Appalto, mercede e iscrizione dell'ipoteca legale; procedura di conciliazione; natura, ammontare ed esigibilità della mercede, onere della prova; pena convenzionale; legittimazione passiva

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.2020.110

Data decisione, Autorità: 05.08.2021, IICCA

Titolo: Appalto, mercede e iscrizione dell'ipoteca legale; procedura di conciliazione; natura, ammontare ed esigibilità della mercede, onere della prova; pena convenzionale; legittimazione passiva

Incarto n. 12.2020.110

Lugano 5 agosto 2021

In nome della Repubblica e Cantone Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini, presidente, Bozzini e Stefani

vicecancelliera:

Bellotti

sedente per statuire nella causa - inc. n. OR.2012.22 della Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Nord - promossa con petizione 19 ottobre 2012 da

AO 1 patrocinata dall’ PA 2

contro

AP 1 AP 2 (FL) AP 3 tutti patrocinati dall’ PA 1

con cui l’attrice ha chiesto la condanna di AP 2 (qui di seguito anche: “AP 2”) al pagamento di fr. 433'500.- oltre interessi al 5% dal 1° giugno 2012 nonché l’iscrizione di un’ipoteca legale definitiva per complessivi fr. 433'500.- oltre interessi del 5% dal 1° giugno 2012 sui singoli fogli di PPP (dal n. __________ al n. __________) di cui al fondo base part. n. __________ RFD di __________ in proporzione delle loro quote millesimali;

domande avversate dalle parti convenute, ritenuto che AP 2, con azione riconvenzionale, ha chiesto la condanna della controparte al pagamento di fr. 431'396.07 oltre interessi del 5% dal 9 luglio 2013;

vista la decisione 28 luglio 2020 del Pretore, che ha parzialmente accolto la petizione, condannando AP 2 al pagamento di fr. 300'235.25 oltre interessi del 5% dal 1° giugno 2012 in favore di AO 1 e disponendo l’iscrizione delle ipoteche legali definitive come da dispositivo, mentre ha respinto l’azione riconvenzionale;

appellanti entrambe le parti:

i convenuti, che con appello 14 settembre 2020 hanno chiesto la riforma del querelato

giudizio nel senso di respingere la petizione e accogliere la domanda riconvenzionale,

con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;

l’attrice, che con risposta e appello incidentale 3 novembre 2020 ha postulato, oltre che

la reiezione del gravame della controparte, la modifica della decisione pretorile nel

senso di accogliere la petizione nella misura di fr. 391'381.25 e modificare gli importi

delle ipoteche legali a carico dei vari fogli di PPP, con conseguente adeguamento della

ripartizione delle spese giudiziarie di prima sede e protesta di quelle di seconda sede;

vista la risposta all’appello incidentale 10 dicembre 2020 degli appellanti principali;

letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto:

A. Nel novembre 2010 la AP 2, __________ (FL), in qualità di committente, ha sottoscritto con l’impresa AO 1, , in qualità di appaltatrice, un contratto di appalto avente per oggetto delle opere di capomastro destinate alla costruzione di un complesso abitativo (“”) sul fondo part. n. __________ RFD di __________, costituito di 22 proprietà per piani (PPP) dalla n. ____________________ alla n. __________ tutte di proprietà della società immobiliare AP 1. La mercede contrattuale ammontava a fr. 2'830'000.- (doc. C), e la consegna dell’opera era prevista per il 29 febbraio 2012. Ciononostante, i tempi di esecuzione si sono protratti oltre a quella data e nel luglio 2012 l’impresa ha interrotto i lavori e lasciato definitivamente il cantiere per divergenze sorte con la committenza e/o i suoi rappresentanti, segnatamente in relazione a fatture non pagate (doc. G, H, M, N).

B. Con istanza 26 giugno 2012 AO 1 ha chiesto al Pretore della Giurisdizione di Mendrisio-Nord l'iscrizione provvisoria di ipoteche legali degli artigiani e imprenditori (art. 837 cpv. 1 cifra 3, 839 e 961 CC) sulle suddette 22 PPP per complessivi fr. 433’500.- oltre interessi (inc. SO.2012.442). Con decisione del 21 agosto 2012, il Pretore ha ordinato le postulate iscrizioni provvisorie in proporzione alle quote millesimali delle singole PPP, impartendo alla AO 1 un termine di 60 giorni per promuovere l'azione volta all'iscrizione definitiva delle ipoteche legali (doc. Abis). A fronte di una modifica delle quote millesimali delle PPP n. __________ e __________, con decisione 20 dicembre 2012 il Pretore ha aggiornato la ripartizione millesimale delle ipoteche legali provvisorie gravanti le suddette due unità.

C. Nel frattempo, con petizione 19 ottobre 2012 AO 1 ha convenuto in giudizio AP 2 e AP 1 innanzi al medesimo Pretore, chiedendo la condanna della prima al pagamento in suo favore di fr. 433'500.- oltre interessi al 5% dal 1° giugno 2012 (pari al preteso saldo della mercede forfettaria di sua spettanza, ovvero fr. 2'830'000.- - fr. 2'396'500.- di acconti già versati) e, per la medesima somma, l’iscrizione in via definitiva delle ipoteche legali sulle 22 PPP di proprietà della seconda sulla base delle rispettive quote millesimali.

D. Con risposta 17 gennaio 2013 le due società convenute si sono opposte alla petizione, postulandone la reiezione con la conseguente cancellazione delle ipoteche legali provvisoriamente iscritte e formulando un’azione riconvenzionale tendente al pagamento in favore di AP 2 di almeno fr. 344'691.85 oltre interessi del 5% dal 9 luglio 2013. In sintesi, premesso che le parti avrebbero inteso pattuire dei prezzi unitari e non una mercede forfettaria e che la ripartizione delle ipoteche legali sulle singole unità PPP effettuata dall’attrice non sarebbe corretta, le convenute hanno contestato l’esistenza di un credito in favore di quest’ultima. Difatti, dalla mercede pattuita di fr. 2'830'000.- e maggiorata di fr. 523'361.32 per tener conto delle opere aggiuntive effettuate sarebbero da dedurre fr. 13'000.- come dalla clausola 7.8 del contratto doc. C, fr. 924'876.20 per opere non eseguite o non completate, fr. 167'176.97 per difetti (minor valore), fr. 196'500.- a titolo di pena convenzionale (mancato rispetto dei termini di consegna dell’opera) e fr. 2'396'500.- per versamenti già eseguiti, di cui un saldo in favore di AP 2, oggetto della riconvenzionale.

E. Con replica e risposta riconvenzionale 29 aprile 2013 l’attrice ha approfondito le proprie posizioni, contestando quelle avverse e rimarcando in special modo l’esecuzione di tutte le opere previste contrattualmente, l’assenza di difetti e la loro mancata tempestiva notifica, rispettivamente la mancata assegnazione di un termine per sanarli (art. 169 Norma SIA 118) e l’assenza di responsabilità per i ritardi sul cantiere.

Con duplica e replica riconvenzionale 12 luglio 2013 le convenute hanno ribadito le proprie tesi. AP 2 ha inoltre aumentato di fr. 86'704.22 la propria domanda riconvenzionale per tener conto di ulteriori costi occorsi per sanare i difetti costatati, portandola a fr. 431'396.07.

Con duplica riconvenzionale 12 settembre 2013 l’attrice si è riconfermata nelle proprie posizioni.

F. Con decisione 15 ottobre 2013 il Pretore, costatata la vendita della PPP n. __________ e della quota di 1/33 della PPP n. __________ a AP 3 nell’aprile 2013, ha disposto il subentro nel processo di quest’ultimo accanto alle due società convenute, come da sua richiesta. Vi è poi stata nel dicembre 2013 la vendita delle PPP n. __________, __________, __________, __________ (quest’ultima poi soppressa e riunita alla PPP n. ) e di 7/33 della PPP n. __________ in favore di N, __________, ritenuto tuttavia che la suddetta società non è subentrata in causa.

G. Dopo l’esperimento dell’istruttoria (comprendente l’allestimento della perizia 31 luglio 2018 dell’arch. __________ e delle successive delucidazioni 12 giugno 2019 e 8 luglio 2019) e la produzione degli allegati conclusivi scritti, con decisione 28 luglio 2020 il Pretore ha parzialmente accolto le richieste attoree, condannando AP 2 a pagare a AO 1 fr. 300'235.25 oltre interessi del 5% dal 1° giugno 2012 e ordinando per tale importo l’iscrizione definitiva delle ipoteche legali sulle PPP n. - e - in proporzione alle rispettive quote millesimali, rifiutando per contro l’iscrizione definitiva sulla PPP n. __________ in quanto di proprietà di N__________. Per tale PPP, il Pretore ha disposto il mantenimento dell’ipoteca legale provvisoria di fr. 6'069.- oltre interessi come da decisione 21 agosto 2012 e ha assegnato all’attrice un termine di 30 giorni per promuovere nei confronti dell’attuale proprietaria l’azione volta all’iscrizione dell’ipoteca legale definitiva. Il Pretore ha per contro respinto integralmente l’azione riconvenzionale.

In relazione all’azione creditoria di AO 1 contro AP 2, la tassa di giustizia di fr. 6'000.- e le spese di fr. 7'195.- sono state poste per il 30% a carico della prima e per il 70% a carico della seconda, pure condannata a versare alla controparte fr. 6'400.- per ripetibili parziali. Per quanto riguarda l’azione di AO 1 nei confronti di AP 1 e AP 3 volta all’iscrizione definitiva delle ipoteche legali, la tassa di giustizia di fr. 6'000.- e le spese di fr. 7'195.- sono state poste per il 30% a carico della prima e per il 70% a carico dei secondi in solido, pure condannati a rifondere alla controparte, con uguale vincolo di solidarietà, fr. 6'400.- per ripetibili. Quanto all’azione riconvenzionale di AP 2 contro AO 1, la tassa di giustizia di fr. 10'000.- e le spese di fr. 7'195.- sono state poste a carico della prima, con obbligo di rifondere alla seconda fr. 25’000.- per ripetibili.

H. Con appello 14 settembre 2020 i convenuti si sono aggravati contro tale giudizio, postulandone la riforma nel senso di respingere integralmente la petizione e accogliere la domanda riconvenzionale, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi.

I. Con risposta 3 novembre 2020 l’attrice si è opposta al gravame, postulandone l’integrale reiezione, e ha sollevato appello incidentale, chiedendo la modifica della decisione pretorile nel senso di riconoscerle aggiuntivi fr. 91'146.- e dunque accogliere la petizione nella misura di fr. 391'381.25 oltre interessi, aumentando dunque come da petitum gli importi iscritti sulle PPP n. , -, - secondo le rispettive quote millesimali, a esclusione delle PPP n. __________ e __________ (in quanto pure divenute in pendenza di causa di proprietà di N) e della PPP n. __________ (in quanto soppressa e riunita alla PPP n. __________). Per queste PPP l’appellante incidentale ha chiesto, analogamente a quanto fatto dal Pretore per la PPP n. __________, di mantenere l’iscrizione delle ipoteche legali provvisorie stabilite con decisione 21 agosto 2012 (fr. 3'468.- per la PPP n. __________ e fr. 19'507.50 + fr. 8'670.- per la PPP n. __________) e assegnarle un termine di 30 giorni per promuovere nei confronti dell’attuale proprietaria l’istanza di iscrizione delle ipoteche legali definitive. L’appellante incidentale ha conseguentemente chiesto anche la modifica della ripartizione delle spese giudiziarie di prima sede e ha protestato quelle di seconda sede.

J. Con risposta all’appello incidentale 10 dicembre 2020 gli appellanti principali si sono opposti al gravame della controparte, postulandone l’integrale reiezione.

E considerato

in diritto:

L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale valore supera pacificamente la soglia testé menzionata. I termini di impugnazione e risposta sono di 30 giorni (art. 311 e 312 CPC). Nel caso concreto, l’appello 14 settembre 2020 contro la decisione 28 luglio 2020 è tempestivo (tenuto conto delle ferie giudiziarie), così come sono tempestivi la risposta e appello incidentale 3 novembre 2020 dell’appellata e la risposta all’appello incidentale 10 dicembre 2020 degli appellanti principali.

L’atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L’appellante deve spiegare non perché le sue argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le motivazioni del Pretore. Egli non può dunque limitarsi a proporre una propria tesi e una propria lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali, esplicite e circostanziate, poiché l'autorità di appello deve essere messa nella misura di comprendere agevolmente le censure ricorsuali, pena l’irricevibilità delle medesime.

Preliminarmente, AP 2 critica il Pretore per non aver sancito l’irricevibilità dell’azione creditoria della controparte per l’assenza di un presupposto processuale, e meglio del necessario tentativo di conciliazione, questione già sollevata con le conclusioni scritte, censurabile in ogni tempo e che il giudice deve verificare d’ufficio in ogni stadio della causa. Essa rileva che non vi è mai stata una rinuncia, nemmeno per atti concludenti, all’esperimento della conciliazione, e che l’attrice non si è mai prevalsa dell’eccezione di cui all’art. 199 cpv. 2 lett. a CPC (considerato oltretutto che i co-convenuti AP 1 e AP 3 sono domiciliati in Svizzera).

3.1 Pur non trovando la censura un riscontro nel petitum del gravame, ove viene unicamente postulata la reiezione della petizione nel merito, essa dev’essere in ogni caso esaminata, essendo l’esistenza di una valida autorizzazione ad agire un presupposto processuale che il giudice deve esaminare d’ufficio (art. 59 e 60 CPC).

3.2 Con la decisione 21 agosto 2012 (inc. SO.2012.442) il Pretore ha assegnato a AO 1 un termine di 60 giorni per promuovere l’azione di iscrizione definitiva dell’ipoteca legale ai sensi dell’art. 961 cpv. 3 CC, ciò che comporta l’esenzione dall’obbligo di conciliazione ex art. 198 lett. h CPC. L’azione condannatoria può, ma non deve, esservi cumulata (v. art. 90 CPC e DTF 137 III 563, consid. 3.4) e contrariamente a quanto sembra pretendere la parte appellata, non beneficia della medesima esenzione, ritenuto che l’elenco di cui all’art. 198 CPC è esaustivo e non include il cumulo di azioni (STF 4A_413/2012 del 14 gennaio 2013, consid. 5 e 6.1 e 4A_176/2019 del 2 settembre 2019, consid. 4.3). Ciò è stato confermato in una recente sentenza del Tribunale federale (STF 4A_368/2020 del 9 febbraio 2021, consid. 2.2), ritenuto che la trattazione congiunta delle due diverse azioni può ad esempio essere ottenuta mediante sospensione della procedura di iscrizione definitiva in attesa dell’esperimento del tentativo di conciliazione per l’azione condannatoria, con successiva riunificazione degli incarti ex art. 125 lett. c CPC. Ne consegue che un’azione condannatoria sprovvista del preventivo tentativo di conciliazione, seppur connessa a un’azione di iscrizione definitiva dell’ipoteca legale, deve di principio essere dichiarata irricevibile, a meno che non sussista una delle eccezioni previste dall’art. 199 CPC.

3.3 A quest’ultimo riguardo, rientrano segnatamente in considerazione la possibilità di rinuncia unanime delle parti al tentativo di conciliazione nelle controversie patrimoniali con un valore litigioso non inferiore a fr. 100'000.- (art. 199 cpv. 1 CPC), o la rinuncia unilaterale della parte attrice alla luce del domicilio o della sede estera della parte convenuta (art. 199 cpv. 2 lett. a CPC).

Nella fattispecie, avendo l’azione condannatoria dell’attrice un valore nettamente superiore a fr. 100'000.-, si può in particolare ammettere una rinuncia unanime per atti concludenti, ritenuto che la parte convenuta si è espressa nel merito senza contestare l’irricevibilità della petizione e ha sollevato una relativa censura solamente (e tardivamente) con le conclusioni. Questa ipotesi, espressamente ammessa dal Messaggio concernente il Codice processuale civile svizzero del 28 giugno 2006 (FF 2006, pag. 6702) e condivisa da una buona parte della dottrina (cfr. Infanger in: Basler Kommentar, ZPO, 3ª ed., n. 4 ad art. 199; Killias in: Berner Kommentar, ZPO, Band II, n. 3 ad art. 199 e n. 37 ad art. 221; Egli, rispettivamente Pahud in: Brunner/Gasser/Schwander [ed.], ZPO Kommentar, 2ª ed., n. 8 ad art. 199 e n. 23 ad art. 221; Bohnet, rispettivamente Tappy in: Commentaire Romand, CPC, 2ª ed., n. 6 ad art. 199 e n. 32 ad art. 221; Trezzini in: Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, IIª ed., Vol. 2, n. 4 ad art. 199; contrari: Honegger rispettivamente Leuenberger in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [ed.], Kommentar zur Schweizerischen ZPO, 3ª ed., n. 2 ad art. 199 e n. 3 ad art. 220), è pure stata recentemente confermata dall’Alta Corte (STF 5A_1006/2020 del 16 marzo 2021, consid. 3.3). Aggiungasi che il principio della buona fede impone alle parti di sollevare immediatamente eventuali vizi procedurali (art. 2 CC e 52 CPC) e che nella fattispecie si realizza pure l’ulteriore eccezione prevista dall’art. 199 cpv. 2 lett. a CPC, avendo AP 2 sede all’estero (Liechtenstein) e non potendo il domicilio, rispettivamente la sede svizzera di AP 3 e AP 1 essere determinanti. Difatti, la petizione attorea è frutto di un cumulo di azioni (art. 90 CPC) e contiene concettualmente due azioni separate, benché riunite all’interno della medesima procedura: solo quella tendente all’iscrizione definitiva dell’ipoteca legale è diretta contro AP 3 e AP 1 (quali proprietari delle PPP), mentre l’azione condannatoria è rivolta esclusivamente contro AP 2. Le parti convenute costituiscono fra loro un ammissibile litisconsorzio facoltativo passivo ai sensi dell’art. 71 CPC (v. anche DTF 138 III 471, consid. 5.1).

3.4 In sintesi, non solo a fronte della mancata opposizione tempestiva della parte convenuta all’introduzione diretta dell’azione condannatoria dinanzi al primo giudice e del principio della buona fede, ma anche in considerazione della sede estera della medesima, la suddetta azione dev’essere ritenuta ricevibile. Va comunque detto, alla luce delle argomentazioni contenute nell’appello principale, che un giudizio di irricevibilità non avrebbe automaticamente pregiudicato l’esito della domanda di iscrizione definitiva dell’ipoteca legale: essa avrebbe in ogni caso imposto un esame pregiudiziale (seppur non definitivo) del credito in questione al fine di determinare l’ammontare del pegno (v. in proposito ad esempio DTF 138 III 132, consid. 4.2.2 e STF 5A_77/2018 del 16 marzo 2018, consid. 1.2.2).

Quanto al merito dell’impugnata decisione il Pretore ha esaminato, sulla base della perizia, quali fossero le opere non eseguite dall’attrice e i difetti a lei imputabili, deducendo conseguentemente dalla mercede forfettaria pattuita (fr. 2'830'300.- secondo il calcolo eseguito dal primo giudice) i corrispondenti importi (fr. 75'484.75 per opere non eseguite e fr. 45'080.- per difetti). Ha poi defalcato ulteriori fr. 13'000.- quale deduzione forfettaria prevista dalla clausola 7.8 del contratto e fr. 2'396'500.- di acconti già versati, ma nessun importo a titolo di pena convenzionale, in quanto non dovuta. Rimanendo un saldo in favore dell’attrice pari a fr. 300'235.25, il primo giudice ha quindi accolto in tale misura l’azione condannatoria della medesima e respinto per contro l’azione riconvenzionale di AP 2. Sulla base di tale importo, il Pretore ha quantificato le ipoteche legali da iscrivere su ciascuna PPP di proprietà di AP 1 e di AP 3. In realtà, il Pretore è incorso in un errore di calcolo, rettificabile d’ufficio (art. 334 cpv. 1 e 2 CPC), laddove ha indicato la mercede forfettaria pattuita in fr. 2'830'300.- invece della cifra corretta, evincibile da altri passaggi della decisione di primo grado, dal doc. C e dalle allegazioni delle parti, ovvero fr. 2'830'000.-. In base alla rettifica, il saldo determinato secondo il calcolo del Pretore ammonta di conseguenza a fr. 299'935.25.

L’ammontare degli acconti già versati da AP 2 (fr. 2'396'500.-) non è controverso. Parimenti è da confermare la deduzione di fr. 13'000.-. AO 1 non la mette in discussione, mentre la controparte sostiene con una censura manifestamente infondata che il Pretore avrebbe omesso di dedurre quanto previsto alla clausola 6.3 del contratto: non si avvede difatti che detta deduzione (la quale altro non è che quella stabilita alla successiva clausola 7.8) è già stata computata dal primo giudice (cfr. pag. 6, consid. 11.4 della decisione impugnata).

Nel loro gravame, gli appellanti principali rivendicano in sintesi la pattuizione di prezzi unitari anziché di un prezzo forfettario come pure una maggiore riduzione della mercede per opere non eseguite, per difetti e per la pena convenzionale pattuita contrattualmente, contestandone altresì l’esigibilità, rispettivamente evidenziando che la controparte ha omesso di allestire una liquidazione ed eseguire il collaudo finale.

Da parte sua, l’appellante incidentale rivendica una maggiorazione della mercede forfettaria a lei spettante per tener conto dei maggiori costi da lei sopportati, e chiede una diversa ripartizione delle ipoteche legali sui vari fogli di PPP.

Sulla motivazione della sentenza pretorile

Prima di addentrarsi nelle considerazioni di merito, gli appellanti principali rimproverano al Pretore di essersi eccessivamente affidato alle risultanze della perizia, riprendendone apoditticamente il contenuto. Egli avrebbe redatto una decisione parziale omettendo di confrontarsi con le loro conclusioni scritte e con le prescrizioni contrattuali sull’onere della prova in capo all’attrice, limitandosi a dedurre dalla cifra globale del contratto gli importi riconosciuti dal perito per opere non eseguite o difetti, senza menzionare le ulteriori pretese di deduzione respinte dal perito e le ragioni del loro diniego. Il giudice di prime cure avrebbe omesso di giudicare singolarmente ogni singola pretesa da loro avanzata e di valutare le altre risultanze istruttorie e le allegazioni delle parti, ciò che avrebbe comportato un diniego di giustizia: gli appellanti rilevano di non sapere perché le loro pretese di riduzione sono state respinte, e di essere pertanto costretti a ripresentare integralmente le singole voci, rimettendosi all’esito peritale.

7.1 Gli appellanti, con le loro argomentazioni, lamentano implicitamente una carente motivazione della sentenza di prima sede, ma non chiedono l’annullamento della decisione e il rinvio dell’incarto al primo giudice. Un tale esito, non fondato su una corrispondente richiesta di giudizio, non rientra pertanto in considerazione.

Comunque sia, il Pretore non è tenuto a determinarsi su ogni singola allegazione di parte. La motivazione può anche essere breve e concisa. Essenziale è che permetta di capire perché il giudice ha statuito in un modo piuttosto che in un altro, affinché l'interessato possa valutare con cognizione di causa se deferire il litigio all'autorità superiore, la quale deve, a sua volta, poter esercitare adeguatamente il proprio controllo giurisdizionale (DTF 143 III 70, consid. 5.2 e 142 II 157, consid. 4.2 con rinvii). Di principio il giudice, nell’ambito dell’apprezzamento delle prove ai sensi dell’art. 157 CPC, deve esaminare se il perito ha tenuto conto dei fatti e degli argomenti a favore e contro le rispettive tesi e se le conclusioni a cui costui è giunto sono logiche e convincenti, prive cioè di punti oscuri, lacune o contraddizioni. Nondimeno, se decide di aderire alle conclusioni del perito, non è tenuto a darne una motivazione particolareggiata nella sentenza. Al contrario, se intende discostarsi da una perizia giudiziaria, deve spiegare in modo concreto e rigoroso le ragioni che lo hanno condotto a dissentire dall’opinione dell’esperto, che dispone di conoscenze professionali specifiche (IICCA del 22 aprile 2021, inc. 12.2020.80, consid. 8.2; IICCA del 18 giugno 2018, inc. 12.2017.23, consid. 7.2.2).

7.2 Premesso che per ossequiare l’onere di motivazione sancito dall’art. 311 CPC non basta sostenere che le proprie conclusioni scritte non sono state debitamente considerate, bensì occorre indicare con precisione le argomentazioni cui si fa riferimento, nella fattispecie il giudice di prime cure ha chiarito che le sue valutazioni si fondavano sulla perizia (ritenuta pertanto attendibile e concludente) esponendo quali fossero, secondo gli accertamenti peritali, le opere eseguite o non eseguite e i difetti emersi nonché imputabili a AO 1. È quindi evidente che i motivi del diniego delle rimanenti pretese di deduzione sono da ricercare nella perizia, e che il primo giudice non era tenuto a riprenderne integralmente il contenuto. In altre parole, gli appellanti erano in grado di comprendere la decisione impugnata e la sua portata, e di censurarla con cognizione di causa, mentre le varie argomentazioni di merito, fra cui un’eventuale erronea applicazione dell’onere della prova, verranno approfonditi nel seguito della presente decisione. Ne consegue altresì che gli appellanti, per opporre al giudizio di primo grado delle sufficienti contestazioni, non potevano limitarsi a ribadire le proprie tesi, bensì erano tenuti a confrontarsi con gli accertamenti peritali, spiegando perché gli stessi non siano condivisibili e perché il Pretore avrebbe dovuto discostarsi dagli stessi.

Sulla natura della mercede pattuita

Con l’impugnata decisione, il giudice di prima sede ha stabilito che la mercede pattuita dalle parti ha natura forfettaria (fr. 2'830'000.-). Ciò è deducibile dalla clausola 2.1 del contratto doc. C e dalle prescrizioni integrative (doc. D, pag. 2), ma anche da una successiva comunicazione della DL (doc. M), che menzionava chiaramente la “retribuzione forfettaria”. Il fatto che il capitolato d’appalto precedentemente allestito menzionasse i prezzi unitari per i vari tipi di prestazione elencati non può mutare la natura del prezzo definitivo poi pattuito dalle parti, ritenuto che lo stesso può essere servito per chiarire quali fossero i lavori richiesti e i corrispondenti costi.

8.1 Con il gravame, gli appellanti principali ribadiscono la loro visione secondo cui i prezzi pattuiti sarebbero di natura unitaria, ma non propongono censure idonee a scalfire la decisione di prima sede. Essi omettono di confrontarsi con la chiara denominazione del prezzo contenuta nel contratto di appalto e nelle prescrizioni integrative (doc. C e D), con il contenuto del doc. M e con la riflessione fatta dal primo giudice sullo scopo dell’elenco dei prezzi, riproponendo piuttosto delle proprie tesi, ciò che non assurge a sufficiente critica del giudizio impugnato (art. 311 CPC). Su questo aspetto, l’appello è conseguentemente irricevibile.

8.2 In ogni caso, come già accertato dal Pretore, l’elenco delle prestazioni e dei prezzi contenuto nel capitolato non può essere determinante per la natura della mercede. Il fatto che il punto 0.04 stabilisca l’obbligo per l’appaltatrice di redigere rapporti giornalieri e che i bollettini di cantiere (doc. A3) indichino le misure e le percentuali di esecuzione dei lavori non dimostra alcunché in relazione al sistema di retribuzione. Lo stesso dicasi per il rinvio degli appellanti ai punti 4 e 5 delle prescrizioni integrative (doc. D, pag. 1), pure antecedenti al contratto (per cui è quest’ultimo documento che deve avere la precedenza), secondo cui determinate prestazioni avrebbero potuto essere aggiunte in seguito o variare nella quantità. Giusta quanto accertato nella perizia (pag. 11) e non contestato nell’impugnativa, tali clausole riguardano il principio della modifica d’ordinazione, il quale non cambia la natura del contratto. Il perito ha in sintesi stabilito che il prezzo pattuito fra le parti è forfettario, non dipende dai quantitativi utilizzati e può subire variazioni al rialzo e al ribasso solo in caso di modifiche d’ordinazione. La clausola 7.1 del contratto doc. C, ove la committenza si era riservata di ridurre o stralciare delle posizioni senza che l’appaltatrice potesse pretendere indennità di sorta, può essere inserita in questo contesto e non fa apparire errato il giudizio di prima sede. Lo stesso discorso vale per la clausola 7.7, la quale non afferma, come sostengono gli appellanti, che i prezzi contenuti nel contratto doc. C sono da considerare unitari, ma solo che la variazione dei prezzi non avrebbe influito sulla mercede pattuita se non in relazione al ferro d’armatura, e solo a determinate condizioni. Gli appellanti menzionano poi il tema della liquidazione finale rinviando alla clausola contrattuale 6.6, che tuttavia non esiste. Qualora essi intendessero riferirsi alla clausola 6.3, va in ogni caso precisato che la necessità di una liquidazione finale non esclude la natura forfettaria dell’importo concordato nel contratto (cfr. anche l’art. 153 della Norma SIA 118, applicabile in virtù del rimando contenuto nella clausola 1.5, che prevede la liquidazione anche in caso di mercede forfettaria). Gli appellanti avanzano poi una censura palesemente destituita di fondamento quando affermano che la perizia confermerebbe la pattuizione di prezzi unitari, giacché il referto (cfr. pag. 10 e 11) attesta l’esatto contrario.

8.3 In conclusione, l’accertamento pretorile relativo alla natura forfettaria della mercede pattuita dev’essere confermato.

Sull’onere della prova

Per gli appellanti principali, il primo giudice avrebbe trascurato che incombeva all’attrice di dimostrare, all’emissione delle sue fatture, di avere eseguito tutte le opere e i quantitativi previsti oltre che l’esecuzione secondo le regole dell’arte ed entro il termine pattuito del 29 febbraio 2012 (cfr. art. 3.1.1 di cui al doc. C). Il Pretore avrebbe dovuto conseguentemente riconoscerle solo quanto è riuscita a comprovare, e non poteva supporre che il prezzo forfettario fosse dovuto e dedurre unicamente quanto non o mal eseguito. Gli appellanti lamentano in altre parole una violazione dell’onere probatorio. Essi sostengono altresì che la controparte, non avendo predisposto una liquidazione finale che evidenziasse quanto svolto (a misura) e non essendosi opposta a quella della committenza, e meglio ai quantitativi esposti dalla direzione lavori, avrebbe perso il diritto di contestarli (punti 0.01 e 0.02 del capitolato doc. D).

9.1 Per principio, in virtù dell’art. 8 CC, l’appaltatore che procede in giudizio per ottenere il pagamento della sua mercede deve dimostrare l’esistenza del contratto, l’esecuzione delle opere concordate e la congruità della sua remunerazione (ovvero che il prezzo richiesto corrisponde a quanto pattuito oppure, se la mercede non è stata preventivamente determinata, al valore del lavoro eseguito). Per contro, il committente è gravato dall’onere di dimostrare eventuali carenze, la corrispondente riduzione dell’onorario o le sue pretese di risarcimento dei danni (IICCA del 12 agosto 2010, inc. n. 12.2010.4, consid. 3; STF 4A_401/2015 dell’8 gennaio 2016, consid. 3.2). Dottrina e giurisprudenza tendono tuttavia ad ammettere la possibilità di concludere accordi privati che deroghino da questa regola e spostino l’onere della prova sull’appaltatore anche in quest’ultimo caso, come d’altronde previsto, a determinate condizioni, dall’art. 174 cpv. 3 della Norma SIA 118 (Gauch, Der Werkvertrag, 6ª ed. 2019, pag. 709 n. 1509 e riferimenti ivi citati; Walter in: Berner Kommentar, ZGB, 2012, pag. 1251, n. 649 seg. ad art. 8; Jungo in: Zürcher Kommentar, ZGB, 3ª ed. 2018, n. 312 seg. ad art. 8; STF 4C.20/2003 del 21 marzo 2003, consid. 2.3). Occorre nondimeno distinguere l’onere di dimostrare che una certa situazione di fatto non costituisca una vera difformità dal contratto (difetto) dall’onere di dimostrare che una prestazione non eseguita fosse contrattualmente dovuta (Gauch, op. cit., pag. 1122 n. 2697). Ciò posto, l’art. 8 CC regola la ripartizione dell’onere della prova, stabilisce cioè quale parte debba sopportare le conseguenze della mancata prova di un fatto rilavante. La questione diviene però priva di oggetto quando il giudice ha considerato un fatto come accertato per apprezzamento delle prove (IICCA del 30 giugno 2020, inc. 12.2019.151, consid. 5; STF 4A_609/2018 del 29 aprile 2019, consid. 5).

9.2 Nel caso concreto, la clausola contrattuale 3.1.1 prevede che “In caso di contestazioni di qualsivoglia natura, l’onere della prova, relativo all’assenza di responsabilità contrattuale ed alla corretta esecuzione secondo le regole dell’arte, spetta all’assuntore delle opere”. Trattasi effettivamente di un’inversione dell’onere della prova, che trova la sua efficacia qualora non vi siano sufficienti riscontri attestanti la corretta esecuzione delle opere. Come già accennato, ciò non influenza l’onere della committenza di dimostrare che una certa opera non eseguita fosse dovuta contrattualmente, né tantomeno quello di dimostrare la congruità della propria pretesa di riduzione della mercede. La questione verrà affrontata nei prossimi considerandi sulla base delle censure appellatorie. In ogni caso, non si può ammettere un’accettazione tacita, da parte dell’appaltatrice, della liquidazione effettuata dalla controparte. Premesso che i punti 0.01 e 0.02 richiamati dagli appellanti menzionano unicamente l’obbligo di seguire le istruzioni della DL in corso d’opera e di sollevare immediatamente eventuali obiezioni, l’impresa edile già prima dell’allestimento della suddetta liquidazione aveva preteso l’esistenza di un saldo a suo favore. La medesima nel suo scritto 6 luglio 2012 (doc. N) ha poi ribadito che le fatture da lei emesse erano definitive, come pure che un esame della liquidazione della controparte non avrebbe comportato alcun riconoscimento da parte sua. Per il resto, la portata della liquidazione effettuata dalla DL verrà affrontata qui di seguito.

Sulla valenza della perizia

Nell’impugnata decisione, il Pretore ha deciso di affidarsi alle risultanze peritali e ha ritenuto condivisibile la decisione del perito di basare il suo esame sul confronto fra quanto previsto dal contratto e dal capitolato e l’edificazione visibile sul posto, come pure la sua decisione di non fondarsi sul plico di documenti (conteggi) prodotti dalla committenza per il tramite della DL a fronte della loro debolezza/inattendibilità (segnatamente per assenza di informazioni e di chiarezza, cfr. decisione impugnata, consid. 11.5).

10.1 Come già accennato, il giudice è tenuto a distanziarsi dalle considerazioni del perito solo in presenza di seri motivi. L’adduzione di mere congetture o considerazioni soggettive di una parte non è sufficiente. Occorre piuttosto che il giudice nutra dei seri dubbi sulla concludenza, coerenza, correttezza o completezza della perizia (DTF 142 IV 49, consid. 2.1.3; 138 III 193, consid. 4.3.1; IICCA del 18 giugno 2018, inc. 12.2017.23, consid. 7.2.2; IICCA del 30 giugno 2020, inc. 12.2019.77, consid. 3.2.1). Inoltre, per ossequiare l’onere di motivazione, il gravame deve indicare con precisione quali risultanze non sono accettabili, e perché.

10.2 Conseguentemente, non è sufficiente che gli appellanti rimproverino genericamente al perito di aver travalicato l’incarico assegnatogli, addentrandosi sovente in argomentazioni giuridiche di competenza del giudice, senza concretamente indicare, sulla base dei quesiti peritali sottoposti all’esperto, quali conclusioni non possono essere seguite e per quali motivi. A tal proposito, gli appellanti sostengono che non spettava al perito, bensì al giudice verificare l’attendibilità della documentazione prodotta, ma non spiegano quali documenti avrebbero dovuto essere considerati attendibili e per quali motivi. In particolare, essi non si oppongono agli accertamenti pretorili secondo cui la liquidazione della DL non è attendibile, rispettivamente è stata eseguita unilateralmente sulla base di misurazioni e prezzi unitari e dunque non è conforme alla natura forfettaria del contratto concretamente in esame (decisione impugnata, consid. 11.5 e 15). Non è d’altronde sufficiente rimproverare al primo giudice di non aver verificato i rapporti giornalieri e i verbali di cantiere, senza fare opportuni riferimenti agli atti e spiegare quale influenza essi avrebbero sull’esito della controversia.

10.3 Ne consegue che il metodo di esame adottato dal perito e accettato dal Pretore, basato su un suo raffronto fra quanto contrattualmente dovuto e quanto effettivamente eseguito, a esclusione della documentazione prodotta dalla DL, dev’essere qui confermato.

Sulle deduzioni per opere non eseguite

Il Pretore si è chinato su queste deduzioni al consid. 11 dell’impugnata decisione, accertando che una parte delle opere di canalizzazione, di posa e tutte quelle alla voce “diversi” non sono state eseguite e comportano una riduzione della mercede per complessivi fr. 75'484.75. Inoltre, una parte delle posizioni inerenti alle opere di isolazione, e meglio al sistema “vasca nera” non sono state eseguite, ma solo perché è stato realizzato l’alternativo sistema “vasca bianca”, ben più costoso. Ne consegue che la committenza non può pretendere riduzioni al riguardo. L’appaltatrice da parte sua non ha debitamente richiesto, negli allegati di causa, una maggiorazione della sua mercede sulla base di una modifica d’ordinazione ma solo il saldo del pagamento delle opere contrattuali, sicché null’altro può esserle riconosciuto se non la remunerazione forfettaria convenuta. Per il resto, secondo gli accertamenti pretorili, l’esecuzione delle opere rimanenti è stata confermata dal perito (impugnata decisione, consid. 11.3).

11.1 AO 1 contesta solamente la mancata attribuzione di una maggiorazione per la realizzazione del sistema “vasca bianca”, che quantifica in un maggior costo di fr. 91'146.- da aggiungere alla mercede riconosciutale. A suo dire, essa l’avrebbe postulata in maniera implicita richiedendo il versamento del saldo, poiché intendeva chiaramente ottenere il pagamento di tutto quanto eseguito, ivi comprese le opere complementari rispetto al capitolato. Ciò peraltro dovrebbe valere a maggior ragione dal momento che il sistema “vasca bianca” era già previsto contrattualmente quale alternativa nelle prescrizioni integrative (doc. D, pag. 1 punto 6) e nell’offerta 21 settembre 2010 allegata quale doc. B al complemento peritale dell’8 luglio 2019.

La censura è tuttavia irricevibile per insufficiente motivazione, poiché non si confronta con il problema della carente allegazione e non indica se e dove la richiesta di maggiorazione e la corrispondente quantificazione fossero state sufficientemente dettagliate e considerate nel computo globale. Anzi, la stessa appellante incidentale riconosce che non vi è stata alcuna tematizzazione specifica della questione. La decisione pretorile resiste pertanto alla critica su questo punto.

11.2 Gli appellanti principali, da parte loro, sostengono che la controparte non avrebbe dimostrato l’esecuzione delle opere pattuite contrattualmente, ma nella misura in cui non si confrontano con gli accertamenti pretorili di cui al summenzionato consid. 11.3, la censura è irricevibile per carenza di motivazione. Le deduzioni da essi rivendicate e qui sotto elencate verranno esaminate solo qualora siano sufficientemente riferite alle motivazioni contenute nella decisione di primo grado e nella perizia.

11.3 Per quanto riguarda le opere di isolazione essi sostengono che la controparte, gravata dall’onere della prova, avrebbe omesso di annotare i quantitativi realizzati e pacificamente non ha eseguito le posizioni 6.13 e 6.21 del capitolato (relative al sistema “vasca nera”, cfr. perizia, pag. 8 e 13) e non ha preteso alcun pagamento per il sistema vasca bianca. Avanzano conseguentemente una pretesa di riduzione di fr. 109'466.40.

Questa censura è pretestuosa e non merita accoglimento. Evidenziato che l’ammontare della mercede non dipendeva dai quantitativi utilizzati e che gli appellanti non precisano come è stato calcolata la riduzione da loro richiesta, il perito ha accertato l’esecuzione delle opere di isolazione, rispettivamente ha rilevato che la mancata realizzazione della “vasca nera” non è dovuta a un errore o a una dimenticanza bensì a una modifica d’ordinazione e alla scelta nonché esecuzione del sistema più costoso “vasca bianca” (perizia, pag. 8 e complemento peritale dell’8 luglio 2019, pag. 5-6). L’appaltatrice ha pertanto dimostrato che la mercede rivendicata a tal riguardo è giustificata alla luce di quanto eseguito.

11.4 Con riferimento all’installazione di cantiere e allo scavo, a torto gli appellanti sostengono che il Pretore non si è pronunciato: egli ha difatti accertato lo svolgimento di questi lavori sulla base della perizia (consid. 11.3 della decisione impugnata). Gli appellanti osservano nel seguito che il perito ha negato la deduzione per la carente installazione del cantiere facendo una valutazione tecnica, ma che il Pretore avrebbe dovuto fare una valutazione giuridica basandosi sul capitolato, che prevedeva anche l’esecuzione di recinzioni e la posa di una baracca (posizione 1.00), prestazioni che la controparte, gravata dell’onere della prova, non ha dimostrato di avere eseguito. Quest’ultima nemmeno avrebbe contestato la mancata esecuzione e anzi l’avrebbe parzialmente ammessa. Il costo per le due prestazioni omesse, secondo quanto calcolato dalla DL e pure rimasto incontestato, ammonterebbe a fr. 17'095.-.

Anche questa censura non può mutare l’esito del giudizio. In primo luogo, gli appellanti omettono di indicare dove sarebbero contenute le asserite ammissioni di AO 1, che negli allegati introduttivi ha sempre rilevato di avere eseguito tutto quanto di sua pertinenza, contestando le pretese di deduzione della parte avversa (cfr. replica e risposta riconvenzionale 3 novembre 2020, pag. 6). In secondo luogo, il perito alle pag. 6 e 12 del referto ha indicato che, in caso di posizioni appaltate a un prezzo forfettario, se da una parte l’impresa non può in un secondo tempo rivendicare una maggiorazione del costo d’impianto di cantiere, d’altra parte l’importo globale pattuito in sede di contratto va pagato nella misura in cui l’installazione di cantiere sia effettivamente servita agli scopi della costruzione. Egli ha concluso che nel caso concreto l’installazione di cantiere è servita al suo scopo e deve considerarsi conformemente eseguita indipendentemente dalla mancata posa di una baracca o di recinzioni, ciò che è condivisibile, soprattutto se si considera che gli appellanti non indicano se ne siano derivate delle conseguenze negative, e quali. Anche volendo discostarsi da ciò, tenuto conto dell’inattendibilità della documentazione prodotta dalla DL (cfr. sopra, consid. 10), l’importo preteso dagli appellanti a titolo di deduzione, neanche supportato da opportuni rinvii agli atti di causa, non risulta comprovato. Per quanto riguarda lo scavo, il generico e laconico rinvio fatto dagli appellanti a quanto esposto per l’installazione di cantiere, privo di qualsivoglia specificazione o raffronto con il contenuto della perizia, non può certo bastare: la censura è irricevibile per insufficiente motivazione.

11.5 Gli appellanti nel seguito, relativamente alla posizione “canalizzazioni”, rimproverano al Pretore di non aver considerato gli obblighi contrattuali dell’appaltatrice. Essi evidenziano di avere dimostrato che altri artigiani sono intervenuti sul cantiere per eseguire dei lavori e che dal canto suo la controparte non avrebbe dimostrato l’esecuzione di tutte le opere pattuite nella misura prevista dal contratto. Rinnovano pertanto la loro pretesa di riduzione della mercede di fr. 68'150.-, rinviando alle loro conclusioni e alle fatture di cui ai doc. 4 e 39.

Ora, ribadito ancora una volta che il contratto qui in esame è “a corpo” e non “a misura”, il riferimento globale degli appellanti alle loro conclusioni è privo di rinvii puntuali a determinate pagine o passaggi ed è quindi inammissibile. Manca poi nel gravame un confronto con quanto accertato dal primo giudice, che per le opere di canalizzazione ha già ammesso, sulla base della perizia (pag. 12 e 35) una deduzione di fr. 27'310.- per i lavori eseguiti dalla ditta B__________ SA, e con le inerenti considerazioni peritali. Il perito, a pag. 7 del suo referto, ha accertato che AO 1 ha eseguito una parte delle opere di canalizzazione, menzionando poi solamente la B__________ SA quale ditta terza che ha dovuto intervenire per supplire alle mancanze della medesima. Anche a tal proposito, gli appellanti non formulano specifiche obiezioni, evidenziando quali ulteriori ditte sarebbero intervenute sul cantiere, per quali lavori di canalizzazione e per quale importo. Non basta pertanto un globale rinvio al doc. 4 (contratto con M__________ Sagl per opere da capomastro), peraltro privo di un descrittivo delle opere da eseguire. Quanto alla fattura doc. 39, da una lettura della stessa e della perizia (pag. 36) non è possibile stabilire che dette prestazioni riguardassero le canalizzazioni e neppure, più in generale, opere comprese nel capitolato d’appalto. In sintesi la censura appellatoria, per l’assenza di precisazioni e di spiegazioni quanto al computo e al fondamento della deduzione pretesa, non permette di scostarsi dalla decisione pretorile.

11.6 Gli appellanti principali criticano il giudice di prima sede anche per non essersi pronunciato sulla loro pretesa di deduzione relativa alle opere in calcestruzzo, rispettivamente per aver unicamente ripreso il contenuto della perizia senza confrontarsi con tematiche giuridiche e di interpretazione del contratto. Sia il giudice, sia il perito si sarebbero espressi in maniera contraddittoria, accertando l’esistenza di un contratto forfettario ma utilizzando prezzi unitari per aggiungere prestazioni a favore dell’attrice senza considerare le prescrizioni contrattuali. In particolare gli appellanti, dopo essersi riferiti alla pag. 27 della perizia, sottolineano che i maggiori quantitativi e i maggiori costi elencati dal perito per l’uso del ferro, spinotti e raccordi, non preventivati e annunciati secondo quanto previsto dal contratto (clausole 7.5 e 7.7) e dagli art. 84/89 della Norma SIA 118, non possono essere riconosciuti.

La censura risulta oltremodo confusa e di difficile comprensione, ritenuto che essa è contenuta nella parte dell’impugnativa dedicata alle deduzioni per opere non eseguite, ma fa riferimento a un estratto peritale (pag. 27) riguardante gli asseriti difetti nel ferro d’armatura, questioni che avrebbero invece dovuto essere distinte fra loro. E meglio, il primo giudice ha accertato l’avvenuta esecuzione delle opere in cemento armato, rinviando alle pag. 7 e 13 della perizia (consid. 11.3 della sentenza impugnata), senza che ciò sia debitamente contestato in questa sede. Per il resto, il Pretore ha esaminato le pretese di riduzione per difetti del calcestruzzo e del ferro d’armatura ai considerandi 12.1 c) e d), accogliendo la prima nella misura di fr. 44'000.- e respingendo la seconda sulla base delle pag. 22-29 della perizia. In particolare, il perito ha quantificato il minor valore delle opere in calcestruzzo alle pag. 23-26. Per quanto riguarda il ferro d’armatura, l’esperto ha considerato i quantitativi utilizzati non al fine di un calcolo della mercede secondo prezzi unitari, né tantomeno per aggiungere prestazioni in favore dell’appaltatrice, bensì per esaminare l’esecuzione dei lavori secondo le regole dell’arte, accertando delle discrepanze rispetto a quanto previsto dal capitolato ma escludendo l’esistenza di difetti, ritenuto che eventuali problematiche del cemento armato sono state risolte in corso d’opera (pag. 26-29 perizia). Ancora una volta, gli appellanti omettono di confrontarsi con tutti questi accertamenti, limitandosi a irricevibili argomentazioni di carattere generico (art. 311 CPC). Peraltro, essi neppure indicano quali conclusioni si dovrebbero trarre e come andrebbe modificato il calcolo effettuato dal primo giudice. L’appello è di conseguenza irricevibile anche su questo punto.

11.7 Gli appellanti rimproverano al Pretore di non aver considerato la loro pretesa di riduzione della mercede riferita a murature e tramezze. A loro modo di vedere, non contenendo i rapporti i quantitativi delle murature eseguite, il perito avrebbe dovuto verificare l’esecuzione di quanto concordato sulla base di misurazioni reali eseguite sul posto. Vi sarebbe una differenza fra quanto eseguito e quanto previsto nel contratto che giustificherebbe una deduzione di fr. 18'740.91, come evincibile dai doc. 20 e 27, tenuto altresì conto che la controparte ha abbandonato il cantiere già a inizio 2012.

Premesso che quest’ultima affermazione è palesemente pretestuosa, ritenuto che l’abbandono del cantiere, secondo quanto riconosciuto dagli appellanti stessi in prima sede e confermato dagli atti, è avvenuto nel luglio 2012 (cfr. risposta 17 gennaio 2013, pag. 17 e doc. 3), i medesimi neanche spiegano perché la circostanza sarebbe rilevante ai fini del giudizio. Essi nuovamente trascurano che i prezzi pattuiti erano forfettari e non unitari e che il primo giudice si è pronunciato su questa tematica al consid. 11.3 con rinvio alle pag. 8 e 13 della perizia, accertanti l’effettiva esecuzione della prestazione. Il doc. 20 da loro citato riguarda la costatazione di difetti e non la mancata esecuzione di opere, né essi spiegano cosa si dovrebbe dedurre dal verbale di cantiere di cui al doc. 27. Nessuno di questi documenti dimostra il fondamento della pretesa di deduzione di fr. 18'740.91. Ad ogni modo, il perito ha indicato che la fornitura e messa in opera delle murature risulta nei rapporti giornalieri e che esse corrispondono a quelle indicate nei piani d’offerta. In mancanza di seri elementi che contrastino con queste conclusioni, la censura degli appellanti principali dev’essere disattesa.

11.8 Per quanto concerne i lavori di posa, il Pretore ha stabilito che essi sono stati solo in parte eseguiti, ammettendo una deduzione di fr. 14'971.25 conformemente a quanto indicato dal perito alle pag. 8 e 14 del suo referto. Nello specifico, giusta gli accertamenti peritali questa deduzione è riferita alle posizioni “Pozzi luce” e “Immurazione di correntini”. Per le restanti due posizioni il perito non ha ammesso deduzioni: ha osservato che le prestazioni di assistenza agli artigiani sono da considerare eseguite, dal momento che le installazioni sono terminate e funzionanti, e ha rilevato che il doc. Nbis attesta l’esecuzione di lavori relativi alla posa di falsi telai di porte.

Gli appellanti criticano il primo giudice per non aver considerato le argomentazioni da loro esposte nell’allegato conclusivo, ma senza effettuare puntuali rinvii, per cui esse non possono essere considerate se non nella misura in cui vengono riproposte nel gravame. Secondo i medesimi, il Pretore avrebbe a torto demandato al perito le valutazioni giuridiche a lui incombenti, limitandosi a riprendere il contenuto della perizia senza verificare le diverse posizioni contrattuali, i rapporti giornalieri e i verbali di cantiere agli atti nonché l’onere probatorio dell’attrice. Quest’ultima avrebbe difatti dovuto produrre i bollettini di cantiere e dimostrare che le opere eseguite e i quantitativi applicati rispecchiassero le pattuizioni contrattuali, mentre il fatto che le opere risultino attualmente eseguite non significa che sia stata AO 1 a eseguirle. In altre parole, essi sostengono (implicitamente) che la controparte non avrebbe dimostrato l’esecuzione delle prestazioni. Per quanto è dato capire, secondo gli appellanti il Pretore avrebbe conseguentemente dovuto accertare che l’appaltatrice non ha eseguito alcun lavoro di posa, come fatto per i lavori catalogati alla voce “diversi”. Dette argomentazioni appellatorie non sono puntualmente riferite al contenuto della perizia: non spiegano chi avrebbe fornito assistenza agli artigiani se non AO 1 o cosa si dovrebbe dedurre dai rapporti e dai verbali (solo genericamente citati), non argomentano alcunché in relazione alla posa dei telai delle porte, né indicano eventuali ulteriori posizioni a loro dire trascurate dalla controparte. La ricevibilità delle loro censure, ridotte a una riproposizione delle proprie tesi, è quantomeno dubbia. Detto altrimenti, l’onere probatorio dell’impresa edile non esime gli appellanti dall’illustrare compiutamente i motivi per cui la decisione pretorile e le risultanze peritali sarebbero errate (art. 311 CPC). Comunque sia, le loro argomentazioni non sono supportate da una conseguente conclusione e richiesta di giudizio: essi difatti non quantificano la riduzione da applicare (rispetto a quella già accordata dal primo giudice), sicché non vi è spazio per una riforma del primo giudizio.

Sulle deduzioni per difetti

Con l’impugnata decisione, il Pretore ha verificato l’esistenza di difetti nelle opere eseguite da AO 1, elencando quelli accertati dal perito e costatando la tempestiva notifica dei medesimi (laddove una notifica era necessaria). Ha conseguentemente ammesso una deduzione complessiva di fr. 45'080.-, ovvero fr. 44'000.- per problematiche del calcestruzzo e fr. 1'080.- per carenze nello sgombero del materiale lasciato sul cantiere. L’impresa edile, nel suo appello incidentale, non contesta dette conclusioni, e non ripropone la sua argomentazione secondo cui la controparte non potrebbe rivendicare alcunché per il mancato ossequio della procedura prevista dall’art. 169 della Norma SIA 118 (e meglio per non averle richiesto l’eliminazione dei difetti prima di pretendere una riduzione del prezzo). La tematica non necessita pertanto di essere qui esaminata. Gli appellanti principali postulano invece maggiori deduzioni, elencando le fatture emesse da ditte terze per ovviare alle asserite problematiche causate da AO 1.

12.1 Fattura n. 10625 di Bo__________ Srl per fr. 6'514.83 (doc. 5, posa serramenti)

Gli appellanti principali pretendono questa deduzione a causa dei maggiori oneri sostenuti per la posa dei serramenti, dovuti a una presunta esecuzione carente, da parte dell’impresa edile, delle solette su cui andavano posati i telai, non rispettosa dei disegni e dei dettagli forniti all’impresa edile e comprovata dalla testimonianza di M__________ B__________ (verbale rogatoriale del 21 dicembre 2015).

Essi non si confrontano tuttavia in alcun modo con la perizia (pag. 16) ove l’esperto, dopo aver premesso che di principio le misure dei serramenti vengono prese dopo l’esecuzione dei piani di posa o che nell’offerta del serramentista vengono di regola conteggiati gli eventuali lavori di adattamento, ha rilevato che nel capitolato d’appalto “non risultano d’altra parte posizioni relative alla formazione di piani di posa per serramenti, con o senza riferimento a quote prestabilite o a dettagli di posa prodotti dal fornitore o dal progettista”, per cui non si trattava di una prestazione prevista contrattualmente. Non contestando gli appellanti questa affermazione, né dimostrando in alcun modo, con opportuni riferimenti a riscontri probatori, che la DL avesse effettivamente fornito all’impresa indicazioni al riguardo, la censura è irricevibile e inadatta a sovvertire il giudizio di primo grado.

12.2 Fatture n. 578 per fr. 7'406.64 e n. 587 per fr. 1'080.- di A__________ Sagl (doc. 6, sgombero cantiere)

A dire degli appellanti, il Pretore avrebbe errato a porre a carico della controparte solo l’importo di fr. 1'080.- ma non quello di fr. 7'406.64, pure da ricondurre esclusivamente all’impresa edile (come attestato dal doc. 6). Secondo gli appellanti, il perito non avrebbe dovuto fondarsi su “rapporti privi di quantità prodotti da AO 1” e dubitare invece, nel caso dei bollettini a regia prodotti da A__________ Sagl, della quota parte dei lavori imputabili alla controparte.

La censura si esaurisce nella proposizione di una propria tesi priva dei sufficienti riferimenti e confronti con quanto osservato dal perito, secondo cui la fattura n. 578, da quanto emerge proprio dai bollettini a regia prodotti dalla ditta terza, riguarda prestazioni non incluse nel capitolato d’appalto e dunque non a carico dell’attrice (perizia, pag. 17). Gli appellanti nemmeno si confrontano con le ulteriori spiegazioni già fornite dall’esperto nel complemento peritale del 12 giugno 2019 (pag. 12-13) in risposta a una loro domanda di delucidazione. Ne discende che la decisione del Pretore di non ammettere la suddetta deduzione resiste alla critica.

12.3 Fatture n. 12 per fr. 14'790.80, n. 23 per fr. 11'762.90 e n. 24 per fr. 10'381.50 di P__________ SA (doc. 7, 8, 9, opere da intonacatore e gessatore)

Anche in questo caso, il gravame non consente di rimettere in discussione il giudizio di prima sede, poiché si limita ad asserire che la pretesa di riduzione della mercede sarebbe comprovata dal doc. 20, senza però confutare le risultanze peritali. Il perito ha difatti costatato che le fatture doc. 7, 8 e 9 non attengono a lavori descritti nel capitolato d’appalto, rinviando pure a quanto riferito dal direttore di P__________ SA M__________ M__________, secondo cui le prestazioni ivi contemplate non si sono rese necessarie per errori o problemi addebitabili a terzi. Il doc. 20 dal canto suo indica unicamente che i lavori di intonacatura sono stati talvolta più onerosi a fronte di alcune problematiche, ma non si riferisce in alcun modo alle suddette fatture né dimostra l’ammontare dell’eventuale pretesa di deduzione. In sostanza, anche in questo caso è dimostrato che i costi di cui alle fatture doc. 7-9 non sono addebitabili a AO 1.

12.4 Fattura n. 131 di N__________ Sagl per fr. 1'695.60 (doc. 10 ed edizione documenti dalla suddetta ditta, esecuzione di carotaggi)

Gli appellanti rinviano all’e-mail 4 ottobre 2012 contenuta nell’edizione documenti rivolta a N__________ Sagl, ove R__________ C__________ conferma che “abbiamo dovuto eseguire carotaggi per erronea o mancata esecuzione per risparmi ventilazione, impianti elettrici e termosanitari” da parte dell’impresa edile. Rinviano anche alla testimonianza dell’arch. F__________ E__________ (direzione lavori), che pure attesterebbe la negligenza della controparte: infatti, secondo quanto dichiarato dalla teste, la fattura della ditta indica esattamente il numero di carotaggi mal eseguiti o non eseguiti da AO 1 (verbale del 21 aprile 2015). Ancora una volta però essi espongono a ruota libera delle proprie tesi trascurando il loro dovere di confrontarsi con quanto osservato dal perito, ciò che non assurge a sufficiente motivazione. Non contestano in particolare che sui piani esecutivi del cemento armato non era contenuta alcuna indicazione concernente i risparmi per l’impiantistica, né che l’allestimento dei piani per i risparmi da effettuare, la trasmissione di istruzioni all’impresa edile, la sorveglianza e il controllo sul cantiere prima del getto del cemento armato sono di competenza degli impiantisti, per cui è a essi che andrebbe semmai attribuita la responsabilità per la mancata esecuzione dei passaggi delle diverse condotte (perizia, pag. 18). Anche questa censura cade pertanto nel vuoto.

12.5 Fatture n. 6 di A__________ B__________ per fr. 3'209.60 e n. 8 di S__________ C__________ di __________ per fr. 3'209.60 (doc. 11, posa dei pavimenti)

La deduzione pretesa dagli appellanti riguarda le opere straordinarie pagate dalla committenza per rimediare all’errata quota di piano delle scale in cemento armato, che sono state realizzate da AO 1 (cfr. teste arch. F__________ E__________, doc. 11 e doc. 21).

A tal proposito, il perito ha accertato che: i prezzi esposti nel doc. 11 corrispondono al costo di un “riprofilamento generale di tutte le rampe delle scale interne delle 5 villette”; mancando agli atti le due fatture e il relativo contratto, non è possibile stabilire se nell’offerta delle ditte terze fossero compresi anche i lavori di profilamento di precisione della superficie dei gradini (quasi sempre necessari per la posa del pavimento); non è possibile stabilire se la mancata esecuzione dei suddetti lavori sia ascrivibile a una dimenticanza nel capitolato delle opere di piastrellista o a un errore dell’impresa di costruzione; non è possibile stabilire che questi lavori fossero di competenza dell’impresa edile e se gli importi esposti siano congrui; le discrepanze potrebbero essere ricondotte ai piani esecutivi (“Sulla base dei piani esecutivi, appare cioè verosimile l’ipotesi che le misure di altezza dei gradini non abbiano correttamente tenuto conto dei diversi spessori dei sottofondi, che nei piani dei casseri e delle armature non sono peraltro indicati”); non è possibile accertare se e quali indicazioni siano state date all’impresa (perizia pag. 18-19). Nessuno di questi accertamenti è debitamente contestato nell’impugnativa. In particolare, gli appellanti non indicano se e perché il lavoro di profilamento fosse di competenza dell’impresa edile e quali prove dimostrerebbero la congruità della deduzione pretesa (non deducibile né dalla testimonianza dell’architetto, né dai doc. 11 e 21). La censura appellatoria non può conseguentemente condurre a una modifica del giudizio pretorile.

12.6 Fattura di L.T. __________ per fr. 6'534.- (doc. 12, realizzazione di finte travi)

Quando gli appellanti rimproverano al Pretore di non aver considerato le loro obiezioni alla perizia o le loro conclusioni, senza specificare di quali critiche si trattasse o fornire riferimenti, le loro censure sono irricevibili per assenza di motivazione. Lo stesso dicasi laddove i medesimi sostengono che il perito sarebbe andato oltre al suo incarico facendo dichiarazioni che non gli erano state richieste, senza però spiegare quali conclusioni peritali sarebbero errate e per quali ragioni. Essi rilevano unicamente che la loro pretesa sarebbe confermata dal doc. 12, attestante che le prestazioni della ditta sarebbero state fornite per eliminare dei difetti causati dall’impresa edile (cattiva esecuzione dei cementi armati, disallineamenti). Ciononostante, il perito ha osservato che la struttura grezza in calcestruzzo evidenziata nel rapporto della ditta terza non differiva nella sostanza da quanto indicato nei piani esecutivi, attestando solamente un’esecuzione “non propriamente eccelsa per la precisione degli spigoli e dei raccordi” risolvibile con una semplice rasatura dello spessore dell’intonaco piuttosto che con i lavori eseguiti dalla summenzionata ditta, che divergono, rispettivamente eccedono rispetto a quanto previsto dai piani e non riguardano il rifacimento di opere che l’attrice avrebbe dovuto eseguire (perizia, pag. 19-20). In sostanza, anche ammettendo che incombeva all’impresa edile dimostrare la corretta esecuzione delle sue prestazioni, e che dei difetti erano effettivamente presenti, la committente non ha ossequiato il suo onere di dimostrare l’ammontare della sua pretesa di riduzione della mercede. Anche su questo punto, l’appello non può mutare l’esito del giudizio. Per il resto, il Pretore ha già accordato una deduzione di fr. 44'000.- per i lavori di ripristino delle opere in calcestruzzo senza che gli appellanti si oppongano alle considerazioni espresse a tal riguardo (consid. 12.1 della decisione di primo grado).

12.7 Nota d’onorario dello Studio di ingegneria __________ per fr. 1'965.60 (doc. 16, rifacimento dei dettagli della centrale termica)

La pretesa di deduzione avanzata dagli appellanti principali concerne un presunto errore dell’impresa edile, che avrebbe sbagliato le quote e l’altezza del locale della centrale termica (risultata essere di 2.08 m invece che di 2.30 m), ciò che avrebbe richiesto lo studio di diverse soluzioni per il posizionamento degli impianti da parte dell’ingegnere. Il primo giudice avrebbe trascurato l’audizione dell’ing. F__________ B__________ (verbale del 23 giugno 2015) e la sua lettera del 5 dicembre 2013 (v. edizione documenti dallo Studio d’ingegneria), ove egli ha confermato di avere allestito i piani esecutivi e di aver ricevuto una copia dei piani consegnati all’impresa edile nonché ha rilevato che l’altezza prevista per il locale era di 2.30 m. Ci si dovrebbe dunque affidare a queste risultanze e non a quelle erronee contenute nella perizia, ritenuto che il perito avrebbe a torto utilizzato dei piani non confermati in contraddittorio dalle parti e non agli atti. La censura tuttavia non convince. Non vi sono concreti elementi per ritenere che il perito abbia consultato piani erronei e i suoi accertamenti, risultando ben più approfonditi di quelli del teste sopra citato, devono prevalere. Egli ha difatti precisato che secondo i piani di progetto, il locale aveva altezze variabili: la parete nord-ovest aveva un’altezza prevista di 2.3 m, mentre la parete sud-est di 2.11 m, ovvero poco difforme da quanto realizzato dall’impresa edile, che in sostanza ha eseguito l’opera conformemente ai piani esecutivi. Sono stati piuttosto i progettisti/impiantisti ad aver trascurato questa variabilità al momento di stabilire la disposizione degli impianti nel locale tecnico e ad aver progettato la posa di svariati apparecchi lungo la parete più bassa (perizia, pag. 21). Queste conclusioni resistono alla critica.

12.8 Fattura n. E23768 di __________ architettura __________ SA per fr. 11'340.- (doc. 18, prestazioni supplementari della DL)

A mente degli appellanti, dalla mercede dovrebbe anche essere dedotto il costo delle prestazioni supplementari della DL, che dopo l’abbandono del cantiere da parte dell’impresa edile ha dovuto cercare nuovi artigiani e occuparsi del coordinamento dei relativi lavori (ovvero svolgere prestazioni aggiuntive non previste contrattualmente e che nulla hanno a che vedere con la gestione corrente dei difetti, contrariamente a quanto indicato dal perito). L’abbandono del cantiere sarebbe stato difatti intempestivo, ingiustificato e unilaterale, come attestato dalla sentenza del Pretore del 25 giugno 2013, inc. SO.2012.817).

La censura non basta per sovvertire l’esito del giudizio. Innanzitutto, gli appellanti non indicano dove, nella sentenza citata, sarebbe indicato che l’abbandono del cantiere era ingiustificato (avendo il Pretore unicamente accertato l’interruzione dei lavori, la mancata esecuzione dello sgombero e il mancato smontaggio dei ponteggi). Il perito inoltre ha osservato che, oltre a non potersi esprimere sulle condizioni di contratto della DL e sulle prestazioni pattuite (che di regola includono anche la costatazione e notifica di eventuali difetti e l’organizzazione dei lavori per la loro eliminazione), nemmeno poteva comprendere oggettivamente come sia stato calcolato l’importo fatturato nel doc. 18 e a quali prestazioni si riferisca, mancando un dettaglio (perizia, pag. 22), e gli appellanti non forniscono chiarimenti. In effetti, la fattura non menziona solo i costi per la ricerca di nuovi artigiani ma anche “perizie, coordinazione, notifiche varie, spese postali e telefoniche”, per cui non è possibile determinare se queste attività fossero previste nel contratto originario e sarebbero state comunque da svolgere. Queste considerazioni non possono essere sovvertite dalle suesposte censure appellatorie, di carattere eccessivamente soggettivo. In altre parole, anche se l’abbandono del cantiere ha causato alla committenza dei maggiori costi, questi non sono stati sufficientemente dimostrati, mancando elementi oggettivi per valutare la congruità della pretesa di deduzione di cui trattasi. Non occorre dunque esaminare se l’impresa edile fosse o meno legittimata a interrompere i lavori (ad esempio a seguito di mancati pagamenti in applicazione dell’art. 82 CO).

12.9 Fatture n. 21 e 22 di E__________ SA per fr. 15'000.- cadauna (doc. 14 e 15, sgombero di materiale e smontaggio di ponteggi)

Anche a tal riguardo, le censure appellatorie sono destinate all’insuccesso siccome troppo generiche e inadatte a mettere in discussione le conclusioni peritali. Come già detto, gli appellanti evidenziano che l’abbandono del cantiere sarebbe stato ingiustificato, ma non indicano dove, nella sentenza 25 giugno 2013, verrebbe accertata detta circostanza. È pur vero che detta sentenza accerta che E__________ SA ha svolto lavori di sgombero e smontaggio che avrebbero dovuto essere eseguiti da AO 1. Il perito ha nondimeno osservato che le fatture doc. 14 e 15, anche se lette unitamente al preventivo 28 giugno 2012 contenuto nel plico doc. 4, sono troppo generiche per comprendere nel dettaglio quali opere siano state eseguite e per dedurre se esse fossero comprese nel capitolato d’appalto delle opere da capomastro. Ha anche rilevato che, avendo l’impresa edile lasciato il cantiere a inizio luglio 2012 (con l’ultimo rapporto giornaliero risalente al 9 luglio 2012), non è chiaro perché il suddetto preventivo è stato richiesto e presentato parecchi giorni prima, quando l’impresa era ancora presente sul posto (perizia, pag. 20-21). Gli appellanti non confutano questi accertamenti. Ne deriva la mancata dimostrazione che le prestazioni svolte da E__________ SA e fatturate nei doc. 14 e 15 fossero di competenza di AO 1 e la mancata dimostrazione del buon fondamento dell’importo preteso.

12.10 Fatture n. 9121687 per fr. 27'285.90, n. 9121688 per fr. 3'937.90 (recte: fr. 3'937.70) e n. 9131099 per fr. 1'080.- di D__________ SA __________ (doc. 13, 35 e 36, interventi di riparazione)

A mente degli appellanti, le corrispondenti pretese di deduzione sono comprovate dall’audizione del teste M__________ G__________ (verbale dell’8 settembre 2015), che il Pretore non ha considerato.

Ora, la citata audizione evidenzia effettivamente i lavori eseguiti dalla ditta, ma non confuta né quanto accertato dal primo giudice (ovvero che la riparazione di due giunti di dilatazione difettosi nell’autorimessa doveva essere eseguita in garanzia da D__________ SA e che per il resto gli interventi per risolvere i difetti nei giunti sono già compresi nei lavori generali di ripristino delle superfici in calcestruzzo, cfr. consid. 12.1 b e f), né quanto osservato dal perito (ovvero che non è possibile accertare che le riparazioni fatturate riguardassero opere di competenza di AO 1, cfr. le pag. 34-35 della perizia). Alla pag. 35 della perizia, il perito ha accertato che la riparazione dei nidi di ghiaia nelle solette (dal costo di fr. 799.20) è senza dubbio la riparazione di un’opera difettosa, ma gli appellanti non menzionano tale posizione, che peraltro pure risulta già contenuta nel costo complessivo di fr. 44'000.- per il risanamento delle opere in calcestruzzo (cfr. perizia, pag. 24). In sintesi, la censura appellatoria è insufficientemente riferita agli accertamenti pretorili e peritali ed è pertanto irricevibile in ordine, nonché infondata nel merito.

12.11 Fattura di __________G Sagl per fr. 2'559.60 (doc. 34, opere di lattoneria)

Gli appellanti evidenziano che l’impresa edile, dopo aver posato dei ponteggi sul tetto dei vicini con l’accordo di questi ultimi, ha causato dei danni al tetto e delle infiltrazioni di acqua a seguito del loro smontaggio, risolti con i lavori di lattoneria di cui trattasi. Ciononostante, la circostanza non risulta debitamente allegata negli scritti introduttivi di prima sede né tantomeno confermata dalle prove citate nel gravame. Il teste G__________ M__________ (socio e gerente della ditta terza) ha unicamente confermato l’esecuzione delle suddette opere (verbale del 10 novembre 2015); il doc. 34 attesta soltanto che “le acque piovane del tetto del garage del confinante, si riversavano sulla muratura della proprietà in questione, che provocavano un’evidente infiltrazione sulla facciata est dello stabile”; il punto 1.02 del capitolato si limita ad affidare all’impresa edile il compito di posare dei ponteggi e non menziona il tetto dei vicini; per quanto riguarda il verbale di cantiere n. 30, gli appellanti omettono opportuni riferimenti e non spiegano che informazioni se ne dovrebbero trarre. I medesimi neppure contestano quanto indicato dal perito, ovvero che le opere oggetto della fattura doc. 34 (e volte a evitare il deflusso di acque dal tetto di un edificio sito sul fondo confinante) non rientrano nel genere di opere che AO 1 avrebbe dovuto eseguire (pag. 34 perizia). Ne discende che la loro censura è irricevibile per insufficiente motivazione nonché inadatta a scalfire il giudizio impugnato.

12.12 Fattura n. 1304 di Ed__________ Sagl per fr. 4'093.20 (doc. 39, esecuzione di muretti esterni)

Precisato che la fattura non riguarda difetti, bensì la presunta mancata esecuzione di opere, il perito ha costatato che la prestazione è descritta in modo generico ed è priva di riscontro nel capitolato doc. D, non potendo essere considerata come ivi compresa (perizia, pag. 36 e complemento del 12 giugno 2019, pag. 15). Il punto 8.02 del capitolato citato dagli appellanti non permette di accertare il contrario. Quando poi essi rinviano, con tanto di virgolettato, a una presunta affermazione del teste E__________ B__________ (verbale del 10 novembre 2015), e meglio sostengono che questi avrebbe dichiarato che l’opera era “in precedenza appaltata ad altra ditta”, la censura è finanche temeraria, giacché il teste ha riferito: “L’arch. E__________ non mi disse se l’edificazione del muretto era stata in precedenza commissionata a un'altra ditta”. Il giudizio pretorile resiste dunque alla critica.

12.13 Fattura n. 119 di N__________ Sagl per fr. 3'033.72 (doc. 40, taglio del beton e altre opere)

A dire degli appellanti, non avendo l’impresa edile rispettato i piani di costruzione malgrado fosse al corrente delle quote previste dalla ditta A__________ T__________ SA, la posa delle porte dell’ascensore ha necessitato l’apporto di modifiche da parte di N__________ Sagl, che dovrebbero essere a carico di AO 1.

La censura non ossequia l’onere di motivazione previsto dall’art. 311 CPC: è difatti priva di riferimenti alla perizia (pag. 29 e 36) o a qualsiasi altro documento (neppure al doc. 40, qui sopra riportato per completezza) o prova, e dev’essere dichiarata irricevibile. In simili circostanze, la clausola contrattuale 3.1.1 (secondo cui in caso di dubbio sulla responsabilità per il difetto, l’assenza di prove deve andare a scapito dell’appaltatrice) non può pertanto soccorrere gli appellanti.

Sulla pena convenzionale

Il Pretore ha respinto la pretesa di deduzione di fr. 196'500.- (fr. 1'500.- per ogni giorno di ritardo per 131 giorni) quale pena convenzionale per il mancato rispetto del termine di consegna dei lavori, prevista per il 29 febbraio 2012 (doc. C, clausola 4). In sintesi, costatato l’evidente mancato ossequio del termine, egli ha accertato che secondo il tenore della suddetta clausola la committenza, per ottenere il pagamento della pena convenzionale, doveva dimostrare che la circostanza fosse riconducibile alla responsabilità dell’appaltatrice, ciò che nel concreto non è avvenuto: non solo la tesi della parte attrice, secondo cui i ritardi erano riconducibili a terzi e alla riprogrammazione dei lavori da parte della DL, non è stata contestata dalla convenuta (cfr. replica, ad. 5, pag. 9 seg. e duplica, ad 5, pag. 6), ma è pure stata supportata dall’istruttoria (e nello specifico dai testi C__________ M__________, L__________ M__________ e F__________ E__________, dalla corrispondenza di cui ai doc. S-A1 e dal rapporto di cantiere doc. A2).

13.1 Dal momento che gli appellanti non si oppongono a una delle conclusioni alternative e indipendenti del primo giudice, ovvero a quella inerente alla mancata contestazione delle tesi attoree negli allegati introduttivi di prima sede, tutte le restanti argomentazioni contenute nel gravame sono irricevibili per carenza di motivazione. Comunque sia, esse sarebbero state destinate all’insuccesso.

13.2 In primo luogo, gli appellanti muovono una censura irricevibile quando sostengono che l’onere probatorio gravasse la controparte in virtù della clausola contrattuale 3.1.1, poiché omettono di confrontarsi con la sentenza di primo grado, fondata su una diversa clausola contrattuale (n. 4) secondo cui la pena convenzionale era dovuta dall’appaltatrice “per comprovata responsabilità riferibile alle opere del proprio mandato” (norma che peraltro può essere considerata alla stregua di una lex specialis rispetto alla più generica clausola 3.1.1).

13.3 In secondo luogo, gli appellanti non possono essere seguiti quando sostengono che basta qualsiasi manchevolezza da parte dell’impresa edile per fondare il diritto alla penale, né quando rinviano al punto 0.00 del modulo descrittivo (doc. D), secondo cui eventuali maggiori oneri o circostanze che avrebbero potuto rendere il lavoro più difficile rientravano nel rischio di contratto a carico di AO 1: il passaggio citato dagli appellanti è eccessivamente generico per costituire una deroga a quanto appena detto e alla clausola contrattuale n. 4, che imponeva alla committenza di dimostrare la responsabilità dell’impresa per il mancato rispetto del termine di consegna. Secondo un’interpretazione oggettiva della clausola, una “comprovata responsabilità” può essere ammessa solo qualora il comportamento dell’impresa edile sia stato decisivo, e meglio la causa preponderante dei ritardi, e non già solo in presenza di qualche negligenza minore che si è cumulata alle colpe di terzi.

13.4 Gli appellanti non portano la dimostrazione a loro incombente di quanto sostengono. Non possono innanzitutto essere seguiti quando affermano che la teste F__________ E__________ avrebbe dichiarato che tutti i ritardi sarebbero stati causati da AO 1. L’esistenza di problematiche e ritardi (anche importanti, fra cui allagamenti e riprogrammazione dei lavori da parte della DL) non imputabili all’impresa edile emerge peraltro sia dai documenti, sia dai testi citati dal Pretore (la cui rilevanza probatoria non può essere esclusa a priori dagli appellanti semplicemente affermando che essi sono collaboratori o ex-collaboratori dell’attrice) e non è smentita dai riferimenti degli appellanti ai doc. 24, 25 e 29. Per il resto gli appellanti rilevano che la controparte, abbandonando il cantiere, ha assunto il rischio di non poter rimediare ai ritardi accumulati, ma omettono di considerare che non è stata questa circostanza (sovvenuta solo il 9 luglio 2012) a causare il mancato rispetto del termine di consegna del 29 febbraio 2012 e che essi hanno chiesto il pagamento della penale solo per i giorni di ritardo dal 29 febbraio 2012 al 9 luglio 2012.

13.5 In sintesi, non è dimostrato che i ritardi siano (prevalentemente) da imputare a AO 1. Gli appellanti devono sopportare le conseguenze negative della mancata dimostrazione, cosicché la loro censura, oltre a essere irricevibile, sarebbe pure stata da respingere nel merito.

Sull’esigibilità della mercede e sulla mora

Il giudice di prime cure ha stabilito che il contratto non fa dipendere l’esigibilità della mercede dall’allestimento di una liquidazione finale. Il contratto prevedeva unicamente che il saldo della mercede sarebbe stato pagato dopo il collaudo dell’opera. Detto collaudo, presupponendo l’esistenza di un’opera completa, non è potuto avvenire, ma ciò non comporta il diritto della committenza di trattenere integralmente la mercede dovuta; piuttosto, essa deve retribuire l’appaltatrice per la parte di opera eseguita. Accertata in altre parole l’esigibilità della mercede, il primo giudice ha fatto decorrere gli interessi di mora dal 1° giugno 2012 così come richiesto nella petizione sulla base delle interpellanze di cui ai doc. G e H.

14.1 Gli appellanti criticano il primo giudice per non aver ammesso la necessità di una liquidazione finale (menzionata dalla clausola contrattuale 6.3), che andava fatta anche in caso di abbandono anticipato del cantiere vista la natura del contratto, e meglio per verificare le opere e i quantitativi eseguiti nonché la mercede dovuta. Non avendo la controparte né presenziato al collaudo (previsto dalla clausola 6.2 del contratto, possibile anche per una parte parziale di opera e indispensabile per chiedere il saldo della mercede), né allestito un conteggio delle prestazioni effettuate, essi contestano pertanto che la pretesa attorea possa essere considerata esigibile e fruttifera di interessi passivi. Piuttosto, l’esigibilità interverrà unicamente nel momento in cui il conteggio fatto nella sentenza diventerà definitivo.

14.2 Da un esame degli allegati introduttivi della parte convenuta, sorge il dubbio che la stessa abbia con la sufficiente chiarezza e precisione contestato l’esigibilità della mercede, la sua mora e il decorso dei relativi interessi, ritenuto che essa ha soltanto rilevato l’assenza di una liquidazione e di un collaudo (cfr. pag. 5-6, 12 e 20 della risposta con domanda riconvenzionale del 17 gennaio 2013). Sia come sia, le censure contenute nel gravame non fanno apparire errate le conclusioni pretorili.

14.3 In relazione all’assenza del collaudo, gli appellanti si limitano a riproporre delle proprie tesi soggettive in contrapposizione alla decisione pretorile e non spiegano come avrebbe potuto avvenire il collaudo in presenza di un’opera incompleta, sicché la censura non può mutare l’esito del giudizio. Parimenti, gli appellanti non possono (come già più volte ribadito) pretendere una liquidazione allestita in base alle misurazioni e a prezzi unitari, vista la natura forfettaria della mercede.

14.4 Per legge, nel contratto di appalto la mercede è esigibile al momento della consegna dell’opera ultimata (art. 372 CO), a meno che le parti abbiano pattuito altrimenti. La Norma SIA 118 esige, oltre a ciò, l’allestimento di una liquidazione finale e la sua verifica da parte della committenza (art. 153-155). Laddove l’appaltatrice interrompa definitivamente i lavori e receda dal contratto prima dell’ultimazione dell’opera, essa deve però evidentemente poter pretendere il pagamento per le prestazioni fornite (cfr. Gauch, op. cit., pag. 551 n. 1156; Koller, Schweizerisches Werkvertragsrecht, 2015, pag. 85 n. 207; DTF 129 III 738, consid. 7.3; STF 4C.241/2003 dell’11 novembre 2003, consid. 5.2). Secondo l’Alta Corte, la difettosità dell’opera non preclude l’esigibilità della mercede (DTF 129 III 738, consid. 7.2). Ciononostante, non può subentrare una mora se il committente ha il diritto di rifiutare il pagamento, segnatamente in base all’art. 82 CO; ad esempio, la committenza può trattenere la mercede relativa alle opere non eseguite oppure, a determinate circostanze, alle opere difettose (ritenuto che una parte della dottrina riconosce un simile diritto, fondato sul sinallagma, solo qualora il committente faccia valere il diritto alla riparazione gratuita dei difetti e l’importo trattenuto si trovi in un ragionevole rapporto con i presumibili costi di riparazione, cfr. Gauch, op. cit., pag. 1013 n. 2370 seg. e pag. 1019 n. 2387 seg.; v. anche DTF 89 II 232, consid. 4 ma altresì DTF 94 II 161, consid. 2d). La questione non necessita di essere qui approfondita per assenza di argomentazioni degli appellanti a tal proposito. Di principio, malgrado l’esigibilità della mercede, il committente ha il diritto di trattenerla fintantoché non ha ricevuto una fattura comprensibile e verificabile, in modo da poter essere in grado di valutare quali pretese riconoscere e quali contestare, laddove il grado di dettaglio richiesto dipende dalla natura del contratto, dal tipo di mercede e da tutte le circostanze del caso concreto (Gauch, op. cit., pag. 552 seg. n. 1159 seg.; Koller, op. cit., pag. 82 n. 201; STF 4A_305/2014 dell’8 gennaio 2015, consid. 6.3). Le necessità di specificazione sono difatti evidentemente maggiori in caso di determinazione della mercede in base ai quantitativi eseguiti, oppure a regia, o in presenza di una o più modifiche di ordinazione, rispetto alla semplice richiesta del saldo di una mercede forfettaria.

14.5 Nel caso concreto, il Pretore si è riferito alle richieste di pagamento e alle diffide dell’appaltatrice di cui ai doc. G e H, che chiedevano il pagamento (entro il 31 maggio 2012) del saldo delle tre fatture già precedentemente trasmesse alla committenza (datate 22 dicembre 2011 e 19 aprile 2012, cfr. anche doc. F). Agli atti vi è pure uno scritto di AO 1 datato 18 aprile 2012 (doc. I) contenente una ricapitolazione dello stato dei lavori e il costo delle opere rimaste da eseguire. L’impugnativa non menziona questi scritti, né lamenta l’insufficienza delle fatture ricevute o l’incapacità di valutare le pretese avanzate dalla controparte e di stimare, sulla base della mercede forfettaria prevista, quanto eseguito, i difetti e l’eventuale saldo da corrispondere. In altre parole, in assenza di sufficienti specificazioni, la decisione del Pretore di far decorrere gli interessi di mora dal 1° giugno 2012 dev’essere tutelata.

Sull’ipoteca legale

Con l’impugnata decisione, il Pretore ha accertato l’adempimento dei presupposti per ottenere l’iscrizione dell’ipoteca legale definitiva ex art. 837 cpv. 1 cifra 3 CC. Stabilito l’ammontare del credito dell’impresa edile e il corrispondente importo del pegno, ne ha poi disposto la ripartizione su tutte le unità di PPP a eccezione della n. __________ (divenuta in pendenza di causa di proprietà di N__________) in base alle singole quote millesimali di ciascuna.

15.1 A tal riguardo, gli appellanti principali non muovono contestazioni, se non quelle già trattate riferite all’ammontare della mercede. L’appellante incidentale da parte sua chiede unicamente che l’ipoteca legale iscritta a carico della non più esistente PPP n. __________ venga ripresa in seno alla PPP n. __________ e che per quest’ultima, come pure per la n. __________ (pure diventate di proprietà di terzi in costanza di causa), venga disposta la reiezione dell’iscrizione dell’ipoteca legale definitiva e mantenuta l’iscrizione provvisoria stabilita con decisione 21 agosto 2012 (fr. 3'468.- per la PPP n. __________ e fr. 19'507.50 + fr. 8'670.- per la PPP n. __________) con assegnazione di un termine di 30 giorni per promuovere nei confronti dell’attuale proprietaria l’istanza di iscrizione delle ipoteche legali definitive. Gli appellanti principali da parte loro non formulano obiezioni e si rimettono al giudizio di questa Camera.

15.2 Come già ricordato dal giudice di primo grado, la domanda di iscrizione dell’ipoteca legale va rivolta nei confronti del proprietario attuale del fondo oggetto delle forniture o dei lavori. La questione attiene al presupposto di merito della legittimazione passiva e va verificata d’ufficio a ogni stadio della causa sulla base dei fatti allegati e accertati. Qualora l’oggetto litigioso (nella fattispecie: l'oggetto del pegno) sia alienato pendente causa, l'acquirente può subentrare nel processo al posto dell'alienante (art. 83 cpv. 1 CPC). Se non subentra, la richiesta di iscrizione va respinta per carenza di legittimazione passiva. In tal caso tuttavia l'artigiano o imprenditore deve avere la possibilità di chiedere nuovamente l'iscrizione (provvisoria o definitiva) dell'ipoteca legale nei confronti del nuovo proprietario del fondo. A tal fine il giudice gli fissa un termine entro cui agire. Le spese giudiziarie vanno di principio poste a carico della parte convenuta, essendo essa responsabile per la reiezione della domanda (Schmid/Hürlimann-Kaup, Sachenrecht, 5ª ed., pag. 521 n. 1730; Schumacher, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 3ª ed., pag. 542 n. 1475; Steinauer, Les droits réels, vol. III, 4ª ed., pag. 312 n. 2882b e relativa nota 82; ICCA del 6 novembre 2015, inc. 11.2013.58, consid. 2).

Qualora l’imprenditore richieda l’iscrizione dell’ipoteca legale non sul fondo base, ma su uno o più fogli di PPP, i proprietari costituiscono fra loro un litisconsorzio passivo facoltativo. Invece, i comproprietari di una singola unità PPP formano un litisconsorzio passivo necessario giusta l’art. 70 CPC (Spahr, Die prozessualen Aspekte der definitiven Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts, 2017, pag. 71 n. 191-192; Schumacher, op. cit., pag. 498 seg. n. 1366-1368 e Ergänzungsband zur 3. Auflage, 2011, pag. 225 n. 729; Bohnet, Actions civiles, Vol. I, 2ª ed., § 55 n. 32 e 34; DTF 138 III 512, consid. 2.2, 2.4 e 4.3).

15.3 Nella fattispecie, durante la pendenza della procedura di prima sede, e meglio nell’aprile del 2013, AP 1 ha ceduto a AP 3 (che è subentrato in causa quale parte convenuta accanto alla suddetta società) la PPP n. __________ e 1/33 della PPP n. . Nel dicembre 2013 AP 1 ha altresì ceduto a N le PPP n. __________, __________, __________ e __________ (quest’ultima nel seguito soppressa e riunita alla PPP n. ) e 7/33 della PPP n. . Questa società non è subentrata in causa. Va precisato che nel frattempo, in pendenza di appello (aprile 2021), vi è stata l’ulteriore cessione di tutte le PPP/quote di PPP di proprietà di N in favore di S. Ne consegue che il Pretore avrebbe dovuto respingere la richiesta d’iscrizione non solo per quanto concerne la PPP n. __________, ma anche per le n. __________, __________ e __________, e avrebbe dovuto dichiarare irricevibile tale richiesta per quanto riguarda la PPP n. __________, in quanto non tutti i suoi comproprietari, formanti un litisconsorzio necessario, sono stati convenuti in causa. Per queste PPP si giustifica di procedere così come auspicato dall’appellante incidentale, mantenendo l’iscrizione provvisoria e assegnando un termine per l’inoltro dell’azione di iscrizione definitiva contro i proprietari attuali.

Conclusioni e spese giudiziarie

In definitiva, l’appello principale deve essere integralmente respinto (nella misura della sua ricevibilità), con la rettifica che la mercede complessiva dovuta a AO 1 ammonta a fr. 299'935.25 (ciò che comporta altresì la corrispondente rettifica dell’ammontare del pegno iscritto sui singoli fogli di PPP). L’appello incidentale dev’essere parzialmente accolto limitatamente a quanto esposto al considerando che precede.

Vista la natura minima delle modifiche del giudizio di prima sede, la ripartizione delle spese giudiziarie decisa dal primo giudice viene lasciata immutata.

Per quanto riguarda il valore litigioso della presente procedura, va ribadita l’esistenza di un cumulo di azioni e di diverse rivendicazioni degli appellanti principali e dell’appellante incidentale, che concettualmente hanno presentato degli appelli distinti, e meglio:

AP 2 ha chiesto di respingere l’azione condannatoria e di accogliere la sua domanda riconvenzionale, per cui il valore litigioso delle sue domande di seconda sede è quantificato in fr. 731'631.32. AP 1 e AP 3 hanno postulato la reiezione della domanda di iscrizione delle ipoteche legali definitive sulle PPP di loro proprietà. Il valore litigioso della loro domanda è quindi di fr. 300'235.25.

AO 1, nell’ambito dell’azione creditoria che la vede opposta a AP 2, ha chiesto in seconda sede di ottenere il pagamento di aggiuntivi fr. 91'146.-, importo che costituisce il valore litigioso del relativo appello. Essa ha altresì conseguentemente chiesto, nell’ambito dell’azione rivolta nei confronti di AP 1 e AP 3, il corrispondente aumento dei pegni gravanti le PPP di loro proprietà oltre che le modifiche suesposte in materia di ripartizione dell’ipoteca legale (per cui pure tale valore litigioso è quantificato in fr. 91'146.-).

Le spese giudiziarie di seconda sede seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).

Per la commisurazione delle suddette spese e la valutazione del dispendio di tempo si tiene conto che gli importi oggetto delle varie azioni riguardavano la medesima fattispecie e i medesimi accertamenti. Gli importi verranno quindi opportunamente ridotti.

AP 2 è integralmente soccombente con il suo appello. Le spese processuali, calcolate in base agli art. 2, 7 e 13 LTG, ammontano a fr. 17’000.-. Le ripetibili, calcolate sulla base degli art. 11 e 13 RTar, sono quantificate in fr. 7’000.-.

AP 1 e AP 3 sono integralmente soccombenti con il loro appello. Le spese processuali, calcolate in base agli art. 2, 7 e 13 LTG, ammontano a fr. 6’000.-, e vengono suddivise in fr. 5'700.- a carico di AP 1 e in fr. 300.- a carico di AP 3, tenuto conto delle quote millesimali di loro proprietà (art. 106 cpv. 3 CPC). Le ripetibili, calcolate sulla base degli art. 11 e 13 RTar, sono quantificate in fr. 3’000.-.

Per quanto riguarda l’appello incidentale, AO 1 soccombe in relazione alla sua pretesa creditoria e al postulato aumento dell’importo dei pegni gravanti le varie PPP, mentre ottiene ragione in relazione alle sue riflessioni sulle PPP n. __________, __________ e __________. Su quest’ultimo tema, AP 1 e AP 3 si sono rimessi al giudizio di questa Camera. Tutto considerato, si giustifica di porre a carico di AO 1 spese processuali di seconda sede di fr. 3'000.- per l’azione creditoria e di fr. 2'000.- per la domanda di iscrizione delle ipoteche legali (art. 2, 7 e 13 LTG). A titolo di ripetibili, la medesima rifonderà fr. 1'500.- a AP 2 e fr. 1'500.- (complessivi) a AP 1 e AP 3.

Quanto agli eventuali rimedi giuridici esperibili contro il presente giudizio sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso è determinato dalle conclusioni rimaste controverse dinanzi a questa Camera (art. 51 cpv. 1 lett. a LTF). Nella fattispecie, sia il valore litigioso della domanda principale che quello della domanda riconvenzionale superano agevolmente i fr. 30'000.- di cui all’art. 74 cv. 1 lett. b LTF (cfr. art. 53 LTF).

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar

decide:

I. L’appello 14 settembre 2020 di AP 2 è respinto nella misura in cui è ricevibile.

II. Le spese processuali della procedura d’appello di AP 2, pari a fr. 17’000.-, sono a carico dell’appellante, che rifonderà a AO 1 fr. 7’000.- per ripetibili di seconda sede.

III. L’appello 14 settembre 2020 di AP 1 e AP 3 è respinto nella misura in cui è ricevibile.

IV. Le spese processuali della procedura d’appello di AP 1 e AP 3, pari a fr. 6’000.-, sono a carico di AP 1 nella misura di fr. 5'700.- e di AP 3 nella misura di fr. 300.-. I medesimi rifonderanno a AO 1, con vincolo di solidarietà, fr. 3’000.- per ripetibili di seconda sede.

V. La decisione pretorile 28 luglio 2020 è rettificata d’ufficio nel senso che la mercede e l’ammontare complessivo del pegno ammontano a fr. 299'935.25, con conseguente modifica degli importi a carico di ciascun foglio di PPP in base alle rispettive quote millesimali così come esposto al successivo punto del dispositivo.

VI. L’appello incidentale 3 novembre 2020 di AO 1 è parzialmente accolto.

§ Di conseguenza, la decisione pretorile 28 luglio 2020 è così modificata:

1. Invariato.

1.1 AP 2, __________ (FL), è condannata a versare a AO 1, __________, fr. 299'935.25 oltre interessi del 5% dal 1° giugno 2012.

2. Invariato.

2.1 È fatto ordine all’Ufficiale dei registri di __________ di iscrivere le seguenti ipoteche legali definitive degli artigiani e degli imprenditori

a favore di AO 1, __________, e

a carico delle seguenti PPP, fondo base n. __________ RFD __________:

per l’importo di fr. 6'298,64 oltre interessi del 5% dal 1 giugno 2012 a carico della PPP n. __________ di proprietà di AP 1;

per l’importo di fr. 2'999,35 oltre interessi del 5% dal 1. giugno 2012 a carico della PPP n. __________ di proprietà di AP 1;

per l’importo di fr. 2'699.42 oltre interessi del 5% dal 1. giugno 2012 a carico della PPP n. __________ di proprietà di AP 1;

per l’importo di fr. 2'399.48 oltre interessi del 5% dal 1. giugno 2012 a carico della PPP n. __________ di proprietà di AP 1;

per l’importo di fr. 15'896.57 oltre interessi del 5% dal 1. giugno 2012 a carico della PPP n. __________ di proprietà di AP 1;

per l’importo di fr. 14'996.76 oltre interessi del 5% dal 1. giugno 2012 a carico della PPP n. __________ di proprietà di AP 1;

per l’importo di fr. 8'398.19 oltre interessi del 5% dal 1. giugno 2012 a carico della PPP n. __________ di proprietà di AP 3;

per l’importo di fr. 15'896.57 oltre interessi del 5% dal 1. giugno 2012 a carico della PPP n. __________ di proprietà di AP 1;

per l’importo di fr. 17'096.31 oltre interessi del 5% dal 1. giugno 2012 a carico della PPP n. __________ di proprietà di AP 1;

per l’importo di fr. 11'397.54 oltre interessi del 5% dal 1. giugno 2012 a carico della PPP n. __________ di proprietà di AP 1;

per l’importo di fr. 14'996.76 oltre interessi del 5% dal 1. giugno 2012 a carico della PPP n. __________ di proprietà di AP 1;

per l’importo di fr. 8'398.19 oltre interessi del 5% dal 1. giugno 2012 a carico della PPP n. __________ di proprietà di AP 1;

per l’importo di fr. 15'896.57 oltre interessi del 5% dal 1. giugno 2012 a carico della PPP n. __________ di proprietà di AP 1;

per l’importo di fr. 17'096.31 oltre interessi del 5% dal 1. giugno 2012 a carico della PPP n. __________ di proprietà di AP 1;

per l’importo di fr. 11'397.54 oltre interessi del 5% dal 1. giugno 2012 a carico della PPP n. __________ di proprietà di AP 1;

per l’importo di fr. 11'397.54 oltre interessi del 5% dal 1. giugno 2012 a carico della PPP n. __________ di proprietà di AP 1;

per l’importo di fr. 11'997.41 oltre interessi del 5% dal 1. giugno 2012 a carico della PPP n. __________ di proprietà di AP 1;

già iscritte in via provvisoria – per importi più elevati ammontanti a complessivi fr. 433'500 – su decisione 21 agosto 2012 e (in seguito a modifica delle quote millesimali di PPP __________ e __________) su decisione 20 dicembre 2012.

2.2 L’istanza di iscrizione di ipoteca legale definitiva è respinta per l’iscrizione a carico delle PPP n. __________, __________, __________ (di proprietà di terzi) e __________ (soppressa e riunita alla n. __________). L’istanza di iscrizione di ipoteca legale definitiva è irricevibile per quanto riguarda l’iscrizione a carico della PPP n. __________. Per tali PPP rimangono iscritte le ipoteche legali provvisorie sancite con decisione 21 agosto 2012 per i seguenti importi:

• fr. 3'468.- oltre interessi del 5% dal 1 giugno 2012 sulla PPP n. __________;

• fr. 6'069.- oltre interessi del 5% dal 1 giugno 2012 sulla PPP n. __________;

• fr. 19'507.50 + fr. 8'670.- oltre interessi del 5% dal 1 giugno 2012 sulla PPP

n. __________;

• fr. 122'247.- oltre interessi del 5% dal 1 giugno 2012 sulla PPP n. __________.

2.2.1. All’attrice è assegnato un termine di 30 giorni per promuovere nei confronti degli attuali proprietari delle PPP n. __________, __________, __________ e __________ l’azione volta all’iscrizione dell’ipoteca legale definitiva, in difetto di che l’iscrizione dell’ipoteca legale provvisoria verrà cancellata.

3. Invariato.

4. Invariato.

5. Invariato.

6. Invariato.

7. Invariato.

VII. Le spese processuali della procedura di appello incidentale, pari a complessivi fr. 5’000.-, sono a carico dell’appellante incidentale, che rifonderà fr. 1'500.- a AP 2 e fr. 1’500.- complessivi a AP 1 e a AP 3 per ripetibili di seconda sede.

VIII. Notificazione:

;

.

Comunicazione alla Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Nord e all’Ufficio del registro fondiario di Mendrisio.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 06.05.2026

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