AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2021.50
Data decisione, Autorità: 09.06.2021, IICCA
Titolo: Locazione, sfratto, tutela giurisdizionale nei casi manifesti
Incarto n. 12.2021.50
Lugano 9 giugno 2021/jh
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta del giudice:
Fiscalini, presidente
vicecancelliera:
Bellotti
sedente per statuire nella causa - inc. n. SO.2021.905 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con istanza 16 febbraio 2021 da
AO 1 AO 2 entrambe rappresentate da: RA 1
contro
AP 1
chiedente l’espulsione del conduttore dall’ente locato nella procedura sommaria a tutela
dei casi manifesti;
domanda avversata dal convenuto e che il Pretore ha accolto con decisione 25 marzo
2021;
appellante il convenuto con appello 9 aprile 2021, con cui chiede l’annullamento,
rispettivamente la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere integralmente
l’istanza di espulsione, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre con osservazioni 27 maggio 2021 le istanti si sono opposte al gravame
postulandone l’integrale reiezione;
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa;
ritenuto
in fatto:
A. Con contratto 8 settembre 2020 (doc. A e A1) AP 1 ha preso in locazione, a partire dal 16 settembre 2020 e fino al 30 settembre 2023, un appartamento di 7 locali al 6° piano, interno n. 21, nello stabile sito in __________, __________, per una pigione mensile complessiva di fr. 5'000.- (di cui fr. 400.- quale acconto per le spese accessorie) e l’annesso posteggio n. 5 al piano -1 del medesimo stabile per una pigione di fr. 150.- mensili.
B. Con scritto raccomandato 17 novembre 2020 la parte locatrice hanno notificato al conduttore una diffida a fronte del mancato pagamento delle pigioni relative ai mesi di settembre, ottobre e novembre 2020 per complessivi fr. 12'875.- (fr. 2'575.- + fr. 5'150.- + fr. 5'150.-), intimandogli un termine di pagamento di 30 giorni con la comminatoria della disdetta del contratto per mora ai sensi dell’art. 257d CO.
C. Il 21 dicembre 2020 la medesima ha trasmesso al conduttore, mediante modulo ufficiale, la disdetta del contratto di locazione per il 31 gennaio 2021 (doc. C).
D. Con scritto del 29 gennaio 2021 il conduttore ha contestato la disdetta summenzionata innanzi all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano Est, sostenendo di avere nel frattempo provveduto a saldare le pigioni arretrate. Egli ha poi ritirato la sua istanza il 2 marzo 2021.
E. Costatata la mancata riconsegna dell’ente locato alla scadenza del termine di preavviso, con istanza 16 febbraio 2021 AO 1 e AO 2 hanno convenuto in giudizio AP 1 postulandone lo sfratto nella procedura sommaria per la tutela nei casi manifesti.
F. In sede di udienza del 23 marzo 2021 le istanti si sono riconfermate nella loro richiesta, precisando che sin dall’inizio del rapporto di locazione l’inquilino non ha mai versato la pigione dovuta. Il convenuto da parte sua ha invece ribadito di aver provveduto al pagamento delle pigioni arretrate entro il termine di diffida, ma di non essere al momento in grado di produrre i relativi giustificativi.
G. Con decisione 25 marzo 2021 il Pretore ha accolto l’istanza di espulsione, facendo ordine al convenuto di riconsegnare l’appartamento e il relativo posteggio entro 10 giorni, con le comminatorie di rito, ponendo la tassa di giustizia e le spese di fr. 100.- a suo carico e condannandolo a versare alla controparte fr. 100.- a titolo di indennità.
H. Con appello 9 aprile 2021 il convenuto si è aggravato contro tale decisione, chiedendone l’annullamento rispettivamente la riforma nel senso di respingere integralmente l’istanza di espulsione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi. Con osservazioni (recte: risposta) 27 maggio 2021 le istanti si sono opposte all’appello postulandone l’integrale reiezione.
E considerato
in diritto:
L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale valore supera la soglia testé menzionata. I termini di impugnazione e risposta sono di 10 giorni, essendo la procedura di natura sommaria (art. 314 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie l’appello 9 aprile 2021 contro la decisione 25 marzo 2021 (notificata il 30 marzo 2021) è tempestivo, come lo è la risposta all’appello 27 maggio 2021.
Nella fattispecie il Pretore, dopo avere esposto i presupposti per la tutela giurisdizionale nei casi manifesti e per la disdetta per mora ai sensi dell’art. 257d CO, ha ritenuto pacifici il mancato pagamento delle pigioni nonché il rispetto delle scadenze e delle formalità previste dalla legge.
Con il gravame, l’appellante rimprovera innanzitutto al primo giudice di non aver considerato che al momento dell’inoltro dell’istanza di sfratto la disdetta era oggetto di una procedura di contestazione innanzi all’Ufficio di conciliazione ed era pertanto controversa.
Ora, nulla impedisce alla parte locatrice di far capo a una procedura sommaria di espulsione anche qualora sia parallelamente pendente una procedura di contestazione della disdetta. In una tale evenienza, il giudice del caso manifesto verificherà in via pregiudiziale la validità della disdetta, e potrà accogliere l’istanza di espulsione qualora le obiezioni sollevate, in base a un esame pregiudiziale, non possano intaccare la liquidità della fattispecie e del quadro giuridico (DTF 141 III 262, consid. 3.2). Peraltro nel caso qui in esame, quando il primo giudice ha statuito sull’istanza di espulsione, il conduttore aveva già da tempo ritirato la procedura innanzi all’Ufficio di conciliazione. La sua censura è pertanto destituita di fondamento.
L’appellante ribadisce altresì la sua tesi secondo cui egli avrebbe provveduto a saldare le pigioni scoperte entro la scadenza del termine di diffida, cosicché la disdetta per mora non sarebbe giustificata. Rileva a tal proposito di non essere stato in grado di produrre i giustificativi del pagamento a causa di un cambio di banca nel gennaio 2021 e dell’impossibilità di accedere al suo vecchio conto. Egli avrebbe tuttavia domandato la trasmissione della relativa documentazione e sarebbe in attesa di riceverla, come pure avrebbe richiesto alla controparte una verifica contabile, che quest’ultima non avrebbe tuttavia eseguito. L’appellante aggiunge che la parte locatrice non ha prodotto in causa la scheda contabile relativa al rapporto di locazione di cui trattasi. Pertanto, a suo modo di vedere, i fatti alla base della presente controversia non sarebbero immediatamente comprovabili e non giustificherebbero la procedura di tutela giurisdizionale nei casi manifesti.
Anche questa censura non solo non può sovvertire il giudizio impugnato, ma è da considerare temeraria. Premesso che la parte locatrice, con la risposta all’appello, ha prodotto la scheda contabile menzionata dall’appellante (attestante uno scoperto nel frattempo lievitato a fr. 43'775.- e dunque l’assenza di qualsivoglia pagamento da settembre 2020 a maggio 2021) e ha evidenziato di avere invano cercato all’interno della sua contabilità e negli estratti conto tracce dei presunti pagamenti della controparte, anche in questa sede AP 1 non ha portato alcun elemento concreto che permetta anche solo di supporre un avvenuto pagamento. E meglio, sono trascorsi più di 5 mesi dalla notifica della disdetta e 2 mesi dall’inoltro dell’istanza di sfratto: in questo lasso di tempo il conduttore non ha prodotto alcunché, nemmeno nelle more ricorsuali, ciò che attesta chiaramente il carattere dilatorio della sua tesi difensiva e un utilizzo abusivo delle procedure previste dal Codice di procedura civile. Richiamato l’art. 128 cpv. 3 CPC, secondo cui in caso di malafede o temerarietà processuali, la parte e il suo patrocinatore possono essere puniti con la multa disciplinare fino a 2000 franchi e, in caso di recidiva, fino a 5000 franchi, quanto appena esposto conduce non solo alla reiezione dell’impugnativa, ma anche all’imposizione di una multa disciplinare di fr. 200.- a carico dell’appellante.
Alla luce di tutto quanto precede l’appello di AP 1 dev’essere respinto, con conseguente conferma della decisione pretorile 25 marzo 2021. Le spese processuali di secondo grado, fissate in conformità con gli art. 2, 9 cpv. 2-3 e 13 LTG, seguono la soccombenza dell’appellante (art. 106 cpv. 1 CPC). Alle parti appellate non vengono assegnate indennità, in assenza di una richiesta in tal senso.
Il valore litigioso della presente procedura, calcolato dal Pretore sulla base del canone di locazione per la durata di 3 anni e ammontante dunque ad almeno fr. 165'600.-, non è stato contestato con il gravame e può essere qui confermato ritenuto che nella presente procedura di sfratto era litigiosa pure la validità della disdetta (cfr. STF 4A_565/2017 dell’11 luglio 2018, consid. 1.2.1 e 1.2.2.3).
Vertendo la controversia in esame su una decisione adottata in procedura sommaria e non ponendo questioni di principio o di rilevante importanza, la stessa può essere decisa dalla Camera nella composizione a giudice unico (art. 48b cpv. 1 lett. b cifre 2 e 3 LOG).
Per questi motivi,
richiamati l’art. 106 CPC e la LTG
decide: 1. L'appello 9 aprile 2021 di AP 1 è respinto.
Le spese processuali di appello di fr. 200.- sono a carico dall'appellante. Non si assegnano ripetibili o indennità.
All’appellante è inflitta una multa disciplinare di fr. 200.-.
Notificazione:
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici (pagina seguente)
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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