AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2019.123
Data decisione, Autorità: 28.08.2019, IICCA
Titolo: Locazione, procedura sommaria di espulsione dall'ente locato, mancata contestazione della validità della disdetta, valore litigioso, scelta del rimedio giuridico errato
Incarto n. 12.2019.123
Lugano 28 agosto 2019/rn
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini, presidente, Bozzini e Stefani
vicecancelliera:
Bellotti
sedente per statuire nella causa inc. n. SO.2019.447 della Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Sud promossa con istanza 4 giugno 2019 da
AO 1 rappr. da: RA 1
contro
AP 1 patrocinata dagli avv. PA 1 e
chiedente l’espulsione della convenuta dall’ente locato in __________ a __________, che il Pretore ha accolto con decisione 12 luglio 2019, a margine dell’udienza alla quale la convenuta non è comparsa;
appellante la convenuta con atto di appello 22 luglio 2019 con il quale chiede, previo conferimento dell’effetto sospensivo, di annullare la decisione impugnata, con protesta di spese e ripetibili;
preso atto delle osservazioni 25 luglio 2019 con cui gli istanti si oppongono al gravame, pure con protesta di spese e ripetibili;
visti la replica spontanea 8 agosto 2019 dell’appellante e lo scritto 13 agosto 2019 della parte appellata;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto
in fatto e in diritto:
AO 1 hanno concesso in locazione ad AP 1 un locale a uso commerciale, quale salone estetista, nello stabile __________ in __________ a __________, oltre due posteggi (uno interno e uno esterno), a decorrere dal 1. marzo 2013 alle condizioni descritte nei rispettivi contratti (v. doc. B).
In data 17 ottobre 2018 la rappresentante dei locatori notificava ad AP 1 una diffida per il pagamento delle pigioni scoperte (da luglio a ottobre) per complessivi fr. 3'931,75, con la comminatoria della disdetta in caso di mancato pagamento entro i termini ivi indicati (v. doc. C). La relativa raccomandata non veniva ritirata e quindi è stata nuovamente trasmessa per lettera semplice (v. doc. D). Preso atto di uno scoperto aumentato a fr. 7’040,75 al 1. aprile 2019, in data 5 aprile 2019 la rappresentante dei locatori ha comunicato alla conduttrice, sia mediante lettera che mediante il modulo ufficiale, la disdetta del contratto di locazione per il 31 maggio 2019 (v. doc. E). Anche l’invio raccomandato contenente questi atti non è stato ritirato e quindi gli stessi sono stati trasmessi per lettera semplice (v. doc. F). I locatori hanno quindi presentato un’istanza di espulsione il 4 giugno 2019, costatato che la riconsegna del locale non era avvenuta il giorno precedente, come auspicato nello scritto del 5 aprile precedente (v. doc. E, foglio 1).
Il Pretore ha citato le parti a comparire il 1. luglio 2019. La citazione, contenente le avvertenze di rito, non è stata ritirata dalla convenuta. Il tentativo di notifica degli atti giudiziari tramite la Polizia comunale di __________, richiesto dal Pretore, non ha avuto esito. Quest’ultimo ha quindi rinviato l’udienza al 12 luglio 2019 e la notifica di citazione è avvenuta mediante pubblicazione sul FU __________ del 28 giugno scorso alle pag. __________ e __________. Per quanto precede si rinvia al fascicolo Corrispondenza dell’inc. SO.2019.447 della Pretura di Mendrisio-Sud. All’udienza del 12 luglio 2019 per la parte convenuta nessuno ha fatto atto di comparsa. I rappresentanti dei locatori hanno confermato l’istanza con la precisazione che nemmeno dopo la diffida e la disdetta era stato effettuato un pagamento e pertanto lo scoperto era aumentato. Il Pretore, verificati gli atti, ha considerato adempiuti i presupposti per ordinare lo sfratto nella procedura sommaria, che ha pronunciato, con le comminatorie di rito, a margine dell’udienza (v. verbale udienza 12 luglio 2019). Il primo giudice ha altresì considerato che, in assenza di una valida contestazione della disdetta, il valore di causa era pari a fr. 7'800.-, ossia 6 canoni di locazione, come previsto per questi casi dalla giurisprudenza del Tribunale federale: ha quindi indicato il reclamo quale mezzo per impugnare la sua pronuncia. La pubblicazione della decisione è avvenuta sul FU __________ del 16 luglio scorso alle pag. __________ e __________.
AP 1 ha inoltrato un appello in data 22 luglio 2019 chiedendo l’annullamento della decisone di sfratto, previa concessione dell’effetto sospensivo al rimedio esperito. AP 1 ha sostenuto avantutto che il valore litigioso era in realtà pari alla somma delle pigioni per un periodo di 3 anni dal momento che la causa non verteva solo sullo sfratto, bensì anche sulla validità della disdetta, contestata con istanza 22 maggio 2019 al competente UC. Ha riferito di essere venuta a conoscenza della decisione di sfratto, e quindi che vi era stata un’udienza il 12 luglio 2019, da una telefonata della Polizia comunale del giorno 16 successivo che le preannunciava l’esecuzione della misura; ha quindi rimproverato agli istanti di aver agito in malafede per non avere avvisato né lei né il suo legale e per non aver indicato quest’ultimo sull’istanza di espulsione. L’appellante rimprovera inoltre agli istanti di non aver accennato alla contestazione della disdetta, ciò che avrebbe condotto a un accertamento inesatto e incompleto dei fatti, quindi a un’errata applicazione del diritto nel senso che gli effetti della disdetta sarebbero sospesi. Sostiene infine di aver pagato gli scoperti di cui alla diffida 17 ottobre 2018 di modo che la disdetta non avrebbe più alcuna validità, anche perché i locatori avrebbero atteso ben sei mesi per notificarla. Gli istanti hanno contestato il contenuto dell’appello con osservazioni 25 luglio 2019 in cui hanno evidenziato in particolare che l’avvocato PA 1 era perfettamente al corrente dell’udienza prevista il 12 luglio 2019 e che la disdetta era stata data a seguito del mancato rispetto da parte di AP 1 della promessa di saldare gli importi indicati nella diffida di pagamento. Del contenuto della replica spontanea 8 agosto 2019 di AP 1, così come di quello dello scritto 13 agosto 2019 degli istanti si dirà, per quanto necessario, in seguito.
Il rimedio giuridico inoltrato in data 22 luglio 2019, a fronte di una decisione notificata tramite pubblicazione sul FUC n. __________ del 16 luglio precedente, è tempestivo.
Occorre in primo luogo rilevare che la citazione all’udienza del 12 luglio 2019 è perfettamente valida. Come sopra esposto la Pretura di Mendrisio-Sud ha proceduto dapprima con un invio raccomandato, quindi tramite la Polizia comunale, infine per via edittale. L’appellante sostiene a torto che non poteva aspettarsi delle raccomandate concernenti il rapporto di locazione. A parte il fatto che ella non si esprime sulle altre modalità di notifica messe in atto dall’autorità, è evidente che chi ha ricevuto una diffida, una disdetta e si è poi rivolta a un avvocato per contestare quest’ultima dinanzi all’Ufficio di conciliazione, non può validamente sostenere di non dovere né potere attendersi invii raccomandati concernenti il rapporto di locazione. Il mancato ritiro delle raccomandate risulta invero un’abitudine per AP 1 - come ben dimostrano i doc. D e F - di cui deve assumersi le conseguenze. Il certificato medico 1. luglio 2019, prodotto irritualmente il 23 luglio successivo, ossia posteriormente al gravame, è comunque ininfluente: non si vede in effetti, in assenza di migliori spiegazioni, come una sindrome ansioso depressiva (oltretutto diagnosticata alla data di rilascio del certificato) possa impedire il ritiro delle raccomandate. In ogni modo, giova ribadire che l’appellante non contesta la validità della notifica per via edittale, anch’essa, come già la citazione non ritirata del 5 giugno 2019, munita delle avvertenze riguardo alla mancata comparsa (v. fascicolo corrispondenza dell’inc. SO.2019.447), per cui anche per questa ragione non è data alcuna violazione del diritto di essere sentiti.
Merita altresì attenzione la posizione dell’avv. PA 1, patrocinatore di AP 1. Il legale accusa di malafede i locatori per non averlo avvisato e non averlo indicato quale rappresentante nell’istanza di espulsione (v. appello, pt. 7). Ora, se può essere senz’altro criticato il fatto che l’istanza di espulsione non abbia fatto menzione del predetto avvocato, è del tutto errato che egli non fosse stato informato di quella procedura, e meglio dell’udienza del 12 luglio 2019, come emerge chiaramente dall’e-mail del 2 luglio precedente inviatogli da RA 1 (v. doc. E delle osservazioni all’appello). La contestazione contenuta nella replica spontanea è priva di pregio: il citato e-mail fa espressa menzione all’udienza con il Pretore per cui non può essere seriamente sostenuto che lo scambio di e-mail fosse riferito solo alla contestazione della disdetta e all’udienza presso l’Ufficio di conciliazione. L’affermazione, sempre contenuta nella replica spontanea, secondo cui se l’avv. PA 1 fosse stato al corrente dell’udienza in Pretura si sarebbe sicuramente presentato è smentita dai fatti, mentre non si vede quale significato dovrebbe avere l’assenza di risposta a quel mail. Da quanto precede emerge così che l’avv. PA 1 ha scelto di non partecipare all’udienza del 12 luglio 2019, preferendo riservarsi di invocare con il gravame la malafede della controparte e tentando di giustificare l’assenza della sua cliente con argomenti pretestuosi. A prescindere da un discorso di buona fede nei confronti dell’autorità giudicante (già di primo grado poiché a fronte del citato e-mail si sarebbe imposta anche solo una telefonata alla Pretura), il comportamento dell’avv. PA 1 solleva seri dubbi riguardo al rispetto del suo dovere di agire con cura e diligenza (v. art. 12 lett. a LLCA, 16 LAvv), anche per i motivi di cui si dirà nei prossimi considerandi, con la conseguenza che il presente giudizio sarà trasmesso alla Commissione di disciplina degli avvocati per l’esame di sua competenza.
Occorre premettere che il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara (art. 257 cpv. 1 CPC). Di regola la prova è addotta tramite documenti (art. 254 cpv. 1 CPC). La domanda di espulsione per mancato pagamento del corrispettivo ai sensi dell’art. 257d CO, introdotta nella procedura di tutela dei casi manifesti, presuppone che il contratto di locazione sia validamente terminato, poiché la fine della locazione è una condizione del diritto alla restituzione dell’ente locato (art. 267 cpv. 1 CO). Il giudice deve esaminare a titolo pregiudiziale la validità della risoluzione del contratto. Le condizioni dell’art. 257 CPC si applicano anche a questa questione pregiudiziale (v. DTF 144 III 463, consid. 3.3.1). Se la parte convenuta non compare all’udienza, il giudice, riservato l’art. 153, statuisce in base agli atti dell’istante e dell’incarto (v. DTF 4A_218/2017, 14 luglio 2017, consid. 3.1.1 i.f.). Una domanda di espulsione nella procedura dei casi manifesti è ammissibile anche nel caso in cui il conduttore ha precedentemente introdotto un’azione di contestazione della disdetta che non è ancora conclusa. In altri termini, la contestazione della disdetta e la domanda di espulsione hanno un oggetto litigioso diverso e la prima non crea una litispendenza (ex art. 64 cpv. 1 lett. a CPC) che impedisce l’introduzione della seconda (v. DTF 144 III 462, consid. 3.3.1; 141 III 262, consid. 3.2 e 3.3).
Per venire ora al valore litigioso, la giurisprudenza del Tribunale federale ha stabilito che quando l’azione ha per oggetto unicamente l’espulsione, l’interesse economico delle parti corrisponde alla locazione durante il periodo della procedura sommaria in corso. La durata di questo periodo può essere fissata in 6 mesi, non occorrendo tenere in considerazione differenze a livello cantonale (DTF 144 III 346, consid. 1.2.1). Nel caso in cui invece la fine del rapporto di locazione è oggetto del litigio, la sua inammissibilità potrebbe far scattare il termine di protezione dell’art. 271a cpv. 1 lett. e CO e in questo caso il valore litigioso corrisponde alla somma del corrispettivo per 3 anni (v. DTF 144 III 349, consid. 1.2.2.3). Per i motivi di cui si dirà in seguito non occorre chinarsi su quest’ultima ipotesi.
Nel caso concreto si osserva avantutto che la domanda di espulsione, per una discutibile scelta processuale di AP 1 e del suo legale avv. PA 1 (v. sopra consid. 6), è rimasta incontestata. Il Pretore ha dal canto suo esaminato a titolo preliminare la validità della messa in mora nonché della disdetta, aspetti su cui giustamente non ha avuto dubbi a fronte della documentazione agli atti. Ancorché irrilevante ai fini del presente giudizio è comunque utile ricordare che il debito per pigioni a carico di AP 1, da ottobre 2018 a fine marzo 2019, è aumentato (v. doc. C ed E). Ne deriva che unico oggetto dell’istanza 4 giugno 2019 dei locatori è l’espulsione, per cui il valore litigioso corrisponde a sei canoni di locazione, come correttamente indicato dal Pretore in applicazione della giurisprudenza citata dal medesimo ed esposta al considerando che precede. Ne segue che manifestamente a torto l’appellante pretende che l’introduzione dell’istanza di conciliazione 22 maggio 2019 possa determinare il valore della domanda di espulsione nella procedura dei casi manifesti, trattandosi di due azioni con oggetto diverso (v. ancora DTF 141 III 262, consid. 3.2). Giova comunque aggiungere, per concludere, che nel caso di un’istanza di espulsione nella procedura dei casi manifesti, il termine di protezione triennale non entra in considerazione (in questo senso DTF 144 III 346, consid. 1.2.2.2 a pag. 348/349).
In virtù di quanto precede l’appello, introdotto in luogo del reclamo, dev’essere dichiarato irricevibile. La conversione dell’appello in reclamo non è possibile, la giurisprudenza più recente avendo precisato che ciò sarebbe possibile unicamente ove l’errata intestazione del rimedio sia dovuta a una svista o a un’inavvertenza manifesta oppure nell’ipotesi in cui la scelta del rimedio giuridico non fosse facilmente riconoscibile, circostanze che qui non ricorrono. La conversione è in ogni modo esclusa ove un mandatario professionale inoltra scientemente un appello dovendo sapere, usando la debita diligenza, che tale mezzo d’impugnazione è erroneo (v. CCR 15 aprile 2019, inc. 16.2017.21, consid. 2, con rinvio a DTF 5A_221/2018 del 4 giugno 2018). Nel caso in esame già si è detto che i legali di AP 1 hanno scientemente introdotto un appello invece di un reclamo con argomenti chiaramente pretestuosi. L’odierna decisione rende priva d’oggetto la domanda di effetto sospensivo.
La tassa di giustizia è fissata in applicazione dell’art. 9 cpv. 3 LTG. RA 1 ha validamente rappresentato la parte locatrice in virtù della procura agli atti (v. doc. A), essa non ha tuttavia motivato la sua qualifica di rappresentante professionalmente qualificato ai sensi dell’art. 68 cpv. 2 lett. d CPC nonché 12 della Legge cantonale di applicazione del codice di diritto processuale civile svizzero (LACPC), di modo che non possono esserle riconosciute ripetibili ex art. 95 cpv. 3 CPC.
Per questi motivi
decide: 1. L’appello 22 luglio 2019 di AP 1, __________, è irricevibile.
Le spese processuali di complessivi fr. 300.- sono a carico dell’appellante. Non si assegnano ripetibili.
Notificazione:
Comunicazione a:
Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Sud;
Commissione di disciplina dell’Ordine degli avvocati, c/o avv. Brenno Canevascini, Muralto.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1 LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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