di 4 fondi compravenduti. Nulla permette in effetti di ritenere che quest’ultimo, prima della sottoscrizione del rogito di cui al doc. D, fosse consapevole che la superficie agricola utile dei fondi, riportata nella perizia allestita dall’Unione dei contadini ticinesi (doc. H) e poi considerata per stabilire il prezzo di compravendita, era inferiore rispetto alla realtà. A ben vedere, anzi, nemmeno è stato provato che l’eventuale diminuzione della superficie agricola utile di quei fondi, accertata dalla Sezione dell’agricoltura il 9 novembre 2015 (doc. 1), fosse intervenuta prima della compravendita del 27 ottobre 2011 e non invece in epoca successiva, ossia tra il 27 ottobre 2011 e il 9 novembre 2015, ritenuto che a favore di quest’ultima tesi vi sono invero sia il fatto che la stessa non era stata ravvisata dallo specialista dell’Unione dei contadini ticinesi al momento dell’allestimento della perizia di cui al doc. H, sia il fatto che l’autorità preposta non abbia in seguito ritenuto di imporre all’attore la restituzione degli eventuali pagamenti diretti da lui ricevuti in eccesso in precedenza.
Le spese giudiziarie della procedura di secondo grado, calcolate sulla base del valore litigioso di fr. 25’000.-, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).
Per questi motivi,
richiamati gli art. 106 CPC, la LTG e il RTar
decide:
I. L’appello 31 marzo 2021 di RE 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.
II. Le spese processuali di fr. 1’500.- sono a carico dell’appellante, che rifonderà all’appellato fr. 1’500.- per ripetibili.
III. Notificazione:
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Blenio
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso inferiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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