Tutela giurisdizionale nei casi manifesti: accertamento circa il valido esercizio di un diritto di prelazione

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 11.2018.81

Data decisione, Autorità: 17.12.2019, ICCA

Titolo: Tutela giurisdizionale nei casi manifesti: accertamento circa il valido esercizio di un diritto di prelazione

Incarto n. 11.2018.81

Lugano, 17 dicembre 2019/jh

In nome della Repubblica e Cantone Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

G. A. Bernasconi, presidente, Giani e Grisanti

vicecancelliera:

Fiscalini

sedente per statuire nella causa SO.2018.553 (tutela giurisdizionale nei casi manifesti: accertamento sul valido esercizio di un diritto di prelazione) della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con istanza del 28 maggio 2018 da

e AO 1 formanti la comunione ereditaria fu (1930-1999) (patrocinati dall'avv. PA 2 )

contro

AP 1 (patrocinato dall'avv. PA 1 ),

giudicando sull'appello del 2 agosto 2018 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa dal Pretore aggiunto il 23 luglio 2018;

Ritenuto

in fatto: A. Con quattro raccomandate identiche dell'8 settembre 2017 M__________ A__________ C__________, proprietaria delle quote di comproprietà “B” e “C” (un quarto ciascuna) della particella n. 1261 RFD di , ha comunicato a AO 1, AO 2, AO 3 e M C__________, formanti la comunione ereditaria fu P__________ C__________, cui appartiene la quota di comproprietà “A” (un mezzo) del medesimo fondo, quanto segue:

In qualità di comproprietaria del fondo in epigrafe, le comunico che sono intenzionata a vendere le mie quote B e C (…). Il prezzo complessivo per le due quote è stato concordato in fr. 1 100 000.– (…), prezzo da pagare sul conto del notaio entro venti giorni dalla firma. Il contratto non prevede condizioni particolari.

Per applicazione dell'art. 682 cpv. 1 CC la comunione ereditaria di cui lei fa parte, e che è proprietaria della quota A (…), ha un diritto di prelazione sulle mie citate quote B e C, da esercitarsi entro tre mesi dalla ricezione dell'odier­na comunicazione.

Siccome l'Ufficio di registro fondiario è tenuto a verificare che i comproprietari sono stati informati circa il sopracitato diritto di prelazione, qualora lei e la comunione ereditaria non intendeste far valere il vostro diritto di prelazione le sarei grata di ritornarmi, usando la busta di spedizione affrancata allegata, copia della presente lettera debitamente sottoscritta.

B. Nessuno dei quattro destinatari ha risposto alla lettera. M__________ A__________ C__________ ha venduto così il 12 gennaio 2018 le quote di comproprietà “B” e “C” della particella n. 1261 a AP 1 per fr. 1 100 000.–. Il 22 gennaio 2018 l'ufficiale del registro fondiario del Distretto di Bellinzona ha notificato a AO 1, AO 2, AO 3 e M__________ C__________ l'avvenuta iscrizione relativa al trasferimento delle due quote di comproprietà a AP 1, indicando che “i termini per l'eventuale esercizio [del diritto di prelazione] sono quelli fissati dagli art. 681a CC e 216e CO”.

C. Mediante “contratto di scioglimento parziale di comunione ereditaria” stipulato il 1° febbraio 2018 AO 1, AO 2, AO 3 e M__________ C__________ hanno convenuto l'estromissione dello stesso M__________ C__________, dietro conguaglio di fr. 235 000.–, dall'indivisa fu P__________ C__________, proprietaria anche delle particelle n. 5165 RFD di __________ e n. 3128 RFD di __________. L'estromissione è stata iscritta nel registro fondiario il 14 marzo 2018.

D. Il 23 marzo 2018 i rimanenti membri della comunione ereditaria AO 1, AO 2 e AO 3 hanno comunicato all'Ufficio del registro fondiario, a M__________ C__________, a AP 1 e al notaio __________ T__________ che esercitavano il loro diritto di prelazione sulle quote di comproprietà “B” e “C” della particella n. 1261. Il notaio li ha avvertiti l'8 maggio 2018 che avrebbero dovuto versare il prezzo di fr. 1 100 000.– entro quindici giorni sul suo conto clienti e che, non appena ricevuto l'importo, egli avreb­be provveduto “a liberare le quote B e C (…) e quindi a inoltrare l'istanza d'iscrizione del trapasso”.

E. Tre giorni dopo, l'11 maggio 2018, AP 1 ha diffidato il notaio “dall'inoltrare istanze a registro fondiario di qualsiasi natu­ra e tipo esse siano”, sostenendo che il diritto di prelazione non era stato validamente esercitato. Il notaio ha scritto così il 17 maggio 2018 ai coeredi e a AP 1 che si sarebbe astenuto “dal compiere qualsiasi ulteriore atto e/o istanza sino a quando non dovessi ricevere vostre istruzioni congiunte e inequivocabili o istruzioni giudiziarie sulla scorta di una sentenza esecutiva, e quindi cresciuta in giudicato”.

F. Il 28 maggio 2018 AO 1, AO 2 e AO 3 hanno adito il Pretore aggiunto del Distretto di Bellinzona con un'istanza a tutela giurisdizionale nei casi manifesti perché, ordinato in via cautelare il blocco del registro fondiario (o ordinata una restrizio­ne della facoltà di disporre) sulle quote di comproprietà “B” e “C” della particella n. 1261, accertasse il valido esercizio del diritto di prelazione e la loro proprietà comune sulle due quote di comproprietà “B” e “C”. Inoltre essi hanno chiesto che l'ufficiale del registro fondiario fosse invitato a iscrivere l'avvenuto trapasso di proprietà in loro favore, previo pagamento del prezzo di compravendita sul conto clienti del notaio, con obbligo per quest'ultimo di svincolare le due quo­te di comproprietà da qualsiasi onere ipotecario.

G. Mediante decreto cautelare di quel medesimo 28 maggio 2018, emanato senza contradditorio, il Pretore aggiunto ha ordinato “il blocco del registro fondiario, rispettivamente la restrizione della facoltà di disporre” sulle quote di comproprietà “B” e “C” della particella n. 1261, citando le parti al dibattimento del 12 luglio 2018. In tale occasione AP 1 non ha contestato il provvedimento cautelare, ma ha proposto di respingere l'istanza a tutela giurisdizionale nei casi manifesti in ordine o, subordinatamente, nel merito. I coeredi hanno replicato e il convenuto ha duplicato, ognuno mantenendo le proprie posizioni e producendo documenti. Alla discussione finale le parti hanno rinunciato.

H. Statuendo con sentenza del 23 luglio 2018, il Pretore aggiunto ha confermato il decreto cautelare del 28 maggio precedente. Nel merito egli ha accertato il valido esercizio del diritto di prelazione da parte degli istanti, come pure la proprietà comu­ne di questi ultimi sulle quote di comproprietà “B” e “C” della particella n. 1261, e ha invitato l'Ufficio del registro fondiario a “procedere alla relativa iscrizione previo pagamento sul conto clienti del notaio avv. __________ T__________, __________, cui è fatto ordine [di] svincolare le quote B e C (…) da ogni aggravio ipotecario”. Le spese processuali di complessivi fr. 1500.– sono state poste a carico di AP 1, tenuto a rifondere agli istanti fr. 8000.– per ripetibili.

I. Contro la sentenza appena citata AP 1 è insorto a questa Camera con un appello del 2 agosto 2018 per ottenere che la decisione impugnata sia riformata nel senso di respingere l'istanza a tutela giurisdizionale nei casi manifesti e, passata in giudicato tale decisione, di invitare l'ufficia­le del registro fondiario a liberare le due quote di comproprietà dal provvedimento conservativo decretato dal Pretore aggiunto il 28 maggio 2018. Nelle loro osservazioni del 27 agosto 2018 gli istanti propongono di respingere l'appello.

Considerando

in diritto: 1. Le decisioni in materia di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC) sono impugnabili, trattandosi di procedura sommaria, entro 10 giorni dalla notificazione (art. 314 cpv. 1 CPC). Se esse vertono su questioni meramente patrimoniali, nondime­no, l'appello è ammissibile soltanto ove il valore litigioso raggiungesse almeno fr. 10 000.– nell'ultimo atto di causa davanti al Pretore (art. 308 cpv. 2 CPC). In concreto il primo giudice ha stabili­to il valore litigioso in fr. 1 100 000.– (sentenza impugnata, pag. 6), corrispondente al prezzo di vendita delle due quote di comproprietà “B” e “C” della particella n. 1261 (doc. C, fol. III, n. 2), cifra che le parti non discutono. Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la decisione impugnata è giunta al patrocinatore del convenuto il 25 luglio 2018 (tracciamento degli invii n. 98.__________, agli atti). Introdotto il 2 agosto 2018, l'appello in esame è pertan­to ricevibile.

2. Nell'appello il convenuto sollecita il richiamo dell'inc. SO.2018.553 dalla Pretura del Distretto Bellinzona, fascicolo che la Pretura ha già trasmesso a questa Camera d'ufficio. Il richiamo si rivela dunque superfluo.

3. Nella sentenza impugnata il Pretore aggiunto ha ricordato che per accordare tutela giurisdizionale nei casi manifesti i fatti devo­no essere incontestati o immediatamente comprovabili e la situazione giuridica dev'essere chiara (art. 257 CPC). Ciò premes­so, egli ha ritenuto che in concreto i fatti sono chiari e non contestati, come chiara è la situazione giuridica (comproprietari che hanno esercitato tempestivamente il diritto di prelazione secon­do l'art. 681a cpv. 2 CC, salvo incontrare la resistenza del­l'acquirente).

Quanto alle obiezioni formulate da AP 1, il Pretore aggiunto le ha reputate infondate. Che il contratto di compravendita potesse essere inficiato da errore essenziale – ha rilevato il pri­mo giudice – poco importa alla luce del­l'art. 216d cpv. 2 CO. Che al momen­to in cui è stato esercitato il diritto di prelazio­ne M__________ C__________ facesse ancora parte della comunio­ne ereditaria fu P__________ C__________ e ne sia stato estromesso in seguito dietro compenso nulla muta, decisivo essendo il fatto che i tre eredi restanti intendano unanimemente proseguire nell'esercizio del diritto di prelazione. Che gli istanti non abbiano versato il prezzo di fr. 1 100 000.– entro 15 gior­ni sul conto del notaio non è imputabile agli interessati, il notaio avendo comunicato prima della scadenza del termine la sua intenzio­ne di “astenersi dal compiere qualsiasi ulteriore atto”. Che infine i coeredi non abbia­no reagito alla lettera dell'8 settembre 2017 indirizzata loro da M__________ A__________ C__________ poco interessa, il termine di tre mesi per esercitare la prelazione cominciando a decorrere solo quan­do l'avente diritto “ha avuto conoscenza della conclusione del contratto e del suo contenuto” (art. 216e seconda frase CO). Nelle circostanze descritte, in definitiva, il Pretore aggiunto ha accertato i requisiti dell'art. 682 cpv. 1 CC e, in accoglimento dell'istanza, ha invitato l'ufficiale del registro fondiario a iscrivere i coeredi come proprietari in comune delle quote “B” e “C” della particella n. 1261.

4. L'appellante fa valere – in sintesi – che nel caso specifico la situazio­ne giuridica non è chiara perché un membro della comunione ereditaria (M__________ C__________) ha ceduto la propria interessenza ai coeredi dietro retribuzione prima di esercitare il diritto di prelazione, perché il prezzo della compravendita immobilia­re non è stato versato dagli istanti entro 15 giorni sul conto del notaio, perché la compravendita è in real­tà una donazione mista (la quale non dà diritto a prelazione), perché il contratto di compravendita è viziato da errore essenziale e perché l'esercizio del diritto di prelazione è avvenuto in modo abusivo, i coeredi non avendo reagito alla preventiva interpellazione scritta di M__________ A__________ C__________. Tutto ciò ostava secondo il convenuto all'accoglimento dell'istan­za, che il Pretore aggiunto avreb­be dovuto respingere.

5. Il giudice accorda tutela giurisdizionale nei casi manifesti con la procedura sommaria a norma dell'art. 257 CPC se i fatti sono incontestati o immediatamen­te comprovabili (lett. a) e se la situazione giuridica è chiara (lett. b). Incombe all'istante addurre la prova piena dei fatti su cui poggia la sua pretesa. La mera verosimiglianza non basta (DTF 138 III 621 consid. 5.1.1, 141 III 26 consid. 3.2, 144 III 464 consid. 3.1). Le prove inoltre vanno recate per principio con documenti (art. 254 cpv. 1 CPC), quantunque altri mezzi istruttori siano ammissibili “se non ritardano considerevolmente il corso della procedura” (art. 254 cpv. 2 lett. a CPC). Nella fattispecie gli istanti hanno dimostrato di essere comproprietari della particella n. 1261 e di avere esercitato il noto diritto di prelazione il 23 marzo 2018 (art. 682 cpv. 1 CC e 216e CO), dopo avere ricevuto il 22 gennaio 2018 la “notifica per titolare diritto di prelazione” da parte dell'ufficiale del registro fondiario (art. 969 cpv. 1 CC). Hanno pertanto documentato la loro pretesa. Quanto al tempestivo esercizio del diritto di prelazione (art. 681a cpv. 2 CC), il rispetto dei tre mesi non è di per sé controverso. Occorre a questo punto vagliare la posizione del convenuto.

6. Il convenuto in una procedura a tutela giurisdizionale nei casi manifesti può sollevare obiezioni ed eccezioni, purché sostanzia­te e concludenti (substanziiert und schlüssig, motivées et concluantes), al punto che non possano essere scartate immediatamente e siano idonee a insinuare seri dubbi nel convincimento del giudice (DTF 138 III 623, 141 III 26 consid. 3.2, 144 III 464 consid. 3.1). In presenza di obiezioni o eccezioni siffatte la tutela giurisdizionale nei casi manifesti non può essere accorda­ta, poiché la situazione di fatto non è liquida. Non occor­re che il convenuto rechi la prova piena delle proprie contestazioni (DTF 138 III 624 consid. 6.2). Non occorre nemmeno che le renda verosimili, come si esige da un debitore nell'ambito di una procedura di rigetto provvisorio dell'opposizione (DTF 138 III 622 segg.). È sufficiente che le obiezioni o eccezioni non appaiano destinate al­l'insuccesso. Per contro, un caso manifesto è dato qualora sulla scorta degli atti il giudice giunga alla conclusione che la pretesa dell'istante è fondata e che una disamina più approfondita delle contestazioni mosse dal convenuto non sia di alcuna utilità (DTF 138 III 623 a me­tà). I principi testé esposti sono già stati accennati tempo addietro da questa Camera (RtiD II-2013 pag. 894 n. 43c).

7. Nell'appello il convenuto fa valere anzitutto che il contratto da lui stipulato il 12 gennaio 2018 è vizia­to da errore essenziale (art. 24 cpv. 1 n. 4 CO). Sostiene di essersi risolto a firmare l'atto pubblico (doc. C) solo dopo avere ricevuto assicurazioni dal notaio rogante nel senso che gli eredi fu P__________ C__________ non avrebbero esercita­to il diritto di prelazione, non avendo costoro reagito alla lettera raccomandata dell'8 settembre 2017 inviata da M__________ A__________ C__________. E siccome il contratto di base è inficiato di nullità, per l'appellante decade anche il diritto di prelazione dei comproprietari.

a) Il Pretore aggiunto non ha condiviso l'opinione del convenu­to. Richiamato l'art. 216d cpv. 2 CO, egli ha ricordato che qualora un contratto di compravendita sia annullato dopo

l'esercizio di un diritto di prelazione legale o convenzionale, l'annullamen­to del contratto rimane inefficace nei confronti del titolare di quel diritto. L'errore essenziale invocato dal convenuto non infirma dunque – ha continuato il Pretore aggiunto – la validità della prelazione esercitata dagli istanti (sentenza impugnata, pag. 4 in basso). L'appellante obietta che l'art. 216d cpv. 2 CO menzionato dal primo giudice non riguarda contratti nulli o annullati per vizi della volontà. A suo parere, di conseguenza, se nella fattispecie il contratto di base è inficiato da errore essenziale, il diritto di prelazione degli istanti è venuto meno.

b) Secondo l'art. 216d cpv. 2 CO evocato dal Pretore aggiunto, se un contratto di vendita è annullato dopo che il diritto di prelazione è stato esercitato, l’annullamento rimane ineffica­ce nei confronti del titolare del diritto di prelazione. L'annullamento cui si riferisce la norma consiste tuttavia – diversamente da quanto crede il primo giudice – nello scioglimento o nella soppressione volontaria del contratto per decisione del­le parti, che in mancanza della citata norma renderebbe illusorio l'esercizio del diritto di prelazione. Sapere se una rescissione unilaterale – anziché convenzionale – del contratto (ad esempio per vizio della volon­tà), faccia decade­re o no il diritto di prelazione è un problema su cui la dottrina non è unanime (per il venir meno della prelazione: Foëx in: Commentaire romand, CO I, 2ª edizione, n. 5 ad art. 216c con il rimando nella nota 14 e n. 11 in fine ad art. 216d con gli autori dissenzienti citati nella nota 22; Rey, Die Grundlagen

des Sachenrechts und das Eigentum, 3ª edizione, pag. 324 n. 1267). Non si può dire, in ogni modo, che qualora il contratto di base sia eccepito di errore essenziale la situazione giuridica in materia di prelazione sia univoca. Sotto questo profilo v'è anzi chi ravvisa nell'art. 216d CO una lacuna di legge (Giger in: Berner Kommentar, edizione 1997, n. 25 ad art. 216d CO).

c) Rimane da esaminare, nelle circostanze descritte, se l'errore essenziale sia eccepito dal convenuto in modo sostanziato e concludente o, al contrario, possa essere scartato senza indugio e senza esami più approfonditi (sopra, consid. 6). Ora, l'appellante fa valere – come detto – di essersi risolto a firma-re l'atto pubbli­co del 12 gennaio 2018 dopo avere ricevuto assicurazioni dal notaio rogante nel senso che gli eredi fu P__________ C__________ non avrebbero esercita­to il diritto di prelazio­ne, non avendo costoro reagito alla lettera raccomandata dell'8 settembre 2017 inviata da M__________ A__________ C__________.

L'asserto in sé si esaurisce in un'allegazione di parte. Dagli atti si evince nondimeno che la lettera firmata da M__________ A__________ C__________ è stata redatta in realtà dal notaio, d'intesa con il convenuto (doc. 2), notaio che ha anche curato la spedizione della raccomandata ai quattro eredi (doc. 3). In segui­to, venuto a sapere che nonostante le rassicurazioni del notaio gli eredi aveva­no esercitato ugualmente il diritto di prelazione, il convenuto si è rivolto a un avvocato, pretendendo che l'esercizio di quel diritto non fosse valido (doc. O). E all'udienza in Pretura del 12 luglio 2018 il patrocinatore degli istanti ha dichiarato di essere venuto a sapere che il notaio aveva annuncia­to il caso alla propria assicurazione contro la responsabilità civile, “ammettendo implicitamente l'errore nella consulenza venditrice e compratore” (verbale agli atti, pag. 2 in alto). Non che ciò basti per dimostrare l'errore essenziale in cui sarebbe incor­so il convenuto, né per rendere l'errore verosimi­le. Basta tuttavia per sostanziare un'allegazione concludente, la quale non può essere scartata a priori poiché verifiche più approfondite apparirebbero inutili. Che il convenuto abbia firmato l'atto pubblico nel convincimento che i coeredi fu P__________ C__________ non avrebbero più potuto esercitare il diritto di prelazione è, in altri termini, un'allegazione non destinata fin dal­l'inizio all'insuccesso. In condizioni del genere lo stato di fatto su cui si fondano gli attori non può definirsi liquido.

8. Ne segue che, nonostante gli attori abbiano comprovato nella fattispecie il tempestivo esercizio del loro diritto di prelazione, le obiezioni dell'appellante circa l'errore essenziale in cui egli sarebbe caduto per opera del notaio stipulando il contratto del 12 gennaio 2018 non possono reputarsi sin d'ora manifestamente infondate o destituite di qualsiasi pertinenza. Ciò non significa che, contrariamente a quanto il convenuto chiede, in concreto l'istan­za degli eredi fu P__________ C__________ vada respinta. Semplicemente, l'istanza richiede un'istruzione più completa delle prove nel quadro di un processo di merito. Deve così essere dichiarata irricevibile (art. 257 cpv. 3 CPC).

9. L'esito del giudizio odierno rende superfluo vagliare le altre critiche rivolte dall'appellante alla sentenza impugnata (sopra, con-sid. 4). Gli istanti dovendo far valere la loro pretesa nelle vie ordinarie, le argomentazioni del convenuto potranno ancora essere formulate ed esaminate nel merito con pieno potere cognitivo in quella sede.

10. Le spese dell'attuale giudizio odierno seguono la vicendevole soccombenza (art. 106 cpv. 2 CPC). L'appellante ottiene la rifor­ma della sentenza impugnata, nel senso che vede negare in concreto gli estremi per una tutela giurisdizionale dell'istanza nei casi manifesti, ma non consegue la reiezione dell'istanza nel merito. La fondatezza delle sue obiezioni rimanendo tutta da definire, conviene suddividere così le spese processuali a metà e compensare le ripetibili, tanto dinanzi al primo quanto dinanzi al secondo gra­do di giurisdizione. L'emanazione della presente sentenza non avendo richiesto l'esame di tutte le censure sollevate dall'appellante, si giustifica inoltre di moderare sensibilmente l'ammontare della tassa di giustizia davanti a questa Camera.

11. Per quel che è dei rimedi giuridici esperibili contro l'attuale sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge agevolmente la soglia di fr. 30 000.– ai fini del­l'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 1).

Per questi motivi,

decide: 1. L'appello è parzialmente accolto, nel senso che il dispositivo n. 2 della sentenza impugnata è così riformato:

L'istanza è irricevibile.

Le spese processuali di fr. 1500.– complessivi, da anticipare dagli istanti, sono poste a carico delle parti in ragione di metà ciascuno, compensate le ripetibili.

2. Le spese di appello di fr. 3000.– complessivi, da anticipare dal­l'appellante, sono poste a carico delle parti in ragione di metà ciascuno, compensate le ripetibili.

3. Notificazione a:

– avv. ; – avv. ; – Ufficio del registro fondiario del Distretto di Bellinzona.

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali, pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).

Ultimo aggiornamento: 06.05.2026

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