AIUTO RICERCA
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Numero d'incarto: 11.2020.111
Data decisione, Autorità: 25.11.2021, ICCA
Titolo: Comproprietà ordinaria: contestazione di delibera assembleare (qualifica degli interventi edili e maggioranze richieste)
Incarto n. 11.2020.111
Lugano 25 novembre 2021/jh
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente, Giani e Grisanti
vicecancelliera:
Fiscalini
sedente per statuire nella causa OR.2018.7 (comproprietà ordinaria: contestazione di delibera assembleare) della Pretura della giurisdizione di Locarno Città promossa con petizione del 14 marzo 2018 dalla
AP 1 (patrocinata dall' PA 1 )
contro
AO 1 AO 3 AO 4 (NL) AO 5 AO 6 AO 7 AO 8 (NL) AO 42 ora in (I) AO 9 AO 11 AO 12 AO 14 AO 15 AO 16 AO 17 AO 18 AO 19 AO 20 AO 21 AO 22 AO 23 AO 24 ora in AO 25 AO 26 AO 27 AO 28 AO 29 (DK) AO 30 (D) AO 31 AO 32 ora in AO 33 ora in AO 34 AO 35 AO 36 ora in AO 37 AO 39 ) AO 41 (tutti patrocinati dall'avv. PA 2 ),
giudicando sull'appello del 24 agosto 2020 presentato dall'AP 1 contro
la sentenza emessa dal Pretore aggiunto il 16 giugno 2020;
Ritenuto
in fatto: A. Sulla particella n. 1__________ RFD di __________ (3172 m²), suddivisa in 53 quote di comproprietà, così come sulla correlata particella coattiva n. 5__________ (183 m²), sorge un autosilo costruito nel 1976 su due livelli (l'uno coperto al pianterreno, l'altro scoperto al piano superiore) e composto di 53 posti auto, di cui 45 singoli e 4 doppi. La AP 1 è titolare di 27 quote di comproprietà. Su incarico dell'assemblea dei comproprietari, l'ing. S__________ T__________ ha allestito il 15 giugno 2016 una relazione tecnica con preventivo di costo in vista di un risanamento della soletta e della rampa dell'autosilo.
B. All'assemblea generale straordinaria del 25 settembre 2017, tenutasi alla presenza di 16 comproprietari su 23 (8 presenti e 8 rappresentati mediante procura) per un totale di 45 quote su 53, sono stati discussi in particolare il risanamento dell'autosilo e la relativa ripartizione dei costi (oggetto n. 4 all'ordine del giorno). L'amministratore U__________ T__________ ha rilevato la preoccupante situazione descritta nella perizia dell'ing. S__________ T__________. Dal canto suo F__________ R__________, amministratore unico della AP 1, si è riferito a una relazione tecnica commissionata dalla sua società allo studio d'ingegneria __________, dichiarando che con una spesa di circa fr. 20 000.– si sarebbero potute eseguire opere in grado di arrestare il degrado dell'autosilo per 5 o 6 anni. Chiamati a esprimersi, 15 comproprietari (pari a 18 quote) hanno deliberato, con il voto contrario della AP 1 (pari a 27 quote), quanto segue (oggetto n. 4):
Si decide di effettuare il risanamento dell'autosilo sito sui fondi part. n. 5__________ e 1__________ RFD di __________ con le modalità e con i costi risultanti dalla perizia 15 giugno 2016 dell'ing. S__________ T__________ di __________.
Il costo del risanamento, stimato dall'ing. S__________ T__________ in fr. 290 000.– (IVA inclusa), verrà finanziato da tutti i comproprietari, in proporzione delle rispettive quote di valore (ad ogni quota di comproprietà di 1/53 corrisponde un costo di fr. 5471.65).
L'intervento di risanamento viene affidato all'ing. S__________ T__________ che, dopo aver richiesto le varie offerte e dopo aver allestito un preventivo dettagliato, determinerà le modalità con cui lo stesso verrà effettuato.
Per la DL, S__________ T__________ potrà collaborare con il signor B__________ B__________.
Il preventivo dettagliato dovrà essere sottoposto, per il relativo avallo, all'amministratore, al quale viene conferito potere decisionale sino ad un massimo di fr. 300 000.–, IVA inclusa.
Pure il periodo in cui detto risanamento verrà effettuato dovrà essere concordato con l'amministratore che terrà conto delle esigenze dei comproprietari.
A copertura delle spese di risanamento, tutti i comproprietari verseranno sul conto IBAN n. __________, intestato a “Amministrazione comproprietà __________, __________” (con la menzione “fondo rinnovamento”), presso la Banca __________ di __________, proporzionalmente alle rispettive quote di comproprietà, la somma di fr. 290 000.–.
Tale versamento dovrà avvenire entro e non oltre il 31 dicembre 2017.
L'intervento di risanamento potrà iniziare solo al momento in cui tutti i comproprietari avranno versato la loro quota parte.
Nel caso di comproprietari morosi, l'amministratore è già sin d'ora autorizzato, dopo il 31 dicembre 2017, a procedere nei loro confronti in via esecutiva e giudiziaria, con la massima celerità, designando un legale di sua fiducia.
C. Il 20 ottobre 2017 la AP 1 ha convenuto gli altri comproprietari della particella n. 1__________ (AO 17, AO 15 e AO 16, AO 14 e AO 13, AO 9 e AO 10, AO 27 e AO 12, AO 1 e AO 2, AO 4, AO 8, AO 21, AO 5, AO 23, AO 22, AO 42, AO 30, AO 28 e AO 29, AO 20, AO 3, AO 24 e AO 25, AO 11, AO 32, AO 36, AO 35, AO 34 ed AO 33, AO 26, AO 37 e AO 38, AO 19, AO 39, AO 40 e AO 41, AO 6, AO 7, AO 31 e AO 18) dinanzi al Pretore della giurisdizione di Locarno Città con un'istanza di conciliazione per ottenere l'annullamento della risoluzione assembleare n. 4 appena citata (inc. CM.2017.128). Decaduto infruttuoso il tentativo di conciliazione, il Pretore aggiunto ha rilasciato al-l'istante il 14 dicembre 2017 l'autorizzazione ad agire.
D. Con petizione del 14 marzo 2018 la AP 1 ha convenuto i comproprietari enunciati dianzi davanti al medesimo Pretore, postulando l'annullamento della nota risoluzione n. 4. In un memoriale del 24 aprile 2018 AO 1 e AO 2, AO 4, AO 5, AO 6, AO 7, AO 8, AO 12, AO 13 e AO 14, AO 15, AO 16AO 17, AO 18, AO 20, AO 21, AO 22, AO 23, AO 24 e AO 25, AO 26, AO 27, AO 28, AO 29 e AO 30, AO 31, AO 32, AO 33, AO 34, AO 35 e AO 36,AO 39, AO 40 e AO 41 hanno proposto di respingere la petizione. Altrettanto ha fatto AO 11 in un proprio allegato del 26 aprile 2018. Con decreto del 16 maggio successivo, il Pretore ha fissato ad AO 9 e AO 10, a AO 42, a AO 37 e AO 38 e a AO 19 un termine suppletorio di dieci giorni per rispondere alla petizione. In una lettera del 17 maggio 2018 AO 10 ha comunicato di non comprendere il contenuto del decreto, rilevando che suo marito AO 9non è in grado di rispondere e che essa si sarebbe impegnata a vendere al più presto il loro posteggio. Il 24 maggio e l'11 giugno 2018 AO 37 e AO 38, AO 19 e AO 3 hanno proposto di respingere la petizione. Il 12 giugno 2018 AO 42 ha dichiarato di essere patrocinato anch'egli dall'avv. PA 2.
E. Con replica del 29 agosto 2018 l'attrice ha ribadito il proprio punto di vista. Altrettanto hanno fatto i convenuti in una duplica del 17 settembre 2018. Alle prime arringhe del 15 ottobre 2018 le parti hanno mantenuto le rispettive posizioni e notificato prove. L'istruttoria, nell'ambito della quale è stata assunta una perizia sullo stato dell'autosilo e sugli interventi da eseguire, è terminata il 14 gennaio 2020. Alle arringhe finali le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte. Nel suo memoriale del 18 maggio 2020 l'attrice si è confermata nella propria richiesta. Nel loro allegato dell'11 marzo 2020 i convenuti hanno postulato una volta ancora il rigetto della petizione. Statuendo con sentenza del 16 giugno 2020, il Pretore aggiunto ha respinto la petizione. La tassa di giustizia di fr. 13 000.– e le (imprecisate) spese peritali sono state poste a carico dell'attrice, tenuta a rifondere ai convenuti fr. 16 000.– complessivi per ripetibili.
F. Contro la sentenza appena citata la AP 1 è insorta a questa Camera con un appello del 24 agosto 2020 per ottenere la riforma del giudizio impugnato nel senso di vedere accogliere la sua petizione e annullare la menzionata deliberazione n. 4. Nelle loro osservazioni del 21 settembre 2020 i convenuti propongono di respingere l'appello. Con replica spontanea del 2 ottobre 2020 e duplica spontanea del 5 ottobre seguente le parti ribadiscono le loro domande.
G. Il 7 ottobre 2021 il giudice delegato della Camera ha accertato che il 23 agosto 2018, pendente causa, AO 21 aveva venduto la propria quota di comproprietà (AQ) di 1/53 a R__________ M__________ (divenuto comproprietario della quota AQ di 1/106) e a C__________ T__________ C__________ (divenuta comproprietaria della quota AS di 1/106), i quali a loro volta hanno venduto il 19 dicembre 2019 le rispettive quote alla T__________ __________ AG di . Egli ha constatato inoltre che il 14 dicembre 2018 AO 37, AO 19 e AO 38, in società semplice, hanno venduto la loro quota di comproprietà (N) di 1/53 a F P__________ e a U__________ P__________, , i quali sono divenuti comproprietari delle quote W di 1/106 (il primo) e X di 1/106 (la seconda). Oltre a ciò, egli ha appurato che il 22 settembre 2020, in pendenza di appello, AO 42 ha venduto la sua quota di comproprietà (E) di 1/53 a W S__________ e E__________ M__________ S__________, __________, i quali sono divenuti comproprietari delle quote E di 1/106 (il primo) e F di 1/106 (la seconda). Considerati tali trapassi di proprietà, agli alienanti è stato assegnato un termine per comunicare l'eventuale subingresso degli acquirenti in loro vece nel processo e il loro consenso alla sostituzione di parte, con l'avvertenza che il silenzio sarebbe stato interpretato come rinuncia al subingresso, rispettivamente come mancata autorizzazione al subingresso. Gli interessati non hanno reagito.
Considerando
in diritto: 1. Le sentenze emanate dai Pretori (o dai Pretori aggiunti) con la procedura ordinaria sono appellabili entro 30 giorni (art. 311 cpv. 1 CPC), sempre che, ove si tratti di controversie patrimo-
niali, il valore litigioso raggiungesse almeno fr. 10 000.– “secon-
do l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). Una contestazione di risoluzione assembleare ha, per principio, indole pecuniaria e il suo valore è quello che l'annullamento della risoluzione comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, senza riguardo all'interesse del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a tutti (analogamente: RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c). In concreto la soglia di fr. 10 000.– è manifestamente raggiunta, il primo giudice avendo stimato il valore litigioso in “quasi fr. 290 000.–”, corrispondenti al costo complessivo dei lavori preventivati dall'ing. S__________ T__________ in fr. 266 000.– più IVA (sentenza impugnata, consid. 7). Le parti non discutono tale importo, che non appare inverosimile. Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la sentenza impugnata è stata notificata al patrocinatore dell'attrice il 22 giugno 2020 (tracciamento dell'invio n. 98.__________, agli atti). Il termine di ricorso è cominciato a decorrere così il 23 giugno 2020, ma è rimasto sospeso dal 15 luglio al 15 agosto 2020 in virtù dell'art. 145 cpv. 1 lett. b CPC e sarebbe scaduto domenica 23 agosto 2020, salvo protrarsi al lunedì successivo in virtù dell'art. 142 cpv. 3 CPC. Introdotto il 24 agosto 2020, ultimo giorno utile, l'appello in esame è pertanto ricevibile.
a) L'attuale Codice di procedura civile non prevede più l'istituto della sostituzione processuale (Prozessstandschaft), diversamente dal vecchio Codice di procedura civile ticinese (art. 110 cpv. 1 vCPC), in virtù del quale l'alienante dell'oggetto litigioso poteva continuare a condurre il processo in proprio nome, ma con effetti estensibili all'acquirente, riservata la protezione della buona fede (RtiD I-2016 pag. 684 consid. 2 e pag. 685 consid. 3 con richiami). D'altro lato il comproprietario che intenda contestare la validità di una deliberazione assembleare deve convenire tutti gli altri comproprietari riuniti in litisconsorzio necessario, non sussistendo nella comproprietà ordinaria una comunione dei comproprietari simile a quella della proprietà per piani, (Perruchoud, La communauté dans la copropriété ordinaire, Zurigo/San Gallo 2006, pag. 197 n. 308, pag. 212 n. 332 e pag. 215 n. 338; cfr. inoltre Jeandin in: Commentaire romand, CPC, 2ª edizione, n. 7 ad art. 70 CPC). Egli non può quindi continuare il processo nei confronti dei soli comproprietari che hanno conservato le loro quote.
b) Nel regime della comproprietà ordinaria l'art. 649a cpv. 1 CC dispone invero che “il regolamento per l’uso e l’amministrazione convenuto dai comproprietari, le misure amministrative da essi decise, le sentenze e gli ordini del giudice sono vincolanti anche per il successore d’un comproprietario e per l’acquirente d’un diritto reale su una quota di comproprietà”. Tale norma istituisce una successione legale per i diritti e gli obblighi che discendono dall'uso e dall'amministrazione della comproprietà, a prescindere dal fatto che l'acquirente di una quota ne sia o non ne sia a conoscenza (DTF 142 III 225 consid. 3.4.1). Quel vincolo riguarda tuttavia misure amministrative già prese (Perruchoud in: Commentaire romand, CC II, Basilea 2016, n. 1 ad art. 649a; Brunner/Wichtermann in: Basler Kommentar, ZGB II, 6ª edizione, n. 1 ad art. 649a), mentre nel caso in esame la deliberazione assembleare è tuttora sub iudice. L'applicabilità dell'art. 649a cpv. 1 CC lascia quindi spazio al dubbio. In condizioni siffatte conviene passare così all'esame di merito. Dovesse l'appello rivelarsi infondato, l'interrogativo legato alla mancata sostituzione di parte nel processo potrà anche rimanere irrisolto.
Ciò premesso, il Pretore aggiunto ha constatato sulla scorta della perizia giudiziaria (non contestata dall'attrice) che nell'autosilo è in atto un processo di corrosione delle armature in ferro e di degrado del calcestruzzo dovuto essenzialmente a “fenomeni di carbonatazione” e di “infiltrazioni d'acqua attraverso la soletta di copertura”, ciò che richiede un risanamento “a salvaguardia delle strutture portanti” e, più in generale, della funzionalità stessa della costruzione. Quanto alla possibilità, invocata dall'attrice, di limitare “la bonifica ad alcuni puntuali interventi”, il primo giudice ha ritenuto che, stando al perito, quelli proposti dall'attrice non arrestino né rallentino il degrado generale della struttura e non siano pertanto sufficienti. Al contrario di quelli prospettati dall'ing. S__________ T__________, che sono destinati “esclusivamente a riportare l'autosilo in uno stato (…) confacente al suo utilizzo”, evitando “il collasso parziale o totale della costruzione o parti di essa”. Simili interventi non “portano ad un miglioramento dell'utilizzo”, sicché per il Pretore aggiunto è evidente che l'assemblea dei comproprietari ha deliberato, con la maggioranza semplice dei voti prescritta sia dal regolamento per l'uso e l'amministrazione della comproprietà sia dall'art. 647c CC, lavori necessari e non utili (sentenza impugnata, consid. 5).
Quanto alla possibilità – prospettata dall'attrice – di cadenzare gli interventi in più fasi, limitandoli nell'immediato all'eliminazione dei difetti più vistosi, il Pretore aggiunto ha reputato sulla base delle conclusioni peritali dell'ing. R__________ L__________ __________ un siffatto modo di procedere, seppure fattibile, poco razionale e maggiormente oneroso. A parte ciò – egli ha epilogato – un lavoro può rivelarsi necessario anche se non è urgente, l'urgenza connotandosi se mai come un'ulteriore “sottodistinzione”. Per il primo giudice non si giustifica pertanto di assoggettare anche solo una parte dei lavori deliberati all'esigenza della maggioranza qualificata. Egli ha lasciato così irrisolta la questione – sollevata dai convenuti – di sapere se l'art. 13.6 del regolamento per l'uso e l'amministrazione della comproprietà, prevedendo la maggioranza semplice, comporti una “mitigazione” delle maggioranze prescritte dagli art. 647d e 647e CC. Non senza manifestare in un obiter dictum la sua perplessità al proposito, sottolineando che la norma statutaria riserva espressamente le previsioni di legge e non vi può derogare (sentenza impugnata, pag. 3 seg.).
Se “oggi” l'esecuzione di un lavoro non si impone per conseguire tale scopo, esso non può quindi dirsi necessario. Per questo motivo – adduce l'appellante richiamandosi alle allegazioni del suo memoriale conclusivo – i lavori che il perito giudiziario nel referto complementare del 20 dicembre 2019 ha inserito nella “fase 3” non sono necessari e non potevano essere decisi senza l'adesione anche della maggioranza delle quote. Altrettanto vale – essa soggiunge – per i lavori della “fase 2”, anche perché le opere da realizzare nella “fase 1”, pur essendo qualificabili come necessarie, possono essere eseguite a regola d'arte a prescindere dagli interventi previsti per le fasi successive. Nemmeno l'ing. S__________ T__________ – conclude l'attrice – si è pronunciato “sulla tempistica in merito al futuro degrado del manufatto” e ha riconosciuto la buona qualità del calcestruzzo usato.
a) Nella misura in cui richiama integralmente le argomentazioni esposte espresse nel memoriale conclusivo, l'appello risulta d'acchito irricevibile. In appello non basta rinviare ad
allegati di prima sede per adempiere i requisiti di motivazione (DTF 141 III 576 consid. 2.3.3; più recentemente: sentenza 4D_9/2021 del 19 agosto 2021 consid. 3.3.1). Men che meno incombe a questa Camera condurre indagini su circostanze di cui neppure l'appellante si vale (RtiD I-2004 pag. 591 n. 68c).
b) Riguardo alla possibilità di considerare come interventi necessari la prospettata impermeabilizzazione e la protezione del posteggio superiore e della rampa esterna (rapporto peritale completivo del 20 dicembre 2019, cifra R3.2) attualmente mancanti, l'appellante perde di vista che anche nuove opere possono rivelarsi necessarie ove siano imposte per motivi di sicurezza, per conservare lo stato o l'uso del bene nel quadro dello scopo inizialmente previsto (RtiD I-2012 pag. 897 consid. 4b con richiami). E in concreto è pacifico che la posa di un'impermeabilizzazione e di una nuova pavimentazione protettiva siano indispensabili per rimediare alle infiltrazioni d'acqua e interrompere il processo di degrado del calcestruzzo e di corrosione delle armature in ferro (rapporto peritale n. 1 del 13 giugno 2019, pag. 5 e pag. 10 a 13; rapporto peritale n. 2 di quello stesso giorno, pag. 6, cifra R2, e pag. 10). Tant'è che nel quesito n. 4 della sua istanza di delucidazione peritale l'attrice medesima ha inserito l'impermeabilizzazione del posteggio superiore e della rampa come intervento da eseguire ‟a breveˮ (rapporto peritale completivo del 19 dicembre 2019, pag. 8). Non fa dubbio inoltre che gli interventi in questione si impongano per conservare lo stato o l'uso del bene nel quadro dello scopo inizialmente previsto. Al proposito la doglianza dell'appellante cade dunque nel vuoto. Sulla contestata “posa dei pluviali” e sulla “creazione di un'aiuola al primo piano” si tornerà in seguito (consid. 5b).
c) Per quel che è dell'invocata suddivisione degli interventi in tre fasi, l'appellante equivoca sugli accertamenti peritali. Contrariamente a quanto essa lascia intendere, l'ing. R__________ L__________ non ha raccomandato un piano di risanamento in tre fasi, ma – rispondendo a uno specifico quesito dell'interessata – si è limitato ad affermare di non poter escludere che il risanamento da lui descritto possa essere eseguito a scaglioni. A parte ciò, l'appellante non discute minimamente le riserve espresse dal Pretore aggiunto circa un siffatto modo di procedere, ritenuto poco razionale e maggiormente dispendioso, trascurando che – come ha fatto notare il perito – “non bloccare subito l'avanzare del degrado con un intervento di risanamento potrebbe causare nei prossimi anni un peggioramento dello stato e quindi la necessità di interventi di risanamento più invasivi ed importanti con un ulteriore aumento dei costi di ripristino” (rapporto peritale completivo del 19 dicembre 2019, pag. 8). Quale debba essere poi il “breve lasso di tempo” entro cui i lavori andrebbero eseguiti per essere ancora considerati “necessari” giusta l'art. 647c CC – e non già urgenti nel senso dell'art. 647 cpv. 2 n. 2 CC (cfr. sentenza del Tribunale federale 5A_831/2020 del 29 giugno 2021, consid. 5.2, destinata a pubblicazione) – l'appellante non spiega (sulla possibilità che lavori necessari possano anche durare nel tempo: Thurnherr, Bauliche Massnahmen bei Mit- und Stockwerkeigentum, Grundlagen und praktische Probleme, tesi, Zurigo/Basilea/Ginevra 2010, pag. 99 n. 182). Al riguardo l'appello si rivela finanche carente di motivazione (nel senso dell'art. 311 cv. 1 CPC).
d) Si volesse pur transigere su quanto precede, l'attrice non contesta che, almeno nel loro complesso, gli interventi proposti dall'ing. S__________ T__________ sono indispensabili “per limitare e rallentare il processo di degrado attualmente in atto nel calcestruzzo” e di “corrosione delle armature” (rapporto peritale n. 2 del 13 giugno 2019, pag. 13, cifra R5). Né essa revoca in dubbio che il risanamento prospettato è destinato a ripristinare la funzionalità dell'opera e che trascurarlo può portare al “collasso parziale o totale della costruzione o di parti di essa” (loc. cit.). Sostenere, in simili circostanze, che l'insieme dei lavori non è necessario non è serio. Per tacere del fatto che nel frattempo anche gli interventi della “fase 2” (relativi al posteggio inferiore indicati nella risposta R3.2 del rapporto completivo) sarebbero ormai maturi, il perito avendo precisato nel dicembre del 2019 – con tutte le note riserve circa il modo di procedere – che la seconda tappa sarebbe dovuta “seguire immediatamente o a corto termine entro i prossimi 2-3 anni”. Che infine l'ing. S__________ T__________ abbia attestato la buona qualità del calcestruzzo e non abbia saputo fornire una tempistica in merito al futuro degrado dell'edificio, comunque sia già in atto, nulla muta. Al riguardo l'appello manca così di consistenza.
a) L'art. 647c CC stabilisce in materia di comproprietà ordinaria che “i lavori di manutenzione, di riparazione e di rinnovazione necessari a conservare il valore della cosa e a mantenerla idonea all'uso sono decisi a maggioranza di tutti i comproprietari, sempreché non siano atti d'ordinaria amministrazione che ognuno di essi può fare” (opere necessarie). Ancora in materia di comproprietà l'art. 647d cpv. 1 CC prevede che “i lavori di rinnovamento e di trasformazione diretti ad aumentare il valore della cosa oppure a migliorarne il rendimento o l'idoneità all'uso sono deliberati a una maggioranza di tutti i comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte della cosa” (opere utili). L'art. 647e cpv. 1 CC dispone infine, in materia di comproprietà, che “lavori di costruzione diretti esclusivamente ad abbellire la cosa, a migliorarne l'aspetto o a renderne più comodo l'uso, possono essere fatti soltanto con il consenso di tutti i comproprietari” (opere voluttuarie; cfr. RtiD I-2019 pag. 543 consid. 5a).
b) Per quanto concerne i due interventi testé menzionati, a ragione i convenuti obiettano che essi si riferiscono a opere già esistenti, ma deteriorate, da sistemare nell'ambito dei lavori di risanamento globale (osservazioni, pag. 4 seg.). Essi accennano alla relazione tecnica dell'ing. S__________ T__________, che il 15 giugno 2016 ha spiegato come “per risanare in modo definitivo la soletta e la rampa e quindi il fabbricato” occorre, fra l'altro, “sistemare gli scarichi dei pluviali” e “sistemare l'aiuola al primo piano per evitare le attuali infiltrazioni da essa provenienti” (doc. N, pag. 3). Ricordano inoltre che “tutti” gli interventi proposti dall'ing. S__________ T__________ sono stati considerati dal perito giudiziario “necessari per limitare il degrado delle strutture in calcestruzzo e quindi stabilizzarne la situazione ripristinandone l'idoneità all'uso”, rispettivamente “indispensabili per limitare e rallentare il processo di degrado attualmente in atto” (rapporto peritale n. 2 del 13 giugno 2019, pag. 13, cifre R5.1 e 5.2).
Con gli accertamenti che precedono l'appellante non si confronta nemmeno di scorcio, limitandosi ad asserire – senza alcun riscontro probatorio e finanche in contrasto con gli atti (rilievo fotografico del 12 aprile 2019 annesso alla perizia del 13 giugno 2019, immagini n. 9, 27, 70, e pag. 3 della perizia) – che la sistemazione dei pluviali “da quanto le risulta” non sarebbe una mera riparazione degli stessi e che l'aiuola al primo piano sarebbe stata eliminata da anni (replica spontanea, pag. 4). In realtà, anche gli interventi in questione vanno considerati come lavori destinati a far sì che la cosa continui a essere fruibile normalmente (RtiD II-2020 pag. 854 n. 10c consid. 4) e a evitare il deterioramento ulteriore della costruzione (Perruchoud in: Commentaire romand, op. cit., n. 3 ad art. 647c CC). Il fatto che siano stati deliberati a loro volta con la maggioranza dei comproprietari applicata ai lavori necessari resiste quindi alla critica.
Qualora siano impugnate risoluzioni assembleari per difetto di forma, chi ricorre al giudice deve dimostrare di avere sollevato il vizio già all'assemblea, salvo non avere partecipato alla medesima (DTF 136 III 177 consid. 5.2.1 con richiami; più recentemente: sentenza 5A_972/2020 del 5 ottobre 2021 consid. 7.2,3,2; cfr. anche: I CCA, sentenza inc. 11.2019.26 del 29 dicembre 2020 consid. 7b). Ora, dal verbale assembleare del 25 settembre 2017 non risulta – né l'appellante pretende – che il vizio di forma sia stato invocato in tale occasione. Già per questo motivo la doglianza è destinata all'insuccesso. È vero che, ove un'assemblea di comproprietari debba votare l'esecuzione di lavori aventi natura diversa, non basta che essa deliberi globalmente con la maggioranza (semplice) prevista per le sole opere necessarie, neppure nel caso in cui tali opere fossero preponderanti rispetto alle altre. In situazioni del genere questa Camera ha già avuto modo di stabilire che è data una sola alternativa: ovvero essa delibera separatamente sui lavori necessari, utili e voluttuari (con le rispettive esigenze di quorum) oppure essa delibera in blocco, ma deve raggiungere l'unanimità (RtiD I-2012 pag. 897 consid. 4f con riferimenti). In concreto l'assemblea dei comproprietari non è stata chiamata a votare anche opere di miglioria o di abbellimento. Presa a maggioranza dei comproprietari, la risoluzione in rassegna non è pertanto censurabile.
Relativamente alle maggioranze richieste per decidere lavori utili e voluttuari, si è spiegato che i lavori in questione sono necessari, sicché al proposito non giova ripetersi (consid. 4 e 5). Quanto alla maggioranza per eseguire lavori necessari, invece, non è chiaro quali conseguenze l'interessata intenda trarre dal suo argomento. Essa trascura in ogni modo che quel 25 settembre 2017, quando l'assemblea dei comproprietari ha votato l'oggetto n. 4 all'ordine del giorno, è stata raggiunta sia la maggioranza di tutti quanti i comproprietari allora iscritti nel registro fondiario (maggioranza di 15 comproprietari su un totale di 23: doc. E, pag. 2 e 5 con l'allegato dell'elenco degli aventi diritto di voto) – come riconosce l'attrice medesima (memoriale, pag. 3 in fondo) – sia la maggioranza prevista dall'art. 13.6 del regolamento (maggioranza di 15 comproprietari su 16 presenti o rappresentati all'assemblea). Non constano quindi essere state offese norme legali o regolamentari. Né tocca al giudice, nelle circostanze descritte, sostituirsi alla volontà della maggioranza (cfr. I CCA, sentenza inc. 11.2018.63 del 24 gennaio 2020 consid. 9 con richiami; più in generale, sulla possibilità di prevedere nel regolamento le modalità di presenza e di voto, v. Perruchoud, La communauté dans la copropriété ordinaire, op. cit., pag. 119 n. 178 e pag. 122 a 124 ni. 187 segg.). Anche su questo punto l'appello vede così la sua sorte segnata.
Da ultimo l'appellante postula l'addebito degli oneri processuali di prima sede ai convenuti, con obbligo per questi ultimi di rifonderle fr. 16 000.– per ripetibili. Tale domanda non ha tuttavia portata autonoma, ma è subordinata all'accoglimento dell'appello. L'ipotesi non verificandosi in concreto, la richiesta si rivela così senza oggetto.
Le spese del giudizio odierno seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). L'appellante rifonderà inoltre ai convenuti, che hanno formulato osservazioni all'appello e una duplica spontanea tramite un patrocinatore, un'adeguata indennità per ripetibili.
Considerato l'esito dell'appello, destinato all'insuccesso, può continuare a rimanere indecisa la questione, trattata al consid. 2, legata alle conseguenze del mancato subingresso degli acquirenti (la T__________ __________ AG, F__________ e U__________ P__________, W__________ S__________ e E__________ M__________ S__________) nel processo.
Quanto ai rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge agevolmente anche la soglia di fr. 30 000.– ai fini dell'art. 74 cpv.1 lett. b LTF (sopra, consid. 1).
Per questi motivi,
decide: 1. Nella misura in cui è ricevibile, l'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
Le spese processuali di fr. 9000.– sono poste a carico dell'appellante, che rifonderà ai convenuti fr. 10 000.– complessivi per ripetibili.
Notificazione a:
– avv. ; – avv. .
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno Città.
Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali, pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso in materia civile è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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