AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 15.2021.54
Data decisione, Autorità: 21.06.2021, CEF
Ricorso: TF 5A_518/2021
Titolo: Realizzazione di pegno immobiliare. Contestazione delle condizioni d’asta e dell’elenco oneri da parte dell’inquilino del fondo. Spese di amministrazione del fondo. Rettifica d’ufficio del registro fondiario
Incarto n. 15.2021.54
Lugano 21 giugno 2021
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza
composta del giudice:
Jaques, presidente
vicecancelliere:
Cortese
statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48b LOG) sul ricorso inoltrato il 17 maggio 2021 dalla
RI 1 (patrocinata dall’__________ PA 1, __________)
contro
l’operato dell’Ufficio d’esecuzione di Mendrisio, o meglio contro le condizioni d’asta e l’elenco oneri depositati il 10 maggio 2021 nell’esecuzione n. __________ promossa dalla
PI 2, __________ (patrocinata dall’__________ PA 2, __________)
nei confronti della
PI 1, __________
ritenuto
in fatto: A. Il 1° settembre 2015 la PI 1 (in seguito “PI 1”) ha dato in locazione all’RI 1 (l’“RI 1”) per una durata indeterminata il secondo piano dell’edificio dello stabile __________ sito sulla particella n. __________ RFD di __________. Le parti hanno convenuto una pigione mensile di fr. 1'500.– oltre a spese di fr. 1'500.– mensili.
B. Sulla scorta del precetto esecutivo n. __________ in via di realizzazione del pegno immobiliare emesso il 21 ottobre 2016 dall’Ufficio d’esecuzione (UE) di Lugano, la PI 2 ha escusso la PI 1 per l’incasso di un credito garantito da quattro cartelle ipotecarie al portatore gravanti la particella appena citata dal 1° al 4° grado per complessivi fr. 3'641'000.–. La procedente ha presentato la domanda di vendita il 10 maggio 2017.
C. Il 26 gennaio 2018 l’UE ha avvisato la RI 1 che da quel momento avrebbe riscosso direttamente le pigioni derivanti dalla locazione degli enti ubicati sul fondo costituito in pegno. L’Ufficio l’ha inoltre invitata a quantificare i costi preventivati per gli interventi di ristrutturazione del fondo che in base a un accordo complementare al contratto di locazione del 7 settembre 2017 andavano posti in compensazione degli affitti.
D. Mediante comunicazione sempre del 26 gennaio 2018 l’organo esecutivo ha invitato l’PI 2, l’altra conduttrice dei locali siti sul fondo, a versargli direttamente le pigioni (di fr. 6'500.– al mese per il primo anno di locazione e di fr. 8'500.– dal secondo), mentre gli acconti e i conguagli delle spese accessorie continuavano a dover essere corrisposti alla proprietaria.
E. Il 3 settembre 2018, la PI 1 e l’RI 1 hanno convenuto che la seconda avrebbe partecipato ai costi “necessari ed indispensabili per conservare il fondo nella sua rendita”, anticipandoli “nel limite delle proprie disponibilità”. La PI 1 si è impegnata a iniziare la procedura di richiesta di pagamento all’UE, assumendosi i costi della procedura. Con riferimento all’art. 808 CC, l’RI 1 si è riservata la facoltà di richiedere la rifusione di quanto pagato per la conservazione del fondo “in fase di realizzazione del pegno nelle condizioni d’asta che saranno in futuro pubblicate”.
F. Il 14 agosto 2019, la PI 3 ha ceduto all’RI 1 per fr. 35'000.– una pretesa di fr. 153'343.– nei confronti della PI 1 per lavori eseguiti sul noto fondo, a beneficio della quale era stata iscritta nel registro fondiario un’ipoteca legale definitiva il 4 gennaio 2019, poi rettificata l’11 marzo 2019.
G. Con e-mail dell’11 febbraio 2020 la RI 1 ha inoltrato all’UE di Mendrisio, che si occupa del settore immobiliare del Sottoceneri dall’aprile 2018, due conteggi per le spese di amministrazione del fondo da lei sostenute nel 2018 e nel 2019, chiedendone il rimborso. Il 7 luglio 2020 la RI 1ha sollecitato il pagamento delle sue pretese, precisando di essere stata incaricata dall’UE di Lugano di occuparsi dell’amministrazione dell’immobile e di non riuscire più a far fronte alle spese necessarie al suo mantenimento, giacché le entrate costituite dalle pigioni si erano ridotte ai minimi termini.
H. Con ricorso per ritardata e denegata giustizia del 23 novembre 2020 la RI 1 ha postulato che sia fatto ordine all’UE di emettere una decisione formale volta a riconoscere e a rimborsare la totalità delle spese di amministrazione da lei sostenute per gli anni 2018 e 2019, nonché a costringere la PI 1 ad anticiparle insieme alle altre spese ch’essa considera urgenti.
I. Il 29 dicembre 2020 l’Ufficio di Mendrisio ha comunicato alla ricorrente di aver riconosciuto una parte delle spese di amministrazione, pari a complessivi fr. 30'097.05, e l’ha inoltre invitata a produrre i giustificativi per le spese del 2020.
L. Con comunicazione del 12 gennaio 2021 la PI 1 ha contestato la presa di posizione dell’UE, chiedendo in sostanza il pagamento di tutte le sue pretese.
M. Il 18 gennaio 2021 la PI 1 ha informato l’Ufficio di non intendere dare seguito alla richiesta di anticipare fr. 30'097.05, pur dicendosi disposta a corrispondere al massimo fr. 2'000.–.
N. Il 7 maggio 2021, l’UE ha diffidato l’RI 1 di pagare d’ora innanzi le pigioni nelle sue mani.
O. Il 10 maggio 2021 l’UE ha depositato le condizioni d’asta e l’elenco oneri, fissando l’asta per il 1° luglio 2021. Nel primo atto ha indicato le spese di amministrazione del fondo, da lui autorizzate, in fr. 20'000.–, da pagare dall’aggiudicatario in deduzione del prezzo d’aggiudicazione (n. 11 lett. b). Nel secondo, ha iscritto il credito dell’RI 1 (ceduto dalla PI 3) per fr. 182'594.45 a beneficio di un’ipoteca legale “di grado LEG (Ipoteca per costruzioni)”, secondo la rettifica d’ufficio dell’11 marzo 2019.
P. Con ricorso del 17 maggio 2021, l’RI 1 postula, previo conferimento dell’effetto sospensivo nel senso dell’annullamento dell’incanto indetto per il 1° luglio 2021, la modifica dell’elenco oneri nel senso dell’iscrizione della sua pretesa come garantita da un’ipoteca legale “di diritto pubblico” (e non “per costruzioni”), e come tale di rango prevalente agli altri oneri, e dell’iscrizione “dell’im-porto per spese di amministrazione, di gestione e conservazione del-l’immobile erogate da PI 1 per sé e per conto della ricorrente con i fondi da essa messi a disposizione (nella misura di almeno CH 323'731,65, riservato adeguamento con aggiunta dei costi del 2021)”, pari a fr. 475'651.05. La ricorrente chiede inoltre la modifica delle condizioni d’incanto aumentando da fr. 20'000.– a fr. 475'651.05 le spese di amministrazione del fondo da pagare dall’aggiudicatario in deduzione del prezzo d’aggiudicazione. Conclude pure all’annullamento della decisione dell’UE volta al versamento delle pigioni e pretende che gli sia fatto ordine di richiedere all’escutente un congruo anticipo dei costi di amministrazione del fondo scaduti e futuri. La ricorrente domanda infine di accertare la denegata e ritardata giustizia dell’UE per aver esso omesso di dare riscontro alle notifiche dei costi d’amministrazione della PI 1, di chiederne il rimborso alla procedente e di tenerne conto nelle condizioni d’asta.
Q. Statuendo con sentenza del 9 giugno 2021 (inc. 15.2020.126), la Camera ha dichiarato il ricorso per denegata giustizia inoltrato il 23 novembre 2020 dalla PI 1 senza oggetto, stralciandolo dai ruoli, e ha retrocesso all’UE il ricorso del 12 gennaio 2021 affinché ne procedesse alla notifica agli interessati e alla presentazione delle proprie osservazioni.
R. Stante il prevedibile esito del giudizio odierno, in conformità dell’art. 9 cpv. 2 LPR il ricorso non è stato notificato agli interessi per osservazioni.
Considerato
in diritto: 1. Il ricorso ai sensi dell’art. 17 LEF all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino la Camera esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 3 LPR) – ha per oggetto il provvedimento di un organo amministrativo. In particolare, il ricorso deve servire al conseguimento di un fine pratico di procedura esecutiva – non ottenibile in altro modo – e non alla semplice constatazione di un eventuale errato comportamento dell’organo di esecuzione forzata in vista di una successiva azione di responsabilità giusta l’art. 5 LEF (Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. I, 1999, n. 65 ad art. 17 LEF, con rif.).
1.1 È legittimato a ricorrere giusta l’art. 17 LEF colui che giustifica un interesse proprio, attuale, pratico e degno di protezione alla modi-fica o all’annullamento del provvedimento impugnato oppure all’adozione di una determinata misura ingiustamente negata nell’ambito di un’esecuzione per debiti o di un fallimento (sentenza della CEF 15.2014.128 del 26 febbraio 2015 consid. 5 e i rinvii).
È considerato particolarmente e personalmente toccato dalla decisione impugnata chi è leso in modo diretto e concreto, in una misura e con un’intensità maggiore rispetto ad altrui, ove si trovi in un rapporto stretto e speciale con l’oggetto della contestazione. Per interesse degno di protezione s’intende l’interesse giuridico o di fatto all’annullamento o alla modifica del provvedimento contestato: questo interesse consiste nell’utilità pratica che il ricorrente trarrebbe dalla modifica o dall’annullamento, preservandolo da un pregiudizio diretto di natura economica, ideale, materiale o altro (sentenza della CEF 15.2018.83 del 2 maggio 2019 consid. 1.1, con riferimento alla DTF 139 III 508 consid. 3.3; v. pure DTF 139 III 387 consid. 2.1, 138 III 630 consid. 4, 138 III 221 consid. 2.3, 129 III 595 consid. 3).
1.2 Nel caso in esame, nella misura in cui chiede la modifica delle condizioni d’incanto nel senso di aumentare da fr. 20'000.– a fr. 475'651.05 le spese di amministrazione del fondo da pagare dall’aggiudicatario in deduzione del prezzo d’aggiudicazione, la ricorrente non fa valere un interesse personale diretto. Essa non pretende infatti che la gestione del fondo le sia stata affidata né rende verosimile che l’accordo di anticipazione delle spese di amministrazione sia stato comunicato all’UE né che lo stesso le abbia dato assicurazioni sul rimborso di quanto anticipato. L’accordo del 3 settembre 2018 ha un effetto puramente interno tra le firmatarie, dal quale la ricorrente non può dedurre alcun interesse degno di protezione nella procedura di realizzazione del pegno (e come creditrice ipotecaria ha economicamente interesse a che le spese di realizzazione siano le minori possibili). Dall’accordo non si evince d’altronde che le pretese della PI 1 verso lo Stato (rappresentato dall’UE) siano state cedute alla ricorrente, la quale, d’altra parte, non cita la norma dalla quale risulterebbe una surrogazione legale a suo favore. Essa si è limitata, nell’accordo, ad accennare a un diritto di pegno legale giusta l’art. 808 CC, che però non risulta aver notificato all’UE, per tacere del fatto che i lavori di cui afferma di aver anticipato le spese non appaiono essere stati autorizzati dal giudice (come previsto dall’art. 808 cpv. 1 CC) e l’ipoteca legale non è stata iscritta nel registro fondiario in conformità dell’art. 818 cpv. 4 LEF. La ricorrente è interessata solo indirettamente al pagamento delle pretese vantate dalla PI 1, nella misura in cui il loro pagamento faciliterebbe il rimborso delle somme da essa anticipate (come risulta dai conteggi indirizzati alla PI 1, doc. 8 accluso al ricorso). La domanda n. 3 del ricorso è di conseguenza irricevibile.
1.3 Per abbondanza, la mancata indicazione, al punto 11 lett. b delle condizioni d’asta, della totalità – a dire della ricorrente – delle spese di realizzazione non ne compromette gli eventuali diritti. L’obbligo di versamento a contanti di questo tipo di spese, se non sono coperte dal reddito del fondo (art. 46 cpv. 1 e 102 RFF), garantisce invero l’interesse dello Stato di evitare di dover promuovere un’esecuzione contro l’aggiudicatario ove il ricavato non dovesse bastare a rifonderle, in particolare quando l’aggiudicatario è il procedente e invoca la compensazione con la propria pretesa (v. sentenza della CEF 15.2016.80 del 25 ottobre 2016, RtiD 2017 I 751 n. 49c, consid. 2.2). Anche se non viene chiesto un (sufficiente) pagamento, le spese di realizzazione, nella misura in cui sono comprovate qualitativamente e quantitativamente, devono essere dedotte in priorità dal ricavato lordo (art. 157 cpv. 1 LEF) o messe a carico del creditore che ha chiesto la realizzazione (sentenza della CEF 15.2009.88 del 22 ottobre 2009, RtiD 2010 I 807 n. 59c consid. 2.1), e lo Stato risponde di un eventuale danno nel caso di un incasso insufficiente (art. 5 LEF). Non incombe al riguardo all’autorità di vigilanza accertare un eventuale errato comportamento dell’organo di esecuzione forzata in vista di una successiva azione di responsabilità (sopra consid. 1). Sprovvista d’interesse degno di protezione, la domanda n. 3 è inammissibile anche sotto questo profilo.
1.4 Per i medesimi motivi, si giunge alla stessa conclusione anche per le domande n. 5 e 6 volte ad obbligare la procedente ad anticipare le spese di amministrazione del fondo e ad accertare una denegata e ritardata giustizia da parte dell’UE, che avrebbe omesso di dare riscontro alle notifiche dei costi d’amministrazione della PI 1, di chiederne il rimborso alla procedente e di tenerne conto nelle condizioni d’asta. La ricorrente non ha alcun interesse degno di protezione a formulare simili richieste. Del resto, l’UE ha statuito sulla domanda della PI 1 il 29 dicembre 2020, anche se non nel senso da essa voluto (sopra ad I e O).
2.1 In virtù dell’art. 36 cpv. 2 RFF, l’ufficio non può rifiutare l’iscrizione degli oneri che figurano all’estratto del registro fondiario o che furono insinuati entro il termine, né modificarli, né contestarli, né esigere la produzione di prove. Il potere di cognizione dell’ufficio e dell’autorità di vigilanza è pertanto molto limitato: l’iscrizione nell’elenco oneri di una pretesa tempestivamente notificata può es-sere rifiutata solo qualora risulti manifesta l’assenza di un onere reale per il fondo, e nel caso di crediti asseritamente garantiti da ipoteca legale, soltanto quando risulti manifesta l’assenza di una base legale che li ponga al beneficio della pretesa ipoteca (cfr. art. 36 cpv. 1 RFF). Dubbi sull’esistenza o sul quantum del credito non autorizzano invece l’ufficio a respingerne l’inserimento nell’elenco oneri. L’ufficio deve tenere conto anche del grado indicato nell’insinuazione (cfr. art. 34 cpv. 1 lett. b, 1° periodo i.f. RFF), sebbene differisca da quanto iscritto nel registro fondiario, ma menzionerà anche il contenuto dell’iscrizione nel registro (art. 34 cpv. 1 lett. b, 3° periodo i.f. RFF; sentenza della CEF 15.2013.115 del 14 gennaio 2014, RtiD 2014 II 912 n. 64c. e i rinvii). Gli stessi principi valgono nella procedura di realizzazione del pegno immobiliare (art. 102 RFF).
2.2 Nella fattispecie, l’RI 1 ha insinuato il proprio credito come garantito da “ipoteca legale di diritto pubblico” (scritto del 29 aprile 2021, doc. 13 accluso al ricorso) sulla scorta di un estratto del registro fondiario del 29 marzo 2021 (doc. 16). L’UE l’ha però iscritto nell’elenco oneri come garantito da “ipoteca legale di grado LEG (ipoteca per costruzioni)”, in conformità dell’iscrizione nel registro fondiario rettificata d’ufficio il 6 maggio 2021 (doc. 17). Di principio, l’UE avrebbe dovuto indicare il rango rivendicato dalla ricorrente con la menzione del contenuto dell’iscrizione nel registro fondiario (art. 34 cpv. 1 lett. b RFF). Stante il suo limitato potere di cognizione, l’UE doveva al riguardo tenere conto dell’iscrizione rettificata senza possibilità di sindacarla, rinviando eventuali contestazioni all’apposita procedura di appuramento dell’elenco oneri (art. 140 cpv. 2 LEF, 36 cpv. 2, 37 cpv. 2 e 39 RFF; sopra consid. 2.1).
Nella fattispecie, tuttavia, risulta manifesta l’assenza di una base legale che ponga il credito della ricorrente al beneficio della pretesa ipoteca legale di diritto pubblico. L’iscrizione definitiva del pegno nel registro fondiario è infatti avvenuta sulla scorta della sentenza 8 marzo 2019 del Pretore aggiunto del Distretto di Lugano (doc. 19), che l’ha qualificata con ogni chiarezza come ipoteca legale “degli artigiani ed imprenditori”, strumento regolato dal Codice civile (art. 839 segg.) e non dal diritto pubblico, per tacere del fatto che la PI 3 non è un ente di diritto pubblico. L’UE poteva quindi legittimamente rifiutare d’indicare il rango rivendicato dalla ricorrente (art. 36 cpv. 1 RFF) e iscrivere solo quello risultante dall’estratto del registro fondiario aggiornato.
2.3 Che l’operato dell’UE sia formalmente censurabile quale manifesta violazione del diritto di essere sentito è un’allegazione priva di motivazione e pertanto irricevibile. La legge non prevede del resto che l’ufficio d’esecuzione debba interpellare il creditore di cui non ammette integralmente l’insinuazione prima di depositare l’elenco oneri. Se del caso, la ricorrente avrà, comunque sia, l’occasione di far valere le proprie ragioni con un’azione di contestazione dell’elenco oneri. Nella misura in cui è ammissibile, la domanda n. 1 va quindi respinta.
La domanda n. 2 volta all’iscrizione nell’elenco oneri delle spese di amministrazione, gestione e conservazione dell’immobile erogate dalla PI 1 per sé e per conto della ricorrente con i fondi da essa messi a disposizione non è motivata ed è pertanto irricevibile. La pretesa non è del resto stata insinuata entro il termine impartito dall’UE, non è iscritta nel registro fondiario e risulta manifestamente non costituire un onere reale per il fondo (cfr. art. 36 cpv. 1 RFF). Sono tutt’al più spese esecutive, la cui determinazione e il cui eventuale rimborso vanno decisi in sede di ripartizione (art. 157 LEF).
Con la domanda n. 4 la ricorrente postula l’annullamento della decisione dell’UE con cui l’ha diffidata a versare d’ora innanzi le pigioni nelle sue mani, facendo valere che giusta l’art. 91 RFF le pigioni vanno pagate all’ufficio d’esecuzione solo nel caso in cui il creditore pignoratizio ne abbia fatto richiesta, ciò che non risulterebbe il caso nella fattispecie dato che la PI 1 è stata incaricata dell’amministrazione del fondo con diritto d’incassare le pigioni.
4.1 L’art. 91 RFF riguarda solo il periodo che precede la presentazione della domanda di vendita, mentre successivamente l’ufficio d’esecuzione è tenuto a provvedere d’ufficio all’amministrazione del fondo costituito in pegno (art. 102 cpv. 3 e 155 cpv. 1 LEF; 101 cpv. 1 RFF; sentenza de Tribunale federale 5A_147/2009 consid. 2.2; circolare della CEF n. 14/1999 del 13 agosto 1999 ad 3.3). Nel caso in esame, la procedente ha depositato la domanda di realizzazione il 10 maggio 2017. È quindi pacifica la facoltà dell’UE – anzi l’obbligo – di esigere dagli inquilini del fondo posto in esecuzione il versamento delle pigioni nelle sue mani (art. 91 RFF per analogia; Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. II, 2000, n. 28 ad art. 155 LEF).
4.2 Si potrebbe discutere se l’UE ha davvero affidato alla PI 1 l’in-casso delle pigioni dovute dalla ricorrente. Lo scritto (doc. 6) citato da quest’ultima a conforto della propria tesi (ad 2 pag. 3) non è in sé decisivo, trattandosi di uno scritto del legale della stessa escussa. Ma anche se così fosse, l’incarico conferito alla PI 1, al quale si applicano le norme legali relative al mandato (DTF 129 III 400 consid. 1.2), poteva essere revocato in ogni tempo (art. 404 CO e n. 5 del mandato di amministrazione immobiliare allegato alla circolare della CEF n. 38/2011 del 17 ottobre 2011), o perlomeno l’UE rimaneva legittimato a esigere il versamento delle pigioni nelle proprie mani. Le pretese vantate dalla ricorrente nei confronti dell’UE e/o dell’escussa non ostano poi la misura impugnata. Anche se l’insorgente dovesse eccepire la compensazione, l’UE dovrebbe comunque consultare i creditori per decidere se contestarla e come procedere, con un’esecuzione o un’azione giusta gli art. 17 e 18 RFF, oppure cedendo loro la pretesa giusta l’art. 131 LEF (v. sentenza 19 novembre 1997 dell’autorità di vigilanza ginevrina, BlSchK 2003, 36). Anche su questo punto il ricorso si rivela infondato.
Secondo la ricorrente, le condizioni d’incanto sarebbero da annullare siccome comprendono – come parte integrante – un elenco oneri non ancora passato in giudicato. A parte il fatto ch’essa non ne trae alcuna conclusione (chiede solo la modifica delle condizioni d’incanto, v. domanda n. 3), misconosce anche che le citazioni sulle quali si fonda (sentenza della CEF 15.1998.39 del 30 aprile 1999, consid. 3/a, con un rinvio a Amonn/Gasser) si riferiscono alla procedura di fallimento, in cui l’appuramento dell’elenco oneri, parte integrante della graduatoria, precede in linea di massima la pubblicazione della vendita (v. art. 243 cpv. 3 e 252 LEF; 128 RFF). Nella procedura di realizzazione di pegno, invece, l’elenco oneri è depositato insieme alle condizioni d’asta (art. 33 e 102 RFF) ed eventuali contestazioni sono liquidate solo successivamente (art. 37 e 102 RFF). La censura cade quindi nel vuoto.
Con l’emanazione del giudizio odierno la domanda di effetto sospensivo diventa senza oggetto.
Per legge non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).
Per questi motivi,
pronuncia: 1. Nella misura in cui è ammissibile il ricorso è respinto.
Non si prelevano spese né si assegnano indennità.
Notificazione a:
– ; – ; – .
Comunicazione all’Ufficio d’esecuzione, Mendrisio.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art. 46 cpv. 2 LTF.
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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