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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 15.2020.111
Data decisione, Autorità: 13.01.2021, CEF
Titolo: Asta immobiliare con doppio turno d’asta. Esecuzione del secondo turno malgrado la migliore offerta formulata nel primo turno fosse sufficiente a soddisfare il creditore di rango prevalente
Incarto n. 15.2020.111
Lugano 13 gennaio 2021
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza
composta del giudice:
Jaques, presidente
vicecancelliere:
Cortese
statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48b LOG) sul ricorso 13 ottobre 2020 interposto da
RI 1
contro
l’operato dell’Ufficio d’esecuzione di Bellinzona, o meglio contro l’aggiudicazione del fondo n. __________ e della quota di comproprietà coattiva D di 1⁄6 del fondo n. __________ RFD di __________ avvenuta l’8 ottobre 2020 a favore della
PI 2, (patrocinata dall’avv. dott. PA 1 )
nell’esecuzione n. __________ promossa dalla
PI 3,
contro
PI 1 (†2009), già in (rappresentata da RA 1
ritenuto in fatto e considerando in diritto:
che sulla scorta del precetto esecutivo n. __________ in via di realizzazione del pegno immobiliare gravante il fondo n. __________ e la quota di comproprietà coattiva D di 1⁄6 del fondo n. __________ RFD di __________, emesso il 18 settembre 2018 dall’Ufficio d’esecuzione (UE) di Bellinzona, la PI 3 procede in via esecutiva contro la comunione ereditaria PI 1 per l’incasso di fr. 52'385.71 oltre a interessi e spese;
che l’8 ottobre 2020, l’UE ha aggiudicato i fondi gravati da pegno a favore della PI 2 per fr. 168'000.– al secondo turno d’asta (ossia con la facoltà di disdire anticipatamente eventuali contratti di locazione);
che con ricorso del 13 ottobre 2020, RI 1 chiede l’annullamento dell’aggiudicazione e la sua rettifica nel senso che i fondi gli siano aggiudicati in base alla sua offerta di fr. 122'000.– formulata nel primo turno d’asta;
che con osservazioni del 16 ottobre 2020 l’aggiudicataria PI 2 si è opposta al ricorso, mentre nelle sue del 28 ottobre l’UE si è rimesso al giudizio della Camera, pur ritenendo di aver correttamente applicato l’art. 142 LEF;
che interposto all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino la Camera esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 3 LPR) – entro dieci giorni dall’aggiudicazione contestata, avvenuta l’8 ottobre 2020, il ricorso è in linea di principio ricevibile (art. 17 LEF), l’interesse di RI 1 essendo manifestamente degno di protezione, siccome ha partecipato alla procedura d’asta e invoca la violazione di una norma legale;
che secondo il ricorrente i fondi sarebbero dovuti essergli aggiudicati già nel primo turno d’asta, siccome il prezzo da lui offerto (fr. 122'000.–) copre ampiamente le ipoteche legali e convenzionali, così come i crediti a beneficio del pignoramento dei fondi, pari a fr. 87'337.70 complessivi più le spese;
che giusta l’art. 142 cpv. 1 LEF qualora il fondo sia stato gravato, senza il consenso del creditore pignoratizio anteriore, da servitù, da oneri fondiari o da un diritto personale annotato e la precedenza del diritto di pegno risulti dall’elenco degli oneri, il creditore pignoratizio può pretendere, entro dieci giorni dalla notificazione dell’elenco degli oneri, che il fondo sia messo agli incanti con o senza questo aggravio;
che secondo la giurisprudenza (DTF 126 III 290, 125 III 123 segg.; sentenza della CEF 15.2002.78 del 20 agosto 2002 consid. 7.3), questa norma si applica anche ai contratti di locazione non anno-tati a registro fondiario, ad eccezione di quelli la cui durata è inferiore al termine legale di disdetta, nel senso che se il fondo viene aggiudicato nel secondo turno d’asta l’aggiudicatario è autorizzato a disdire anticipatamente eventuali contratti di locazione (siano essi annotati o meno) per la prossima scadenza legale senza necessità di provare un urgente bisogno personale a norma dell’art. 261 cpv. 2 lett. a CO;
che nella fattispecie la banca escutente ha chiesto e ottenuto l’organizzazione di un doppio turno d’asta volto a permettere la disdetta di eventuali contratti di locazione (punto 23 delle condizioni d’asta);
che in virtù dell’art. 56 cpv. 2 lett. a del regolamento del Tribunale federale concernente la realizzazione forzata di fondi (RFF, RS 281.42), applicabile alla procedura di realizzazione di pegno per il rinvio dell’art. 102 RFF, se l’offerta migliore formulata nel primo turno d’asta è sufficiente per soddisfare il creditore pignoratizio di rango prevalente o se l’importo mancante viene pagato immediatamente in contanti dal titolare della servitù o dell’onere fondiario (oppure dall’inquilino), il fondo sarà aggiudicato con l’aggravio e non occorrerà procedere a un secondo turno d’asta;
che il ricorrente sostiene a ragione di aver soddisfatto la condizione prevista nella norma appena citata mediante la sua offerta di fr. 122'000.–, che copre le ipoteche legali e convenzionali, pari a fr. 58'511.60, oltre ai crediti a beneficio del pignoramento dei fondi, pari a fr. 28'826.10 oltre alle spese (come da elenco oneri);
che, anzi, la norma non esige neppure la copertura dei creditori pignoranti (non pignoratizi);
che l’UE avrebbe dovuto pertanto prescindere dal procedere al secondo turno d’asta e aggiudicare i fondi al ricorrente in virtù dell’art. 56 cpv. 2 lett. a RFF (DTF 81 III 63 consid. 1; Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. II, 2000, n. 23 ad art. 142 LEF; Piotet in: Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n. 13 ad art. 142 LEF);
che nell’insistere sul passaggio in giudicato delle condizioni d’asta la resistente PI 2 non pare avvedersi che il ricorrente non le rimette in discussione, ma fa solo valere – come visto a ragione – una violazione delle regole sul doppio turno d’asta;
che il paragone con una partita di calcio è fuori luogo, perché le regole dell’asta non sono quelle del calcio;
che pur volendo considerare l’asta come un gioco, dai partecipanti andrebbe comunque richiesto di conoscere e rispettarne le regole, e in particolare di non aspettare il secondo turno per rilanciare quando nel primo turno è stata formulata un’offerta sufficiente a soddisfare il procedente – ipotesi che sarà forse rara, ma come dimostra il caso in esame non esclusa – dal momento che l’art. 56 cpv. 2 lett. a RFF dispone allora chiaramente l’aggiudicazione al miglior offerente nel primo turno;
che contrariamente a quanto afferma la resistente lo scopo del doppio turno d’asta non è quello di permettere al titolare di una servitù, di un diritto d’abitazione, di usufrutto, di locazione ecc. di riscattare il proprio diritto bensì di soddisfare le pretese dei creditori pignoratizi di rango prevalente recando il minor danno possibile ai titolari di diritti reali (o di locazione) sul fondo da realizzare (Häberlin in: VZG-Kurzkommentar, 2011, n. 4 ad art. 56 RFF);
che per questo motivo l’art. 142 cpv. 3 LEF subordina l’aggiudicazione del fondo al miglior offerente del secondo turno non solo all’ottenimento di un prezzo migliore, ma anche alla condizione che il prezzo offerto con il nuovo aggravio non basti già a soddisfare il creditore pignoratizio di rango prevalente;
che di conseguenza il ricorso in esame non solo non è temerario, bensì è provvisto di buon diritto, l’aggiudicazione dei fondi al ricorrente essendo tuttavia subordinata al versamento dell’acconto di fr. 20'000.– stabilito al punto 14 delle condizioni d’asta;
che per legge non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).
Per questi motivi,
pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto.
1.1 Di conseguenza, il fondo n. __________ e la quota di comproprietà coattiva D di 1⁄6 del fondo n. __________ RFD di __________ sono aggiudicati al miglior offerente del primo turno dell’asta dell’8 ottobre 2020, RI 1, al prezzo di fr. 122'000.–, a condizione ch’egli fornisca all’Ufficio d’esecuzione entro due giorni dalla ricezione della presente decisione l’acconto di fr. 20'000.– stabilito dal punto 14 delle condizioni d’asta nella forma ivi prescritta.
1.2 Qualora RI 1 adempia tempestivamente la condizione stabilita nel dispositivo n. 1, l’aggiudicazione dei fondi a favore della PI 2 è annullata e la somma da lei versata all’Ufficio d’esecuzione le è restituita.
Non si prelevano spese né si assegnano indennità.
Notificazione a:
– ; – .
Comunicazione all’Ufficio d’esecuzione, Bellinzona.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art. 46 cpv. 2 LTF.
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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