AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2020.147
Data decisione, Autorità: 09.02.2021, CDT
Titolo: Deduzioni: spese di manutenzione immobili, sostituzione pavimento terrazza in edificio appena costruito, difetto di costruzione, costi di investimento non deducibili
Incarto n. 80.2020.147
Lugano 9 febbraio 2021
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Mauro Mini, Raffaele Guffi
segretaria
Sabrina Piemontesi - Gianola, vicecancelliera
parti
RI 1 RI 2
contro
RS 1
oggetto
ricorso dell’11 settembre 2020 contro la decisione del 19 agosto 2020 in materia di IC 2015.
Fatti
A. I coniugi RI 1 erano domiciliati, nel periodo fiscale 2015, nel Cantone di __________ a __________ (attualmente sono domiciliati nel Canton __________, a __________). Sono limitatamente imponibili nel Canton Ticino siccome comproprietari della proprietà per piani n. __________ di cui al fondo base __________ RFD __________, acquistata il 20.2.2015 al costo di fr. 1'572'731.-.
B. Per il periodo fiscale 2015 i contribuenti trasmettevano copia della dichiarazione fiscale inviata al Cantone di __________, dove s’indicava un reddito imponibile complessivo pari a fr. 259'869.- per l’imposta cantonale, di fr. 261'357.- per l’IFD ed una sostanza, ai soli fini IC pari a fr. 3'398'949.-. In merito al valore della proprietà di __________ lo stesso veniva quantificato in complessivi fr. 715'639.- ed il relativo valore locativo in fr. 10'000.-, aggiungendo la dicitura “Ortsübliche Miete” (per il periodo 1.3. – 31.12.2015). I contribuenti chiedevano in deduzione, per la PPP di __________, costi di manutenzione per un importo fr. 12'428.- (veniva allegata una distinta).
C. Con decisione di tassazione IC 2015 del 12.10.2016 l’Ufficio di tassazione di __________ (di seguito UT) accertava un reddito imponibile di fr. 20'200.- (di fr. 288'900.- il reddito determinante per l’aliquota) ed in fr. 620'000.- la sostanza (in fr. 3'998'000.- l’importo determinante per l’aliquota). In particolare, rispetto ai dati dichiarati veniva accertato un reddito immobiliare pari a fr. 26'000.- e veniva riconosciuto l’importo di fr. 2'600.- a titolo di spese di manutenzione immobiliare.
D. Con reclamo 26/27.10.2016 i coniugi RI 1, rappresentati da , contestavano la decisione di tassazione IC 2015. In particolare i contribuenti censuravano, oltre all’ammontare del valore locativo, il mancato riconoscimento delle spese di manutenzione richieste in deduzione (comprese le spese condominiali e attribuzione al fondo di rinnovamento). In particolare sottolineavano i costi legati al rifacimento della pavimentazione della terrazza, siccome era stata consegnata con una pavimentazione in legno () “(…) che non soddisfaceva pienamente i Signori RI 1. (…) hanno quindi dovuto pagare direttamente le ditte per la sostituzione delle doghe in __________ con una pavimentazione in piastrelle”.
E. Con scritto inviato tramite posta APlus il 28.10.2016 l’UT chiedeva ai contribuenti, per il tramite della loro rappresentante, di voler indicare “(…) allegando la relativa documentazione (piantina appartamento …) la superficie abitabile dell’appartamento di __________ acquistato nell’anno 2015 + indicazione sul numero di posteggi assegnati in uso esclusivo”. Le informazioni avrebbero dovuto essere trasmesse all’autorità fiscale entro il 25.11.2016.
F. Con e-mail 10.11.2016 la __________ trasmetteva la piantina dell’appartamento ed indicava che la superficie abitabile era di 158 mq ed i posteggi assegnati in uso esclusivo erano due.
G. Con e-mail del 3.1.2020 l’autorità fiscale si rivolgeva nuovamente alla rappresentante dei ricorrenti, indicando che, tenuto conto di quanto esposto nel reclamo e delle caratteristiche dell’appartamento, il valore locativo annuo avrebbe dovuto essere ridotto a fr. 30'000.- annui (per l’anno 2015 in fr. 25'000.- anziché 26'000.-). Per quanto atteneva alle spese di manutenzione si riconfermava la deduzione forfettaria del 10%: “Le spese condominiali deducibili sono infatti inferiori alla deduzione forfettaria (nessun versamento al fondo di rinnovamento nell’anno 2015). Trattandosi di nuova costruzione, gli interventi effettuati dal proprietario per sua scelta dopo l’acquisto (piastrelle terrazza, ecc) sono ritenuti costi di miglioria e come tali non fiscalmente deducibili (in caso di difetti, sarebbe infatti intervenuta la garanzia sulle opere…)”. L’autorità fiscale preannunciava inoltre come, tenuto conto degli sviluppi giurisprudenziali, si procedeva alla cancellazione del numerario di fr. 790'000.- e per la sostanza veniva imposto unicamente il valore di stima del terreno prima della nuova costruzione (fr. 38'599.-).
H. Con risposta telematica del 10.1.2020 la rappresentante dei ricorrenti, specificava di non essere d’accordo con la proposta elaborata dall’autorità fiscale. In particolare, per quanto concerneva le spese di manutenzione legate al rifacimento della terrazza, s’indicava che il rivestimento della stessa non era idoneo in quanto “(…) si potevano infiltrare le zanzare a fare il nido e si macchiava facilmente”. Pure gli altri condomini avrebbero reclamato per il materiale delle terrazze e i promotori si sarebbero limitati ad effettuare un trattamento “antimacchia”. In relazione al valore locativo, lo stesso veniva considerato “(…) ancora un po’ eccessivo”, siccome affittare immobili ad oltre fr. 2'000.- al mese sarebbe di fatto impossibile, in quanto a quei prezzi la gente preferisce comprare anziché affittare. Allegavano a tal proposito un annuncio immobiliare di un appartamento 4.5 locali a __________ al canone di locazione di fr. 1'720.- e fr. 100.- per posteggio. Veniva richiesto di accertare il valore locativo lordo in fr. 2'000.- al mese (importo comprensivo dei posteggi).
I. Con decisione di tassazione dopo reclamo IC 2015 del 19.8.2020, l’autorità fiscale stabiliva in fr. 20'300.- il reddito imponibile (reddito determinante per l’aliquota di fr. 287'100.-) ed una sostanza di fr. 22'000.- (sostanza determinante per l’aliquota di fr. 3'208'000.-).
Il valore locativo della __________ di cui al fondo base __________ veniva stabilito in fr. 2'400.- mensili (per il 2015 in fr. 24'000.-).
Per quanto riguardava le spese di manutenzione l’UT precisava che, nel caso concreto, si era in presenza di uno stabile di recente costruzione (i lavori erano stati portati a termine nel 2014): di fatto i coniugi RI 1 avevano acquistato la proprietà per piani direttamente dai promotori immobiliari ed erano stati quindi i primi proprietari dell’appartamento. I costi riguardanti la modifica della pavimentazione della terrazza da legno in betoncino, non rappresenterebbero delle spese di manutenzione, bensì dei costi di miglioria e non sarebbero di conseguenza fiscalmente deducibili secondo l’art. 33 lett. d LT.
A ciò l’autorità fiscale aggiungeva:
“Il poco tempo intercorso tra il termine della costruzione (e il relativo permesso di abitabilità), l’acquisto ed i susseguenti interventi, sono indizi che lasciano intendere che le opere sono state effettuate per una scelta personale dei proprietari, e non a causa di una mancata manutenzione dell’oggetto. D’altronde in caso di lavori difettosi, si sarebbe dovuto (potuto) fare intervenire i promotori (garanzia di 2 anni per i difetti visibili e 5 anni per quelli non visibili); i relativi esborsi sarebbero quindi stati a carico dei venditori”.
Ritenuto come le spese condominiali fiscalmente deducibili risultavano inferiori alla deduzione forfettaria (10%) veniva riconosciuto l’importo di fr. 2'400.-.
L. Con ricorso 11/14.9.2020 in tedesco corredato da traduzione in italiano, i coniugiRI 1 insorgono contro la decisione di tassazione su reclamo IC 2015 limitatamente al mancato riconoscimento delle spese di manutenzione legate al rifacimento della pavimentazione della terrazza del loro immobile (la PPP __________ di cui al fondo base __________ RFD __________).
In particolare espongono come il materiale del balcone fosse del tutto inadeguato: oltre a presentare spazi di circa 5 mm tra le singole assi, piccoli oggetti, quali briciole di pane, soldi entravano al di sotto delle listelle di legno, diventando un terreno fertile per l’insediamento di insetti. Inoltre, in caso di pioggia si formavano delle pozzanghere nella parte sottostante alle assi di legno, creando un luogo di riproduzione ideale per le zanzare tigre. Motivo per il quale v’era la necessità di cambiare il rivestimento del balcone: i costi sostenuti non costituirebbero quindi delle spese di miglioria.
M. Con osservazioni 24/25.9.2020 l’UT chiede la conferma della decisione impugnata e rimanda all’esaustiva motivazione della stessa.
Diritto
L’autorità fiscale ritiene che il costo non possa essere dedotto trattandosi di una spesa di miglioria. L’UT è inoltre dell’avviso che, in caso di esistenza dei difetti della terrazza, i contribuenti – che hanno direttamente acquistato quali primi proprietari la PPP – avrebbero dovuto segnalarli ai venditori, facendo valere la garanzia per i difetti dipendente dal contratto di vendita.
Di parere diverso i coniugi RI 1, i quali indicano che non ci si trova affatto confrontati a costi di miglioria, bensì di manutenzione visto lo stato della terrazza.
Secondo l’art. 31 cpv. 2 LT (di identico tenore dell’art. 32 cpv. 2 LIFD), il contribuente che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, i premi d’assicurazione e le altre spese d’amministrazione da parte di terzi.
Sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la redditività (Agner/Jung/ Steinmann, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundes-steuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art. 32 LIFD, p. 219 s.; Bottoli, Li-neamenti di diritto tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; Kän-zig, Wehrsteuer, n. 161 ad art. 22 DIFD, p. 649; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983, in: RTT 1983 p. 106).
2.2.
Per facilitare il lavoro sia dell’amministrazione fiscale che dei contribuenti, invece della somma effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni immobili privati, il contribuente può av-valersi di una deduzione complessiva, stabilita dal Consiglio di Stato (art. 31 cpv. 4 LT; art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge tri-butaria del 18 ottobre 1994; un’analoga normativa è prevista, per l’imposta federale diretta, dagli articoli 32 cpv. 4 LIFD e 2 dell’Ordinanza concernente la deduzione dei costi di immobili del patrimonio privato in materia di imposta federale diretta del 24 agosto 1992).
La deduzione complessiva (nella versione in vigore nel periodo fiscale litigioso) ammonta:
– al 10% del reddito lordo dell’immobile (pigioni o valore locati-vo) se, alla fine del periodo fiscale, l’immobile risale al mas-simo a 10 anni prima;
– al 20% del reddito lordo dell’immobile (pigioni o valore locati-vo) se, alla fine del periodo fiscale, l’immobile ha più di 10 anni (cfr. art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994).
2.3.
Per gli immobili ad uso esclusivo del contribuente possono essere dedotte unicamente le spese di manutenzione che sono in rapporto diretto con il valore locativo (imponibile). Si tratta delle spese che sono a carico del contribuente per le riparazioni ed i rinnovi dell’immobile, che rappresentano dei costi e non degli investimenti (sentenza TF 2C_434/2017 del 4.4.2018 consid. 4.2.). In applicazione dell’art. 34 let. d. LIFD non possono essere dedotte altre spese, in particolare quelle di acquisto, di produzione o di miglioria degli elementi patrimoniali. Si è confrontati a costi di investimento immobiliare, se gli stessi hanno quale effetto d’apportare una plusvalenza immobiliare. Si distinguono dai costi di manutenzione, poiché quest’ultimi sono legati a lavori destinati a compensare l’usura normale della cosa dovuta al suo utilizzo e al trascorrere del tempo, come anche a mantenere lo stato originale del bene immobiliare, in maniera tale da conservare la fonte di reddito che rappresenta l’immobile per il contribuente (2C_434/2017 del 4.4.2018 consid. 4.2).
I coniugi RI 1 sono divenuti proprietari della PPP __________ RFD __________ __________ il 20.2.2015, acquistando l’immobile direttamente dai tre promotori immobiliari __________ (cfr. www.siftipub.ti.ch, consultato il 12.1.2021). Come indicato dall’autorità fiscale i qui contribuenti sono stati i primi a disporre del nuovo immobile, che presentava le terrazze rifinite con la pavimentazione in listelli di legno (Woodn). I ricorrenti indicano che la pavimentazione era soggetta a macchie, pertanto facilmente sporchevole e che, come progettata, ossia lasciando degli interstizi tra le assi di legno, si infiltrava molto facilmente del materiale, come pure degli insetti e non da ultimo costituiva terreno fertile per la nidificazione delle zanzare tigre. A dire dei coniugi RI 1, non sarebbero inoltre gli unici condomini ad essersi lamentati, nei confronti dei venditori, in relazione alla problematica delle terrazze.
3.2.
Dalla disamina dei documenti trasmessi unitamente al reclamo, per quanto attiene ai costi direttamente connessi al rifacimento della terrazza si possono trovare tre fatture:
· 28.8.2015 della __________ per un importo di fr. 5'737.10 e inviata a RI 1 (la copia n. 1 della stessa è stata direttamente inviata alla __________), pagabile in 30 giorni (consegna e posa delle piastrelle);
· 1°.9.2015 della __________, __________ per un importo di fr. 777.60 relativa alla “trasferta, rimozione e smaltimento terrazza in WOODN” compresa la struttura in alluminio” e inviata direttamente ai promotori immobiliari con richiesta di pagamento entro 30 giorni (in calce alla fattura vi è il timbro e la firma della __________);
· 22.12.2015 di __________ relativa all’esecuzione del “betoncino flottante terrazza esterna __________” per un importo di fr. 3'965.50 e inviata direttamente ai promotori immobiliari con richiesta di pagamento entro 30 giorni (in calce alla fattura vi è il timbro e la firma della __________ con indicata la data 29.2.2016).
3.3.
Ora si rileva già in prima battuta come destinatari del pagamento delle fatture relative al rifacimento delle terrazze fossero (in prevalenza) i promotori immobiliari. Il ricorrente invero non documenta chi si sia poi effettivamente accollato i costi di sistemazione del balcone e neppure quando le stesse sono state pagate: ciò va specificato ritenuto come, in calce a due fatture è stato apposto il timbro della __________ con il relativo timbro e firma (e in una anche una data).
A prescindere dalla precedente constatazione va inoltre rimarcato come, con ogni evidenza, ci si trova, semmai, confrontati ad un difetto di costruzione, piuttosto che ad una spesa di manutenzione: ciò è del resto perfettamente congruente con il fatto che i ricorrenti abbiano fatto trasmettere dalle ditte incaricate dei lavori le fatture direttamente ai venditori ed abbiano voluto modificare integralmente il rivestimento della terrazza: da legno in betoncino piastrellato.
3.4.
In una recente sentenza, il Tribunale federale si è confrontato con il ricorso di un contribuente, che chiedeva la deduzione dell’importo di fr. 44'125.– (su un totale di fr. 96'125.–), per la riattazione di una piscina interna, che era stata danneggiata a causa di un difetto di progettazione. L’Alta Corte ne ha negato la deduzione, ricordando che le minusvalenze immobiliari non sono deducibili dal reddito, con la conseguenza che non lo sono neppure i costi sostenuti per compensare tali minusvalenze, poiché non si tratta di spese di manutenzione bensì di ricostruzione (RDAF 2018 II p. 478 consid. 5.2). I lavori in questione non erano dunque stati resi necessari dalla normale usura della cosa né dal semplice trascorrere del tempo, con la conseguenza che i relativi costi dovevano essere qualificati come spese di investimento non deducibili (RDAF 2018 II p. 478 consid. 5.3).
Va anche considerata la giurisprudenza del Tribunale federale, secondo cui le spese di fabbricazione (“Herstellung”; “produc-tion”) non concernono soltanto le nuove costruzioni, ma riguar-dano pure i casi di “demolizione e ricostruzione estesa” o di “ri-sanamento totale” di un immobile, a tal punto importanti e radi-cali da dover essere assimilati all’acquisizione di una nuova struttura edilizia, diversa da quella preesistente (decisione TF n. 2P.25/1998 del 24 febbraio 1999, in: RDAT II-1999 n. 21t; inoltre sentenza CDT n. 80.2019.6 del 26.7.2019).
3.5.
3.5.1.
Ora, il caso qui sub judice è del tutto analogo a quello esaminato dal Tribunale federale, trattandosi del rifacimento di un manufatto difettoso. I costi chiesti in deduzione non sono pertanto spese di manutenzione, bensì costi di investimento non deducibili.
3.5.2.
Correttamente l’autorità fiscale ha poi applicato, quale deduzione a titolo di spese di manutenzione, quella forfettaria, essendo superiore alle altre spese condominiali fiscalmente deducibili.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e pronuncia
Il ricorso è respinto.
Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 1’200.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 100.–
per un totale di fr. 1’300.–
sono a carico dei ricorrenti.
municipio di __________.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: La segretaria:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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