AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 14.2021.94
Data decisione, Autorità: 30.11.2021, CEF
Titolo: Rigetto provvisorio dell’opposizione. Contratto di locazione. Restituzione anticipata dei locali. Riconsegna delle chiavi
Incarto n. 14.2021.94
Lugano 30 novembre 2021
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
composta dei giudici:
Jaques, presidente Walser e Grisanti
vicecancelliere:
Ferrari
statuendo nella causa SO.2021.268 (rigetto provvisorio dell’opposizione) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5, promossa con istanza 14 gennaio 2021 da
CO 1, (patrocinata dall’__________ PA 2, __________)
contro
RE 1, (patrocinata dall’__________ PA 1, __________)
giudicando sul reclamo del 5 luglio 2021 presentato dalla RE 1 contro la decisione emessa il 22 giugno 2021 dal Pretore;
ritenuto
in fatto: A. Il 27 febbraio 2019 CO 1, da una parte, e __________ e la RE 1, dall’altra, hanno stipulato un contratto di locazione di locali a uso commerciale (gelateria e prodotti affini).
B. Il 15 aprile 2020 la locatrice CO 1 ha notificato ai conduttori una disdetta per mora con effetto al 31 maggio 2020, rimasta incontestata. Dopo discussioni telefoniche, la locatrice ha comunicato ai conduttori per e-mail del 27 aprile 2020 di accettare la riconsegna dell’ente locato anticipata al 30 aprile 2020 a condizione che, in particolare, tutti gli spazi locati fossero riconsegnati entro quella data sgomberi da qualsiasi attrezzatura e mobilio, che le chiavi fossero consegnate “alla proprietà entro le 18.00 del 30 aprile” e che, in caso di mancata riconsegna, la pigione sarebbe stata dovuta, pro rata, sino al giorno dell’effettiva messa a disposizione dei locali e della riconsegna delle chiavi, se effettuate entro l’11 maggio 2020, o per l’intero mese di maggio 2020, se effettuate più tardi. In ogni caso, le pigioni ancora da pagare sarebbero state saldate, prioritariamente, facendo capo alla cauzione depositata dai conduttori.
C. Il 12 agosto 2020 i conduttori hanno comunicato alla locatrice che avrebbero acconsentito a uno “sblocco” della cauzione nella misura di fr. 15'000.–, importo che il 13 agosto 2020 la locatrice ha dichiarato essere insufficiente a saldare i debiti nei suoi confronti. Così richiesti, il 18 agosto 2020 i conduttori hanno precisato il motivo perché si ritenevano debitori della predetta cifra. L’8 settembre 2020 la locatrice ha quindi chiarito che non avrebbe accettato meno di fr. 31'788.05.
D. Con precetto esecutivo n. __________ emesso il 28 ottobre 2020 dall’Ufficio d’esecuzione di Lugano, CO 1 ha escusso la RE 1 per l’incasso di fr. 31'788.05 oltre agli interessi del 5% dall’8 settembre 2020, indicando quale causa del credito: “CONTRATTO DI LOCAZIONE di data 27.02.2019 – pigioni scadute febbraio 2020 (saldo) – pigioni scadute marzo-aprile-maggio 2020 – spese accessorie 2018/2019 e 2019/2020 – spese di sgombero”.
E. Avendo la RE 1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza del 14 gennaio 2021 CO 1 ne ha chiesto il rigetto provvisorio alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5. Nel termine impartito, la convenuta si è opposta all’istanza con osservazioni scritte del 25 febbraio 2021.
F. Statuendo con decisione del 22 giugno 2021, il Pretore ha parzialmente accolto l’istanza e rigettato in via provvisoria l’opposizione interposta dalla convenuta limitatamente a fr. 29'300.– oltre agli interessi del 5% a decorrere dall’8 settembre 2020, ponendo a suo carico le spese processuali di fr. 300.– e un’indennità di fr. 600.– a favore dell’istante.
G. Contro la sentenza appena citata la RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del 5 luglio 2021 per ottenerne l’annullamento e la reiezione parziale dell’istanza, nel senso del rigetto dell’opposizione limitatamente a fr. 24'138.70, protestate spese e ripetibili. Con uno scritto del 12 luglio 2021 la reclamante ha indicato una decisione della seconda Camera civile del Tribunale d’appello (II CCA) a sostegno della propria posizione. Visto l’esito prevedibile del giudizio odierno, né il reclamo né lo scritto 12 luglio 2021 sono stati notificati alla controparte per osservazioni.
Considerando
in diritto: 1. La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’opposizione – è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n. 3 CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 48 lett. e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso.
1.1 Pronunciata in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile entro dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). Visto che la notifica è avvenuta in concreto al patrocinatore della RE 1 il 23 giugno 2021, il termine d’impugnazione è scaduto sabato 3 luglio, per cui la scadenza è stata riportata a lunedì 5 luglio (art. 142 cpv. 3 CPC per il rinvio dell’art. 31 LEF). Presentato quello stesso giorno (data del timbro postale), il reclamo è dunque tempestivo.
Il complemento al reclamo, inviato il 12 luglio 2020, è invece tardivo e quindi inammissibile.
1.2 La Camera decide in linea di principio in base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2 CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate (art. 321 cpv. 1 CPC) contenute nel reclamo (DTF 142 III 417 consid. 2.2.4). Secondo l’art. 320 CPC con il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del diritto sia l’accertamento manifestamente errato dei fatti, fermo restando che sono inammissibili conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi (art. 326 cpv. 1 CPC).
In virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il riconoscimento di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura documentale (Aktenprozess), il cui scopo non è di accertare l’esistenza del credito posto in esecuzione bensì l’esistenza di un titolo esecutivo. Il giudice verifica solo la forza probante del titolo prodotto dal creditore – la sua natura formale – e vi conferisce forza esecutiva ove l’escusso non renda immediatamente verosimili eccezioni liberatorie (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1). La decisione di rigetto provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo, senza regiudicata quanto all’esistenza del credito (DTF 136 III 587 consid. 2.3). Il pronunciato, quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente il litigio al giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 136 III 530 consid. 3.2).
Nella decisione impugnata, il Pretore ha dapprima ritenuto che il contratto di locazione costituisca un valido riconoscimento di debito per le pigioni scadute e per le spese accessorie ivi contemplate, ossia sicuramente per fr. 21'300.– (saldo della pigione di febbraio 2020, intere pigioni di marzo e aprile 2020), ma non per la mensilità di maggio 2020, contestata dalla convenuta. Ricordato che CO 1 aveva concesso alla RE 1 la facoltà di restituire anticipatamente l’ente locato per il 30 aprile 2020, subordinandola però in particolare alla riconsegna delle chiavi entro l’11 maggio 2020 per evitare il pagamento dell’intera pigione di maggio 2020, il primo giudice ha considerato che tale mensilità fosse dovuta integralmente dal momento che la restituzione delle chiavi, in quanto rappresenta “simbolicamente” la riconsegna dei locali, era avvenuta solo il 12 maggio 2020. A mente del Pretore, infatti, la debitrice non poteva ritenersi liberata dall’obbligo in natura di riconsegna delle chiavi prima che le stesse fossero rientrate nella “sfera d’ingerenza” della locatrice.
Il primo giudice ha invece negato che il riconoscimento si estendesse al conguaglio delle spese accessorie, visto che il solo contratto non permette di determinarne l’ammontare e che il conguaglio non è stato accettato né riconosciuto dall’escussa. Lo stesso vale a suo giudizio per le spese di sgombero, le quali non fanno parte del contratto di locazione e sono state assunte direttamente dalla locatrice. Respinte alcune eccezioni dell’escussa, il Pretore ha quindi parzialmente accolto l’istanza e rigettato l’opposizione limitatamente a fr. 29'300.– oltre agli interessi del 5% a decorrere dall’8 settembre 2020.
Nel reclamo, la RE 1 sostiene che le condizioni per il calcolo pro rata della pigione del mese di maggio 2020 sono date, perché le chiavi sono state spedite per raccomandata entro l’11 maggio 2020. Una volta inviate le chiavi, la reclamante afferma di non aver avuto più alcun dominio su di esse né, di conseguenza, sull’ente locato, chiavi ed ente locato essendo a quel punto irrevocabilmente ritornati nella “sfera d’ingerenza” di CO 1, sicché la pigione di maggio 2020 è dovuta solo fino alla data dell’invio. La reclamante chiede perciò il rigetto parziale dell’opposizione limitatamente a fr. 24'138.70.
In ogni stadio di causa, il giudice esamina d’ufficio (art. 57 CPC), a prescindere dalle allegazioni delle parti, se la documentazione prodotta costituisce valido titolo di rigetto dell’opposizione (DTF 140 III 377 consid. 3.3.3), fermo restando che in sede di reclamo l’esame d’ufficio è limitato alle carenze manifeste (DTF 147 III 178 consid. 4.2.1).
Nella fattispecie, il contratto di locazione, debitamente firmato dalla RE 1 quale co-conduttrice solidale (doc. C, ultima pagina e punto 25), costituisce in sé un valido titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione giusta l’art. 82 cpv. 1 LEF per le pigioni di fr. 8'000.– mensili almeno fino al 28 febbraio 2022 (data della prima scadenza contrattuale), ossia anche per le pigioni da febbraio (saldo) a maggio 2020 poste in esecuzione. Spettava invece alla convenuta rendere verosimile la fine anticipata della locazione e dell’obbligo di pagamento delle pigioni (sotto consid. 6).
6.1 Nel caso specifico, la RE 1 contesta di dover pagare l’intera pigione del mese di maggio 2020, avendo essa adempiuto alle condizioni, indicate nell’email della controparte, per ottenere una riduzione pro rata della pigione.
6.2 È manifesto che con l’e-mail del 27 aprile 2020 (doc. M), la locatrice ha accettato la proposta (telefonica) dei conduttori di riconsegnare anticipatamente l’ente locato, ma alle condizioni da lei elencate nell’e-mail, che si possono ritenere ammesse dalla convenuta, dato ch’essa fonda la sua parziale opposizione all’istanza e al reclamo proprio su tale scritto.
6.3 Il conduttore deve restituire la cosa nello stato risultante da un uso conforme al contratto (art. 267 cpv. 1 CO). La restituzione è effet-tuata in linea di massima con la consegna della cosa stessa o dei mezzi necessari a farla rientrare nel potere del locatore (sentenza del Tribunale federale 4A_27/2017 del 30 agosto 2017 consid. 4.1.1). La restituzione di un immobile avviene in linea di massima con la riconsegna di tutte le chiavi e con lo sgombero dei beni che non appartengono al locatore (sentenza del Tribunale federale 4A_388/2013 del 7 gennaio 2014, consid. 2.1). La restituzione dev’essere effettiva, completa e definitiva (sentenza del Tribunale federale 4A_220/2008 del 7 agosto 2008 consid. 3; Aubert in: Bohnet/Carron/Montini, Droit du bail à loyer et à ferme, 2a ed. 2017, n. 3 ad art. 267 CO).
6.4 Avendo l’art. 267 cpv. 1 CO carattere dispositivo (art. 273c a contrario), le parti possono liberamente definire le modalità di restituzione della cosa locata. Nel caso concreto, attraverso l’email del 27 aprile 2020 (doc. M) le parti hanno convenuto che in caso di mancata riconsegna “alla proprietà” di tutti i locali sgombri e delle chiavi entro le 18.00 del 30 aprile 2020, “la pigione sarà dovuta pro quota sino al giorno della effettiva messa a disposizione dei locali e riconsegna delle chiavi se effettuata entro l’11 maggio o per l’intero mese di maggio se perfezionata dopo tale data”. La reclamante ammette di aver spedito le chiavi per raccomandata al patrocinatore della locatrice solo l’11 maggio (doc. N) – al quale sono giunte il giorno successivo (istanza, pag. 4) – ma sostiene che la riconsegna delle chiavi – e pertanto dei locali – dovrebbe considerarsi avvenuta al momento della loro spedizione, siccome ne ha perso il dominio in quell’istante.
6.5 Non è invero determinante quando l’inquilino ha perso il possesso delle chiavi, ma quando esse sono rientrate nel potere del locatore (sopra consid. 6.3). È dubbio che già con il loro invio le chiavi possano essere considerate come rientrate effettivamente, completamente e definitivamente nella sfera di dominio del locatore secondo la giurisprudenza relativa all’art. 267 cpv. 1 CO. Questi non ha infatti la possibilità di consegnarle eventualmente a un nuovo inquilino o di effettuare lavori nell’ente locato. Le chiavi devono pertanto essere rimesse nelle mani del locatore l’ultimo giorno della locazione in un orario non inopportuno (Aubert, op. cit., n. 6 ad art. 267). Sia come sia, nella fattispecie le parti hanno convenuto esplicitamente l’effettiva messa a disposizione dei locali e riconsegna delle chiavi” entro l’11 maggio quale condizione per evitare all’inquilina di dover pagare l’intera pigione di maggio. La riconsegna andava fatta “alla proprietà”. A quella data, tuttavia, le chiavi erano ancora presso la Posta di __________ o al massimo presso quella di Lugano1, ma sicuramente non nell’effettivo possesso del patrocinatore della locatrice, né nella sua sfera di controllo, e men che meno in quella della “proprietà”. La riconsegna non si poteva quindi dire “effettiva”. L’eccezione della reclamante appare pertanto inverosimile, sicché la decisione impugnata merita conferma.
La tassa del presente giudizio, stabilita in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35), segue la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone invece problema di ripetibili, la controparte, cui il reclamo non è stato notificato per osservazioni, non essendo incorsa in spese in questa sede.
Circa i rimedi esperibili sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 24'138.70, non raggiunge la soglia di fr. 30'000.– ai fini dell’art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.
Per questi motivi,
pronuncia: 1. Il reclamo è respinto.
Le spese processuali di complessivi fr. 400.– relative al presente giudizio, già anticipate dalla reclamante, sono poste a suo carico.
Notificazione a:
– avv. PA 1, __________, __________; – avv. PA 2, Studio legale e notarile __________, __________, __________ __________, __________, __________, __________.
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF) solo se la controversia concerne “una questione di diritto di importanza fondamentale” (art. 74 cpv. 2 LTF). Laddove tale presupposto non sia adempiuto è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall’art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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