Derelizione di una quota di comproprietà coattiva ("dipendente")

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Numero d'incarto: 11.2019.107

Data decisione, Autorità: 05.10.2020, ICCA

Titolo: Derelizione di una quota di comproprietà coattiva ("dipendente")

Incarto n. 11.2019.107

Lugano, 5 ottobre 2020/jh

In nome della Repubblica e Cantone Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

G. A. Bernasconi, presidente, Giani e Grisanti

vicecancelliera:

F. Bernasconi

sedente per statuire nella causa 04/2019 RF (rinuncia a una quota di comproprietà coattiva) del Dipartimento delle istituzioni, Sezione del registro fondiario e di commercio quale autorità di vigilanza, che oppone

RI 1

alla

Divisione della giustizia quale autorità di vigilanza sul registro fondiario, e all'

Ufficio del registro fondiario del Distretto di Lugano

per quanto riguarda la derelizione di una quota di 1/27 della particella coattiva n. 1218 RFD di __________, correlata alla proprietà per piani n. 24 015 (pari a 0.500/1000 della particella n. 33 RFD) di __________;

giudicando sul ricorso presentato il 19 settembre 2019 da RI 1 contro la decisione emessa il 20 agosto 2019 dalla Divisione della giustizia quale autorità di vigilanza sul registro fondiario;

Ritenuto

in fatto: A. La particella n. 1218 RFD di __________ (790 m²), è una comproprietà coattiva su cui si trova una piscina attrezzata e un giardino. Essa è suddivisa in 27 quote. La quota AA, di 1/27, è

correlata alla contigua particella n. 1217 (un fondo edificato di 300 m²). Le quote dalla A alla T, di 1/27 ciascuna, sono correlate a 19 unità della contigua proprietà per piani n. 33 (“Condominio __________” e “Condominio M__________ˮ), dalla n. 22 634 alla n. 22 642, dalla n. 22 644 alla n. 22 651, più le unità n. 22 712 e n. 24 015. Le quote dalla U alla Z, sempre di 1/27 ciascuna, sono correlate infine a 6 unità della contigua proprietà per piani n. 1216 (“Condominio Mo__________ˮ), dalla n. 22 276 alla n. 22 281. RI 1 è proprietario delle unità n. 22 635 (27/1000)

e n. 24 015 (0.500/1000) della proprietà per piani n. 33. L'unità

n. 24 015 consiste in un locale hobby cui è correlata la quo­ta T della citata particella coattiva.

B. Il 25 marzo 2019 RI 1 ha presentato un'istanza di derelizione all'ufficiale del registro fondiario del Distretto di Lugano riguardante la citata quota T correlata alla sua unità di proprietà per piani n. 24 015. L'ufficiale ha rigettato l'istanza il 1° apri­le 2019 con la motivazione che una quota di comproprietà coattiva non può essere oggetto di derelizione senza il fondo principale da cui dipende, tranne ove gli altri comproprietari siano d'accordo. La tassa di giustizia di fr. 50.– è stata posta a carico di RI 1.

C. RI 1 ha ricorso il 30 aprile 2019 al Dipartimen­to delle istituzioni, Sezione del registro fondiario e di commercio quale autorità di vigilanza, chiedendo di annullare la decisione presa dall'ufficiale del registro fondiario. Chiamato a presentare osservazioni, l'ufficiale ha proposto il 23 maggio 2019 di respingere il ricorso. Statuendo con decisio­ne del 20 agosto 2019, l'autorità di vigilanza ha respinto il ricorso senza prelevare tasse né spese.

D. Contro la decisione appena citata RI 1 è insorto a questa Camera con un ricorso del 19 settembre 2019 volto a ottenere la riforma del giudizio impugnato nel senso di annullare la decisione del Dipartimento, come pure quella dell'ufficiale del registro fondiario, e di accogliere la sua istanza di derelizio­ne. Invitati a esprimersi, con osservazioni del 17 ottobre e del 3 dicembre 2019 la Divisione della giustizia e l'ufficiale del registro fondiario concludono per la reiezione del ricorso. Il 13 gennaio 2020 RI 1 ha introdotto una replica spontanea, ribadendo il suo punto di vista. La Divisione della giustizia ha comunicato il 4 febbraio 2020 di rinunciare a una duplica. Altrettan­to ha dichiarato il 28 gennaio 2020 l'ufficiale del registro fondiario.

Considerando

in diritto: 1. Le decisioni emanate dalla Divisione della giustizia quale autorità di vigilanza sul registro fondiario possono formare oggetto di ricorso entro trenta giorni (art. 956b cpv. 1 CC) alla prima Camera civile di appello secondo le disposizioni della legge di procedura per le cause amministrative (art. 6 LRF: RL 216.100). In concreto la decisione della Divisione della giustizia è pervenuta a RI 1 al più presto il 21 agosto 2019. Depositato il 19 settembre 2019 (timbro postale sulla busta d'invio), il ricorso in esa­me è pertanto tempestivo.

2. Un ricorso alla prima Camera civile di appello in materia di registro fondiario è diretto contro la decisione emanata dall'autorità di vigilanza, ma l'Ufficio del registro fondiario rimane parte in causa (I CCA, sentenza inc. 11.2016.98 del 9 ottobre 2017, consid. 1 con rinvio a Schmid in: Basler Kommentar, ZGB II, 6ª edizione, n.31 ad art. 956a). Potrebbero avere qualità di parte anche terze persone, i cui interessi sarebbero toccati dall'accoglimento del ricorso, a cominciare nella fattispecie dai titolari cui sono intestate le altre quote della comproprietà coattiva (art. 3 cpv. 1 LPAmm; Steinauer, Les droits réels, vol. I, 6ª edizione, pag. 347 n. 1199; v. anche: I CCA, sentenza inc. 11.2003.71 del 29 settembre 2006 consid. 1). La questione di sapere se costoro debbano essere interpellati dalla Camera può rimanere in sospeso. Sarà approfondita nel caso in cui il ricorso dovesse apparire provvisto di buon diritto.

3. Alla replica spontanea RI 1 acclude una dichiarazione di rinuncia a una quota di coattiva nel Comune di __________ inoltrata da due comproprietari all'ufficiale del registro fondiario nel gennaio del 2014 e iscritta a registro dall'ufficiale il 29 gennaio 2014 senza esigere alcun consen­so. Tale documento figura già agli atti (nell'inc. n. 04/2019 richiamato). La sua produzione risu­l­ta dunque superflua.

4. All'autorità di vigilanza il ricorrente rimprovera anzitutto di non avergli comunicato le osservazioni dell'ufficiale del registro fondiario al suo ricorso, precludendogli il diritto di essere sentito. La censura non manca di fondamento, giacché non risulta che le osservazioni formulate al ricorso il 23 maggio 2019 dall'ufficiale del registro fondiario siano state intimate a RI 1. L'autorità di vigilanza ha quindi commesso una negligenza manifesta. Prima di statuire essa avrebbe dovuto verificare che il ricorrente avesse avuto modo di esaminare le argomentazioni del­l'ufficiale e, volendo, di replicare sollecitamente (DTF 142 III 53 consid. 4.1.1 con rinvii). Sta di fatto che una disattenzione del diritto d'essere sentito può ritenersi sanata se l'interessato ha potuto esprimersi liberamente dinanzi a un'autorità superiore provvista di piena cognizione in fatto e in diritto, sempre che la violazione non sia particolarmente grave o che la violazione, pur grave, possa essere rimediata dal­l'autorità di ricorso poiché rinviare gli atti all'autorità inferiore risulterebbe un'operazione sproporzionata e causereb­be inutili perdite di tempo (I CCA, sentenza inc. 11.2019.21 del 23 dicembre 2019, consid. 5e con rimando a DTF 142 II 226 consid. 2.8.1).

Nel caso specifico RI 1 ha potuto esprimersi liberamente dinanzi a questa Camera, munita di piena cognizione e abilitata, in virtù del principio inquisitorio che governa la proce-dura amministrativa, a esaminare anche nuove allegazio­ni di fatto e nuovi mezzi di prova (art. 99 cpv. 4 con rinvio al­l'art. 70 cpv. 2 LPAmm). Davanti alla Camera inoltre RI 1 ha potuto replicare spontaneamente alle osservazioni che l'ufficiale del registro fondiario ha presentato il 3 dicembre 2019 in questa sede. Ancorché al limite, la disattenzione del diritto d'essere sentito può quindi reputarsi sanata. Annullare la decisione impugnata e chiamare l'autorità di vigilanza sul registro fondiario a statuire nuovamente si tradurrebbe con ogni verosimiglianza, nella fattispecie, in un mero esercizio di giurisdizione. Dovesse verificarsi ad ogni modo, in futuro, che l'autorità di vigilanza non suole notificare agli interessati le osservazioni ai ricorsi formulate dal­l'ufficiale del registro fondiario, l'annullamento per vizio di forma della decisione che sarà stata impugnata in appello si rivelerà inevitabile.

5. Nella decisione impugnata l'autorità di vigilanza ha ricordato che, dandosi derelizione di una quota di comproprietà ordinaria, tale quota non rima­ne senza padrone poiché ha natura puramente ideale. Se libera di oneri, essa va automaticamente ad accresce­re in proporzione le quo­te degli altri comproprietari. Se invece è gravata di oneri, essa continua a sussistere anche dopo la derelizione e gli altri comproprietari ne divengono titolari proporzionalmente alla loro quota sul­l'intero fondo (Rep. 2000 pag. 167 consid. 2). Un' eccezione è data in caso di proprietà per piani, la cui derelizione “esclude un corrispondente accrescimen­to delle quote residue”. Per contro – ha continuato l'autorità di vigilanza – una quota di una comproprietà coattiva è indissolubilmente legata al fondo principale da cui dipen­de (“proprietà dipendente”: art. 655a CC) e non può essere oggetto o gravata di diritti reali separatamente. Né il proprietario del fondo principale può sciogliere unilateralmente il vincolo di tale fondo con la quota di coattiva e “implicare un cambiamento nella situazione degli altri compartecipi”. Tant'è che – essa ha proseguito – quando una particella è iscrit­ta nel registro fondiario come coattiva di più fondi principali, le relazioni tra i fondi interessati non possono essere modificate sen­za l'accordo di tutti i comproprietari. E si ha una tale modifica non solo quan­do una parte della comproprietà ces­sa di essere legata al fondo principale, segnatamente per essere trasferita a un terzo o lega­ta a un altro fondo (DTF 100 II 310), ma anche quan­do un fondo principale viene diviso e la parte di comproprietà dipendente a esso legata è integralmente riportata su una delle particelle create con la divisione (DTF 130 III 13).

Nella fattispecie – ha soggiunto l'autorità di vigilanza – la derelizione presuppone che il vincolo di dipendenza tra fondo princi-pale e quota di coattiva sia dissolto, rendendo la quota di coatti­va suscettibile di essere oggetto separato di atti di disposizione. Ciò comporta una ridefinizione degli oneri fra i rimanenti comproprietari legati alla coattiva “e non può così intervenire sulla scorta di una mera iniziativa unilaterale”. Quanto al fatto che il ricorren­te lamentasse un inopinato cambiamento di prassi da parte dell'ufficiale del registro fondiario, l'autorità di vigilanza ha constatato “effettivamente dei precedenti relativi alla derelizione unilaterale di quote di comproprietà coattiva” da parte dell'Ufficio dei registri del Distretto di Lugano. Ha ritenuto però che il nuovo orientamento adottato dall'Ufficio poggi “su motivi pertinenti, seri e oggettivi, rivesta una portata generale e permanente, sia sorretto da un'attenta ponderazione degli interessi in gioco fra il principio della sicurezza del diritto e l'esigenza di una corretta applicazio­ne della legge, non arrechi pregiudizio al cittadino e salvaguardi il principio della buona fede”. Per tenere conto del cambiamento di prassi l'autorità di vigilanza ha rinunciato in ogni modo a riscuotere spese.

6. Nel ricorso RI 1 sostiene che le norme sulla derelizione vanno applicate allo stesso modo, che si tratti di comproprietà ordinaria o di comproprietà coattiva. Poco importa, a suo avviso, che la derelizione si riconduca alla dichiarazione di un comproprietario ordinario o del comproprietario di una quota coattiva, l'art. 666 CC non facendo distinzione alcu­na. La prima sentenza del Tribunale federale citata dall'autorità di vigilanza (DTF 100 II 310) riguardava – a mente sua – un'altra fattispecie, la quale attraverso un artificio comportava un maggior aggravio per gli altri comproprietari, tenuti a partecipare ai vantaggi e agli oneri del­l'uso legato a un terreno estraneo. Una coattiva non è poi, secon­do il ricorrente, una comproprietà forzata e indissolubile, se non con l'accor­do degli altri comproprietari. In caso contrario il titolare di una quota di coattiva si troverebbe ad assume­re anche costi frustranei, dovuti a errori di intavolazione, sen­za potersene svincolare. Il ricorrente si duole inoltre che proprio in concreto l'ufficia­le del registro fondiario ha cambiato inopinatamente una prassi consolidata risalente “all'inizio degli anni 2000”, la quale verosimilmente già considerava la seconda sentenza citata dal­l'autorità di vigilanza (DTF 130 III 13). Anche per tale motivo l'ufficiale avrebbe dovuto prescindere – egli fa valere – dal riscuotere una tassa di giustizia.

7. Questa Camera ha già avuto modo di ricordare che la derelizio­ne di una proprietà fondiaria (art. 666 cpv. 1 CC) è un atto unilaterale e non richiede il consenso di eventuali titolari di diritti reali limitati o di obbligazioni reali. Tali oneri continuano infatti a sussi-stere e a gravare il fon­do divenuto senza padrone, anche se con la derelizione il proprietario si libera di aggravi per i quali rispon­de il solo fondo (e non lui personalmente). La derelizione è perfetta al momento in cui il nome del proprietario è cancellato dal libro mastro e la dichiarazione di rinuncia è acquisita ai documenti giustificativi del registro fondiario. Il fondo, divenuto senza padrone, può allora essere occupato da chiunque, salvo che il diritto cantonale ne attribuisca per legge la proprietà a un soggetto determinato (Rep. 2000 pag. 168 consid. 2 con rinvii). Nel Cantone Ticino, in particolare, “le proprietà private estinte con la perdita del fondo (art. 666 CC)” entrano a far parte del demanio pubblico immobiliare (art. 1 lett. e della legge sul demanio pubblico: RL 720.100).

8. Una “derelizione” è prospettabile nondimeno, per sua natura – ha spiegato questa Camera – nella sola ipotesi di cose materiali. Dandosi una quota di comproprietà ordinaria (bene ideale), il comproprietario può bensì rinunciarvi, ma la quota abbandona­ta non rimane senza padrone. Se è libera da oneri, essa va ad accrescere proporzionalmente le quote degli altri comproprietari (“consolidazione”, Akkreszens, Anwachsung). Se invece è gravata di oneri (diritti reali limitati o obbligazioni reali), essa continua a sussistere come tale e gli altri comproprietari ne divengo­no titolari in proporzione alla loro rispettiva quota sull'intero fondo (Rep. 2000 pag. 168 consid. 3 con rinvii). Un assenso alla derelizione da parte degli altri comproprietari o di eventuali creditori ipotecari non occorre, giacché la rinuncia di un comproprietario non implica maggiori aggravi per gli altri comproprietari, posto come gli oneri a carico della quota abbandonata continuino a gravare l'equivalente di tale quota, seppure essa vada ad accrescere proporzionalmente le quote degli altri (Rep. 2000 pag. 169 seg. consid. 6 e 7 con richiami).

9. Statuendo per la prima volta l'8 gennaio 2003 sulla derelizione di una quota di comproprietà ordinaria, il Tribunale federale ha confermato il principio della “consolidazione” (DTF 129 III 219 consid. 3.2.2 con riferimenti). Ha precisato in ogni modo che qualora la derelizione riguardi una proprietà per piani, sia essa gravata o no di oneri ipotecari, tale proprietà per piani continua a sussiste­re, ma passa automaticamente in comproprietà ordinaria a tutti gli altri contitolari proporzionalmente al valore delle rispettive unità. Chi di loro non inten­de fruire di tale occasione perché la reputa senza interesse può derelinquere a sua volta la quota di comproprietà ordinaria, la quale passa proporzionalmente agli altri contitolari (DTF 129 III 221 consid. 3.2.3 con numerosi rimandi).

10. Per quanto attiene alla derelizione di una quota di una comproprietà coattiva (“proprietà dipendente” nella terminologia degli art. 655a cpv. 1 CC e 95 ORF), la questione non è stata sottoposta finora al vaglio di questa Camera, né risulta avere formato oggetto di precedenti in sede federale. Ora, la comproprie­tà coattiva si distingue dalla comproprietà ordinaria per il fatto di consistere in una particella (“fondo dipendente”) la cui titolarità compete per quote ai comproprietari di un altro fon­do o di altri fondi (“fondi principali”). Il fondo dipendente segue la sorte del fondo principale – o dei fondi principali – e non può essere alienato, costituito in pegno né gravato di altri diritti reali separatamente, eccettuate le servitù (per esempio di passo o di condot­ta), e può essere locato (Steinauer in: Commentaire romand, CC II, Basilea 2016, n. 9 ad art. 655a; Strebel in: Basler Kommentar, ZGB II, op. cit., n. 4 ad art. 655a). Se il fondo principale – o i fondi principali – e il fondo dipendente sono connessi per un fine durevole, come avviene di regola (strada d'accesso, piscina, parco giochi, autorimessa, centrale di riscaldamento e così via), non può essere fatto valere nemme­no il diritto di prelazione legale dei comproprietari né il diritto di chiede­re lo scioglimento della comproprietà (“Zwangs­gemeinschaft”: art. 655a cpv. 2 CC).

11. Il Tribunale federale ha avuto occasione di stabilire altresì, in materia di comproprietà coattiva (“dipendente”), che quando una particella è iscritta nel registro fondiario come comproprietà dipendente da più fondi principali, le relazioni tra i fondi interessati non possono essere modificate senza l'accordo di tutti i comproprietari. Si è di fronte a una tale modifica non solo quando una parte della comproprietà cessa di essere legata a un fondo principale, segnatamente per essere trasferita a un terzo o legata a un altro fondo, ma anche quando un fondo principale viene diviso e la parte di comproprietà dipendente a esso legata è integralmente riportata su una delle particelle create con la divisione (DTF 130 III 13). Quest'ultima ipotesi è estranea al caso in esame. Sta di fatto che – come ha rammentato il Tribunale federale – la qualità di comproprietario di un fondo dipendente è connessa propter rem alla titolarità di comproprietario di un fondo principale e le relazioni tra i vari fondi non possono essere modificate, salvo modificare l'iscrizione nel registro fondiario, ciò che richiede tuttavia l'assenso degli altri comproprietari. Confermando una sentenza emes­sa trent'anni prima (DTF 100 II 313 consid. 3a in fine), il Tribunale federale ha ribadito che – come stabilisce oggi l'art. 655a cpv. 1 CC (entrato in vigore il 1° gennaio 2012) – una quota di comproprietà coattiva non può essere alienata senza la quota del fondo principale da cui essa dipende né può essere vincolata a un altro fondo (DTF 130 III 16 consid. 5.2.3).

La necessità di ottenere l'accordo degli altri comproprietari per modificare le relazioni tra i fondi interessati discende dalla circostanza che la costituzione di una proprietà coattiva (“dipenden­te”) destinata a uno scopo durevole poggia su un accordo unanime fra comproprietari, i quali convengono di legare le quote di comproprietà della coattiva – e quindi i diritti d'uso e gli oneri di manutenzione che ne derivano – a uno o più fondi principali ben determinati nel loro assetto. Per tale ragione non è lecito, salvo nuovo accordo unanime tra comproprietari, modificare la relazio­ne che intercorre fra un fondo principale e la quota dipenden­te che gli è connessa (DTF 130 III 13 consid. 5.2.5). Approvata dagli uni (Schmid, nota in: ZBGR 86/2005 pag. 38), criticata da altri (Rey, Die privatrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts, veröffentlicht im Jahre 2004, Sachenrecht, in: ZBJV 143/2007 pag. 7 seg.), tale rimane la chiara giurisprudenza del Tribunale federale in materia anche dopo l'entrata in vigore dell'art. 655a CC (Steinauer, op. cit., n. 13 ad art. 655a CC; Strebel, op. cit., n. 4 ad art. 655a CC).

12. Nel caso specifico la quota di 1/27 della particella coattiva n. 1218 RFD di __________, correlata alla proprietà per piani n. 24 015 (pari a 0.500/1000 della particella n. 33 RFD), è oggetto di derelizione, non di alienazione. RI 1 intende abbandonarla, non venderla. Se non che, gli effetti di una derelizione sono assimilabili a quelli di un trasferimento di proprietà, giacché in caso di rinuncia la quota non apparterrebbe più al ricorrente. Ma una quota di comproprietà coattiva non può essere alienata, a qualsiasi titolo ciò avvenga, sen­za la quota del fondo principale dal quale essa dipende. RI 1 ha quin­di due possibilità: o rinuncia alla proprie­tà per piani n. 24 015, come gli è lecito fare unilateralmente, il che comporta anche la derelizione della quota di 1/27 della particella coattiva n. 1218, oppure rinuncia alla sola quota di comproprietà coattiva, ma a tal fine gli occorre l'accor­do unanime degli altri comproprietari. Nel risultato le decisioni emanate dall'autorità di vigilanza sul registro fondiario e dall'ufficiale dei registri risultano dunque corrette.

13. Il ricorrente asserisce che non v'è differenza tra derelizione di una quota di comproprietà ordinaria e derelizione di una quota di comproprietà coattiva, la sentenza del Tribunale federale menzionata dall'autorità di vigilanza (DTF 100 II 310) avendo posto il requisito dell'unanime consenso degli altri comproprietari perché in quel caso la cessione della quota coattiva comportava “un ag-gravio nell'utilizzazione” del fondo dipendente (“cessione di una parte della coattiva della strada per avere la possibilità di acces­so a un altro terreno estreneo”). Tale lettura è puramente soggettiva. In realtà il regesto di quella sentenza è univoco e non lascia spazio a interpretazio­ni: “La quota di comproprietà coattiva non può essere trasferita a un altro fondo senza il consenso di tutti i comproprietari”. Poco importa la finalità del trasferimento. Obietta il ricorrente che una proprietà coattiva non dev'essere una “comunione forzata”, ma così argomentando egli trascura che – come si è illustrato – se il fondo principale (o i fondi principali) e la comproprietà dipenden­te sono connessi per un fine durevole (nella fattispecie per l'uso di una piscina con giardino), non è dato diritto allo scioglimento della comproprietà (“Zwangs­gemeinschaft”: sopra, consid. 10 in fine). La doglianza del ricorrente cade quindi nel vuoto.

14. Sostiene il ricorrente che la derelizione è, in una fattispecie come quella in rassegna, l'unico modo per liberarsi di contributi condominiali dovuti a beneficio di una piscina “di cui [egli] non ha nessuna disponibilità pratica effettiva” ed è l'unico rimedio per riparare a un “erro­re nell'intavolazione” della comproprietà coattiva. Egli ribadisce tale assunto nella duplica spontanea, asseverando che “una circostanza per tutte è quella delle quote di PPP per parcheggi in un'autorimessa intavolate come coattive, ma con un numero inferiore di posti macchina effettivamente realizzati”. Invano si cercherebbe di sapere tuttavia perché in concreto RI 1 non avrebbe alcuna “disponibilità pratica effettiva” della piscina posta sulla particella n. 1218, per tacere del fatto che se ciò fosse previsto dal regolamento per l'uso e l'amministrazione della proprie­tà per piani n. 24 015 egli avrebbe dovuto esserne a conoscenza fin dal momento in cui ha acquistato tale proprietà, nel 2005, dal Centro Residenziale Mo__________ SA.

Quan­to alla necessità di correggere “errori nell'intavolazione” di comproprietà coattive in complessi condominiali, contrariamente all'opinione dell'interessato la derelizione di quote non è un valido rimedio. Intanto l'art. 712h cpv. 3 CC prevede che, trattando­si “di parti dell'edificio, di opere o d'impianti che non servo­no o servono minimamente a taluni comproprietari, ne deve essere tenu­to conto nella ripartizione delle spese”. Ciò dovrebbe già costitui­re un provvedimento efficace per chi del fondo può fruire poco o punto. In secondo luogo chi si vede intralciare o impedire l'uso di parti comuni garantitogli per legge o per regolamento di una comproprietà può esigere “l'esecuzio­ne degli atti d'amministrazio­ne necessari a conservare il valore della cosa e a mantenerla idonea all'uso” (art. 647 cpv. 2 n. 1 CC). Se l'amministra-tore della comproprietà rifiuta o rimane inattivo, egli può adire la comunione dei comproprietari e se que­st'ultima respinge la richiesta o non la esamina, può rivolgersi al giudice (I CCA, sentenza inc. 11.2011.122 del 29 ottobre 2013 consid. 9 in fine; sentenza inc. 11.2010. 5 del 4 marzo 2013 consid. 8). In nessun caso, per converso, il comproprietario è abilitato ad agire unilateralmente.

15. Da ultimo il ricorrente si duole che nel caso precipuo l'ufficia­le del registro fondiario ha cambiato di punto in bianco una prassi invalsa risalente “all'inizio degli anni 2000”, la quale verosimilmen­te già teneva conto della seconda sentenza citata dal­l'autorità di vigilanza (DTF 130 III 13). Anche per tale motivo l'ufficiale avreb­be dovuto prescindere – egli soggiunge – dal riscuotere una tassa di giustizia. Quest'ultima rivendicazione è divenuta senza ogget­to. L'ufficiale del registro fondiario ha comunicato invero, nelle osservazioni del 3 dicembre 2019 al ricor­so, di rinunciare a prelevare la tassa di giustizia di fr. 50.– addebitata a RI 1 con la decisione del 1° aprile 2019. Nulla induce a mettere in dubbio simile assicurazione.

Per quanto riguarda il cambiamento di prassi, è vero che almeno fino all'agosto del 2017 l'ufficiale del Distret­to di Luga­no accetta­va di iscrivere nel registro fondiario la derelizione di quote di comproprietà coattiva, le quali andavano ad accrescere proporzionalmente le quote degli altri comproprietari (lettere agli atti del 9 e del 10 agosto 2017 dell'Ufficio dei registri a terzi, accluse al­l'istanza di derelizione presentata da RI 1). In pratica l'ufficiale trattava una derelizione riguardante quote di comproprietà coattiva alla stes­sa stregua di una derelizione riguardante quote di comproprietà ordinaria. Avvedutosi che tale assimilazione non era conforme al diritto federale, nella decisio­ne del 1° aprile 2019 egli ha mutato orientamento e ha rifiutato di iscrivere la derelizione della quota di 1/27 della particella coattiva n. 1218 nel registro fondiario. Il ricorrente assume che, non essendo “intercorsi cambiamenti lega­li o giurisprudenziali”, l'ufficia­le non poteva scostarsi dalla prassi anteriore. A torto. Un'autorità deve applicare il diritto di propria iniziativa (art. 31 LPAmm) e non è tenuta a perseverare in una prassi erronea solo perché nel frattempo non sono “intercorsi cambiamenti legali o giurisprudenziali”. Il principio della legalità dell'attività amministrativa prevale, in condizioni del genere, sul principio della parità di trattamento (DTF 146 I 112 consid. 5.3.1 con rinvii).

Si ricordi che un cittadino ha diritto all'uguaglianza di trattamento nell'illegalità solo qualora si abbia a prevedere che l'amministrazione intenda persistere nell'inosservanza della legge e continui ad applicare una prassi non conforme al diritto (DTF 146 I 112 consid. 5.3.1 con rinvii). In concreto l'ufficiale del registro fondiario ha escluso, nelle proprie osservazioni del 3 dicembre 2019 a questa Camera, di tornare alla prassi precedente. Il ricorrente afferma che tale prassi “era stata decisa all'inizio degli anni 2000 fra l'ufficiale di allora, la giurista e il caposezione, quest'ultimo notoriamente un giurista di particolari doti scientifiche e dottrinali”. Foss'anche vero quanto egli adduce, tuttavia, non risulta che a quel momento il Tribunale federale avesse già emesso la sentenza pubblicata in DTF 130 III 13, del 10 ottobre 2003. Sussisteva certo il precedente apparso in DTF 100 II 310, ma le opinioni dottrinali divergevano, per lo meno nella misura in cui riguardavano le conseguenze legate a un frazionamento del fondo principale, il cui proprietario poteva – secondo Steinauer – suddividere le quote di comproprietà coattiva a suo piacimento, anche senza l'accordo degli altri comproprietari (tesi scartata poi dal Tribunale federale in DTF 130 III 17 consid. 5.2.4 e 5.2.5). Quanto poteva essere stato deciso “all'inizio degli anni 2000” era quindi, nell'aprile del 2019, superato dagli eventi. Anche su quest'ultimo punto il ricorso è destinato pertanto all'insuccesso.

16. Le spese del giudizio odierno seguono la soccombenza (art. 47 cpv. 1 LPAmm). Che dal profilo formale RI 1 sia stato indotto a ricorrere per non essersi visto notificare dall'autorità di vigilanza sul registro fondiario le osservazioni formulate dall'ufficiale (sopra, consid. 4) si tiene conto, riducendo la tassa di giustizia. Non si pone invece problema di ripetibili: da un lato il ricorrente non è mai stato patrocinato, dall'altro l'autorità di vigilanza e l'ufficiale del registro fondiario dispongono di giuristi propri e sono stati chiamati a intervenire nel procedimento in forza delle loro attribuzioni ufficiali (art. 49 cpv. 2 prima frase LPAmm).

17. Quanto ai rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale, la vigilanza sulla tenuta del registro fondiario è suscettibile di ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. b n. 2 LTF), sempre che il valore litigioso raggiungesse fr. 30 000.– davanti a questa Camera (DTF 144 III 312 consid. 1.1). Sarà compito del ricorrente, ove intendesse adire il Tribunale federale, rendere verosimile l'adempimento di tale condizione.

18. La comunicazione dell'odierno giudizio avviene anche all'Ufficio federale per il diritto del registro fondiario e del diritto fondiario (UFRF: art. 7 ORF), il quale esercita l'alta vigilanza sulla tenuta del registro fondiario ed è legittimato a impugnare le decisioni cantonali di ultima istanza dinanzi al Tribunale federale (art. 956a cpv. 2 n. 3 CC, art. 6 cpv. 3 lett. j ORF).

Per questi motivi,

decide: 1. Il ricorso è respinto e la decisione impugnata è confermata.

2. Le spese processuali, ridotte a fr. 800.–, sono poste a carico del ricorrente.

3. Notificazione:

– ; – Ufficio del registro fondiario del Distretto di Lugano; – Divisione della giustizia, Bellinzona;

– Ufficio federale per il diritto del registro fondiario e del diritto fondiario (UFRF), Ufficio federale di giustizia.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali, pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).

Ultimo aggiornamento: 06.05.2026

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