AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2001.128
Data decisione, Autorità: 01.03.2002, IICCA
Incarto n. 12.2001.00128
Lugano 1° marzo 2002/rgc
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Rusca
segretario:
Bettelini
sedente per statuire nella causa DI.1999.00131 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio Sud promossa con istanza 14 giugno 1999 da
rappr. dall'avv. __________
contro
rappr. dall'avv. __________
con cui l'istante ha chiesto l'accertamento dell'inefficacia della disdetta data il 24 settembre 1996 da __________ e la sua condanna al pagamento di fr. 37'540.-- oltre interessi;
domanda avversata dal convenuto e che il Pretore ha parzialmente accolto con sentenza 6 agosto 2001 limitatamente all'importo di fr. 8'012,50 oltre interessi;
appellante il convenuto che, con memoriale 26 agosto 2001, chiede la riforma del querelato giudizio nel senso della reiezione integrale dell'istanza;
mentre l'istante, con osservazioni e appello adesivo del 17 settembre 2001, postula la reiezione dell'appello principale e la riforma della sentenza pretorile nel senso dell'integrale accoglimento dell'istanza;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
ritenuto
in fatto:
A. Con contratti del 16 dicembre 1994 e 1° agosto 1995 __________ ha locato a __________ dei locali adibiti a negozio di moda e a ufficio per una durata determinata, con scadenza al 31 maggio 2005 (doc. A, B e C).
Il 28 giugno 1996 il conduttore ha notificato alla locatrice una situazione di evidente disagio, riconducibile alla presenza nel medesimo palazzo di un esercizio pubblico i cui avventori insudiciavano le vetrine del negozio di moda e gli spazi adiacenti, chiedendo di porvi rimedio entro 15 giorni (doc. F). La locatrice riconobbe l'esistenza di questi problemi e comunicò al conduttore di aver già provveduto a notificare la disdetta ai titolari dell'esercizio pubblico per motivi gravi (doc. 2). Il loro allontanamento non ebbe tuttavia luogo in quanto la locatrice divenne ad un accordo con i gerenti dell’esercizio pubblico (doc. E).
B. Constatato il perdurare delle molestie, il 24 settembre 1996 __________ ha inoltrato la disdetta di tutti i contratti di locazione stipulati con __________, con effetto al 31 dicembre 1996 (doc. L).
La locatrice fece spiccare tre precetti esecutivi nel gennaio 1997 aventi per oggetto le pigioni dell'ultimo trimestre 1996 e del primo trimestre 1997. Le relative opposizioni interposte da __________ furono confermate con decisione pretorile del 22 luglio 1997 (doc. O). Il 6 ottobre 1998 __________ si rivolse al competente Ufficio di conciliazione contestando la validità della disdetta inoltrata da __________, domanda che venne respinta con decisione 14 maggio 1999. Analoga sorte ebbe la successiva istanza 14 giugno 1999 rivolta al Pretore di Mendrisio Sud, il quale ha tuttavia ritenuto la disdetta data da __________ valida solo a far tempo dal 31 marzo 1997: quest'ultimo è pertanto stato condannato a versare alla locatrice l'importo corrispondente alla pigione del 1° trimestre del 1997 (fr. 8'012,50). Pur riconoscendo l'esistenza di gravi motivi che rendevano insopportabile l'adempimento del contratto (art. 266g CO), il Pretore ha stabilito che il conduttore avrebbe dovuto conformarsi al termine di preavviso di sei mesi per la disdetta della locazione di locali commerciali (art. 266d CO).
C. Con il presente appello __________ i ribadisce il suo buon diritto alla risoluzione immediata dei contratti di locazione per motivi gravi, in applicazione dell'art. 259b CO. Il primo giudice avrebbe dunque erroneamente applicato l'art. 266g CO, che prescrive l'osservanza dei termini legali di preavviso per la disdetta straordinaria. Chiede di conseguenza che la sentenza impugnata venga riformata nel senso che il conduttore non deve alla locatrice neppure le pigioni riguardante il primo trimestre del 1997.
D. Anche l'appellante adesivo sostiene che la fattispecie debba essere giudicata in base alla normativa dell'art. 259b CO e non dell'art. 266g CO, applicato dal Pretore. In tale ambito assevera tuttavia che gli incomodi lamentati dal conduttore non erano così gravi escludere o pregiudicare notevolmente l'utilizzo dei locali da parte di __________. Il locatario avrebbe peraltro preso tutte le misure necessarie per eliminare il difetto, non accettando la disdetta con effetto immediato notificatagli dalla controparte, ritenuta anzi pretestuosa. In conclusione, l'appellante adesivo chiede che il conduttore venga condannato a pagare l'affitto degli enti locati sino al momento in cui questi non hanno avuto un altro conduttore.
E. Nelle proprie osservazioni all'appello adesivo __________ ne confuta gli argomenti e ne chiede la reiezione integrale.
in diritto:
1.1 Entrambe le succitate disposizioni rendono invero possibile la disdetta prima del termine contrattuale "per motivi gravi", rispettivamente per "difetti gravi", nozioni che possono anche sovrapporsi. Nel caso dell'art. 259b CO, i motivi gravi portano ad un'immediata rottura del rapporto contrattuale, mentre l'art. 266g CO prevede il rispetto del termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi (in concreto sei mesi; art. 266d).
La norma dell'art. 266g CO ha palesemente carattere più generale, prevedendo la possibilità di disdire anticipatamente il contratto anche per motivi che nulla hanno a che vedere con lo stato della cosa locata, per esempio un mutamento della situazione personale del conduttore così importante da rendergli economicamente insostenibile la continuazione del contratto. Per contro l'art. 259b lett. a CO configura un motivo speciale di disdetta legato ad un grave difetto della cosa locata: la sua applicazione è dunque prioritaria quando il difetto esclude o pregiudica notevolmente l'idoneità dell'immobile all'uso cui è destinato (USPI, Commentaire du bail à loyer, Ginevra 1992, ad art. 266g n. 7).
1.2 Il conduttore ha fin dall'inizio motivato la disdetta invocando la gravità degli inconvenienti subiti, tali da pregiudicare notevolmente l'idoneità dell'ente locato per un negozio di moda (art. 259b lett. a CO). Anche il Pretore ha ritenuto nell'impugnata sentenza (consid. 4.1) che "l'istruttoria ha permesso di dimostrare che effettivamente i disagi subiti da __________ possono essere considerati gravi al punto da giustificare la risoluzione immediata dei contratti di locazione". La stessa locatrice ha d'altronde ritenuto gli inconvenienti sufficientemente gravi per notificare la disdetta ai gestori dell'adiacente esercizio pubblico, la cui clientela insozzava regolarmente le vetrine del negozio dopo la chiusura del bar. Irrilevante in questo contesto è la circostanza che la locatrice sia giunta ad una transazione con gli esercenti dell'esercizio pubblico, ritenuto che nonostante le loro promesse i disagi sono continuati anche in seguito. Ne fanno stato la richiesta d'intervento al Municipio e la denuncia per danneggiamento del dicembre 1996 (doc. 4 e 5). L'entità del disagio è per altro eloquentemente descritta dalla teste __________ (verbale del 21 ottobre 1999) la quale indica una situazione effettivamente inaccettabile per un negozio di moda.
Da quanto precede risulta che il primo giudice ha correttamente accertato l'esistenza di difetti gravi (cfr. per il difetto dovuto al comportamento di coinquilini o di terzi: mp. 1988,112; Higi, Commentario zurighese ad art. 258 CO n. 34) al punto da giustificare la risoluzione immediata dei contratti di locazione, applicando però erroneamente l'art. 266c CO relativo alla disdetta straordinaria per il primo termine utile. La sentenza deve pertanto essere riformata nel senso che, in applicazione dell'art. 259b lett. a CO il conduttore era in diritto di recedere immediatamente dal contratto. La circostanza che il locatore non abbia immediatamente restituito l'ente locato, ma abbia preferito disdire il contratto per la fine dell'anno 1996 è del tutto ininfluente: il conduttore ha infatti la possibilità di posticipare di qualche tempo la sua partenza in modo da trovare un'ubicazione sostitutiva (USPI, op. cit., ad art. 259b CO n. 24).
Abbondanzialmente si aggiunga che la contestazione della disdetta da parte della locatrice è stata tardiva. Pur considerando che il termine di 30 giorni di cui all'art. 273 cpv. 1 CO non è di per sé applicabile alla disdetta immediata per difetti gravi (DTF 121 III 156), nella fattispecie la locatrice non è riuscita a provare di aver comunicato al conduttore di non accettare la disdetta ricevuta nel settembre 1996, limitandosi ad avviare le procedure esecutive contro il conduttore nel gennaio 1997, allorché questi aveva già definitivamente abbandonato i locali come preannunciato nella disdetta. Così facendo essa ha indotto la controparte a desumere l'accettazione della disdetta (sentenza 7 aprile 1994 del TF non pubblicata citata in DTF 121 III 156, consid. 1 c) bb) come correttamente accertato nella sentenza di prima sede.
Per i quali motivi
pronuncia:
I. L'appello 26 agosto 2001 di __________ è accolto.
Di conseguenza la sentenza 6 agosto 2001 del Pretore di Mendrisio Sud è così riformata:
L'istanza 14 giugno 1999 di __________ i è respinta.
La tassa di giustizia e le spese fissate in complessivi fr. 1'500.--, sono poste a carico di __________ che rifonderà a __________ la somma di fr. 2'250.-- a titolo di ripetibili.
II. Le spese della procedura di appello consistenti in:
a. tassa di giustizia fr. 600.--
b. spese fr. 100.--
totale fr. 700.--
già anticipate dall'appellante sono poste a carico della controparte che rifonderà all'appellante fr. 700.-- per ripetibili.
III. L'appello adesivo 17 settembre 2001 di __________ i è respinto.
IV. Le spese relative all'appello adesivo consistenti in:
a. tassa di giustizia fr. 600.--
b. spese fr. 100.--
totale fr. 700.--
già anticipate dall'appellante adesiva sono poste a suo carico, con l'obbligo di rifondere a controparte fr. 1'500.-- a titolo di ripetibili.
V. Intimazione: -
Comunicazione alla Pretura di Mendrisio Sud.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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