AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2019.198
Data decisione, Autorità: 10.03.2021, IICCA
Titolo: Consulente della controparte - erroneità di una sua dichiarazione - responsabilità
Incarto n. 12.2019.198
Lugano 10 marzo 2021/lk
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini, presidente, Bozzini e Stefani
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. OR.2015.15 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Sud promossa con due petizioni datate 7 settembre 2015 da
AP 1 AP 2 entrambi patrocinati dall’ PA 1
contro
AO 1 patrocinata dall’ PA 2
con cui gli attori hanno chiesto, da un lato, di accogliere la petizione di AP 1 e AP 2 e di condannare la convenuta a versare loro, quali creditori solidali, l’importo di fr. 180'000.00, oltre a fr. 15'000.00 a titolo di rimborso spese legali, per un totale di fr. 195'000.00, oltre agli interessi di mora ex art. 104 cpv. 1 CO pari al 5% dal 6 dicembre 2012, e dall’altro di accogliere la petizione di __________ S__________ e condannare la convenuta a versarle l’importo di fr. 75'000.00 oltre a fr. 12'000.00 a titolo di rimborso spese legali, per un totale di fr. 87'000.00, oltre agli interessi di mora ex art. 104 cpv. 1 CO pari al 5% dal 19 dicembre 2012, il tutto con protesta di tasse, spese e ripetibili;
domande avversate dalla convenuta, che ha postulato la reiezione delle petizioni e che
il Pretore aggiunto supplente con decisione 25 ottobre 2019 ha integralmente respinto, caricando la tassa di giustizia di fr. 10'000.- e le spese di fr. 5'000.- a __________ S__________, AP 1 e AP 2, in solido, nonché condannando quest’ultimi, sempre in via solidale, a rifondere alla convenuta fr. 15'000.- a titolo di ripetibili;
appellanti gli attori AP 1 e AP 2 con appello 26 novembre 2019, con cui hanno chiesto in via principale l’annullamento del querelato giudizio e il rinvio dell’incarto alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Sud affinché completi l’istruttoria e emetta una nuova decisione e, in via subordinata, la riforma della sentenza impugnata nel senso che la petizione di AP 1 e AP 2 venga accolta e la convenuta sia condannata a versare loro, creditori solidali, l’importo di fr. 180'000.- oltre a quello di fr. 15'000.- a titolo di rimborso per spese legali, per complessivi fr. 195'000.-, oltre interessi di mora al 5% dal 6 dicembre 2012, il tutto con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;
preso atto che la convenuta non ha prodotto alcun allegato responsivo entro il termine fissatole;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in diritto:
Il 27 agosto 2012 __________ D__________ ha concluso un contratto analogo con __________ S__________ avente per oggetto l’unità PPP n. __________4 dello stesso fondo.
Dovendo gli immobili acquistati essere consegnati dopo la loro ristrutturazione completa, il pagamento del prezzo di quelli delle parti ancora qui in causa (ma le stesse disposizioni sono state concordate anche con __________ S__________ e altri acquirenti) è stato suddiviso in tre tranches: una prima di fr. 80'000.- rispettivamente fr. 120'000.- quale acconto, versato prima della sottoscrizione del contratto sul conto clienti del notaio, da liberare a favore del venditore ad avvenuta iscrizione del trapasso di proprietà; una seconda di fr. 100'000.- rispettivamente fr. 150'000.- quale secondo acconto da versare sempre sul conto clienti del notaio una volta terminata la costruzione grezza; e una terza, a saldo, da versare sul conto del notaio alla consegna degli appartamenti, fissata per il 30 novembre 2012, dietro presentazione del certificato di abitabilità e consegna di una dichiarazione di tacitazione degli artigiani e/o di rinuncia all’iscrizione dell’ipoteca legale.
In merito al secondo acconto, che risulta qui essere quello determinante, è stato concordato che esso sarebbe dipeso dalla trasmissione da parte del venditore al notaio rogante e agli acquirenti di una dichiarazione d’attestazione dell’avvenuto compimento della costruzione grezza debitamente controfirmata dall’arch. AO 1, incaricata inizialmente delle pratiche per la domanda di costruzione e dell’allestimento dei piani esecutivi e, dall’8 novembre 2012, anche della direzione dei lavori. Di quelle somme ¼ avrebbe dovuto essere trattenuto sul suo conto dal notaio a garanzia del pagamento della tassa sugli utili immobiliari, mentre il resto avrebbe dovuto essere girato al venditore entro 5 giorni dall’avvenuto pagamento.
Con scritto 12 novembre 2012 l’arch. AO 1 ha in seguito confermato agli acquirenti che il grezzo dei vari appartamenti era stato terminato (doc. G). In realtà, a quel momento, seppur mancassero pochi giorni, le opere grezze non erano ancora state concluse.
In data 6 dicembre 2012 il notaio ha così disposto del denaro versato sul suo conto dai coniugi AP 1AP 2, che gli avevano a quel momento già fatto pervenire l’intero prezzo concordato, con pagamenti per fr. 180'000.-, composti da una girata di fr. 50'000.- a __________ D__________ su un conto del Credito Bergamasco di __________, fr. 69'000.- sempre a lui girati su un conto presso la Banque Nationale Agricole in __________ e fr. 61'000.- a terzi come “apporto di capitale e società” (doc. O).
In effetti gli artigiani intervenuti sul cantiere del fondo part. n. __________ RFD di __________, confrontati con i mancati pagamenti degli acconti loro dovuti avevano interrotto i lavori e deciso di tutelarsi.
A seguito di una denuncia effettuata il 18 dicembre 2012 da AP 1 e AP 2, unitamente ai neo comproprietari delle altre PPP __________ S__________, __________ E__________, __________ B__________ E__________ e __________ St__________, è stato aperto un procedimento penale nei confronti di __________ D__________.
Le pretese sono state fondate sulla responsabilità contrattuale e, in subordine, aquiliana ai sensi dell’art. 41 CO della convenuta, che avrebbe a loro detta commesso un atto contrario ai suoi doveri di fedeltà e informazione e finanche illecito dichiarando, contrariamente alla realtà, che i lavori grezzi erano terminati.
La convenuta si è opposta alle petizioni chiedendone la reiezione integrale.
In sostanza, il primo giudice ha innanzitutto chiarito che non avendo la convenuta firmato alcun atto notarile, nemmeno ha aderito alle clausole contrattuali ivi contenute. In effetti a suo dire, dopo l’esame delle varie deposizioni, discordanti tra loro al punto da elidersi vicendevolmente, la sua presenza alla rogazione non è stata provata (sentenza impugnata, pag. 10), essendo stata dimostrata unicamente quella nello studio legale del notaio, dove aveva discusso con gli acquirenti di dettagli costruttivi. A prescindere da ciò, ha precisato il Pretore aggiunto supplente, determinante è il fatto che non vi è prova che AO 1 avesse, né esplicitamente né per atti concludenti, manifestato ai contraenti la volontà d’assoggettarsi alla clausola che implicava il suo intervento, rispettivamente di assumere precisi obblighi e dunque responsabilità nei confronti degli attori, tantomeno nella forma di un contratto di mandato.
Esclusa una responsabilità di natura contrattuale, il primo giudice ha affrontato e pure escluso sia una responsabilità di natura extracontrattuale, non essendo realizzati né il reato di falsità in documenti (art. 251 CP) né quello di truffa, sia una responsabilità fondata sulla fiducia.
Infine, a titolo abbondanziale, il Pretore aggiunto supplente ha affrontato la tematica dell’esistenza di un danno e del nesso causale adeguato, concludendo per la negativa: per quanto riguarda il primo, sia per l’assenza delle necessarie allegazioni che per quella di prove sufficienti, mentre che per quanto concerne il secondo, giudicando dati gli estremi di una sua interruzione imputabile al comportamento scellerato di __________ D__________.
Con atto d’appello 26 novembre 2019 essi hanno criticato il Pretore aggiunto supplente per avere:
erroneamente concluso che la presenza alla rogazione dell’arch. AO 1 non era provata, elidendosi a suo dire le testimonianze delle parti sull’argomento;
erroneamente accertato che fosse impossibile ritenere che la convenuta avesse manifestato ai contraenti la volontà di assoggettarsi alla clausola della compravendita;
erroneamente stabilito che era da escludere in quanto non provata l’assunzione da parte di AO 1 di qualsivoglia obbligazione di natura contrattuale nei confronti degli attori;
erroneamente escluso l’esistenza del presupposto dell’illiceità in ambito di responsabilità extracontrattuale siccome non realizzati i reati penali di falsità in documenti e truffa;
erroneamente escluso la responsabilità basata sulla fiducia;
erroneamente negato l’esistenza del danno e del nesso causale e
erroneamente riconosciuto, nella messa a carico di tassa di giustizia e ripetibili, un rapporto di solidarietà tra i coniugi AP 1AP 2 e __________ S__________, che in realtà non sussiste, così come non si giustifica e risulta dunque essere sbagliato aver deciso congiuntamente i due petita che sono invece stati formulati distintamente nelle petizioni.
AO 1 non ha preso posizione sull’appello.
Rapporto contrattuale tra AO 1 e i coniugi AP 1AP 2
È a loro detta indubbio che tra le parti si sia perfezionato un rapporto contrattuale, la cui natura, verosimilmente di mandato, non sarebbe determinante valendo in ogni caso i principi della responsabilità di cui all’art. 97 CO.
Per la valutazione dell’esistenza di un legame contrattuale sarebbero determinanti anche degli elementi che hanno preceduto e seguito sia la stipulazione del contratto di compravendita, sia la dichiarazione. Elementi che il primo giudice non ha invece considerato. Si tratta in particolare del fatto che l’architetta svolgeva già attività di progettazione per gli attori prima del rogito, come attestato dall’e-mail C__________/AO 1 del 29 maggio 2012. Il rapporto è poi continuato e si è sviluppato ulteriormente anche dopo la rogazione, come dimostra l’e-mail del 14 giugno 2012 C__________/AO 1 e la corrispondenza AP 1AP 2/C__________.
L’esistenza del legame contrattuale è poi attestata dall’invio ai signori AP 1AP 2 della ricapitolazione 11 ottobre 2012 dei costi extra tra i quali risultavano gli onorari che la stessa AO 1 fatturava loro.
Le comunicazioni tra le parti erano mediate da __________ C__________ e __________ Sv__________ solo per questioni linguistiche.
Per gli appellanti al momento della dichiarazione del 12 novembre 2012 essi riponevano piena fiducia nella convenuta poiché essa li seguiva assiduamente e direttamente quale mandataria per gli interventi e le misure non comprese nel contratto di compravendita/appalto con __________ D__________ e poiché ella aveva assunto un ruolo equidistante e di garante assegnatole dalle parti nel rogito.
Il Pretore aggiunto supplente avrebbe pure omesso di considerare che i coniugi AP 1AP 2 avevano impostato l’operazione immobiliare di __________ in maniera differente dagli altri condomini, avendo essi sin dall’inizio depositato l’intero prezzo presso il notaio incaricato, divenendo subito proprietari delle due PPP, e che essi avevano gestito in maniera autonoma gli aspetti edilizi relativi ai loro appartamenti, sviluppando un rapporto contrattuale con l’architetta convenuta: l’obbligo di diligenza di quest’ultima derivava quindi dagli impegni presi nel rogito ma emanava anche dal mandato diretto ricevuto dagli acquirenti. Ella era quindi tenuta ai doveri di diligenza e informazione che gravano il lavoratore (art. 398 CO) e avrebbe così dovuto confidare ai suoi mandanti le perplessità che nutriva su __________ D__________ e soprattutto non avrebbe dovuto allestire una dichiarazione falsa e in contrasto con gli interessi dei suoi clienti.
D’altronde nemmeno gli attori si sono spinti nei loro interrogatori a sostenere che la convenuta avesse loro promesso una certa attività di controllo nel loro interesse, rispettivamente avesse lasciato loro credere per atti concludenti di accettare di assumere detta incombenza, essendosi limitati a confermare che il suo intervento si riferiva a dettagli costruttivi, in conformità con il suo ruolo di progettista e, poi, di direttrice dei lavori incaricata dal venditore.
Di conseguenza, per il primo giudice, andava esclusa perché non provata l’assunzione da parte di AO 1 di una qualsivoglia obbligazione di natura contrattuale nei confronti delle parti acquirenti qui attrici. In tal modo il suo intervento del 12 novembre 2012 era legato esclusivamente al suo ruolo di direttrice dei lavori, come specificato nella dichiarazione stessa, mandataria di __________ D__________.
La conoscenza dei contenuti dei rogiti di compravendita e in particolare della clausola relativa al suo coinvolgimento nell’allestimento della dichiarazione di compimento della costruzione grezza non ha rilevanza, come rettamente indicato dal primo giudice, poiché a fare stato è unicamente la volontà della convenuta di impegnarsi nei confronti dei coniugi AP 1AP 2 a fungere da giudice neutro (arbitratore), da garante, nell’attestare lo stato di avanzamento dei lavori.
Una simile intenzione non risulta però essere mai stata espressa esplicitamente da AO 1 e nemmeno è possibile desumerla dal suo comportamento.
Il testo del contratto non fornisce alcun sostegno alla tesi attorea, anzi. Dalla formula “A tale fine il venditore invierà al notaio rogante e all’acquirente una dichiarazione che attesti l’avvenuto compimento della costruzione grezza, debitamente controfirmata dall’architetto progettista AO 1, __________” non è possibile ricavare l’assunzione di una posizione neutrale ed equidistante dell’architetta indicata, che appare essere piuttosto un ausiliario del venditore chiamato in causa come tecnico tenuto conto dell’oggetto del documento. Si fosse trattato di un arbitratore neutrale, la dichiarazione sarebbe stata demandata interamente a lei e non lasciata nelle mani di una delle parti.
A giusto titolo la sentenza impugnata lega pertanto l’intervento della convenuta nella redazione dello scritto 12 novembre 2012 al suo ruolo di direttrice dei lavori (e di progettista prima), quindi di mandataria di __________ D__________, non dei coniugi AP 1AP 2.
In qualità di progettista e direttrice dei lavori, AO 1 è sempre stata attiva sulla scorta del mandato conferitole da __________ D__________, che comprendeva appunto anche la progettazione e l’esecuzione dei dettagli costruttivi dei singoli appartamenti secondo le disposizioni dei nuovi proprietari.
Le corrispondenze elettroniche intercorse tra __________ C__________ e AO 1 citate dagli appellanti, contrariamente a quanto essi vorrebbero, confermano esattamente l’inesistenza di un rapporto contrattuale diretto tra le parti qui in causa.
Le varie e-mail richiamate nell’allegato ricorsuale attestano che i coniugi AP 1AP 2 non hanno intrattenuto relazioni dirette con l’architetta di intensità tale da vincolarsi vicendevolmente, ma il tutto sia sempre avvenuto tramite la mediazione attiva e di centrale importanza della responsabile dell’agenzia R__________ incaricata da __________ D__________: era quest’ultima a dirigere le discussioni sui vari aspetti edificatori ancora aperti con i singoli proprietari, a sottoporre i piani per le loro unità PPP agli acquirenti e a raccogliere le loro critiche con i loro desiderata per poi riportarli alla convenuta e con essa fare in modo che venissero esaminati e se possibile soddisfatti. Non risulta quindi che vi sia stata una discussione diretta tra gli attori e la convenuta in merito a questi piani.
Il fatto che gli acquirenti avessero istaurato con la convenuta un rapporto amichevole come sostenuto (ma non certamente dimostrato dal solo fatto che in un’e-mail agli atti l’abbiano chiamata per nome proprio) e il fatto che in uno scritto abbiano asserito che lei avrebbe loro riferito che era necessario scendere in Ticino per discutere della cucina e scegliere il granito da inserirvi (e-mail del 14 giugno 2012) non hanno alcun valore probatorio risolutivo. Dagli atti di causa si delinea per contro un ruolo centrale e di dominio nei rapporti con gli acquirenti da parte di __________ C__________ per conto di R__________ che si concilia perfettamente con quello di rappresentante del venditore e che esclude l’esistenza di un legame contrattuale tra le parti qui in causa.
In tale contesto, il fatto che i coniugi AP 1AP 2 abbiano versato subito il denaro dell’intero prezzo all’avvocato, che lo ha trattenuto in deposito sul suo conto per poi liberarlo secondo le modalità previste dal contratto, non ha alcuna influenza sui rapporti tra le parti che, in quanto tali, non divergono da quelli degli altri acquirenti con AO 1 (come confermato, ad esempio in merito al momento di iscrizione del trapasso di proprietà, da un semplice controllo a Registro fondiario).
Lo stesso vale per la ricapitolazione dei costi extra allegata all’e-mail 11 ottobre 2012 inviato da __________ Sv__________ a AP 2: la fatturazione di fr. 1'500.- e fr. 2'000.- per onorario d’architetto tra i costi supplementari dei loro appartamenti, tra l’altro trasmessa all’attrice da R__________ e non da AO 1, induce anzi a concludere che si tratti sempre e comunque di prestazioni, seppur individualizzate, scaturenti dal contratto di compravendita/appalto con __________ D__________. Prestazioni per le quali non è neppure stata apportata prova di un pagamento diretto alla progettista.
A corroborare la tesi della mancata conclusione di un contratto vi è, quale elemento in più, il fatto, di per sé non decisivo, che gli attori non hanno scelto l’architetta ma si sono trovati a trattare con lei sulla base delle scelte del venditore.
Ciò posto, è a giusta ragione che il primo giudice ha escluso la possibilità per gli attori di fondare le proprie pretese sulla responsabilità contrattuale di AO 1 nei loro confronti.
Presenza di AO 1 alla rogazione degli atti e conoscenza dei loro contenuti
Di riflesso, l’audizione di __________ Sv__________ richiesta con l’appello non avrebbe alcuna utilità ai fini del giudizio e deve per ciò solo essere respinta.
Responsabilità aquiliana della convenuta
Come accennato in precedenza, gli appellanti contestano al primo giudice di aver erroneamente escluso l’esistenza del presupposto dell’illiceità: in effetti, una valutazione corretta delle fattispecie evocate di falsità di documenti (art. 251 CP) e truffa (art. 146 CP) avrebbe dovuto portare alla conclusione della loro realizzazione.
A loro detta, infatti, allestendo il documento sapendo perfettamente che i lavori della parte grezza dell’opera non erano ancora stati completati, essendo cosciente che l’attestazione serviva per dare il nulla osta al pagamento della seconda rata ed essendo ormai noto che __________ D__________ stesse mettendo in atto un’azione truffaldina, la convenuta avrebbe agito intenzionalmente, per dolo eventuale: ella sapeva che attestando il falso il denaro degli acquirenti sarebbe stato trasferito senza controllo in favore del venditore e che gli attori correvano in concreto il rischio di rimanere con un pugno di mosche in mano. AO 1, infatti, prima di allestire il doc. G, nutriva a loro dire forti dubbi che gli artigiani sarebbero stati pagati, tanto da interpellare il notaio e __________ D__________ stesso, era perfettamente a conoscenza della situazione finanziariamente catastrofica del cantiere e del fatto che la seconda rata avrebbe dovuto servire per finanziare il proseguimento dei lavori, non per pagare quelli al grezzo, e poco dopo tale dichiarazione ha dichiarato che la situazione stava precipitando.
In relazione al reato di truffa, oltre ad aver valutato in maniera sbagliata la sussistenza del dolo, almeno eventuale, il Pretore aggiunto supplente avrebbe commesso un errore nell’escludere l’inganno astuto perché per gli appellanti, profani in ambito di costruzioni, era difficile se non impossibile verificare la veridicità delle dichiarazioni.
In seconda battuta, il Pretore aggiunto supplente ha anche escluso la realizzazione del reato di truffa (art. 146 CP), non essendo dato alcuno dei suoi presupposti: l’inganno astuto non sussiste essendo quella addebitata a AO 1 una semplice menzogna, facilmente verificabile dalle presunte vittime, così come non vi è prova alcuna che ella avesse l’intenzione di procacciare a sé o ad altri un indebito profitto.
In particolare, a proposito della falsità in documenti (i cui presupposti sono stati dettagliatamente esposti nel querelato giudizio, cui si rinvia), essi non spiegano perché e su quali basi sarebbe stato noto a AO 1 al momento dell’allestimento della dichiarazione del 12 novembre 2012 che __________ D__________ stava mettendo in atto un’azione truffaldina, così come che sapeva che dichiarando il falso gli acquirenti, a seguito del pagamento del secondo acconto, correvano il concreto rischio di veder svanire il proprio denaro, così come non chiariscono in base a quali risultanze sostengono che la convenuta nutriva forti dubbi che gli artigiani sarebbero stati effettivamente pagati (non bastando certo fare riferimento a una non meglio precisata richiesta di ragguagli all’avvocato rogante e, addirittura, allo stesso venditore), nonché che sarebbe stata perfettamente a conoscenza del disastro finanziario dell’operazione immobiliare, rispettivamente cosa attesterebbero circa l’aspetto soggettivo del reato al momento (determinante) del suo compimento presunto le sue dichiarazioni formulate un mese dopo la dichiarazione.
Inoltre nemmeno spiegano perché lo scritto in questione costituirebbe un documento ai sensi dell’art. 251 CP, nonostante il primo giudice abbia, a ragione, esplicitamente considerata dubbia la questione.
Con riferimento al reato di truffa previsto dall’art. 146 CP (a proposito del quale pure si rinvia alla sentenza impugnata per l’esposizione dei presupposti), gli appellanti non specificano su quali elementi fondano la loro tesi in base alla quale l’inganno astuto escluso in prima sede sarebbe dato per il fatto - anch’esso non dimostrato - che per loro sarebbe stato molto difficile se non impossibile verificare la veridicità delle dichiarazioni dell’architetta. In realtà, come giustamente concluso dal primo giudice, quanto scritto dalla convenuta nel controverso documento costituisce una semplice menzogna, la cui infondatezza poteva essere smascherata senza sforzo alcuno, con un semplice sopralluogo o una telefonata a uno degli artigiani, come ad esempio dimostrato dalle dichiarazioni del teste __________ E__________ (verbale 16 ottobre 2017, pag. 2), che ha riconosciuto di essersi recato sul cantiere il 26 novembre 2012 e di aver immediatamente notato dall’assenza di componenti fondamentali che i lavori al grezzo non erano per nulla terminati.
A fronte di simili carenti contestazioni, le conclusioni di prima sede - condivise nel merito da questa Camera - non possono che essere confermate.
Responsabilità fondata sulla fiducia
A loro dire, in effetti, il Pretore aggiunto supplente avrebbe erroneamente escluso anche questa ipotesi, dimenticando che i coniugi AP 1AP 2 potevano invece considerare in buona fede la dichiarazione del 12 novembre 2012 come una garanzia da parte di AO 1 dell’adempimento delle condizioni per il riversamento del secondo acconto al venditore, ritenuto che l’architetta era perfettamente a conoscenza dello scopo del documento.
Il Pretore aggiunto supplente, esposti i principi per l’ammissione di una responsabilità fondata sulla fiducia, l’ha esclusa non sussistendo nella fattispecie una relazione contrattuale tra le parti e non essendo emersa dagli atti alcuna discussione particolare tra loro in relazione alla dichiarazione circa lo stato di avanzamento dei lavori che avrebbe dovuto essere rilasciata da __________ D__________ e confermata da AO 1. A suo avviso è legittimo ritenere che le aspettative d’informazione e protezione nate negli acquirenti derivassero dalla relativa clausola contenuta nel rogito, alla quale tuttavia quest’ultima era risultata estranea e della quale non è emerso che le parti abbiano mai discusso.
Sul tema, va detto che il Tribunale federale riconosce da tempo la figura giuridica della responsabilità in base alla fiducia come titolo di responsabilità a sé stante, collocabile tra la responsabilità contrattuale e quella per delitto (DTF 133 III 449 consid. 4.1. e cit.; STF 4C.365/2004 del 25 febbraio 2005 consid. 3).
Tale responsabilità, sussidiaria a quella contrattuale, può trovare riconoscimento solo in maniera restrittiva: la protezione non è concessa a coloro che sono solo vittime della propria imprudenza e fiducia o della realizzazione di rischi commerciali generali, ma solo a coloro la cui fiducia giustificata viene abusata (DTF 124 III 297 consid. 6a; 121 III 350 consid. 6c; 120 II 331 consid. 5a).
Presupposti per l’ammissione di una responsabilità in base alla fiducia sono: l’esistenza di una relazione giuridica particolare tra le parti, ossia di un rapporto speciale di fiducia dal quale nascono doveri di protezione e di informazione fondati sulla buona fede (DTF 134 III 390 consid. 4.3.2; 130 III 345 consid. 2.2); l’esistenza di un comportamento tale da far nascere nel danneggiato aspettative sufficientemente concrete e determinate; e la delusione di questa aspettativa in violazione del principio della buona fede.
In effetti, detto che non vi è prova che le parti fossero legate contrattualmente, non è certamente sufficiente per ammettere di trovarsi di fronte a una responsabilità fondata sulla fiducia sostenere che esse collaboravano direttamente alla pianificazione degli appartamenti, nella scelta dei materiali e nella ricerca delle soluzioni personalizzate, nonché che l’architetta era presente alle rogazioni, seguiva, gestiva e conosceva ogni dettaglio dell’operazione immobiliare, poiché si tratta proprio di compiti e attività intrinseche al ruolo di un progettista e direttore dei lavori incaricato dal venditore/committente, per il quale agisce e al quale solo è vincolato e deve rispondere, che non necessitano di alcun legame giuridico diretto con gli acquirenti.
A giusta ragione il Pretore aggiunto supplente ha dunque escluso che la convenuta avesse ricoperto un ruolo di garante nei confronti degli attori così come che questi potessero legittimamente credere che ciò fosse avvenuto.
Danno e nesso causale
Nella sentenza il giudice si è limitato a sollevare la tematica, indicando che per calcolare l’entità del danno sarebbe stato necessario conoscere il valore delle singole unità immobiliari, e accertare in quale misura gli artigiani siano stati effettivamente pagati per i lavori svolti, rispettivamente quali pretese hanno avanzato, dati che a suo avviso mancano completamente. Così come non è dato a sapere nulla sui fr. 70'054.- che in sede di conclusioni gli attori hanno dichiarato di avere ricevuto da un soggetto terzo a titolo di risarcimento.
Essendosi il primo giudice limitato a sollevare, a giusta ragione, la problematica senza nulla decidere in merito, non è necessario trattare queste critiche d’appello.
Nella sentenza impugnata, il primo giudice ha sancito che, se da un lato appare lecito ammettere che la dichiarazione fallace della convenuta ha comportato la liberazione da parte del notaio del denaro a favore del venditore, dall’altro il fatto che quest’ultimo, contrariamente alle rassicurazioni date da lui stesso e dal notaio, sia fuggito con i soldi senza pagare gli artigiani, ha costituito un evento tanto imprevedibile, eccezionale e straordinario, da relegare in secondo piano l’agire di AO 1, che con non avrebbe causato alcun danno se __________ D__________ avesse rispettato gli impegni contrattuali.
Come indicato rettamente nel querelato giudizio, sussiste un nesso di causalità adeguata quando un determinato comportamento, secondo l'ordinario andamento delle cose e l'esperienza generale della vita, è idoneo a provocare un risultato come quello che si è prodotto (DTF 139 V 176 consid. 8.4.2 pag. 190; 129 II 312 consid. 3.3 pag. 318; 123 III 110 consid. 3a pag. 112). Una colpa del leso o di un terzo interrompe il nesso di causalità adeguata se è così grave e insensata da rilegare in secondo piano il comportamento del danneggiatore, al punto che esso non appare più come la causa adeguata del danno (DTF 127 III 453 consid. 5d con rinvii).
Nella fattispecie, a giusta ragione e in contrasto con le tesi degli appellanti, la fuga di __________ D__________ con il denaro è, nel contesto nel quale si sono svolti i fatti, un atto talmente straordinario e imprevedibile da prevalere sulle altre concause del danno, in particolare la dichiarazione contraria alla realtà, e annullarne la valenza ai fini risarcitori.
Il fatto che la convenuta fosse stata al corrente del mancato pagamento degli artigiani non doveva indurla a pensare che il venditore, invece di pagarli, si sarebbe reso uccel di bosco non appena ricevuto il denaro del secondo acconto. Dagli atti non emergono elementi che consentano di affermare che un simile esito era prevedibile. Non corrisponde certamente al normale andamento delle cose che del denaro sbloccato per pagare degli artigiani che sino a quel momento non erano stati tacitati venga sottratto dal beneficiario in maniera illecita. Se così fosse, gli stessi acquirenti, i referenti della R__________, il notaio rogante e soprattutto gli artigiani, coscienti che in base alla dichiarazione del 12 novembre 2012 una ingente somma sarebbe stata liberata nelle mani di __________ D__________, avrebbero adottato le dovute precauzioni e se del caso bloccato il trasferimento.
Le generiche e non sostanziate contestazioni degli appellanti non sono atte a intaccare queste conclusioni. Così come non sono atte a destituire di fondamento la tesi pretorile secondo la quale è più che verosimile che il venditore sarebbe sparito con i soldi anche qualora la convenuta avesse atteso sino alla reale conclusione dei lavori della struttura grezza, cagionando agli attori un danno economico, seppur di entità potenzialmente inferiore.
Dispositivo della sentenza impugnata
Oneri processuali
Le spese processuali della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 195’000.-, seguono la soccombenza (art. 106 CPC).
Il valore di causa supera ampiamente la soglia di fr. 30'000.- prevista all’art. 74 cpv. 1 lett. b LTF per un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale.
Non si assegnano ripetibili, l’appellata non avendo reagito in alcuna maniera all’appello.
Per questi motivi,
richiamati per le spese gli art. 95 e 106 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,
decide: 1. L’appello 26 novembre 2019 di AP 1 e AP 2 è respinto nella misura in cui è ricevibile.
§ Di conseguenza la sentenza 25 ottobre 2019 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Sud è confermata.
Gli oneri processuali di fr. 8’000.- sono a carico degli appellanti. Non si assegnano ripetibili d’appello.
Notificazione:
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Sud.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è ammissibile il ricorso in materia civile al Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta a fr. 30'000.-; per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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