AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 52.2019.237
Data decisione, Autorità: 11.02.2021, TRAM
Titolo: Licenza edilizia per un nuovo stabile residenziale
Incarto n. 52.2019.237
Lugano 11 febbraio 2021
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Giovan Maria Tattarletti, vicepresidente, Matea Pessina, Sarah Socchi
vicecancelliere:
Mariano Morgani
statuendo sul ricorso del 21 maggio 2019 di
RI 1
patrocinato da: PA 1
contro
la decisione del 3 aprile 2019 (n. 1778) del Consiglio di Stato che respinge l'impugnativa inoltrata dal ricorrente avverso la risoluzione del 22 settembre 2017 con cui il Municipio di Bellinzona ha rilasciato a S__________ la licenza edilizia per l'edificazione di un nuovo edificio residenziale al mapp. _______di quel Comune;
ritenuto, in fatto
A. a. CO 1 è proprietaria del mapp. di Bellinzona, assegnato dal vigente piano regolatore (PR) alla zona Centro storico (CS), disciplinata dal relativo piano particolareggiato (PPCS), approvato dal Consiglio di Stato con risoluzione n. 8029 del 31 dicembre 1985. Sul fondo, compreso tra il Viale S___ e la sottostante, parallela Via C__________, collegati tra loro dalla scalinata D__________, sorge Palazzo R__________. Quest'ultimo, affacciato su Viale S__________, è indicato come edificio soggetto ad interventi conservativi (cfr. art. 7 segg. delle norme di attuazione; NAPPCS) dal PPCS, il quale prevede inoltre la facoltà di realizzare un nuovo volume alto 16.50 m (PT + 4) e profondo 14.00 m parallelamente a Via C. __________ ed in contiguità alla scalinata R__________ (cfr. linea di allineamento obbligatorio; art. 10 segg.) e una zona di congiunzione tra i due volumi con limite d'altezza (PT + 1 dalla quota di Via C. ________; comparto speciale E; art. 19).
Palazzo R__________ è censito nell'Inventario federale degli insediamenti svizzeri da proteggere (ISOS), che lo qualifica come elemento segnalato (n. 2.2.1: edificio liberty in cemento armato sistema Brazzola, due corpi separati da scalinata sormontata da arco; 1910) all'interno del gruppo edilizio G2.2 (Parte inferiore del Viale S_____, con forte caratterizzazione commerciale e di servizi) con categoria di rilevo ed obiettivo di salvaguardia A (cfr. Dipartimento federale dell'interno [editore], ISOS, volume 4 Bellinzona Blenio Riviera, Berna 2008, pag. 52 e 54). Unitamente alla scalinata ed all'arco, esso è inoltre compreso, in qualità di bene culturale di interesse cantonale (BC39), nella variante di PR del Quartiere di Bellinzona concernente la tutela dei beni culturali e il PPCS - Edifici soggetti a interventi conservativi, adottata il 4 dicembre 2017 dal Legislativo comunale e pubblicata dall'8 aprile al 22 maggio 2019. In base a tale variante, il mapp. _______ è situato all'interno del perimetro di rispetto per la Chiesa __________ (BC8), il quartiere S__________ (BC42), il Palazzo R__________ e la scalinata e il P__________ (BC20; PRisp 1942; cfr. piano dei beni culturali).
b. L'8 giugno 2015, l'arch. S__________ ha inoltrato al Municipio, per conto di S__________, una domanda di costruzione preliminare informativa concernente il mapp. _______, volta a definire e chiarire le scelte progettuali, in particolare sotto il profilo dell'altezza. A tale scopo, alla domanda è stato allegato un fascicolo (Varianti altezza) che mette in discussione l'altezza dell'edificio prevista dal PPCS.
Con scritto del 12 ottobre 2015 l'Esecutivo comunale ha comunicato all'istante di preavvisare favorevolmente l'intervento di ristrutturazione per il progetto che prevede un'altezza di 16.50 m, allegando i pareri dell'Ufficio della natura e del paesaggio (UNP) e dell'Ufficio dei beni culturali (UBC) e precisando altresì che la decisione ha solo valore d'informazione senza effetti giuridici particolari.
c. Il 27 gennaio 2017, a nome di S__________ è stato chiesto al Municipio il permesso di costruire al mapp. , laddove previsto dal PPCS, un nuovo edificio residenziale e commerciale, di forma rettangolare ed articolato in otto livelli (di cui due interrati e 1 seminterrato). Il progetto prevede di edificare uno zoccolo (piano seminterrato), che si estende tra Via C. , la facciata retrostante di Palazzo R e la scalinata che collega Viale S___ con Via C. __________ (e viceversa). Su tale zoccolo, si erge, parallelamente a quest'ultimo asse stradale e in contiguità (lato nord-est) alla scalinata R__________, il volume del nuovo edificio, lungo ca. 50.00 m e profondo 14.00 m. Secondo la relazione tecnica, lo zoccolo permette di risolvere il rapporto di adiacenza con la scala e l'edificio R__________. L'area compresa tra le due volumetrie (ndr. ossia, da un lato, Palazzo R__________ e, dall'altro, il nuovo stabile) diviene strumento di raccordo e mediazione delle differenti quote, rapportandosi ai livelli delle zone commerciali di Viale S__________. Ne risulta un nuovo spazio semipubblico verso l'esistente e un'area esterna più privata in rapporto al nuovo stabile residenziale. In totale, nei cinque livelli superiori (incluso il sottotetto) del nuovo stabile sono previsti 36 appartamenti di varia metratura. Al pianterreno, lungo via C. __________ (lato nord-ovest), si trovano invece degli spazi commerciali o amministrativi, mentre verso sud-est trovano posto dei posteggi e le rampe dell'autorimessa (accessibile dal lato sud-ovest) che conducono ai due piani interrati, comprendenti altri posteggi (in totale: 82), cantine, depositi, lavanderie e locali tecnici.
d. Alla domanda, pubblicata dal 22 febbraio all'8 marzo 2017, si è opposto RI 1, comproprietario del vicino mapp. __________, censurandola sotto il profilo dell'inserimento paesaggistico, delle immissioni foniche derivanti dal traffico indotto, dei possibili pregiudizi causati dalle opere di scavo e della perdita d'insolazione.
Preso atto dell'avviso cantonale (n. 100465) favorevole dei Servizi generali del Dipartimento del territorio e del fallimento del tentativo di conciliazione, in data 22 settembre 2017 il Municipio ha rilasciato la licenza edilizia richiesta, respingendo nel contempo l'opposizione sollevata. A quest'ultimo riguardo, esso ha in particolare evidenziato come l'edificio proposto corrispondesse alla volumetria indicata nel PPCS e s'inserisse adeguatamente nel contesto. Ha inoltre ritenuto che l'intervento fosse conforme al diritto anche per quanto concerne il traffico indotto, i posteggi e le relative immissioni.
B. Adito dall'opponente, con giudizio del 3 aprile 2019 il Consiglio di Stato ne ha respinto il ricorso, confermando la licenza edilizia.
Ammessa la legittimazione del vicino ad opporsi al progetto e a ricorrere contro il permesso, il Governo ha preliminarmente disatteso la censura di carente motivazione, ritenendo che, benché sintetiche, le motivazioni addotte dall'Esecutivo comunale per respingere l'opposizione e rilasciare il permesso fossero state sufficienti ed avessero permesso di contestare con cognizione di causa la licenza edilizia. Di seguito, richiamati i pareri espressi dall'Ufficio dei beni culturali (UBC) e dall'Ufficio della natura e del paesaggio (UNP) in sede di avviso cantonale e confermati nelle more della procedura ricorsuale, il Governo ha considerato che non vi fosse ragione di ritenere che il controverso intervento fosse lesivo del principio dell'inserimento ordinato ed armonioso nel paesaggio. Da questo profilo ha respinto, siccome ingenerose, le critiche sollevate, rilevando che, a prescindere dal pacifico rispetto dei parametri edilizi applicabili, quanto progettato s'inserirebbe correttamente nel contesto, caratterizzato su quel fronte di Via C. __________ da altri edifici moderni, ed anzi permetterebbe addirittura di migliorare l'aspetto del comparto, nella misura in cui viene eliminato l'attuale posteggio a cielo aperto - definito desolante spazio vuoto cementificato - presente sul retro, peraltro privo di particolare pregio, di Palazzo R__________. Da ultimo, l'Esecutivo cantonale ha reputato infondate anche le contestazioni concernenti il traffico indotto, osservando che il progetto prevede soltanto 5 posteggi in più di quelli attualmente esistenti (82 > 77), aumento questo che il Municipio, cognito della situazione locale, poteva senz'altro ritenere sopportabile da Via C. __________, strada di servizio a senso unico con velocità massima di 30 km/h e calibro stradale di 5.00 m (marciapiedi esclusi).
C. Contro il predetto giudizio governativo, RI 1 si aggrava davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che sia annullato insieme alla licenza edilizia. In via subordinata, postula il rinvio degli atti al Municipio per una nuova decisione.
Il ricorrente ribadisce anzitutto la censura concernente la pretesa lesione del diritto di essere sentito. A suo avviso, la motivazione contenuta nella licenza edilizia sarebbe stata a tal punto carente che non poteva essere sanata neppure dal Consiglio di Stato, il quale a sua volta avrebbe omesso di confrontarsi con le obiezioni sollevate, segnatamente con quella relativa all'impatto del progetto sul vicino quartiere S__________. Rimprovera inoltre al Governo di non aver accolto la richiesta di effettuare un sopralluogo in contraddittorio, statuendo quindi sull'inserimento paesaggistico senza conoscere i luoghi. In merito a quest'ultimo aspetto, l'insorgente rileva che sarebbe evidente che la nuova costruzione si porrebbe in contrasto inconciliabile con il quartiere S__________. In particolare, a suo avviso, le austere facciate dell'impressionante monolito, le quali ricordano in modo imbarazzante le fattezze dei palazzoni a pigione moderata degli anni ottanta (…) cozzano violentemente contro le linee leggere ed eleganti, quasi allegre, dello stile liberty o classicheggiante degli edifici di fine ottocento, primissimo novecento, di tale quartiere. Non condivisibili sarebbero pertanto i succinti pareri favorevoli espressi dall'UBC e dall'UNP. Pur riconoscendo che su Via C. __________ si affacciano altri edifici piuttosto voluminosi, l'insorgente ritiene poi che nessuno di questi, peraltro edificati in periodi meno attenti alla tutela del patrimonio culturale urbano, avrebbe dimensioni tanto imponenti e fattezze tanto austere/tetre quanto il nuovo, controverso stabile, connotato da una monotona ripetizione di moduli senza personalità (…) con vaghe assonanze di bolscevica memoria. Né gioverebbe al progetto il fatto che la facciata retrostante di Palazzo R__________ sarebbe in pessimo stato. Ben meglio sarebbe mantenere spazi vuoti, che lascino luce e respiro al quartiere di S__________. Del resto, sarebbe iniquo imporre a quest'ultimo delle limitazioni, sottoponendolo a norme (in essere e in divenire) di protezione, se poi ciò verrebbe vanificato da costruzioni che, come quella in discussione, sovrasterebbero minacciosamente il citato quartiere. Infine, ancorché il numero dei posteggi (residenziali e non) sarebbe conforme alle normative applicabili, il ricorrente ritiene che Via C. __________ non sarebbe in grado di sopportarne il relativo traffico, tant'è che di recente sarebbe stato vietato agli autopostali di accedervi. A torto, l'autorità comunale non avrebbe colto il suggerimento, formulato in sede di conciliazione e volto a ridurre i transiti su Via C. , di ammettere la bidirezionalità su quest'ultima, nel tratto tra l'entrata dell'autorimessa e Via P.
D. a. All'accoglimento del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni.
Ad identica conclusione pervengono il Municipio e CO 1, qui resistente, con argomentazioni che verranno riprese, se necessario, nei considerandi di diritto.
L'Ufficio delle domande di costruzione (UDC) si riconferma nell'avviso cantonale e nelle successive prese di posizioni, rilevando che l'UBC e l'UNP, nuovamente interpellati, hanno anch'essi confermato i loro pareri favorevoli.
b. In replica e duplica, le parti ribadiscono essenzialmente le loro contrapposte tesi e domande di giudizio.
E. Il 15 dicembre 2020, il Tribunale ha comunicato alle parti, fissando un termine per presentare eventuali osservazioni, che si riservava di esaminare la fattispecie anche dal profilo (del rispetto) dell'altezza delle costruzioni, segnatamente con riferimento al previsto sfruttamento del sottotetto ed alla presenza di aperture (abbaini e terrazze) sul tetto. Delle osservazioni datate 18 gennaio 2021, formulate dalla resistente, si dirà, per quanto necessario, in appresso.
Considerato, in diritto
1.2. In merito alla resistente, il Tribunale osserva quanto segue. La CO 1, fondata nel 1973 ed attiva nella gestione collettiva di patrimoni a lei affidati da numerose casse pensioni e istituti di previdenza svizzeri (cfr. www.), è proprietaria del fondo dedotto in edificazione. La domanda di costruzione è stata invece presentata a nome di S___ ed è a quest'ultimo che è stata rilasciata la licenza edilizia. Sennonché, esso è soltanto un marchio con cui il gruppo della Z__________, la quale ha acquisito nel 2015 il gruppo S__________, offre soluzioni d'investimento e previdenziali ad investitori privati, aziende e istituzioni (cfr. www._______ e www._______). Ora, il fatto che beneficiario del permesso non sia una persona fisica o giuridica, ma un marchio, non osta di per sé alla validità dello stesso, posto che, per definizione, la licenza edilizia accerta soltanto che nessun impedimento di diritto pubblico si oppone all'esecuzione dei lavori previsti (art. 1 cpv. 1 del regolamento di applicazione della legge edilizia del 9 dicembre 1992; RLE; RL 705.110). Tale circostanza, perlomeno singolare, fa tuttavia insorgere delle perplessità circa la qualità di parte della resistente. In effetti, in ambito edilizio, il proprietario che non è istante, non è, di principio, parte al procedimento. Salvo eccezioni, segnatamente laddove potrebbero essergli imposti dei provvedimenti di ripristino, esso non è legittimato a contestare il diniego della licenza (cfr. art. 21 cpv. 2 LE). Di conseguenza, di norma esso non è neppure legittimato a presentare la risposta e la duplica nel caso in cui - come in concreto - la licenza edilizia sia contestata dall'opponente. Nella fattispecie, occorre tuttavia considerare che, al di là dell'indicazione perlomeno insolita dell'istante in licenza, fin dall'inizio è la resistente ad essere stata considerata la vera (istante e) beneficiaria della licenza e, quindi, l'effettiva (contro)parte nella procedura. È lei, infatti, che, senza che nessuno eccepisse mai alcunché, ha formulato le osservazioni sull'opposizione interposta dal ricorrente, che ha poi inoltrato la risposta e la duplica davanti al Governo e che, di conseguenza, ha presentato gli allegati di risposta e duplica in questa sede. È in particolare lo stesso ricorrente che la ritiene espressamente parte alla procedura (cfr. ricorsi del 24 ottobre 2017 e del 21 maggio 2019, pag. 4 seg.), di modo che, anche in applicazione del principio dell'affidamento (buona fede), non vi è ragione di rimettere in discussione la sua posizione di resistente (anche) in questa sede.
1.3. Con queste precisazioni, il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm). La situazione dei luoghi e dell'oggetto delle contestazioni emerge con sufficiente chiarezza dalle tavole processuali. Il sopralluogo sollecitato dal ricorrente non appare quindi idoneo ad apportare al Tribunale la conoscenza di ulteriori elementi rilevanti per l'esito della vertenza. Per lo stesso motivo, e ritenuto altresì che il fondo dedotto in edificazione concerne una zona centrale di Bellinzona generalmente conosciuta e senz'altro nota all'istanza inferiore, immune da critiche è pure la decisione del Governo, fondata su una sostenibile valutazione anticipata delle prove, di prescindere dallo stesso.
2.1. Giusta l'art. 46 cpv. 1 LPAmm, ogni decisione deve essere motivata per iscritto. La norma si limita a stabilire il principio della motivazione scritta, senza precisare altrimenti il contenuto e l'estensione della motivazione, cosicché valgono le garanzie minime dedotte dall'art. 29 cpv. 2 della Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 (Cost.; RS 101), che comprende vari aspetti tra cui il diritto a una decisione motivata (cfr. DTF 138 I 232 consid. 5.1; 136 I 229 consid. 5.2). Per costante giurisprudenza, la motivazione di una decisione è sufficiente quando la parte interessata è messa in condizione di rendersi conto della portata del provvedimento che la concerne e di impugnarlo con cognizione di causa (cfr. DTF 143 III 65 consid. 5.2). In quest'ottica basta che l'autorità esponga, almeno brevemente, i motivi che l'hanno indotta a decidere in un senso piuttosto che in un altro. Essa non è quindi tenuta a pronunciarsi in modo esplicito ed esaustivo su tutti gli argomenti sollevati, ma può limitarsi alle sole circostanze che appaiono rilevanti per il giudizio, in quanto atte a influire sulla decisione di merito (cfr. DTF 142 II 154 consid. 4.2, 138 I 232 consid. 5, 137 II 266 consid. 3, 134 I 83 consid. 4.1). Inoltre, sempre che ciò non ne ostacoli troppo la comprensione, la motivazione di una decisione può anche essere implicita, risultare dai diversi considerandi della stessa o da rinvii ad altri atti (cfr. DTF 141 V 557 consid. 3.2.1; STF 2C_583/2017 del 18 dicembre 2017 consid. 5.2.1, 2C_630/2016 del 6 settembre 2016 consid. 5.2).
2.2. Nella decisione impugnata, dopo aver disatteso l'analoga censura rivolta contro la (motivazione della) licenza edilizia, il Consiglio di Stato ha anzitutto illustrato il quadro legale e la giurisprudenza relativi al principio dell'inserimento ordinato ed armonioso nel territorio. In tale contesto, ha in particolare rilevato che, stante l'ubicazione del previsto edificio nel comparto del centro storico, la competenza (ndr. ad esprimersi in merito) è cantonale e spetta dunque all'UNP che, con l'UBC, si era del resto occupato del progetto già nella fase preconsultiva nel 2015. Di seguito, riportati i pareri espressi dall'UBC e dall'UNP in sede di avviso cantonale, il Governo ha ritenuto che non vi fosse motivo di discostarsene. Rilevato come le censure sollevate si limitassero in sostanza a criticare l'inserimento del controverso edificio nel contesto del quartiere di S__________ e di Via C. __________ in ragione della sua mole ed espressione architettonica, ha reputato ingenerose le critiche proposte. A suo avviso, infatti, lo stabile progettato in conformità ai parametri applicabili s'inserirebbe correttamente nel contesto, caratterizzato su quel fronte di Via C. __________ da altri edifici moderni, privi, come la facciata retrostante di Palazzo R__________, di particolare pregio. Per contro la facciata della nuova costruzione presenterebbe un'impostazione moderna con numerose aperture, che le darebbero movimento, scongiurando il paventato effetto casermone. Secondo l'Esecutivo cantonale, l'edificio contestato permetterebbe in definitiva addirittura di migliorare l'aspetto del comparto, segnatamente eliminando il posteggio a cielo aperto - definito desolante spazio vuoto cementificato - esistente tra Palazzo R__________ e Via C. . Da ultimo il Governo ha ritenuto che, benché all'interno del vicino quartiere di S prevalga un edificato tradizionale, la cesura urbanistica rappresentata dall'asse stradale è chiara, ciò che consentirebbe di scostarsi da tale tipologia.
Ora, la decisione impugnata consente di desumere con sufficiente chiarezza le ragioni che hanno indotto la precedente istanza a confermare la licenza edilizia e a rigettare le censure avanzate. La fondatezza o meno delle considerazioni sviluppate dal Governo è invece questione che attiene il merito. Le sue motivazioni sono del resto state recepite dall'insorgente, che ha potuto impugnare con cognizione di causa il suo giudizio davanti a questo Tribunale, riproponendo in questa sede le tesi già sollevate senza successo davanti all'istanza inferiore. Non può quindi dirsi che vi sia stata una violazione del suo diritto di essere sentito.
3.1. La legge sullo sviluppo territoriale del 21 giugno 2011 (LST; RL 701.100) prevede all'art. 104 cpv. 2 una clausola estetica positiva (principio operativo) applicabile a tutto il territorio cantonale. Tale norma esige che gli interventi si inseriscano nel paesaggio in maniera ordinata e armoniosa. L'art. 100 del regolamento della legge sullo sviluppo territoriale del 20 dicembre 2011 (RLst; RL 701.110) precisa che l'inserimento ordinato e armonioso si verifica quando l'intervento si integra nello spazio circostante, ponendosi in una relazione di qualità con le preesistenze e le caratteristiche dei luoghi (cfr. al riguardo, STA 52.2013.35 del 3 novembre 2014 consid. 5 e rimandi, 52.2012.259 del 14 febbraio 2014 consid. 4).
3.2. Per giurisprudenza, nell'interpretazione di tale concetto - di natura indeterminata - l'autorità non deve affidarsi alla sua sensibilità soggettiva, ma deve fondarsi su criteri oggettivi, dimostrando che la loro applicazione ad una determinata fattispecie deve condurre al divieto o alla limitazione del diritto di costruire (cfr. DTF 114 la 343 consid. 4b; STA 52.2014.63 del 23 febbraio 2015 consid. 3.3, confermata da: STF 1C_195/2015 dell'11 maggio 2015; STA 52.2013.35 del 3 novembre 2014 consid. 5 e rimandi; Lorenzo Anastasi/Davide Socchi, La protezione del patrimonio costruito, con particolare riferimento all'inventario ISOS, in: RtiD I-2013, pag. 367 seg.). La citata clausola estetica, che è applicata dall'UNP nell'esame delle domande di costruzione che - come in concreto - riguardano i nuclei/centri storici e i paesaggi d'importanza federale e cantonale (cfr. art. 109 cpv. 1 lett. b LST e 109 cpv. 1 lett. b RLst), possiede una portata autonoma e va attuata in aggiunta alle vigenti prescrizioni edilizie. Essa non deve tuttavia svuotare di ogni contenuto, in maniera generalizzata, le prescrizioni edilizie dei piani regolatori. In tal senso, il Tribunale federale ha ripetutamente rilevato che le costruzioni che rispettano le prescrizioni di zona non possono essere considerate contrarie all'obbligo di inserirsi adeguatamente nel contesto paesaggistico soltanto perché comportano volumi e sfruttamenti maggiori di quelli degli edifici circostanti (DTF 115 Ia 363 consid. 3a, 115 Ia 114 consid. 3d; STA 52.2010.147 del 24 agosto 2010 consid. 3.3.1, confermata da: STF 1C.442/2010/1C.448/2010 del 16 settembre 2011, pubbl. in: RtiD I-2012 n. 11 consid. 3.3; Anastasi/Socchi, op. cit., pag. 359 con rinvii). Occorre bensì che lo sfruttamento delle possibilità edificatorie vigenti appaia irragionevole, come, ad esempio, quando si tratta di proteggere un sito, un edificio o un insieme di costruzioni che presentano qualità estetiche notevoli, mancanti all'immobile progettato o messe in pericolo dalla sua realizzazione (STF 1C_258/2007 del 28 agosto 2017 consid. 6.2 con rimandi).
3.3. Chiamato a statuire sull'interpretazione data dalle istanze inferiori alla nozione giuridica indeterminata in esame, il Tribunale giudica di per sé con pieno potere di cognizione, che esercita tuttavia con riserbo in ragione della latitudine di giudizio di cui dispone l'autorità decidente ai fini dell'individuazione del suo contenuto normativo. Nella misura in cui riserva alle autorità di prime cure anche un certo margine discrezionale, il sindacato di legittimità che questo Tribunale è chiamato ad esprimere è invece circoscritto alla violazione del diritto, segnatamente sotto il profilo dell'abuso del potere d'apprezzamento (cfr. art. 69 cpv. 1 lett. a LPAmm). Ove la valutazione estetica appaia plausibile, l'autorità di ricorso non può dunque censurarla sostituendo il suo apprezzamento a quello dell'istanza decidente (cfr. DTF 100 la 82 consid. 4a, 96 I 369 consid. 4; cfr. STA 52.2015.67 citata consid. 6, 52.2013.35 citata consid. 5.3 e rimandi, 52.2010.147 citata consid. 2.3 con rimandi e RtiD I-2012 n. 11 consid. 2.2.1).
3.4. Nel caso concreto, come esposto in narrativa, il progetto prevede l'edificazione di un nuovo edificio di forma rettangolare laddove il PPCS contempla espressamente la facoltà di realizzare un nuovo volume, parallelamente a Via C. . Tra il nuovo stabile e Palazzo R, nell'area che il PPCS definisce zona di congiunzione, è inoltre previsto uno zoccolo, con l'accesso all'autorimessa (lato sud-ovest) e, in superficie, degli spazi privati (al servizio degli appartamenti siti al primo piano) e semipubblici (nell'area rivolta verso Palazzo R__________). Le dimensioni di questi corpi sono sostanzialmente predeterminate. Per il nuovo volume, il PPCS indica infatti, in modo vincolante (cfr. art. 11 NAPPCS), l'altezza (16.50 m alla gronda), la profondità (14.00 m), la lunghezza e l'ubicazione (queste ultime mediante linea di allineamento obbligatorio). Per la zona di congiunzione, situata tra la facciata retrostante (nord-ovest) di Palazzo R__________ e la facciata sud-est del nuovo edificio, il PPCS indica pure dei limiti d'altezza (al massimo PT + 1 dalla quota di Via C. ; art. 19 NAPPCS). Ne discende che, nella misura in cui il ricorrente critica il nuovo stabile per la sua mole, qualificandolo di impressionante monolito, che invece d'integrarsi convenientemente nel contesto sovrasterebbe minacciosamente il quartiere di S, la sua generica eccezione non può che essere disattesa, in quanto volta implicitamente a ridiscutere i parametri planovolumetrici definiti dal PPCS, senza che sia fatta valere, né che sia altrimenti rilevabile, la sussistenza di motivi eccezionalmente suscettibili di rimettere in discussione la pianificazione nel quadro della procedura di rilascio del permesso edilizio. Da questo profilo non giustifica altra conclusione neppure il diritto in divenire, posto che la variante di PR concernente la tutela dei beni culturali non comporta, di per sé, particolari limitazioni di questi parametri edificatori (cfr. rapporto di pianificazione dell'aprile 2019, pag. 12; cfr. pure l'avviso favorevole dell'UBC). Nemmeno l'insorgente pretende il contrario. Ne deriva che la sola circostanza che il nuovo edificio comporti volumi e sfruttamenti decisamente maggiori degli edifici che sorgono nel vicino quartiere di S__________, che si sviluppa comunque più a nord-est e dal quale è separato dall'asse stradale di Via C. __________ e dall'incrocio tra quest'ultima e Via S__________, non è sufficiente per reputarlo contrario all'obbligo di inserirsi adeguatamente nel contesto paesaggistico. Determinante, da questo punto di vista, non è infatti tanto la relativa vicinanza con il citato quartiere, caratterizzato da ville/villette circondate dai relativi spazi verdi (giardini, parchi) e rappresentativo - per ubicazione, impostazione urbanistica e architettonica - dell'edilizia borghese e ferroviaria otto/novecentesca (cfr. rapporto di pianificazione citato, pag. 11), che il PR assegna peraltro ad una diversa zona (zona comparti speciali S__________ (1); cfr. piano delle zone) e che lo stesso ISOS attribuisce ad un altro settore (perimetro edificato P7; cfr. ISOS, pag. 52 e 57), quanto piuttosto il fatto che il controverso immobile verrebbe a sorgere all'interno di un comparto urbano, censito nell'ISOS come perimetro edificato P2 (Quartiere cittadino ordinato in gran parte sul Viale S__________; 2a metà sec. XIX - primi decenni del XX con recenti inserimenti, sostituzioni e trasformazioni) con categoria di rilievo ed obiettivo di salvaguardia B, contraddistinto da un tessuto edilizio invero eterogeneo, dove sono presenti, segnatamente lungo il lato orientale di Via C. __________, costruzioni e complessi edilizi strutturati su più livelli e con ingombri analoghi e finanche maggiori (cfr. mappa catastale in SIFTI e viste su Google Map/Google Street View; cfr., a quest'ultimo proposito, STF 1C_382/2015 del 22 aprile 2016 consid. 6.5 e rinvii).
Ciò detto, nel caso concreto occorre tuttavia rilevare che, contrariamente a quanto addotto dal Governo, il progetto non rispetta appieno i citati parametri e, segnatamente, quello - di particolare rilievo sotto il profilo dell'inserimento paesaggistico
Non porta ad altra conclusione la circostanza che il Municipio abbia preavvisato favorevolmente la domanda preliminare informativa inoltratagli nel giugno 2015, giacché, non essendo stata esperita la procedura ordinaria, la presa di posizione dell'autorità comunale aveva/ha unicamente valore di semplice informazione, senza effetti giuridici particolari, come risulta peraltro dallo scritto municipale (cfr. art. 15 cpv. 2 LE; STA 52.2016.12 del 26 aprile 2017). Non soccorre la resistente neppure il fatto che l'art. 24 NAPPCS dia facoltà al Municipio di concedere deroghe, fatta eccezione per le volumetrie e per i vincoli conservativi. Non risulta in effetti che sia stata richiesta una deroga, né che quest'ultima sia stata concessa, tantomeno che la sua concessione sia stata debitamente motivata (cfr. art. 24 cpv. 2 NAPPCS).
Conforta peraltro la suddetta valutazione di questa Corte anche l'indicazione complementare (PT + 4 livelli) prevista dal PPCS in relazione all'altezza del volume realizzabile parallelamente a Via C. . Anche qualora si volesse ritenere che tale indicazione non escluda completamente lo sfruttamento - come quinto livello - del sottotetto, quest'ultimo non potrebbe comunque oltrepassare il 50% della superficie utile lorda (SUL) dell'ultimo (= quarto livello) piano abitabile (cfr. art. 12 cpv. 2 NAPPCS), ciò che il progetto sembra invero disattendere (cfr. relazione tecnica: calcolo SUL). Sotto quest'ultimo profilo non può in effetti essere seguita la tesi espressa dalla resistente nelle osservazioni del 18 gennaio 2021, secondo cui l'art. 12 cpv. 2 NAPPCS non sarebbe applicabile al progetto in esame, siccome quest'ultimo concernerebbe un comparto speciale. Contrariamente a quanto essa sostiene, l'area prevista per la costruzione del nuovo edificio non è infatti ubicata in un comparto edificabile speciale. Lo è soltanto lo spazio contiguo, attribuito alla zona di congiunzione che separa il nuovo volume da Palazzo R (cfr. PPCS e relativa legenda).
Ferme queste premesse, nella misura in cui la costruzione viola l'altezza prescritta (18.51 m > 16.50 m) - difetto questo cui non può essere posto rimedio in questa sede, dato che la correzione esige una (almeno parziale) riprogettazione - si deve giocoforza ritenere che la valutazione estetica dell'autorità dipartimentale, avallata dal Governo, si fonda su una premessa errata e non può dunque essere tutelata. Se è vero che le costruzioni che rispettano le prescrizioni di zona non possono essere considerate contrarie all'obbligo di inserirsi adeguatamente nel contesto paesaggistico soltanto perché comportano volumi e sfruttamenti maggiori di quelli degli edifici circostanti, è altrettanto vero che per considerare una costruzione inserita in modo ordinato ed armonioso nel paesaggio devono essere quantomeno rispettati i parametri edificatori applicabili alla zona di situazione. Ne deriva che il ricorso va accolto, seppur per considerazioni diverse rispetto a quelle sollevate dall'insorgente, senza necessità di approfondire ulteriormente la questione della valutazione estetica. Sotto quest'ultimo profilo non nuoce comunque evidenziare che, alla luce del contesto in cui s'inserisce l'intervento (centro storico, presenza di beni culturali nelle vicinanze) e delle dimensioni di quest'ultimo (facciate lunghe ca. 50.00 m, altezza di 16.50 m), sarebbe invero opportuno che la relazione tecnica illustrasse i diversi criteri adottati dal progettista ai fini dell'inserimento della costruzione nel paesaggio, fornendo anche la necessaria documentazione di supporto (fotografie delle adiacenze, fotoinserimento/rendering del progetto). A questo proposito, sebbene non vincolanti, le Linee guida edite dal Dipartimento del territorio nell'ottobre 2013 (Domande di costruzione. Criteri di valutazione paesaggistica nell'ambito della procedura edilizia) forniscono preziose indicazioni per una corretta indagine. A sua volta, l'autorità preposta all'esame di questo importante aspetto non può limitarsi ad un giudizio sintetico, ma è tenuta a motivare il suo avviso, favorevole o sfavorevole che sia, a maggior ragione allorquando - come in concreto - è stata espressamente sollevata una censura sul tema. Non spetta infatti in primis a questo Tribunale di argomentare compiutamente perché un determinato progetto sia conforme alla clausola estetica prevista dall'art. 104 cpv. 2 LST.
Dato l'esito, non mette conto di approfondire neppure la censura in materia di posteggi e traffico, anche perché la riprogettazione potrebbe modificare il fabbisogno di posteggi.
5.1. Sulla scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso va accolto, annullando la licenza edilizia ed il giudizio governativo che la conferma.
5.2. La tassa di giustizia è posta a carico della resistente, secondo soccombenza (art. 47 cpv. 1 LPAmm). Essa rifonderà inoltre al ricorrente, assistito da un avvocato, congrue ripetibili per entrambe le istanze (art. 49 cpv. 1 LPAmm).
Per questi motivi,
decide:
§. Di conseguenza, sono annullate la decisione del 3 aprile 2019 (n. 1778) del Consiglio di Stato e la licenza edilizia del 22 settembre 2017.
La tassa di giustizia di fr. 2'000.- è posta a carico della CO 1, la quale verserà un identico importo (fr. 2'000.-) al ricorrente a titolo di ripetibili di entrambe le istanze. All'insorgente va restituita la somma di fr. 1'800.- versata quale anticipo delle presumibili spese processuali.
Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).
Intimazione a:
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Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il vicepresidente Il vicecancelliere
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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