AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 16.2021.1
Data decisione, Autorità: 11.05.2021, CCR
Titolo: Tutela giurisdizionale nei casi manifesti: espulsione del conduttore - interpello
Incarto n. 16.2021.1
Lugano 11 maggio 2021/jh
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani, presidente, Fiscalini e Stefani
vicecancelliera:
Jurissevich
sedente per statuire sul reclamo del 18 gennaio 2021 presentato da
RE 1 (patrocinata dall'avv. PA 1 )
contro la decisione emessa l'11 gennaio 2021 dal Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud nella causa SO.2020.944 (tutela giurisdizionale nei casi manifesti: espulsione del conduttore) promossa nei suoi confronti con istanza del 7 dicembre 2020 da
CO 1 e CO 2 (rappresentati dalla RA 1 ),
Ritenuto
in fatto: A. Il 14 febbraio 2000 P__________ B__________ e M__________ C__________ C__________, membri della comunione ereditari fu P__________ M__________, quali locatrici, hanno concluso con RE 1, quale conduttrice, un contratto di locazione di durata indeterminata avente per oggetto un appartamento di tre locali a __________, per una pigione annuale indicizzata di fr. 8820.– pagabile in rate mensili anticipate di fr. 735.– cadauna oltre a un acconto per le spese accessorie di fr. 780.– annui pagabile in rate mensili anticipate di fr. 65.–. Nel mese di novembre 2019 la società CO 1 e CO 2 sono diventati comproprietari, in ragione di un mezzo ciascuno, dell'immobile ove è ubicato l'ente locato subentrando nel contratto di locazione con RE 1.
B. L'8 giugno 2020 i locatori hanno inviato alla conduttrice una diffida di pagamento con comminatoria di disdetta in applicazione dell'art. 257d CO invitandola a pagare entro un termine di 30 giorni complessivi fr. 4020.– (fr. 4000.– per le pigioni e spese accessorie arretrate da febbraio a giugno 2020 e a fr. 20.– per le spese di richiamo). La conduttrice ha versato fr. 800.– per la pigione e l'acconto spese di febbraio 2020 e fr. 400.– come acconto sulla pigione di marzo 2020. Il 22 luglio 2020 le parti hanno stipulato un accordo in virtù del quale RE 1 si impegnava a versare lo scoperto di fr. 2820.– in sei rate mensili da pagarsi entro la fine del mese in aggiunta al corrispettivo e all'acconto spese accessorie mensili di fr. 800.– (clausole 4a e 4b). L'accordo prevedeva inoltre che in caso di mancato rispetto dei termini di pagamento l'intero importo sarebbe stato immediatamente esigibile (clausola 4e) e indicava che esso valeva come riconoscimento di debito (clausola 5) e quale diffida secondo l'art. 257d CO (clausola 6). Il 29 luglio 2020 la conduttrice ha versato ai locatori la prima rata di fr. 400.– e la pigione con l'acconto spese accessorie di fr. 800.– mentre il 6 ottobre 2020 ha versato ulteriori fr. 500.–. Preso atto del mancato rispetto dei termini di pagamento fissati nell'accordo, i locatori hanno notificato a RE 1, il 15 ottobre 2020, la disdetta del contratto con il modulo ufficiale per la scadenza del 30 novembre 2020. La conduttrice non ha contestato la disdetta ma neppure ha restituito l'ente locato.
C. Con istanza del 7 dicembre 2020, promossa nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti, la CO 1 e CO 2 si sono rivolti al Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud per ottenere l'espulsione di RE 1 dall'ente locato. All'udienza dell'11 gennaio 2021, indetta per la discussione, gli istanti hanno confermato la loro domanda mentre la convenuta ha chiesto un ulteriore termine di pagamento per far fronte alle difficoltà economiche dovute alla pandemia.
D. Statuendo seduta stante, il Pretore ha accolto l'istanza nel senso che ha ordinato alla convenuta – sotto comminatoria dell'art. 292 CP – di liberare l'appartamento di proprietà degli istanti entro il 31 gennaio 2021, l'ha diffidata a ritirare mobili e oggetti di sua pertinenza pena il loro deposito a sue spese in un luogo indicato dagli istanti, l'ha avvertita che l'inesecuzione della decisione avrebbe dato titolo agli istanti per chiedere il risarcimento dei danni e ha ingiunto agli organi di Polizia preposti di prestare man forte agli istanti nell'esecuzione della decisione a loro semplice richiesta. Le spese processuali di fr. 100.– sono state poste a carico della convenuta, tenuta a rifondere agli istanti fr. 200.– per ripetibili.
E. Contro la decisione appena citata RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del 18 gennaio 2021 per ottenere, previa concessione dell'effetto sospensivo, l'annullamento del giudizio impugnato e la riforma dello stesso nel senso respingere l'istanza. Con decreto del 22 gennaio 2021 il presidente di questa Camera ha accordato al reclamo l'effetto sospensivo. Nelle loro osservazioni del 17 febbraio 2021 la CO 1 e CO 2 hanno concluso per la reiezione del reclamo.
Considerando
in diritto: 1. Le decisioni in materia di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC), trattandosi di procedura sommaria, sono impugnabili entro il termine di 10 giorni dalla notificazione con reclamo se il valore litigioso è inferiore a fr. 10 000.– (art. 319 lett. a CPC e art. 321 cpv. 2 CPC). In concreto, il Pretore ha quantificato il valore litigioso in fr. 4800.– donde la competenza di questa Camera (art. 48 lett. d n. 1 LOG). Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la decisione impugnata è stata notificata alla convenuta l'11 gennaio 2021. Introdotto il 18 gennaio 2021 (cfr. timbro postale sulla busta d'invio) il reclamo in esame è tempestivo.
Secondo l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero – da parte della giurisdizione inferiore spetta al reclamante, pena l'irricevibilità del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 142 III 367 consid. 2.4 con rinvii). Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivederli soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata, accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizione di “manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento delle prove o nell'accertamento dei fatti. Per motivare l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la valutazione delle prove sarebbero manifestamente insostenibili, in aperto contrasto con la situazione reale, gravemente lesivi di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 144 III 146 consid. 2 con rinvii).
Nella decisione impugnata, il Pretore ha accertato, sulla scorta degli atti, la regolarità della messa in mora della conduttrice con la fissazione del termine di pagamento e la comminatoria di disdetta, così come della disdetta. Per il primo giudice, i termini dell'accordo di dilazione di pagamento del 22 luglio 2020 non erano stati integralmente rispettati ragione per cui la situazione di fatto e di diritto era “liquida e pienamente giustificata”. Donde l'accoglimento dell'istanza salvo differire la data dell'espulsione per ragioni umanitarie alla fine del mese di gennaio 2021.
RE 1, ribadito che il ritardo nei pagamenti è dovuto alle difficoltà economiche legate all'attuale pandemia, ritiene che il Pretore avrebbe dovuto respingere l'istanza perché la disdetta del contratto di locazione è nulla non essendo stata preceduta da una valida diffida in virtù dell'art. 257d cpv. 1 CO. A suo avviso la clausola n. 6 dell'accordo di dilazione di pagamento del 22 luglio 2020, che prevede la facoltà per i locatori di disdire il contratto senza notificarle una nuova diffida, contravviene all'art. 257d CO e non è quindi valida. Essa rileva che con il mancato pagamento della 2a rata, il saldo degli arretrati di fr. 2400.– è divenuto esigibile e i locatori avrebbero dovuto notificarle una nuova diffida di pagamento per questo importo. In mancanza di una tale diffida, la successiva disdetta del contratto inviatale il 15 ottobre 2020 è pertanto nulla. Secondo la reclamante “la convenzione 22.07.20 non può valere quale diffida secondo l'art. 257d CO, per un credito non ancora esigibile. In base alla convenzione, proprio in ragione della dilazione di pagamento concessa dai locatori, il saldo degli arretrati è divenuto difatti esigibile solamente il 31.08.20 (doc. C, pto 4/e)”. Tanto più, essa soggiunge, “la diffida prevista dall'art. 257d CO è possibile solamente per le pigioni e le spese scadute. Non può essere notificata anticipatamente, neppure con il consenso del conduttore”. In definitiva, a suo parere, dopo l'invio della diffida prevista dall'art. 257d CO il locatore deve decidere se disdire il contratto o concedere delle dilazioni di pagamento fermo restando che se rinuncia alla disdetta e concede delle nuove dilazioni di pagamento, egli deve ripetere l'intera procedura prevista dalla legge.
L'azione in espulsione dell'art. 267 CO può formare oggetto – come nel caso in esame – di una procedura sommaria per casi manifesti in applicazione dell'art. 257 CPC. Questa procedura costituisce un'alternativa alla procedura ordinaria o semplificata normalmente disponibile. Il suo scopo è di offrire all'istante, nei casi manifesti, una via giudiziaria particolarmente semplice e rapida (sentenza del Tribunale federale 4A_420/2012 del 7 novembre 2012 consid. 4, in: SJ 2013 I 129). Il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (art. 257 cpv. 1 lett. a) e se la situazione giuridica è chiara (art. 257 cpv. 1 lett. b). Ove non siano date le condizioni per ottenere tutela giurisdizionale in procedura sommaria, il giudice non entra nel merito dell'istanza (art. 257 cpv. 3 CPC).
I fatti sono “immediatamente comprovabili” nel senso dell'art. 257 cpv. 1 lett. a CPC se possono essere accertati senza indugio e senza troppe spese. L'istante deve recare la prova piena dei fatti sui quali fonda la pretesa, di regola mediante documenti (art. 254 cpv. 1 CPC). Una situazione giuridica è “chiara” nell'accezione dell'art. 257 cpv. 1 lett. b CPC se, sulla base di dottrina e giurisprudenza invalse, la conseguenza giuridica sia senz'altro ravvisabile dall'applicazione della legge e conduca a un risultato univoco. Chi è convenuto in una procedura a tutela giurisdizionale nei casi manifesti può sollevare obiezioni ed eccezioni, purché sostanziate e concludenti (substanziiert und schlüssig, motivées et concluantes), al punto che non possano essere scartate immediatamente e siano idonee a insinuare seri dubbi nel convincimento del giudice (DTF 138 III 623, 141 III 26 consid. 3.2, 144 III 464 consid. 3.1; analogamente: CCR sentenza inc. 16.2019.38 del 20 febbraio 2020 consid. 5).
a) Premesso ciò, secondo l'art. 257d cpv. 1 CO quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto; per i locali d'abitazione o commerciali detto termine deve essere di almeno 30 giorni. In deroga all'art. 257d cpv. 1 CO, l'art. 2 dell'ordinanza sull'attenuazione dell'impatto del cononavirus COVID 19 in materia di Iocazione e affitto del 27 marzo 2020 (RS 221.213.4) prevedeva che il termine fissato dal locatore per il pagamento di corrispettivi o spese accessorie scaduti tra il 13 marzo e il 31 maggio 2020 doveva essere di almeno 90 giorni se lo stato di mora del conduttore era causato dai provvedimenti ordinati dal Consiglio federale per combattere il coronavirus. La proroga del termine di pagamento mirava a concedere ai conduttori che si trovavano in difficoltà economiche in seguito ai provvedimenti adottati dal Consiglio federale, ad esempio perché avevano dovuto chiudere la loro attività, più tempo per procurarsi i mezzi necessari al pagamento o per trovare con il locatore una soluzione consensuale (Rapporto esplicativo dell'Ordinanza COVID-19 locazione e affitto del 27 marzo 2020, pag. 3).
b) L'art. 257d cpv. 2 CO prevede poi che se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere i contratti d'abitazione o commerciali con un preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. La disdetta per i locali d'abitazione e commerciali deve essere data su formulario ufficiale (art. 266l cpv. 2 CO). Trascorso il termine ultimo per il pagamento, il locatore non deve necessariamente chiedere la disdetta. In effetti, egli può rinunciare a questo diritto, insistendo sull'adempimento del contratto oppure concedere una dilazione di pagamento, fissando un ulteriore termine di grazia entro cui il conduttore dovrà provvedere al pagamento (Reudt in: SVIT, Das Schweizerische Mietrecht Kommentar, 4ª edizione, n. 42 ad art. 257d CO; Higi/Wildisen, op. cit., n. 29 ad art. 257d CO).
a) Il noto accordo, oltre a indicare precise scadenze per il pagamento delle varie rate a estinzione del debito, prevedeva in caso di mancato pagamento di una rata entro il termine stabilito l'immediata esigibilità dell'“intero importo a saldo” (doc. C, clausola 4e) e il fatto che “il presente scritto vale anche quale diffida secondo l'art. 257d del CO, pertanto il locatore avrà diritto d'inoltrare la disdetta per mora del conduttore nel caso in cui questi non dovesse rispettare i termini indicati al p.to 4/b del presente accordo. Il locatore non sarà quindi più tenuto ad inoltrare ulteriori richiami e/o diffide con l'assegnazione del termine come previsto dagli art. 257d cpv. 1 e 2 del CO; il conduttore è stato erudito su questo aspetto.” (doc. C, clausola 6).
b) Ora, che una diffida di pagamento riguardi solo le pigioni scadute è pacifico (art. 257d cpv. 1 CO). Nel caso in esame non può seriamente essere messo in discussione che le pigioni e spese accessorie da marzo a giugno 2020 fossero scadute e che quindi al momento della diffida di pagamento fossero esigibili. L'accordo tra le parti prevedeva unicamente la dilazione del termine di pagamento dello scoperto e non del pagamento delle pigioni. Poco importa che nelle varie rate ci fosse anche la pigione corrente, la diffida concernendo pacificamente solo le pigioni già scadute. Sotto questo profilo il reclamo è sprovvisto di fondamento.
c) In realtà la questione non si esaurisce in questi soli termini. Come si è detto in precedenza, il 27 marzo 2020 il Consiglio federale ha emanato l'ordinanza sull'attenuazione dell'impatto del cononavirus COVID 19 in materia di Iocazione e affitto in cui ha previsto che il termine fissato dal locatore per il pagamento di corrispettivi o spese accessorie scaduti tra il 13 marzo e il 31 maggio 2020 doveva essere di almeno 90 giorni se lo stato di mora del conduttore era causato dai provvedimenti ordinati dal Consiglio federale per combattere il coronavirus. Nel caso concreto, le pigioni arretrate cadono nel periodo indicato e all'udienza dell'11 gennaio 2021 la convenuta aveva indicato che le difficoltà economiche erano riconducibili alla pandemia, il che non appare d'acchito inverosimile ove appena si pensi che l'interessata svolge lavoro di pulizie per delle scuole che in quel periodo erano notoriamente chiuse. Stessero così le cose, il termine di pagamento delle pigioni arretrate doveva essere di 90 giorni in difetto del quale, quanto meno per una parte della dottrina, la diffida era nulla con contestuale inefficacia della successiva disdetta (sulle differenti correnti dottrinali: cfr. Wessner in: Bohnet/Carron/Montini [curatori], Droit du bail à loyer et à ferme
d) Il problema è che l'allegazione della convenuta non era sostanziata, risultando così manifestamente incompleta, ciò che avrebbe dovuto indurre il Pretore a far uso dell'interpello dandole l'opportunità di rimediarvi ponendo pertinenti domande (art. 56 CPC). E ciò a maggior ragione trattandosi di una parte sprovvista di conoscenze giuridiche, senza il patrocinio di un legale e che si era limitata a fornire indicazioni laconiche e frammentarie. Non potendosi scartare immediatamente l'obiezione in questione, nemmeno si può ritenere che essa non sia idonea a insinuare seri dubbi nel convincimento del giudice. Posto ciò, non rimane nella fattispecie che accogliere il reclamo e annullare la decisione impugnata ritornando gli atti al primo giudice perché interpelli la convenuta (art. 327 cpv. 3 lett. a CPC), invitandola a specificare le sue allegazioni di fatto. Sulla base di tali indicazione, egli emanerà una nuova decisione in cui esaminerà se la situazione giuridica è chiara.
Per questi motivi,
decide: 1. Il reclamo è accolto nel senso che la sentenza impugnata è annullata e gli atti sono rinviati al Pretore per nuovo giudizio nel senso dei considerandi.
Le spese processuali di fr. 250.– sono poste a carico delle parti in ragione di metà ciascuno, compensate le ripetibili.
Notificazione a:
– avv. ; – .
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud.
Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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