AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 15.2020.125
Data decisione, Autorità: 08.02.2021, CEF
Ricorso: TF 5A_137/2021
Titolo: Vendita immobiliare a trattative private ordinata nonostante l’opposizione del debitore. Abuso di diritto? Richiesta di una nuova stima peritale
Incarto n. 15.2020.125
Lugano 8 febbraio 2021
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza
composta dei giudici:
Jaques, presidente Walser e Grisanti
vicecancelliere:
Cortese
statuendo sul ricorso 25 novembre 2020 di
RI 1
contro
l’operato dell’Ufficio d’esecuzione di Mendrisio, o meglio contro la decisione 18 novembre 2020 volta alla vendita a trattative private di due fondi del ricorrente nell’ambito delle esecuzioni n. __________ e __________ (gruppo n. 2) promosse rispettivamente da
PI 1, __________ (patrocinata dall’__________ PA 1, __________)
PI 2, __________ (patrocinato dall’__________ PA 2, __________
procedura che interessa anche i creditori:
PI 5, __________
PI 4, RU-Mosca (patrocinata dall’__________ RA 1, __________)
ritenuto
in fatto: A. Sulla scorta dei precetti esecutivi n. __________ e __________ (gruppo n. 2) fatti emettere rispettivamente da PI 2 e dall’ex marito PI 1 contro il marito separato di lei RI 1 per l’incasso di fr. 3'036.– e di fr. 66'650.– oltre agli interessi, il 23 novembre 2018 l’Ufficio di esecuzione (UE) di Lugano ha proceduto al pignoramento delle unità di proprietà per piani (PPP) n.__________ di 70⁄1000 e n. __________ di 130⁄1000 della parti-cella n. __________ RFD di __________, attribuendo alle stesse un valore di stima di fr. 410'000.– complessivi.
B. Avendo gli escutenti chiesto la realizzazione dei fondi il 27 maggio e l’11 giugno, il 4 ottobre 2019 l’UE di Mendrisio ne ha pubblicato l’avviso di asta per il 21 gennaio 2020, indicando un valore di stima peritale rispettivamente di fr. 80'000.– e fr. 200'000.–.
C. Il 3 dicembre 2019 l’UE di Mendrisio ha depositato le condizioni d’asta e l’elenco oneri, che stabilisce ipoteche legali di fr. 31'643.45 e ipoteche convenzionali di fr. 318'910.– a favore della PI 5, gravanti tutte collettivamente ambedue i fondi. Essi sono inoltre oggetto di restrizioni del diritto di disporre annotate a favore dei pignoramenti eseguiti per PI 2 e PI 1, così come per i crediti dei gruppi n. 3 (es. n. __________ di PI 1 e n. __________ dell’PI 4) e n. 4 (es. n. __________ e __________ di PI 2).
D. Il ricorso interposto il 13 gennaio 2020 da RI 1 inteso in particolare a rimandare l’asta pubblica e a procedere con urgenza a “una o più perizie professionali per determinare un valore o piede d’asta più consono alla reale situazione degli appartamenti” è stato parzialmente accolto da questa Camera con sentenza del 16 marzo 2020 (inc. 15.2020.5), con cui è stato ordinato all’UE di Mendrisio di fissare nuovamente l’asta dopo essersi organizzato in modo da garantire a eventuali interessati la possibilità di visitare i fondi da realizzare, facendo se del caso capo alla forza pubblica ove il debitore o terzi dovessero ostacolarne la visita, e di appurare o far appurare la questione degli accessi agli appartamenti, ritenuti poco chiari dalla perizia.
E. Il 3 novembre 2020, l’UE ha comunicato agli interessati di aver ricevuto un’offerta di fr. 528'591.–, superiore al valore di stima, per l’acquisto a trattative private di ambedue i fondi pignorati in blocco. Ha assegnato loro un termine di dieci giorni per formulare per scritto il loro consenso o la loro opposizione al modo di realizza-zione proposto, il silenzio essendo parificato a un’adesione. PI 1 ha dichiarato il proprio consenso con scritto del 6 novembre 2020. Il 12 novembre, RI 1 si è invece opposto all’offerta, reputandola troppo bassa rispetto al valore di mercato, a suo dire non inferiore a fr. 800'000.–.
F. Il 18 novembre 2020, l’UE ha comunicato a RI 1 di doversi discostare dalla sua opposizione e d’intendere procedere alla vendita a trattative private dei fondi, l’offerta di fr. 528'591.– essendo superiore al valore di stima di fr. 375'998.05 risultante dalla nuova valutazione dell’8 settembre 2020 (allegata).
G. Con ricorso del 25 novembre 2020, RI 1 chiede, previa sospensione della vendita a trattative private in via cautelare e supercautelare, di ordinare la realizzazione dei fondi tramite asta dopo l’allestimento di una nuova valutazione peritale indipendente. Facendo valere di essere a carico dell’assistenza pubblica, egli postula inoltre l’esenzione dall’anticipazione delle spese della nuova perizia così come delle spese e tasse giudiziarie.
H. Con ordinanza del 9 dicembre 2020, il presidente della Camera ha concesso effetto sospensivo al ricorso.
I. Con osservazioni del 18 dicembre 2020 l’PI 4 si è rimessa al giudizio della Camera. Il 22 dicembre, PI 2 e il figlio PI 3, autore dell’offerta di 528'591.–, hanno invece chiesto la reiezione del ricorso e la revoca dell’effetto sospensivo, oltre all’inflizione di una multa e di un ammonimento al ricorrente e all’assegnazione di ripetibili ai resistenti. Nelle sue osservazioni del 23 dicembre anche PI 1 ha postulato la reiezione del ricorso e la revoca dell’effetto sospensivo, mentre la PI 5, con scritto del 5 gennaio 2021, si è limitata a esprimere il proprio “stupore” per la concessione dell’effetto sospensivo. Infine, il 12 gennaio 2021 l’UE ha concluso per la reiezione del ricorso.
Considerato
in diritto: 1. Interposto all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino la Camera esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 3 LPR) – entro dieci giorni dalla notifica dell’atto impugnato, avvenuta il 20 novembre 2020, il ricorso è in linea di principio ricevibile (art. 17 LEF) per quanto riguarda la contestazione della decisione di vendere i fondi a trattative private. La richiesta di una nuova valutazione peritale indipendente del loro valore è invece tardiva, dal momento che lo stesso ricorrente ha dichiarato nel suo scritto del 12 novembre 2020 di avere ricevuto la circolare contenente l’offerta di acquisto dei fondi a trattative private già il 4 novembre e di essere “molto curioso di visionare la ’nuova’ perizia sulla base della quale si fonda l’offerta”. Ora, egli ha inoltrato la richiesta di nuova perizia, con il ricorso in esame, solo il 25 novembre, ovvero ampiamente oltre il termine di dieci giorni stabilito all’art. 9 cpv. 2 del Regolamento del Tribunale federale concernente la realizzazione forzata di fondi (RFF, RS 281.42).
2.1 Giusta l’art. 143b cpv. 1 LEF in luogo dell’incanto, si può fare la vendita a trattative private, se tutti gli interessati vi acconsentono e il prezzo offerto è pari almeno a quello di stima. Tra gli “interessati” rientra anche l’escusso (Piotet in: Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n. 2 ad art. 143b LEF; Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. II, 2000, n. 16 ad art. 143b LEF). Il consenso dev’essere espresso e scritto, o perlomeno verbalizzato (Piotet, op. cit., n. 3 ad art. 143b; Bettschart, in: Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n. 9 ad art. 130 LEF; Gilliéron, op. cit., n. 19 ad art. 130 LEF). L’Ufficio d’esecuzione non è vincolato da un rifiuto manifestamente abusivo (DTF 115 III 55 consid. 3/b; Bettschart, op. cit., n. 11 ad art. 130).
2.2 Nella decisione impugnata l’UE ha giustificato la sua intenzione di procedere alla vendita a trattative private nonostante il rifiuto dell’escusso in base al proprio margine di apprezzamento, tenuto conto degli interessi delle parti e del rischio che una vendita all’asta generasse un ricavo minore del prezzo offerto per l’acquisto dei fondi a trattative private. Ha ritenuto senza fondamento le accuse mosse dall’escusso contro l’offerente e l’affermazione secondo cui l’offerta sarebbe “troppo bassa”.
2.3 L’art. 143b LEF non conferisce invero all’ufficio d’esecuzione alcun potere d’apprezzamento. Anche il rifiuto di un solo interessato, fosse anche l’escusso, impedisce un’aggiudicazione a trattative private sebbene la stessa sia nell’interesse di tutti gli altri interessati consenzienti. Il rischio, in caso di asta pubblica, di un ricavo inferiore al prezzo offerto per l’acquisto del fondo pignorato a trattative private è poi immanente all’esigenze di unanimità dell’art. 143b LEF. Certo, come per ogni diritto, quello di rifiutare l’offerta di acquisto a trattative private non è protetto se è esercitato in modo manifestamente abusivo (art. 2 cpv. 2 CC e DTF 115 III 55 consid. 3/b). Nel caso specifico, né l’UE né i resistenti spiegano in modo convincente perché il rifiuto dell’escusso dovrebbe essere tacitato come manifestamente abusivo. Non è impossibile – e in pratica è già successo – che il prezzo d’aggiudicazione di un fondo in un’asta pubblica sia superiore al valore di stima, il quale è stabilito in funzione di criteri oggettivi che non possono cogliere le motivazioni soggettive e il tipo d’uso del fondo ipotizzato dagli astanti, né i fattori psicologici che si manifestano al momento dell’asta. Né l’UE né i resistenti si sono del resto espressi sui confronti presentati dal ricorrente con oggetti a suo dire paragonabili ai propri fondi recentemente messi in vendita sul territorio di __________, dai quali risulterebbe possibile una realizzazione a un prezzo superiore a quello offerto da PI 3. La valutazione del valore dei fondi dell’escusso non appare ad ogni modo univoca come dimostra il fatto che tra la prima e la seconda perizia la stima è salita di quasi fr. 100'000.–.
Nelle circostanze descritte non si può pertanto ritenere il rifiuto del ricorrente come manifestamente abusivo. Che il prezzo offerto da PI 3 consenta di tacitare tutti i debiti del ricorrente non esclude l’interesse di quest’ultimo a vedere le sue proprietà aggiudicate a un prezzo superiore, siccome il supplemento sarebbe di sua spettanza.
2.4 Per abbondanza, la decisione impugnata andrebbe ad ogni modo annullata perché a parte PI 1 non risulta dagli atti che gli altri interessati abbiano esplicitamente accettato l’offerta. Contrariamente a quanto reputa l’UE, il silenzio non può infatti essere parificato a un’adesione, come si evince dalla dottrina citata in precedenza (al consid. 2.1), secondo cui il consenso dev’essere espresso e scritto, o perlomeno verbalizzato.
Stante l’esito del giudizio odierno, è inutile esaminare le critiche del ricorrente al comportamento degli escutenti e dell’offerente. RI 1 va tuttavia invitato a evitare di proferire delle accuse di raggiri e truffa, adducendo addirittura la complicità dei funzionari dell’UE e dei periti, senza fornire alcun indizio a sostegno delle sue gravi allegazioni.
Con l’emanazione della presente decisione le richieste di revoca dell’effetto sospensivo diventano senza oggetto.
Per legge non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]). Visto l’esito del giudizio odierno, la richiesta di sanzioni formulata da PI 2 e PI 3 cade nel vuoto.
Per questi motivi,
pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto.
1.1 Di conseguenza, la decisione impugnata è annullata e l’Ufficio d’esecuzione è invitato a indire un’asta pubblica.
1.2 La richiesta di nuova perizia è inammissibile siccome tardiva.
Non si prelevano spese né si assegnano indennità.
Notificazione a:
– ; – ; – ; –__________ RA 1, __________: – PI 5, __________.
Comunicazione all’Ufficio d’esecuzione, Mendrisio.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art. 46 cpv. 2 LTF.
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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