AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2018.109
Data decisione, Autorità: 09.09.2019, IICCA
Titolo: Locazione, accertamento dell'inesistenza del credito riguardante le spese accessorie; pagamento di pigioni e spese accessorie arretrate; mancato rinvio dell'udienza
Incarto n. 12.2018.109
Lugano 9 settembre 2019/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini, presidente, Bozzini e Stefani
vicecancelliera:
Bellotti
sedente per statuire nella causa - inc. n. SE.2018.130 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con petizione 21 aprile 2018 da
AO 1 patrocinata dall’ PA 1
contro
AP 1
con cui l’attrice ha chiesto l’accertamento dell’inesistenza di qualsivoglia debito nei
confronti del convenuto, suo conduttore, a titolo di spese accessorie e conguagli fino al
31 dicembre 2017, l’accertamento della nullità della disdetta del contratto di locazione
per il 31 marzo 2018, la cui efficacia è da riportare al 29 settembre 2018, la condanna
del convenuto al pagamento di fr. 11'651.70 complessivi per pigioni arretrate e
conguagli non pagati e la liberazione in suo favore del deposito di garanzia;
domanda avversata dal convenuto con osservazioni 14 maggio 2018, ulteriormente
precisata dall’attrice in sede di udienza 7 giugno 2018, durante la quale ha chiesto
l’accertamento dell’inesistenza del debito di fr. 12'347.25 di cui al PE n. __________
dell’UE di __________ e il conseguente annullamento del precetto esecutivo, e
parzialmente accolta dal Pretore con decisione 26 luglio 2018;
appellante il convenuto con appello 31 agosto 2018, con cui ha chiesto la riforma del querelato giudizio nel senso di annullarlo e rinviare l’incarto al primo giudice per una nuova istruttoria e una nuova decisione nel merito, con protesta di tasse, spese e ripetibili;
mentre l’attrice con risposta 28 settembre 2018 ha postulato la reiezione del gravame, pure con protesta di tasse, spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto:
A. Il 15 giugno 2005 __________ P__________, in qualità di conduttrice, e __________ B__________, in qualità di locatore, hanno sottoscritto un contratto di locazione di durata indeterminata con inizio il 29 luglio 2005, avente quale oggetto un appartamento di 3.5 locali nello stabile sito in via __________ a __________ per una pigione di fr. 920.- mensili, oltre a un contributo forfettario di fr. 330.- mensili per le spese accessorie (fr. 60.- per spese di riscaldamento e fr. 270.- per altre spese accessorie) e fr. 100.- mensili per l’utilizzo di due posteggi esterni (doc. B UC).
B. Il 10 novembre 2006 il locatore ha accettato che AP 1 subentrasse nel contratto di locazione sottoscritto dalla figlia __________ P__________.
C. Il 15 maggio 2008 __________ B__________ ha comunicato all'inquilino che, a causa dell'aumento del prezzo dell'olio di riscaldamento, dal 29 settembre 2008 il calcolo delle spese accessorie sarebbe stato modificato nel senso che l'importo di fr. 60.- versato mensilmente per le spese di riscaldamento sarebbe stato considerato quale acconto con conguaglio finale, mentre i rimanenti fr. 270.- avrebbero coperto forfettariamente le altre spese (doc. E UC).
D. Il 7 marzo 2017AO 1, figlia del defunto __________ B__________ e nuova proprietaria dell’ente locato, ha inviato al conduttore il conteggio per le spese di riscaldamento dal 4 novembre 2015 al 31 gennaio 2017, da cui risultava uno scoperto di fr. 594.- (fr. 1'434.- complessivi per spese di riscaldamento, dedotti gli acconti già versati di fr. 840.-, v. doc. H UC).
E. Sollecitato al pagamento con scritto 23 giugno 2017 (doc. I UC), il 26 giugno 2017 AP 1 ha contestato la richiesta di pagamento, rivendicando dalla locatrice la restituzione di fr. 3’186.- a suo dire pagati in eccesso, e corrispondenti alla differenza tra gli importi da lui complessivamente versati per le spese accessorie in 14 mesi (fr. 330.- x 14 = fr. 4’620.-) e i fr. 1’434.- da lui dovuti secondo il suddetto conteggio (doc. J UC). Con scritto di medesima data, il conduttore ha formulato un’ulteriore richiesta di restituzione di spese accessorie pagate in eccesso nell’ammontare di fr. 8'789.95 per il periodo 29 settembre 2012 - 28 ottobre 2015 (doc. O UC). Il 5 settembre 2017, AP 1 ha fatto notificare a AO 1 il PE n. __________ dell'UE di __________ per l'incasso di fr. 3’186.- oltre accessori, cui l'escussa ha interposto opposizione (doc. K UC).
F. Con petizione 27 novembre 2017, previo rilascio dell’autorizzazione ad agire, AO 1 ha convenuto AP 1 innanzi al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, postulando di accertare l'esistenza del suo credito di fr. 594.- a titolo di conguaglio delle spese di riscaldamento per il periodo dal 4 novembre 2015 al 31 gennaio 2017, di accertare l'inesistenza di qualsivoglia debito a suo carico nei confronti di AP 1 riconducibile al rapporto locativo e di cancellare il predetto PE (inc. SE.2017.429).
G. Con decisione 8 marzo 2018 il Pretore, in accoglimento della petizione, ha accertato la valida modifica delle modalità di pagamento delle spese accessorie, perlomeno accettata dal conduttore per atti concludenti, l’esistenza del credito di fr. 594.- della locatrice e l'inesistenza del suo presunto debito di fr. 3’186.- oltre accessori di cui al PE n. __________ dell'UE di __________, disponendone l’annullamento. Il successivo reclamo 29 marzo 2018 di AP 1 è stato dichiarato irricevibile dalla Camera civile dei reclami con decisione 29 maggio 2018 (inc. 16.2018.20).
H. Nel frattempo, in data 26 gennaio 2018, la locatrice ha trasmesso al conduttore pure il conteggio per l’anno 2017, ammontante a fr. 257.70 (doc. H UC). Con scritto di medesima data, inviato il 29 gennaio e notificato il successivo 30 gennaio 2018, il conduttore da parte sua comunicava alla locatrice la disdetta del contratto per il 31 marzo 2018, chiedendo altresì la restituzione di fr. 9'275.95 per spese accessorie a suo dire pagate in eccesso, importo poi aumentato a fr. 12'347.25 con scritto 10 marzo 2018 (doc. M, Q e T UC). Successivamente, il conduttore ha escusso la locatrice per tale importo oltre accessori con PE n. __________ dell’UE di __________ spiccato il 15 marzo 2018 (doc. AC e doc. U UC).
I. Previo rilascio dell’autorizzazione ad agire, con petizione 21 aprile 2018 AO 1 ha convenuto AP 1 innanzi al medesimo Pretore, postulando l’accertamento dell’inesistenza di qualsivoglia debito nei suoi confronti a titolo di spese accessorie e conguagli fino al 31 dicembre 2017 (menzionando tra l’altro, nelle relative motivazioni a p. 8, l’importo di fr. 12'347.25 di cui al PE n. __________), l’accertamento della nullità della disdetta del contratto di locazione per il 31 marzo 2018, la cui efficacia andava riportata al 29 settembre 2018, la condanna del convenuto al pagamento di fr. 11'651.70 complessivi (fr. 594.- di cui al conteggio 7 marzo 2017, fr. 257.70 di cui al conteggio 26 gennaio 2018 e fr. 10'800.- per otto mensilità di pigioni arretrate, da febbraio a settembre 2018) e la liberazione in suo favore del deposito di garanzia.
J. Con osservazioni 14 maggio 2018, il conduttore si è integralmente opposto alla petizione, notificando la sua partenza dalla Svizzera il 29 dicembre 2017 e la liberazione dell’ente locato in tale data (doc. 2 e 3) e rinviando al contenuto del suo reclamo 29 marzo 2018, ove contestava la modifica nel pagamento delle spese accessorie, il loro ammontare eccessivo rispetto al canone di locazione e il mancato avviso della sostituzione dell’impianto di riscaldamento a gasolio con un impianto elettrico da parte della locatrice (doc. 4).
K. Con scritto 1. giugno 2018 il conduttore ha comunicato al Pretore di non poter partecipare all’udienza indetta per il 7 giugno 2018 a seguito di un infortunio, producendo un certificato medico. Con ordinanza 4 giugno 2018 il primo giudice, costatata la mancata richiesta di un rinvio, ha confermato l’udienza del 7 giugno. In occasione della stessa, ove il conduttore non è comparso né si è fatto rappresentare, la locatrice ha prodotto nuovamente il PE n. __________ quale doc. AC, chiedendo al Pretore di accertare in special modo l’inesistenza di tale debito e di annullare il precetto. La locatrice ha anche prodotto quale doc. AD un plico di fatture __________ alla base dei conteggi gas di cui al doc. H, precisando che i radiatori dello stabile sono 78 e che l’ente locato in questione ne ha 6.
L. Con decisione 26 luglio 2018 il Pretore ha parzialmente accolto la petizione. In sintesi, dopo aver ricordato la validità della modifica relativa al pagamento delle spese accessorie, ha osservato che i conteggi del 7 marzo 2017 (fr. 594.-) e del 26 gennaio 2018 (fr. 257.70) erano fondati, allestiti e addebitati secondo quanto pattuito contrattualmente, in base alle spese effettivamente sostenute e al numero di radiatori in uso (plico doc. AD, doc. H UC). Il primo giudice ha poi accertato che, secondo il contratto, la disdetta poteva essere data per le scadenze del 29 marzo e del 29 settembre con preavviso di 4 mesi, per cui la disdetta del conduttore, inviata il 29 gennaio 2018 per il 31 marzo 2018, non rispettando dette condizioni, era valida solo per il 29 settembre 2018. Il Pretore ha poi stabilito l’obbligo del conduttore di pagare le pigioni arretrate dal mese di febbraio 2018. Tuttavia, avendo riconsegnato l’ente locato per il 6 aprile 2018, tenuto conto dell’onere di riduzione del danno della locatrice e in particolare di trovare un nuovo inquilino perlomeno dopo il 15 luglio 2018, egli è stato condannato a pagare i canoni di locazione solamente fino a tale data (5.5 mensilità, ovvero fr. 7'425.-). Il totale degli importi dovuti da AP 1 ammontava pertanto a fr. 8'276.70, per cui il deposito di garanzia di fr. 3'000.- oltre agli interessi maturati era da liberare in favore del locatrice, a parziale copertura del credito. Infine, dopo aver ricordato i presupposti per un’azione di accertamento negativa ai sensi dell’art. 88 CPC, il Pretore ha altresì stabilito l’inesistenza del debito di fr. 12'347.25 oltre accessori di cui al PE n. __________, annullandolo. La tassa di giustizia e le spese, di complessivi fr. 500.-, sono stati posti a carico del conduttore, pure tenuto a versare alla controparte fr. 500.- per ripetibili.
M. Con appello 31 agosto 2018, avversato dalla locatrice con risposta 28 settembre 2018, il conduttore si è aggravato contro tale decisione, chiedendone la riforma nel senso di annullare il querelato giudizio e rinviare l’incarto al primo giudice per una nuova istruttoria e una nuova decisione nel merito, con protesta di tasse, spese e ripetibili. Delle argomentazioni delle parti si dirà, per quanto necessario, nei considerandi di diritto.
E considerato
in diritto:
L’art. 308 cpv. 1 lett. b CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale valore supera la soglia testé menzionata. I termini di impugnazione e risposta sono di 30 giorni. Nella fattispecie l’appello 31 agosto 2018 contro la decisione 26 luglio 2018 è tempestivo, tenuto pure conto delle ferie giudiziarie, così come è tempestiva la risposta 28 settembre 2018 dell’appellata.
L’atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L’appellante deve spiegare non perché le sue argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le motivazioni del Pretore. Egli non può dunque limitarsi a proporre una propria tesi e una propria lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali, esplicite e circostanziate, pena l’irricevibilità delle medesime (DTF 138 III 374, consid. 4.3.1).
Nel caso concreto, con il gravame l’appellante critica innanzitutto il Pretore per non aver rinviato l’udienza del 7 giugno 2018, dopo che egli aveva comunicato il suo impedimento con raccomandata 1. giugno 2018, giustificando i motivi della sua assenza. Ignorando tale circostanza, il Pretore avrebbe violato gli art. 52, 53, 57 e 234 CPC. Ciò giustificherebbe il rinvio degli atti al primo giudice per la fissazione di una nuova udienza.
3.1 Giusta l’art. 135 CPC, il giudice può rinviare la comparizione per sufficienti motivi su richiesta tempestiva di una parte. Deve tuttavia mostrarsi prudente e rigoroso nel concedere un rinvio. Questo approccio vale, a maggiore ragione, per le procedure semplificate (come quella qui in esame) e sommarie, che hanno una componente intrinseca di celerità, cosicché una maggiore severità è immanente alla loro natura (Trezzini in: Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, IIa ed., Vol. 1, n. 5 seg. ad art. 135 CPC; Brändli/Bühler in: Spühler/Tenchio/Infanger [ed.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3 ed., 2017, n. 14 seg. ad art. 135 CPC). Il richiedente deve sostanziare l’impedimento con un’adeguata motivazione, evidenziando circostanze oggettive che gli impediscono di presenziare.
La citazione rimane valida fino al momento in cui non viene esplicitamente annullata. Pertanto, in difetto di risposta da parte del giudice, il richiedente deve concludere che la sua richiesta è stata respinta e che la data della comparizione resta valida, incombendo a lui di informarsi a tal proposito (Trezzini, op. cit., n. 13 ad art. 135 CPC; Brändli/Bühler, op. cit., n. 28 ad art. 135 CPC). Alla parte rimane anche la facoltà di postulare la restituzione del termine, se può far valere sufficienti motivi per una mancata comparizione (art. 148 CPC).
3.2 Nella fattispecie, il Pretore ha citato le parti all’udienza 7 giugno 2018 con atto del 27 aprile 2018, avvisandole delle conseguenze di una mancata comparizione. Con lo scritto 1. giugno 2018 il conduttore non ha richiesto un rinvio, bensì si è limitato a comunicare la propria assenza a causa di un “grave infortunio”, allegando il relativo certificato medico, attestante genericamente un infortunio e un’inabilità lavorativa totale dal 28 maggio al 30 giugno 2018. Né nello scritto, né nel certificato, né nel gravame viene specificata la natura dell’infortunio, e in particolare per quale motivo esso gli avrebbe impedito di presenziare all’udienza, ritenuto che un’inabilità lavorativa non comporta forzatamente l’incapacità di presentarsi in giudizio o l’incapacità di postulazione. Il Pretore ha preso posizione sulla richiesta con lo scritto 4 giugno 2018 osservando che, in assenza di una richiesta di rinvio, l’udienza del 7 giugno era confermata. Ciononostante, l’appellante nemmeno afferma di non aver ricevuto lo scritto, o di averlo ricevuto solo dopo lo svolgimento dell’udienza, né risulta dagli atti che egli abbia reagito in alcun modo alla comunicazione e si sia attivato, prima o dopo l’udienza, per sollecitare un rinvio, per avvalersi di un rappresentante o per chiedere la restituzione del termine. In simili circostanze, il fatto che il conduttore abbia atteso la procedura di appello per sollevare la questione risulta contrario alle norme della buona fede (art. 2 CC e 52 CPC), e l’operato del Pretore resiste alla critica. La censura appellatoria deve pertanto essere respinta, non essendo ravvisabile alcuna violazione del diritto di essere sentito del ricorrente.
L’appellante sostiene pure che, contrariamente a quanto affermato dal Pretore, la modifica delle spese accessorie non è mai stata né comunicata né da lui accettata, che il relativo doc. E UC non è mai stato firmato e che “non viene spiegato il metodo di calcolo e di ripartizione, così come la composizione delle spese accessorie” (p. 3, punto 7 dell’appello). Ora, nei considerandi di cui alla decisione 8 marzo 2018 (inc. SE.2017.429), il primo giudice ha accertato la validità della nuova modalità di pagamento delle spese accessorie (modifica contrattuale per atti concludenti), e nel dispositivo, rinviando ai considerandi, ha conseguentemente accertato l’esistenza del derivante credito della locatrice di cui al conteggio 7 marzo 2017 (fr. 594.-). Il reclamo 29 marzo 2018 del conduttore essendo stato dichiarato irricevibile (CCR del 29 maggio 2018, inc. 16.2018.20), la decisione è nel frattempo passata in giudicato, per cui tali accertamenti non possono più essere rimessi in discussione. L’appellante avrebbe dunque al massimo potuto contestare il calcolo relativo al conguaglio del 26 gennaio 2018, ma non adduce al riguardo alcuna sufficiente motivazione, omettendo di confrontarsi con quanto osservato dal primo giudice in relazione ai conteggi, al consumo e al numero di radiatori con riferimento al plico doc. AD e al doc. H UC (v. sopra consid. L). Del resto, anche nella decisione qui impugnata il primo giudice ha ribadito che il conduttore ha accettato la modifica contrattuale per atti concludenti, corrispondendo regolarmente i conguagli per le spese di riscaldamento trasmessigli (p. 3 dell’impugnato giudizio), e l’appellante nel suo gravame non si confronta sufficientemente nemmeno con tale accertamento. La sua censura è dunque irricevibile (art. 310 e 311 CPC).
L’appellante critica il Pretore per avere accertato la liberazione dell’ente locato per il 6 aprile 2018, osservando di avere già spiegato nelle sue osservazioni 14 maggio 2018 i motivi per i quali ha dovuto lasciare l’appartamento il 29 dicembre 2017, non potendo più risiedere in Svizzera (decisione di allontanamento, v. anche doc. 2 e 3), e di avere lasciato libero l’appartamento per il 1. gennaio
Egli tuttavia si limita a opporre una propria visione dei fatti all’accertamento pretorile, senza sostanziare i motivi per cui si poteva ammettere la restituzione dell’appartamento già in tale data, ritenuto che i doc. 5 e 6 agli atti attestano la riconsegna delle chiavi soltanto per il 6 aprile 2018. Aggiungasi che l’appellante neppure contesta che la disdetta esplicava i suoi effetti solo per il 29 settembre 2018, né spiega le conclusioni che vorrebbe trarre dalla sua censura, né argomenta in relazione al momento in cui il locatore avrebbe potuto trovare un altro inquilino, con conseguente cessazione dell’onere di versare ulteriori canoni di locazione. Anche a questo riguardo, la censura è irricevibile, rispettivamente deve essere respinta nel merito.
L’appellante sostiene infine che il Pretore ha errato nel richiamare i contenuti degli art. 88 e 234 CPC, che ha violato gli art. 8, 9 e 29 Cost., e che i presupposti di cui all’art. 257 CPC non sono in casu adempiuti. Egli non fornisce tuttavia alcuna spiegazione al riguardo, e meglio non spiega perché tali norme sarebbero state violate. Del resto, la censura di cui al presente gravame (punti 10 e 11) ricalca parola per parola una contestazione contenuta nel reclamo del 29 marzo 2018 (doc. 4) e già dichiarata irricevibile per assenza di motivazione (CCR del 29 maggio 2018, inc. 16.2018.20). Anche nel presente caso, non si può che concludere per l’irricevibilità della medesima. Il riferimento all’art. 257 CPC è peraltro del tutto inconferente nel caso concreto, che non riguarda una procedura sommaria di tutela nei casi manifesti. Nella misura in cui l’appellante, nel menzionare l’art. 234 CPC e gli art. 8, 9 e 29 Cost., si riferisca invece al mancato rinvio dell’udienza dibattimentale, si rinvia a quanto già sancito nel precedente considerando 3.2.
Alla luce di quanto precede, l’appello di AP 1 deve essere respinto nella misura in cui è ricevibile, con conseguente conferma del giudizio pretorile. Il valore litigioso della procedura di appello, importo determinante anche ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale, si compone delle pretese creditorie riconosciute dal Pretore (fr. 8'276.70) e dell’ammontare del debito di cui il primo giudice ha accertato l’inesistenza (fr. 12'347.25), per un importo complessivo di fr. 20'623.95. Le spese processuali e le ripetibili della procedura di secondo grado seguono la soccombenza dell’appellante (art. 106 cpv. 1 CPC), e sono determinate secondo i dettami degli art. 2, 8 cpv. 2 e 13 LTG e dell’art. 11 RTar.
Per questi motivi,
richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar
decide:
misura in cui è ricevibile.
che rifonderà alla controparte fr. 1'000.- a titolo di ripetibili.
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 e all’Ufficio esecuzioni di Lugano
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Contro la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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