Acquisto di fondi da parte di persone all'estero. Blocco a registro fondiario. Legittimazione a ricorrere

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 52.2018.606

Data decisione, Autorità: 22.10.2019, TRAM

Titolo: Acquisto di fondi da parte di persone all'estero. Blocco a registro fondiario. Legittimazione a ricorrere

Incarto n. 52.2018.606

Lugano 22 ottobre 2019

In nome della Repubblica e Cantone Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Flavia Verzasconi, presidente, Matteo Cassina, Sarah Socchi

vicecancelliera:

Barbara Maspoli

statuendo sul ricorso del 19 dicembre 2018 delle

RI 1 RI 2 patrocinate da: PA 1

contro

la decisione del 30 novembre 2018 dell'Autorità di I Istanza del Distretto di __________ in materia di revoca del blocco a registro fondiario;

ritenuto, in fatto

A. a. CO 2 di ________ (________) è proprietaria delle PPP _______, ________, ________ costituite sul fondo base n. _______ RFD di . Alla CO 3 di __________ () appartiene invece la PPP _______ del medesimo fondo base.

b. Con decisione del 23 ottobre 2009, l'Autorità di I istanza del Distretto di __________ ha aperto una procedura di accertamento ai sensi dell'art. 25 cpv. 1bis della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero del 16 dicembre 1983 (LAFE; RS 211.412.41) nei confronti della CO 2 e della CO 3 relativamente all'acquisto delle suddette PPP, assegnando loro, come pure a CO 4, un termine per formulare osservazioni. Nel contempo, richiamandosi all'art. 23 LAFE, ha ordinato il blocco a registro fondiario delle PPP (oltre al blocco del registro di commercio delle due società e delle loro azioni). Il provvedimento è essenzialmente stato motivato dai dubbi emersi sull'effettiva titolarità delle azioni delle due società acquirenti, se della cittadina elvetica CO 5 (come dichiarato al momento dell'acquisto) o se riconducibili al marito CO 4 (persona all'estero ai sensi della LAFE).

c. La predetta procedura è in seguito rimasta pendente. Tra i coniugi __________ - il cui matrimonio è stato poi dichiarato nullo da una sentenza italiana - sono invece sorte altre vertenze di natura penale e civile, in cui entrambi hanno rivendicato il ruolo di unico azionista e beneficiario economico delle citate società.

B. a. Nel 2017, le società ______ () e RI 1 () hanno escusso la CO 2 e la CO 3. Dando seguito alle domande di fallimento presentate da ______ (per il mancato pagamento di fr. 928'522.13 rispettivamente di fr. 712'888.09), con decisioni del 21 settembre 2017, cresciute in giudicato, il Pretore del Distretto di __________ ha pronunciato il loro fallimento (con effetto al giorno successivo). Le due società sono quindi state poste in liquidazione, secondo la procedura sommaria. Nel termine impartito dall'Ufficio dei fallimenti di __________ (UF) hanno tra l'altro insinuato i propri i crediti la RI 1, come pure RI 2 (rappresentato da __________), subentrato a __________. La procedura di fallimento è tuttora pendente, dopo che CO 5 ha contestato davanti alla Pretura di __________ le graduatorie dei crediti depositate il 1° marzo 2019 (FU n. 18/2019).

C. a. Nel frattempo, il 5 novembre 2018 CO 4 ha chiesto all'Autorità di I Istanza LAFE del Distretto di __________ lo sblocco del registro fondiario delle PPP __________, __________, __________ e __________ disposto il 23 ottobre 2009 (dopo assegnazione dei fondi a un'asta pubblica e contestualmente al trapasso di proprietà). Ha per contro sollecitato il mantenimento della procedura di accertamento e del blocco a RC, affinché - una volta pagati i debiti - non avvenga alcuna distribuzione di utile fino al chiarimento della posizione dei due ex coniugi.

b. Con scritto del 13 novembre 2018, anche RI 1 e RI 2 (rappresentate dall'avv. __________) hanno sollecitato la revoca del blocco a RF, per permettere la realizzazione delle PPP a un'asta pubblica.

c. Il 30 novembre 2018, l'autorità adita - richiamata la richiesta di CO 4 e visti il predetto scritto dell'avv. __________, come pure le comunicazioni dell'UF e di CO 5 (e della sua patrocinatrice) - ha risolto di non revocare il blocco iscritto a RF sui fondi citati (..) fino alla conclusione delle procedure penali e civili in corso. La decisione - redatta in forma di lettera indirizzata al legale di CO 4 - è stata intimata per conoscenza anche all'avv. __________, all'ex coniuge e all'UF.

D. La RI 1 e RI 2 impugnano ora la predetta risoluzione davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che sia annullata e che sia ordinato lo sblocco del registro fondiario dei suddetti fondi, ai sensi dei considerandi. Preliminarmente gli insorgenti osservano di ritenersi legittimati a ricorrere in quanto creditori delle società fallite, cui sarebbe precluso di recuperare i loro crediti. Nel merito, dopo aver sollevato una violazione del diritto di essere sentito (per carenza di motivazione), ribadiscono che il blocco ostacolerebbe in modo inammissibile le operazioni di liquidazione del fallimento (con la vendita all'asta degli immobili). Del tutto irrilevante sarebbe il contenzioso civile pendente tra CO 4 e CO 5 (riguardante la proprietà delle azioni delle società fallite), atteso che i fondi appartengono ora solo alla massa fallimentare. Ritengono quindi - come in sostanza già chiesto da CO 4 - che s'imponga lo sblocco del registro fondiario (dopo assegnazione in sede d'asta pubblica delle PPP e contestualmente al trapasso di proprietà), ma il mantenimento della procedura di accertamento LAFE e del blocco del registro di commercio.

E. All'accoglimento del ricorso si oppongono l'Autorità cantonale di I Istanza LAFE e l'Autorità cantonale di sorveglianza LAFE, eccependo tra l'altro che le società ricorrenti siano legittimate a chiedere la cancellazione del blocco a registro fondiario; una tale richiesta, aggiungono, potrebbe essere formulata solo dall'amministrazione del fallimento (ovvero dall'UF). Anche CO 5 sollecita il rigetto del gravame; ripercorse per sommi capi le vicissitudini e le procedure civili e penali che la oppongono all'ex marito (il quale avrebbe in sostanza messo in atto, a sua insaputa, un sistema di indebitamento delle sue due società fallite in favore di altre società estere a lui appartenenti, quali l'__________ e la RI 1), ritiene corretto mantenere lo status quo. CO 4 - con riserva di modifica in sede di duplica - chiede pure la reiezione del ricorso, censurando l'impossibilità di accedere agli atti dell'intero incarto LAFE e l'impossibilità di esprimersi compiutamente (allegando pure uno scritto, da lui personalmente redatto, in cui sostiene tra l'altro di essere sempre stato l'unico ed esclusivo beneficiario economico delle società fallite, fungendo da fiduciante di CO 5). L'Ufficio dei fallimenti, unitamente alle società in liquidazione, sono invece rimasti silenti.

F. Con la replica e le dupliche, le parti si sono essenzialmente riconfermate nelle rispettive conclusioni e domande di giudizio, sviluppando in parte i loro argomenti di cui si riferirà, se del caso, in appresso.

Considerato, in diritto

1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 9 della legge di applicazione della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero del 21 marzo 1988 (LALAFE; RL 215.400). Il ricorso, rivolto contro una decisione che rifiuta la revoca di una misura cautelare adottata in base all'art. 23 LAFE, è inoltre tempestivo, sia che lo si valuti secondo l'art. 20 cpv. 3 LAFE, sia giusta il termine di 15 giorni dell'art. 68 cpv. 2 della legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013 (LPAmm; RL 165.100; cfr. al riguardo: Urs Mühlebach/ Hanspeter Geissmann, Lex F., Kommentar zum Bundesgesetzes über den Erwerb von Grund-stücken durch Personen im Ausland, Brugg/Baden 1986, n. 4 ad art. 23 e n. 22 ad art. 22). Resta da verificare se alle società insorgenti possa essere riconosciuta la legittimazione attiva.

2. 2.1. Secondo l'art. 20 cpv. 1 LAFE, sono impugnabili innanzi all'autorità cantonale di ricorso le decisioni dell'autorità di prima istanza, dell'ufficiale del registro fondiario, dell'ufficiale del registro di commercio e dell'autorità dell'incanto. Per quanto qui di rilievo, in base all'art. 20 cpv. 2 LAFE il diritto di ricorso spetta all'acquirente, all'alienante e a altre persone che hanno un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della decisione (lett. a). Per giurisprudenza, quest'ultima norma ha la medesima portata di quanto a suo tempo richiesto dall'art. 103 dell'abrogata legge federale del 16 dicembre 1943 sull'organizzazione giudiziaria e oggi dall'art. 89 cpv. 1 della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005 (LTF; RS 173.110; cfr. STF 2C_972/2016 del 31 ottobre 2017 consid. 2.1 e rimandi; Giorgio De Biasio/Simone Albisetti, LAFE – Giurisprudenza scelta cantonale e federale [1997-2016], Lugano 2017, pag. 246 segg.; Mühlebach/Geissmann, op. cit., n. 3 ad art. 20).

2.2. In base all'art. 89 cpv. 1 LTF ha il diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo (lett. a), è particolarmente toccato dalla decisione impugnata (lett. b) e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa (lett. c). Per consolidata prassi, l'interesse degno di protezione consiste nell'utilità pratica che procurerebbe alla parte ricorrente l'accoglimento del ricorso ossia, in altri termini, nel fatto di evitare un pregiudizio di natura economica, ideale, materiale o di altro genere che la decisione impugnata le occasionerebbe. L'interessato dev'essere toccato in modo diretto e concreto e in una maniera e con un'intensità superiore alla maggioranza dei cittadini. L'interesse invocato (che può anche essere di mero fatto), oltre a essere pratico e attuale, deve trovarsi con l'oggetto del litigio in un rapporto stretto, speciale e degno di essere preso in considerazione (cfr. DTF 133 II 400 consid. 2.2, 133 II 409 consid. 1.3, 131 II 361 consid. 1.2; STF 2C_178/2018 del 18 marzo 2019 consid. 2.1). Il ricorso formulato da un singolo nell'interesse generale o di un terzo è escluso (cfr. DTF 138 II 162 consid. 2.1.2, 137 II 40 consid. 2.3, 135 II 145 consid. 6.1, STF 2C_972/2016 citata consid. 3.1 e rimandi). La giurisprudenza ritiene in particolare che anche il ricorso di un terzo a favore del destinatario (pro Adressat) sia ammissibile solo se la decisione impugnata comporta per chi insorge un pregiudizio diretto; un semplice interesse di fatto (economico) - mediato o riflesso - all'annullamento o alla modifica del provvedimento non basta (cfr. DTF 141 V 650 consid. 3.1, 135 V 382 consid. 3.3.1; STF 2C_1158/2012 del 27 agosto 2013 consid. 2.3.2 e rimandi). In tal senso, la sola qualifica di creditore del destinatario (cfr. DTF 134 V 153 consid. 5.3.2.3, 130 V 560 consid. 3.5) o di azionista della società contro cui è rivolta una decisione (cfr. STF 2C_1158/2012 citata consid. 2.3.3 e rimandi) non è sufficiente a fondare la legittimazione attiva (cfr. anche René Wiederkehr/Stefan Eggenschwiler, Die allgemeine Beschwerdebefugnis Dritter, Eine Übersicht über die Rechtsprechung zur materiellen Beschwerdebefugnis Dritter im öffentlichen Verfahrensrecht, Berna 2018, pag. 83 segg.).

2.3. In concreto, la decisione impugnata non è stata indirizzata alle insorgenti, che l'hanno ricevuta solo in copia per conoscenza. Con il provvedimento non è infatti tanto stata respinta la domanda di revoca del blocco a registro fondiario presentata dalle società ricorrenti, quanto piuttosto quella - di tenore pressoché identico - formulata da CO 4 (per il tramite del suo legale). Ora - a prescindere dalla posizione di quest'ultimo - è certo che le insorgenti, nella loro semplice veste di creditrici escutenti delle società proprietarie dei fondi, non risultano personalmente e direttamente toccate dalla decisione che mantiene il blocco cautelare a registro fondiario, impedendo atti di disposizione delle PPP (nelle more della procedura di accertamento ex art. 25 cpv. 1bis LAFE). Nulla muta il fatto che sia stato pronunciato il fallimento della CO 3 e della CO 2: se è vero che con la dichiarazione del fallimento i citati immobili sono entrati a far parte della massa destinata al comune soddisfacimento dei creditori (art. 197 cpv. 1 della legge federale sulla esecuzione e sul fallimento dell'11 aprile 1889; LEF; RS 281.1) e che le debitrici hanno perso la capacità di disporne (art. 204 cpv. 1 LEF), è altrettanto vero che da quel momento - come osservano in questa sede le competenti autorità in materia LAFE - gli atti di amministrazione e di realizzazione degli stessi possono essere compiuti unicamente dall'amministrazione del fallimento (art. 240 LEF), in concreto curata dall'Ufficio dei fallimenti (cfr. anche sentenze II CCA 12.2017.162-163 pag. 4, doc. DF 15 e 16). Non quindi dai singoli creditori, che non hanno alcun potere di disposizione sui beni appartenenti alla massa. A maggior ragione s'impone questa conclusione se si considera che le società insorgenti - che sembrano peraltro appartenere allo stesso CO 4 (cfr. pag. 11 della petizione di cui al doc. I, allegata all'istanza del 5 novembre 2018) - nemmeno si possono prevalere di una graduatoria cresciuta in giudicato, che attesta in modo inoppugnabile la loro qualità di creditori e quindi un loro diritto alla ripartizione del ricavato da un'eventuale (futura) realizzazione all'asta dei fondi. La graduatoria - depositata lo scorso 1° marzo 2019 - è infatti stata contestata da CO 5, la quale il 20 marzo 2019 ha promosso diverse cause davanti alla Pretura di __________, anche nei confronti di RI 1 e RI 2 (cfr. duplica pag. 2 e allegati doc. DF 18). Ne discende che la decisione impugnata non determina per le insorgenti alcun pregiudizio diretto ai sensi della giurisprudenza sopraesposta.

3. Stante quanto precede, e poiché il ricorso deve essere dichiarato irricevibile per difetto di legittimazione attiva, non occorre invece chiedersi se e in che misura la decisione impugnata possa essere affetta da nullità, siccome resa ancora dalla vecchia autorità distrettuale in materia LAFE. Autorità a cui - nel momento in cui si è espressa - era in effetti già subentrata per legge la nuova Autorità unica di I. istanza LAFE (istituita dal nuovo art. 7 LALAFE, entrato in vigore con effetto al 1° gennaio 2018, cfr. STA 52.2018.395 del 21 marzo 2019), la quale si è comunque pronunciata in questa sede. L'irricevibilità del ricorso per difetto di legittimazione attiva impedirebbe infatti comunque a questo Tribunale di accertarne la nullità (cfr. per analogia STA 52.2016.242 del 30 maggio 2018, in: RtiD I-2019 n. 12 consid. 4).

4. Sulla base di tutto quanto precede, il ricorso è irricevibile. La tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a carico delle insorgenti, soccombenti. Le ricorrenti sono inoltre tenute a rifondere un'adeguata indennità a titolo di ripetibili (art. 49 cpv. 1 LPAmm) a CO 4, il quale, da un profilo formale, ha resistito in questa sede al gravame, avvalendosi dell'assistenza di un legale. Non ne ha invece diritto CO 5, non patrocinata.

Per questi motivi,

decide:

1. Il ricorso è irricevibile.

2. La tassa di giustizia di fr. 1'500.-, già anticipata dalle insorgenti, resta a loro carico. Alle ricorrenti va restituito l'importo di fr. 500.- versato in eccesso a titolo di anticipo. Le insorgenti sono tenute a rifondere a CO 4 complessivi fr. 1'500.- a titolo di ripetibili per questa sede.

3. Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).

4. Intimazione a:

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente La vicecancelliera

Ultimo aggiornamento: 06.05.2026

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