AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2001.135
Data decisione, Autorità: 24.05.2002, IICCA
Incarto n. 12.2001.00135
Lugano 24 maggio 2002/dp
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Rusca
segretaria:
Zanetti, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa OA.2000.00102 della Pretura del Distretto di Bellinzona, promossa con petizione 6 luglio 2000 da
rappr. dall’avv. __________
contro
rappr. dall’avv. __________
con cui l’attore ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento della somma di
fr. 25’000.-- oltre accessori (mercede del mediatore), protestando spese e ripetibili;
domanda avversata dal convenuto e che il Pretore, con sentenza 24 luglio 2001, ha integralmente respinto;
appellante l’attore che, con memoriale 4 settembre 2001, chiede la riforma del querelato giudizio, nel senso di condannare il convenuto al pagamento della somma di fr. 25’000.-- oltre accessori, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre il convenuto, con osservazioni 6 ottobre 2001, postula la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti
considerato
in fatto:
A. Il 6 febbraio 1995 i signori __________ e , comproprietari in ragione di metà ciascuno della part. n. __________ RFD del Comune di __________ e della relativa quota di 1/3 sulla comproprietà coattiva (part. n. __________ RFD), conferivano in esclusiva mandato alla __________ di __________ di vendere l’immobile di loro proprietà al prezzo di fr. 550'000.-- (doc. 2, A1). La durata del contratto era di sei mesi. La provvigione dovuta alla mandataria corrispondeva al 4% del prezzo di vendita. Al contratto di mandato venne aggiunta una clausula che stabiliva la possibilità dei mandanti di vendere per conto proprio l’immobile, ma dietro corresponsione alla __________ di una provvigione pari all’1% del prezzo di vendita (v. verbale audizione teste , pag. 13). Nel corso del mandato, la __________ faceva pubblicare su "" e sul "" alcune inserzioni sulle quali veniva indicato il prezzo stabilito nel contratto (v. verbale audizione teste __________, pag. 13). La __________ non riuscì a trovare un acquirente e quindi, come previsto, il contratto di mediazione immobiliare si esaurì sei mesi dopo la sua conclusione, ovvero il 6 agosto 1995.
B. Nel corso del mese di giugno 1995, quando il contratto con la __________ era ancora in vigore, __________ conferiva verbalmente a __________ l’incarico di trovare un acquirente per l’immobile di sua proprietà. Verso metà agosto 1995, il convenuto consegnava all’attore le chiavi della sua abitazione (risposta, pag. 3). Nel frattempo, il 28 agosto 1995, decedeva la moglie del convenuto.
C. Nel mese di agosto 1995, rispondendo a un annuncio apparso verosimilmente su “__________ ”, __________ si metteva in contatto telefonico con __________ (doc. I; verbale audizione __________, pag. 11). Il 6 settembre 1995, __________ incontrava __________ e __________ presso il Ristorante __________ di __________ e mostrava loro la casa del convenuto, il quale sopraggiunse nel corso della visita (doc. I). __________ e __________ rinunciavano all’acquisto poiché il prezzo richiesto era troppo elevato e quindi al di fuori della loro portata. Infatti, essi non volevano superare il limite di fr. 500'000.-- che doveva includere le spese notarili e l’imposta che __________ avrebbe dovuto versare per prelevare parte dell’avere di cassa pensione (v. audizioni __________, pag. 11 e __________, pag. 10; doc. I). Il 18 settembre 1995, nel corso di un colloquio telefonico, __________ e __________ ribadivano all’attore che non erano interessati all’acquisto dell’immobile perché il prezzo di vendita era troppo elevato (doc. I). __________ comunicò a __________ e __________ che avrebbe proposto loro altri immobili, tra cui uno ad , e a prezzi inferiori. Nel mese di ottobre 1995 __________ incontrava casualmente l’attore all’ e questi asseriva che la casa di __________ sarebbe stata venduta a giorni, ma che avrebbe mostrato loro altri immobili, cosa che però non è mai avvenuta (doc. I). L’attore non prese più contatto con __________ e __________ (v. audizioni __________, pag. 11 e __________, pag. 10).
D. Il 30 novembre 1995 l’attore riconsegnava le chiavi dell’immobile al convenuto, il quale spiegava che in quel momento non intendeva più vendere la casa ma era intenzionato ad abitarla con l’amica __________, divenuta poi sua moglie (petizione, pag. 4).
Tra gennaio e febbraio 1996, __________ leggeva su "__________" un annuncio per la vendita di una casa ad __________ (v. audizioni __________, pag. 9 e __________, pag. 11; doc. I; sui doc. C e D viene indicato un prezzo di fr. 560'000.--). Il numero telefonico da contattare era quello della signora __________, la quale fissava un appuntamento per visitare la casa di __________, indicando a __________ e __________ una strada per arrivare all’immobile diversa da quella percorsa il 6 settembre 1995: solo quando essi arrivarono in loco si rendevano conto che l’immobile era lo stesso di quello già visitato (doc. I; audizioni __________, pag. 12 e __________, pag. 9).
E. Con rogito n. __________ del 26 marzo 1996 del notaio __________ di __________ veniva perfezionata la vendita dell’immobile di proprietà di __________ a __________ e __________. Il prezzo di vendita ammontava a fr. 470'000.--. L’iscrizione a Registro fondiario è avvenuta il 28 marzo 1996 (doc. 4). Il 24 marzo 1998, due anni dopo la stipulazione dell’atto di compravendita, l’avv. __________ che a quel tempo rappresentava l’attore, avanzava nei confronti di __________ la pretesa di fr. 25'000.-- a titolo di provvigione, al quale il convenuto non diede seguito (doc. 3).
F. L’attore ha quindi convenuto giudizialmente __________ per il pagamento di fr. 25'000.-- a titolo di mercede derivante dal contratto di mediazione per la vendita dell’immobile di __________. Il convenuto si è opposto contestando sia la pattuizione di una provvigione, sia l’esistenza del nesso causale tra l’operato di __________ e l’avvenuta compravendita del 26 marzo 1996. Il Pretore ha negato l’esistenza di un nesso causale tra quanto svolto dall’attore e la vendita dell’immobile di __________.
in diritto:
Stante il consenso sugli elementi essenziali, la premessa necessaria per poter pretendere la mercede di mediazione è la stipulazione del contratto mediato a seguito della indicazione o dell’interposizione del mediatore (Ammann, op. cit., n. 1 ad art. 413 CO: ”potestative Suspensivbedingung”). In altre parole, è necessario che tra l’attività messa in atto dal mediatore e la conclusione del contratto mediato vi sia un nesso causale psicologico che si ravvisa anche se l’attività del mediatore non sia la causa esclusiva o diretta che ha portato alla conclusione del contratto, bastando anche una causa concorrente o indiretta (art. 413 cpv. 1 CO; Schweiger, op. cit., pag. 81 ss.; Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, Losanna 1994, pag. 441 ss.; II CCA 16 dicembre 1994 in re S. SA/ A.M. e II CCA del 2 maggio 2000 in re W.M./A.H.; DTF 72 II 89 e 421; 76 II 382; 84 II 525). Alla condizione del nesso causale è però possibile rinunciare contrattualmente (DTF 97 II 357).
Dottrina e giurisprudenza ammettono l’obbligo di rimunerazione del mediatore anche se il contratto di mandato è scaduto o è stato revocato, ma a condizione che la conclusione del contratto da parte del mandante sia riconducibile a un’attività svolta dal mediatore quando il contratto ex art. 412 CO era ancora in vigore (DTF 97 II 357; Ammann, op. cit., n. 8 e 10 ad art. 413 CO; Marquis, op. cit., pag. 394).
L’onere della prova quo all’esistenza del nesso causale psicologico incombe al mediatore (Gautschi, Commentario Bernese, Berna 1964, Vorbemerkungen, pag. 97).
Tra le parti è venuto in essere un contratto di mediazione per interposizione. Questa circostanza è incontestata. Contestate risultano invece sia la pattuizione di una provvigione di fr. 25'000.--, sia l’esistenza di un nesso causale che porta alla retribuzione dell’attività svolta dal mediatore. L’appellante sostiene inoltre che il prezzo di vendita, secondo istruzioni impartitegli dal proprietario, si doveva aggirare tra fr. 520'000.--/fr. 530'000.-- e che il prezzo effettivo ricavato da __________ con la vendita a __________ e __________ sarebbe maggiore rispetto a quello rogato perché gli acquirenti ne avrebbero versata una parte (fr. 50'000.--) in nero.
Il punto centrale della vertenza consiste nel determinare se tra l’operato del mediatore e la conclusione del contratto di compravendita tra __________ da una parte, __________ e __________ dall’altra si riscontra un nesso causale psicologico, rispettivamente se, sulla scorta di una valutazione oggettiva, al momento della conclusione della compravendita l’attività allora svolta dal mediatore era stata ancora di impulso per la determinazione alla stipulazione del contratto da parte degli acquirenti (Schweiger, op. cit., pag. 86 ss.).
Come giustamente rilevato dal primo giudice, l’attività svolta dal mediatore non appare determinante per la conclusione del contratto di compravendita dell’immobile di __________ perfezionatosi il 26 marzo 1996. Infatti, il mandante deve suscitare negli acquirenti delle motivazioni che rivestono una certa importanza nel loro processo decisionale (Marquis, op. cit., pag. 443). Nel caso specifico, non emerge che __________ abbia determinato l’interesse all’acquisto da parte di __________ e __________ o che abbia contribuito a far nascere in loro una ragione che li ha poi spinti, mesi dopo, a contrattare con __________ e a concludere la compravendita a un prezzo inferiore (Marquis, op. cit., pag. 445 ss.).
Infatti, fin dall’inizio essi dichiararono al mediatore che il prezzo era troppo elevato per le loro possibilità (verbale teste __________, pag. 11: fr. 580'000.-- trattabili). A mente di __________ e __________ il prezzo era una circostanza fondamentale per la decisione in merito all’acquisto o meno della casa di __________ (verbale teste __________, pag. 9 e teste __________, pag. 11; doc. I; II CCA 16 dicembre 1994 in re S. SA/A.M., e contrario). Pertanto, l’acquisto della casa di __________ venne scartato già in occasione della visita del 6 settembre 1995.
__________ non ha portato in avanti alcuna trattativa. Egli si è limitato a telefonare il 18 settembre 1995 a __________ e __________. Questi ultimi ribadirono la loro decisione di non acquistare l’immobile perché il prezzo era troppo alto. Anche __________ rimase sulle sue posizioni replicando che l’importo limite di fr. 500’000.-- posto dai futuri acquirenti era invece troppo basso (doc. I; verbale teste __________, pag. 11). Si segnala di transenna che __________, nonostante avesse prospettato l’offerta di altri immobili a prezzi inferiori, tra cui uno ad __________, non ha più preso contatto né con __________, né con __________ (doc. I; verbale teste __________, pag. 10 e teste __________, pag. 11). Questo significa, unitamente all’episodio avvenuto __________ e al quale si farà accenno in seguito, che nei confronti di __________ e __________, __________ riteneva chiusa la faccenda dell’immobile di __________ (BJM 1985, pag. 195).
Questi ultimi si sono poi rivolti ad altre agenzie o direttamente a privati per valutare ulteriori offerte (p.es. la __________; doc. I; verbale audizione teste __________, pag. 11).
Già sin d’ora si può concludere che quanto svolto dal mediatore non ha motivato __________ e __________ al successivo acquisto dell’immobile al prezzo di fr. 470'000.--.
Anche in questo caso si evince dal comportamento di __________ che egli non intendeva più intervenire nei confronti di __________ e __________.
Dagli atti non emergono motivi per destituire della loro valenza probatoria le deposizioni univoche di __________ e __________ e il doc. I. In particolare, lo scritto di cui al doc. I è stato redatto nel luglio 1996, vale a dire quattro anni prima dell’avvio della vertenza da parte di __________. In particolare è inverosimile che questa versione, ribadita in sede di audizione testimoniale e confermata dalla stessa __________ all’avv. __________ (verbale, pag. 12), sia stata inventata da __________ e __________ per giustificare una sorta di complotto ordito unitamente a __________ nei confronti di __________. L’appellante non è stato in grado di provare questa tesi. Al contrario, il comportamento di __________ ha escluso definitivamente la possibilità di trattativa con __________ e __________. L’attività di mediazione di __________ è stata pertanto infruttuosa (Schweiger, op. cit., pag. 88). Addirittura, il comportamento di __________ è contrario ai doveri di diligenza che incombono al mediatore ai sensi dei combinati art. 412 cpv. 2 e 398 cpv. 2 CO (Marquis, op. cit., pag. 133 ss. e 145).
__________ ha poi condotto personalmente – senza impulsi o residui di impulsi da parte di __________ (Schweiger, op. cit., pag. 86 ss.) – le trattative con __________ e __________, i quali hanno più volte ribadito di non essere disposti a pagare più di complessivi fr. 500'000.-- (verbale teste , pag. 12 e teste __________ 10). Un primo incontro con __________ non ebbe esito positivo a causa del prezzo ancora troppo elevato preteso dal venditore. Nel frattempo __________ e __________ videro un altro annuncio fatto pubblicare da __________ su "" (doc. I). Solo in seguito le parti si accordarono sull’importo di fr. 470'000.-- (verbale teste __________, pag. 10 e __________, pag. 12; doc. I).
Il contratto del 26 marzo 1996 è stato concluso unicamente a seguito di trattative portate in avanti su altre basi da __________, il prezzo essendo stato modificato nella direzione auspicata dagli acquirenti (DTF 72 II 90). Non si può al contrario affermare che il proprietario abbia concluso il contratto sulla base di relazioni già create dall’appellante. Le parti sarebbero infatti giunte ad un accordo anche senza l’intervento precedente di __________ (BJM 1985, pag. 196; Marquis, op. cit., pag. 445 ss.; DTF 72 II 422).
Dalle testimonianze menzionate sopra, così come dalle pretese incongruenze in merito all’importo di fr. 10'000.-- (verbale teste __________, pag. 10 e __________, pag. 12), non si può concludere che il contratto di compravendita rogato il 26 marzo 1996 dal notaio __________ riporti un prezzo inveritiero (doc. 4). Infatti, anche se __________ ha offerto a una parte degli interessati la possibilità di pagare una parte del prezzo in nero, non si può desumere che __________ e __________ abbiano pagato fr. 50'000.-- in nero (anche perché nelle loro deposizioni entrambi lo negano). Tra l’altro, __________ e __________ hanno sempre sostenuto che il prezzo massimo e onnicomprensivo che erano disposti a versare era di fr. 500'000.--. L’accordo in merito al prezzo d’acquisto è stato trovato nell’ambito di trattative tra __________ e __________ da un lato e __________ dall’altro. Quest’ultimo peraltro non aveva trovato acquirenti disposti a pagare le somme da lui richieste.
In base all’art. 9 CC, l’atto pubblico fa piena prova dei fatti che attesta (Schmid, Schweizerisches Zivilgesetzbuch I, Basilea/Francoforte s.M. 1996, n. 21 ss. ad art. 9 CC). Il grado richiesto per la prova dell’inesattezza dei fatti riportati nell’atto pubblico deve essere alto (Schmid, op. cit., n. 29 s. ad art. 9 CC). Le censure sollevate dall’appellante non sono idonee per portare la prova che il prezzo di fr. 470’000.-- indicato nel rogito dell’avv. __________ sia inveritiero.
Se la revoca del contratto di mediazione avviene al fine di concludere il contratto con l’interessato trovato dal mediatore e al fine di evitare l’obbligo di pagare una mercede al mediatore, l’obbligo di rimunerazione di quest’ultimo continua a sussistere anche dopo la revoca (Ammann, Basler Kommentar, 2. ed., Basilea/Francoforte s. M. 1996, n. 2 ad art. 413 CO). È palese che nel caso specifico non si ravvedono gli estremi per accogliere la tesi dell’appellante. Non vi è agli atti alcuna prova che __________ abbia revocato il contratto al fine di concludere successivamente il negozio di compravendita con __________ e __________ e per non corrispondere la provvigione a . Al contrario, __________ non ha più avuto contatti con __________ e __________ fintanto che questi ultimi non si incontravano con lui dopo aver letto l’inserzione apparsa su "" (due mesi dopo la cessazione del mandato e quattro mesi dopo la telefonata del 18 settembre 1995). Di conseguenza, anche in questo caso, l’obbligo di rimunerare il mediatore non può essere ammesso.
Il contratto venuto in essere tra la __________ e i coniugi __________ prevedeva che se il mandante avesse venduto l’immobile a persone in precedenza presentategli dalla __________, egli era obbligato a versare alla mandataria la provvigione del 4% del prezzo di vendita, anche dopo la scadenza del mandato (doc. 2, punto 6). L’appellante sostiene che con la lettura di questa clausola il convenuto veniva messo al corrente che di regola la scadenza del contratto o la sua revoca non comporta la decadenza dell’obbligo di versare la provvigione, qualora il contratto sia perfezionato con interessati presentati dal mediatore. Questa affermazione è errata poiché la clausola inserita nel contratto di cui al doc. 2 rappresenta una cosiddetta garanzia per la provvigione. In altre parole, per facilitare la prova dell’esistenza del nesso causale, le parti contraenti sono legittimate a concordare clausule che assicurano al mediatore il diritto alla provvigione (Ammann, op. cit., nota 13 ad art. 413 CO). Risiede nella diligenza del mediatore stabilire con il mandante una clausula per assicurarsi la rimunerazione, soprattutto quando la promozione degli interessi del mandante è connessa con spese e sforzi rilevanti (Ammann, op. cit., nota 13 ad art. 413 CO). L’istruttoria non ha permesso in alcun modo di giungere alla conclusione che una clausola di questo genere sia stata pattuita tra le parti, né espressamente né tantomeno in modo concludente. Pertanto, stante una mancata pattuizione in tal senso, una mercede ai sensi dell’art. 413 CO non è dovuta (BJM 1985, pag. 194).
In conclusione, non si ravvisa alcun nesso psicologico tra l’attività svolta da __________ e l’acquisto dell’immobile di __________ da parte di __________ e __________. Quanto svolto da __________ non ha contribuito in alcun modo a determinare __________ e __________ ad acquistare detto immobile. Decade pertanto la questione riguardante la pattuizione e l’ammontare della provvigione dovuta al mediatore.
L’appello, infondato in ogni suo punto, deve essere respinto. Spese e ripetibili seguono la soccombenza.
Per i quali motivi
pronuncia:
L’appello 4 settembre 2001 di __________ è respinto.
Le spese della procedura di appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 450.--
b) spese fr. 50.--
totale fr. 500.--
sono poste a carico dell’appellante, con l’obbligo di rifondere alla parte appellata la somma di fr. 1'250.-- per ripetibili.
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente La segretaria
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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