AIUTO RICERCA
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Numero d'incarto: 80.2020.159
Data decisione, Autorità: 09.02.2021, CDT
Titolo: Assoggettamento illimitato: immobile all’estero (Italia), considerazione ai fini della definizione dell’aliquota, riferimento al valore catastale per le imposte sulla sostanza e sul reddito
Incarti n. 80.2020.159 80.2020.160
Lugano 9 febbraio 2021
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Mauro Mini, Raffaele Guffi
segretaria
Sabrina Piemontesi - Gianola, vicecancelliera
parti
RI 1 RI 2 entrambi rappr. da: RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 22 settembre 2020 contro la decisione del 26 agosto 2020 in materia di IC-IFD 2017-2018.
Fatti
A. RI 1 (), cittadino svizzero, era domiciliato nel Comune di __________ nel 2017 e a __________ nel 2018. È docente presso le Scuole medie di __________ ed è coniugato con RI 2) domiciliata, in, nel Comune di __________, e lavora, a tempo parziale, in __________. A __________ sono domiciliati anche i figli della coppia.
B. a. Periodo fiscale 2017
Con dichiarazione fiscale IC/IFD 2017 del 2.11.2018 RI 1 faceva valere un reddito imponibile di fr. 67'306.- ed una sostanza imponibile di fr. 135'291.-.
b. Periodo fiscale 2018
Con dichiarazione fiscale del 4/5.3.2020 IC/IFD 2018 faceva valere un reddito imponibile di fr. 65'637.- e nessuna sostanza.
C. Con scritto 4.6.2020 l’UT trasmetteva all’Ufficio delle procedure speciali tutta la documentazione inerente la sostanza immobiliare e il debito presso la __________, ritenuto come i coniugi RI 1 non avessero, prima del periodo fiscale 2017, mai dichiarato le proprietà immobiliari estere site in __________, a __________, __________ e __________.
D. a. Periodo fiscale 2017
Con decisione di tassazione IC/IFD 2017 del 17.6.2020 l’Ufficio di tassazione di __________ (di seguito UT) accertava, per l’IC il reddito imponibile in fr. 56'700.- (in fr. 91'000.- il reddito determinante per l’aliquota) e la sostanza in fr. 62'000.- (in fr. 516'000.- la sostanza determinante per l’aliquota). Per l’IFD il reddito imponibile veniva stabilito in fr. 68'100.- (in fr. 110'900.- il reddito determinante per l’aliquota). Per quanto riguardava le aliquote, l’UT indicava, sia per il reddito, sia per quanto concerneva la sostanza:
“Aliquote maggiorate, tenuto conto degli elementi imponibili fuori Cantone (imposta cantonale), fuori dalla Svizzera (imposta federale) o assoggettati alla fonte (imposta cantonale e imposta federale): elementi che possono essere stati rettificati o valutati secondo dati accertati o presunti”.
b. Periodo fiscale 2018
Con decisione di tassazione IC/IFD 2018 del 17.6.2020 l’UT stabiliva, per l’IC il reddito imponibile in fr. 56'200.- (in fr. 90'300.- il reddito determinante per l’aliquota). La sostanza imponibile veniva quantificata in fr. 39'000.- (in fr. 317'000.- l’importo determinante per l’aliquota). Per l’IFD il reddito imponibile veniva stabilito in fr. 67'100.- (in fr. 109'500.- l’importo determinante per l’aliquota).
Per quanto riguardava le aliquote, l’UT indicava, sia per il reddito, sia per quanto concerneva la sostanza:
“Aliquote maggiorate, tenuto conto degli elementi imponibili fuori Cantone (imposta cantonale), fuori dalla Svizzera (imposta federale) o assoggettati alla fonte (imposta cantonale e imposta federale): elementi che possono essere stati rettificati o valutati secondo dati accertati o presunti”.
c.
Per entrambi i periodi fiscali, l’autorità di tassazione aveva calcolato come segue il valore locativo e il valore ai fini dell’imposta sulla sostanza degli immobili situati in Italia.
Per l’immobile di __________ aveva applicato i seguenti parametri per definire il valore locativo ed il valore di stima:
Rendita catastale casa
€ 1'717.22
Rendita catastale agraria
€ 11.99
Rivalutazione
1.05%
Categoria
A/8
Fattore
160
Conteggio casa
€ 288'493.-
Conteggio terreno agrario
€ 700.-
Il valore locativo era stato stabilito sulla base del valore di stima, calcolato in € 289'193.- ed arrotondato a fr. 340'000.-, applicando poi una percentuale del 6%, per una somma di fr. 20'400.- . Da tale importo è stata dedotta levata la percentuale del 20% relativa alle spese di manutenzione, per un importo di fr. 4'080.-, così da ottenere un valore locativo di fr. 16'320.-.
Per quanto concerne l’immobile di __________ gli elementi di reddito e sostanza venivano così stabiliti dall’UT:
Rendita catastale appartamento
€ 669.- CAT. B1
Rendita catastale appartamento
€ 35.- CAT. B2
Rivalutazione
1.05%
Fattore
160
Conteggio appartamento
€ 118’272.-
Il valore locativo era stato stabilito sulla base del valore di stima, calcolato in € 118'272.- ed arrotondato a fr. 138'400.-, applicando poi una percentuale del 6%, per una somma di fr. 8'304.-. Da tale importo è stata dedotta la percentuale del 20% relativa alle spese di manutenzione, per un importo di fr. 1'661.-, così da ottenere un valore locativo arrotondato di fr. 6’600.-.
Da ultimo, per quanto riguarda l’appartamento a __________, ceduto in locazione, il valore di stima, stabilito in fr. 148'200.-, era stato calcolato partendo dall’affitto annuo incassato, sulla base dei seguenti parametri:
Affitto annuo incassato
€ 8'400.-
Rivalutazione
1.05%
Fattore
160
Conteggio appartamento
€ 141’120.-
E. a. Periodo fiscale 2017
Con reclamo 16/17.7.2020 RI 1, patrocinato dallo Studio fiduciario e di consulenza __________, contestava la decisione di tassazione IC/IFD 2017 censurando, tra le altre cose, i valori locativi degli immobili detenuti all’estero: la casa di abitazione primaria a __________ (di proprietà del contribuente), la quota del 50% dell’appartamento di vacanza a __________ (di proprietà della moglie) nonché il valore locativo dell’appartamento in affitto a __________ (sempre di proprietà della coniuge).
A loro avviso, gli importi relativi al valore della sostanza immobiliare come pure il valore locativo dell’immobile di __________ erano troppo elevati, trattandosi di uno stabile dei primi anni del ‘900, affacciato sulla strada e bisognoso di interventi di ristrutturazione (facciata da rifare, priva di cappotto termico, serramenti vecchi ed in cattivo stato, l’impianto di riscaldamento deve inoltre essere sostituito). Il valore di acquisto di tale immobile nel 2002 ammontava ad € 175'000.- (ossia fr. 258'352.50).
I contribuenti chiedevano pertanto che il valore locativo venisse stabilito in fr. 7'200.-, le spese di manutenzione in fr. 1'440.- e il valore di stima in fr. 120'000.-.
Per quanto concerneva l’immobile di __________ i parametri di valutazione presi in considerazione dall’autorità fiscale sarebbero stati errati, trattandosi di un piccolo appartamento di 33 mq (piccolo soggiorno, angolo cottura, camera da letto e bagno) all’interno di un vecchio albergo convertito in appartamenti negli anni ’60. L’abitazione non era stata oggetto di ristrutturazione, non disponeva di riscaldamento autonomo e necessitava di ammodernamenti in particolare nel bagno e nel “cucinino”. Un ipotetico affitto mensile sarebbe ammontato al massimo a € 300.- al mese (cifra da dividere a metà con il fratello). Il valore di acquisto nel 1988 corrispondeva a fr. 24'533.75. Motivo per il quale si chiedeva di voler considerare un valore locativo al 50% pari a fr. 1'200.-, fr. 240.- a titolo di spese di manutenzione, nonché fr. 30'000.- di valore di stima (quota parte del 50%).
Da ultimo, per quanto riguardava l’appartamento a __________, il valore di stima sarebbe troppo elevato, tenendo conto del fatto che si trattava di una casa degli anni ’20, ristrutturata 15 anni fa e priva di cappotto termico. Il valore di acquisto nel 1997 ammontava a circa fr. 49'590.-. L’importo in questione sarebbe sensibilmente inferiore rispetto a quanto accertato nella notifica di tassazione, e meglio fr. 148'200.-. Si chiedeva di attestare il valore di stima a fr. 95'000.-. L’affitto incassato era pari a fr. 9'600.- annui, ma l’autorità fiscale non aveva tenuto conto della percentuale del 20% a titolo di spese di manutenzione (per fr. 1'920).
b. Periodo fiscale 2018
Per il periodo fiscale 2018 le censure proposte erano analoghe all’anno precedente, ed in particolare vertevano sul valore locativo ed il valore di stima degli immobili ubicati all’estero, determinanti per l’aliquota.
F. a. Periodo fiscale 2017
Con decisione di tassazione dopo reclamo IC/IFD 2017 del 26.8.2020 l’UT stabiliva un reddito imponibile di fr. 56'000.- (reddito determinante per l’aliquota di fr. 87'900.-) ed una sostanza di fr. 62'000.- (di fr. 516'000.- l’importo determinante per l’aliquota).
A motivazione della decisione veniva indicato:
“Il reclamo viene evaso rettificando il reddito lavorativo della moglie come a richiesta ed esponendo la deduzione forfettaria per gli affitti effettivi incassati __________). Per quanto riguarda tutti gli altri fattori immobiliari esteri oggetto del reclamo viene confermata integralmente la decisione di prima sede, respingendo quindi le richieste formulate con il reclamo. Il calcolo di tali fattori è infatti stato effettuato secondo i dettami della vigente giurisprudenza (cfr. sentenza CdT __________) la quale indica quale unica base di calcolo applicabile la visura catastale dell’immobile. Altri fattori, particolarità, stati, condizioni e/o altro non possono essere considerati. Una modifica dei valori può quindi essere messa in atto esclusivamente dietro presentazione di nuove e riviste visure catastali”.
b. Periodo fiscale 2018
Con decisione di tassazione dopo reclamo IC/IFD 2018 del 26.8.2020 l’UT stabiliva un reddito imponibile di fr. 55'500.- (reddito determinante per l’aliquota di fr. 87'500.-) ed una sostanza di fr. 39'000.- (di fr. 317'000.- l’importo determinante per l’aliquota).
La motivazione della decisione era identica a quella del precedente periodo fiscale.
G. a. Periodo fiscale 2017
Con ricorso 22/23.9.2020 i coniugi RI 1 censurano la decisione su reclamo, rappresentati dallo __________. L’unica contestazione verte sui valori di sostanza e di reddito delle proprietà dei contribuenti all’estero, determinanti per l’aliquota. Inoltre, i ricorrenti, anche se non esplicitandola, ravvisano una violazione del diritto di essere sentiti ritenendo come, avendo presentato un reclamo articolato negli argomenti esposti, l’autorità fiscale si sarebbe limitata ed evaderlo appellandosi alla sentenza CDT n. __________. Secondo i ricorrenti, la citata sentenza non potrebbe applicarsi al loro caso, per tutta una serie di motivi.
In particolare indicano di aver prestato piena collaborazione con l’autorità fiscale per determinare gli elementi determinanti per l’aliquota esteri: i contribuenti hanno prodotto copia degli atti di acquisto degli immobili, copia degli avvisi di accertamento catastale, come pure dei contratti di mutuo. Grazie a tali elementi l’autorità fiscale avrebbe “(…) senza dubbio potuto accertare come i valori derivanti dalla rivalutazione di cui alla sentenza, portano risultati che nel caso specifico sono sproporzionati alla realtà”. Secondo gli insorgenti basta a tal proposito raffrontare il prezzo di acquisto al valore di sostanza tassato, per dimostrare che i valori ai quali è giunta l’autorità fiscale sarebbero del tutto sproporzionati.
Riprendendo i concetti esposti nella sentenza di cui all’inc. 80.2015.225/226, s’indica che anche la Camera, nella citata decisione si era chiesta se i valori scaturiti per il calcolo dell’IMU (imposta municipale unica relativa alla proprietà immobiliare in __________) potessero essere applicabili altresì per il calcolo dell’imposta sulla sostanza e se da tale valore fosse possibile ricavare il valore locativo da imporre quale reddito. La Camera, per giungere positivamente a tale conclusione avrebbe comunque confrontato il valore IMU al prezzo di acquisto: essendo il prezzo di acquisto oltre il doppio del valore IMU aveva quindi concluso per l’applicabilità. Tuttavia nel caso sottoposto a giudizio li valore IMU, di circa € 290'000.- per l’immobile di __________ risulta di molto superiore al prezzo di acquisto pari a € 173'000.-. Sarebbe inoltre risaputo che in Svizzera i valori di stima ufficiali sono nettamente inferiori rispetto ai valori di mercato e che il valore locativo delle abitazioni primarie corrisponde mediamente al 60-70% del valore di mercato.
Altresì per l’immobile di __________ l’UT avrebbe stabilito un valore di stima dello stesso, pari a fr. 138'400.- di gran lunga superiore al prezzo di acquisto dello stesso, pari a fr. 24'500.-. Lo stato dell’appartamento avvalorerebbe del resto che il valore di stima non possa essere superiore a fr. 60'000.- (quota parte unicamente del 50%) ed un valore locativo di fr. 1'200.-.
Stesso discorso vale altresì per l’appartamento ubicato a __________: per quest’ultimo immobile viene unicamente contestato il valore di stima. Anche in questo caso, per la tipologia di immobile (casa risalente agli anni ’20) appare eccessivo il valore di fr. 148'200.-. I ricorrenti chiedono di stabilire il valore in fr. 95'000.-.
b. Periodo fiscale 2018
Anche con il gravame per il 2018 venivano sollevate le medesime censure esposte per il periodo fiscale precedente.
H. L’UT non presentava osservazioni, trasmettendo gli incarti del 2017 e del 2018.
Diritto
Come visto RI 1 è domiciliato in , nel 2017 a __________ e nel 2018 a __________ (). È illimitatamente imponibile in Ticino. La moglie è invece domiciliata in __________, a __________, unitamente ai figli della coppia.
Nelle dichiarazioni fiscali presentate sia per il 2017 che per il 2018 come contribuenti sono stati indicati sia il marito che la moglie.
1.2.
Se i coniugi vivono in comunione domestica, ma uno è domiciliato in Svizzera e l'altro all'estero, solo quello residente in Svizzera è assoggettato all'imposta in Svizzera e deve essere tassato sul suo reddito complessivo. Vista l'esistenza di una comunione domestica, il coniuge residente in Svizzera deve essere tassato con la tariffa per i coniugi; se vive con i figli, la tariffa per i genitori è applicabile. Gli spetta inoltre la deduzione per coniugi (cfr. Circolare dell’Amministrazione federale delle contribuzioni n. 30 del 21 dicembre 2010, Imposizione dei coniugi e della famiglia secondo la legge federale sull'imposta federale diretta, cap. 2.1)
Secondo la consolidata giurisprudenza del Tribunale federale, nel caso di coniugi viventi in comunione domestica, dei quali uno vive in Svizzera e l'altro all'estero, i proventi del coniuge residente all'estero devono essere presi in considerazione per la determinazione dell'aliquota d'imposta da applicare al reddito del coniuge in Svizzera (cfr. la circolare citata, con riferimento alla sentenza n. 2C_523/2007 del 5 febbraio 2008, in RF 63/2008 p. 364). Fintantoché i coniugi si limitano a disporre di abitazioni separate (come per esempio nel caso di un “matrimonio del weekend”), senza tuttavia rinunciare all’unione coniugale, non si tratta di una separazione di fatto (cfr. la sentenza citata, consid. 2.3; v. anche Simonek, in: Zweifel/Beusch/Matteotti [a cura di], Internationales Steuerrecht, Basilea 2015, n. 203 ad art. 23 A, B, p. 1574).
1.3.
Ora RI 2 non è contribuente svizzera, ma unicamente il marito. I proventi di quest’ultima devono tuttavia essere presi in considerazione per la determinazione dell’aliquota d’imposta. Motivo per il quale, contribuente avrebbe dovuto essere indicato unicamente il marito, unico destinatario delle decisioni fiscali.
Nel merito del gravame i ricorrenti censurano preliminarmente il fatto che l’autorità di tassazione, a fronte dei numerosi argomenti sollevati nei reclami a sostegno della loro tesi, si sarebbe limitata ad evaderli, appellandosi alla sentenza di cui all’inc. 80.2015.225/226, senza indicare per quali ragioni gli elementi addotti non fossero, in sostanza, pertinenti per la risoluzione del caso.
2.2.
Per quanto concerne la motivazione delle decisioni, si deve ricordare che adita dal contribuente con reclamo, l’autorità di tassazione prende la sua decisione fondandosi sui risultati dell’inchiesta (art. 208 cpv. 1 prima frase LT; art. 135 cpv. 1 prima frase LIFD) e la decisione deve essere motivata (art. 208 cpv. 2 LT; art. 135 cpv. 2 LIFD; cfr. Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, p. 422). Per giurisprudenza costante, il diritto a una motivazione ha natura formale: pertanto, di regola, la sua violazione comporta l’annullamento dell’atto impugnato, senza che vada vagliato se quest’ultimo, nel merito, è corretto (DTF 119 Ia 136 consid. 2a; 118 Ia 17 consid. 1a).
L’art. 29 Cost. fed. impone alle autorità amministrative e giudiziarie di pronunciarsi sulle allegazioni delle parti nei considerandi delle loro decisioni, riferendosi agli argomenti da queste addotti. Una motivazione può comunque essere ritenuta sufficiente quando l’autorità menziona, almeno brevemente, i motivi che l’hanno spinta a decidere in un senso piuttosto che nell’altro e pone quindi l’interessato nelle condizioni di rendersi conto della portata del giudizio e delle eventuali possibilità d’impugnazione presso un’istanza superiore (DTF 114 Ia 242 consid. 2, 112 Ia 109 consid. b e rimandi).
Per far ciò l’autorità giudicante non deve pronunciarsi necessariamente su tutti gli argomenti e le eccezioni sollevati, ma può limitarsi a prendere posizione su quelli principali ed essenziali, atti a influire sulla decisione di merito (DTF 111 Ia 1, cons. 3a; 107 Ia 248, cons. 3a; 105 Ib 248/9, cons. 2a; Imboden/Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Basilea 1986, Vol. I, n. 85 B III a, p. 535; Känzig/Behnisch, Direkte Bundessteuer, 2ª ediz., Vol. III, Basilea 1992, p. 249). La motivazione deve in altri termini consistere nell’esposizione della fattispecie ed in una motivazione giuridica, dalla quale risulta su cosa si fonda il dispositivo della decisione: solo in tal modo, infatti, il contribuente è in condizione di motivare il suo ricorso e l’autorità di ricorso di sottoporre a verifica la decisione stessa (Känzig/Behnisch, op. cit., p. 249; inoltre sentenza CDT n. 80.2002.205 del 5 agosto 2003, in: RtiD I-2004 n.19t).
2.3.
Ora, contrariamente a quanto sostenuto dai ricorrenti, l’autorità fiscale ha con una decisione sintetica, ma chiara, spiegato il motivo per il quale l’unico elemento determinante per decidere il valore sia di reddito che di sostanza delle proprietà estere __________ dovesse essere la visura catastale dell’immobile. Riallacciandosi ad una precedente sentenza di questa Camera (per l’appunto la __________) l’UT ha specificato che “(…) altri fattori, particolarità, stati, condizioni e/o altro non possono essere considerati”. Ecco la ragione per la quale l’UT ha indicato che gli argomenti esposti dai ricorrenti non potevano essere presi in considerazione. Ciò posto non si ravvisa alcuna lesione del diritto di essere sentiti.
In quanto elemento imponibile in Svizzera (art. 21 cpv. 1 lett. b LIFD e art. 20 cpv. 1 lett. b LT), il valore locativo del fondo viene tuttavia preso in considerazione per la determinazione dell’aliquota dei contribuenti, sia per l’IFD sia per l’IC (esenzione con riserva di progressività; art. 7 cpv. 1 LIFD; decisione TF 2C_829/2016 e 2C_830/2016 del 10 maggio 2017, consid. 5.1 e riferimenti; per l’imposta cantonale, art. 6 cpv. 1 LT). Per l’imposta cantonale, inoltre, il valore dell’immobile all’estero viene considerato per la determinazione dell’aliquota che serve per calcolare l’imposta sulla sostanza. Secondo l’art. 42 cpv. 1 LT, gli immobili e i loro accessori sono imposti per il valore di stima ufficiale.
La Convenzione tra la Confederazione Svizzera e la Repubblica Italiana per evitare le doppie imposizioni e per regolare talune altre questioni in materia di imposte sul reddito e sul patrimonio (RS 0.672.945.41), prevede al suo articolo 6 paragrafo 1, che i redditi derivanti da beni immobili sono imponibili nello Stato contraente in cui detti beni sono situati. Giusta l’art. 24 cifra 3 della medesima Convenzione, se un residente della Svizzera percepisce redditi o possiede un patrimonio che, conformemente alle disposizioni della Convenzione, sono imponibili in Italia, la Svizzera esenta da imposta detti redditi o detto patrimonio salve le disposizioni del paragrafo 4, ma può, per determinare l’imposta afferente al rimanente reddito o al rimanente patrimonio di questo residente, applicare l’aliquota corrispondente all’intero reddito o all’intero patrimonio senza tener conto dell’esenzione.
Venendo alla fattispecie in esame, i ricorrenti criticano il metodo di calcolo adottato dall’RS 1per stabilire sia l’ammontare del valore locativo degli immobili in __________, sia il valore della sostanza immobiliare.
Procederemo di seguito a verificare l’operato dell’autorità fiscale dapprima esaminando la correttezza del valore attribuito agli immobili all’estero, valido per l’aliquota sulla sostanza ed in seguito il valore locativo degli immobili, valido per quanto concerne l’aliquota da applicare al reddito.
4.2.
L’art. 14 cpv. 1 LAID prevede che la sostanza è stimata al suo valore venale. Il valore reddituale può essere preso in considerazione in modo appropriato.
A livello di legislazione tributaria cantonale, l’art. 42 cpv. 1 LT, prevede che gli immobili e i loro accessori sono imposti per il valore di stima ufficiale. Se la decisione di stima è impugnata, il valore di stima che sarà contenuto nella decisione di stima cresciuta in giudicato ha valenza a partire dalla data di entrata in vigore della stima decretata dal Consiglio di Stato.
Gli immobili situati all’estero sono difficili da valutare e ciò principalmente per due ragioni: non esiste, generalmente, un valore fiscale ufficiale, come esiste generalmente in Svizzera ed inoltre gli operatori del settore in Svizzera ignorano i mercati immobiliari esteri. Esistono differenti metodi di valutazione degli immobili esteri. Ciò che conta non è iscrivere immediatamente un valore, ma riflettere se tale valore ha senso. Colui che sarà chiamato ad effettuare una valutazione del valore dell’immobile estero dovrà pertanto evitare di procedere ad un dualismo tra la valutazione degli immobili ubicati all’estero e gli immobli situati in Svizzera. Nel caso in cui non sia possibile evitare un tale dualismo di metodo, sarà allora necessario applicare al valore dell’immobilie all’estero un meccanismo di correzione che possa correggere tale dualismo (per esempio un coefficiente di aggiustamento o qualsiasi altro processo) (de le Court/Axelroud Buchmann, Questions d’évaluation pour l’impôt sur la fortune des personnes physiques, in SteuerRevue, Nr. 12/2011 p. 900 e segg.).
4.3.
Nella sentenza citata e applicata dall’UT (CDT n. 80.2015.225/226 del 21.12.2017, in RtiD I-2018 n. 4t), la Camera ha ritenuto corretto prendere in considerazione per il calcolo dell’aliquota dell’imposta sulla sostanza, il valore catastale stabilito a partire dai dati ricavati dalla “visura storica per l’immobile” rilasciata dall’Agenzia delle entrate italiana (consid. 2.5.). La Camera ha in particolare ricordato che il valore catastale stabilito a partire dai dati ricavati dalla visura è un dato oggettivo, che proviene da un’autorità fiscale estera e che è agevolmente reperibile. Sempre questo Tribunale ha spiegato che sarebbe certo possibile partire dal valore di acquisto dell’immobile, ma l’accertamento sarebbe più complesso, poiché si dovrebbe tener conto del tempo trascorso dal momento in cui il contribuente è divenuto proprietario.
Inoltre, in merito al valore catastale, nella sentenza è stato indicato che è un fatto notorio che il valore catastale degli immobili in __________ non corrisponda al valore venale degli stessi, come altrettanto è risaputo che anche i valori di stima ufficiali, che servono per il calcolo dell’imposta cantonale sulla sostanza (art. 42 cpv. 1 LT) sono a loro volta nettamente inferiori rispetto ai valori di mercato (cfr. p. es. Sadis, Stime immobiliari: necessità di un loro adeguamento e neutralizzazione degli effetti, in Novità fiscali 9/2014 p. 3 ss.; inoltre: Filippini, I valori di stima nella giurisprudenza federale e cantonale, in Novità fiscali 9/2014 p. 18 ss.).
4.4.
4.4.1.
Ora, il valore catastale degli immobili ubicati a __________ è stato effettuato secondo il consid. 2.4. della sentenza CDT n. 80.2015.225/226: i ricorrenti non censurano che i calcoli effettuati secondo la metodologia siano sbagliati (p. es. valore delle rendite catastali), ma ritengono che il reddito e la sostanza finali stabiliti siano di gran lunga superiori ai valori reali reperibili sul mercato, giustificando le loro argomentazioni sulla base dello stato degli immobili e portando come termine di paragone il prezzo di acquisto che figura nei rogiti notarili.
4.4.2.
Ora, in conformità con la decisione n. __________, non si può che confermare la correttezza dell’operato dell’UT che è partito dai dati delle visure storiche catastali per definire il valore di stima degli immobili. Come già indicato nella precedente decisione della Camera di diritto tributario, prendere in considerazione altri fattori, quali ad esempio i contratti di acquisto sarebbe certamente possibile, ma l’accertamento sarebbe più complesso, poiché si dovrebbe tener conto del tempo trascorso dal momento in cui il contribuente è divenuto proprietario. In casu le compravendite degli immobili sono tutte datate nel tempo: risalgono al 28.10.2002 quella di __________, all’8.6.1988 quella di __________ ed al 24.3.1997 quella di __________. Per tale ragione, la Camera ha stabilito che il valore catastale stabilito a partire dai dati ricavati dalla visura è un dato oggettivo, che proviene da un’autorità fiscale estera e che è agevolmente reperibile. Non vi è pertanto alcun motivo, nel caso di specie di discostarsi dai valori stabiliti dall’UT sulla base della metodologia adottata nella sentenza n. 80.2015.225/226.
Stesso discorso anche per i valori locativi stabiliti per i citati immobili, come verrà indicato di seguito.
L’art. 21 cpv. 2 LIFD sancisce che il valore locativo viene stabilito tenendo conto delle condizioni locali usuali e dell’utilizzazione effettiva dell’abitazione al domicilio del contribuente. Secondo detta disposizione e la giurisprudenza in materia d’imposta federale diretta, il valore locativo deve essere stimato in base al valore di mercato (cfr. art. 16 cpv. 2 in fine LIFD; DTF 123 II consid. 4b), prendendo in considerazione le condizioni locali (decisione TF n. 2C_829/2016 e 2C_830/2016 del 10 ottobre 2017, consid. 7.1.; decisione TF n. 2C_757/2015 dell’8 dicembre 2016 consid. 5.1.). Il valore locativo deve inoltre corrispondere all’ammontare che il proprietario o il detentore dei diritti di godimento dovrebbe pagare sul mercato per occupare il bene immobile nelle stesse condizioni (decisione TF n. 2C_829/2016 del 10 ottobre 2017, consid. 7.1 e riferimenti). Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, il valore locativo fissato dal Cantone in materia di imposta federale diretta non deve essere al di sotto del 70% (del 60% per l’imposta cantonale e comunale) del valore di mercato (decisione TF n. 2C_829/2016 del 10 maggio 2017 consid. 7.1. e riferimenti). In una recente sentenza, il Tribunale federale ha negato che l’art. 21 cpv. 2 LIFD, che fa riferimento alle condizioni locali, vieti di calcolare il valore locativo servendosi di un metodo forfetario basato su una percentuale del valore fiscale dell’immobile. Su questi presupposti, la Suprema Corte ha respinto il ricorso di un contribuente, proprietario di una casa in Portogallo, il cui valore locativo era stato commisurato nel 4,5% del valore fiscale dell’immobile, già al netto delle spese di manutenzione forfetarie (sentenza TF n. 2C_829/2016 e 2C_830/2016 del 10 maggio 2017, consid. 7.2; TF 2C_137/2019 del 23.1.2020, consid. 6.2.).
5.2.
Ora anche per quanto concerne il valore locativo l’autorità ha applicato la percentuale del 6% (analogamente a quanto deciso nella sentenza CDT n. 80.2015.225/226) al valore di stima stabilito sulla base della visura catastale, deducendo poi dall’importo in questione il 20% a titolo di spese di manuntezione.
5.3.
Per quanto concerne il valore locativo di un immobile situato all’estero, si è già ricordato come il Tribunale federale abbia re-centemente ritenuto giustificato determinarlo nella misura di una percentuale del valore fiscale o del valore venale. L’Alta Corte ha sottolineato che l’art. 21 cpv. 2 LIFD non impone un metodo di calcolo preciso e che le stesse direttive dell’Amministrazione federale delle contribuzioni del 25 marzo 1969 concernenti la determinazione del valore locativo delle case d’abitazione (ASA 38 p. 121 ss.) prevedono che i cantoni possano fissare il valore locativo in una percentuale del valore fiscale o venale. Secondo le direttive citate, il valore locativo lordo rappresenterebbe in generale il 6% del valore fiscale o, a titolo di controllo, un rendimento netto corrispondente al 3% o al 4% del capitale proprio investito nell’immobile (sentenza TF n. 2C_829/2016 e 2C_830/2016 del 10 maggio 2017, consid. 7.2 e 7.3).
È vero che il diritto cantonale non applica questo metodo per definire il valore locativo degli immobili situati nel Canton Ticino. Secondo l’art. 1 del decreto esecutivo del 30 novembre 2016 concernente l’imposizione delle persone fisiche valido per il periodo fiscale 2017 (RL 10.2.2.1.4) e l’art. 1 del medesimo decreto esecutivo del 7 dicembre 2017 valido per il periodo fiscale 2018, il valore locativo corrisponde al valore di mercato della pigione per immobili dello stesso genere nella medesima posizione (cpv. 1). Il valore locativo delle abitazioni primarie corrisponde mediamente al 60-70% del valore di mercato della pigione; in mancanza di altri elementi utili al suo calcolo, esso corrisponde, di regola, al 90% del valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima nella decisione di stima (cpv. 2). Per l’art. 20 cpv. 3 LT, la riduzione di cui al capoverso 2 non è invece ammessa per gli immobili utilizzati prevalentemente a scopo di vacanza.
Ora, a parte il fatto che il “valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima” non esiste, per definizione, in relazione a immobili siti all’estero, va anche ricordato che, in una sentenza di principio risalente al 9 maggio 2008 (CDT n. 80.2007.173, in: RtiD II-2008 n. 3t), questa Camera ha esaminato la prassi consistente nel servirsi del valore di reddito secondo il calcolo della stima ufficiale, già applicata a partire dal periodo fiscale 2006, sulla base di una circolare della Divisione delle contribuzioni, concludendo per la sua illegalità.
Esigenze di praticabilità impongono pertanto di stabilire il valore locativo degli immobili situati all’estero, che serve unicamente a determinare l’aliquota per il calcolo dell’imposta in Svizzera, nel-la misura di una percentuale del loro valore fiscale. Considerato il fatto che l’autorità fiscale ticinese deduce ancora dal valore locativo le spese di manutenzione (forfetarie), si giustifica l’applicazione del tasso del 6%, proposto dalle citate direttive dell’AFC.
5.4.
Motivo per il quale, altresì su questo punto l’UT ha correttamente stabilito il valore degli immobili ubicati all’estero seguendo la metodologia indicata nella sentenza n. 80.2015.225/226.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e pronuncia
Il ricorso è respinto.
Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 1’000.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 100.–
per un totale di fr. 1’100.–
sono a carico dei ricorrenti.
Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
Intimazione a:
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Copia per conoscenza:
municipio di __________.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: La segretaria:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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