AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2019.65
Data decisione, Autorità: 05.09.2019, IICCA
Titolo: Espulsione del conduttore a seguito di una disdetta per mora, tutela nei casi manifesti. Verifica pregiudiziale della validità della disdetta, eccezione di compensazione sollevata tardivamente e sostanziata in maniera inadatta a sovvertire la liquidità della fattispecie
Incarto n. 12.2019.65
Lugano 5 settembre 2019/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini, presidente, Bozzini e Stefani
vicecancelliera:
Bellotti
AO 1 rappr. dallPAT_2
contro
APPE_1 rappr. dall’PAT_1
e
PINT_1
sedente per statuire nella causa - inc. n. SO.2019.663 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promochiedente nella procedura sommaria a tutela dei casi manifesti l’espulsione dei
convenuti dall’ente locato nonché la contestuale condanna di AP 1 al
pagamento delle pigioni arretrate da aprile 2018 a gennaio 2019 (ad eccezione di
settembre 2018) oltre interessi, come pure dell’indennità per illecita occupazione dei
locali oltre interessi a partire dal mese di febbraio 2019;
domande avversate da AP 1, mentre PI 1 non è comparso,
e che il Pretore ha accolto con decisione 14 marzo 2019;
appellante AP 1 con appello 28 marzo 2019 con cui chiede
l’annullamento rispettivamente la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere
integralmente l’istanza 1. febbraio 2019 della locatrice, con protesta di spese e ripetibili
di entrambe le sedi;
mentre con osservazioni 19 aprile 2019 l’appellata si è opposta al gravame
postulandone l’integrale reiezione, pure con protesta di spese e ripetibili;
visti l’ulteriore scritto 29 aprile 2019 dell’appellante (istanza di assunzione di un nuovo
mezzo di prova) e le relative osservazioni 6 maggio 2019 dell’appellata;
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa;
ritenuto
in fatto:
A. Con contratto 27 settembre 2015 AO 1 ha concesso in locazione a AP 1 (la cui amministratrice unica è H__________), a partire dal 9 ottobre 2015, l’appartamento di 2 ½ locali nello stabile sito in via __________, a __________, per una pigione mensile complessiva di fr. 1'400.- (doc. B).
B. Sin dall’inizio della locazione, AP 1 ha sublocato l’appartamento a PI 1 (v. comunicazione 17 ottobre 2018 allegata al doc. B).
C. Con scritti raccomandati 2 novembre 2018 la locatrice ha notificato alla conduttrice e al subconduttore una diffida a fronte del mancato pagamento di parte della pigione di aprile 2018 e delle pigioni per i mesi di maggio-novembre 2018 (fr. 10'300.- complessivi), intimando un termine di pagamento di 30 giorni con la comminatoria della disdetta del contratto per mora ai sensi dell’art. 257d CO.
D. Il 12 dicembre 2018 la locatrice ha notificato separatamente a conduttrice e subconduttore, mediante modulo ufficiale, la disdetta del contratto di locazione per il 31 gennaio 2019 a fronte del mancato pagamento di quanto sopra (doc. D).
E. Con istanza di conciliazione 10 gennaio 2018 AP 1 ha contestato la disdetta summenzionata, chiedendone l’annullamento innanzi all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano Est. In occasione del relativo verbale di udienza del 6 febbraio 2019 l’Ufficio di conciliazione, constatata la mancata comparizione personale dell’amministratrice unica della società, ha stralciato dal ruolo la procedura (art. 206 cpv. 1 CPC).
F. Nel frattempo, con istanza 1. febbraio 2019, AO 1 ha convenuto in giudizio AP 1 e PI 1 avvalendosi della procedura sommaria per la tutela nei casi manifesti, postulando l’espulsione di entrambi dall’ente locato e di fare ordine alla prima di pagare i canoni arretrati sopra menzionati (ad eccezione di settembre 2018), come pure le ulteriori due mensilità di dicembre 2018 e gennaio 2019 nel frattempo maturate e rimaste insolute (complessivi fr. 11'700.-) oltre ai relativi interessi di mora al 7% e un’indennità per occupazione abusiva dei locali di fr. 1'400.- mensili oltre interessi di mora al 5% a partire dal 1. febbraio 2019.
G. In sede di udienza del 26 febbraio 2019, ove PI 1, benché regolarmente citato, non è comparso, AP 1 si è opposta allo sfratto, sostenendo di aver contestato la disdetta presso il competente Ufficio di conciliazione e di aver ivi chiesto la restituzione del termine ex art. 148 CPC, rispettivamente di essersi occupata per otto anni (dal 2011 al 2018) dell’amministrazione dello stabile, ponendo pertanto in compensazione con le pigioni arretrate la remunerazione a lei dovuta (fr. 150.- mensili per un totale di fr. 14'400.-). A sostegno delle sue allegazioni, la conduttrice ha prodotto quale doc. 1 lo scritto non raccomandato 3 dicembre 2018 con cui comunicava tale compensazione al legale della locatrice, e la successiva comunicazione via fax 19 dicembre 2018 del suo patrocinatore con cui tale scritto 3 dicembre 2018 veniva inoltrato al legale della controparte, e quale doc. 2 lo scritto 21 febbraio 2019, con il quale poneva in compensazione anche i presunti importi a lei spettanti per gennaio e febbraio 2019. La conduttrice ha pure prodotto, quale doc. 3, un’email del 9 febbraio 2016 del figlio della locatrice, , in cui AP 1 veniva definita “l’amministrazione del nostro immobile” in relazione al pagamento di un debito e quale doc. 4 l’email 5 maggio 2015 fra H e un terzo, contenente quale allegato il “CUD 2014 per la dichiarazione fiscale della Signora __________”.
H. In occasione dell’udienza, la locatrice si è da parte sua opposta a tale compensazione, osservando che il rapporto di locazione è iniziato nel 2015 e contestando di avere mai conferito alla conduttrice un mandato di gestione o amministrazione, mentre H__________ si sarebbe offerta di occuparsi delle sue dichiarazioni fiscali a titolo personale e gratuito, visti i rapporti di parentela. La locatrice ha altresì rilevato che il doc. 3 è stato allestito proprio dalla suddetta parente, di aver ricevuto lo scritto 3 dicembre 2018 solo tramite il fax del 19 dicembre 2018, e di non aver mai ricevuto lo scritto 21 febbraio 2019 (doc. E), invocando pure cautelativamente l’eccezione della prescrizione delle contropretese della conduttrice.
I. Con decisione 14 marzo 2019 il Pretore ha accolto l’istanza di espulsione, facendo ordine alla conduttrice e al subconduttore di liberare i locali entro 10 giorni, con le comminatorie di rito. Il primo giudice ha altresì fatto ordine a AP 1 di pagare alla locatrice fr. 11'700.- oltre interessi al 5% dal 2 novembre 2018 sull’importo di fr. 8’900.- e dal 1. febbraio 2019 sull’importo di fr. 2'800.-, e di versarle fr. 1’400.- mensili oltre interessi al 5% dal 1. febbraio 2019 fino alla completa liberazione dei locali, a titolo di indennità per illecita occupazione, ponendo la tassa di giustizia e le spese di fr. 400.- a carico dei convenuti in solido, pure condannati a versare all’istante, con uguale vincolo di solidarietà, fr. 300.- per ripetibili.
J. Con appello 28 marzo 2019 AP 1 si è aggravata contro tale decisione, chiedendone l’annullamento rispettivamente la riforma nel senso di respingere integralmente l’istanza 1. febbraio 2019 della locatrice, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi. Con osservazioni 19 aprile 2019 la locatrice si è opposta all’appello postulandone l’integrale reiezione, pure con protesta di spese e ripetibili.
K. Con comunicazione 29 aprile 2019 l’appellante ha chiesto l’assunzione agli atti di un nuovo mezzo di prova quale doc. 8, ovvero la decisione 17 aprile 2019 con cui l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano Est ha accolto la sua istanza di restituzione 14 febbraio 2019, annullando la decisione di stralcio e convocando le parti per una nuova udienza di conciliazione.
L. Con osservazioni 6 maggio 2019 l’appellata ha contestato l’ammissione agli atti del nuovo mezzo di prova in quanto non tempestivamente addotto, rilevando subordinatamente che l’espulsione del conduttore in procedura sommaria può avvenire anche in pendenza di una procedura di contestazione della disdetta.
E considerato
in diritto:
L’art. 308 cpv. 1 lett. b CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale valore supera ampiamente la soglia testé menzionata. I termini di impugnazione e risposta sono di 10 giorni, essendo la procedura di natura sommaria (art. 314 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie sia l’appello sia la risposta sono tempestivi.
L’atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L’appellante deve spiegare non perché le sue argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le motivazioni del Pretore. Egli non può dunque limitarsi a proporre una propria tesi e una propria lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali, esplicite e circostanziate, pena l’irricevibilità delle medesime.
Nella fattispecie il Pretore, dopo avere esposto i requisiti per la tutela giurisdizionale nei casi manifesti, ha ritenuto pacifici il mancato pagamento delle pigioni e il rispetto delle scadenze e delle formalità di una disdetta per mora, né detti accertamenti sono contestati nel gravame. Il primo giudice ha pure osservato che il conduttore può scongiurare una disdetta per mora sollevando l’eccezione di compensazione, ma solo se essa perviene al locatore entro il termine della comminatoria di cui all’art. 257d CO. Nel caso concreto, non risultando dagli atti che lo scritto 3 dicembre 2018 sia stato inviato alla locatrice, l’eccezione di compensazione è stata sollevata al più presto con il fax 19 dicembre 2018, dunque tardivamente. Abbondanzialmente, qualora tempestiva, l’eccezione sarebbe comunque stata da respingere per assenza di un credito liquido giusta quanto previsto da una giurisprudenza del Tribunale federale applicabile anche alla fattispecie (p. 3-4 dell’impugnato giudizio). Il primo giudice ha dunque accertato la mora del conduttore e la validità della disdetta per il 31 gennaio 2019, dimostrate con la sufficiente chiarezza per ammettere la tutela nel caso manifesto, ricordando che in tale caso, l’esistenza di una procedura di contestazione della disdetta non impedisce l’espulsione. Infine, il Pretore ha parimenti ammesso il caso manifesto per quanto concerne i crediti pecuniari rivendicati dall’istante, ovvero le pigioni arretrate e il versamento dell’indennità per illecita occupazione dal 1. febbraio 2019, ritenuto che dottrina e giurisprudenza sono concordi nell’ammetterla in un importo pari alla pigione dovuta per ogni mese di occupazione dei locali in assenza di un contratto di locazione.
Con il gravame, l’appellante osserva da una parte di avere contestato la disdetta, e che ciò ne sospenderebbe gli effetti (appello, p. 4), producendo con successive osservazioni 29 aprile 2019 la decisione 17 aprile 2019 con cui l’Ufficio di conciliazione ha accolto la sua istanza di restituzione del termine, convocando le parti per l’udienza di conciliazione. D’altra parte, essa contesta l’esistenza di un caso manifesto, a fronte delle obiezioni da lei sollevate e relative alla sua pretesa compensatoria.
Ora, innanzitutto e come già correttamente evidenziato nella sentenza impugnata, in presenza di un caso manifesto il giudice può accogliere l’istanza di espulsione anche laddove sia parallelamente pendente una procedura di contestazione della disdetta, e meglio qualora le obiezioni sollevate, in base a un esame pregiudiziale, non possano intaccare la liquidità della fattispecie e del quadro giuridico. Inoltre, secondo la giurisprudenza dell’Alta Corte, il conduttore che intenda contestare la validità di una disdetta per assenza di un presupposto materiale, quale ad esempio la sua mora ai sensi dell’art. 257d CO, non è forzatamente tenuto ad avviare una procedura di contestazione della disdetta entro i termini di cui all’art. 273 CO, bensì può sostenere la nullità, rispettivamente l’inefficacia della disdetta anche quale obiezione in una procedura di espulsione (DTF 122 III 92, consid. 2d; DTF 121 III 156, consid. 1c/aa). In quest’ottica dunque, considerata pure l’assenza di regiudicata in caso di stralcio della procedura conciliativa per mancata comparizione personale, il fatto che essa sia tutt’ora pendente non influisce sulle considerazioni che seguiranno.
Quanto all’eccezione di compensazione, l’appellante omette di confrontarsi con quanto accertato dal primo giudice in merito alla sua tardività, limitandosi ad affermare genericamente che “di tale compensazione era comunque già al corrente la signora __________” (p. 4 appello), senza fornire ulteriori spiegazioni o riferimenti a mezzi di prova, né confrontandosi in alcun modo con la scadenza del termine comminatorio di 30 giorni e con le considerazioni pretorili relative allo scritto del 3 dicembre 2018 o al momento in cui, a suo dire, la locatrice è stata posta a conoscenza dell’eccezione. L’appellante si limita dunque a opporre all’accertamento pretorile un suo generico punto di vista, ciò che non rispetta l’onere di motivazione a lei incombente e rende la censura irricevibile (art. 310 e 311 CPC). Già solo da questo motivo discende la conferma della sua mora e della fondatezza dell’istanza di espulsione. Anche in prima sede del resto incombeva alla medesima sostanziare opportunamente la tempestiva proposizione dell’eccezione. Ciò malgrado, nel momento in cui la controparte l’ha contestata, negando categoricamente di aver mai ricevuto lo scritto 3 dicembre 2018 (v. anche doc. E), la conduttrice, nonostante fosse patrocinata, non ha in alcun modo cercato di sostanziare il contrario.
Ad ogni modo, anche nell’ipotesi di tempestività dell’eccezione, le contestazioni del gravame relative al fondamento della pretesa compensatoria sono insufficienti per rimettere in discussione la decisione pretorile. In primo luogo, l’appellante cita un ampio estratto da una decisione dell’Alta Corte riferito (anche) al ridotto onere allegatorio e probatorio della parte convenuta nell’ambito della tutela giurisdizionale nei casi manifesti (p. 3 appello), ricalcando essenzialmente la giurisprudenza già esposta dal Pretore (a p. 2 e 3 in alto dell’impugnata decisione), senza tuttavia operare alcuna sussunzione in relazione al caso concreto e senza affermare o tantomeno spiegare perché l’ulteriore giurisprudenza citata dal Pretore, e riferita alle più elevate esigenze nel sostanziare una pretesa compensatoria, non sia applicabile alla fattispecie. In secondo luogo, l’appellante si limita a riferire apoditticamente che le sue pretese sarebbero “legittime” e “indubbie” (p. 3 e 4 del gravame), rispettivamente osserva che i doc. 3 e 4 dimostrerebbero l’esistenza di un contratto di amministrazione dello stabile, e non un semplice mandato personale relativo a H__________, senza tuttavia riferirsi al contenuto di tali documenti né spiegare in che modo essi supporterebbero l’esistenza delle sue pretese. Ciò evidentemente non soddisfa l’onere di motivazione a lei incombente, di qui l’irricevibilità delle citate censure. Le seguenti considerazioni (da 8. a 9.2) vengono dunque esposte a mero titolo abbondanziale.
La giurisprudenza menzionata dal Pretore (p. 3-4 della decisione), secondo la quale l’eccezione di compensazione, nel caso di una disdetta per mora, dev’essere immediatamente comprovabile, è riferita a casi retti dalla procedura semplificata (o ordinaria), e non alla procedura di tutela del caso manifesto (cfr. DTF 4A_ 140/2014 del 6 agosto 2014, consid. 5.2 seg.; DTF 4A_549/2010 del 17 febbraio 2011, consid. 3), per cui ci si potrebbe interrogare sulla sua applicabilità alla fattispecie. Da una parte, il diritto del locatore a una procedura di espulsione rapida ed efficace dev’essere tutelato. Dall’altra, nella procedura sommaria di cui all’art. 257 CPC vige un regime diverso e particolare: all’istante incombe difatti l’onere della prova piena, mentre il convenuto può limitarsi a sostanziare e addurre in modo concludente obiezioni che non possano essere immediatamente confutate (v. ad esempio DTF 4A_440/2016 del 24 ottobre 2016, consid. 5.3.2; sentenza Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, del 26 giugno 2017, LF170028-O/U, consid. 6). In altre parole, un’immutata applicazione della suddetta giurisprudenza al caso manifesto rischia di comportare un’inammissibile modifica dell’onere probatorio. In ogni caso, dal convenuto si deve perlomeno esigere che egli sostanzi le proprie contestazioni con sufficienti spiegazioni e argomentazioni. In caso contrario, segnatamente quando esse appaiono insostenibili, altamente improbabili e inadatte a far vacillare il convincimento del giudice, questi potrà accordare l’espulsione nella procedura sommaria (DTF 4A_440/2016 del 24 ottobre 2016, consid. 5.2.1).
9.1 Del resto, come accennato, la conduttrice non ha mai spiegato da quali elementi si possa evincere l’esistenza di rapporti contrattuali con la locatrice già dal 2011, né dagli atti risulta alcunché in relazione al periodo 2011-2015, bensì unicamente l’inizio del rapporto di locazione nell’autunno 2015. Pertanto, anche volendo ammettere da tale data l’esistenza di un mandato e la sua onerosità, e meglio che la conduttrice abbia fornito alla locatrice determinati servizi di amministrazione per una presunta mercede di fr. 150.- mensili, l’importo risultante (all’incirca fr. 7'200.-) sarebbe comunque inferiore alle pigioni arretrate oggetto di diffida (fr. 10'300.-) e dunque insufficiente, qualora opposto in compensazione, a inficiare la mora.
9.2 Ne consegue che, in considerazione delle circostanze del caso concreto e del patrocinio in favore della conduttrice, anche volendo imporre a quest’ultima un onere probatorio meno rigoroso di quello preteso dal primo giudice (cfr. consid. 8), le sue contestazioni appaiono pretestuose, altamente improbabili, e in ogni caso inadatte a sovvertire la liquidità del caso e in particolare della sua mora, a conferma del giudizio pretorile.
Infine, con riferimento alle pretese creditorie della locatrice relative ai canoni di locazione e all’indennità per illecita occupazione, l’appellante non ha mosso alcuna specifica contestazione, mentre della questione della compensazione si è appena detto. Essendo il mancato pagamento delle rivendicate pigioni, il termine della locazione e l’ammontare dell’indennità pacifici, anche a tal riguardo gli accertamenti pretorili devono essere confermati.
Alla luce di tutto quanto precede l’appello di AP 1 dev’essere respinto nella misura in cui ricevibile e, di conseguenza, la decisione pretorile 14 marzo 2019 è confermata. Le spese processuali, fissate in conformità con gli art. 2, 9 cpv. 3 e 13 LTG, nonché le indennità per ripetibili, stabilite in base all’art. 11 RTar, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Il valore litigioso della presente procedura, calcolato dal Pretore sulla base del canone di locazione per la durata di 3 anni e ammontante dunque a fr. 50'400.-, non è stato contestato e dev’essere confermato anche in questa sede.
Per questi motivi,
richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar
decide: 1. L'appello 28 marzo 2019 di AP 1 è respinto, nella misura in cui ricevibile.
Le spese processuali di appello di fr. 200.- sono a carico dall'appellante, con l’obbligo di rifondere a AO 1 fr. 800.- per ripetibili.
Notificazione:
PI 1, __________, __________
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici (pagina seguente)
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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