AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2019.206
Data decisione, Autorità: 03.06.2020, IICCA
Titolo: Locazione - disdetta per mora - contestazione della disdetta
Incarto n. 12.2019.206/207
Lugano 3 giugno 2020/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini, presidente, Bozzini e Stefani
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa in procedura semplificata inc. n. SE.2019.12 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord promossa con petizione 27 febbraio 2019 da
AP 1
contro
AO 1 patrocinata dall’avv. PA 1
con cui l’attrice ha chiesto in via principale di annullare la disdetta straordinaria notificatale il 12 novembre 2018 e di accertare che il contratto di locazione in corso non terminava prima del 30 aprile 2021, subordinatamente di concedere una protrazione sino a tale data, formulando nel contempo domanda di assistenza giudiziaria, domande avversate dalla convenuta con risposta 26 marzo 2019;
tesi ribadite dall’attrice con risposta (correttamente: replica) 15 aprile 2019, con la quale ha esteso la domanda chiedendo una protrazione fino al 30 dicembre 2022 e l’accertamento della violazione del principio “ne bis in idem”, mentre la convenuta ha ribadito la sua integrale contestazione con duplica 15 maggio 2019;
sulle quali il Pretore aggiunto supplente, dopo aver respinto con decisione 1° aprile 2019 l’istanza di assistenza giudiziaria, si è pronunciato con decisione 11 novembre 2019 con la quale ha nuovamente negato la concessione dell’assistenza giudiziaria e respinto la petizione, ponendo tasse e ripetibili a carico dell’attrice soccombente;
appellante l’attrice con appello 10 dicembre 2019 (inc. n. 12.2019.206) con il quale chiede l’annullamento del giudizio impugnato e di accertare la nullità, subordinatamente l’inefficacia, della disdetta del 12 novembre 2018, di riconoscere la violazione del principio “ne bis in idem”, di accertare la durata del contratto fino al 30 aprile 2023, con protesta di spese e ripetibili, postulando altresì di essere “ammessa all’assistenza giudiziaria estesa all’esenzione di anticipi e alle cauzioni, all’esenzione delle spese processuali” (inc. n. 12.2019.207);
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa;
ritenuto
in fatto: A. Con contratto 29 ottobre 2014 AO 1 ha concesso in locazione a AP 1, a valere dal 1° febbraio successivo, un’abitazione sita a __________ ad una pigione mensile di fr. 1'200.- (doc. G e BB).
B. Il rapporto contrattuale ha visto le parti sin dall’inizio in disaccordo e ripetutamente coinvolte in vertenze giudiziarie, sfociate in decisioni pretorili e di questa Camera, che non occorre in questa sede riepilogare.
C. Con petizione 27 febbraio 2019, preceduta dall’udienza 28 gennaio 2019 dinanzi all’Ufficio di conciliazione (doc. C e D), AP 1 ha convenuto in giudizio AO 1 chiedendo in via principale di annullare la disdetta straordinaria notificatale il 12 novembre 2018 e di accertare che il contratto di locazione in corso non terminava prima del 30 aprile 2021, subordinatamente di concedere una protrazione sino a tale data, formulando nel contempo domanda di assistenza giudiziaria.
Con la risposta 26 marzo 2019 la convenuta si è opposta alla petizione ribadendo la correttezza della disdetta straordinaria notificata alla conduttrice, venuta a trovarsi in mora con il pagamento delle pigioni.
D. Con decisione 1° aprile 2019 il Pretore aggiunto supplente ha negato la concessione dell’assistenza giudiziaria all’attrice che, con risposta (correttamente: replica) 15 aprile 2019 ha esteso la domanda chiedendo una protrazione del contratto fino al 30 dicembre 2022 e postulato l’accertamento della violazione del principio “ne bis in idem”, con riferimento a un precedente giudizio pretorile, mentre la convenuta con duplica 15 maggio 2019 si è integralmente opposta alle domande.
E. Raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il Pretore aggiunto supplente, con la decisione 11 novembre 2019 qui impugnata, ha confermato il rifiuto della concessione dell’assistenza giudiziaria e respinto la petizione, ponendo tasse di giustizia e spese a carico dell’attrice, condannandola al pagamento di fr. 1'700.- a titolo di ripetibili.
F. Con l’appello 10 dicembre 2019 (inc. n. 12.2019.206), contestualmente al quale ha postulato la concessione dell’assistenza giudiziaria (inc. 12.2019.207), l’attrice ha chiesto l’annullamento del giudizio impugnato nel senso di accertare la nullità, subordinatamente l’inefficacia, della disdetta del 12 novembre 2018, di riconoscere la violazione del principio “ne bis in idem”, di accertare la durata del contratto fino al 30 aprile 2023, con protesta di spese e ripetibili, postulando di essere “ammessa all’assistenza giudiziaria estesa all’esenzione di anticipi e alle cauzioni, all’esenzione delle spese processuali”. L’atto di appello, comprensivo della suddetta istanza, non è stato notificato all’appellata.
considerato
in diritto: 1. L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). In concreto, la decisione impugnata è una decisione finale in una controversia dal valore ampiamente superiore ai fr. 10'000.-. Pacifica è dunque l’appellabilità del giudizio impugnato entro il termine di 30 giorni (art. 311 CPC). L’appello 10 dicembre 2019, introdotto nel termine di 30 giorni dall’avvenuta notifica del primo giudizio, è tempestivo.
Ricordato il tenore dell’art. 257d CO, il primo giudice ha quindi esaminato l’esistenza di una situazione di mora della conduttrice alla luce dell’avvenuto deposito delle pigioni oggetto di diffida. Ricordati succintamente dottrina e giurisprudenza in merito all’art. 259g CO, il Pretore aggiunto supplente ha quindi accertato come il deposito della pigione fosse avvenuto senza che la conduttrice avesse precedentemente impartito un termine alla locataria per l’eliminazione dei difetti e in assenza di un valido motivo per ritenere inutile tale diffida. Il deposito delle pigioni di settembre e ottobre 2018, intervenuto senza rispettare le dovute formalità, non avrebbe pertanto avuto l’effetto liberatorio desiderato dalla conduttrice che si è quindi effettivamente venuta a trovare in una situazione di mora. Contrariamente a quanto preteso dall’attrice, a mente del Pretore aggiunto supplente la diffida di pagamento notificata con scritto 25 settembre 2018 (doc. 4) è formalmente corretta e non può essere considerata contraria alla buona fede e non risulta tardiva la disdetta notificata dieci giorni dopo lo scadere del termine impartito con la diffida di pagamento (doc. 4 e 5). Il giudice di prime cure ha infine esaminato la conformità della disdetta con le esigenze poste dall’art. 271a cpv. 1 lett. a CO, concludendo che, malgrado una vicinanza temporale, la disdetta per mora non potesse essere ricondotta alle rivendicazioni della conduttrice in merito all’eliminazione dei pretesi difetti. Ricordato il tenore dell’art. 271a cpv. 1 lett. e cifra 4 CO, alla luce della transazione giudiziaria del 12 aprile 2018 che aveva messo fine a una lite tra le parti in merito a una disdetta ordinaria (doc. HH), il giudizio pretorile ne ha ricordato l’inapplicabilità ai casi di disdetta straordinaria per mora ai sensi del cpv. 3 lett. b della medesima norma. Per lo stesso motivo, in virtù dell’art. 272a cpv. 1 lett. a CO, alla conduttrice è pure stata negata, poiché preclusa, una protrazione della locazione.
In questa sede l’appellante produce un allegato senza il patrocinio di un legale. Pur presentando vizi di natura formale, di cui meglio si dirà nei considerandi che seguono, l’appello non può essere considerato inutilmente prolisso, illeggibile, sconveniente o incomprensibile e non si rende pertanto necessario assegnare un termine per sanarlo ai sensi dell’art. 132 CPC, la parte nel procedimento mostrando di essere in grado proporre le proprie tesi e domande.
L’appellante espone preliminarmente le circostanze che, sin dall’inizio del contratto di locazione nel 2014, l’hanno vista contrapposta alla locatrice, con relative procedure giudiziarie, e riepiloga i fatti relativi alle richieste di eliminazione dei difetti e di riduzione della pigione formulate, con riferimento alla causa promossa con petizione del 7 novembre 2018 (inc. n. SE 2018.40 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord, oggetto di decisione di data odierna di questa Camera, inc. n. 12.2019.204/205), rilevando come la locatrice avrebbe reagito alle giuste rivendicazioni con una disdetta abusiva del contratto per pura ritorsione e a scopo intimidatorio, con un agire che costituirebbe addirittura una violazione dell’art. 325bis CP. L’appello prosegue con una lunga serie di considerazioni preliminari e generiche incentrate sulla questione dell’avvenuto deposito della pigione presso il competente Ufficio, della rimproverata mora della conduttrice, posta a fondamento della disdetta straordinaria, rispettivamente del credito vantato verso la locatrice a seguito di pagamenti eseguiti in eccesso per oltre quattro anni per spese accessorie per consumi di elettricità richieste ma non dovute. Tali considerazioni non costituiscono valida censura d’appello, limitandosi a riassumere il quadro in cui si è sviluppata la lite.
Con espressioni confuse e dal tenore a tratti manifestamente inadeguato (ad esempio cfr. “spudorata malafede di tutti i soggetti coinvolti” appello pag. 5 n. 11 o il paragrafo intitolato “GRAN FINALE” a pag. 13 n. 27), l’appellante rivolge rimproveri di vario genere all’autorità di conciliazione, ai magistrati che hanno condotto le varie procedure, alla controparte e sinanche al suo precedente patrocinatore, dolendosi di aver subito ostruzionismo e tempi eccessivamente lunghi. La censura non è ricevibile (art. 311 CPC) poiché non si confronta con il giudizio pretorile e siccome sostanzialmente riferita a circostanze irrilevanti ai fini della causa in questione, il cui oggetto è la verifica della validità della messa in mora della conduttrice e della conseguente disdetta straordinaria.
In modo manifestamente irricevibile, oltre che infondato, l’appellante ripropone la questione del rispetto del principio “ne bis in idem”, senza argomentare in merito alla conclusione pretorile, limitandosi sostanzialmente a farvi accenno nel petitum. La decisione del Pretore aggiunto supplente a tal proposito merita conferma, il presupposto processuale di cui all’art. 59 cpv. 2 lett. e CPC (assenza di regiudicata, nello specifico di regiudicata materiale) risultando adempiuto.
L’appellante, seppur con una struttura argomentativa al limite della ricevibilità, intercala le sue lamentele con una serie di considerazioni che, valutate nel loro insieme, costituiscono la censura sostanziale al giudizio pretorile, ovvero la contestazione dell’esistenza di una situazione di mora nel pagamento delle pigioni. A mente della conduttrice, infatti, non potrebbe sussistere una situazione di mora siccome le pigioni scadute sarebbero state da lei regolarmente depositate presso l’Ufficio di conciliazione, conformemente al diritto conferitole dall’art. 259g CO, in attesa dell’eliminazione dei difetti da parte della locatrice, rispettivamente in vista della decisione del giudice in merito alla richiesta di concedere una corrispondente riduzione della pigione (azione promossa con petizione 7 novembre 2018 inc. n. SE.2018.40 della medesima Pretura). La censura è da respingere. Come correttamente rilevato dal primo giudice, la conduttrice ha ritenuto di poter unilateralmente procedere al deposito delle pigioni di settembre e ottobre 2018 presso l’Ufficio di conciliazione senza preventivamente notificare i pretesi difetti alla locatrice e senza chiederne l’eliminazione, rispettivamente postulare un adeguamento della pigione. Questa circostanza non viene neppure contestata dall’appellante che, elencati i vari depositi di pigione, ammette come “per tutti questi depositi l’inquilina non ha mai inviato nessuna comunicazione per un semplice motivo: allora non sapeva che fosse necessario” (appello pag. 7 n. 4). Non muta infine la situazione il fatto che, in occasione delle udienze di conciliazione o in Pretura, nessuno avrebbe fatto presente alla conduttrice questa esigenza. Lo stesso vale per l’invocata buona fede alla base di questa erronea convinzione o per la mancata richiesta di liberazione della pigione da parte della locatrice entro trenta giorni.
Va infine rilevato come, contrariamente a quanto sottintende l’appellante, l’esistenza di aspri dissidi personali sin dai primi giorni di locazione, con situazioni di conflittualità esacerbata e conseguenti vicissitudini giudiziarie, non può assurgere a motivo per ritenere inutile, alla luce del chiaro disposto dell’art. 259g CO, la diffida e l’assegnazione di un termine di eliminazione dei difetti lamentati e poi invocati a giustificazione di un deposito della pigione, sopraggiunto in modo improvviso. Ciò vale a maggior ragione, in virtù della buona fede nei rapporti contrattuali, ritenuto come una buona parte di questi pretesi difetti, per stessa dichiarazione dell’appellante, non sarebbero sopraggiunti nel corso degli anni, ma sarebbero addirittura stati presenti sin dall’inizio della locazione.
A giusta ragione il Pretore aggiunto supplente ha quindi ritenuto non essere intervenuta alcuna valida compensazione del credito atta a impedire l’insorgenza di una situazione di mora della conduttrice.
Con le censure d’appello non è stato espressamente contestato il diniego dell’assistenza giudiziaria in prima sede, richiesta formulata in modo poco limpido, e irricevibile, solo con il petitum. Inconferente con la critica alla decisione impugnata risulta peraltro la lamentela sull’operato del precedente patrocinatore dell’attrice, con particolare riguardo alla questione del pagamento del suo onorario in regime di assistenza giudiziaria.
In conclusione l’appello, nella limitata misura in cui è ricevibile, si rivela manifestamente infondato, con conseguente sua reiezione e relativa conferma del giudizio impugnato. Per questa ragione, in base a quanto prevede l’art. 312 cpv. 1 CPC, la controparte non è stata invitata a presentare osservazioni.
L’appellante ha presentato in questa sede un’istanza di concessione dell’assistenza giudiziaria, esponendo in modo succinto i motivi alla base della sua domanda e rinviando alla situazione di indigenza accertata dal Pretore aggiunto supplente, attestata dal certificato comunale 26 settembre 2019. Risulta superfluo esaminare la condizione dell’indigenza, siccome la domanda deve in ogni caso essere respinta già per l’assenza di probabilità di successo dell’appello (art 117 lett. b CPC), manifestamente infondato e in buona parte irricevibile, come emerge dai considerandi che precedono e come peraltro già rilevato dalla decisione pretorile 1° aprile 2019 (atto IV).
Le spese giudiziarie della procedura di appello, limitate alle sole spese processuali, seguono la soccombenza e sono fissate in fr. 300.- in applicazione degli art. 2, 7 e 8 cpv. 1 LTG, tenuto conto delle particolari circostanze del caso e delle difficoltà personali e economiche dell’appellante. Non si assegnano ripetibili, l’appello non essendo stato notificato per osservazioni alla controparte. Il valore litigioso, determinante ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale, ammonta a fr. 46'800.-, come calcolato dal Pretore aggiunto supplente e indicato dall’appellante. L’impugnabilità del giudizio in materia di gratuito patrocinio segue la via dell’azione principale.
Per questi motivi,
richiamati gli art. 95, 106, 119 CPC e la LTG
decide:
L’appello 10 dicembre 2019 di AP 1 (inc. n. 12.2019.206) è respinto nella misura in cui è ricevibile. Di conseguenza è confermata la decisione 11 novembre 2019 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord.
L’istanza 10 dicembre 2019 di concessione dell’assistenza giudiziaria presentata da AP 1 (inc. n. 12.2019.207) è respinta.
Le spese processuali della procedura di appello, pari a fr. 300.-, sono poste a carico dell’appellante. Non si assegnano ripetibili.
Notificazione:
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici (pagina seguente)
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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