AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2019.133
Data decisione, Autorità: 24.10.2019, CDT
Titolo: Imposta sugli utili immobiliari: costi di investimento, non sostituzione di piode sul tetto, manutenzione
Incarto n. 80.2019.133
Lugano 24 ottobre 2019
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Mauro Mini, Raffaele Guffi
segretaria
Mara Regazzoni
parti
RI 1 rappr. da: RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 16 marzo 2019 contro la decisione del 26 marzo 2019 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A. In data 6 dicembre 2018 il notaio avv. __________ rogava l’atto pubblico, iscritto a Registro fondiario il 17 dicembre 2018, concernente la compravendita della particella n. __________ RFD ubicata a “__________”, nel comune di __________, al prezzo di fr. 85'000.-, tra la RI 1, composta dalle venditrici signore _______, __________ e __________ (le prime due rappresentate dalla signora) da una parte, e l’acquirente, signor __________ (rappresentato dal signor __________), dall’altra parte.
B. In data 19 gennaio 2019, la comunione ereditaria, per il tramite del suo rappresentante signor RA 1, coniuge della signora __________, presentava all’RS 1 (di seguito UT) la dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari relativa alla vendita sopracitata. In particolare, l’alienante faceva valere le seguenti deduzioni:
· “costi di costruzione e di miglioria”: fr. 925.- per “Messa in sicurezza 2011” (fattura __________ del 2 aprile 2011, relativa alla rimozione delle piode del tetto e del legname con sistemazione sul posto della stalla a __________ al prezzo unitario di fr. 65.- all’ora per un totale di 13 ore);
· “altri costi sostenuti all’acquisto e/o alla vendita”: 1'800.- per “sgombero mobilio” (fattura __________ del 5 gennaio 2019, relativa allo sgombero di ingombranti dalle stalle con relativo trasporto del materiale ingombrante a __________) e fr. 200.– per “aiuto marito __________ per ulteriori fr. 200.-.
L’utile imponibile ammontava di conseguenza a fr. 74’975.–.
C. Con decisione del 26 febbraio 2019, l’autorità fiscale notificava alla signora __________ in rappresentanza della comunione ereditaria la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, commisurando come segue l’utile relativo alla vendita della particella n. __________ a __________ e la relativa imposta dovuta:
Valore di alienazione fr. 85'000.-
Valore d’investimento deducibile:
–valore di stima di 20 anni fa fr. 7'100.-
Utile imponibile totale fr. 77’900.-
Imposta dovuta fr. 3'116.-
Secondo l’autorità fiscale, “i costi occasionati per la rimozione piode del tetto risp. legname e costi per sgombero ingombranti, non sono costi deducibili”.
D. Con reclamo del 27 febbraio 2019, la comunione ereditaria, sempre per il tramite del suo rappresentante RA 1, impugnava la decisione di tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari del 26 febbraio 2019 in relazione al diniego delle deduzioni di fr. 925.- e fr. 2'000.-. In particolare, la reclamante argomentava che, in seguito alla segnalazione, da parte dell’Ufficio tecnico del Comune, del pericolo relativo al crollo del tetto in piode della stalla a causa della neve, aveva immediatamente proceduto ad “ovviare la situazione verso terzi”. L’insorgente sosteneva pertanto che la spesa di fr. 925.- sarebbe stata “pertinente perché ha creato una “miglioria di fatto” verso terzi, fonte di pericolo”. Anche gli altri costi di fr. 2'000.- avrebbero costituito una “miglioria di fatto” verso l’acquirente, in quanto le spese si riferivano “all’allontanamento alla discarica pubblica di tutto il mobilio degenerato e depositato da anni dal Fratello __________, letti, materassi, armadi rotti, macchina lavare rotta, cucina, rotta, giochi e attrezzi agricoli marciti dal disuso e dell’acqua entrata dal tetto, travi e fieno, ecc.” e che la condizione di sgombero di suddetto materiale a spese delle venditrici sarebbe pure stata prevista nello stesso contratto di compravendita.
E. Con decisione del 26 marzo 2019, l’autorità fiscale respingeva il gravame dell’insorgente, con la seguente motivazione:
I costi indicati dai reclamanti si riferiscono:
I primi a lavori di manutenzione ordinaria (lavori concernenti il tetto) e
I secondi a lavori di gestione ordinaria (lavori di pulizia e sgombero ingombranti).
In nessun modo i costi hanno concorso ad incrementare il valore del fondo compravenduto.
Si richiama pure la circolare n. 7 della Divisione delle contribuzioni.
F. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, la RI 1, composta da __________, __________ e __________, ripropone le censure già sottoposte all’autorità di tassazione in sede di reclamo, sottolineando che quest’ultima “ha potuto visionare una quindicina di foto della situazione di degrado delle stalle prima della vendita (se del caso a disposizione!)”.
G. Nelle sue osservazioni del 9 aprile 2019, l’UT propone di respingere il ricorso e ribadisce che “i costi per la rimozione piode del tetto e del legname, possono senz’altro essere considerati costi di manutenzione ordinaria, non deducibili nell’ambito della tassazione utili immobiliari”. Anche per quanto concerne i costi relativi allo sgombero di materiali, l’autorità fiscale ribadisce che si tratterebbe di costi puramente di gestione, pertanto nemmeno deducibili in ambito della tassazione ordinaria, e che neppure gli stessi hanno contribuito ad incrementare il valore dell’immobile.
Diritto
L’imposta sugli utili immobiliari ha come oggetto i guadagni ottenuti dal trasferimento di proprietà di immobili o parti di esso, secondo il dettato dell’art. 123 LT. Questo tributo rientra nella categoria delle imposte sul reddito, in particolare è classificato quale imposta speciale poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata: gravando sull'immobile trasferito, per il calcolo di questa imposta non entra in considerazione la complessiva capacità contributiva del contribuente ed il tributo in esame si configura conseguentemente come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento, dove quest'ultimo si ottiene sommando il valore di acquisto ed i costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). Si configura una situazione particolare laddove l'alienante sia stato proprietario dell'immobile per più di venti anni; in tal caso, l’art. 129 cpv. 2 LT illustra che egli può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data.
Giusta l’art. 130 LT il valore di acquisto è quello accertato dalla precedente tassazione o, in assenza di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri. Diversamente dalle leggi di altri cantoni, la legge ticinese non fa riferimento al prezzo di acquisto iscritto a registro fondiario, ma considera tale criterio semplicemente sussidiario, per il caso in cui, cioè, non vi sia un prezzo accertato mediante la precedente tassazione (CDT N. 80.97.00020 del 25 marzo 1997, in RDAT II-1997 n. 11t; inoltre Soldini/Pedroli, op. cit., p. 199). Secondo l’art. 134 cpv. 1 LT, sono invece considerati costi di investimento:
Ø i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;
Ø i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;
Ø le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto.
2.2.
Per quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato, cioè che abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di diritto.
È peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato all’aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente all’importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).
Computabili sono in primo luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per misurazioni, prestazioni d’opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di un giardino, ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un fondo non edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni realizzate in relazione ad un edificio già esistente (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 e dottrina e giurisprudenza ivi citate).
2.3.
Non possono invece essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o dell’utile nell’ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv. 2 LT).
La legge tributaria prevede la deduzione dai proventi della sostanza immobiliare privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per costante giurisprudenza sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p. 390). Ai fini della determinazione del reddito imponibile non sono invece deducibili le “spese di acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali” (art. 33 lett. d LT).
2.4.
Per quanto concerne l’onere della prova, in ambito fiscale vale effettivamente il principio in base al quale l'autorità deve sostanziare l'esistenza di elementi che fondano o aumentano il carico impositivo, mentre i fatti che concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso l'erario devono essere dimostrati dal contribuente (p. es. DTF 133 II 153 consid. 4.3 p. 158).
Le ricorrenti contestano il mancato riconoscimento di alcune spese che a suo dire avrebbero aumentato il valore del fondo alienato (asseriti “costi di costruzione e miglioria”), nonché gli asseriti costi di vendita assunti dalla contribuente (“altri costi sostenuti all’acquisto e/o alla vendita”).
3.2. Costi di costruzione e di miglioria
Le ricorrenti postulano innanzitutto la deduzione di fr. 925.- quali spese di costruzione e di miglioria relative alla “Messa in sicurezza 2011”. Producono la fattura del 2 aprile 2011, nella quale l’intervento dell’artigiano è così descritto: “rimozione piode tetto e legname con sistemazione sul posto vostra stalla a __________”.
Si rileva in primo luogo come, malgrado l’importo indicato dalla contribuente ammonti a fr. 925.-, la fattura prodotta indichi un importo di fr. 845.-. Sia come sia, le spese non sono deducibili, non rientrando fra i costi di costruzione e di miglioria. Le stesse sono state infatti affrontate allo scopo di sostituire e riparare il tetto dopo il crollo a causa del maltempo. Si tratta quindi di una tipica spesa di riparazione, che come tale rientra fra le spese di manutenzione, che possono essere dedotte dal reddito imponibile, nel calcolo dell’imposta sul reddito.
Alla stessa conclusione perviene del resto la Divisione delle contribuzioni, nella Circolare n. 7/2019 del novembre 2018, relativa alle deduzioni sui proventi della sostanza immobiliare privata. Alla cifra 5.2.7 dell’allegato alla circolare (“Distinta delle spese di miglioria e di manutenzione”), viene menzionata come spesa di manutenzione al 100% la “sostituzione del tetto a falde, con o senza maggiori isolazioni”.
Ne consegue che la sostituzione o riparazione delle piode del tetto della stalla – seppure non volontaria, bensì causata da un crollo dovuto all’ingente quantità di neve sul tetto – si deve considerare in misura integrale quale spesa di manutenzione, deducibile unicamente nell’ambito della tassazione ordinaria. Tale “rimozione” con conseguente “sistemazione” non ha infatti aumentato il valore del fondo alienato dalla ricorrente, e non ha quindi apportato all’immobile alcuna miglioria duratura. La relativa spesa non è pertanto deducibile dall’utile immobiliare.
3.3. Altri costi sostenuti nell’acquisto e/o nella vendita
Le ricorrenti postulano altresì il riconoscimento di fr. 1’800.- (“fatt. __________”) e di fr. 200.- (“aiuto marito __________”) quali spese di costruzione e di miglioria relative allo “sgombero mobilio”.
In primo luogo, la spesa “aiuto marito __________” pari a fr. 200.- non è stata comprovata dalle contribuenti, cui spettava l’onere della prova e che si sono limitate a postulare la deduzione senza fornire giustificativo alcuno. D’altra parte, l’art. 134 cpv. 2 LT esclude che possa essere fatto valere il valore del lavoro effettuato dal proprietario sul suo proprio immobile quando non è stato assoggettato all’imposta sul reddito o sull’utile. Nella fattispecie, non risulta che RA 1, marito di una delle alienanti abbia dichiarato quale reddito il ricavo di 200 franchi, fatto valere quale spesa deducibile.
Sia come sia, se anche fossero stati comprovati da un giustificativo e anche se il relativo ricavo fosse stato assoggettato all’imposta sul reddito, tali costi non sarebbero in ogni caso stati computabili, in quanto mere spese di gestione, come risulta dalle considerazioni che seguono.
A comprova degli ulteriori costi di fr. 1'800.-, le ricorrenti producono la fattura del 5 gennaio 2019, dalla quale si evince quanto segue: “sgombero ingombranti dalle stalle e trasporto a __________”.
Contrariamente a quanto sostengono le contribuenti, né gli uni né gli altri costi hanno aumentato il valore del fondo alienato e pertanto non si possono considerare una “miglioria di fatto eseguita a favore dell’acquirente” (cfr. anche la sentenza CDT n. 80.2014.75 del 13 novembre 2014 consid. 3.2). È naturale che il venditore di un immobile debba liberare i locali ceduti da eventuali oggetti che vi si trovano. In questo senso deve essere letta la frase, contenuta nel contratto di compravendita, secondo cui “l’immobile viene consegnato sgombero da mobili”. Proprio perché gli oggetti depositati nell’immobile erano privi di valore (nel ricorso si parla significativamente di “mobilio degenerato” e di attrezzi agricoli “marciti dal disuso e dall’acqua entrata dal tetto”), il compratore ha comprensibilmente preteso che i locali fossero sgomberati prima della consegna.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
Il ricorso è respinto.
Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 500.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 100.–
per un totale di fr. 600.–
sono a carico delle ricorrenti in solido.
municipio di .
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: La segretaria:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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