AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2019.97
Data decisione, Autorità: 30.04.2020, CDT
Titolo: Deduzioni: spese di manutenzione immobili, onere della prova, richieste di acconto senza ulteriore documentazione, nessun contratto di appalto né licenza edilizia
Incarti n. 80.2019.97 80.2019.98
Lugano 30 aprile 2020
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Mauro Mini, Raffaele Guffi
segretaria
Sabrina Piemontesi - Gianola, vicecancelliera
parti
RI 1 RI 2 entrambi rappr. da: RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 28 febbraio 2019 contro la decisione del 13 febbraio 2019 in materia di IC e IFD 2015.
Fatti
A. Il 20.5.2015 RI 1, già azionista nella misura del 50%, diventava azionista unico della società __________ SA (dal 2.6.2015 __________ SA, società cui scopo è la “gestione di esercizi pubblici, alberghi, ristoranti, garni, appartamenti e qualsiasi altra attività e promozione nel settore turistico e della ristorazione. La società può inoltre acquistare, affittare, riattare, gravare e vendere beni immobili in Svizzera e all'estero, nonché partecipare a società e imprese con sede e/o attività in Svizzera e all'estero”), acquistando la quota di __________.
Il 25.6.2015 il contribuente acquistava inoltre, dalla __________ SA, il mapp. __________ RFD __________ (“”), sul quale è ubicato un immobile ad uso sia abitativo che commerciale. A partire dal 1.6.2015 RI 1 cedeva in locazione lo stabile denominato “”, situato a __________, alla __________ SA: la pigione era stata stabilita in fr. 120'000.- annui. Nel 2016 è stata presentata una domanda di costruzione inerente dei lavori di ristrutturazione (“nuova costruzione senza demolizione”) relativa al mapp. 4053: i lavori erano stati affidati alle società __________ di __________ (fornitura degli arredamenti della cucina, bagni, ecc.), all’ __________ ed alla __________ (consulenza per il progetto ed il design).
Nel periodo fiscale 2015 il contribuente e la moglie RI 2 erano alle dipendenze di __________ SA. RI 1 inoltre a beneficio di una mezza rendita di invalidità, versata dalla cassa di compensazione della __________.
B. Con dichiarazione fiscale IC/IFD 2015, trasmessa il 5/7.7.2016 all’Ufficio di tassazione di Biasca (di seguito UT) i contribuenti dichiaravano un reddito imponibile complessivo di fr. 52'898.- ed una sostanza imponibile di fr. 0.-.
C. Con richiesta di documentazione del 20.9.2016 (rimasta inevasa) l’autorità fiscale chiedeva al ricorrente, in riferimento alla ristrutturazione dell’immobile di cui al mapp. __________ __________ __________, di voler compilare altresì il rendiconto di costruzione in tutti i suoi dettagli, corredandolo con la copia di tutte le relative fatture. Il 18.10.2016, questa volta tramite invio APlus, l’autorità fiscale sollecitava l’evasione della precedente richiesta di documentazione entro l’8.11.2016, avvertendo i contribuenti che lo scritto valeva quale diffida. Nel caso di inosservanza, il fisco anticipava a RI 1 e RI 2 che si sarebbe proceduto “all’applicazione delle penalità previste dagli articoli 257 LT e 174 LIFD, nonché alla tassazione d’ufficio in base agli articoli 204 cpv. 2 LT e 130 cpv. 2 LIFD”. Pure la diffida rimaneva senza risposta da parte dei contribuenti.
D. Con decisione di tassazione IC/IFD 2015 dell’8.3.2017 l’UT accertava un reddito imponibile complessivo per l’IC di fr. 89'900.- (fr. 131'000.- l’importo determinante per l’aliquota) e una sostanza di fr. 130'000.- (fr. 144'000.- l’importo determinante per l’aliquota). Per l’IFD il reddito imponibile complessivo veniva quantificato in fr. 130'400.-. Rispetto ai dati dichiarati, l’UT aggiungeva altri redditi della sostanza mobiliare per un importo di fr. 2'000.-. Modifiche più importanti venivano apportate alle deduzioni: in particolare, di fronte a fr. 16'957.- richiesti per entrambi i coniugi a titolo di spese professionali venivano riconosciuti unicamente fr. 2'500.- a testa. Pure le spese di gestione e di manutenzione degli immobili venivano ridotte dai fr. 15'032.- dichiarati a fr. 4'032.-. Neppure venivano riconosciuti gli alimenti versati da Vincenzo Paradiso alla ex coniuge, per un importo di fr. 24'000.-, come neppure la deduzione per figlio a carico.
E. Con reclamo 20/21.3.2017, i contribuenti, rappresentati dalla MRA 1 contestavano la decisione IC/IFD 2015 limitatamente al mancato riconoscimento delle spese professionali legate all’utilizzo del veicolo privato, come pure il versamento degli alimenti alla ex coniuge di RI 1, nonché la mancata deduzione per figli a carico. Allegati al gravame venivano pure inviati dei documenti richiesti da parte dell’autorità fiscale, quali il contratto di locazione tra la __________ SA e RI 1, fatture della __________ Sagl relative all’inventario per l’arredamento del ristorante, la fattura dell’Impresa __________ inerente lavori edili effettuati al Ristorante, nonché la fattura della __________ inerente lavori di consulenza e design.
F. Con richiesta di documentazione e di informazioni del 7.6.2017 l’autorità fiscale invitava i contribuenti alla trasmissione di quanto segue, entro il 27.6.2017:
§ “(…) osservazioni in merito all’allegato calcolo entrate/uscite dell’anno 2015 dal quale risulta un’insufficiente disponibilità finanziaria per il sostentamento; ogni rettifica apportata al calcolo dovrà essere debitamente comprovata;
§ Comprova del debito nei confronti della ditta __________ Lugano al 31.12.2015;
§ Copia dei contratti d’affitto relativi agli immobili a __________;
§ Dall’estratto conto economico della __________ SA, figura il conto 6200 Veicoli – manutenzione e il conto 6210 Veicoli – benzina. Pertanto non vengono concesse spese per il veicolo all’azionista in quanto queste spese figurano già nel conto economico della __________ SA. Inoltre i contribuenti risultano possessori di una sola autovettura targata a nome del marito. Vogliate trasmetterci una copia della patente di guida della moglie e la comprova del possesso di una seconda autovettura usata per recarsi al lavoro. In caso di utilizzo di un’autovettura di terzi, produrre una dichiarazione del proprietario attestante che le relative spese (benzina, assicurazione e tassa circolazione) sono sostenute dai contribuenti.
L’UT avvertiva inoltre i reclamanti che la decisione di tassazione avrebbe dovuto essere modificata a loro sfavore (reformatio in pejus) nei punti seguenti: l’affitto dichiarato per l’__________ avrebbe dovuto essere aumentato da fr. 20'000.- a fr. 70'000.-; inoltre, in mancanza di documentazione attendibile e completa, la carenza di disponibilità finanziaria avrebbe dovuto essere imposta quale reddito d’altra fonte.
G. Con risposta 22/23.6.2017 gli insorgenti, sempre per il tramite del loro rappresentante fiscale, producevano copia del contratto relativo al debito nei confronti della __________ SA, indicando che non erano in grado di “(…) inviarvi una comprova del debito al 31.12.2015”. Trasmettevano inoltre un elenco dal quale risultavano debiti per fr. 2'598'652.-. con i rispettivi giustificativi. Venivano inviati pure i contratti di locazione relativi agli immobili di __________ e di __________. In merito ai conti 6200 e 6210 della __________ SA veniva precisato che RI 1 possedeva unicamente un’autovettura che veniva impiegata per l’attività lavorativa per conto della __________ SA (ad esempio l’acquisto di merce). L’assicurazione RC dell’autovettura come pure l’imposta di circolazione erano state corrisposte direttamente da RI 1. Inoltre, in merito all’affitto percepito per l’Albergo __________ veniva indicato: “(…) il conto 6000 dal quale è visibile che il Signor __________ nell’anno 2015 ha ricevuto per l’Albergo __________ un affitto totale di fr. 54'000.00 (ci scusiamo di aver erroneamente dichiarato un affitto di soli CHF 20'000)”. Venivano poi presentate alcune osservazioni in relazione al calcolo sul dispendio: in particolare la variazione dei debiti privati era di fr. 2'053'296.-, gli affitti incassati erano pari ad un importo di fr. 104'160.- e le spese professionali erano quantificabili in fr. 27'514.-.
H. Il 12.7.2017 l’UT di Biasca si rivolgeva all’Ispettorato fiscale chiedendo di procedere ad una verifica. I motivi del controllo erano legati al finanziamento dell’acquisto del mapp. __________ RFD __________ e la sua ristrutturazione. In particolare veniva richiesto di procedere ad un esame delle transazioni tra RI 1 e l’Impresa __________ e la ditta __________, come pure il finanziamento ricevuto da parte della __________ di Lugano.
I. Il 12.12.2018 l’Ispettorato fiscale inviava all’UT di __________ il rapporto relativo alla verifica effettuata sulla società __________ SA. Le principali problematiche fiscali emerse, per quanto riguardava l’azionista erano le riprese relative ai vantaggi auto come anche a costi non ammessi per il rinnovamento, pari ad un importo di fr. 160'000.- trattandosi di spese relative alla struttura dell’edificio che avrebbero dovuto essere accollate al proprietario. Per discutere delle emergenze della verifica fiscale si era pure tenuta un’audizione, il 10.12.2018 alla presenza dell’Ispettore incaricato e per la società, dell’amministratore unico RI 1.
L. Con decisione di tassazione dopo reclamo IC/IFD 2015 del 13.2.2019 stabiliva un reddito imponibile complessivo per l’IC di fr. 99'400.- (di fr. 133'100.- il reddito determinante per l’aliquota) ed una sostanza imponibile di fr. 0.-. Per l’IFD il reddito imponibile ammontava a fr. 137'100.–. Rispetto alla precedente decisione, venivano modificati gli altri redditi della sostanza mobiliare, commisurati in fr. 0.- e venivano aumentati i redditi derivanti da valore locativo / affitti, da fr. 76'160.- a fr. 110'160.-. L’UT riconosceva, nelle deduzioni fr. 18'840.- a titolo di alimenti versati al coniuge divorziato o separato come pure la deduzione per figlio a carico. Per quanto atteneva alla sostanza, l’UT azzerava il numerario: i debiti venivano inoltre aumentati a fr. 2'276'652.-.
M. Con ricorso 28.2./1.3.2019, RI 1 e RI 2 impugnano la decisione su reclamo IC/IFD 2015. Nel gravame viene indicato che il contribuente ha omesso di presentare due fatture dell’impresa edile __________ che aveva eseguito dei lavori di manutenzione. La dimenticanza sarebbe legata a problemi di natura privata del ricorrente con la banca __________. Le fatture in questione sarebbero state pagate nel 2015. Al ricorso sono allegati le fatture nonché l’estratto del conto ipotecario della banca __________. I ricorrenti chiedono la deduzione dell’importo complessivo di fr. 202'856.90 a titolo di spese di manutenzione.
N. Con osservazioni 20/22.3.2019, l’UT di __________ chiede che la decisione su reclamo IC/IFD 2015 venga confermata. In particolare l’autorità fiscale rileva che le fatture in questione erano già state richieste ai contribuenti nella fase di accertamento della tassazione e non erano state fornite. Tuttavia le relative spese sono state considerate “spese di investimento”. In particolar modo riguardavano il cambio di destinazione da “camere da letto in appartamenti”. Sempre l’autorità fiscale precisa: “Inoltre le fatture presentate, di cui alcune fittizie come da verifica fiscale, non sono sufficientemente dettagliate da poter suddividere gli interventi considerati opere d’investimento o lavori di manutenzione”. Per il resto l’UT rimanda al contenuto della verifica fiscale del 12.12.2018. Le osservazioni sono state trasmesse per conoscenza a __________ AG, che non ha replicato.
Diritto
Come visto, RI 1 è divenuto proprietario del mapp. __________ RFD __________, fondo sul quale sorge l’Albergo __________. Il mappale, come indicato dallo stesso contribuente nella dichiarazione fiscale è adibito in parte a stabile abitativo (VRI 1 vi risiede in un appartamento), e in parte a stabile commerciale. La parte alberghiera dell’edificio è stata data in locazione, a partire dal 1.6.2015, alla __________ SA (società della quale RI 1 è amministratore unico, nonché azionista unico). Il mapp. __________ RFD __________ è stato oggetto di ristrutturazione, come testimonia pure la domanda di costruzione del 15.6.2016, dalla quale si può leggere, nelle informazioni descrittive: “Ristrutturazione Albergo __________, nuova costruzione senza demolizione”.
L’autorità fiscale ritiene che non possano essere dedotte le spese richieste, ritenuto come si tratti di spese di investimento, siccome i lavori edili svolti riguardano il cambio di destinazione da camere d’albergo ad appartamenti. L’autorità fiscale sottolinea poi che le fatture presentate, di cui alcune fittizie, come rilevato nel Rapporto dell’Ispettorato fiscale, non sarebbero sufficientemente dettagliate da poter suddividere gli interventi considerati opere d’investimento o lavori di manutenzione.
Secondo l’art. 31 cpv. 2 LT (di identico tenore dell’art. 32 cpv. 2 LIFD), il contribuente che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, i premi d’assicurazione e le altre spese d’amministrazione da parte di terzi.
Sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la redditività (Agner/Jung/ Steinmann, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art. 32 LIFD, p. 219 s.; Bottoli, Lineamenti di diritto tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; Känzig, Wehrsteuer, n. 161 ad art. 22 DIFD, p. 649; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983, in: RTT 1983 p. 106).
2.2.
Per facilitare il lavoro sia dell’amministrazione fiscale che dei contribuenti, invece della somma effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni immobili privati, il contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva, stabilita dal Consiglio di Stato (art. 31 cpv. 4 LT; art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994; un’analoga normativa è prevista, per l’imposta federale diretta, dagli articoli 32 cpv. 4 LIFD e 2 dell’Ordinanza concernente la deduzione dei costi di immobili del patrimonio privato in materia di imposta federale diretta del 24 agosto 1992).
La deduzione complessiva (nella versione in vigore nel periodo fiscale litigioso) ammonta:
– al 10% del reddito lordo dell’immobile (pigioni o valore locativo) se, alla fine del periodo fiscale, l’immobile risale al massimo a 10 anni prima;
– al 20% del reddito lordo dell’immobile (pigioni o valore locativo) se, alla fine del periodo fiscale, l’immobile ha più di 10 anni (cfr. art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994).
2.3.
Il contribuente non può invece avvalersi della deduzione complessiva per immobili privati utilizzati da terzi principalmente a fini commerciali (art. 2 cpv. 3 Regolamento della legge tributaria). In effetti, la deduzione forfettaria delle spese non deve condurre a lungo termine a un risultato manifestamente inesatto (vedi anche Merlino, in: Noël/Aubry Girardin [a cura di], Commentaire de la loi sur l’impôt fédéral direct, 2a ed., Basilea, 2017, n. 104 e ss. segnatamente n. 109, ad art. 32 LIFD). In questo senso, se il proprietario fa sopportare ai conduttori i costi di manutenzione, non vi è ragione di consentirgli di beneficiare di una deduzione globale per spese che egli stesso finisce per non doversi assumere (ASA 63 p. 736 = StE 1995 B 25.6 n. 27; Locher, Kommentar zum DBG, Therwil/Basilea 2001, n. 63 ad art. 32 LIFD).
La questione se un immobile dato in locazione sia principalmente utilizzato a scopi commerciali o privati dipende unicamente dal reddito realizzato con le pigioni (BVR 2001 p. 296). In linea con la delimitazione tra sostanza commerciale e sostanza privata (cfr. Circolare n. 2 dell’Amministrazione federale delle contribuzioni del 12 novembre 1992, in: ASA 61 p. 509), l’utilizzo di un immobile appartenente alla sostanza privata sarà prevalentemente commerciale se le pigioni percepite dai locali adibiti a tale uso superano il 50% del reddito complessivo (incluso l’eventuale valore locativo). Per inverso, l’utilizzo sarà principalmente privato, nella misura in cui l’immobile è utilizzato per almeno il 50% a scopo abitativo (decisione CDT n. 80.2007.14 del 12 novembre 2007, in: RtiD I-2008 n. 3t).
2.4.
Secondo gli art. 123 cpv. 1 LIFD e 196 LT, le autorità di tassazione determinano con il contribuente le condizioni di fatto o di diritto determinanti per l’imposizione completa ed esatta. Al contribuente è perciò imposto l’obbligo di fare tutto il necessario per consentire una tassazione completa ed esatta (art. 126 LIFD; art. 200 LT). Egli deve in particolare esporre la sua situazione in maniera esaustiva e trasparente (decisione TF n. 2A.502/2005 del 2 febbraio 2006, in: StR 61 p.442).
2.5.
Nella procedura fiscale l’onere della prova è ripartito nel senso che l’autorità fiscale è tenuta a dimostrare l’esistenza di elementi che fondano o aumentano l’onere fiscale, mentre è a carico del contribuente la prova di quei fatti che concorrono a escludere o a ridurre il debito verso l’erario (DTF 133 II 153 e 121 II 257; ASA 64 p. 493; StE 1990 B 13.1 n. 8). Per quanto concerne le spese deducibili dal reddito imponibile, l’onere della prova è pertanto a carico del contribuente (cfr. p. es. la sentenza del TF 2C_112/2014 del 15.9.2014 consid. 4.1 in fine; inc. CDT 80.2014.36 del 29.7.2014 consid. 3.2.). Per quanto concerne i fatti che concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso l’erario il contribuente non li deve unicamente affermare, bensì pure documentare (DTF 140 II 248 consid. 3.5.; sentenza TF 2C_871/2016 dell’11.7.2016).
2.6.
Nella Circolare 7/2019 del novembre 2018 in ambito di “Deduzioni e sui proventi della sostanza immobiliare privata”, applicabile a tutti i casi di tassazione ancora aperti, viene indicato (cfr. pag. 13), che a comprova della deduzione delle spese di manutenzione effettive il contribuente deve fornire la descrizione precisa ed esaustiva degli interventi effettuati, degli elementi dell’immobile sostituiti o oggetto della manutenzione.
A tal fine, il contribuente deve produrre, oltre alla relazione tecnica, anche la seguente documentazione:
a) la pianta di ogni piano, con le misure principali e la destinazione di ogni vano;
b) una o più sezioni per ogni corpo dell'edificio, da cui si possa dedurre l'altezza dell'edificio e quella dei singoli piani;
c) il piano delle sistemazioni esterne;
d) foto (interno ed esterno) dell’immobile prima e dopo gli interventi.
La documentazione deve inoltre essere corredata dagli originali o la copia integrale delle fatture (periodo di competenza) e menzionare anche tutti i ricavi a detrimento delle spese di manutenzione o di investimento, quali ad esempio rimborsi assicurativi o sussidi.
Ora, nel caso che qui ci occupa il ricorrente si è limitato a produrre, in sede ricorsuale, unicamente due copie di fatture relative ad acconti richiesti dall’Impresa edile __________ il 15.6.2015 ed il 4.9.2015 di rispettivamente fr. 108'000.- nonché fr. 94'856.90. Nei descrittivi veniva indicato: “Richiesta di acconto per lavori edili 9 appartamenti __________ RI 1”, e “Richiesta di acconto per lavori edili secondo mandato”. Entrambe le fatture risultavano sottoscritte, ed su una si può leggere “per accettazione RI 1”. Le somme in questione sarebbero state versate alla ditta mandataria da un conto di pertinenza del contribuente presso la Banca __________ il 21.7.2015 ed il 24.9.2015.
Come visto, in sede di osservazioni al ricorso, l’UT ha prontamente indicato come in sostanza queste due fatture nulla indicassero circa i lavori svolti (in particolare circa la possibilità di distinguere tra opere d’investimento o lavori di manutenzione). Invero neppure a seguito della presa di posizione dell’autorità fiscale gli insorgenti hanno presentato la documentazione atta a sostanziare le spese di manutenzione richieste in deduzione.
3.2.
3.2.1.
Effettivamente, agli atti non vi è alcuno dei documenti che il contribuente deve presentare per poter comprovare la natura e l’entità dei lavori svolti sul proprio immobile. L’autorità fiscale aveva trasmesso ai ricorrenti il “rendiconto di costruzione”, che avrebbe dovuto essere debitamente compilato e ritrasmesso all’UT allegando le fatture a comprova dei costi sostenuti. Gli insorgenti non hanno mai completato il formulario in questione, né hanno tanto meno inviato i giustificativi dei lavori svolti.
Negli atti trasmessi dall’Ufficio di tassazione è reperibile una copia della “Trasmissione atti domanda di costruzione” all’Ufficio delle domande di costruzione di Bellinzona, dalla quale si evince che la domanda di costruzione è stata presentata il 15.6.2016 all’Ufficio tecnico di Biasca ed è stata pubblicata a partire dal 28.6.2016. Consultando inoltre il sito internet dell’Albergo __________ (cfr. https://www__________.ch/, sito visionato il 27.3.2020) compare un annuncio del 27 gennaio 2017, secondo cui, viene avvisata la clientela che “(…) a causa di ristrutturazione l’albergo è funzionante solo con la prima colazione. Il ristorante e il bar rimarranno chiusi fino a nuovo avviso”. Sembrerebbe pertanto che i lavori abbiano preso avvio unicamente nella seconda parte del 2016, se non addirittura nel 2017. Il contribuente in merito non spende una parola.
Nel Rapporto dell’Ispettorato fiscale del 12.12.2018 si apprende però che, al momento dell’ispezione del 27.11.2018, la ristrutturazione di alcune camere era ancora in corso. In merito alla costatazione dei lavori, sempre nel documento citato, a pag. 21 si può leggere: “Delle 25 camere a disposizione solamente 12 sono attualmente accessibili in quanto già ristrutturate: le restanti 13 erano in fase di ristrutturazione ma, al momento della nostra verifica, non erano ancora state ultimate. Facciamo presente che visivamente abbiamo avuto modo di constatare come i lavori eseguiti consistano anche nella sostituzione di impianti elettrici e idraulici di tutto l’immobile. Inoltre, in alcune stanze si è provveduto a modificare la composizione, andando ad aggiungere e/o modificare i bagni. Sono stati sostituiti i pavimenti in moquette con delle piastrelle e sono stati eseguiti gli allacciamenti per l’installazione di condizionatori. (…)”. Sempre l’Ispettorato, indicava che l’immobile, al momento dell’ispezione era ancora un “cantiere”.
3.2.2.
Appare quantomeno insolito che il contribuente abbia proceduto a sottoscrivere una fattura, inerente peraltro un acconto di una cifra importante, il 15.6.2015, quando cioè non era neppure ancora proprietario del mapp. __________ RFD __________.
Il ricorrente non ha neppure fornito copia del contratto di appalto. È singolare che un committente versi degli anticipi così cospicui, senza che abbia precedentemente sottoscritto un contratto di appalto e prima ancora di aver presentato la necessaria domanda di costruzione (vista la natura degli interventi asseritamente programmati), che è stata inoltrata ad un anno di distanza e che prevede un iter procedurale ben definito, che conduce – se tutte le condizioni sono adempiute - al rilascio della licenza edilizia, concessa dal Municipio, previo avviso del Dipartimento del territorio (art. 3 LE).
3.3.
3.3.1.
Ora, in merito all’attendibilità delle fatture inerenti le società che avrebbero operato al mapp. __________ RFD __________, è lo stesso ricorrente a fornire un’indicazione che deve essere valutata in maniera attenta. In particolare nel rapporto dell’Ispettorato fiscale, a pag. 5, si può leggere:
“Approfondendo il discorso è emerso che l’azionista non aveva i mezzi propri per finanziare l’acquisto che a suo tempo era stato curato dall’Immobiliare __________ SA di __________. A detta del signor __________, l’immobiliare in questione avrebbe avuto dei “buoni rapporti” con il direttore della Banca __________ (poi arrestato per questioni legate al fallimento della ben nota società __________”). Al signor __________ sarebbe quindi stato suggerito di prendere in prestito i mezzi necessari per l’acquisto della particella di __________ dalla __________ di __________, la quale ha effettivamente stanziato circa Fr. 600'000 al signor RI 1 poi parzialmente restituiti dallo stesso alla società __________. La revoca del credito di costruzione da parte della Banca __________ nasce proprio da questa concessione. Infatti, da quanto spiegato dal signor RI 1, le restituzioni del prestito __________ SA sarebbero state eseguite attraverso richieste di acconti “particolari” nei quali si fa riferimento ad un contratto, senza specificare che è quello relativo al prestito concesso in precedenza e non una prestazione, da parte della stessa a carico del signor __________ che sarebbero state onorate attraverso il credito di costruzione. Questo modo di agire ha fatto quindi sì che il finanziamento dell’immobile di __________ sia avvenuto senza messa a disposizione di mezzi propri da parte del signor __________, aspetto che la banca ha qualificato quale “truffa” e che, di fatto, giustificherebbe la revoca del credito di costruzione”.
3.3.2.
Dall’estratto bancario dell’Istituto di credito __________, trasmesso dallo stesso ricorrente, si può notare che già nel 2015 il contribuente aveva corrisposto alla __________ SA il 23.7.2015 fr. 97'200.- ed il 21.9.2015 fr. 208'000.-. Le date di pagamento di tali importi corrispondono (con la differenza di qualche giorno) ai versamenti operati a favore dell’Impresa Edile __________.
Visto quanto affermato dal contribuente e alla luce del fatto che, quando sono avvenuti i versamenti litigiosi, la domanda di costruzione neppure era stata presentata, ci si può quindi legittimamente chiedere se anche tali versamenti non costituiscano rimborsi parziali dei crediti concessi – da utilizzare quali mezzi propri nei confronti della banca - per finanziare l’acquisto del mapp. __________ RFD __________. Ciò spiegherebbe anche il fatto che la prima richiesta di acconto emessa dall’Impresa __________ sia del 15.6.2015 (ossia prima ancora che RI 1 divenisse formalmente proprietario dell’immobile). La stessa data figura d’altronde nella fattura del 15.9.2015 della __________ SA nella quale viene indicato, come causale della richiesta d’acconto: “La prego di voler procedere al pagamento come da contratto del 15 giugno 2015, (…). Come da contratto SECONDA PARTE”.
In merito all’esistenza di fatture non fedefacenti, sollevata anche nelle osservazioni dell’UT, gli insorgenti non hanno replicato.
3.4.
3.4.1.
Sia come sia, anche volendo ritenere l’ipotesi che l’impresa edile __________ abbia effettivamente svolto dei lavori sul mapp. __________ RFD __________, gli stessi non sono stati né comprovati né documentati. Appare pertanto manifesto come nel caso di specie i contribuenti abbiano disatteso l’onere della prova che incombeva loro in merito alla documentazione dei lavori di manutenzione svolti al mapp. __________ RFD __________.
A ciò si aggiunge un altro punto sul quale i ricorrenti non hanno apportato alcun chiarimento, cioè il fatto che parte dei lavori di rinnovo siano stati finanziati direttamente dalla __________ SA, quale locataria dell’immobile e gerente dell’albergo. In effetti, a pagina 20 della verifica fiscale del 12.12.2018 sono state esaminate le voci contabilizzate quali spese della società per il rinnovo dell’albergo. L’esame dei costi è stato effettuato per poter suddividere le spese fra il proprietario dell’edificio e la società che gestisce l’albergo. Da questa analisi l’Ispettorato fiscale ha poi stabilito quale porzione delle spese potesse essere posta a carico della __________ SA, siccome ritenute “necessarie per mantenere lo standard dell’albergo”. Ora tenuto conto anche di questa ulteriore “problematica”, spettava sicuramente al ricorrente, che chiede la deduzione dei costi di manutenzione, stabilire quali tra questi fosse effettivamente a suo carico, oltre evidentemente a documentarli in maniera esaustiva. Nessuna indicazione è invece stata fornita dai contribuenti.
3.4.2.
Dalla domanda di costruzione agli atti risulta infine che i lavori di ristrutturazione avevano come oggetto una “nuova costruzione senza demolizione”. Se è vero che, nella verifica dell’Ispettorato fiscale, si è potuto accertare che non sono stati costruiti gli appartamenti come inizialmente previsto, è tuttavia emerso che le camere d’albergo visionate avrebbero subito modifiche non di poco conto: modifica della composizione, con l’aggiunta o il cambiamento dei bagni. Ora, se anche i ricorrenti si fossero accollati dei costi per il rinnovo dello stabile, spettava loro dimostrare e comprovare che i lavori svolti fossero effettivamente dei lavori di manutenzione e non delle spese di miglioria non deducibili. Si ricorda infatti che sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell’immobile ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la redditività, non invece quelle che ne costituiscono una miglioria (art. 33 lett. d LT). La Circolare della Divisione delle contribuzioni 7/2019 del novembre 2018, che concerne le “Deduzioni e sui proventi della sostanza immobiliare privata” ricorda che la distinzione tra le spese di miglioria (non deducibili) e le spese di manutenzione (deducibili) non è sempre facile da attuare. Fra gli interventi di miglioria totale o parziale nella Circolare vengono ad esempio menzionati (pag. 7), le trasformazioni interne quali cambiamenti della pianta o dei volumi di un edificio, ovvero modifica della logica interna dei locali (per es. l’abbattimento di porte o pareti interne per creare locali più grandi, e viceversa, la costruzione di pareti divisorie per creare nuovi locali, così come lo spostamento di muri e porte); la demolizione e ricostruzione di singole parti dell’edificio (anche se sono mantenuti i volumi e le dimensioni del manufatto preesistente); la sostituzione di finiture con materiali più pregiati e costosi.
Ora, non avendo fornito alcuna indicazione in merito ai lavori effettuati, neppure si può sapere se quelli eventualmente sostenuti non sarebbero da considerare dei costi di miglioria non deducibili.
3.4.3.
Per tutti i motivi sopra esposti le spese di manutenzione relative alle fatture emesse dall’Impresa Edile __________ non possono essere riconosciute in deduzione.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e pronuncia
Il ricorso è respinto.
Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 1’000.-
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 200.-
per un totale di fr. 1’200.-
sono a carico dei ricorrenti.
municipio di .
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: La segretaria:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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